Η βασική λογική του μέτρου είναι απλή, αλλά οι επιπτώσεις του πολυεπίπεδες. Επιτρέπει σε έναν ιδιοκτήτη που δεν μπορεί να αξιοποιήσει πλήρως το ακίνητό του — για παράδειγμα λόγω πολεοδομικών περιορισμών ή χαρακτηρισμού ως διατηρητέου — να μεταφέρει το «δικαίωμα δόμησης» σε άλλη περιοχή. Με αυτόν τον τρόπο, το δικαίωμα δεν χάνεται, αλλά αποκτά οικονομική αξία.

Πώς λειτουργεί ο μηχανισμός

Στην πράξη, η μεταφορά συντελεστή δόμησης σημαίνει ότι ένα ακίνητο «δίνει» δικαιώματα δόμησης και ένα άλλο τα «λαμβάνει». Το πρώτο, το λεγόμενο βαρυνόμενο ακίνητο, δεν μπορεί να αξιοποιήσει το σύνολο του επιτρεπόμενου συντελεστή. Το δεύτερο, το ωφελούμενο, μπορεί να χτίσει περισσότερα τετραγωνικά από όσα αρχικά επιτρέπονταν.

Η διαδικασία αυτή γίνεται οργανωμένα μέσω ενός κεντρικού μηχανισμού, που αντιστοιχίζει τα δικαιώματα και καθορίζει την αξία τους. Στην ουσία, δημιουργείται μια αγορά, όπου τα «τετραγωνικά» μετατρέπονται σε διαπραγματεύσιμο προϊόν.

Αυτό επιτρέπει την αποζημίωση ιδιοκτητών που μέχρι σήμερα βρίσκονταν σε αδιέξοδο, ενώ ταυτόχρονα ενισχύει την ανάπτυξη σε περιοχές που μπορούν να υποδεχθούν επιπλέον δόμηση.

Η σημασία για την αγορά ακινήτων

Η ενεργοποίηση του μέτρου δεν αφορά μόνο μεμονωμένες περιπτώσεις. Έχει τη δυναμική να επηρεάσει συνολικά την αγορά ακινήτων, δημιουργώντας νέα δεδομένα.

Από τη μία πλευρά, απελευθερώνονται περιουσίες που παρέμεναν αναξιοποίητες. Από την άλλη, δημιουργείται δυνατότητα αύξησης της δόμησης σε επιλεγμένες περιοχές, γεγονός που μπορεί να οδηγήσει σε νέες επενδύσεις.

Η μεταφορά συντελεστή δόμησης λειτουργεί έτσι ως μηχανισμός ανακατανομής της αξίας, μεταφέροντας δικαιώματα από περιοχές περιορισμού σε περιοχές ανάπτυξης.

Οι ζώνες υποδοχής και η χωροταξία

Κεντρικό ρόλο στο νέο πλαίσιο παίζουν οι λεγόμενες ζώνες υποδοχής συντελεστή. Πρόκειται για περιοχές όπου επιτρέπεται η αύξηση της δόμησης μέσω μεταφοράς.

Η επιλογή αυτών των περιοχών δεν είναι τυχαία. Στόχος είναι να ενισχυθούν ζώνες που μπορούν να υποστηρίξουν μεγαλύτερη ανάπτυξη, χωρίς να επιβαρυνθεί το αστικό περιβάλλον.

Με αυτόν τον τρόπο, το εργαλείο δεν λειτουργεί μόνο ως οικονομική διευκόλυνση, αλλά και ως εργαλείο πολεοδομικού σχεδιασμού. Επιτρέπει τη διατήρηση περιοχών με ιδιαίτερο χαρακτήρα, ενώ κατευθύνει την ανάπτυξη σε άλλες ζώνες.

Το όφελος για τους ιδιοκτήτες

Για τους ιδιοκτήτες, το βασικό όφελος είναι η δυνατότητα αξιοποίησης ενός δικαιώματος που μέχρι σήμερα παρέμενε ανενεργό. Αντί να βλέπουν την περιουσία τους να υποβαθμίζεται, μπορούν πλέον να τη μετατρέψουν σε οικονομικό πόρο.

Ιδιαίτερα για όσους διαθέτουν ακίνητα που έχουν χαρακτηριστεί διατηρητέα ή δεσμεύονται για κοινόχρηστους χώρους, η μεταφορά συντελεστή αποτελεί μια μορφή έμμεσης αποζημίωσης.

Ταυτόχρονα, δημιουργούνται ευκαιρίες και για επενδυτές, οι οποίοι μπορούν να αποκτήσουν επιπλέον δικαιώματα δόμησης και να αναπτύξουν μεγαλύτερα έργα.

Οι προκλήσεις και τα όρια

Παρά τα οφέλη, το μέτρο δεν στερείται προκλήσεων. Η επιτυχία του εξαρτάται από την ορθή λειτουργία του μηχανισμού αντιστοίχισης και την επάρκεια των ζωνών υποδοχής.

Επιπλέον, απαιτείται ισορροπία ώστε να μη δημιουργηθούν υπερβολικές πιέσεις σε συγκεκριμένες περιοχές. Η ανεξέλεγκτη αύξηση της δόμησης μπορεί να οδηγήσει σε υποβάθμιση της ποιότητας ζωής, αν δεν συνοδεύεται από κατάλληλο σχεδιασμό.

Για τον λόγο αυτό, το πλαίσιο προβλέπει περιορισμούς και κανόνες που καθορίζουν το μέγιστο επιτρεπόμενο όριο αύξησης του συντελεστή.

Ένα εργαλείο που επιστρέφει

Η μεταφορά συντελεστή δόμησης δεν είναι νέο εργαλείο. Αντίθετα, αποτελεί θεσμό που υπάρχει εδώ και δεκαετίες, αλλά δεν κατάφερε να λειτουργήσει αποτελεσματικά στο παρελθόν.

Η επανενεργοποίησή του σηματοδοτεί μια προσπάθεια να αξιοποιηθεί με σύγχρονους όρους, μέσω ψηφιακών συστημάτων και πιο διαφανών διαδικασιών.

Η τεχνολογία επιτρέπει πλέον την καλύτερη καταγραφή, αντιστοίχιση και παρακολούθηση των συναλλαγών, μειώνοντας τα προβλήματα που είχαν οδηγήσει σε αδράνεια.

Το νέο τοπίο

Η ενεργοποίηση της μεταφοράς συντελεστή δόμησης δημιουργεί ένα νέο τοπίο για την αγορά ακινήτων. Δεν πρόκειται μόνο για μια τεχνική ρύθμιση, αλλά για μια αλλαγή που επηρεάζει την αξία, τη χρήση και την ανάπτυξη της γης.

Η δυνατότητα μεταφοράς δικαιωμάτων δόμησης μετατρέπει τον συντελεστή σε οικονομικό εργαλείο, ενισχύοντας τη ρευστότητα και δημιουργώντας νέες ευκαιρίες.

Το ερώτημα πλέον δεν είναι αν το μέτρο θα ενεργοποιηθεί, αλλά πώς θα αξιοποιηθεί στην πράξη. Και από αυτό θα εξαρτηθεί σε μεγάλο βαθμό το αποτύπωμά του στην οικονομία και στην αγορά ακινήτων.

Το Λονδίνο χρειάζεται επειγόντως περισσότερες κατοικίες. Η ανάγκη για νέες κατοικίες στο Λονδίνο είναι επιτακτική. Έως το 2023, ο πληθυσμός της πόλης αυξήθηκε κατά περισσότερο από μισό εκατομμύριο, φτάνοντας τους 9 εκατομμύρια κατοίκους συνολικά. Παρ’ όλα αυτά, η οικοδομική δραστηριότητα έχει μειωθεί σημαντικά.

Την τελευταία πενταετία, χιλιάδες έργα είτε ακυρώθηκαν είτε διακόπηκαν για αόριστο χρονικό διάστημα, ενώ το προηγούμενο έτος ξεκίνησε η κατασκευή μόλις 5.547 κατοικιών. Πρόκειται για μείωση άνω του 75% σε σύγκριση με μια δεκαετία πριν και για το χαμηλότερο επίπεδο των τελευταίων τουλάχιστον 15 ετών, σύμφωνα με την εταιρεία Molior London, που παρακολουθεί και αναλύει την αγορά ακινήτων στο Λονδίνο, ειδικά στον τομέα της οικιστικής ανάπτυξης. Οι εκτιμήσεις δείχνουν ότι τα επόμενα χρόνια το χάσμα μεταξύ της προσφοράς και της ζήτησης κατοικιών θα μεγαλώσει ακόμη περισσότερο.

«Από όλες τις αγορές, το Λονδίνο είναι η πιο απαιτητική όσον αφορά την κατασκευή κατοικιών», δήλωσε η Τζέμα Κένταλ, επικεφαλής επενδύσεων σε κατοικίες στη μεσιτική εταιρεία JLL.

Η κρίση στον τομέα της στέγασης στο Λονδίνο προκλήθηκε από έναν συνδυασμό οικονομικών και γραφειοκρατικών παραγόντων που συσσωρεύτηκαν με την πάροδο του χρόνου, καθιστώντας σταδιακά δυσχερή την οικονομική βιωσιμότητα για τους κατασκευαστές. Τα τελευταία χρόνια, το κόστος κατασκευής αυξάνεται σταθερά, επηρεασμένο από προβλήματα στην εφοδιαστική αλυσίδα λόγω της πανδημίας και του πολέμου στην Ουκρανία, που οδήγησαν σε αυξήσεις στις τιμές των υλικών. Παράλληλα, το Brexit περιόρισε τη διαθεσιμότητα εργατικού δυναμικού. Την ίδια στιγμή, η άνοδος των επιτοκίων και ένα ιδιαίτερα σύνθετο ρυθμιστικό πλαίσιο έχουν επιβραδύνει την έκδοση οικοδομικών αδειών και καθυστερούν την ολοκλήρωση νέων κατοικιών.

«Ο τομέας της στέγασης αντιμετωπίζει συνδυασμό σοβαρών προβλημάτων σε εθνικό, αλλά και διεθνές επίπεδο», δήλωσε ο Τζέιμς Γουόλς, εκλεγμένος τοπικός εκπρόσωπος στο Λιούισχαμ του Λονδίνου. Πρόσφατα, το Λιούισχαμ αναγκάστηκε να ακυρώσει σχέδια για την κατασκευή δεκάδων κατοικιών μετά την πτώχευση μιας κατασκευαστικής εταιρείας. Τα περιθώρια κέρδους ήταν πλέον τόσο μικρά που οποιαδήποτε οικονομική ή ρυθμιστική αναταραχή μπορεί να θέσει σε κίνδυνο την ολοκλήρωση ενός έργου.

Η έλλειψη νέων κατοικιών έχει οδηγήσει σε αύξηση των τιμών και έχει καταστήσει το κόστος στέγασης ένα από τα σημαντικότερα πολιτικά ζητήματα στο Ηνωμένο Βασίλειο.

«Συνολικά, τα σπίτια δεν είναι οικονομικά προσιτά για τον μέσο Λονδρέζο», λέει η Άννα Μίντον, λέκτορας Αρχιτεκτονικής στο Πανεπιστήμιο του Ανατολικού Λονδίνου. Ο μέσος μισθός στο Λονδίνο για εργαζόμενους πλήρους απασχόλησης φτάνει περίπου τις 48.000 λίρες ετησίως, ενώ το μέσο κόστος ενός διαμερίσματος ανέρχεται στις 430.000 λίρες, σύμφωνα με την Εθνική Στατιστική Υπηρεσία. Με τα επιτόκια στεγαστικών δανείων γύρω στο 5,5%, ένα μέσο ζευγάρι χρειάζεται πάνω από 12 χρόνια για να συγκεντρώσει το 20% της προκαταβολής για το πρώτο του σπίτι, σύμφωνα με τη μεσιτική εταιρεία Hamptons.

Οι κατασκευαστικές εταιρείες συχνά λειτουργούν ως «σύστημα έγκαιρης προειδοποίησης» για τον τομέα της στέγασης, καθώς είναι οι πρώτες που επηρεάζονται από την αύξηση του κόστους υλικών και εργασίας. Τα τελευταία χρόνια, τα προειδοποιητικά σημάδια είναι έντονα: η διαχείριση των ταμειακών ροών και των χρονοδιαγραμμάτων αποτελεί πρόκληση ακόμη και υπό κανονικές συνθήκες, ενώ οι πρόσθετες πιέσεις από προβλήματα στην εφοδιαστική αλυσίδα, τον ανεξέλεγκτο πληθωρισμό και την έλλειψη εργατικού δυναμικού έχουν οδηγήσει πολλές εταιρείες σε αδιέξοδο. Σύμφωνα με κυβερνητικά στοιχεία, οι κατασκευαστικές εταιρείες αντιπροσώπευαν το 17% των πτωχεύσεων στην Αγγλία και την Ουαλία το 2025, το υψηλότερο ποσοστό μεταξύ όλων των τομέων.

Τα προβλήματα των κατασκευαστών επηρεάζουν ολόκληρη την αλυσίδα παραγωγής κατοικιών. Πάνω από έξι εταιρείες με καθυστερημένα έργα στο Λονδίνο δήλωσαν στο Bloomberg ότι οι καθυστερήσεις οφείλονταν στο ότι οι εταιρείες που είχαν αναλάβει την κατασκευή των έργων είχαν πτωχεύσει. Σύμφωνα με τη Molior, μέχρι τα τέλη Δεκεμβρίου οι εργασίες είχαν σταματήσει σε περισσότερες από 5.000 κατοικίες στην πόλη, αριθμός διπλάσιος σε σχέση με το 2020. Τα στοιχεία δείχνουν ότι πολλές από αυτές τις καθυστερήσεις σχετίζονται άμεσα με την οικονομική αδυναμία των εταιρειών αυτών.

Πολλές από τις εταιρείες που αντιμετωπίζουν δυσκολίες είναι μικρές οικογενειακές επιχειρήσεις. Ωστόσο, ακόμα και οι μεγαλύτερες εταιρείες της αγοράς πλήττονται σοβαρά. Η Henry Boot Plc, μία από τις κορυφαίες κατασκευαστικές εταιρείες του Ηνωμένου Βασιλείου, πούλησε τον Δεκέμβριο τις κατασκευαστικές της δραστηριότητες, τις οποίες αξιοποιούσε για περισσότερα από 50 χρόνια. Ο διευθύνων σύμβουλος Τιμ Ρόμπερτς, εξήγησε ότι τα περιθώρια κέρδους ήταν «πολύ, πολύ μικρά» και πρόσθεσε ότι η εταιρεία δεν μπορούσε να επεκταθεί περαιτέρω υπό τις τρέχουσες συνθήκες.

Παρόμοιες αποφάσεις παίρνουν και άλλες μεγάλες εταιρείες. Η John Lewis Partnership Plc, γνωστή για τις αλυσίδες σούπερ μάρκετ και πολυκαταστημάτων της, έκλεισε φέτος τη δραστηριότητά της στον τομέα ανάπτυξης ακινήτων για ενοικίαση, αποδίδοντας την απόφαση στα υψηλότερα επιτόκια και στο αυξημένο κόστος εργασίας. Αυτό σήμανε επίσης το τέλος των σχεδίων της για την κατασκευή περίπου 1.000 κατοικιών σε όλο το Λονδίνο και τα γύρω προάστια.

«Όταν μια τόσο γνωστή εταιρεία με σημαντικούς πόρους όπως η John Lewis καταλήγει στο συμπέρασμα ότι η οικονομική σκοπιμότητα ενός έργου δεν υφίσταται πλέον, οι υπουργοί θα πρέπει να σκεφτούν πολύ προσεκτικά», σχολίασε ο Μπρένταν Τζεράγκτι, διευθύνων σύμβουλος της Association for Rental Living.

Η κατάσταση αυτή είναι διαφορετική σε σχέση με πέντε χρόνια πριν. Κατά τη διάρκεια της πανδημίας, το χαμηλό κόστος δανεισμού και το πρόγραμμα «Help to Buy», που υποστηριζόταν από την κυβέρνηση και παρείχε δάνεια με συμμετοχή στο κεφάλαιο σε όσους αγόραζαν σπίτι για πρώτη φορά, τροφοδότησαν την οικοδομική δραστηριότητα και ενίσχυσαν τα κέρδη των κατασκευαστών, παρά τις επικρίσεις ότι συνέβαλε στην αύξηση των τιμών των κατοικιών.

Το 2022, η Τράπεζα της Αγγλίας ξεκίνησε μια πολιτική αύξησης των επιτοκίων, περιορίζοντας την πρόσβαση σε φθηνή χρηματοδότηση. Ξαφνικά, όχι μόνο τα στεγαστικά δάνεια έγιναν πιο ακριβά για τους αγοραστές, αλλά και οι κατασκευαστικές εταιρείες χρειάστηκε να πληρώνουν υψηλότερους τόκους για τα δάνεια που χρηματοδοτούσαν τα έργα τους. Όπως εξήγησε ο Τομ Γκούνταλ, διευθύνων σύμβουλος της Related Argent, της εταιρείας πίσω από την ανακαίνιση του King’s Cross στο Λονδίνο, αξίας άνω των 3 δισεκατομμυρίων λιρών, «η σχέση κινδύνου-απόδοσης απαιτεί πλέον διαφορετικό υπολογισμό. Λόγω των αυξημένων χρηματοοικονομικών κινδύνων, όπως εξήγησε, οι κατασκευαστές προσπαθούν να προστατεύσουν τα κέρδη τους», πρόσθεσε.

Η προσπάθεια αυτή, ωστόσο, μπορεί να γίνει πολύ δύσκολη. Ιστορικά, η αξία της γης αντιπροσωπεύει περίπου το ένα τρίτο της τελικής τιμής πώλησης σε οικιστικά έργα, αλλά σε πυκνοκατοικημένες περιοχές όπως το Λονδίνο μπορεί να είναι σημαντικά υψηλότερη. Οι κατασκευαστές στοχεύουν συνήθως σε περιθώριο κέρδους μεταξύ 20% και 25%, το οποίο αυξάνεται σε περιόδους αβεβαιότητας, καθώς οι επενδυτές απαιτούν μεγαλύτερες αποδόσεις για την ανάληψη αυξημένου κινδύνου. Όταν αυξάνονται τα κόστη κατασκευής ή η γραφειοκρατία δημιουργούνται καθυστερήσεις και οι τιμές πώλησης πρέπει να αυξηθούν ώστε τα έργα να παραμείνουν βιώσιμα.

Στο Λονδίνο, όμως, οι αγοραστές έχουν ήδη φτάσει στα οικονομικά τους όρια, με αποτέλεσμα οι τιμές συχνά να μην μπορούν να αυξηθούν περαιτέρω και η κατασκευή να καθυστερεί. Παράλληλα, η ζήτηση για οικόπεδα παραμένει υψηλή, όχι μόνο για κατοικίες, αλλά και για ξενοδοχεία ή γραφεία. Έτσι, η αξία της γης δεν έχει μειωθεί όσο θα περίμενε κανείς.

Ένας ακόμη σημαντικός παράγοντας είναι οι αυστηρότεροι οικοδομικοί κανονισμοί που τέθηκαν σε εφαρμογή μετά το 2017, μετά την πυρκαγιά στον Grenfell Tower που στοίχισε τη ζωή σε 72 ανθρώπους. Από τότε, τα κτίρια ύψους άνω των 18 μέτρων με κατοικίες πρέπει να υποβάλλονται σε τρεις ξεχωριστές επιθεωρήσεις, γνωστές ως «gateways», πριν οι ρυθμιστικές αρχές δώσουν την τελική έγκριση. Ωστόσο, η Αρχή Ασφάλειας Κτιρίων του Ηνωμένου Βασιλείου δεν διαθέτει αρκετό προσωπικό για να εξετάσει γρήγορα όλες τις αιτήσεις, με αποτέλεσμα να δημιουργούνται μεγάλες καθυστερήσεις. Αυτές οι καθυστερήσεις παρατείνουν τα χρονοδιαγράμματα κατασκευής και συχνά αναγκάζουν τους κατασκευαστές να επιλέγουν λιγότερο φιλόδοξα έργα.

Η Greystar Real Estate Partners, ένας από τους μεγαλύτερους επενδυτές σε ακίνητα προς ενοικίαση στο Λονδίνο, βίωσε από πρώτο χέρι τις επιπτώσεις αυστηρότερων κανονισμών και καθυστερήσεων πέρυσι, όταν ένας πύργος ενοικιαζόμενων διαμερισμάτων στην περιοχή Μπάτερσι υπέστη σοβαρές και δαπανηρές καθυστερήσεις διάρκειας πολλών μηνών. Η αμερικανική εταιρεία ιδιωτικών κεφαλαίων, που διαχειρίζεται ακίνητα αξίας άνω των 300 δισεκατομμυρίων δολαρίων παγκοσμίως, έχει πλέον επικεντρωθεί σε οικιστικά έργα χαμηλού ύψους.

«Όσο ψηλότερα χτίζεις, τόσο μεγαλύτερο είναι το κόστος κατασκευής», δήλωσε η Τομασίν Ρένσοου, διευθύνουσα σύμβουλος της Greystar για την ανάπτυξη στο Ηνωμένο Βασίλειο.

Τα προβλήματα επεκτείνονται και στους φορείς κοινωνικής στέγασης, που ενεργούν ως κατασκευαστές και διαχειριστές μεγάλων έργων και καλύπτουν περίπου το 10% των κατοικιών της Βρετανίας. Η Clarion Housing Group και η Southern Housing, που διαχειρίζονται συνολικά πάνω από 200.000 κατοικίες, είδαν εκατοντάδες από αυτές να παραμένουν ημιτελείς ή να μην ολοκληρώνονται εγκαίρως τον τελευταίο χρόνο. Το πρόβλημα προκύπτει από τα μεγάλα χρέη που δημιούργησαν όταν τα επιτόκια ήταν χαμηλά, τα οποία τώρα είναι δύσκολο να ξεπληρώσουν. Σύμφωνα με κυβερνητικά στοιχεία έως τον Μάρτιο, το κόστος εξόφλησης αυτών των χρεών υπερέβαινε τα καθαρά κέρδη των φορέων.

Όλα αυτά έχουν καθυστερήσει τα σχέδια της νέας κυβέρνησης, που ανέλαβε το 2024, για την κατασκευή περίπου 300.000 οικονομικά προσιτών κατοικιών σε ολόκληρη την Αγγλία μέσα στην επόμενη δεκαετία.

Ο δήμαρχος του Λονδίνου Σαντίκ Καν, και ο υπουργός Στέγασης Στιβ Ριντ, έστειλαν πρόσφατα μια επιστολή σε κατασκευαστές κατοικιών, στην οποία παρουσίαζαν διάφορες προτάσεις για να «βοηθήσουν στην απεμπλοκή των έργων που είναι σε παύση». Οι προτάσεις περιλαμβάνουν προσωρινές αλλαγές στους πολεοδομικούς κανόνες, φορολογικές ελαφρύνσεις για τους κατασκευαστές και την παραχώρηση νέων εξουσιών στον δήμαρχο για να παρακάμπτει αποφάσεις τοπικών αρχών.

«Η έλλειψη διαθέσιμων κατοικιών έχει σοβαρές επιπτώσεις: σε κάθε μέση τάξη του Λονδίνου, ένα παιδί ζει χωρίς μόνιμο σπίτι», έγραψαν ο Καν και ο Ριντ στους κατασκευαστές. «Σας καλούμε τώρα να επανεξετάσετε τα σχέδιά σας και να εντοπίσετε προγράμματα που μπορούν να υλοποιηθούν άμεσα».

Η Άννα Μίλτον, συγγραφέας του βιβλίου «Big Capital: Who is London For;», λέει ότι η λύση για τη στεγαστική κρίση του Λονδίνου «δεν είναι απλώς να χτιστούν περισσότερα σπίτια».

«Η κυβέρνηση δεν πρέπει να βλέπει την οικοδόμηση μόνο ως τρόπο για να αυξηθεί η οικονομία, αλλά να φτιάχνει πραγματικά προσιτά κοινωνικά σπίτια και να στηρίζει τη στέγαση με επιδοτήσεις, όπως γινόταν παλιότερα», εξηγεί η ίδια. Με τα ακριβά σπίτια να μένουν κενά, η συζήτηση επικεντρώνεται στο πόσα σπίτια χτίζονται, και όχι στο να γίνουν πραγματικά προσιτά για τους Λονδρέζους.

Υπάρχουν, όμως, ενδείξεις ότι η οικοδομική δραστηριότητα μπορεί να αρχίσει να ανακάμπτει. Με τα κυβερνητικά κίνητρα για την κατασκευή νέων σπιτιών να αναμένονται σύντομα, μερικοί κατασκευαστές στο Ηνωμένο Βασίλειο αισιοδοξούν. Σύμφωνα με πηγές που γνωρίζουν το θέμα, η κυβέρνηση ενδέχεται να δημιουργήσει φέτος ένα πρόγραμμα δανείων με συμμετοχή στο κεφάλαιο για νέες κατοικίες. Παράλληλα, έρευνα της μεσιτικής εταιρείας Knight Frank δείχνει ότι η μείωση των καθυστερήσεων στις εγκρίσεις έχει τραβήξει το ενδιαφέρον περισσότερων ανθρώπων για αγορά οικοπέδων τους τελευταίους μήνες.

Ταυτόχρονα, η πτώση της ζήτησης αναγκάζει ορισμένους κατασκευαστές να πουλήσουν μεγάλα πακέτα σπιτιών ταυτόχρονα, μια λύση ανάγκης που μειώνει τα κέρδη τους. Για τις τοπικές αρχές, όμως, μπορεί να έχει και θετικό αποτέλεσμα. Στη γειτονιά Ίλινγκ, το δημοτικό συμβούλιο εκμεταλλεύτηκε πρόσφατα τις δύσκολες συνθήκες της αγοράς για να αγοράσει με αυτόν τον τρόπο 290 διαμερίσματα. Με περισσότερες από 7.000 οικογένειες στην περιοχή να χρειάζονται επειγόντως σπίτι, αυτά τα ακίνητα θα διατεθούν για ενοικίαση ως κοινωνική στέγαση.

Η Ευρωπαϊκή Αρχή Τραπεζών επιχειρεί τη ρύθμιση των δανείων που έχουν ως εξασφάλιση ακίνητα. Πρόκειται για έναν τομέα όπου η ανάγκη για ενιαίους κανόνες σε ευρωπαϊκό επίπεδο συγκρούεται με την πραγματικότητα σύμφωνα με την οποία η κάθε χώρα έχει τη δική της αγορά κατοικίας, με διαφορετικά χαρακτηριστικά, ιστορικές ιδιαιτερότητες και κοινωνικές ευαισθησίες.

Στη χώρα μας οι τράπεζες σήμερα είναι πιο θωρακισμένες, αλλά η αγορά ακινήτων «τρέχει» μπροστά από τα θεμελιώδη. Και όταν συμβαίνει αυτό, το ρίσκο δεν φαίνεται άμεσα στους ισολογισμούς — εμφανίζεται αργότερα, όταν αλλάξει ο κύκλος. Αυτός είναι και ο λόγος που η εποπτεία σθεναρά επιμένει οι τράπεζες να μειώσουν το απόθεμα των ακινήτων τους.

Πού εντοπίζονται οι κίνδυνοι

Η πολυπλοκότητα σε ότι αφορά την εποπτεία πανευρωπαϊκά ξεκινά από το ίδιο το αντικείμενο. Τα ανοίγματα σε ακίνητα –δηλαδή κυρίως τα στεγαστικά και τα δάνεια για επαγγελματικά ακίνητα– αποτελούν βασικό πυλώνα του τραπεζικού συστήματος, αλλά ταυτόχρονα και μία από τις μεγαλύτερες πηγές κινδύνου. Η εμπειρία της παγκόσμιας χρηματοπιστωτικής κρίσης του 2008 απέδειξε πόσο ευάλωτο μπορεί να γίνει το σύστημα όταν διογκώνεται η αγορά ακινήτων και αυξάνεται υπερβολικά ο δανεισμός. Αυτός είναι και ο λόγος που οι ρυθμιστικές αρχές αντιμετωπίζουν τον συγκεκριμένο τομέα με ιδιαίτερη προσοχή.

Οι ιδιαιτερότητες

Ωστόσο, η Ευρωπαϊκή Ένωση δεν είναι μια ενιαία αγορά ακινήτων. Σε ορισμένες χώρες κυριαρχεί η ιδιοκατοίκηση, σε άλλες η ενοικίαση. Κάποιες οικονομίες βασίζονται περισσότερο στον τραπεζικό δανεισμό, ενώ άλλες έχουν εναλλακτικά μοντέλα χρηματοδότησης. Αυτές οι διαφορές σημαίνουν ότι ένα απόλυτα ομοιόμορφο ρυθμιστικό πλαίσιο θα μπορούσε να δημιουργήσει στρεβλώσεις ή ακόμη και να αποσταθεροποιήσει επιμέρους αγορές. Έτσι, η πρόκληση για τους ευρωπαϊκούς θεσμούς είναι να βρουν μια «χρυσή τομή»: αρκετή εναρμόνιση ώστε να διασφαλίζεται η σταθερότητα, αλλά και επαρκή ευελιξία ώστε να λαμβάνονται υπόψη οι εθνικές ιδιαιτερότητες.

Ενέχυρα και εισοδήματα από ακίνητα δίνουν τον νέο τόνο στην αγορά

Σε αυτό το πλαίσιο εντάσσονται οι αλλαγές που εισάγει το νέο κανονιστικό πλαίσιο, γνωστό ως CRR3. Η φιλοσοφία του είναι να κάνει τη μέτρηση του κινδύνου πιο ακριβή και συνεπή. Βασική διάκριση αποτελεί ο διαχωρισμός μεταξύ οικιστικών και εμπορικών ακινήτων, με τα δεύτερα να θεωρούνται γενικά πιο επισφαλή. Παράλληλα, δίνεται ιδιαίτερη έμφαση σε μια ειδική κατηγορία δανείων, τα λεγόμενα ανοίγματα που παράγουν εισόδημα (IPRE). Σε αυτά, η αποπληρωμή δεν εξαρτάται από το συνολικό εισόδημα του δανειολήπτη, αλλά από τα έσοδα που δημιουργεί το ίδιο το ακίνητο, κάτι που αυξάνει τον κίνδυνο σε περιόδους ύφεσης ή πτώσης των τιμών.

Κεντρικό εργαλείο αξιολόγησης του κινδύνου είναι ο δείκτης δανείου προς αξία (LTV), δηλαδή η σχέση μεταξύ του ποσού του δανείου και της αξίας του ακινήτου. Όσο υψηλότερος είναι αυτός ο δείκτης, τόσο μικρότερο είναι το «μαξιλάρι» ασφαλείας για την τράπεζα σε περίπτωση πτώσης των τιμών, άρα και τόσο μεγαλύτερος ο κίνδυνος.

Την ίδια στιγμή, η Ευρωπαϊκή Αρχή Τραπεζών (EBA) καλείται να αξιολογήσει αν το πλαίσιο λειτουργεί σωστά. Εδώ προκύπτει μια ακόμη δυσκολία: η EBA δεν έχει την ίδια πρόσβαση σε λεπτομερή δεδομένα με τις εθνικές εποπτικές αρχές, καθώς πρέπει να βασίζεται σε εναρμονισμένα στοιχεία από όλες τις χώρες. Από την άλλη πλευρά, διαθέτει ένα σημαντικό πλεονέκτημα: μπορεί να συγκρίνει αγορές και πρακτικές μεταξύ διαφορετικών κρατών, εντοπίζοντας αποκλίσεις και βέλτιστες πρακτικές.

Τελικά, το βασικό ζήτημα δεν είναι μόνο τεχνικό αλλά και πολιτικό. Οι κανόνες για τα ακίνητα επηρεάζουν άμεσα την πρόσβαση των πολιτών στη στέγη και τη χρηματοδότηση των επιχειρήσεων. Γι’ αυτό και κάθε προσπάθεια αυστηροποίησης ή εναρμόνισης πρέπει να ισορροπεί ανάμεσα στη χρηματοπιστωτική σταθερότητα και τις κοινωνικές επιπτώσεις. Αυτή η λεπτή ισορροπία είναι που καθιστά το πλαίσιο για τα ανοίγματα σε ακίνητα ένα από τα πιο απαιτητικά πεδία ευρωπαϊκής εποπτείας.

Τρία δομικά προβλήματα για τις ελληνικές τράπεζες

Η αγορά ακινήτων στη χώρα μας και το τραπεζικό σύστημα ανέκαμψαν από μια βαθιά κρίση η οποία οδήγησε και τις δύο αγορές να αποχτήσουν αυξημένα αντανακλαστικά.

Η Ελλάδα έχει μια πολύ ιδιαίτερη δομή: υψηλό ποσοστό ιδιοκατοίκησης, ιστορικά χαμηλή μόχλευση σε σχέση με άλλες χώρες της ΕΕ (λόγω της κρίσης και της κατάρρευσης του δανεισμού μετά το 2010), αλλά ταυτόχρονα μια αγορά που τα τελευταία χρόνια έχει πάρει ξανά έντονα ανοδική τροχιά στις τιμές. Αυτό δημιουργεί μια αντίφαση: οι τράπεζες εμφανίζονται πιο «προσεκτικές», αλλά οι τιμές των ακινήτων έφθασαν σε μικρό χρονικό διάστημα σε πολύ υψηλά επίπεδα σαφώς πολύ υψηλότερα έναντι των εισοδημάτων.

Περιορισμένος αριθμός δανειοληπτών στη στεγαστική πίστη

Ο βασικός δείκτης κινδύνου, ο LTV (δάνειο προς αξία), στην Ελλάδα σήμερα είναι μικρός στα νέα δάνεια, γιατί οι τράπεζες απαιτούν υψηλή ίδια συμμετοχή. Αυτό λειτουργεί ως «μαξιλάρι» και μειώνει τον άμεσο πιστωτικό κίνδυνο. Όμως το πρόβλημα μετατοπίζεται αλλού: λιγότεροι μπορούν να πάρουν δάνειο, άρα η αγορά στηρίζεται περισσότερο σε αγοραστές με μετρητά ή σε επενδυτές, κάτι που αλλοιώνει τη φυσιογνωμία της.

Το πιο ευαίσθητο σημείο είναι η αποσύνδεση μεταξύ πραγματικής οικονομίας και της αγοράς ακινήτων. Οι τιμές ανεβαίνουν λόγω:

• τουριστικής αξιοποίησης (Airbnb),
• ξένων επενδυτών,
• προγραμμάτων τύπου “Golden Visa”,
• περιορισμένης προσφοράς νέων κατοικιών.

Αυτό σημαίνει ότι η αξία των ακινήτων δεν στηρίζεται αποκλειστικά στο εισόδημα των νοικοκυριών. Και εδώ βρίσκεται ένα από τα βασικά «ρίσκα» που προσπαθεί να πιάσει το ευρωπαϊκό πλαίσιο: αν οι τιμές διορθώσουν, οι εξασφαλίσεις των τραπεζών μπορεί να αποδειχθούν πιο αδύναμες απ’ ό,τι φαίνονται σήμερα.

Κρυφά σημεία πίεσης για τις τράπεζες

Ένα δεύτερο κρίσιμο σημείο είναι τα δάνεια που μοιάζουν με τα λεγόμενα IPRE, δηλαδή εκεί όπου η αποπληρωμή εξαρτάται από εισόδημα που παράγει το ακίνητο. Στην Ελλάδα αυτό συνδέεται έντονα με:

• τουριστικά ακίνητα,
• βραχυχρόνιες μισθώσεις,
• επαγγελματικά ακίνητα.

Αν υπάρξει κάμψη στον τουρισμό ή αλλαγή στο ρυθμιστικό πλαίσιο ), τότε οι ταμειακές ροές μειώνονται και αυξάνεται ο πιστωτικός κίνδυνος. Αυτό είναι ένα «κρυφό» σημείο πίεσης για τις τράπεζες.

Έμμεσες πιέσεις από τα κόκκινα δάνεια

Τρίτο και ίσως πιο δομικό ζήτημα είναι η κληρονομιά της κρίσης. Παρότι τα μη εξυπηρετούμενα δάνεια έχουν μειωθεί σημαντικά μέσω τιτλοποιήσεων, μεγάλο μέρος του κινδύνου έχει μεταφερθεί εκτός τραπεζικών ισολογισμών (servicers, funds). Αυτό δεν σημαίνει ότι εξαφανίστηκε· απλώς άλλαξε θέση. Σε μια νέα επιδείνωση της αγοράς, η πίεση μπορεί να επιστρέψει έμμεσα στο σύστημα.
Τελικά, το «αδύναμο σημείο» της Ελλάδας δεν είναι τόσο η υπερβολική τραπεζική έκθεση όπως το 2008 σε άλλες χώρες, αλλά η δυναμική της ίδιας της αγοράς:

μια αγορά που ανεβαίνει γρήγορα, με περιορισμένη χρηματοδότηση από τράπεζες, αλλά με αυξανόμενη εξάρτηση από εξωτερικούς παράγοντες και επενδυτικά κεφάλαια.

Το ΔΝΤ που έχει επίσης εντοπίσει το θέμα προτείνει ρηξικέλευθες ρυθμίσεις όπως φόρος στα κενά ακίνητα τα οποία στη χώρα μας είναι πάρα πολλά . Ωστόσο εκτιμάται πως μια τέτοια λογική μάλλον θα ξεσηκώσει κοινωνική θύελλα παρά θα βοηθήσει στην επίλυση δομικών προβλημάτων μιας και πολύς κόσμος δεν διαθέτει τη δυνατότητα να ανακαινίσει τα ακίνητά του προκειμένου να τα εκμεταλλευτεί.

Τα προγράμματα που εκπονούνται στην παρούσα φάση μπορεί να αποτελέσουν λύση προς αυτήν την κατεύθυνση.

Σε αυτό το πλαίσιο, η ΠΟΜΙΔΑ ανέλαβε πρωτοβουλία ενημέρωσης των ιδιοκτητών και των επαγγελματιών της αγοράς ακινήτων μέσα από μια σειρά ανοιχτών εκδηλώσεων σε 10 πόλεις της Βόρειας Ελλάδας. Οι εκδηλώσεις αυτές συνδύασαν την ενημέρωση για τα βασικά θέματα που απασχολούν σήμερα την ιδιωτική ακίνητη περιουσία με την παρουσίαση του βιβλίου «Αγοράζω Σπίτι», ενός πρακτικού οδηγού για όσους θέλουν να αγοράσουν, να διαχειριστούν ή να αξιοποιήσουν ένα ακίνητο των συγγραφέων Στράτου Παραδιά και Ηλία Παπαγεωργιάδη.

Όπως αναφέρεται σε ανακοίνωση της ΠΟΜΙΔΑ οι εκδηλώσεις πραγματοποιήθηκαν σε 10 πόλεις της Μακεδονίας, Θράκης και Θεσσαλίας σε συνεργασία με τους κατά τόπους συνδιοργανωτές, Δικηγορικούς Συλλόγους, Επιμελητήρια και άλλους επαγγελματικούς φορείς. Στην περιοδεία συμμετείχαν ο πρόεδρος της ΠΟΜΙΔΑ Στράτος Παραδιάς, ο εκ Θεσσαλονίκης αντιπρόεδρος της ΠΟΜΙΔΑ Κώστας Χαιδούτης, ο υπεύθυνος Ανάπτυξης του προγράμματος Ασφάλισης Κτιρίων των μελών της ΠΟΜΙΔΑ Νίκος Κεχαγιάογλου και ο εκ των συγγραφέων του βιβλίου «Αγοράζω Σπίτι» Ηλίας Παπαγεωργιάδης.

Η θεματολογία

Τα θέματα για τα οποία ενημέρωσε τους ιδιοκτήτες ακινήτων που συμμετείχαν ο πρόεδρος της ΠΟΜΙΔΑ, ήταν κυρίως τα εξής:

• Οι πρόσφατες αλλαγές στη φορολογία εισοδήματος και κεφαλαίου των ακινήτων
• Οι νέες ρυθμίσεις στις μισθώσεις κατοικιών και τις επαγγελματικές μισθώσεις
• Η υποχρεωτική τραπεζική καταβολή των μισθωμάτων από 1.4.2026 και οι συνέπειές της
• Το επερχόμενο Μητρώο Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων (Μ.Ι.Δ.Α.) της ΑΑΔΕ
• Η υποχρεωτική ενεργειακή αναβάθμιση των κτιρίων και η δήλωση των ανελκυστήρων
• Το Πιστοποιητικό φερεγγυότητας και η διαταγή απόδοσης μισθίου λόγω λήξης μίσθωσης
• Το νέο Τέλος Τοπικής Ανάπτυξης (ΤΤΑ) 1 ο/οο που θα είναι τριπλάσιο του ΤΑΠ
• Οι νέοι πολεοδομικοί περιορισμοί στη δόμηση και στη βραχυχρόνια μίσθωση
• Οι νέες ρυθμίσεις για κληρονομικές συμβάσεις, διαθήκες, χρέη, νόμιμη μοίρα κλπ
• Το Πρόγραμμα Ασφάλισης Κατοικιών των μελών ΠΟΜΙΔΑ με έκπτωση 20% επί του ΕΝΦΙΑ.

Στο δεύτερο μέρος των εκδηλώσεων έγινε παρουσίαση του βιβλίου “Αγοράζω Σπίτι”, των Στράτου Παραδιά και Ηλία Παπαγεωργιάδη, από τις εκδόσεις Καστανιώτη, ενώ ακολούθησε συζήτηση με τους δύο συγγραφείς. Το βιβλίο αυτό, με πρόλογο του Διοικητή της Τράπεζας της Ελλάδος Γιάννη Στουρνάρα, όπως εξήγησαν οι συγγραφείς, είναι ιδιαίτερα χρήσιμο γιατί παρουσιάζει με απλό και κατανοητό τρόπο ό,τι πρέπει να γνωρίζει κάποιος που θέλει να αγοράσει σπίτι, αλλά και όποιος ήδη κατέχει. Δίνει συγκεκριμένες απαντήσεις για όλα τα θέματα της αγοράς ακινήτου, της διαχείρισής του, των σχέσεων στην πολυκατοικία και των προγραμμάτων ενεργειακής αναβάθμισης, συνοδευόμενο από δύο πλήρεις οδηγούς για την ενοικίαση και πώληση ενός ακινήτου, με δεκάδες χρήσιμες συμβουλές.

Η περιοδεία

Βέροια, ενημερωτική συγκέντρωση στην αίθουσα Επιμελητηρίου Βέροιας με τους εκπροσώπους των Ιδιοκτητών Ημαθίας Ιφιγένεια Βλαχογιάννη και Παναγιώτη Δαβόρα. Παρουσίαση του βιβλίου, με πρόλογο του εκπροσώπου του Επιμελητηρίου Ημαθίας Ηλία Ηλιόπουλου.

Θεσσαλονίκη, ενημερωτική συγκέντρωση-γενική συνέλευση των μελών της Ενώσεως ιδιοκτητών Ακινήτων Θεσσαλονίκης (ΕΝΙΑΘ) στο τέλος της PRODEXPO NORTH 2026, με τον αντιπρόεδρο της ΠΟΜΙΔΑ Κώστα Χαιδούτη. Παρουσίαση του βιβλίου «Αγοράζω Σπίτι», με πρόλογο και συντονισμό του δημοσιογράφου Γιώργου Μητράκη και τους δύο συγγραφείς.

Ξάνθη, ενημερωτική συνάντηση στην αίθουσα του Δικηγορικού Συλλόγου Ξάνθης, με την πρόεδρο Δέσποινα Χατζηφωτιάδου, τα μέλη του Διοικ. Συμβουλίου και την εκπρόσωπο των ιδιοκτητών Ξάνθης δικηγόρο κα Ασπασία Γαργάλα. Ο πρόεδρος απένειμε το μετάλλιο της ΠΟΜΙΔΑ στον τ. Αναπληρωτή υπουργό Ανάπτυξης Σωκράτη Ξυνίδη για την ιστορικής σημασίας νομοθέτηση-όπως αναφέρεται στην ανακοίνωση-της συμμετοχής της ΠΟΜΙΔΑ ως εκπροσώπου των ιδιοκτητών ακινήτων της χώρας στις Επιτροπές Διακανονισμού Εμπορικών Μισθώσεων (Ν. 4013/2011).

Καβάλα: Ενημερωτική συγκέντρωση μελών παραρτήματος ΠΟΜΙΔΑ Καβάλας στη μεγάλη Λέσχη Καβάλας, με τον πρόεδρο των ιδιοκτητών Καβάλας Παναγιώτη Αγαπητό και συνδιοργανωτή τον Δικηγορικό Σύλλογο Καβάλας. Παρουσίαση του βιβλίου από τον Στράτο Παραδιά, με πρόλογο της δικηγόρου Μαρίας Τσίμα.

Αλεξανδρούπολη: Παρουσίαση του βιβλίου «Αγοράζω Σπίτι» και συζήτηση για τα ακίνητα στην αίθουσα του Επιμελητηρίου Έβρου από τον Ηλία Παπαγεωργιάδη, τον οποίο προλόγισε ο εκπρόσωπος του Επιμελητηρίου Ηλίας Γρηγοράκης. Αλεξανδρούπολη. Συνέντευξη Τύπου, με τον εκπρόσωπο των Ιδιοκτητών Εβρου Κώστα Γκοτσίδη και  τον εκπρόσωπο των Κατασκευαστών Έβρου Γιώργο Γεωργιάδη.

Κομοτηνή, Ενημερωτική συγκέντρωση, αίθουσα Επιμελητηρίου Κομοτηνής, με την εκπρόσωπο των ιδιοκτητών Ροδόπης κα Χρύσα Κυριακούση και την πρόεδρο του Δικηγορικού Συλλόγου Ροδόπης Σοφία Μιχαλιτσούδη. Παρουσίαση του βιβλίου, το οποίο προλόγισε ο πρόεδρος του Επαγγελματικού και Βιοτεχνικού Επιμελητηρίου Ροδόπης Θόδωρος Σαββάκης.

Λάρισα, Συνέντευξη Τύπου με την εκπρόσωπο των ιδιοκτητών Λάρισας Χριστίνας Πουλούλη.

Τρίκαλα, Ενημερωτική Συγκέντρωση στην αίθουσα του Επιμελητηρίου Τρικάλων, με συμμετοχή του εκπροσώπου των ιδιοκτητών Τρικάλων Γιώργο Τσαγκούλη. Παρουσίαση του βιβλίου, το οποίο προλόγισαν ο Γιώργος Τσαγκούλης μαζί με τον αντιπρόεδρο του Δικηγορικού Συλλόγου Τρικάλων Θόδωρο Κανάτα.

Καρδίτσα, Ενημερωτική συνάντηση στο «Παυσίλυπον», με συμμετοχή του εκπροσώπου των ιδιοκτητών Χρήστου Φαφούλα και του Προέδρου των Λογιστών-Φοροτεχνικών Καρδίτσας Γιώργου Παπαδημητρίου.

Βόλος: Ενημερωτική συγκέντρωση των μελών του Συλλόγου Ιδιοκτητών Ακινήτων Βόλου στο Συνεδριακό Κέντρο «FORUM», με συμμετοχή της αντιπροέδρου της ΠΟΜΙΔΑ Νεόκλειας Κρατήρα. Παρουσίαση του βιβλίου, το οποίο προλόγισε η δημοσιογράφος Ροσσάνα Πώποτα.

Η πολυκατοικία ως μικρός οικονομικός μηχανισμός

Σύμφωνα με έρευνα της ελληνικής πλατφόρμας Billys, που δραστηριοποιείται στη διαχείριση δεκάδων χιλιάδων ακινήτων με έμφαση στη διαφάνεια και την ψηφιοποίηση, μια πολυκατοικία θα έπρεπε να λειτουργεί σαν ένας μικρός οργανισμός: με οργανωμένο ταμείο, σαφείς κανόνες, σταθερές διαδικασίες και ξεκάθαρη λήψη αποφάσεων. Όταν αυτά απουσιάζουν, εμφανίζονται τρία επαναλαμβανόμενα προβλήματα: προβληματική διαχείριση και έλλειψη ρευστότητας, ανεπαρκής συντήρηση και απουσία μακροπρόθεσμου σχεδιασμού.

Τι επηρεάζει πραγματικά την τιμή

Τα διαθέσιμα στοιχεία δείχνουν ότι κακή διαχείριση και πλημμελής συντήρηση μπορούν να «ροκανίσουν» έως και 20% την εμπορική αξία ενός διαμερίσματος, ακόμη κι αν αυτό είναι αντίστοιχο με άλλα της αγοράς ως προς τα βασικά χαρακτηριστικά του.

Κρίσιμες λεπτομέρειες που κάνουν τη διαφορά

Ο ανελκυστήρας αποτελεί χαρακτηριστικό παράδειγμα: σε κτίρια όπου δεν λειτουργεί σωστά ή δεν συντηρείται επαρκώς, οι τιμές ανά τετραγωνικό μέτρο υποχωρούν αισθητά, ιδιαίτερα για διαμερίσματα σε υψηλούς ορόφους. Το ίδιο ισχύει για τους κοινόχρηστους χώρους. Η εικόνα της εισόδου, το κλιμακοστάσιο, ο φωτισμός και η καθαριότητα διαμορφώνουν την «πρώτη εντύπωση» και επηρεάζουν άμεσα την αντιλαμβανόμενη αξία του ακινήτου, πριν ακόμη δει κανείς το ίδιο το διαμέρισμα. Μεσίτες και εκτιμητές επιβεβαιώνουν ότι αγοραστές είτε ζητούν σημαντικές εκπτώσεις είτε αποχωρούν από τη διαπραγμάτευση όταν η καθημερινότητα σε μια πολυκατοικία δείχνει ανοργάνωτη και αμελής.

Κοινόχρηστα και ψυχολογία της αγοράς

Το ύψος των κοινοχρήστων αποτελεί έναν ακόμη κρίσιμο παράγοντα. Υπάρχει ένα σαφές ψυχολογικό όριο πέρα από το οποίο ακόμη και ένα ποιοτικό ακίνητο χάνει σε ελκυστικότητα, ειδικά όταν δεν είναι ξεκάθαρο πώς αξιοποιούνται τα χρήματα. Τα δεδομένα δείχνουν ότι περίπου 4 στους 10 ενοίκους καθυστερούν ή δεν καταβάλλουν τα κοινόχρηστα, οδηγώντας σε συσσωρευμένα χρέη, περιορισμένη συντήρηση και αυξημένη καχυποψία από την πλευρά της αγοράς.

Οι παρεμβάσεις που προστατεύουν την αξία

Δεν είναι πάντα οι ακριβές παρεμβάσεις αυτές που κάνουν τη διαφορά. Τακτική καθαριότητα, απεντόμωση, βασική συντήρηση εσωτερικών και εξωτερικών χώρων και έγκαιρη συντήρηση ή πιστοποίηση του ανελκυστήρα έχουν άμεσο και μετρήσιμο αποτέλεσμα. Βελτιώνουν την εικόνα και τη λειτουργικότητα του κτιρίου, αυξάνοντας την προθυμία αγοραστών και ενοικιαστών να πληρώσουν καλύτερη τιμή ή να κλείσουν ταχύτερα μια συμφωνία.

Συμπέρασμα

Στην ελληνική αγορά ακινήτων, η αξία δεν καθορίζεται μόνο από τα τετραγωνικά. Η κατάσταση και η διαχείριση της πολυκατοικίας παίζουν ρόλο που δεν μπορεί να αγνοηθεί. Η απουσία οργανωμένης, διαφανούς και προνοητικής διοίκησης δεν υποβαθμίζει μόνο την καθημερινότητα των ενοίκων, αλλά επηρεάζει άμεσα και το οικονομικό αποτέλεσμα, είτε πρόκειται για πώληση είτε για ενοικίαση.

Πρακτικά, αυτό σημαίνει πως ένα ζευγάρι με δύο παιδιά, που θα προσανατολιζόταν -πολύ συντηρητικά- στην αγορά ενός διαμερίσματος 80 τετραγωνικών μέτρων θα έπρεπε, ενδεικτικά, να πληρώσει στο κέντρο της Αθήνας 192.240€ (από 172.320 € το 2024, αύξηση της τάξης του 11,6%) και στο κέντρο της Θεσσαλονίκης 208.960 € (από 189.840 € το 2024, +10,1%). Αντίστοιχα, μια τετραμελής οικογένεια που αναζητούσε το 2025 διαμέρισμα προς ενοικίαση, έπρεπε να υπολογίσει ως μηνιαίο μίσθωμα για το κέντρο της Αθήνας 912 € (έναντι 856 € το 2024, αυξημένο κατά 6,7%) και στο κέντρο της Θεσσαλονίκης 800 € (έναντι 744 € το 2024, αυξημένο κατά 8,1%).

Τετραετία ανόδου

Σύμφωνα με τα στοιχεία του spitogatos.gr για το στεγαστικό κόστος του 2025, στην Αττική η Μέση Ζητούμενη Τιμή πώλησης κατοικίας ενισχύθηκε κατά 8,7% και η αντίστοιχη τιμή ενοικίασης κατοικίας αυξήθηκε κατά 4,5%. Σε επίπεδο τετραετίας, τα νούμερα προκαλούν δέος. Την περίοδο 2021-2025 σε Αττική και Θεσσαλονίκη, οι τιμές των ακινήτων προς πώληση στη Θεσσαλονίκη αυξήθηκαν κατά 63,5%, ποσοστό υψηλότερο από το αντίστοιχο της Αττικής (41,5%). Οι αυξήσεις στα νοίκια έφτασαν το 28,4% στη Θεσσαλονίκη και το 24,9% στην Αττική.

Το κόστος στέγης στη χώρα μας διαρκώς αυξάνεται και τα στοιχεία για το 2025 είναι χαρακτηριστικά:

– Ο Δήμος Αθηναίων αναδεικνύεται ως η περιοχή της Αττικής με τη μεγαλύτερη ετήσια αύξηση τιμών πώλησης κατοικιών (11,6%), γεγονός που αντανακλά τη συνεχιζόμενη ενίσχυση της ζήτησης για κεντρικές και αναβαθμιζόμενες περιοχές και ακολουθούν τα Δυτικά Προάστια (11,2%), γεγονός το οποίο επιβεβαιώνει τη μετατόπιση ενδιαφέροντος των δυνητικών αγοραστών προς πιο προσιτές αγορές, ενώ τα προάστια του Πειραιά καταγράφουν αύξηση 8,3%.

– Στον τομέα της ενοικίασης, η υψηλότερη Μέση Ζητούμενη Τιμή στην Αττική εντοπίζεται στα Νότια και στα Βόρεια Προάστια.

– Η Βουλιαγμένη διατηρεί την πρωτοκαθεδρία ως η πιο ακριβή περιοχή της Αττικής για αγορά και ενοικίαση κατοικιών το 2025 (ΜΖΤ πώλησης κατοικίας στα 7.500 ευρώ/τ.μ. – ΜΖΤ ενοικίασης κατοικίας στα 20,4 ευρώ/τ.μ.). Ακολουθούν οι περιοχές: Κολωνάκι-Λυκαβηττός, Βούλα, Φιλοθέη, Παλαιό Ψυχικό και Γλυφάδα.

– Στον αντίποδα, οι πιο οικονομικές περιοχές για αγορά κατοικίας στη Αττική για το 2025 εντοπίζονται στα Δυτικά και στα Ανατολικά Προάστια, καθώς και στο κέντρο της Αθήνας, παρά τη διψήφια ετήσια αύξηση. Συγκεκριμένα, η Αγία Βαρβάρα αποτελεί την πιο οικονομική περιοχή της Αττικής για αγορά κατοικίας το 2025 και ακολουθούν ο Βαρνάβας, οι Αχαρνές, τα Πατήσια και η περιοχή Πατησίων-Αχαρνών. Οι πιο οικονομικές περιοχές της Αττικής για ενοικίαση κατοικίας για το 2025 είναι η Σταμάτα και ο Άγιος Στέφανος στα βόρεια προάστια, το Πέραμα στα προάστια του Πειραιά και το Καματερό και οι Αχαρνές στα δυτικά.

– Στη Θεσσαλονίκη, τα προάστια σημειώνουν τη σημαντική ετήσια αύξηση σε τιμές ακινήτων προς πώληση (12,6%) ενώ σημαντική άνοδος της τάξης του 10,1% σημειώνεται και στον Δήμο Θεσσαλονίκης. Η Καλαμαριά αναδεικνύεται η ακριβότερη περιοχή για αγορά κατοικίας, με τη μέση τιμή να διαμορφώνεται στις 3.052 ευρώ/τ.μ., ακολουθούν το κέντρο της Θεσσαλονίκης, η Πυλαία, η Τούμπα και η περιοχή Χαριλάου, συνθέτοντας έναν άξονα αυξημένης ζήτησης που εκτείνεται από το ιστορικό κέντρο προς τα ανατολικά της πόλης.

– Στον αντίποδα, η αγορά ενοικίασης παρουσιάζει μια ελαφρώς διαφορετική γεωγραφία ακριβών περιοχών. Το κέντρο της Θεσσαλονίκης καταγράφεται ως η πιο ακριβή περιοχή για ενοικίαση κατοικίας με το μέσο μίσθωμα στα 11,3 ευρώ/τ.μ., αντικατοπτρίζοντας τη σταθερή πίεση από φοιτητές, εργαζόμενους και βραχυχρόνιες μισθώσεις. Την εικόνα συμπληρώνουν περιοχές, όπως Βαρδάρης-Λαχανόκηποι, 40 Εκκλησιές-Ευαγγελίστρια, Άνω Πόλη, Φάληρο-Ιπποκράτειο και ζώνη Ανάληψη-Μπότσαρη-Νέα Παραλία. Οι πιο οικονομικές επιλογές για αγορά και ενοικίαση κατοικίας το 2025 εντοπίζονται στα προάστια της Θεσσαλονίκης. Η Χαλάστρα, ο Αξιός, η Καλλιθέα, η Μυγδονία και τα Βασιλικά συγκαταλέγονται στις πιο προσιτές περιοχές για αγορά κατοικίας, με ΜΖΤ πώλησης από 568 ευρώ/τ.μ. έως 1.100 ευρώ/τ.μ.

Αναζήτηση ασφάλειας

Ίσως τα στοιχεία αυτά να δικαιολογούν και τα ευρήματα της Eurostat για το 2024: Το 69,7% του πληθυσμού ζούσε σε σπίτι ιδιοκτησίας του (οριακά αυξημένο από 69,6% το 2023), διστάζοντας να αναζητήσει την αγορά νέας κατοικίας ή την ενοικίαση διαμερίσματος, αλλά ταυτόχρονα αποφεύγοντας να προσφέρει την ιδιόκτητη κατοικία του προς ενοικίαση στην αγορά στέγης.

Το φαινόμενο φαίνεται πως είναι ευρωπαϊκό. Το 2024, πάνω από τα δύο τρίτα (68%) του πληθυσμού που ζούσε σε νοικοκυριά στην Ευρωπαϊκή Ένωση ήταν ιδιοκτήτες της κατοικίας τους, ποσοστό ελαφρώς μειωμένο σε σχέση με το 69% το 2023. Το υπόλοιπο 32% διέμενε σε ενοικιαζόμενη κατοικία, από 31% το προηγούμενο έτος, σύμφωνα με στοιχεία που έδωσε στη δημοσιότητα η Eurostat.

Το υψηλότερο ποσοστό ιδιοκατοίκησης καταγράφηκε στη Ρουμανία (94%), ακολουθούμενη από τη Σλοβακία (93%) και την Ουγγαρία (92%). Η ιδιοκατοίκηση ήταν πιο διαδεδομένη σε όλες τις χώρες της ΕΕ, με εξαίρεση τη Γερμανία, όπου κυριάρχησε η ενοικίαση, καθώς το 53% του πληθυσμού ήταν ενοικιαστές. Ακολούθησαν η Αυστρία (46%) και η Δανία (39%).

Με τους γονείς τους συνεχίζουν να μένουν 7 στους 10 νέους στην Ελλάδα

Παράλληλα, ο ίδιος πρόσθεσε πως «στη χώρα μας, 7 στους 10 νέους ηλικίας 18-34 ετών εξακολουθούν να ζουν με τους γονείς τους, κατατάσσοντας την Ελλάδα στη δεύτερη θέση μεταξύ των 26 χωρών της Ε.Ε., ενώ ο μέσος όρος περιορίζεται στο 49,4%. Η εικόνα αυτή καταδεικνύει την έντονη πίεση που υφίστανται οι νέοι και οι οικογένειες, και υπογραμμίζει την ανάγκη για ουσιαστικές παρεμβάσεις στην αγορά στέγασης».

Σύμφωνα με τα στοιχεία που προκύπτουν από τις διαθέσιμες αγγελίες ακινήτων σε περιοχές της Αθήνας με τη μεγαλύτερη ζήτηση από οικογένειες για ενοικίαση κατοικίας, η μέση ζητούμενη τιμή μίσθωσης διαμορφώνεται φέτος στα 12,91€/τ.μ. (12,35€/τ.μ. το 2024, 11,31€/τ.μ. το 2023, 9,8€/τ.μ. το 2022) για διαμέρισμα 80–110 τ.μ., άνω του 1ου ορόφου και κατασκευής μετά το 2000. Η μέση κατώτατη ζητούμενη τιμή φτάνει τα 10,39€/τ.μ. (9,81€/τ.μ. το 2024, 9,09€/τ.μ. το 2023, 8,15€/τ.μ. το 2022), ενώ η μέση ανώτατη στα 15,42€/τ.μ. (14,88€/τ.μ. το 2024, 13,1€/τ.μ. το 2021, 11,4€/τ.μ. το 2022). Αυτό σημαίνει ότι μια οικογένεια για κατοικία 100 τ.μ. θα πρέπει να καταβάλει από 1.039€ έως 1.542€ το μήνα, έναντι 980–1.488€ το 2024 και 900–1.310€ το 2023. Στα Δυτικά Προάστια, το μέσο κόστος μίσθωσης για κατοικία 100 τ.μ. άνω του 1ου ορόφου, κατασκευής μετά το 2000, ανέρχεται σε 943€/μήνα στο Περιστέρι (815€/μήνα το 2024, 770€/μήνα το 2023, 730€/μήνα το 2022) και σε 976€/μήνα στην Πετρούπολη (1.129€/μήνα το 2024, 800€/μήνα το 2023, 750€/μήνα το 2022). Στο κέντρο της Αθήνας, το κόστος μίσθωσης κυμαίνεται:

• Στους Αμπελόκηπους από 12€/τ.μ. έως 15€/τ.μ.,
• Στο Παγκράτι από 11,04€/τ.μ. έως 15,2€/τ.μ.,
• Στον Νέο Κόσμο από 9,44€/τ.μ. έως 12,27€/τ.μ.

Την ίδια στιγμή, στον Νέο Κόσμο είναι καταγεγραμμένα 1.066 ακίνητα σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης (1.047 το 2024, 907 το 2023), ενώ στους Αμπελόκηπους 432 ακίνητα (357 το 2024, 437 το 2023). Στα Νότια Προάστια, το ύψος του ενοικίου διαφοροποιείται κυρίως από την απόσταση από τη θάλασσα και τη θέα. Στη Γλυφάδα, το μέσο κόστος φτάνει τα 19,83€/τ.μ. (19,375€/τ.μ. το 2024, 15,5€/τ.μ. το 2023), ενώ στη Βούλα τα 17,53€/τ.μ. (17,44€/τ.μ. το 2024, 17,35€/τ.μ. το 2023). Σε επίπεδο μέσου μηνιαίου κόστους, ένα διαμέρισμα 100 τ.μ. κοστίζει:

1.313€ στη Νέα Σμύρνη,

1.301€ στο Παλαιό Φάληρο,

1.470€ στην Καλλιθέα.

Η διαθεσιμότητα για βραχυχρόνια μίσθωση στη Γλυφάδα

Η καταγεγραμμένη διαθεσιμότητα σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης ανέρχεται:

Στη Γλυφάδα σε 581 ακίνητα (487 το 2024, 370 το 2023),

Στη Βούλα σε 228 ακίνητα (226 το 2024, 160 το 2023),

Στο Παλαιό Φάληρο σε 490 ακίνητα (438 το 2024, 336 το 2023),

Στην Καλλιθέα σε 484 ακίνητα (453 το 2024, 281 το 2023).

Στα Βόρεια Προάστια, οι τιμές κυμαίνονται:

Στο Μαρούσι από 10,9€/τ.μ. έως 15,62€/τ.μ.,

Στον Χολαργό από 11,2€/τ.μ. έως 15,8€/τ.μ.,

Στο Χαλάνδρι από 10,9€/τ.μ. έως 14,25€/τ.μ.,

Στην Κηφισιά από 12,62€/τ.μ. έως 16,98€/τ.μ.

«Συνολικά, η μέση αύξηση των ζητούμενων τιμών μίσθωσης στις 16 περιοχές της Αττικής με τη μεγαλύτερη ζήτηση για οικογενειακή κατοικία φτάνει το +4,5% σε σχέση με πέρυσι, έναντι +14,1% σε σχέση με το 2023 και +31,73% σε σχέση με το 2022. Χαρακτηριστικό είναι ότι φέτος παρατηρείται μικρή διαθεσιμότητα ακινήτων στην Πετρούπολη, αλλά και αύξηση της διαθεσιμότητας σε υψηλότερα μισθώματα στη Γλυφάδα», συμπλήρωσε ο κ. Μπάκας.

Σύμφωνα με τον Θεμιστοκλή Μπάκα, «η εικόνα που προκύπτει από την ανάλυση των τιμών ζητούμενων τιμών μίσθωσης στις 16 πιο δημοφιλείς περιοχές της Αθήνας αποτυπώνει την ένταση της πίεσης που υφίστανται οι οικογένειες και οι νέοι στην αναζήτηση στέγης. Η συνεχής άνοδος των ζητούμενων τιμών, η περιορισμένη διαθεσιμότητα ακινήτων και η επενδυτική δραστηριότητα ξένων επενδυτών στο κέντρο και στα νότια προάστια – ιδιαίτερα τα προηγούμενα έτη έχουν εντείνει την πρόκληση, καθιστώντας την πρόσβαση σε αξιοπρεπή κατοικία ολοένα και δυσκολότερη. Η τάση αυτή αναδεικνύει την ανάγκη για στοχευμένες πολιτικές στέγασης, που θα εξισορροπήσουν την αγορά, θα στηρίξουν τα νοικοκυριά και θα διευκολύνουν την ανεξάρτητη διαβίωση των νέων, χωρίς να επιβαρύνουν υπέρμετρα τον οικογενειακό ή ατομικό προϋπολογισμό».

«Είναι σημαντικό να αναφέρουμε ότι στο σύνολο των περιοχών του Ν. Αττικής, η διαθεσιμότητα ακινήτων προς μίσθωση (ανεξαρτήτως παλαιότητας) είναι πολύ μικρή έναντι των προηγούμενων χρόνων. Παράλληλα ,όπως προκύπτει και από το σύνολο των παρακάτω πινάκων, το μεγαλύτερο μέρος των διαθέσιμων προς μίσθωση ακινήτων 80τμ-110τμ άνω του 1ου ορόφου, διατίθεται με ζητούμενες τιμές μίσθωσης άνω των 800€/μήνα» υπογράμμισε ο κ. Μπάκας. Χαρακτηριστικό παράδειγμα αποτελούν τα Βόρεια Προάστια όπου το 96,81% (95,80% το 2024,93,11% το 2022) των διαθέσιμων προς μίσθωση ακινήτων, έχουν ζητούμενο μίσθωμα είναι άνω των 800€/μήνα, ενώ στα Νότια Προάστια το 93,84% (80,40% το 2024, 81,44% το 2022). Στο κέντρο της Αθήνας το 81,20% (81,16% το 2024,65,66% το 2022) των διαθεσίμων κατοικιών έχουν ζητούμενο μίσθωμα άνω των 700€/μήνα, ενώ στις περιοχές του Πειραιά το 83,72% (81,45% το 2024, το 47,46% το 2022) , των Δυτικών Προαστίων το 73,18% (52,36% το 2024, 50,31% το 2022) και στο Υπόλοιπο Αττικής το 78,18% (το 78,39% το 2024, 56,97% το 2022).

Ποια είναι τα σωστά βήματα

1. Προετοιμασία πριν από τη διάθεση στην αγορά.
Η διαδικασία ξεκινά με πλήρη τεχνική και νομική οργάνωση: επικαιροποιημένους τίτλους, κατόψεις, ενεργειακή ταυτότητα και τακτοποίηση εκκρεμοτήτων. Παράλληλα, στοχευμένες αισθητικές παρεμβάσεις (light staging) συμβάλλουν σε πιο άμεση και θετική ανταπόκριση. Στην Ελλάδα, θέματα νομιμοποίησης παλαιών αδειών ή ασάφειες σε φακέλους πολεοδομίας συχνά καθυστερούν τις μεταβιβάσεις αν δεν διευθετηθούν εκ των προτέρων.

2. Στρατηγική τιμολόγησης πολυτελών ακινήτων.
Η αξία πολυτελών κατοικιών διαμορφώνεται από παράγοντες όπως σπανιότητα, αρχιτεκτονική ταυτότητα, ιδιωτικότητα, ποιότητα κατασκευής και πρόσβαση σε υπηρεσίες υψηλών προδιαγραφών. Στις παραθαλάσσιες τοποθεσίες κυριαρχούν η θέα και η επαφή με το τοπίο, ενώ σε περιοχές όπως Φιλοθέη, Ψυχικό και Κηφισιά η υπεραξία συνδέεται με πράσινο, χαμηλή δόμηση και κορυφαία σχολεία. Κρίσιμο στοιχείο αποτελεί η ορθή αρχική τιμολόγηση, αντί πρακτικών σταδιακής μείωσης που πλήττουν την αντιληπτή αξία και το positioning της κατοικίας.

3. Εποχικότητα και διεθνής ζήτηση.
Η άνοδος των επισκέψεων την τουριστική περίοδο ενισχύει τη ζήτηση, όμως οι αγοραστές υψηλής οικονομικής ισχύος κινούνται συχνά βάσει φορολογικών ή επενδυτικών χρονισμών στη χώρα τους. Η σταθερή διεθνής προβολή είναι απαραίτητη για διατήρηση ενδιαφέροντος όλο τον χρόνο. Η διεθνής ζήτηση είναι κρίσιμη τόσο σε παραθαλάσσιες όσο και σε αστικές τοποθεσίες.

4. Προβολή και επαγγελματική παρουσίαση.
Η παρουσίαση δεν είναι απλή απεικόνιση του χώρου αλλά storytelling που αναδεικνύει τον τρόπο ζωής που προσφέρει το ακίνητο. Υλικό υψηλής ποιότητας – φωτογραφίες, βίντεο, 3D tours, αρχιτεκτονικές απεικονίσεις – βοηθά τον αγοραστή να «συνδεθεί» με το ακίνητο πριν καν το επισκεφθεί. Πολλές αγορές πολυτελών κατοικιών κινητοποιούνται από lifestyle, όχι μόνο από αναζήτηση απόδοσης.

5. Νομικός και φορολογικός συντονισμός.
Η συνεργασία με ειδικούς – δικηγόρους, μηχανικούς, φοροτεχνικούς – διασφαλίζει καθαρή μεταβίβαση, due diligence και σωστή τεκμηρίωση, ιδίως όταν εμπλέκονται κεφάλαια εξωτερικού. Παρότι οι διαδικασίες στην Ελλάδα μπορεί να είναι πιο σύνθετες, η σωστή οργάνωση εξασφαλίζει ομαλή εξέλιξη.

Όπως επισημαίνει η Διευθύνουσα Σύμβουλος, με επαγγελματική προετοιμασία και κατάλληλη στρατηγική, η μεταπώληση πολυτελούς κατοικίας μπορεί να ολοκληρωθεί ομαλά και με αυξημένη αξία για τον ιδιοκτήτη.

Η αγορά ενοικίασης αντιμετωπίζει διπλό πρόβλημα: χαμηλή προσφορά και αυξημένη ζήτηση. Συγκεκριμένα, η ζήτηση είναι πέντε φορές μεγαλύτερη από την προσφορά, γεγονός που επιτείνει την κρίση στην αγορά. Επιπλέον, το διαθέσιμο απόθεμα ακινήτων χαρακτηρίζεται από χαμηλή ποιότητα, καθώς οι τιμές συχνά δεν ανταποκρίνονται στην πραγματική κατάσταση των ακινήτων. Αυτό έχει ως αποτέλεσμα τα ακίνητα να παραμένουν για μεγαλύτερο διάστημα στις πλατφόρμες αγγελιών.

Οι μεν ιδιοκτήτες, βλέποντας τη μεγάλη ζήτηση, δεν προχωρούν σε μερική ή ολική αναβάθμιση του ακινήτου τους, προτιμώντας να περιμένουν μήνες για έναν ενοικιαστή που θα δεχτεί την αρχική τους τιμή, ακόμη και αν αυτό σημαίνει πως θα χάσουν μερικά μισθώματα. Οι δε ενοικιαστές κάνουν υπομονή, αναμένοντας να βρουν ένα ακίνητο που να καλύπτει τις ανάγκες τους και να είναι πιο κοντά στα χαρακτηριστικά της ζήτησής τους.

Ειδικότερα, σύμφωνα με τα δεδομένα της Prosperty, το σύνολο διαθέσιμων ακινήτων προς ενοικίαση σήμερα προσεγγίζει τις 25.000 (24.972), με μέσο χρόνο παραμονής στις αγγελίες περίπου 120 ημέρες (4 μήνες). Η μέση τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο διαμορφώνεται από 7 ευρώ έως 23 ευρώ. Αναφορικά με την κατανομή παλαιότητας των 24.972 διαθέσιμων ακινήτων προς ενοικίαση, το 26,32% είναι από το 1974 μέχρι το 1984. Πριν το 1973 είναι 6.922 ακίνητα (20,33%), από 1985-1994 είναι 3.323 ακίνητα (14,70%), από 1995-2004 είναι 3.319 ακίνητα (17,35%), από 2005-2014 είναι 3.271 ακίνητα (13,99%) και από 2015-2025 είναι 1.814 ακίνητα (7,31%).

Οι πιο ακριβές περιοχές για ενοικίαση στην Ελλάδα διαφοροποιούνται ανάλογα με τη δεκαετία κατασκευής των ακινήτων. Στην κορυφή της λίστας βρίσκονται τα Νότια Προάστια της Αθήνας με ακίνητα κατασκευής από το 2015 έως το 2025, όπου η τιμή ενοικίου φτάνει τα 23 ευρώ/τ.μ. Ακολουθεί το Κέντρο της Αθήνας για την ίδια περίοδο, με 19 ευρώ/τ.μ., και στη συνέχεια τα Νότια Προάστια με ακίνητα από το 2005 έως το 2014, όπου το κόστος ανέρχεται στα 18 ευρώ/τ.μ. Στην ίδια περιοχή, ακίνητα των δεκαετιών 1995-2004 και 1985-1994 καταγράφουν τιμές 17 και 16 ευρώ/τ.μ. αντίστοιχα. Η Θεσσαλονίκη εμφανίζεται στη λίστα με ακίνητα από το 2015-2025, στα οποία η μέση τιμή ενοικίου είναι 16 ευρώ/τ.μ., ενώ τα Βόρεια Προάστια της Αθήνας για την ίδια χρονική περίοδο έχουν ενοίκιο 15 ευρώ/τ.μ. Το ίδιο ποσό ισχύει για ακίνητα στα Νότια Προάστια που χρονολογούνται μεταξύ 1965-1975, καθώς και για τον Πειραιά στα νεότερα ακίνητα του 2015-2025. Τέλος, το Κέντρο της Αθήνας με ακίνητα κατασκευής 1963-1973 παρουσιάζει μέση τιμή ενοικίου 14 ευρώ/τ.μ.

Όσον αφορά τη συνολική διαθεσιμότητα ακινήτων προς ενοικίαση και τη μέση τιμή ενοικίου ανά τετραγωνικό μέτρο, τα Νότια Προάστια διαθέτουν 6.922 ακίνητα με τιμές που κυμαίνονται από 15 έως 23 ευρώ/τ.μ., ενώ στο Κέντρο της Αθήνας υπάρχουν 3.704 διαθέσιμα ακίνητα με τιμές από 12 έως 19 ευρώ/τ.μ. Στα Βόρεια Προάστια, η διαθεσιμότητα ανέρχεται σε 3.323 ακίνητα και η τιμή ενοικίασης κυμαίνεται μεταξύ 12 και 15 ευρώ/τ.μ. Στη Θεσσαλονίκη υπάρχουν 3.319 ακίνητα με τιμές από 10 έως 16 ευρώ/τ.μ., ενώ στην Αχαΐα καταγράφονται 3.271 ακίνητα με μέση τιμή ενοικίου 8-11 ευρώ/τ.μ. Στα προάστια της Θεσσαλονίκης εντοπίζονται 1.814 ακίνητα με τιμές από 7 έως 11 ευρώ/τ.μ., ενώ στον Πειραιά είναι διαθέσιμα 906 ακίνητα με κόστος 12-15 ευρώ/τ.μ. Στο Ηράκλειο της Κρήτης υπάρχουν 728 ακίνητα με τιμές από 7 έως 12 ευρώ/τ.μ., στα Ανατολικά Προάστια της Αθήνας 522 ακίνητα με ενοίκιο 9-12 ευρώ/τ.μ., ενώ στα Δυτικά Προάστια εντοπίζονται 463 ακίνητα με τιμές από 8 έως 11 ευρώ/τ.μ. Συνολικά, παρατηρείται ότι τα Νότια Προάστια και το Κέντρο της Αθήνας καταγράφουν τις υψηλότερες τιμές ενοικίασης, ενώ περιοχές όπως η Αχαΐα, τα προάστια της Θεσσαλονίκης και το Ηράκλειο προσφέρουν πιο οικονομικές επιλογές.

Πώληση ακινήτων: Υψηλή προσφορά, προκλήσεις στη ζήτηση

Στην πώληση των ακινήτων, τα δεδομένα δείχνουν πως υπάρχουν συνολικά 176.634 διαθέσιμα ακίνητα προς πώληση στις πιο βασικές περιοχές της Ελλάδας. Παρόλο που η προσφορά είναι υψηλή, δύο βασικοί παράγοντες όπως εκτιμά η Prosperty, επηρεάζουν τη ζήτηση:

1) Δυσκολία πρόσβασης σε στεγαστικά δάνεια: Τα τελευταία χρόνια, η τραπεζική χρηματοδότηση για αγορά ακινήτων παραμένει περιορισμένη. Πλέον, μέσω προγραμμάτων όπως το "Σπίτι μου 2", που στοχεύουν στη διευκόλυνση της πρόσβασης σε προσιτά στεγαστικά δάνεια, χιλιάδες αγοραστές έχουν ήδη καταφέρει να εξασφαλίσουν το απαραίτητο χρηματοδοτικό στήριγμα για την απόκτηση κατοικίας.

2) Μη ρεαλιστική - λανθασμένη τιμολόγηση ακινήτων από τους ιδιοκτήτες: Πολλοί ιδιοκτήτες καθορίζουν τις τιμές των ακινήτων τους με βάση τις αγγελίες που βλέπουν στις πλατφόρμες, παρασυρόμενοι από τις ζητούμενες τιμές παρόμοιων ακινήτων. Συχνά, προσθέτουν ένα επιπλέον ποσό, θεωρώντας ότι αυτή είναι η πραγματική αξία του ακινήτου τους. Ωστόσο, η τελική τιμή κλεισίματος--ιδιαίτερα για παλαιότερα ακίνητα--είναι συνήθως 10-25% χαμηλότερη από τις αρχικές ζητούμενες τιμές στις αγγελίες. Αυτό έχει ως αποτέλεσμα τα ακίνητα να παραμένουν για μεγάλα χρονικά διαστήματα στις πλατφόρμες, δυσχεραίνοντας τη διαδικασία μετέπειτα ενοικίασης.

3) Οι ζητούμενες τιμές συχνά δεν αντικατοπτρίζουν την πραγματική κατάσταση των ακινήτων, επιβραδύνοντας ακόμη περισσότερο τη διαδικασία πώλησης. Ειδικά τα παλαιότερης κατασκευής ακίνητα απαιτούν σημαντικές ανακαινίσεις για να γίνουν ελκυστικά στους αγοραστές, κάτι που δεν λαμβάνεται υπόψη στην τιμολόγησή τους. Η υπερεκτίμηση της αξίας τους οδηγεί σε μειωμένο ενδιαφέρον και παρατεταμένους χρόνους παραμονής στις πλατφόρμες αγγελιών.

Η πλειονότητα των ακινήτων συγκεντρώνεται σε περιοχές της Αττικής, με τα Νότια Προάστια να ηγούνται της αγοράς. (21,3% του συνολικού όγκου) και ακολουθεί το κέντρο της Αθήνας που αποτελείτο 17,4% της συνολικής αγοράς.

Ειδικότερα σύμφωνα με τα διαθέσιμα στοιχεία, ο συνολικός αριθμός των διαθέσιμων ακινήτων προς πώληση στις κύριες περιοχές της Ελλάδας ανέρχεται σε 176.634. Συγκεκριμένα, στην Αθήνα - Νότια Προάστια υπάρχουν 37.579 ακίνητα, στο Κέντρο της Αθήνας 30.732, στη Λοιπή Ελλάδα 21.759, στη Θεσσαλονίκη 20.046, στα Βόρεια Προάστια της Αθήνας 19.481, στα Προάστια της Θεσσαλονίκης 14.765, στα Δυτικά Προάστια της Αθήνας 11.704, στον Πειραιά 7.017, στα Ανατολικά Προάστια της Αθήνας 5.156, στην Πάτρα 4.419, στα Χανιά της Κρήτης 1.558, στο Ηράκλειο της Κρήτης 1.435, στο Ρέθυμνο της Κρήτης 539 και στο Υπόλοιπο Νομού

Τα περισσότερα ακίνητα προς πώληση ανήκουν στην κατηγορία των νεόδμητων (2020 και μετά), αποτελώντας το 24,3% του συνόλου, με 42.935 διαθέσιμα ακίνητα. Ακολουθούν τα ακίνητα κατασκευής 1970-1979, που ανέρχονται σε 39.730 και αντιστοιχούν στο 22,5% του συνόλου. Τα ακίνητα της δεκαετίας 1960-1969 αντιπροσωπεύουν το 14,7% με 26.013 ακίνητα, ενώ εκείνα της δεκαετίας 2000-2009 καλύπτουν το 15,4% με 27.171 ακίνητα. Οι κατοικίες που χτίστηκαν τη δεκαετία 1980-1989 φτάνουν τις 20.882, αποτελώντας το 11,8% του συνόλου, ενώ τα ακίνητα της δεκαετίας 1990-1999 είναι 13.534, καλύπτοντας το 7,7%. Τέλος, τα ακίνητα της περιόδου 2010-2019 είναι τα λιγότερα, μόλις 6.369, αποτελώντας το 3,6% του συνόλου.

Όσον αφορά την κατανομή των ακινήτων προς πώληση ανά όροφο, τα περισσότερα ακίνητα βρίσκονται στο ισόγειο, με 42.343 ακίνητα που αντιπροσωπεύουν το 23,9% του συνόλου. Ο πρώτος όροφος ακολουθεί με 40.092 ακίνητα, που αποτελούν το 22,7%, ενώ ο δεύτερος όροφος έχει 29.699 ακίνητα, δηλαδή το 16,8% του συνόλου. Ο τρίτος όροφος διαθέτει 23.434 ακίνητα (13,2%), ο τέταρτος 16.775 (9,5%), ο πέμπτος 11.435 (6,6%) και ο έκτος 8.350 (4,7%). Στην κατηγορία των ημιυπογείων καταγράφονται 4.348 ακίνητα, που αντιστοιχούν στο 2,4% του συνολικού αποθέματος.

Οι 5 πιο ακριβές περιοχές για αγορά ακινήτου στην Αττική, με βάση τη μέση τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο, είναι τα Νότια Προάστια της Αθήνας, όπου οι νεόδμητες κατοικίες (κατασκευής 2020 και μετά) φτάνουν τα 5.168 ευρώ/τ.μ., ενώ τα ακίνητα της περιόδου 2010-2019 κοστίζουν κατά μέσο όρο 5.028 ευρώ/τ.μ. Στα Βόρεια Προάστια, οι κατοικίες που κατασκευάστηκαν μεταξύ 1960-1970 έχουν μέση τιμή 4.309 ευρώ/τ.μ. Στο κέντρο της Αθήνας, οι νεόδμητες κατασκευές (2020+) αγγίζουν τα 4.254 ευρώ/τ.μ., ενώ στον Πειραιά τα νεότερα ακίνητα (2020+) διατίθενται προς 4.065 ευρώ/τ.μ. κατά μέσο όρο.

Αντίθετα, οι 5 πιο οικονομικές περιοχές για αγορά ακινήτου εντοπίζονται στη Θεσσαλονίκη και στην Κρήτη. Στα προάστια της Θεσσαλονίκης, οι κατοικίες που κατασκευάστηκαν μεταξύ 1970-1979 έχουν τη χαμηλότερη μέση τιμή, μόλις 547 ευρώ/τ.μ. Στον υπόλοιπο Νομό Θεσσαλονίκης, οι κατοικίες της περιόδου 1960-1970 διατίθενται προς 808 ευρώ/τ.μ., ενώ τα ακίνητα της δεκαετίας 1970-1979 φτάνουν τα 890 ευρώ/τ.μ. Στην Κρήτη, ο Νομός Ηρακλείου έχει μέση τιμή 901 ευρώ/τ.μ. για ακίνητα της περιόδου 1960-1970, ενώ στον Νομό Χανίων η τιμή για ακίνητα της ίδιας περιόδου διαμορφώνεται στα 962 ευρώ/τ.μ.

Ο Αντώνης Μαρκόπουλος, Ιδρυτής & Διευθύνων Σύμβουλος της Prosperty, επισημαίνει: «Με τα δεδομένα που συλλέγουμε και αναλύουμε, κατανοούμε ότι η αγορά ακινήτων σήμερα αντιμετωπίζει προκλήσεις όχι μόνο λόγω έλλειψης προσφοράς, αλλά λόγω ακανόνιστης τιμολόγησης και της αργής προσαρμογής στις πραγματικές συνθήκες της αγοράς. Η Prosperty φιλοδοξεί να γεφυρώνει αυτό το χάσμα, προσφέροντας λύσεις που θα επιτρέψουν τη διαμόρφωση ενός πιο διαφανούς και υγιούς περιβάλλοντος για την αγορά ακινήτων.»