Εκτιμάται ότι 60-70% των αγοραστών κάτω των 40 ετών επενδύουν με στόχο την αύξηση αξίας μέσα στην επόμενη δεκαετία, ενώ μόλις 30-40% συνεχίζει να δίνει προτεραιότητα στο εισόδημα από ενοικίαση. Οι αποδόσεις έχουν περιοριστεί, αλλά η υπεραξία ενισχύεται και αυτό έχει αλλάξει τον τρόπο που οι νεότεροι αντιλαμβάνονται την αγορά. Η στροφή αυτή σηματοδοτεί την ωρίμανση της αγοράς πολυτελών κατοικιών, με τους επενδυτές να εστιάζουν πλέον περισσότερο στη σταθερότητα, την ποιότητα και τη διαχρονική αξία, αναφέρει η κα Κορίνα Σαΐα.

Οι κινήσεις αυτής της ομάδας εστιάζουν κυρίως σε πολυτελείς κατοικίες με θέα στη θάλασσα και υψηλές προδιαγραφές, με επενδύσεις από 1.000.000 ευρώ έως και πάνω από 5.000.000 ευρώ. Παράλληλα, καθώς οι τιμές αυξάνονται στα κεντρικά σημεία της Ριβιέρας, παρατηρείται στροφή προς περιοχές νοτιότερα και πιο απομακρυσμένες, όπως η Ανάβυσσος, το Σούνιο και η Λαυρεωτική, όπου οι επενδυτές βλέπουν μεγαλύτερο περιθώριο μελλοντικής υπεραξίας.

Σύμφωνα με τις εκτιμήσεις της Premier Realty, σήμερα περίπου 1 στους 4 επενδυτές (20-25%) στην Αθηναϊκή Ριβιέρα ανήκει σε αυτήν την ηλικιακή κατηγορία, όταν πριν από πέντε χρόνια το ποσοστό αυτό δεν ξεπερνούσε το 8-10%.

Ειδικότερα, το 2018, η συντριπτική πλειονότητα των επενδυτών, ποσοστό περίπου 90% ήταν άνω των 40 ετών, ενώ μόλις το 9% ανήκε στην ηλικιακή κατηγορία κάτω των 40. Έξι χρόνια αργότερα, το 2024, η εικόνα έχει διαφοροποιηθεί αισθητά. Οι επενδυτές άνω των 40 ετών παραμένουν πλειοψηφία, αλλά το ποσοστό τους μειώνεται στο 75% περίπου, ενώ αυξάνεται σημαντικά το μερίδιο των νεότερων επενδυτών κάτω των 40 ετών, που φτάνει στο 25% περίπου. Η μεταβολή αυτή δείχνει ότι η αγορά της Αθηναϊκής Ριβιέρας προσελκύει πλέον σε μεγαλύτερο βαθμό νεότερα άτομα, γεγονός που αποτυπώνει μια τάση ανανέωσης και διεύρυνσης του επενδυτικού κοινού. Η μεταβολή αυτή δεν είναι τυχαία. Οι νέες γενιές, πιο ευέλικτες και διεθνώς προσανατολισμένες, βλέπουν την κατοικία όχι μόνο ως στέγη, αλλά και ως εργαλείο επένδυσης και τρόπου ζωής.

Η προτίμηση για ενεργειακά αποδοτικά και έξυπνα σπίτια είναι επίσης έντονη: οι νεότεροι επενδυτές αναζητούν 30-40% συχνότερα έργα με φωτοβολταϊκά, θερμομόνωση και χαμηλό περιβαλλοντικό αποτύπωμα. Δημοφιλέστερες κατηγορίες είναι τα πολυτελή διαμερίσματα ή μεζονέτες σε τιμές 7.500 ευρώ έως 12.000 ευρώ/τ.μ., με αιχμές άνω των 13.000 ευρώ/τ.μ. σε παραθαλάσσιες θέσεις.

Η τηλεργασία έχει επίσης επηρεάσει τη ζήτηση. Επαγγελματίες της τεχνολογίας και των υπηρεσιών αναζητούν μόνιμη ή εξοχική κατοικία που να συνδυάζει εργασία από απόσταση και παραθαλάσσια διαβίωση. Η νέα γενιά επενδυτών αλλάζει τον χάρτη του real estate. Αναζητά όχι μόνο πολυτέλεια, αλλά και αξία που διαρκεί, αναφέρει η κα Κορίνα Σαΐα. Η Αθηναϊκή Ριβιέρα εξελίσσεται σε έναν από τους πιο δυναμικούς προορισμούς της Μεσογείου, συνδυάζοντας διεθνές ενδιαφέρον, ποιότητα ζωής και μακροπρόθεσμη σταθερότητα αξιών.

Σε ενημερωτικό της σημείωμα για την Αθηναϊκή Ριβιέρα γίνεται αναφορά στις επιμέρους κατηγορίες αγοραστών, στις προοπτικές καθώς και στις τιμές, Αναλυτικότερα, η Αθηναϊκή Ριβιέρα, σύμφωνα με στοιχεία της Premier Realty, προσελκύει διαφορετικές κατηγορίες αγοραστών, όπως:

1.Μεγάλοι Επενδυτές & Fund Managers

-Επενδυτικά funds και developers αγοράζουν ακίνητα για τουριστική εκμετάλλευση (βίλες, ξενοδοχεία, serviced apartments).

2.Υψηλόβαθμα στελέχη και επιχειρηματίες

-Επιλέγουν premium κατοικίες σε περιοχές όπως η Βουλιαγμένη, το Καβούρι και η Γλυφάδα.

-Αναζητούν ασφάλεια, ιδιωτικότητα και πολυτελείς lifestyle επιλογές.

3.Συνταξιούχοι (κυρίως από το εξωτερικό)

-Πολλοί Ευρωπαίοι συνταξιούχοι (ιδιαίτερα από τη Γερμανία, το Ηνωμένο Βασίλειο και τη Σκανδιναβία) επιλέγουν την Αθηναϊκή Ριβιέρα για τη χρυσή βίζα, το κλίμα και το χαμηλό κόστος ζωής σε σχέση με τη χώρα τους.

4. Νέοι Επαγγελματίες & Digital Nomads

-Προτιμούν περιοχές όπως η Γλυφάδα, το Ελληνικό και η Καλλιθέα λόγω της κοντινής απόστασης από το κέντρο και του σύγχρονου τρόπου ζωής.

-Ενδιαφέρονται για μοντέρνα διαμερίσματα ή co-living spaces (συνεργατικοί χώροι κατοικίας)

5. Οικογένειες από την Ελλάδα και το εξωτερικό

-Ελληνικές και διεθνείς οικογένειες επιλέγουν τη Ριβιέρα για να ζήσουν τον μεσογειακό τρόπο ζωής και να έχουν γρήγορη πρόσβαση στη θάλασσα όλο το χρόνο.

-Προτιμούν μονοκατοικίες με κήπο ή μοντέρνα διαμερίσματα

Ειδική αναφορά γίνεται στο Ελληνικό που είναι σε πλήρη εξέλιξη από την LAMDA Development.

Το Ελληνικό ως Game Changer

-Το The Ellinikon, το μεγαλύτερο αστικό αναπτυξιακό έργο στην Ευρώπη, θα έχει αλλάξει και αναβαθμίσει ριζικά την ευρύτερη περιοχή.

-Πολυτελείς κατοικίες, ξενοδοχεία 5 αστέρων, εμπορικά κέντρα και πράσινοι χώροι θα αναβαθμίσουν επίσης την εικόνα της Ριβιέρας.

-Θα προσελκύσει μεταξύ άλλων διεθνείς επιχειρήσεις, high-net-worth individuals και τουρισμό υψηλών εισοδημάτων.

Διεθνής Τουριστικός & Επενδυτικός Προορισμός

Όπως αναφέρεται, οι επενδύσεις σε ξενοδοχεία, μαρίνες και τουριστικά συγκροτήματα στην διάρκεια των επομένων ετών θα έχουν εκτοξεύσει την αξία της περιοχής. Η Ριβιέρα θα είναι hub για luxury yachting, γαστρονομία και διεθνή συνέδρια. Η ζήτηση για ενοικιάσεις βραχυχρόνιας μίσθωσης (short-term rentals) και second homes από Ευρωπαίους, Αμερικανούς και Άραβες επενδυτές θα έχει αυξηθεί.

Έμφαση δίνεται και στην ανάπτυξη της περιοχής με βάση τις αρχές της βιωσιμότητας και των προτύπων του νέου έξυπνου κόσμου που δημιουργείται (Smart & Sustainable Urban Development). Ταυτόχρονα η αναβάθμιση του παραλιακού μετώπου αλλάζει τα δεδομένα της περιοχής.

Ειδικότερα, όπως αναφέρεται:

-Οι νέες αναπτύξεις θα έχουν πράσινες υποδομές, έξυπνα κτίρια και βιώσιμες μεταφορές.

-Η επέκταση του μετρό προς το Ελληνικό και οι βελτιώσεις στις συγκοινωνίες θα κάνουν την περιοχή πιο προσβάσιμη.

-Οι περιοχές της Ριβιέρας θα συνδυάζουν υψηλή ποιότητα ζωής με περιβαλλοντική υπευθυνότητα.

-Η αναδιαμόρφωση της παραλιακής λεωφόρου θα βελτιώσει την κυκλοφορία και θα δημιουργήσει νέους πεζόδρομους και ποδηλατόδρομους.

-Οι μαρίνες, όπως της Βουλιαγμένης και του Αλίμου, θα έχουν γίνει διεθνή κέντρα θαλάσσιου τουρισμού.

-Η παραλιακή ζώνη από το Φάληρο έως τη Σαρωνίδα θα προσφέρει resort-style διαβίωση

Τρέχουσες τάσεις της αγοράς-Παραμένει ευκαιρία σε ευρωπαϊκό επίπεδο

Στα νότια προάστια της Αθήνας παρατηρείται αξιοσημείωτη αύξηση των αξιών των ακινήτων. Το 2024, οι τιμές αυξήθηκαν κατά περίπου 7,9%, ενώ οι προβλέψεις υποδεικνύουν συνεχή, αν και βραδύτερη, αύξηση της τάξης του 3% περίπου το 2025.

Παρά τις πρόσφατες αυξήσεις των τιμών, η Αθηναϊκή Ριβιέρα παραμένει πιο προσιτή από άλλα μεσογειακά hotspots. Οι τιμές των πολυτελών νεόδμητων ακινήτων κυμαίνονται μεταξύ 6.800 και 13.000 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, σε σύγκριση με 30.000 έως 60.000 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο σε περιοχές όπως η Γαλλική Ριβιέρα.

Μέσες τιμές ακινήτων ανά τετραγωνικό μέτρο, Ιανουάριος 2025:

-Βουλιαγμένη: 7.441 ευρώ

- Ελληνικό: 5.039 ευρώ

- Γλυφάδα: 5.100 ευρώ

- Βούλα: 5.680 ευρώ

- Σούνιο: 5.710 ευρώ

- Βάρη: 3.820 ευρώ

- Παλαιό Φάληρο: 3.800 ευρώ

- Καλύβια Θορικού: 2.520 ευρώ

Με νεότερη απόφασή του το υπουργείο Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών, μπορεί να αφήνει αμετάβλητες τις τιμές Ζώνης (όπως αυτές καθορίστηκαν για πρώτη φορά τον Αύγουστο του 2022), «πειράζει» ωστόσο 2 βασικούς συντελεστές που διαμορφώνουν την αντικειμενική αξία του ακινήτου: τον Συντελεστή Αξιοποίησης Οικοπέδου (Σ.Α.Ο.) και το Συντελεστή Οικοπέδου (Σ.Ο.).

Όπως προκύπτει από την απόφαση του 2024 (δημοσιεύθηκε στο ΦΕΚ στις 30 Δεκεμβρίου) η τροποποίηση των εν λόγω συντελεστών, αυξάνει την αντικειμενική αξία των ακινήτων σε περιοχές των Δήμων Ελληνικού-Αργυρούπολης, Γλυφάδας και Αλίμου, οι οποίες προσφέρουν καλύτερη θέα, υποδομές ή εμπορικότητα. Ακόμα, εισάγονται και νέοι συντελεστές για περιοχές με ιδιαίτερα χαρακτηριστικά (π.χ. μικρότερο Σ.Α.Ο.).

Οι μεγαλύτερες επιβαρύνσεις καταγράφονται σε ακίνητα υψηλής ζήτησης, κυρίως σε περιοχές με έντονη εμπορικότητα και αναπτυξιακό ενδιαφέρον, όπως αυτές γύρω από το παραλιακό μέτωπο και τις κεντρικές αρτηρίες των όμορων Δήμων. Στη Ζώνη Α, που καλύπτει περιοχές όπως η Λεωφόρος Ποσειδώνος, οι νέοι συντελεστές φέρνουν σημαντικές αυξήσεις στις αντικειμενικές αξίες.

Στη Ζώνη Β, οι περιοχές όπως η Ζάκυνθου, η Μ. Κάλλας και η Αγ. Γεράσιμου επίσης επιβαρύνονται σημαντικά. Αντίθετα περιορισμένες αυξήσεις επέρχονται στη Ζώνη Γ, που καλύπτει περιοχές όπως η Λεωφόρος Βουλιαγμένης.

Αμετάβλητες πάντως παραμένουν οι τιμές Ζώνης (πρόκειται για έναν ακόμα παράγοντα που διαμορφώνει τη φορολογητέα αξία των ακινήτων), στις περιοχές του Μητροπολιτικού Πόλου Ελληνικού – Αγίου Κοσμά.

Οι τιμές κυμαίνονται από 3.250 έως 8.000 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, καλύπτοντας ακίνητα στους Δήμους Ελληνικού-Αργυρούπολης, Γλυφάδας και Αλίμου. Ειδικότερα, η χαμηλότερη τιμή ζώνης, στα 3.250 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, αφορά ακίνητα που βρίσκονται εκατέρωθεν της Λεωφόρου Βουλιαγμένης. Στον αντίποδα, η υψηλότερη τιμή, στα 8.000 ευρώ, καταγράφεται σε περιοχές όπου οι δρόμοι προς το παρόν παραμένουν ανώνυμοι.

Η περιοχή πέριξ της λεωφόρου Ποσειδώνος που «βλέπει» θάλασσα, επιμερίζεται σε 13 ζώνες με τις τιμές να ξεκινούν από τα 4.000 ευρώ το τετραγωνικό και  ανάλογα με το σημείο να ανεβαίνουν στα 6.000 και τα 8.000 ευρώ.

Η ανάπλαση της περιοχής του παλαιού αεροδρομίου έχει εκτοξεύσει την αξία της, μετατρέποντάς την σε ένα από τα πιο ακριβά «φιλέτα» της Μεσογείου. Τα έργα που εκτελούνται προσδίδουν σημαντική προστιθέμενη αξία και καθιστούν την περιοχή πόλο έλξης για επενδυτές και αγοραστές. Οι τιμές Ζώνης αποτελούν τον πυρήνα του υπολογισμού σχεδόν όλων των φόρων που σχετίζονται με την ακίνητη περιουσία. Από τον ΕΝΦΙΑ και το τεκμήριο κατοικίας, έως τους φόρους μεταβίβασης, κληρονομιάς και δωρεάς. Επιπλέον, επηρεάζονται τα τέλη Ακίνητης Περιουσίας (ΤΑΠ), οι πολεοδομικές εισφορές και άλλα κόστη που συνδέονται με την ακίνητη περιουσία.