Το πλέον ανησυχητικό στοιχείο είναι ότι η επιδείνωση δεν περιορίζεται μόνο στη δυνατότητα αγοράς κατοικίας, αλλά επεκτείνεται στις εκτιμήσεις των νοικοκυριών για την οικονομική τους κατάσταση και την πορεία των επιτοκίων. Ο συνολικός Δείκτης Στεγαστικού Κλίματος υποχώρησε στις 43,6 μονάδες, καταγράφοντας τη χαμηλότερη επίδοσή του από το τέταρτο τρίμηνο του 2023, όταν ξεκίνησε η έρευνα, αλλά και τη μεγαλύτερη ετήσια πτώση, κατά 2,2 μονάδες.

Η εικόνα αυτή ενισχύει τους προβληματισμούς για τις προοπτικές της κτηματαγοράς, καθώς η ζήτηση εξακολουθεί να βρίσκεται αντιμέτωπη με τις αυξημένες τιμές, ενώ οι οικονομικές δυνατότητες των αγοραστών εμφανίζουν σημάδια εξασθένησης.

Αγορά κατοικίας μόνο για όσους έχουν οικονομική δυνατότητα

Τα στοιχεία της έρευνας αναδεικνύουν τη μεγάλη απόσταση ανάμεσα στις τιμές των ακινήτων και στην αγοραστική δυνατότητα των ελληνικών νοικοκυριών. Ο Δείκτης Κλίματος Αγοράς Κατοικίας διαμορφώθηκε μόλις στις 12,8 μονάδες το τρίτο τρίμηνο του 2026, παραμένοντας σε εξαιρετικά χαμηλά επίπεδα και πολύ μακριά από το ουδέτερο όριο των 50 μονάδων.

Η συγκεκριμένη επίδοση επιβεβαιώνει ότι οι συνθήκες για την απόκτηση κατοικίας θεωρούνται ιδιαίτερα δυσμενείς. Μάλιστα, σε όλη την περίοδο διεξαγωγής της έρευνας, το ποσοστό όσων χαρακτηρίζουν την τρέχουσα συγκυρία «καθόλου ευνοϊκή» κινείται σταθερά μεταξύ 60% και 70%.

Σύμφωνα με την ανάλυση της Πειραιώς, η εικόνα αυτή αντανακλά την αίσθηση των νοικοκυριών ότι είτε η αγορά κατοικίας βρίσκεται εκτός των οικονομικών τους δυνατοτήτων είτε δεν μπορούν να αποκτήσουν ακίνητο που να καλύπτει πλήρως τις στεγαστικές τους ανάγκες. Αυτό σημαίνει ότι ακόμη και νοικοκυριά που διαθέτουν αποταμιεύσεις ή πρόσβαση σε τραπεζικό δανεισμό αντιμετωπίζουν σημαντικούς περιορισμούς ως προς την επιλογή κατοικίας.

Η εξέλιξη αυτή αποκτά ιδιαίτερη κοινωνική διάσταση, καθώς η δυσκολία απόκτησης στέγης επηρεάζει όχι μόνο τις οικονομικές αποφάσεις, αλλά και τον οικογενειακό προγραμματισμό, τη δημιουργία νέων νοικοκυριών και τις δημογραφικές προοπτικές.

Νέες ανατιμήσεις βλέπουν οι Έλληνες – Στις 74,1 μονάδες οι προσδοκίες

Παρά το ιδιαίτερα αρνητικό κλίμα για τους αγοραστές, οι προσδοκίες για την πορεία των τιμών παραμένουν έντονα ανοδικές. Ο Δείκτης Προσδοκιών Τιμών Αγοράς Κατοικίας εκτινάχθηκε στις 74,1 μονάδες το τρίτο τρίμηνο του 2026, από 68,1 μονάδες το προηγούμενο τρίμηνο, καταγράφοντας την υψηλότερη τιμή από την έναρξη της έρευνας.

Σε ετήσια βάση, ο δείκτης ενισχύθηκε κατά 4,2 μονάδες, αντιστρέφοντας την τάση αποκλιμάκωσης των προσδοκιών που είχε αρχίσει να διαμορφώνεται μετά το τέταρτο τρίμηνο του 2024. Η συντριπτική πλειονότητα των νοικοκυριών θεωρεί πολύ ή αρκετά πιθανό οι τιμές αγοράς κατοικιών να αυξηθούν μέσα στους επόμενους 12 μήνες.

Το εύρημα παρουσιάζει ιδιαίτερο ενδιαφέρον, καθώς έρχεται σε αντίθεση με τη σταδιακή επιβράδυνση του ρυθμού αύξησης των τιμών κατοικιών που καταγράφεται στον σχετικό δείκτη της Τράπεζας της Ελλάδος. Οι αναλυτές της Πειραιώς επισημαίνουν ότι μένει να αποδειχθεί εάν η αναζωπύρωση των προσδοκιών αποτελεί την αρχή ενός νέου κύκλου ανατιμήσεων στην αγορά κατοικίας ή εάν αντανακλά κυρίως τις γενικότερες πληθωριστικές ανησυχίες των νοικοκυριών.

Σε κάθε περίπτωση, η προσδοκία περαιτέρω ανόδου των τιμών, σε συνδυασμό με την περιορισμένη αγοραστική δυνατότητα, διαμορφώνει ένα ιδιαίτερα δύσκολο περιβάλλον για όσους αναζητούν κατοικία.

Οι πωλητές εξακολουθούν να έχουν το πάνω χέρι

Η μεγάλη αντίθεση ανάμεσα στις δυνατότητες αγοραστών και πωλητών αποτελεί ένα από τα σταθερότερα χαρακτηριστικά της ελληνικής κτηματαγοράς. Ενώ ο δείκτης αγοράς κατοικίας βρίσκεται σε εξαιρετικά χαμηλά επίπεδα, ο Δείκτης Κλίματος Πώλησης Κατοικίας διαμορφώνεται στις 50 μονάδες, στο ουδέτερο όριο.

Παράλληλα, περίπου 40%–45% των ερωτηθέντων χαρακτηρίζει την περίοδο πολύ ή αρκετά ευνοϊκή για την πώληση κατοικίας. Η διαφοροποίηση εξηγείται από το γεγονός ότι οι υψηλές τιμές, που αποτελούν εμπόδιο για τους αγοραστές, λειτουργούν ευνοϊκά για όσους διαθέτουν ακίνητα προς πώληση.

Η Πειραιώς χαρακτηρίζει την ελληνική κτηματαγορά ως «αγορά πωλητών», διαπίστωση που επιβεβαιώνεται σε όλη την περίοδο της έρευνας. Πάντως, κατά το πρώτο εννεάμηνο του 2026 ο δείκτης πώλησης παραμένει σχετικά σταθερός, στοιχείο που υποδηλώνει ότι οι δυνητικοί πωλητές βρίσκονται σε στάση αναμονής.

Φόβοι για ακριβότερα στεγαστικά δάνεια

Ένας ακόμη παράγοντας που επιβαρύνει τις προοπτικές της αγοράς κατοικίας είναι η μεταβολή των προσδοκιών για τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων. Ο σχετικός δείκτης υποχώρησε στις 28,8 μονάδες το τρίτο τρίμηνο του 2026, από 33,4 μονάδες το προηγούμενο τρίμηνο, καταγράφοντας τη χαμηλότερη επίδοση της περιόδου.

Η ετήσια πτώση διαμορφώθηκε στις 4,7 μονάδες, αποτυπώνοντας την ενίσχυση των ανησυχιών για την πορεία του κόστους χρηματοδότησης. Σύμφωνα με την έρευνα, η ΕΚΤ είχε προχωρήσει προηγουμένως σε αποκλιμάκωση των παρεμβατικών επιτοκίων από το 4% στο 2%, ωστόσο η μείωση αυτή δεν έγινε ουσιαστικά αντιληπτή από μεγάλο μέρος των νοικοκυριών.

Η Πειραιώς επισημαίνει ότι οι δανειολήπτες αντιμετωπίζουν τις μηνιαίες δόσεις των στεγαστικών δανείων ως σταθερό επιβαρυντικό παράγοντα του οικογενειακού προϋπολογισμού. Η ανάλυση συνδέει επίσης την επιδείνωση των προσδοκιών με τη νέα αύξηση των επιτοκίων της ΕΚΤ από το 2% στο 2,5%, αναφέροντας προσδοκίες για περαιτέρω άνοδο προς το 3%–3,25%.

Η εξέλιξη αυτή εντείνει την αβεβαιότητα για όσους σχεδιάζουν να χρηματοδοτήσουν την αγορά κατοικίας μέσω τραπεζικού δανεισμού.

Στο κόκκινο και οι προσδοκίες για τα εισοδήματα

Ακόμη πιο ανησυχητική είναι η εικόνα που προκύπτει από τις εκτιμήσεις των νοικοκυριών για την οικονομική τους κατάσταση. Ο Δείκτης Μελλοντικής Εισοδηματικής Κατάστασης υποχώρησε στις 46,9 μονάδες, από 51,5 μονάδες το δεύτερο τρίμηνο του 2026.

Πρόκειται για τη χαμηλότερη επίδοση της εξεταζόμενης περιόδου, με την ετήσια μεταβολή να διαμορφώνεται στις -8,8 μονάδες, τη μεγαλύτερη πτώση που έχει καταγραφεί στον συγκεκριμένο δείκτη. Η μεταβολή είναι ιδιαίτερα σημαντική, καθώς μέχρι πρόσφατα οι προσδοκίες των νοικοκυριών για το μελλοντικό τους εισόδημα διατηρούνταν σταθερά σε θετικό έδαφος.

Ανάλογη είναι η εικόνα και για την τρέχουσα οικονομική κατάσταση. Ο σχετικός δείκτης υποχώρησε στις 49,3 μονάδες, από 53,6 μονάδες το προηγούμενο τρίμηνο, περνώντας επίσης κάτω από το ουδέτερο όριο των 50 μονάδων. Σε ετήσια βάση, η πτώση διαμορφώθηκε στις 3,9 μονάδες.

Η ταυτόχρονη επιδείνωση των δύο δεικτών αποτελεί ένδειξη ότι τα νοικοκυριά εμφανίζονται περισσότερο επιφυλακτικά τόσο για τη σημερινή οικονομική τους κατάσταση όσο και για τις προοπτικές του επόμενου δωδεκαμήνου. Για την αγορά κατοικίας, η εξέλιξη αυτή έχει ιδιαίτερη σημασία, καθώς η απόφαση αγοράς ακινήτου προϋποθέτει όχι μόνο επαρκές σημερινό εισόδημα, αλλά και εμπιστοσύνη στη δυνατότητα αποπληρωμής των οικονομικών υποχρεώσεων σε βάθος χρόνου.

Η στεγαστική κρίση και ο κίνδυνος νέας επιδείνωσης

Στη συνολική αποτίμηση των ευρημάτων, η Τράπεζα Πειραιώς επισημαίνει ότι η εικόνα της αγοράς κατοικίας παραμένει συγκρατημένα θετική ως προς τη δυναμική των τιμών και τις συνθήκες πώλησης, ωστόσο η ανησυχία των νοικοκυριών για το μέλλον ενισχύεται σημαντικά. Η μεταστροφή των προσδοκιών κατά το τρίτο τρίμηνο του 2026 εντοπίζεται στο σύνολο των επιμέρους ερωτημάτων της έρευνας.

Οι αναλυτές υπογραμμίζουν ότι δεν θα ήταν ασφαλές να εξαχθούν οριστικά συμπεράσματα από τα αποτελέσματα ενός μόνο τριμήνου. Εάν, ωστόσο, η επιδείνωση επιβεβαιωθεί στις επόμενες μετρήσεις, ενδέχεται να αποτελέσει την πρώτη ένδειξη μιας ευρύτερης αλλαγής στη δυναμική της αγοράς ακινήτων και της οικονομίας.

Ως βασικοί κίνδυνοι αναφέρονται η γεωπολιτική αβεβαιότητα, η ενεργειακή ανασφάλεια, η άνοδος του πληθωρισμού και η αύξηση του κόστους χρήματος. Η συγκυρία δημιουργεί ένα σύνθετο πρόβλημα: από τη μία πλευρά οι ιδιοκτήτες ακινήτων εξακολουθούν να επωφελούνται από τις υψηλές αποτιμήσεις και από την άλλη οι υποψήφιοι αγοραστές αντιμετωπίζουν ολοένα μεγαλύτερες δυσκολίες να αποκτήσουν κατοικία.

Το κρίσιμο ζήτημα για το επόμενο διάστημα είναι εάν η υποχώρηση της εμπιστοσύνης θα μεταφραστεί σε περιορισμό της ζήτησης και επιβράδυνση των συναλλαγών ή εάν οι τιμές θα συνεχίσουν να αυξάνονται, παρά την εξασθένηση της αγοραστικής δυνατότητας των νοικοκυριών.

Το βασικό συμπέρασμα της έρευνας είναι ότι η ελληνική αγορά κατοικίας εξακολουθεί να ευνοεί τους πωλητές, την ώρα που η απόκτηση στέγης απομακρύνεται από τις οικονομικές δυνατότητες μεγάλου μέρους των νοικοκυριών. Και ενώ οι προσδοκίες για νέες ανατιμήσεις ενισχύονται, η εμπιστοσύνη στα εισοδήματα και στις προοπτικές χρηματοδότησης υποχωρεί, δημιουργώντας μια ολοένα μεγαλύτερη απόσταση ανάμεσα στις τιμές των ακινήτων και στις δυνατότητες των αγοραστών.

Η απόφαση αποκτά ιδιαίτερη σημασία για την αγορά ακινήτων, καθώς το ιστορικό κτίριο βρίσκεται σε μια περιοχή με σημαντική εμπορική κίνηση και αυξανόμενο ενδιαφέρον για επενδύσεις σε ξενοδοχειακές, επαγγελματικές και άλλες χρήσεις. Παράλληλα, ο e-ΕΦΚΑ εξετάζει την αξιοποίηση του ακινήτου που στέγαζε το πρώην πολυκατάστημα Fokas, ενώ προωθεί μελέτες αποκατάστασης για τρία ακόμη διατηρητέα κτίρια σε Αθήνα και Πειραιά.

Επένδυση 7,5 εκατ. ευρώ με μίσθωση έως 35 χρόνια

Η νέα διαδικασία εγκρίθηκε από το Διοικητικό Συμβούλιο του e-ΕΦΚΑ στις 21 Οκτωβρίου 2026 και αφορά δημόσιο πλειοδοτικό διαγωνισμό με κλειστές προσφορές.Η διάρκεια της μίσθωσης ορίζεται στα 30 χρόνια, με δυνατότητα παράτασης για επιπλέον πέντε. Το ελάχιστο μηνιαίο μίσθωμα εκκίνησης ανέρχεται στις 23.000 ευρώ, δηλαδή σε 276.000 ευρώ ετησίως, πριν από τις προβλεπόμενες αναπροσαρμογές.

Ο επενδυτής θα αναλάβει την αποκατάσταση και αναβάθμιση του ακινήτου, με ελάχιστη υποχρεωτική δαπάνη 7,5 εκατ. ευρώ πλέον ΦΠΑ. Οι εργασίες θα πρέπει να πραγματοποιηθούν μέσα στα τρία πρώτα χρόνια της σύμβασης.Για το συγκεκριμένο διάστημα προβλέπεται απαλλαγή από την καταβολή μισθώματος, ώστε να διευκολυνθεί η χρηματοδότηση των έργων.

Το οικονομικό μοντέλο της αξιοποίησης

Η συμφωνία που επιδιώκει ο ασφαλιστικός φορέας στηρίζεται σε ένα μοντέλο συνεργασίας με ιδιωτικά κεφάλαια. Ο e-ΕΦΚΑ διατηρεί την κυριότητα του ακινήτου, ενώ ο μισθωτής αναλαμβάνει το κόστος αποκατάστασης και αποκτά δικαίωμα εκμετάλλευσης για μεγάλο χρονικό διάστημα.Μετά την τριετή περίοδο χάριτος, το μίσθωμα θα καταβάλλεται κανονικά, ακόμη και εάν το επενδυτικό πρόγραμμα δεν έχει ολοκληρωθεί.

Παράλληλα, προβλέπεται ετήσια αναπροσαρμογή του ενοικίου με βάση τον πληθωρισμό, προσαυξημένο κατά δύο ποσοστιαίες μονάδες, με ελάχιστη αύξηση 2%.Η συγκεκριμένη πρόβλεψη ενισχύει τη δυνατότητα διατήρησης της πραγματικής αξίας των εσόδων του ασφαλιστικού φορέα σε βάθος χρόνου.

Αυστηρές προϋποθέσεις για τους επενδυτές

Ο νέος διαγωνισμός συνοδεύεται από απαιτήσεις οικονομικής επάρκειας, προκειμένου να περιοριστεί ο κίνδυνος ανάθεσης σε επενδυτή που δεν θα μπορέσει να ολοκληρώσει τις εργασίες.Οι υποψήφιοι πρέπει να αποδείξουν χρηματοοικονομική ικανότητα 4,5 εκατ. ευρώ και να καταθέσουν εγγυητική επιστολή συμμετοχής 23.000 ευρώ.Προβλέπεται επίσης εγγύηση 375.000 ευρώ για την υλοποίηση του επενδυτικού προγράμματος, καθώς και εγγύηση καλής εκτέλεσης της μίσθωσης.Οι όροι αυτοί αντανακλούν την πολυπλοκότητα του έργου, καθώς η αποκατάσταση ενός διατηρητέου κτιρίου απαιτεί εξειδικευμένες μελέτες, αδειοδοτήσεις και εργασίες που πρέπει να σέβονται τα προστατευόμενα αρχιτεκτονικά στοιχεία.

Το ιστορικό ακίνητο των 3.105 τετραγωνικών

Το πρώην ξενοδοχείο «Απόλλων» βρίσκεται στη Σταδίου 58 και στην Αιόλου 103, σε μικρή απόσταση από την πλατεία Ομονοίας.Η συνολική επιφάνειά του φτάνει τα 3.105 τετραγωνικά μέτρα και περιλαμβάνει υπόγειο, ισόγεια καταστήματα, ημιώροφο, τρεις ανώτερους ορόφους και δώμα.Το κτίριο ανεγέρθηκε πριν από το 1885 και αρχικά λειτούργησε ως ξενοδοχείο με την επωνυμία «Μασσαλία», προτού μετονομαστεί σε «Απόλλων».Η νεοκλασική αρχιτεκτονική του, οι μαρμάρινοι εξώστες και τα διακοσμητικά στοιχεία των όψεών του αποτελούν χαρακτηριστικά της ιστορικής φυσιογνωμίας του αθηναϊκού κέντρου.Ο χαρακτηρισμός του ως διατηρητέου συνεπάγεται αυξημένες απαιτήσεις προστασίας και αποκατάστασης.

Γιατί δεν προχώρησε η προηγούμενη προσπάθεια

Η νέα διαδικασία δεν αποτελεί την πρώτη απόπειρα αξιοποίησης του συγκεκριμένου ακινήτου.Το 2023 είχε προκηρυχθεί διαγωνισμός με προοπτική τη μετατροπή του σε ξενοδοχείο τουλάχιστον τεσσάρων αστέρων. Τότε, η ελάχιστη επένδυση είχε οριστεί στα 3,8 εκατ. ευρώ και το μίσθωμα εκκίνησης στις 20.500 ευρώ μηνιαίως.Η διαδικασία δεν οδήγησε στην αποκατάσταση του κτιρίου.Στον νέο διαγωνισμό, η ελάχιστη επενδυτική υποχρέωση αυξάνεται κατά 3,7 εκατ. ευρώ, ενώ η μελλοντική χρήση δεν περιορίζεται υποχρεωτικά σε ξενοδοχειακή δραστηριότητα.Η μεγαλύτερη ευελιξία μπορεί να διευρύνει τον κύκλο των ενδιαφερόμενων επενδυτών, χωρίς όμως να εξαλείφει το υψηλό κόστος αποκατάστασης.

Στο επενδυτικό πλάνο και το πρώην πολυκατάστημα Fokas

Ο σχεδιασμός του e-ΕΦΚΑ δεν περιορίζεται στο «Απόλλων». Στα ακίνητα που εξετάζονται για μελλοντική αξιοποίηση περιλαμβάνεται και εκείνο που στέγαζε το πρώην πολυκατάστημα Fokas.Πρόκειται για ακίνητο με ισχυρή εμπορική ταυτότητα, συνδεδεμένο με μια επιχείρηση που είχε επί δεκαετίες σημαντική παρουσία στην ελληνική αγορά λιανικής.Η ενδεχόμενη επαναλειτουργία του με νέα χρήση θα μπορούσε να συμβάλει στην αναζωογόνηση της εμπορικής δραστηριότητας στο κέντρο της Αθήνας.Προς το παρόν, πάντως, δεν έχουν ανακοινωθεί συγκεκριμένοι όροι διαγωνισμού ή χρονοδιάγραμμα για το ακίνητο του πρώην Fokas.

Τρία ακόμη διατηρητέα σε Αθήνα και Πειραιά

Παράλληλα, ο e-ΕΦΚΑ προωθεί τις διαδικασίες μελετητικής προετοιμασίας για την αποκατάσταση τριών ακόμη ιστορικών ακινήτων.Πρόκειται για κτίρια στη Σοφοκλέους 39 και στην Πειραιώς 26, στην Αθήνα, καθώς και για ακίνητο στη συμβολή των οδών Παπαστράτου, Δαφνίου και Γραβιάς, στον Πειραιά.Για τα συγκεκριμένα ακίνητα προβλέπεται η εκπόνηση των αναγκαίων μελετών και η εξασφάλιση των απαιτούμενων εγκρίσεων, ώστε να καταστεί δυνατή η μελλοντική δημοπράτηση των έργων αποκατάστασης.Δεν πρόκειται ακόμη για έναρξη κατασκευαστικών εργασιών, αλλά για ουσιαστικό στάδιο προετοιμασίας των επενδύσεων.

Το στοίχημα της αξιοποίησης της περιουσίας του ΕΦΚΑ

Η ενεργοποίηση της ακίνητης περιουσίας του ασφαλιστικού φορέα μπορεί να δημιουργήσει μακροχρόνιες πηγές εσόδων, περιορίζοντας παράλληλα το κόστος διατήρησης ακινήτων που παραμένουν αναξιοποίητα.Για την αγορά, η αποκατάσταση ιστορικών κτιρίων δημιουργεί ευκαιρίες στον κατασκευαστικό κλάδο, στις τεχνικές υπηρεσίες και στην εμπορική εκμετάλλευση ακινήτων.

Το βασικό ζητούμενο είναι η προσέλκυση επενδυτών με επαρκή κεφάλαια και αξιόπιστο επιχειρηματικό σχέδιο.Η νέα προσπάθεια για το «Απόλλων» αποτελεί δοκιμασία για το κατά πόσο η ιστορική ακίνητη περιουσία του e-ΕΦΚΑ μπορεί να μετατραπεί σε παραγωγικό περιουσιακό στοιχείο, προσφέροντας έσοδα στον ασφαλιστικό φορέα και νέες επενδύσεις στο κέντρο της Αθήνας.

Η αγορά εξοχικής κατοικίας στην Ελλάδα περνά σε μια νέα φάση, καθώς η ζήτηση από το εξωτερικό δεν περιορίζεται πλέον αποκλειστικά στην απόκτηση ενός ακινήτου για ολιγοήμερες διακοπές. Ένα αυξανόμενο τμήμα των ενδιαφερομένων εξετάζει την αγορά κατοικίας ως μακροπρόθεσμη επένδυση, ως πηγή εισοδήματος από μισθώσεις ή ακόμη και ως επιλογή μόνιμης εγκατάστασης στη χώρα.Τα στοιχεία που παρουσιάστηκαν στην 27η Prodexpo από τον ιδρυτή και διευθύνοντα σύμβουλο της Elxis – At Home in Greece, Γιώργο Γαβριηλίδη, αποτυπώνουν τρεις βασικές τάσεις: την ενίσχυση των αγορών κατοικιών από τα σχέδια, τη σημαντική άνοδο του ενδιαφέροντος από τη Βόρεια Αμερική και την αυξανόμενη επιθυμία Ευρωπαίων αγοραστών να εγκατασταθούν μόνιμα στην Ελλάδα.

Αύξηση πωλήσεων 15% το 2026

Σύμφωνα με τις εκτιμήσεις της Elxis, οι πωλήσεις εξοχικών κατοικιών αναμένεται να καταγράψουν άνοδο 15% το 2026 σε σύγκριση με το προηγούμενο έτος. Η συγκεκριμένη πρόβλεψη αφορά την εικόνα που καταγράφει η εταιρεία στην αγορά όπου δραστηριοποιείται και δεν συνιστά επίσημη εκτίμηση για το σύνολο των αγοραπωλησιών ακινήτων στην Ελλάδα.Κατά τους πρώτους μήνες του έτους είχε παρατηρηθεί επιφυλακτικότητα από ορισμένους υποψήφιους αγοραστές, λόγω των γεωπολιτικών εξελίξεων και της αβεβαιότητας στις διεθνείς αγορές. Από τον Μάιο και μετά, ωστόσο, το ενδιαφέρον ενισχύθηκε, με αποτέλεσμα να διαμορφώνονται θετικότερες προοπτικές για το σύνολο της χρονιάς.Η εξέλιξη έχει ιδιαίτερη σημασία για την ελληνική οικονομία, καθώς οι αγορές κατοικιών από το εξωτερικό συνδέονται με εισροή κεφαλαίων, νέες κατασκευές, απασχόληση στον τεχνικό κλάδο και πρόσθετη δραστηριότητα στις τοπικές αγορές.

Οι ξένοι αγοράζουν ακίνητα πριν ακόμη κατασκευαστούν

Μία από τις σημαντικότερες αλλαγές αφορά την αυξημένη ζήτηση για κατοικίες που διατίθενται προς πώληση πριν ολοκληρωθεί η κατασκευή τους, γνωστές ως off-plan.Η επιλογή αυτή προσφέρει στους ενδιαφερόμενους τη δυνατότητα να αποκτήσουν ένα νεόδμητο ακίνητο σε τιμή που ενδέχεται να είναι χαμηλότερη από εκείνη ενός ολοκληρωμένου σπιτιού αντίστοιχων χαρακτηριστικών. Παράλληλα, αρκετοί αγοραστές προσβλέπουν σε μελλοντική υπεραξία ή σε εισόδημα από την εκμετάλλευση της κατοικίας.Η αγορά από τα σχέδια, πάντως, προϋποθέτει προσεκτικό έλεγχο της κατασκευαστικής εταιρείας, των αδειών, του χρονοδιαγράμματος παράδοσης και των συμβατικών υποχρεώσεων, καθώς συνοδεύεται από διαφορετικούς κινδύνους σε σχέση με την αγορά ενός έτοιμου ακινήτου.

Επτά στους δέκα επιλέγουν νεόδμητη ή έτοιμη κατοικία

Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζουν οι προτιμήσεις των αγοραστών ως προς τον τύπο και το μέγεθος των ακινήτων.Σύμφωνα με τα στοιχεία της Elxis, το 71,7% επιλέγει νεόδμητη κατοικία ή ακίνητο που μπορεί να κατοικηθεί άμεσα. Η τάση αυτή δείχνει ότι μεγάλο μέρος της ζήτησης κατευθύνεται σε κατοικίες που δεν απαιτούν εκτεταμένες εργασίες ανακαίνισης.

Παράλληλα, η αγορά παρουσιάζει δύο διαφορετικές κατευθύνσεις. Από τη μία πλευρά, ενισχύεται το ενδιαφέρον για ακριβότερα ακίνητα, καθώς το 2025 τριπλασιάστηκε το ποσοστό των αγοραπωλησιών κατοικιών αξίας τουλάχιστον 600.000 ευρώ, σύμφωνα με τα στοιχεία της εταιρείας. Από την άλλη, σημαντική ζήτηση συγκεντρώνουν και μικρότερες νεόδμητες κατοικίες επιφάνειας 60 έως 70 τετραγωνικών μέτρων.Η συγκεκριμένη διαφοροποίηση αποτυπώνει την παρουσία αγοραστών με διαφορετικά οικονομικά χαρακτηριστικά, από εκείνους που αναζητούν πολυτελή εξοχική κατοικία μέχρι όσους ενδιαφέρονται για ένα μικρότερο ακίνητο με πιο περιορισμένο κόστος απόκτησης και συντήρησης.

Άνοδος 50% από ΗΠΑ και Καναδά

Η εντυπωσιακότερη μεταβολή εντοπίζεται στο ενδιαφέρον από τη Βόρεια Αμερική.Σύμφωνα με την Elxis, κατά το πρώτο εξάμηνο του 2026 η ζήτηση από τις Ηνωμένες Πολιτείες και τον Καναδά αυξήθηκε κατά 50% σε σύγκριση με το αντίστοιχο διάστημα του 2025.Αξιοσημείωτο είναι ότι περίπου τρεις στους δέκα αγοραστές αυτής της κατηγορίας είναι Έλληνες της διασποράς, δεύτερης ή τρίτης γενιάς. Για αρκετούς από αυτούς, η απόκτηση κατοικίας στην Ελλάδα συνδυάζει την επενδυτική προοπτική με τη διατήρηση δεσμών με τη χώρα καταγωγής τους.Η αύξηση της ζήτησης από αγοραστές εκτός Ευρωπαϊκής Ένωσης διευρύνει τη διεθνή βάση της ελληνικής αγοράς ακινήτων, δημιουργώντας πρόσθετες ευκαιρίες για κατασκευαστές, μεσίτες και επιχειρήσεις που δραστηριοποιούνται σε τουριστικές περιοχές.

Ένας στους τρεις σκέφτεται μόνιμη εγκατάσταση στην Ελλάδα

Μια ακόμη σημαντική εξέλιξη είναι ότι η εξοχική κατοικία αντιμετωπίζεται όλο και συχνότερα ως μελλοντική κύρια κατοικία.Σύμφωνα με την ανάλυση της Elxis, το 30,8% των ξένων ενδιαφερομένων από τη Δυτική και Κεντρική Ευρώπη, ηλικίας 45 έως 65 ετών, εξετάζει την αγορά ακινήτου με προοπτική μόνιμης εγκατάστασης στην Ελλάδα.Η επιλογή συνδέεται με τις κλιματολογικές συνθήκες, την ποιότητα ζωής, τη δυνατότητα πρόσβασης σε διεθνείς αεροπορικές συνδέσεις και, για ορισμένες κατηγορίες ενδιαφερομένων, με φορολογικά κίνητρα.Σημαντικό ρόλο μπορεί να διαδραματίσει το ειδικό φορολογικό καθεστώς για δικαιούχους συνταξιούχους που μεταφέρουν τη φορολογική κατοικία τους στην Ελλάδα, το οποίο προβλέπει συντελεστή 7% για εισοδήματα αλλοδαπής επί 15 έτη, εφόσον πληρούνται οι νόμιμες προϋποθέσεις.

Οι ευκαιρίες και οι πιέσεις στην ελληνική κτηματαγορά

Η ενίσχυση του διεθνούς ενδιαφέροντος δημιουργεί νέες προοπτικές για τον κατασκευαστικό κλάδο, τις τοπικές οικονομίες και την αγορά υπηρεσιών που σχετίζονται με την κατοικία.Οι επενδύσεις σε νέες κατοικίες μπορούν να υποστηρίξουν την οικοδομική δραστηριότητα, να δημιουργήσουν θέσεις εργασίας και να ενισχύσουν τις επιχειρήσεις σε περιοχές με τουριστικό ενδιαφέρον.

Την ίδια στιγμή, η αυξημένη ζήτηση από αγοραστές με υψηλότερη αγοραστική δύναμη ενδέχεται να ασκήσει πρόσθετες πιέσεις στις τιμές, ιδιαίτερα σε περιοχές όπου η διαθέσιμη προσφορά κατοικιών είναι περιορισμένη.Για την ελληνική αγορά ακινήτων, το ζητούμενο είναι να αξιοποιηθεί το επενδυτικό ενδιαφέρον με τρόπο που θα ενισχύει την ανάπτυξη νέων κατοικιών, χωρίς να επιδεινώνει τις δυσκολίες πρόσβασης των μόνιμων κατοίκων σε προσιτή στέγη.

Η συνολική εικόνα δείχνει ότι η Ελλάδα διατηρεί σημαντική ελκυστικότητα ως προορισμός αγοράς εξοχικής κατοικίας. Η αυξανόμενη παρουσία αγοραστών από τη Βόρεια Αμερική, η προτίμηση στα νεόδμητα ακίνητα και η προοπτική μόνιμης εγκατάστασης διαμορφώνουν νέες συνθήκες για την κτηματαγορά και τις επενδύσεις στα ακίνητα.

Την παρουσίαση των αλλαγών αυτών στην εξοχική κατοικία πραγματοποίησε ο κ. Γιώργος Γαβριηλίδης, ιδρυτής και διευθύνων σύμβουλος της Elxis, συμμετέχοντας στην 27^η Prodexpo, που πραγματοποιήθηκε πρόσφατα.

«Η ελληνική αγορά εξοχικής κατοικίας δεν κινείται πια με βάση τις ευκαιρίες της στιγμής, αλλά με βάση την εμπιστοσύνη και τη σταθερότητα, καθώς πλέον ωριμάζει. Οι αγοραστές είναι πιο απαιτητικοί, και αυτό αναβαθμίζει σταδιακά την ποιότητα των νέων κατασκευών», επισήμανε ο κ. Γαβριηλίδης, στο πλαίσιο της συμμετοχής του στο Property Agents Forum, που πραγματοποιήθηκε ως μέρος του φετινού συνεδρίου, σε συνεργασία με την Πανελλήνια Ομοσπονδία Συλλόγων Μεσιτών Ακινήτων.

Η πρώτη από τις τάσεις που ξεχωρίζει η ανάλυση της Elxis αφορά την αύξηση του ποσοστού όσων αγοράζουν κατοικίες που πωλούνται από τα σχέδια (off-plan). Αυτό συμβαίνει, διότι τα σπίτια αυτά πωλούνται σε ανταγωνιστικές τιμές, έχουν υψηλή αξία μεταπώλησης και μπορούν να διατεθούν προς μίσθωση, εξασφαλίζοντας ένα ικανοποιητικό εισόδημα. Όπως εξήγησε ο κ. Γαβριηλίδης: «Το 2025 τριπλασιάστηκε το ποσοστό των αγοραπωλησιών κατοικιών αξίας 600.000 ευρώ και άνω. Παράλληλα, όμως, βλέπουμε και ιδιαίτερα αυξημένη ζήτηση για νεόδμητες κατοικίες επιφάνειας από 60 έως 70 τ.μ., που κοστίζουν σαφώς λιγότερο. Ως προς τον τύπο ακινήτου, περίπου επτά στους δέκα αγοραστές (71,7%) επιλέγουν νεόδμητη κατοικία – ή σπίτι έτοιμο να κατοικηθεί άμεσα», σημείωσε ο κ. Γαβριηλίδης.

Η δεύτερη, εξίσου σημαντική τάση, σχετίζεται με την επιθυμία όλο και περισσότερων ανθρώπων να εγκατασταθούν μόνιμα στην Ελλάδα. Σύμφωνα με τα στοιχεία που παρουσίασε ο ιδρυτής της Elxis, σχεδόν ένας στους τρεις ξένους αγοραστές (30,8%) από τη Δυτική και την Κεντρική Ευρώπη, ηλικίας 45 έως 65 ετών, ενδεχομένως κοντά στη συνταξιοδότηση, επιδιώκει να αγοράσει μια εξοχική κατοικία στην Ελλάδα για μόνιμη εγκατάσταση. Σε αυτό συμβάλλει το φορολογικό κίνητρο που έχει θεσπιστεί για συνταξιούχους από το εξωτερικό, βάσει του οποίου ο φορολογικός συντελεστής ανέρχεται μόλις στο 7% για 15 χρόνια. Επιπλέον, όμως, η Ελλάδα προσφέρει και μια σειρά από ασύγκριτα πλεονεκτήματα, όπως μεγάλη ακτογραμμή, χαμηλότερο κόστος ζωής σε σχέση με άλλες χώρες του Ευρωπαϊκού Νότου, ποιότητα ζωής, απευθείας αεροπορικές συνδέσεις από και προς διεθνείς προορισμούς και σημαντικό περιθώριο υπεραξίας σε περίπτωση μεταπώλησης.

Άλλη μια σημαντική εξέλιξη που έχει ξεκινήσει από το 2025, αλλά συνεχίζεται και φέτος, αφορά το αγοραστικό ενδιαφέρον από τις ΗΠΑ. «Το 2024, σχεδόν ένας στους οκτώ πελάτες μας προερχόταν από τις ΗΠΑ. Σήμερα, μετά την ολοκλήρωση του πρώτου εξαμήνου του 2026, παρατηρούμε ότι η ζήτηση από τις ΗΠΑ και τον Καναδά έχει αυξηθεί κατά 50% σε σχέση με το αντίστοιχο διάστημα του 2025. Μάλιστα, τρεις στους δέκα από αυτούς τους αγοραστές είναι Έλληνες της διασποράς, δεύτερης ή και τρίτης γενιάς», ανέφερε ο κ. Γαβριηλίδης.

Η πρόβλεψη της Elxis για τις προοπτικές της αγοράς εξοχικών κατοικιών είναι ιδιαίτερα θετική. Σύμφωνα με τον κ. Γαβριηλίδη, φέτος αναμένεται αύξηση των πωλήσεων κατά 15% σε σχέση με το 2025, παρά το γεγονός ότι κατά τους πρώτους μήνες του έτους παρατηρήθηκε μια στάση αναμονής από μερίδα αγοραστών, εξαιτίας των γεωπολιτικών εξελίξεων. Ωστόσο, η εξέλιξη αυτή αντισταθμίστηκε πλήρως από το Μάιο και μετά.

«Το 95% των πελατών μας προέρχεται από το εξωτερικό, κάτι που μας δίνει την απαιτούμενη οπτική για να εντοπίζουμε τις σχετικές τάσεις της αγοράς. Το 75% των πελατών μας προέρχεται από χώρες της ΕΕ, και συγκεκριμένα από την Ολλανδία, το Βέλγιο, τη Γαλλία και τη Γερμανία, ενώ οι υπόλοιποι προέρχονται από χώρες εκτός ΕΕ, κυρίως από τις ΗΠΑ, την Ελβετία, την Αυστραλία και τον Καναδά», καταλήγει ο κ. Γαβριηλίδης.

Νέα εκκαθαριστικά ΕΝΦΙΑ με μειωμένο φόρο κατά 50% αναρτήθηκαν για χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων, σύμφωνα με κοινή ανακοίνωση του Υπουργείου Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών και της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων, στις 17 Οκτωβρίου 2026.

Η συμπληρωματική εκκαθάριση αφορά 15.304 φυσικά πρόσωπα και συνολικά 15.689 δικαιώματα επί κύριων κατοικιών σε μικρούς οικισμούς της χώρας. Το συνολικό ποσό της πρόσθετης μείωσης ανέρχεται σε 806.587,66 ευρώ.

Πρόκειται για νέα εφαρμογή της ήδη θεσπισμένης έκπτωσης και όχι για γενική μείωση του ΕΝΦΙΑ σε όλους τους ιδιοκτήτες ακινήτων.

Γιατί εκδόθηκαν νέα εκκαθαριστικά

Η νέα εκκαθάριση πραγματοποιήθηκε για δύο βασικές κατηγορίες φορολογουμένων.

Η πρώτη περιλαμβάνει ιδιοκτήτες που διόρθωσαν τον αριθμό παροχής ηλεκτρικού ρεύματος της κύριας κατοικίας τους στη δήλωση Ε9 μετά την αρχική κεντρική εκκαθάριση του φόρου.

Η δεύτερη αφορά περιπτώσεις στις οποίες η κύρια κατοικία δεν είχε ταυτοποιηθεί κατά την αρχική διαδικασία.

Με την επικαιροποίηση των στοιχείων, η φορολογική διοίκηση προχώρησε σε νέο υπολογισμό, ώστε να εφαρμοστεί η προβλεπόμενη μείωση για όσους πληρούν τις νόμιμες προϋποθέσεις.

Η εξέλιξη δείχνει πόσο σημαντική είναι η σωστή αποτύπωση των στοιχείων του ακινήτου στο Ε9, ιδιαίτερα όταν αυτά χρησιμοποιούνται για τη χορήγηση φορολογικών ελαφρύνσεων.

Ποιοι οικισμοί καλύπτονται

Η έκπτωση αφορά κύριες κατοικίες σε οικισμούς με συγκεκριμένα πληθυσμιακά όρια.

Για το μεγαλύτερο μέρος της χώρας, το όριο είναι οι 1.500 κάτοικοι. Από την Περιφέρεια Αττικής περιλαμβάνονται οι οικισμοί της Περιφερειακής Ενότητας Νήσων, ενώ οι υπόλοιποι οικισμοί της Αττικής εξαιρούνται.

Υψηλότερο όριο, έως 1.700 κατοίκους, ισχύει στη Δυτική Μακεδονία, στην Περιφερειακή Ενότητα Έβρου και σε παραμεθόριους δήμους των Περιφερειών Κεντρικής Μακεδονίας, Ανατολικής Μακεδονίας και Θράκης και Ηπείρου.

Η ελάφρυνση δεν εφαρμόζεται αδιακρίτως σε κάθε ακίνητο που βρίσκεται στις συγκεκριμένες περιοχές. Αφορά δικαιώματα επί κύριας κατοικίας και προϋποθέτει την πλήρωση των λοιπών όρων της νομοθεσίας.

Πώς θα ενημερωθούν οι δικαιούχοι

Σύμφωνα με την ΑΑΔΕ, οι φορολογούμενοι που περιλαμβάνονται στη νέα εκκαθάριση θα ενημερωθούν μέσω ηλεκτρονικού ταχυδρομείου και από την προσωπική τους θυρίδα «Τα Μηνύματά μου».

Το νέο εκκαθαριστικό είναι διαθέσιμο μέσω της ψηφιακής πύλης myAADE.

Οι ενδιαφερόμενοι μπορούν να συνδεθούν στην εφαρμογή «Δήλωση Ε9/ΕΝΦΙΑ», να επιλέξουν το έτος 2026 και να ανακτήσουν τη νέα πράξη προσδιορισμού φόρου.

Η πρόσβαση είναι δυνατή και από την εφαρμογή myAADEapp, στην ενότητα myWallet, επιλέγοντας τον ΕΝΦΙΑ και το αντίστοιχο φορολογικό έτος.

Με αυτόν τον τρόπο οι ιδιοκτήτες μπορούν να συγκρίνουν τη νέα πράξη με το προηγούμενο εκκαθαριστικό και να διαπιστώσουν το ποσό της μείωσης.

Τι ισχύει για επιστροφές και συμψηφισμούς

Για όσους έχουν ήδη καταβάλει ποσό μεγαλύτερο από εκείνο που προκύπτει μετά τη νέα εκκαθάριση, προβλέπεται η εφαρμογή των διαδικασιών συμψηφισμού ή επιστροφής φόρου, ανάλογα με τη φορολογική τους εικόνα.

Το Υπουργείο Οικονομικών και η ΑΑΔΕ αναφέρουν ότι οι σχετικές διαδικασίες βρίσκονται σε εξέλιξη και αναμένεται να ολοκληρωθούν εντός της εβδομάδας που ακολουθεί την ανακοίνωση της 17ης Οκτωβρίου.

Για την επιστροφή χρημάτων απαιτείται να υπάρχει έγκυρος τραπεζικός λογαριασμός IBAN καταχωρισμένος στο Μητρώο της ΑΑΔΕ.

Οι φορολογούμενοι μπορούν να ελέγξουν ή να δηλώσουν τον λογαριασμό τους μέσω του myAADE, στην ενότητα «Μητρώο & Επικοινωνία», επιλέγοντας «Δήλωση Λογαριασμού IBAN».

Η δήλωση τραπεζικού λογαριασμού είναι ιδιαίτερα σημαντική όταν προκύπτει επιστρεπτέο ποσό, καθώς η απουσία έγκυρου IBAN μπορεί να εμποδίσει την ολοκλήρωση της καταβολής.

Ποια είναι η οικονομική επίδραση

Η πρόσθετη μείωση των 806.587,66 ευρώ κατανέμεται σε 15.689 δικαιώματα ακινήτων.

Με απλή διαίρεση, η μέση ελάφρυνση αντιστοιχεί σε περίπου 51,41 ευρώ ανά δικαίωμα. Το ποσό αυτό αποτελεί στατιστικό μέσο όρο και όχι ενιαία έκπτωση για όλους τους ιδιοκτήτες.

Το πραγματικό όφελος κάθε δικαιούχου εξαρτάται από τον ΕΝΦΙΑ που αναλογεί στην κατοικία του και τα χαρακτηριστικά του δικαιώματος που κατέχει.

Η νέα εκκαθάριση έχει επίσης σημασία για τη λειτουργία του φορολογικού συστήματος, καθώς δείχνει ότι η διόρθωση ή η ταυτοποίηση των στοιχείων μπορεί να οδηγήσει σε επανυπολογισμό της οφειλής.

Τι πρέπει να ελέγξουν οι ιδιοκτήτες

Οι φορολογούμενοι που κατοικούν σε μικρούς οικισμούς και θεωρούν ότι δικαιούνται την έκπτωση μπορούν να ελέγξουν την εικόνα του ακινήτου τους στο Ε9 και το εκκαθαριστικό ΕΝΦΙΑ 2026.

Ιδιαίτερη προσοχή χρειάζεται στον αριθμό παροχής ηλεκτρικού ρεύματος και στη σωστή ταυτοποίηση της κύριας κατοικίας.

Εάν έχει αναρτηθεί νέα πράξη, ο ενδιαφερόμενος μπορεί να εξετάσει το ποσό του φόρου και τυχόν αλλαγές στις οφειλές του. Εάν προκύπτει επιστροφή, είναι χρήσιμο να επιβεβαιώσει ότι έχει δηλώσει έγκυρο IBAN.

Για διευκρινίσεις, η ΑΑΔΕ παραπέμπει στην υπηρεσία εξυπηρέτησης φορολογουμένων my1521, τηλεφωνικά στο 1521 κατά τις εργάσιμες ημέρες ή μέσω της ψηφιακής υπηρεσίας.

Η νέα ανάρτηση εκκαθαριστικών αποτελεί μια συγκεκριμένη διορθωτική παρέμβαση για ιδιοκτήτες που δεν είχαν λάβει την προβλεπόμενη ελάφρυνση κατά την αρχική εκκαθάριση. Το βασικό ζητούμενο πλέον είναι να ενημερωθούν οι δικαιούχοι και να ολοκληρωθούν οι συμψηφισμοί και οι επιστροφές χωρίς πρόσθετες εκκρεμότητες.

Μια νέα αλλαγή στη διαχείριση των φορολογικών στοιχείων των ακινήτων ανακοίνωσε η Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων, με στόχο τον περιορισμό των επαναλαμβανόμενων καταχωρίσεων και τη βελτίωση της ακρίβειας των δηλώσεων Ε9.

Σύμφωνα με την ανακοίνωση της ΑΑΔΕ της 8ης Οκτωβρίου 2026, ο Κωδικός Αριθμός Εθνικού Κτηματολογίου, γνωστός ως ΚΑΕΚ, συμπληρώνεται αυτόματα στο αντίστοιχο πεδίο της Δήλωσης Στοιχείων Ακινήτων, αξιοποιώντας τις πληροφορίες που έχουν ήδη υποβληθεί μέσω της ψηφιακής εφαρμογής myPROPERTY.

Η αλλαγή αφορά συναλλαγές που σχετίζονται με μεταβιβάσεις, δωρεές και γονικές παροχές ακινήτων. Η εφαρμογή της προβλέπεται με δύο αποφάσεις του διοικητή της ΑΑΔΕ, τις Α.1201/2026 και Α.1203/2026.

Τι είναι ο ΚΑΕΚ και γιατί έχει σημασία

Ο ΚΑΕΚ είναι ο μοναδικός κωδικός που χρησιμοποιείται από το Εθνικό Κτηματολόγιο για την ταυτοποίηση των ακινήτων. Αποτελεί βασικό στοιχείο για τη σύνδεση ενός ακινήτου με τις κτηματολογικές εγγραφές και βοηθά στον εντοπισμό του μέσα στα σχετικά πληροφοριακά συστήματα.

Η ορθή αναγραφή του στις φορολογικές δηλώσεις έχει ιδιαίτερη σημασία, καθώς διευκολύνει τη συσχέτιση των στοιχείων του Κτηματολογίου με το Περιουσιολόγιο της ΑΑΔΕ.

Μέχρι σήμερα, η ανάγκη επανακαταχώρισης πληροφοριών σε διαφορετικές εφαρμογές μπορούσε να δημιουργήσει πρόσθετη εργασία και περιθώρια λαθών. Με τη νέα δυνατότητα, ένα στοιχείο που έχει ήδη δηλωθεί στο myPROPERTY αξιοποιείται για τη συμπλήρωση του αντίστοιχου πεδίου στο Ε9.

Ποιες συναλλαγές καλύπτει η νέα διαδικασία

Η ΑΑΔΕ διευκρινίζει ότι η αυτοματοποιημένη συμπλήρωση του ΚΑΕΚ καλύπτει τρεις βασικές κατηγορίες συναλλαγών: τις μεταβιβάσεις ακινήτων, τις δωρεές και τις γονικές παροχές.

Η λειτουργία αφορά όλους τους συμβαλλομένους στις συγκεκριμένες πράξεις. Αυτό έχει πρακτική σημασία, καθώς μια συναλλαγή μπορεί να επιφέρει μεταβολές στα περιουσιακά στοιχεία περισσότερων του ενός προσώπων.

Για παράδειγμα, στην αγοραπωλησία ενός ακινήτου η αλλαγή ιδιοκτησίας αφορά τόσο τον πωλητή όσο και τον αγοραστή. Αντίστοιχα, στη γονική παροχή ή στη δωρεά μπορεί να απαιτείται ενημέρωση των περιουσιακών στοιχείων των εμπλεκομένων, ανάλογα με το είδος του δικαιώματος που μεταβιβάζεται.

Η αυτόματη άντληση του ΚΑΕΚ περιορίζει την ανάγκη να πληκτρολογείται εκ νέου ο συγκεκριμένος κωδικός κατά τη διαδικασία ενημέρωσης του Ε9.

Πώς συνδέονται το myPROPERTY και το Ε9

Το myPROPERTY χρησιμοποιείται για την ηλεκτρονική υποβολή δηλώσεων που αφορούν, μεταξύ άλλων, μεταβιβάσεις ακινήτων, δωρεές και γονικές παροχές.

Στο πλαίσιο των συναλλαγών αυτών καταχωρίζονται στοιχεία που περιγράφουν το ακίνητο και τα εμπλεκόμενα πρόσωπα. Με τη νέα λειτουργικότητα, ο ΚΑΕΚ αντλείται από τη δήλωση που έχει υποβληθεί μέσω myPROPERTY και συμπληρώνεται στο αντίστοιχο πεδίο του Ε9.

Η αλλαγή αποτελεί ένα ακόμη βήμα στη διασύνδεση των φορολογικών εφαρμογών. Αντί ο πολίτης να χρειάζεται να καταχωρίζει την ίδια πληροφορία σε περισσότερα από ένα σημεία, το πληροφοριακό σύστημα αξιοποιεί δεδομένα που ήδη διαθέτει.

Η ΑΑΔΕ επισημαίνει ότι η νέα δυνατότητα αποσκοπεί τόσο στην απλούστευση της διαδικασίας όσο και στη βελτίωση της ποιότητας των στοιχείων του Περιουσιολογίου.

Τι πρέπει να προσέχουν οι ιδιοκτήτες

Η αυτόματη συμπλήρωση του ΚΑΕΚ δεν σημαίνει ότι οι ιδιοκτήτες μπορούν να παραλείπουν κάθε έλεγχο των στοιχείων τους.

Μετά από μια μεταβίβαση ή άλλη μεταβολή στην ακίνητη περιουσία, είναι σημαντικό να επιβεβαιώνεται ότι η εικόνα του Ε9 ανταποκρίνεται στην πραγματική κατάσταση. Ο ΚΑΕΚ είναι ένα μόνο από τα στοιχεία που περιγράφουν ένα ακίνητο.

Η επιφάνεια, το είδος του εμπράγματου δικαιώματος, το ποσοστό συνιδιοκτησίας και άλλα χαρακτηριστικά εξακολουθούν να έχουν φορολογική σημασία. Η νέα ανακοίνωση της ΑΑΔΕ αφορά ειδικά την αυτοματοποιημένη συμπλήρωση του ΚΑΕΚ και δεν πρέπει να ερμηνεύεται ως γενική απαλλαγή από όλες τις υποχρεώσεις ελέγχου ή διόρθωσης του Ε9.

Ιδιαίτερα σε περιπτώσεις με περισσότερα ακίνητα, συνιδιοκτησίες ή σύνθετες μεταβιβάσεις, η προσεκτική εξέταση των καταχωρισμένων δεδομένων παραμένει χρήσιμη.

Τι σημαίνει η αλλαγή για συμβολαιογράφους και φοροτεχνικούς

Η αξιοποίηση των στοιχείων του myPROPERTY μπορεί να διευκολύνει και τους επαγγελματίες που συμμετέχουν στη διεκπεραίωση συναλλαγών ακινήτων.

Για συμβολαιογράφους και φοροτεχνικούς, η αποφυγή επαναλαμβανόμενης καταχώρισης του ίδιου κωδικού μπορεί να περιορίσει τον χρόνο που απαιτείται για τη διασταύρωση στοιχείων. Παράλληλα, η συνεπέστερη αποτύπωση του ΚΑΕΚ μπορεί να μειώσει τις ασυμφωνίες μεταξύ διαφορετικών φορολογικών εγγραφών.

Ωστόσο, η αυτοματοποίηση δεν υποκαθιστά τον έλεγχο της ορθότητας των δεδομένων που καταχωρίζονται στην αρχική δήλωση. Εάν ένα στοιχείο έχει δηλωθεί λανθασμένα, η μεταφορά του σε άλλη εφαρμογή δεν εγγυάται από μόνη της ότι το σφάλμα θα εντοπιστεί.

Γι' αυτό και η ποιότητα των αρχικών πληροφοριών παραμένει καθοριστική για την αποτελεσματικότητα της νέας διαδικασίας.

Ένα ακόμη βήμα για το ψηφιακό Περιουσιολόγιο

Η ανακοίνωση εντάσσεται στην ευρύτερη προσπάθεια αξιοποίησης των πληροφοριών που τηρούνται ήδη στα ψηφιακά συστήματα της φορολογικής διοίκησης.

Η σύνδεση των στοιχείων ακινήτων μεταξύ διαφορετικών εφαρμ

Η εξαγορά του 51ώροφου κτιρίου One North Wacker, που βρίσκεται στην επιχειρηματική περιοχή του Σικάγο, πραγματοποιήθηκε μέσω της Pontegadea Inversiones SL, του επενδυτικού οικογενειακού γραφείου του Ισπανού δισεκατομμυριούχου.

Στους μισθωτές των γραφειακών χώρων του κτιρίου περιλαμβάνονται μεγάλες επιχειρήσεις και χρηματοοικονομικοί οργανισμοί, όπως η PwC, η UBS Group AG και η Fitch Ratings, προσφέροντας στην επένδυση ένα ευρύ εταιρικό πελατολόγιο.

Ενισχύει την παρουσία του στο Σικάγο

Η νέα αγορά διευρύνει το ήδη σημαντικό χαρτοφυλάκιο του Ορτέγκα στην αμερικανική πόλη.

Το 2023, η Pontegadea είχε αποκτήσει έναν οικιστικό πύργο 492 διαμερισμάτων, ενώ στην ιδιοκτησία της περιλαμβάνονται επίσης το πρώην κτίριο του κινηματογράφου Esquire, ένα ξενοδοχείο και άλλα ακίνητα.

Ο Αμάνθιο Ορτέγκα, ο οποίος κατατάσσεται μεταξύ των πλουσιότερων ανθρώπων παγκοσμίως, έχει δημιουργήσει ένα από τα μεγαλύτερα ιδιωτικά χαρτοφυλάκια ακινήτων στην Ευρώπη.

Οι επενδύσεις του εκτείνονται σε ξενοδοχεία, αποθήκες logistics, κατοικίες και εμπορικά κέντρα σε διάφορες χώρες.

Τα μερίσματα της Inditex χρηματοδοτούν τις επενδύσεις

Κεντρικό ρόλο στη στρατηγική του διαδραματίζουν τα μερίσματα που εισπράττει από την Inditex, τα οποία επανεπενδύει μέσω της Pontegadea. Για το 2026, οι σχετικές διανομές προς τον ίδιο αναμένεται να ανέλθουν σε ποσό-ρεκόρ, περίπου 3,2 δισ. ευρώ, σύμφωνα με το δημοσίευμα του Bloomberg.

Νωρίτερα μέσα στη χρονιά, η Pontegadea απέκτησε το συγκρότημα γραφείων Capital 8 στο Παρίσι, έναντι περίπου 850 εκατ. ευρώ. Η συναλλαγή αποτέλεσε τη μεγαλύτερη ευρωπαϊκή αγορά ακινήτου γραφείων του ομίλου μέχρι σήμερα και μία από τις σημαντικότερες στην ηπειρωτική Ευρώπη από το 2022.

Η επενδυτική δραστηριότητα του Ορτέγκα δεν περιορίζεται στα ακίνητα. Το 2025 συμφώνησε να αποκτήσει ποσοστό 49% στην εταιρεία διαχείρισης λιμένων PD Ports στο Ηνωμένο Βασίλειο, ενώ συμμετείχε και σε κοινοπραξία υπό τη Macquarie Asset Management για την εξαγορά του αυστραλιανού ομίλου logistics Qube Holdings, σε συμφωνία αποτιμώμενη σε περίπου 11,7 δισ. δολαρίων Αυστραλίας.

Με τις νέες κινήσεις, η Pontegadea διευρύνει την παρουσία της σε ακίνητα και υποδομές, αξιοποιώντας τα σταθερά έσοδα από τον όμιλο Inditex.

Τα στοιχεία αναδεικνύουν την οικονομική διάσταση της προστασίας της πολιτιστικής κληρονομιάς, καθώς η διατήρηση, ανάδειξη και αξιοποίηση αρχαιολογικών χώρων συνδέεται συχνά με την απόκτηση εκτάσεων που βρίσκονται σε ιδιωτική ιδιοκτησία. Παράλληλα, η αύξηση των αποζημιώσεων δημιουργεί ενδιαφέρον τόσο για τις δημόσιες δαπάνες όσο και για τους ιδιοκτήτες που επηρεάζονται από τις σχετικές διαδικασίες.

Αύξηση 30% στις απαλλοτριώσεις

Σύμφωνα με την Έρευνα Πολιτιστικών Δραστηριοτήτων των Διευθύνσεων του Υπουργείου Πολιτισμού για το 2025, οι απαλλοτριώσεις που πραγματοποιήθηκαν από το Αυτοτελές Τμήμα Απαλλοτριώσεων ανήλθαν σε 39, έναντι 30 το 2024. Πρόκειται για αύξηση εννέα ακινήτων ή 30% μέσα σε έναν χρόνο.

Οι απαλλοτριώσεις για αρχαιολογικούς σκοπούς αποτελούν βασικό εργαλείο προστασίας μνημείων και αρχαιολογικών χώρων. Μέσω αυτών, το Δημόσιο μπορεί να αποκτήσει ακίνητα που κρίνονται απαραίτητα για τη διαφύλαξη της πολιτιστικής κληρονομιάς, την προστασία σημαντικών ευρημάτων ή τη διαμόρφωση κατάλληλων συνθηκών πρόσβασης και ανάδειξης.

Στα 17,55 εκατ. ευρώ οι αποζημιώσεις

Ακόμη μεγαλύτερη ήταν η ποσοστιαία αύξηση των αποζημιώσεων. Το 2025 καταβλήθηκαν 17.554.553 ευρώ, έναντι 11.237.116 ευρώ το 2024. Η διαφορά ξεπερνά τα 6,3 εκατ. ευρώ, καταγράφοντας ετήσια αύξηση 56,2%.

Η μεταβολή αυτή είναι μεγαλύτερη από την αντίστοιχη αύξηση του αριθμού των απαλλοτριώσεων. Ωστόσο, δεν μπορεί να αποδοθεί αυτομάτως σε γενική άνοδο των αξιών της γης, καθώς το ύψος κάθε αποζημίωσης επηρεάζεται από τα χαρακτηριστικά του ακινήτου, την έκταση, τη θέση του και τις προβλεπόμενες διαδικασίες προσδιορισμού της αξίας.

Τι σημαίνουν τα ποσά για τους ιδιοκτήτες

Για τους ιδιοκτήτες ακινήτων, η απαλλοτρίωση αποτελεί μια διαδικασία με σημαντικές οικονομικές και νομικές συνέπειες. Το Δημόσιο αποκτά την ιδιοκτησία για συγκεκριμένο δημόσιο σκοπό, ενώ ο δικαιούχος έχει δικαίωμα αποζημίωσης σύμφωνα με το ισχύον θεσμικό πλαίσιο.

Η διαδικασία δεν ολοκληρώνεται απαραίτητα σε σύντομο χρονικό διάστημα. Μπορεί να απαιτούνται διοικητικές πράξεις, προσδιορισμός της αποζημίωσης και αναγνώριση των δικαιούχων, ανάλογα με την περίπτωση. Για τον λόγο αυτό, ιδιαίτερη σημασία έχουν η έγκαιρη ολοκλήρωση των διαδικασιών και η καταβολή των προβλεπόμενων ποσών.

Η οικονομική σημασία για τους αρχαιολογικούς χώρους

Η προστασία της αρχαιολογικής κληρονομιάς δεν αποτελεί μόνο πολιτιστική υποχρέωση, αλλά συνδέεται και με την οικονομική ανάπτυξη πολλών περιοχών της χώρας. Η απόκτηση εκτάσεων γύρω από μνημεία μπορεί να διευκολύνει έργα ανάδειξης, την οργάνωση επισκέψιμων χώρων και τη δημιουργία υποδομών εξυπηρέτησης επισκεπτών.

Οι παρεμβάσεις αυτές μπορούν, υπό προϋποθέσεις, να ενισχύσουν τον πολιτιστικό τουρισμό και την τοπική επιχειρηματικότητα. Ωστόσο, τα στοιχεία των απαλλοτριώσεων από μόνα τους δεν αποδεικνύουν ότι έχουν ήδη πραγματοποιηθεί νέες επενδύσεις ή ότι έχει αυξηθεί η επισκεψιμότητα των συγκεκριμένων περιοχών.

Πώς πραγματοποιούνται οι απαλλοτριώσεις

Το ισχύον θεσμικό πλαίσιο προβλέπει τη δυνατότητα αναγκαστικής απαλλοτρίωσης ή απευθείας εξαγοράς ακινήτων όταν αυτό κρίνεται απαραίτητο για την προστασία αρχαιοτήτων και μνημείων.

Οι σχετικές διαδικασίες περιλαμβάνουν την εξέταση της αρχαιολογικής σημασίας του ακινήτου, τις απαιτούμενες γνωμοδοτήσεις και την έκδοση των προβλεπόμενων αποφάσεων. Η οικονομική διαχείριση των αποζημιώσεων αποτελεί επίσης κρίσιμο μέρος της διαδικασίας, ώστε να διασφαλίζονται τα δικαιώματα των ιδιοκτητών.

Το επόμενο στοίχημα για το Υπουργείο Πολιτισμού

Η αύξηση των απαλλοτριώσεων και των αποζημιώσεων το 2025 αναδεικνύει το οικονομικό μέγεθος των παρεμβάσεων που απαιτούνται για την προστασία της πολιτιστικής κληρονομιάς.

Το ζητούμενο για τα επόμενα χρόνια είναι οι σχετικές δαπάνες να συνδυάζονται με αποτελεσματική διαχείριση των αποκτώμενων ακινήτων, ολοκλήρωση των αναγκαίων έργων και ουσιαστική ανάδειξη των αρχαιολογικών χώρων. Έτσι, η δημόσια δαπάνη μπορεί να δημιουργεί ευρύτερη αξία, τόσο για την προστασία των μνημείων όσο και για την τοπική οικονομία.

Τα ζητήματα αυτά αναδείχθηκαν στο Executive Leaders' Breakfast, που προηγήθηκε των εργασιών του 27ου συνεδρίου Prodexpo. Στη 16η συζήτηση στρογγυλής τραπέζης, την οποία συντόνισε ο δημοσιογράφος Ντίνος Σιωμόπουλος, εκπρόσωποι της αγοράς κατέθεσαν τις εκτιμήσεις τους για τις προοπτικές του ελληνικού real estate, τις επενδυτικές ευκαιρίες και τις θεσμικές παρεμβάσεις που θεωρούν αναγκαίες.

Ο Jeries Besarat, Διευθύνων Σύμβουλος του Polikatikia.gr μίλησε για τις θετικές επιπτώσεις του νέου πλαισίου για τις πολυκατοικίες, λέγοντας πως έρχεται να εκσυγχρονίσει ένα πλαίσιο που έμεινε αμετάβλητο για έναν αιώνα. Ειδική αναφορά έκανε στην διάταξη για τη λήψη αποφάσεων με την πλειοψηφία του 51%, κάτι που θα επισπεύσει τις διαδικασίες. Παράλληλα, το νέο πλαίσιο θα συμβάλλει στην ταχύρυθμη είσπραξη των κοινοχρήστων, τα οποία σήμερα καθυστερούν να εισπραχθούν έως και δέκα χρόνια, καθιστώντας πιο επαγγελματικό τον ρόλο του διαχειριστή.

Ο Μάξιμος Καλατζής, Διευθύνων Σύμβουλος της Makt υπογράμμισε πως η εύρεση προσιτής κατοικίας σε όλη την Ευρώπη αποτελεί πρόκληση για ολόκληρη την Ευρώπη, η χώρα μας όμως βρίσκεται σε δύσκολη θέση, καθώς οι μισθοί είναι δυσανάλογοι με τις τιμές της αγοράς ακινήτων. Τόνισε ότι το κατασκευαστικό κόστος έχει αυξηθεί κατά 50% από την εποχή του covid, ενώ αναφερόμενος στην πρόσφατη πρόταση του πρωθυπουργού για το build to rent σημείωσε πως το όφελος για έναν κατασκευαστή δεν ξεπερνά το 15%. Σύμφωνα με τον κ. Καλατζή, τα απαραίτητα πολεοδομικά εργαλεία καθυστερούν, καθώς δεν έχει ολοκληρωθεί ούτε ένα Τοπικό Πολεοδομικό Σχέδιο, ενώ χαρακτήρισε ως ενθαρρυντικό βήμα τη θεσμοθέτηση για πρώτη φορά της δυνατότητας μετατροπής ολόκληρου κτιρίου σε κατοικία ή γκαράζ.

Ο Τάσος Πανούσης, Διευθύνων Σύμβουλος της doValue Greece & Πρόεδρος της FinTHESIS Financing Solution Creators υπογράμμισε ότι η ελληνική αγορά διαμεσολάβησης στεγαστικών δανείων βρίσκεται πίσω σε επίπεδο ωριμότητας, αποτελώντας μόλις το 15% των στεγαστικών δανείων που εκταμιεύονται. Σε ένα σύνθετο περιβάλλον, με αυξανόμενες τιμές ακινήτων, αυξήσεις επιτοκίων και πιέσεις στο διαθέσιμο εισόδημα, υπάρχουν, όπως είπε, μεγάλα περιθώρια ανάπτυξης για την αγορά, καθώς είναι όλο και πιο επιβεβλημένη η συμβουλή σε ένα δανειολήπτη για τα χρηματοδοτικά προγράμματα. Ο κ. Πανούσης έκανε λόγο για δύο τάσεις στην αγορά, τη στροφή σε μικρότερα ακίνητα και σε τραπεζικό δανεισμό, εκτιμώντας πως το 2027 θα καταγραφεί νέο υψηλό 10ετίας σε εκταμίευση στεγαστικών δανείων.

Ο Λευτέρης Ποταμιάνος, Πρόεδρος της Π.Ο.Σ.Μ.Α.Σ. κατέθεσε συγκεκριμένες προτάσεις για να μπει μία τάξη στα μεσιτικά γραφεία, καθώς τα νόμιμα είναι 6.500 και τα παράνομα 36.500. Η πρώτη αφορά στη δημιουργία μητρώου μεσιτών, ώστε να ξέρει ο πολίτης ποιος είναι πραγματικά μεσίτης και η δεύτερη στην πιστοποίηση του επαγγέλματος, με απλές εξετάσεις, στα πρότυπα των ασφαλιστών. Ο κ. Ποταμιανός στάθηκε επίσης στις ανεδαφικές προσδοκίες πολλών ιδιοκτητών για υψηλές τιμές, λέγοντας πως ο επαγγελματίας που πλησιάζει τον ιδιοκτήτη θα πρέπει να τον συμβουλέψει σωστά γιατί αλλιώς βλάπτει την αγορά.

Ο Γιάννης Ρεβύθης, Ιδρυτής & Γενικός Διευθυντής της Revithis Real Estate αναφέρθηκε στην κυβερνητική πολιτική για το στεγαστικό, εκτιμώντας ότι δεν έχει καταθέσει μίγμα σωστών προτάσεων για την αντιμετώπιση του προβλήματος και δεν προχώρησε σε καινοτομίες για να βοηθήσει την ελληνική οικογένεια να αποκτήσει ένα σπίτι. Σύμφωνα με τον κ. Ρεβύθη η ανακοίνωση της αύξησης του 15% στον φόρο μεταβίβασης αποτελεί λανθασμένο μέτρο, εξηγώντας ότι θα πρέπει να μελετηθεί το ενδεχόμενο κατάργησης του κατασκευαστικού ΦΠΑ. Συμπλήρωσε πώς με το κόστος οικοδομής να ξεπερνά τα 2.500 ευρώ το τ.μ. και τα υπόλοιπα κόστη να έχουν ανέβει, ένας κατασκευαστής μπαίνει μέσα αν δεν πουλήσει πάνω από 4.000 ευρώ το τετραγωνικό.

Ο Ερρίκος Αρώνες, Διευθύνων Σύμβουλος της Hellenic Properties, επισήμανε ότι ο τομέας της φιλοξενίας συγκεντρώνει τα χαρακτηριστικά για να δημιουργηθεί υπεραξία, διαπιστώνοντας μεγάλο ενδιαφέρον από τους ξένους επενδυτές. Στόχος, όπως είπε, είναι οι αγορές στις οποίες δεν στοχεύουν άλλες επενδυτικές εταιρείες, όπως οι αναδυόμενοι προορισμοί του τουρισμού στην Ελλάδα. Εκτίμησε ότι οι τιμές δεν θα διορθώσουν, καθώς οι επενδύσεις συνεχίζονται, με τους θεσμικούς επενδυτές να είναι πιο αργοί και επιλεκτικοί τα επόμενα 2-3 τρίμηνα. Προσέθεσε πως η ελληνική αγορά αποζημιώνει τον επενδυτή για το ρίσκο που παίρνει, ενώ χαρακτήρισε μεγάλο πλεονέκτημα το γεγονός ότι η χώρα έχει λύσει το πρόβλημα του χρέους.

Ο Θεόδωρος Γαβριηλίδης, Chief Investment Officer της LAMDA Development είπε πως το Ελληνικό έχει μπει ήδη στην καθημερινότητα όλων, αλλά το 2027 θα φέρει νέα πράγματα. Σημείωσε πως μέχρι την επόμενη Prodexpo θα λειτουργεί το μεγάλο εμπορικό κέντρο, όπως και η μαρίνα του Αγίου Κοσμά, θα ολοκληρωθεί το μεγαλύτερο μέρος του πεζόδρομου, η μεγάλη αλλαγή όμως είναι ότι θα εγκατασταθούν οι πρώτοι κάτοικοι.

Ο Γιάννης Γκάνος, Διευθύνων Σύμβουλος της Alpha Real Estate ανέφερε πως η εταιρεία έχει το πλάνο να επεκταθεί και σε άλλες υπηρεσίες, όπως οι επενδυτικές, ούσα πλέον εξωστρεφής. Όπως είπε θα επενδύσει μέρος του ενεργητικού της σε ακίνητα με στόχο να ξεπεράσει το 1 δις. ευρώ. Αναφέρθηκε επίσης και στην ενοποιημένη ιδιοκτησία συνολικής έκτασης 55.000 τ.μ στο κέντρο της Αθήνας, που δημιουργεί η εταιρεία.

Ο Νίκος Δήμτσας, Αναπληρωτής Διευθύνων Σύμβουλος της Dimand σημείωσε ότι το στεγαστικό πρόβλημα είναι δισεπίλυτο και απαιτείται το κατάλληλο θεσμικό πλαίσιο και η συνεργασία με το δημόσιο. Προς αυτή την κατεύθυνση πρότεινε τον περιορισμό του κατασκευαστικού ΦΠΑ, λέγοντας πως έχει λειτουργήσει σε άλλες χώρες, όπως η Ιταλία. Σύμφωνα με τον κ. Δήμτσα χρειάζεται ένα σοκ προσφοράς, χρηματοδότηση χαμηλού κόστους και μεγάλης χρονικής διάρκειας, αλλά και πολεοδομικά κίνητρα. Όσον αφορά στην εταιρεία, σημείωσε πως οι Γούρνες και το κτήμα Καμπά βρίσκονται στο στάδιο των αδειοδοτήσεων και στόχος είναι να έχουν ολοκληρωθεί μέχρι το 2029.

Ο Τάσος Καζίνος, Διευθύνων Σύμβουλος της Trastor επισήμανε ότι στην πρόσφατη αύξηση μετοχικού κεφαλαίου ύψους 150 εκ. ευρώ, συμμετείχαν 13 ξένοι επενδυτές, με στόχο να δοθεί νέα αναπτυξιακή ώθηση στην εταιρεία. Τα χρήματα αυτά θα επενδυθούν μέχρι το τέλος του 2027 για την απόκτηση ακινήτων. Ήδη, όπως είπε, διατέθηκαν 39 εκ. ευρώ για την απόκτηση τριών ακινήτων στο κέντρο της Αθήνας, με την εταιρεία να αναζητά ευκαιρίες στον κλάδο των logistics, ούσα κοντά σε νέες συμφωνίες. Σημείωσε ότι θα άλλαζε το στάτους των ΑΕΕΑΠ η ενοποίηση του κλάδου, προκειμένου να προσελκύσει μεγάλους ξένους επενδυτές.

Ο Πάνος Καρπάθιος, Διευθύνων Σύμβουλος της Karpathios Development στάθηκε στη σημασία του σχεδιασμού και την ανάγκη να διαβλέπει μία εταιρεία την πραγματική ανάγκη. Τόνισε ότι αυτή τη στιγμή η εταιρεία έχει υπό ανέγερση 150.000 τ.μ. και το πλάνο της είναι να δημιουργήσει ένα Θριάσιο πίσω από το Θριάσιο μέχρι το 2028. Οι επενδύσεις εστιάζουν κυρίως στα logistics και στον τουριστικό κλάδο.

Ο Γιώργος Ταμπουρέας, Γενικός Διευθυντής της Telekom Estate σημείωσε πως η εταιρεία διαχειρίζεται 2.300 ακίνητα σε όλη την χώρα, συνολικής αξίας 1,3 δις. ευρώ. Στάθηκε στο κτίριο Ιλισσός, το οποίο μισθώθηκε στο υπουργείο Εσωτερικών, στο μεγάλο ακίνητο στην Πάτρα, που μετατρέπεται σε δικαστικό μέγαρο και θα παραδοθεί του χρόνου στο υπουργείο Δικαιοσύνης, αλλά και στο μέγαρο της Πατησίων, που θα μετατραπεί σε σύγχρονους χώρους γραφείων. Όπως είπε οι σχετικές μελέτες έχουν ολοκληρωθεί και σύντομα θα ξεκινήσει η κατασκευή.

Ο Κέννυ Ευαγγέλου, Partner, Deal Advisory, Real Estate της KPMG υπογράμμισε ότι η πρόκληση για έναν επενδυτή είναι να αγοράσει ένα ακίνητο με χαμηλή απόδοση και να δημιουργήσει υπεραξία. Σημείωσε πως η ωρίμανση είναι εχθρός των εύκολων αποδόσεων, όχι των υψηλών αποδόσεων, τόνισε πως η εναλλακτική χρήση δεν δίνει αυτομάτως καλύτερη απόδοση και στάθηκε στη μεγάλη έλλειψη από φοιτητικές κατοικίες.

Ο Χρήστος Κοσμάς, Partner, Strategy & Transactions, Real Estate Leader της Deloitte ανέφερε ότι η επενδυτική βαθμίδα προσέλκυσε επενδυτές από το εξωτερικό και σημείωσε ότι συνεχίζει να υπάρχει αύξηση στις τιμές, αλλά το ποσοστό αυτής της αύξησης επιβραδύνεται. γιατί ωριμάζει η αγορά. Τόνισε πως η Αθήνα είναι η τρίτη πιο ακριβή ευρωπαϊκή πόλη στην αγορά κατοικίες με βάση το διαθέσιμο εισόδημα, λέγοντας ότι απαιτούνται 16 χρόνια μισθών για την αγορά ενός σπιτιού.

Ο Νίκος Κουντουριώτης, Διευθύνων Εταίρος της Colliers Greece & Cyprus σημείωσε πως υπάρχει ιδιαίτερο ενδιαφέρον για αποθήκες και ξενοδοχεία και υπογράμμισε τον ρόλο της τεχνητής νοημοσύνης στην επόμενη μέρα της αγοράς, λέγοντας πως αποτελεί την αρχή της τέταρτης βιομηχανικής επανάστασης. Αναφερόμενος στο build to rent είπε πως δεν υπάρχουν οικόπεδα με συντελεστές για να δώσουν μεγάλες αναπτύξεις.

Ο Δημήτρης Παπούλης, Διευθύνων Σύμβουλος της Trade Estates τόνισε ότι οι επενδυτές αναζητούν ασφάλεια, διαφάνεια, κρίσιμο μέγεθος και δυνατότητα περαιτέρω ανάπτυξης. Σημείωσε ότι η εξειδίκευση της εταιρείας της έχει δώσει βαθύτερη γνώση και στενές σχέσεις με ξένους retailers, λέγοντας πως η πλατφόρμα έχει 25 εκ. επισκέψεις τον χρόνο, δημιουργώντας ένα πανίσχυρο asset μέσα στο asset. Τόνισε πως το πενταετές πλάνο των 750 εκ. ευρώ έως το τέλος του 2028 θα υλοποιηθεί ταχύτερα, γι' αυτό και τίθεται νέος στόχος για 1 δις. ευρώ έως το 2031.

Ο Γιάννης Παρασκευόπουλος, Γενικός Διευθυντής της Danos, an alliance member of BNP Paribas Real Estate, σημείωσε ότι καταγράφεται αυξανόμενη ζήτηση για τον τομέα της φιλοξενίας από ξένους επενδυτές, κυρίως σε τετράστερα και πεντάστερα ξενοδοχεία. Υπογράμμισε πως υλοποιούνται τόσο αναπτύξεις από το μηδέν όσο και εξαγορές από το υφιστάμενο ξενοδοχειακό απόθεμα. Εκτίμησε ότι θα συνεχιστεί η θετική ζήτηση στον κλάδο του τουρισμού, υποστηρίζοντας ότι η Ελλάδα είναι μία από τις χώρες που ευνοήθηκαν από τη μετατόπιση των ροών λόγω του πολέμου.

Ο Δημήτρης Μελαχροινός, Συν-Ιδρυτής & Διευθύνων Σύμβουλος του Spitogatos.grυπογράμμισε πως το έλλειμα προσφοράς κατοικίας αντικατοπτρίζεται στην πίεση να ανέβουν οι τιμές, αλλά και στην αδυναμία πολλών νοικοκυριών να ανταποκριθούν στο κόστος. Χαρακτήρισε αναγκαίο να υπάρξει ένα σοκ προσφοράς, προκειμένου να καλυφθεί το έλλειμμα προσιτής κατοικίας. Επισήμανε ότι φέτος καταγράφεται αύξηση τιμών της τάξης του 5%, ποσοστό που συνιστά τον χαμηλότερο ρυθμό αύξησης τα τελευταία 9 χρόνια. Ανέφερε ότι οι περιοχές που έχουν κεφαλαιοποιήσει την αύξηση είναι το κέντρο της Αθήνας και τα νότια Προάστια, συμπληρώνοντας πως το 20% των αναζητήσεων στην πλατφόρμα γίνονται από το εξωτερικό, με το μεγαλύτερο ενδιαφέρον για αγορά κατοικίας να προέρχεται από ΗΠΑ, Γερμανία και Ηνωμένο Βασίλειο.

Ο Δημήτρης Οικονόμου, Συν-Ιδρυτής & Διευθύνων Σύμβουλος της MyStudentFlat τόνισε ότι η εταιρεία δημιούργησε την πρώτη πλατφόρμα για την προσβασιμότητα των φοιτητών στις κατοικίες, παρέχοντάς τους τη δυνατότητα να τα κλείσουν, να πληρώσουν και να κάνουν το συμβόλαιο online. Τόνισε ότι η φοιτητική κατοικία αποτελεί το νούμερο τρία asset στην Ευρώπη, όχι όμως και στην Ελλάδα, όπου υπολείπεται σημαντικά. Χαιρέτισε την πρόταση του πρωθυπουργού για το build to rent, λέγοντας ότι εφαρμόζεται ήδη στην Κύπρο, όπου η εταιρεία αναπτύσσει και θα παραδώσει 104 διαμερίσματα μέχρι το 2028. Ο κ. Οικονόμου ανακοίνωσε επίσης ότι τον Ιανουάριο θα τεθεί σε λειτουργία η νέα πλατφόρμα My Business Flat, με εξειδικευμένο χαρτοφυλάκιο ακινήτων, προσθέτοντας ότι στόχος της εταιρείας είναι η επέκταση πέραν της Ελλάδος μετά το 2028.

Η Λίλα Τσιτσογιαννοπούλου, Director of Real Estate Advisory της PwC υποστήριξε ότι η ελληνική αγορά prime ακινήτων διανύει μία από τις καλύτερες περιόδους της, με έντονη δυναμική, ουσιαστικές αλλαγές και επενδυτικά κεφάλαια πιο επιλεκτικά από το παρελθόν. Σημείωσε πώς το μεγαλύτερο ενδιαφέρον εντοπίζεται στα logistics, ενώ ακολουθούν τα σύγχρονα βιοκλιματικά κτίρια γραφείων και τα ξενοδοχεία. Η κυρία Τσιτσογιαννοπούλου τόνισε πως το επόμενο μεγάλο στοίχημα στην αγορά κατοικίας είναι η μετατόπιση σε μοντέλα ενοικίασης, προσθέτοντας πως η τεχνολογία και η Τεχνητή Νοημοσύνη αποτελούν επιταχυντές της αξίας μιας επένδυσης.

Τέλος, η Τάνια Τζίκα, Πρόεδρος της ELVIAL,επισήμανε πως οι τάσεις της αγοράς ακολουθούν τη γενικότερη αλλαγή στον τρόπο που αντιλαμβανόμαστε την ποιότητα ενός κτιρίου, εξηγώντας πως αυξάνεται η ζήτηση για προϊόντα υψηλή ενεργειακής απόδοσης. Τόνισε οτι οι εταιρείες πρέπει να παρέχoυν ολοκληρωμένες λύσεις και ένα πακέτο υπηρεσιών και αναφέρθηκε στη συμμετοχή της ELVIAL σε μεγάλα επενδυτικά έργα, όπως το ΦΙΞ στη Θεσσαλονίκη, λέγοντας πως αποτελεί ένα εμβληματικό έργο, που θα αλλάξει ριζικά τη δυτική είσοδο της πόλης.

Παράλληλα, η φορολογική πολιτική επιχειρεί να δημιουργήσει κίνητρα για την ενίσχυση της ασφαλιστικής κάλυψης. Η δυνατότητα μείωσης του ΕΝΦΙΑ για κατοικίες που πληρούν συγκεκριμένες προϋποθέσεις ασφάλισης αποτελεί έναν επιπλέον παράγοντα που επηρεάζει την απόφαση των ιδιοκτητών, χωρίς πάντως να πρέπει να αποτελεί το μοναδικό κριτήριο επιλογής ασφαλιστηρίου.

Γιατί αυξάνεται η σημασία της ασφάλισης

Η μεγαλύτερη συχνότητα ή ένταση ορισμένων ακραίων καιρικών φαινομένων δημιουργεί πρόσθετες ανάγκες διαχείρισης κινδύνου για τα νοικοκυριά. Μια σοβαρή ζημιά μπορεί να απαιτήσει σημαντικές δαπάνες επισκευής, προσωρινής στέγασης ή αντικατάστασης οικοσκευής, ανάλογα με την έκταση του περιστατικού.

Η ασφάλιση δεν αποτρέπει την καταστροφή, αλλά μπορεί να περιορίσει τις οικονομικές συνέπειές της, εφόσον το συμβόλαιο περιλαμβάνει τις κατάλληλες καλύψεις. Η πραγματική προστασία εξαρτάται από τους όρους, τα όρια αποζημίωσης και τις εξαιρέσεις που προβλέπονται.

Πώς συνδέεται η ασφάλιση με τον ΕΝΦΙΑ

Το ισχύον πλαίσιο προβλέπει δυνατότητα μείωσης του ΕΝΦΙΑ για κατοικίες φυσικών προσώπων που ασφαλίζονται έναντι σεισμού, πυρκαγιάς και πλημμύρας, υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις. Η σχετική διαδικασία συνδέεται με την υποβολή και επαλήθευση των απαιτούμενων ασφαλιστικών στοιχείων.

Η απόφαση που εκδόθηκε τον Ιανουάριο του 2026 τροποποίησε επιμέρους στοιχεία του πλαισίου, μεταξύ των οποίων ζητήματα σχετικά με την αξία ανακατασκευής και τα δικαιολογητικά ομαδικών ασφαλιστηρίων. Οι ιδιοκτήτες πρέπει να εξετάζουν τις ισχύουσες προϋποθέσεις για το συγκεκριμένο φορολογικό έτος, καθώς η ύπαρξη οποιουδήποτε ασφαλιστηρίου δεν αρκεί από μόνη της.

Οι καλύψεις που χρειάζονται προσοχή

Ένα βασικό ασφαλιστήριο μπορεί να περιλαμβάνει προστασία έναντι πυρκαγιάς και άλλων κινδύνων, χωρίς όμως να καλύπτει υποχρεωτικά κάθε πιθανή ζημιά. Η κάλυψη σεισμού και πλημμύρας πρέπει να εξετάζεται ρητά, μαζί με τις σχετικές απαλλαγές και τα ανώτατα όρια αποζημίωσης.

Εξίσου σημαντικό είναι να διαπιστώνεται εάν ασφαλίζεται μόνο το κτίριο ή και το περιεχόμενο της κατοικίας. Η αποκατάσταση δομικών ζημιών και η αντικατάσταση επίπλων ή ηλεκτρικών συσκευών αποτελούν διαφορετικές ασφαλιστικές ανάγκες.

Πώς διαμορφώνεται το ασφάλιστρο

Το κόστος ασφάλισης επηρεάζεται από παράγοντες όπως η επιφάνεια, η κατασκευή, η ηλικία και η τοποθεσία του ακινήτου, καθώς και από τους κινδύνους που καλύπτονται. Η ασφαλιστική εταιρεία μπορεί να συνεκτιμά την έκθεση της περιοχής σε φυσικά φαινόμενα και τα χαρακτηριστικά του κτιρίου.

Δύο κατοικίες με παρόμοια εμπορική αξία δεν έχουν απαραίτητα το ίδιο ασφάλιστρο. Η αξία ανακατασκευής, οι καλύψεις και οι απαλλαγές μπορούν να δημιουργούν σημαντικές διαφορές στο τελικό κόστος.

Το πρόβλημα της υποασφάλισης

Ένας σημαντικός κίνδυνος είναι η επιλογή ασφαλισμένου κεφαλαίου που δεν ανταποκρίνεται στο πραγματικό κόστος αποκατάστασης της κατοικίας. Σε μια τέτοια περίπτωση, ακόμη και εάν η ζημιά καλύπτεται, η αποζημίωση μπορεί να μην επαρκεί για την πλήρη αποκατάσταση.

Οι ιδιοκτήτες χρειάζεται να διακρίνουν την εμπορική αξία ενός ακινήτου από την αξία ανακατασκευής του. Η πρώτη επηρεάζεται έντονα από την τοποθεσία και την αγορά, ενώ η δεύτερη αφορά κυρίως το κόστος επαναδημιουργίας του κτιρίου.

Τι πρέπει να ελέγχουν οι ιδιοκτήτες

Πριν από την υπογραφή ενός ασφαλιστηρίου, είναι χρήσιμο να εξετάζονται οι καλυπτόμενοι κίνδυνοι, οι εξαιρέσεις, οι απαλλαγές και η διαδικασία αναγγελίας ζημιάς. Εξίσου σημαντική είναι η κατανόηση του τρόπου υπολογισμού της αποζημίωσης και των υποχρεώσεων που αναλαμβάνει ο ασφαλισμένος.

Η σύγκριση μόνο του ετήσιου ασφαλίστρου μπορεί να οδηγήσει σε λανθασμένη επιλογή. Ένα οικονομικότερο συμβόλαιο ενδέχεται να προβλέπει περιορισμένες καλύψεις ή υψηλότερη συμμετοχή του ιδιοκτήτη στο κόστος μιας ζημιάς.

Η επόμενη ημέρα στην ασφαλιστική αγορά

Η αυξανόμενη ανάγκη προστασίας από φυσικούς κινδύνους δημιουργεί προοπτικές ανάπτυξης για την ασφαλιστική αγορά, αλλά και σημαντικές προκλήσεις στη διαχείριση μεγάλων καταστροφικών ζημιών. Οι εταιρείες καλούνται να διαμορφώνουν βιώσιμα προϊόντα, ενώ οι ιδιοκτήτες χρειάζονται σαφή ενημέρωση για το πραγματικό επίπεδο προστασίας που αγοράζουν.

Για τα νοικοκυριά, η ασφάλιση κατοικίας αποτελεί μέρος ενός ευρύτερου οικονομικού σχεδιασμού. Η φορολογική ελάφρυνση μπορεί να λειτουργήσει ως πρόσθετο κίνητρο, όμως η ουσιαστική αξία βρίσκεται στην προστασία της περιουσίας από γεγονότα που μπορούν να προκαλέσουν σοβαρή οικονομική επιβάρυνση.