Η νέα έκθεση Global Housing and Mortgage Outlook 2026 καταγράφει ότι η στεγαστική κρίση παραμένει βαθιά δομική: το πρόβλημα δεν είναι η υπερβάλλουσα ζήτηση, αλλά η αργή οικοδομική παραγωγή σε σχέση με τις ανάγκες των νοικοκυριών. Σε Ευρώπη, Βόρεια Αμερική και Ασία, οι αγορές έρχονται αντιμέτωπες με υψηλά κόστη κατασκευής, ελλείψεις εργατικού δυναμικού, γραφειοκρατικές καθυστερήσεις και αυστηρούς χωροταξικούς περιορισμούς, που κρατούν την προσφορά χαμηλή ακόμη και όταν τα επιτόκια υποχωρούν.

Οι τιμές ανεβαίνουν εκεί όπου θα περίμενε κανείς να πέφτουν

Το 2026, η Fitch βλέπει ανοδικές πιέσεις σχεδόν παντού:

Ισπανία: αναμένεται να σημειώσει τη μεγαλύτερη αύξηση παγκοσμίως, 8%-10%, καθώς η ζήτηση υπερβαίνει κατά πολύ τη χαμηλή οικοδομική δραστηριότητα.

Ολλανδία – Αυστραλία: οι τιμές συνεχίζουν να κινούνται ανοδικά, αφού η κατασκευή νέων κατοικιών δεν καλύπτει τον ρυθμό δημιουργίας νοικοκυριών.

Γερμανία – Ηνωμένο Βασίλειο: οι αγορές δεν διορθώνουν, όχι λόγω ευφορίας, αλλά λόγω επίμονης έλλειψης προσφοράς.

Στην αντίπερα όχθη, ΗΠΑ και Κίνα επιβεβαιώνουν ότι ούτε οι μεγαλύτερες αγορές μπορούν να ξεφύγουν από τη δομική πίεση της προσφοράς — απλώς το κάνουν με διαφορετικό τρόπο.

Στις ΗΠΑ, οι τιμές κινούνται σε στενό εύρος -2% έως +2%, καθώς η αδύναμη ζήτηση αντισταθμίζεται από τη χαμηλή διαθεσιμότητα ακινήτων.

Στην Κίνα, παρά την υπερπροσφορά, οι τιμές αναμένεται να υποχωρήσουν 4%-6%, καθώς η ζήτηση παραμένει αδύναμη και ο κλάδος δεν σταθεροποιείται.

Τα επιτόκια δεν αρκούν για να αλλάξουν τη μεγάλη εικόνα

Παρότι τα στεγαστικά επιτόκια σταθεροποιούνται ή υποχωρούν ελαφρώς, παραμένουν πολύ υψηλότερα από τα επίπεδα της προ-Covid δεκαετίας. Η προσιτότητα έχει ήδη επιβαρυνθεί από:

αυξημένες τιμές,
υψηλότερα ασφάλιστρα,
βαρύτερους φόρους ακινήτων,
μεγαλύτερο κόστος συντήρησης.

Ακόμη και με χαμηλότερα επιτόκια, οι τιμές κινδυνεύουν να απορροφήσουν το όφελος, αφού περισσότεροι αγοραστές θα επιστρέψουν στην αγορά, ενώ η προσφορά κατοικιών παραμένει περιορισμένη.

Οι καθυστερήσεις στα στεγαστικά δάνεια παραμένουν γενικά χαμηλές σε ΗΠΑ, Καναδά, Ευρώπη και Αυστραλία, χάρη σε ισχυρές αγορές εργασίας και αυστηρά κριτήρια δανειοδότησης. Εξαιρέσεις όπως ΗΠΑ, Καναδάς, Ιαπωνία και Μεξικό δείχνουν μικρή άνοδο, ενώ η Κίνα παραμένει η πιο ευάλωτη.

Το μήνυμα της Fitch είναι σαφές:
η παγκόσμια αγορά κατοικιών δεν πρόκειται να γίνει πιο προσιτή το 2026.

Όπου η ζήτηση είναι δυνατή, οι τιμές ανεβαίνουν επειδή δεν χτίζονται αρκετά σπίτια.
Όπου η ζήτηση εξασθενεί, οι τιμές και πάλι δεν πέφτουν επειδή η προσφορά είναι υπερβολικά περιορισμένη.

Η στεγαστική κρίση παγιώνεται ως μόνιμο, διαρθρωτικό χαρακτηριστικό των περισσότερων ανεπτυγμένων οικονομιών.

Στην Ελλάδα η μέση τιμή πώλησης νέων κατοικιών προσδιορίζεται στα 1.792 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, παρά το γεγονός ότι οι ετήσιες αυξήσεις αγγίζουν το +10,2%. Ωστόσο, η εικόνα «κρύβει» μια πολύ σημαντική ανισότητα: στην περιοχή της Αθήνας και γενικότερα της Αττικής οι τιμές είναι πολύ υψηλότερες, ενώ η αγοραστική δύναμη της πλειονότητας των νοικοκυριών παραμένει χαμηλή.

Συγκεκριμένα, για την αγορά ενός διαμερίσματος 70 τ.μ. στην Αθήνα απαιτούνται 15,3 ετήσιοι μισθοί, σύμφωνα με τη μελέτη της Deloitte, θέση που κάνει την πρωτεύουσα της χώρας τη δεύτερη πιο «απρόσιτη» πόλη της Ευρώπης προς αγορά κατοικίας.

Η μέση τιμή πώλησης νεόδμητων κατοικιών στην Αττική διαμορφώνεται στα 4.100 ευρώ/τ.μ., δηλαδή περίπου 287.000 ευρώ για ένα διαμέρισμα 70 τ.μ., ενώ η τιμή αυτή είναι περίπου 2,28 φορές υψηλότερη σε σχέση με τον ελληνικό εθνικό μέσο όρο των 1.800 ευρώ/τ.μ. Αυτή η μεγάλη απόκλιση, μεταξύ της Αθήνας και της υπόλοιπης χώρας, αποτελεί χαρακτηριστικό δείγμα της ασυμμετρίας που χαρακτηρίζει την ελληνική αγορά κατοικίας, καθώς η πρωτεύουσα συγκεντρώνει ζήτηση, κεφάλαια και τιμές, ενώ η υπόλοιπη χώρα εμφανίζει χαμηλότερα επίπεδα τιμών αλλά και εισοδημάτων.

Σε ευρωπαϊκό επίπεδο, η πιο ακριβή χώρα για αγορά νέου σπιτιού φέτος είναι το Λουξεμβούργο, όπου η μέση τιμή διαμορφώνεται στα 8.760 ευρώ/τ.μ. Ακολουθούν το Ισραήλ με 6.131 ευρώ/τ.μ. και το Ηνωμένο Βασίλειο με 5.203 ευρώ/τ.μ.

Σε επίπεδο πόλεων, το Τελ Αβίβ παραμένει στην κορυφή, με μέση τιμή 13.970 ευρώ/τ.μ., ενώ η πόλη του Λουξεμβούργου εμφανίζει τιμή 11.074 ευρώ/τ.μ., με τη Φρανκφούρτη στα 10.800 ευρώ/τ.μ. και το Παρίσι στα 10.760 ευρώ/τ.μ. Στον αντίποδα της κλίμακας, η πιο φθηνή αγορά εντοπίζεται στην Άγκυρα, με μόλις 905 ευρώ/τ.μ., ενώ στην Κωνσταντινούπολη η τιμή βρίσκεται στα 1.469 ευρώ/τ.μ., περίπου στο ίδιο επίπεδο με την Πάτρα, όπου η τιμή ανέρχεται σε 1.457 ευρώ/τ.μ.
Η μεγάλη διαφορά τιμών μεταξύ πόλεων και χωρών αποτυπώνει όχι μόνο τη ζήτηση και τα εισοδήματα, αλλά και τη διαρθρωτική έλλειψη, τα χρηματοδοτικά εμπόδια και τις τοπικές συνθήκες που διαμορφώνουν την αγορά κατοικίας.

Παρά το ήδη υψηλό επίπεδο τιμών σε πολλές πόλεις της Ευρώπης, η μεγαλύτερη ετήσια αύξηση τιμών νέων διαμερισμάτων καταγράφεται σε πόλεις όπως η Κρακοβία στην Πολωνία (+28,1%), η Ιερουσαλήμ (+25,2%) και οι αλβανικές πόλεις Τίρανα και Αυλώνα (αμφότερες +25%). Στο ίδιο πλαίσιο, η Αθήνα κατατάσσεται στην έκτη θέση μεταξύ 25 πρωτευουσών, με ετήσια αύξηση 10,8%. Η ένταση της αύξησης σε αυτές τις αγορές καταδεικνύει πως η «ενσωμάτωση» του αυξημένου κόστους των οικοδομικών υλικών, των επιτοκίων και της ζήτησης θέτει υπό πίεση και τις τιμές, ακόμα και σε χώρες με χαμηλότερα εισοδήματα.
Η κρίση στην αγορά κατοικίας δεν αφορά μόνο τη ζήτηση και τις τιμές, αλλά και την προσφορά. Στην Ελλάδα η κατάσταση δείχνει ότι η νέα οικοδομική δραστηριότητα δεν έχει ανακάμψει επαρκώς ώστε να καλύψει τη ζήτηση, καθώς η χώρα κατατάσσεται στη 19η θέση μεταξύ 25 ευρωπαϊκών χωρών σε όρους νέων κατοικιών, με μόλις 2,95 νέες κατοικίες ανά 1.000 κατοίκους.

Παρά το γεγονός ότι το 2024 σημειώθηκε αύξηση 14,9% στις άδειες οικοδομής και 16,5% στην επιφάνεια νέων οικοδομών, το 2025 εμφανίζει πτώση εξαιτίας νομοθετικών αλλαγών, όπως η κατάργηση των «μπόνους» δόμησης του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ΝΟΚ), με μείωση κατά 10% στον αριθμό των αδειών, 18,4% στην επιφάνεια και 11,3% στον όγκο.

Όπως επισημαίνουν αναλυτές, όταν η κατοικία παύει να είναι «προσιτή» σε μεγάλο μέρος του πληθυσμού, η οικονομική, κοινωνική και δημογραφική ανισορροπία ενισχύεται και αυτό δεν αφορά μόνο την ιδιοκατοίκηση, αλλά και την ενοικίαση, τη μορφή εργασίας, τη μετανάστευση των νέων και τη διάρθρωση των πόλεων.
Η εικόνα που αναδύεται είναι σαφής, καθώς η αγορά κατοικίας μεταβάλλεται ριζικά. Η Αθήνα, και ευρύτερα η Αττική, αναδεικνύεται ως μία από τις πιο «δύσκολες» πόλεις της Ευρώπης για την αγορά ιδιόκτητης κατοικίας, όχι λόγω υπερβολικών τιμών σε απόλυτους όρους, αλλά λόγω του συνδυασμού τιμών, εισοδημάτων, περιορισμένης προσφοράς και χρηματοδοτικών συνθηκών.

Ωστόσο, όπως αναφέρει η Καθημερινή, οι περιορισμοί στις βραχυχρόνιες μισθώσεις στο κέντρο και οι αλλαγές στη Χρυσή Βίζα περιόρισαν αισθητά τη διεθνή ζήτηση, ιδιαίτερα στις παραθαλάσσιες περιοχές των νοτίων προαστίων. Την ίδια στιγμή, εμφανίζεται νέο ενδιαφέρον για τα βόρεια προάστια, με έμφαση σε σύγχρονες και πολυτελείς κατοικίες.

Από ελληνικής πλευράς, η ζήτηση παραμένει ισχυρή σε περιοχές με πιο προσιτές τιμές, όπως το κέντρο της Αθήνας και τα δυτικά προάστια, αλλά και σε βόρεια και νότια προάστια, ανάλογα με τη δυνατότητα των αγοραστών. Το πρόγραμμα «Σπίτι Μου» τόνωσε το ενδιαφέρον, αν και οι αγοραπωλησίες έχουν μειωθεί συγκριτικά με το 2024.

Σύμφωνα με στοιχεία της ΑΑΔΕ, τα έσοδα από φόρο μεταβίβασης κατέγραψαν πτώση 17,5% στο πρώτο τετράμηνο του 2025, ενώ οι εισροές κεφαλαίων από το εξωτερικό για αγορές ακινήτων μειώθηκαν κατά 31,5%. Η συνεχής αύξηση των τιμών αποκλείει όλο και περισσότερους ενδιαφερόμενους, οδηγώντας πιθανώς σε σταθεροποίηση των τιμών πώλησης τους επόμενους μήνες.

Οι πιο δημοφιλείς περιοχές το 2025

Σύμφωνα με τα στοιχεία του Spitogatos, το 2025 οι περιοχές με τη μεγαλύτερη ζήτηση για αγορά κατοικίας είναι: Δήμος Αθηναίων, Γλυφάδα, Χαλάνδρι, Περιστέρι, Μαρούσι, Κηφισιά, Καλλιθέα και Νέα Σμύρνη.

Το κέντρο της Αθήνας διατηρεί την πρωτιά, με μέση τιμή πώλησης αυξημένη κατά 14% σε 2.400 €/τ.μ., παρά το μεγάλο στοκ παλαιών κατοικιών. Η ένταξη πολλών ακινήτων στα κριτήρια του «Σπίτι Μου» συντηρεί το ενδιαφέρον.

Η Γλυφάδα παραμένει στις πρώτες θέσεις, όντας η τρίτη ακριβότερη περιοχή της Αττικής με 5.470 €/τ.μ., ξεπερνώντας και το Ελληνικό. Το ενδιαφέρον προέρχεται τόσο από Έλληνες όσο και από ξένους επενδυτές, ενισχύοντας τις νέες αναπτύξεις.

Το Χαλάνδρι παραμένει εξίσου δημοφιλές, ειδικά στους Έλληνες, λόγω της γειτνίασης με το επιχειρηματικό κέντρο του Αμαρουσίου, της ύπαρξης σταθμού Μετρό και του συνδυασμού παλαιών και νέων κατοικιών.

Το Περιστέρι αναρριχήθηκε φέτος στην τέταρτη θέση, χάρη στη μεγάλη διαθεσιμότητα ακινήτων που πληρούν τα κριτήρια του «Σπίτι Μου», αποτελώντας τη δεύτερη πιο δημοφιλή επιλογή δικαιούχων μετά το κέντρο.

Το Μαρούσι και η Κηφισιά συγκεντρώνουν ενδιαφέρον κυρίως από Έλληνες, λόγω της εγγύτητας σε μεγάλες επιχειρήσεις και του μίγματος παλιών και νέων κατοικιών.

Τέλος, η Καλλιθέα και η Νέα Σμύρνη συμπληρώνουν τη λίστα. Στην Καλλιθέα, το ενδιαφέρον προέρχεται και από το εξωτερικό, καθώς επιτρέπονται ακόμα νέες βραχυχρόνιες μισθώσεις, σε αντίθεση με το κέντρο της Αθήνας, ενώ η εγγύτητα σε σταθμούς Μετρό ενισχύει περαιτέρω τη ζήτηση.

Σύμφωνα με πρόσφατη έρευνα της εταιρείας Demographia, η τάση αυτή θεωρείται επιβεβαιωμένη, ενώ πλέον υπάρχει ξεχωριστή κατηγορία για τις ακριβές πόλεις, όπου βάσει των μέσων αποδοχών, η αγορά κατοικίας είναι πλέον αδύνατη.

Όπως αναφέρει το CNN, στις δέκα πιο ακριβές πόλεις για αγορά κατοικίας υπάρχουν πέντε αμερικανικές, καθώς και τρεις πόλεις που βρίσκονται στην Αυστραλία.

• Χονγκ Κονγκ
• Σίδνεϊ
• Βανκούβερ
• Σαν Χοσέ
• Λος Άντζελες
• Χονολουλού
• Μελβούρνη
• Σαν Φρανσίσκο και Αδελαΐδα
• Σαν Ντιέγκο
• Τορόντο

Είναι χαρακτηριστικό ότι το Χονγκ Κονγκ βρίσκεται πάντα στις υψηλότερες θέσεις που διαθέτουν οι λίστες με τις πιο ακριβές πόλεις για να ζει κανείς, ενώ στη συγκεκριμένη έρευνα εμφανίζει και το χαμηλότερο ποσοστό ιδιοκατοίκησης (μόλις στο 51%), σε σχέση με τις 93 περιοχές που εξετάστηκαν.

Όπως αναφέρει η έρευνα της Demographia, η άνοδος της τηλεργασίας κατά την πανδημία προκάλεσε «σοκ» στη ζήτηση για σπίτια εκτός των κέντρων στις πόλεις, τα οποία κατά κανόνα προσφέρουν περισσότερο εξωτερικό χώρο. Παράλληλα, η έρευνα αποδίδει την άνοδο των τιμών στις πολιτικές διαχείρισης των εδαφών, όπως ο περιορισμός της αστικής επέκτασης, αλλά και στο γεγονός ότι οι επενδυτές ρίχτηκαν στην αγορά, προκειμένου να βγάλουν κέρδος.

Οι αγορές σε ολόκληρο τον κόσμο βρίσκονται παγιδευμένες ανάμεσα στο υψηλότερο κόστος δανεισμού και στην έλλειψη ακινήτων η οποία διατηρεί τις τιμές τους σε υψηλά επίπεδα. Αυτό, με τη σειρά του, έχει κάνει την αγορά κατοικίας απρόσιτη σε πολλές περιοχές ανά τον κόσμο, ενώ οι ιδιοκτήτες ακινήτων με κυμαινόμενα στεγαστικά δάνεια αντιμετωπίζουν αυξημένη οικονομική πίεση.

Η αμερικανική αγορά στην οποία κυριαρχούν τα 30ετή στεγαστικά δάνεια έχει, ουσιαστικά, «παγώσει», καθώς οι ιδιοκτήτες ακινήτων με χαμηλά επιτόκια δε θέλουν να πουλήσουν και οι αγοραστές πιέζονται σημαντικά.

Στον Καναδά και τη Νέα Ζηλανδία, οι τιμές αυτές δεν έχουν μειωθεί αρκετά και οι νέοι ιδιοκτήτες τώρα πια βρίσκονται αντιμέτωποι με υψηλά επιτόκια. Από τη Βρετανία μέχρι τη Νότια Κορέα, η αγωνία για τους ιδιοκτήτες αυξάνεται ενώ σε πολλές χώρες, η οικοδόμηση έχει περιοριστεί σημαντικά.

Τα σενάρια αυτά μπορεί, μεν, να εξελίσσονται με διαφορετικό τρόπο ανά χώρα αλλά όλα μαζί αποτελούν «βαρίδι» για την παγκόσμια οικονομία τη στιγμή που οι καταναλωτές ξοδεύουν όλο και περισσότερα είτε σε ενοίκια, είτε σε αγορά κατοικίας. 

Οι κερδισμένοι είναι οι μακροχρόνιοι ιδιοκτήτες οι οποίοι δεν επιβαρύνονται από στεγαστικά δάνεια, γεγονός το οποίο τους επιτρέπει να επενδύσουν αλλού τα χρήματά τους.

«Η χρυσή εποχή της αγοράς κατοικίας έχει, πια, περάσει», ανέφερε ο επικεφαλής οικονομολόγος της Moody’s Analytics, Μαρκ Ζάντι, προσθέτοντας πως «εάν αγοράσατε μετά από την οικονομική κρίση, δημιουργήσατε πολύ κεφάλαιο σε πολλά μέρη του κόσμου. Η επόμενη δεκαετία, όμως, θα αποδειχθεί πολύ δύσκολη».

Ο Ζάντι αναμένει πως τα επιτόκια των 30ετών στεγαστικών δανείων στις ΗΠΑ τα οποία κυμαίνονται περίπου στο 7,4%, θα καταγράψουν μέσο όρο της τάξης του 5,5% την επόμενη δεκαετία, σε σύγκριση με το χαμηλό του 2,65% στις αρχές του 2021. Οι περισσότερες ανεπτυγμένες χώρες θα βιώσουν παγκόσμια αύξηση, αν και τα ποσοστά θα ποικίλουν.

Πολλοί, παραμένουν, οι άγνωστοι παράγοντες. Ο πόλεμος στη Μέση Ανατολή και τα συνεχιζόμενα οικονομικά προβλήματα της Κίνας θα μπορούσαν να συμβάλλουν στη δημιουργία μίας ευρύτερης, παγκόσμιας ύφεσης η οποία θα μειώσει τη ζήτηση για κατοικίες και θα ασκήσει σημαντικές πιέσεις στις τιμές. Ακόμα μεγαλύτερο πρόβλημα για την πορεία της οικονομίας αποτελούν τα εμπορικά ακίνητα.

Ακόμα και τη στιγμή που ο πληθωρισμός υποχωρεί και οι κύκλοι αύξησης των επιτοκίων σε πολλές χώρες χαλαρώνουν, οι καταναλωτές αρχίζουν και συνειδητοποιούν πως το κόστος δανεισμού μπορεί να μην είναι πια τόσο χαμηλό όσο τα χρόνια μεταξύ της παγκόσμιας κρίσης και της πανδημίας, αφού δεν έχουν πια τη δυνατότητα της αναχρηματοδότησης λόγω της αναμενόμενης πολυετούς διάρκειας του στάτους κβο των υψηλών επιτοκίων.

ΗΠΑ

Στις Ηνωμένες Πολιτείες, η συγκυρία της χαμηλής διαθεσιμότητας, της αύξησης των τιμών των ακινήτων και των υψηλότερων επιτοκίων έχει ωθήσει τον αριθμό των πωλήσεων στο χαμηλότερο σημείο από το μακρινό 2010, σύμφωνα με την National Association of Realtors. H αγορά βρίσκεται σε εξαιρετικά δυσπρόσιτο σημείο, με το 40% του μέσου εισοδήματος να απαιτείται για την αγορά ενός τυπικού ακινήτου, σύμφωνα με στοιχεία της Intercontinental Exchange.

Οι σοβαρότερες επιπτώσεις ενδέχεται, ακόμα, να μην έχουν γίνει αισθητές. Σύμφωνα με το Bloomberg, αναλυτές της Goldman Sachs ανέφεραν πρόσφατα πως ο αντίκτυπος των συνεχιζόμενα υψηλών τόκων των στεγαστικών δανείων θα είναι πιο έντονος το 2024. Εκτιμούν, μάλιστα, πως ο αριθμός των συναλλαγών θα μειωθεί στο χαμηλότερο επίπεδο από τις αρχές της δεκαετίας του ‘90.

«Κατά κάποιο τρόπο βρισκόμαστε στα πρώτα στάδια μίας ‘περιόδου των παγετώνων’ στη συγκεκριμένη αγορά, η οποία δεν πρόκειται να περάσει σύντομα», ανέφερε ο καθηγητής του University of Pennsylvania’s Wharton School, Μπέντζαμιν Κιζ. 

Αυτό θα έχει σημαντικό αντίκτυπο στην ευρύτερη οικονομία, περιορίζοντας την ικανότητα μετακίνησης για εργασία, αυξάνοντας τα ποσοστά συγκατοίκησης διαφορετικών μελών των οικογενειών, και μειώνοντας τα διαθέσιμα ακίνητα στην αγορά όσο αυξάνεται ο αριθμός των συνταξιούχων. 

«Τα πράγματα μπορεί να βελτιωθούν λίγο, αλλά όχι σε βαθμό στον οποίο ελπίζουν οι καταναλωτές», ανέφερε ο αναλυτής του Bloomberg Economics, Νιράζ Σαχ, προσθέτοντας πως «και οι δύο πλευρές της εξίσωσης θα αντιμετωπίσουν πρόβλημα».

Προβλέπει μία αργή μείωση στις τιμές των ανεπτυγμένων οικονομιών και όχι ένα κραχ, υποστηρίζοντας πως η οικονομική επιβράδυνση αυτή δεν είναι πολύ πιθανό να οδηγήσει σε απότομη αύξηση της ανεργίας και σοβαρή κρίση στην αγορά ακινήτων. Παρ’ όλα αυτά, οι ιδιοκτήτες ακινήτων θα πρέπει να περιορίσουν τα έξοδά τους έτσι ώστε να μπορέσουν να ανταπεξέλθουν στις πληρωμές των στεγαστικών τους δανείων. 

Νέα Ζηλανδία

Mία από τις πιο ακραίες καταστάσεις διαδραματίζεται στη Νέα Ζηλανδία, στην οποία προκλήθηκε μία από τις μεγαλύτερες πανδημικές αυξήσεις του κόσμου, με τις τιμές των ακινήτων να αυξάνονται σχεδόν κατά 30% μόνο το 2021. Περίπου το 25% των σημερινών ενυπόθηκων δανείων ελήφθησαν το έτος εκείνο, ενώ το 1/5 εξ αυτών αφορούσε νέους αγοραστές πρώτης κατοικίας, σύμφωνα με την κεντρική τράπεζα της χώρας.

Οι τόκοι των στεγαστικών δανείων στη χώρα είναι συνήθως σταθεροί για λιγότερο από τρία χρόνια, κάτι που σημαίνει πως η αύξηση των επιτοκίων κατά 525 μονάδες βάσης από τον Οκτώβριο του 2021 έχει στείλει την αποπληρωμή των δανείων αυτών στα ύψη.

Η κεντρική τράπεζα της Νέας Ζηλανδίας ανέφερε πως περίπου το ήμισυ των ανεξόφλητων δανείων έχουν αναχρηματοδοτηθεί φέτος, ενώ εκτιμά πως το ποσοστό του διαθέσιμου εισοδήματος των δανειοληπτών το οποίο θα πρέπει να αφιερωθεί στην αποπληρωμή των στεγαστικών θα αυξηθεί από το 9% του 2021 στο 20% μέχρι τα μέσα του 2024. 

Καναδάς

Η παγκόσμια άνθηση της αγοράς ακινήτων την τελευταία δεκαετία μετέτρεψε τα ακίνητα σε ένα γρήγορο μονοπάτι προς τον πλουτισμό, ιδιαίτερα σε χώρες όπως η Νέα Ζηλανδία, η Αυστραλία και ιδιαίτερα στον Καναδά όπου δεκάδες χιλιάδες Καναδοί έχουν μετατραπεί σε ερασιτέχνες επενδυτές.

Μέχρι το 2020, τα άτομα με πολλαπλές κατοικίες αποτελούσαν το 1/3 του συνόλου σε δύο από τις τρεις πολυπληθέστερες επαρχίες του Καναδά, δη του Ontario και της British Columbia.

Τα υψηλότερα επιτόκια και οι αποδόσεις των ομολόγων, όμως, σηματοδοτούν απότομη αλλαγή του αφηγήματος αυτού. Η ιδιοκτησία ενός διαμερίσματος στη μεγαλύτερη πόλη του Καναδά, το Τορόντο, αποφέρει μόλις 3,9%, πολύ λιγότερο από το 5% του κρατικού ομολόγου, σύμφωνα με μελέτη της Bank of Montreal. 

«Δε γνωρίζω πως θα εξελιχθούν τα επόμενα 20 χρόνια», ανέφερε ο αναλυτής της τράπεζας, Ρόμπερτ Κάβτσιτς, υπογραμμίζοντας πως «μία ολόκληρη γενιά επενδυτών θα πάρει ένα πολύ σκληρό μάθημα».

Το υψηλότερο κόστος δανεισμού έχει ήδη ωθήσει ορισμένα επενδυτικά ακίνητα στα άκρα, αναγκάζοντας τους ιδιοκτήτες να τα πουλήσουν και μειώνοντας -παράλληλα- το ενδιαφέρον για νέες αγορές. Αυτό με τη σειρά του αποτελεί πρόβλημα για τους απλούς ανθρώπους οι οποίοι θέλουν να βρουν μία φθηνή πρώτη κατοικία και δεν έχουν τη δυνατότητα επενδύσεων τέτοιου είδους.

Οι επενδυτές οι οποίοι αγοράζουν ακίνητα πριν από την ανέγερσή τους, αποτελούσαν σημαντική πηγή χρηματοδότησης για τις εργολαβικές την τελευταία δεκαετία. Η μαζική υποχώρησή τους από την αγορά έχει ήδη οδηγήσει σε καθυστερήσεις ή ακυρώσεις χιλιάδων προγραμματισμένων ακινήτων σε πόλεις όπως το Τορόντο.

Η ήδη προβληματική αγορά του Καναδά αποτελεί έναν από τους λόγους για τους οποίους οι τιμές των κατοικιών έχουν αποδειχθεί εξαιρετικά ανθεκτικές παρά τα υψηλότερα επιτόκια, ενώ η αναμενόμενη περαιτέρω επιβράδυνση της οικοδόμησης απλά θα επιδεινώσει την έλλειψη.

Ευρώπη

Παρόμοια είναι και η κατάσταση η οποία εξελίσσεται στην Ευρώπη, όπου τα υψηλότερα επιτόκια και η δραματική αύξηση του κόστους κατασκευών απειλούν με περαιτέρω μείωση της προσφοράς.

Στην Γερμανία, οι νέες οικοδομικές άδειες μειώθηκαν περισσότερο από το 27% το α’ εξάμηνο του έτους, ενώ στη Γαλλία η μείωση αυτή άγγιξε το 28%. 

Στη Σουηδία, η οποία περνά τη μεγαλύτερη κρίση από τη δεκαετία του ‘90, τα ποσοστά δόμησης κυμαίνονται σε λιγότερο από το 1/3 της ζήτησης, απειλώντας περαιτέρω τα όρια της προσιτότητας των τιμών.

Στο Ηνωμένο Βασίλειο, το οποίο αντιμετωπίζει τη μεγαλύτερη αύξηση του κόστους διαβίωσης εδώ και μία γενιά, δύο εκατομμύρια άτομα έχουν καταφύγει στην χρήση πίστωσης ΒΝPL (buy now pay later) για να καλύψουν τα ψώνια, τους λογαριασμούς και άλλα είδη πρώτης ανάγκης, σύμφωνα με την Money and Pensions Service. 

Σημειωτέον πως περισσότεροι από 1 εκατομμύριο ιδιοκτήτες κατοικιών αναμένεται να αναχρηματοδοτήσουν τα στεγαστικά τους δάνεια φέτος σε πολύ υψηλότερα επίπεδα, επιδεινώνοντας την οικονομική πίεση σε βάθος χρόνου.

Σύμφωνα με έκθεση της KPMG του περασμένου Σεπτεμβρίου, σχεδόν το 1/4 των κατόχων ενυπόθηκων δανείων εξετάζουν το ενδεχόμενο να πουλήσουν το ακίνητό τους και να μετακομίσουν σε ένα φθηνότερο, λόγω της αύξησης του κόστους χρηματοδότησης.

Για τους ιδιοκτήτες με κυμαινόμενα επιτόκια, η κατάσταση ενδέχεται να είναι ακόμα χειρότερη, κάτι το οποίο ασκεί δευτερεύουσα πίεση και στους ενοικιαστές.

Ασία

Στην Ασία, η Νότια Κορέα αντιμετωπίζει και αυτή τις δικές της επιπτώσεις στην εγχώρια αγορά ακινήτων. Η χώρα έχει την υψηλότερη αναλογία χρέους νοικοκυριών-ΑΕΠ των ανεπτυγμένων οικονομιών στο 157% εάν συμπεριληφθούν τα $800 δισ. του συστήματος ενοικίων «jeonse» της χώρας. 

Σύμφωνα με το σύστημα αυτό, οι ιδιοκτήτες εισπράττουν προκαταβολή με ονομασία jeonse η οποία ισούται περίπου με το ήμισυ της αξίας του ακινήτου κατά την έναρξη της περιόδου μίσθωσης, η οποία συνήθως διαρκεί δύο εώς τέσσερα χρόνια. Όταν τα επιτόκια αυξάνονται, η χρήση του jeonse γίνεται λιγότερο ελκυστική από την καταβολή μηνιαίου ενοικίου, με πολλούς ιδιοκτήτες να μην μπορούν να χρησιμοποιήσουν τις νέες καταθέσεις για να αποπληρώσουν τις παλαιότερες όταν αυτές λήξουν.

Ο κίνδυνος αθέτησης των υποχρεώσεων από τους ιδιοκτήτες οι οποίοι νοικιάζουν με jeonse θα συνεχιστεί και το 2024, λόγω των τρεχόντων συμβολαίων.

Το Χονγκ Κονγκ, παράλληλα, έχει πληγεί από την επιβράδυνση της κινεζικής οικονομίας, τη δημογραφική «έξοδο» και την αύξηση του πληθωρισμού.

Δεδομένου του ότι το νόμισμά του είναι συνδεδεμένο με το δολάριο, η νομισματική πολιτική της μεγαλούπολης κινείται γενικά παράλληλα με αυτή των ΗΠΑ, κάτι το οποίο προκάλεσε υπερδιπλασιασμό των επιτοκίων των στεγαστικών δανείων, τη στιγμή που τα ακίνητα είναι απρόσιτα για μεγάλο ποσοστό πληθυσμού του Χονγκ Κονγκ. 

Αποτέλεσμα είναι σε όλη την Ευρώπη να έχει δημιουργηθεί ένα διευρυμένο χάσμα μεταξύ όσων έχουν ιδιόκτητη κατοικία και όλων των υπόλοιπων, οι οποίοι καλούνται να βάλουν βαθιά το χέρι στην τσέπη.

Χαρακτηριστικά ήταν τα όσα έγιναν την προηγούμενη εβδομάδα στο Βερολίνο, όπου μέσω δημοψηφίσματος ζητήθηκε από την τοπική κυβέρνηση η «εθνικοποίηση» 240.000 διαμερισμάτων, με στόχο τον έλεγχο των ενοικίων και την αντιμετώπιση της κρίσης.

Ρεκόρ 20ετίας

Μέσα στο 2020, έτος κατά το οποίο η οικονομία της Ευρωζώνης σημείωσε ρεκόρ ύφεσης, και οι 27 χώρες – μέλη της Ευρωπαϊκής Ένωσης είδαν τις τιμές των ακινήτων να αυξάνονται με τον μεγαλύτερο ρυθμό των τελευταίων δύο δεκαετιών.

Είναι ενδεικτικό ότι οι αυξήσεις σε Πορτογαλία, Γερμανία, Αυστραλία, Πολωνία Κροατία, Εσθονία, Λιθουανία και Βέλγιο κυμάνθηκαν από 8% έως και 10%.

Από το 2010 έως σήμερα, οι τιμές στα ακίνητα των χωρών της Ευρωζώνης έχουν εκτιναχθεί κατά τουλάχιστον 30%, ενώ την ίδια περίοδο οι τιμές των ενοικίων έχουν αυξηθεί κατά 15%, προσθέτοντας επιπλέον βάρη σε πολλά νοικοκυριά.

Δεν είναι τυχαίο ότι το Διεθνές Νομισματικό Ταμείο προειδοποίησε προσφάτως την Ευρώπη για μια «ανησυχητική τάση ανισότητας, η οποία γίνεται ολοένα και χειρότερη».

Αυτή την στιγμή, το ποσοστό ιδιοκατοίκησης στην Ευρωπαϊκή Ένωση διαμορφώνεται στο 70%, κάτι το οποίο σημαίνει ότι το υπόλοιπο 30% αναγκάζεται να ζει στο ενοίκιο.

Στην Ελλάδα, το ποσοστό ιδιοκατοίκησης ανέρχεται στο 75%. Κι ενώ στη Ρουμανία εκτινάσσεται στο 96%, δηλαδή σχεδόν όλοι έχουν το δικό τους σπίτι, στη Γερμανία βουλιάζει μόλις στο 51%.

Την ίδια ώρα, στις χώρες με υψηλό ποσοστό ιδιοκατοίκησης, παρατηρείται ένα άλλο φαινόμενο. Αυτό των νέων ανθρώπων, οι οποίοι μείνουν μαζί με τους γονείς τους για μεγάλο διάστημα μετά την ενηλικίωσή τους.

Η Ελλάδα και η Κροατία έχουν τα υψηλότερα ποσοστά στην Ευρώπη, με περισσότερο από το 70% των νέων 18 έως 34 ετών να μην αποχωρίζεται την οικογενειακή κατοικία. Εξίσου υψηλά ποσοστά καταγράφονται και σε Ιταλία, Ισπανία, Πορτογαλία, Ιρλανδία, Σλοβακία κ.α.