Στη διαπίστωση αυτή καταλήγει μελέτη του Γραφείου Προϋπολογισμού του Κράτους στη Βουλή, που επισημαίνει ότι, ενώ ο συνολικός αριθμός των κατοικιών στη χώρα μας κατέγραψε μικρή αύξηση μεταξύ 2011 και 2021, ο αριθμός των διαθέσιμων προς ενοικίαση κατοικιών μειώθηκε την ίδια περίοδο κατά περισσότερο από 10% και ο αριθμός των προσφερόμενων προς πώληση υποχώρησε κατά το 1/3. Η μειωμένη αξιοποίηση του υπάρχοντος οικιστικού αποθέματος αναδεικνύεται, έτσι, σε βασική αιτία του στεγαστικού προβλήματος, το οποίο, σύμφωνα με το Γραφείο Προϋπολογισμού του Κράτους στη Βουλή, πρέπει να αντιμετωπιστεί μέσω μιας ισορροπημένης στρατηγικής που θα συνδυάζει τη στήριξη των νέων κατασκευών με πολιτικές καλύτερης αξιοποίησης των υπαρχουσών κατοικιών.

Προς την κατεύθυνση αυτή, προτείνονται πέντε δέσμες μέτρων, οι οποίες περιλαμβάνουν την προώθηση της επίλυσης κληρονομικών και κτηματολογικών εκκρεμοτήτων, τη θέσπιση φορολογικών κινήτρων για τις μακροχρόνιες μισθώσεις, τη στήριξη των ανακαινίσεων, ρυθμιστικές παρεμβάσεις στην αγορά βραχυχρόνιων μισθώσεων και συμπληρωματικές δημόσιες επενδύσεις σε κατοικίες.

Το τρίτο κείμενο εργασίας του Γραφείου Προϋπολογισμού του Κράτους στη Βουλή βάζει στο «μικροσκόπιό» του την εγχώρια αγορά κατοικίας και έχει τίτλο "House Prices and Marketable Housing Supply in Greece: A Housing Utilization Perspective" («Τιμές και διαθεσιμότητα κατοικιών προς ενοικίαση και πώληση στην Ελλάδα: Μια προσέγγιση με βάση την πραγματική δυνατότητα αξιοποίησης των κατοικιών»). Συντάκτες του είναι ο ερευνητής στο Γραφείο Προϋπολογισμού του Κράτους στη Βουλή και διδάσκων στο Οικονομικό Πανεπιστήμιο Αθηνών Στέλιος Γιαννουλάκης, ο ερευνητής στο Γραφείο Προϋπολογισμού του Κράτους στη Βουλή Μιχάλης Σταύρακας και ο Συντονιστής του Γραφείου Προϋπολογισμού του Κράτους στη Βουλή και Καθηγητής Οικονομικών στην Adam Smith Business School του Πανεπιστημίου της Γλασκόβης Γιάννης Τσουκαλάς.

Το παράδοξο της ελληνικής αγοράς κατοικίας

Εξετάζοντας τα στοιχεία της τελευταίας Απογραφής που διενήργησε η ΕΛΣΤΑΤ, οι συγγραφείς σημειώνουν ότι η Ελλάδα διαθέτει μεγάλο απόθεμα κατοικιών, από τις οποίες όμως περίπου το 1/3 δηλώνεται ως κενό. Ειδικότερα, σύμφωνα με την Απογραφή Πληθυσμού - Κατοικιών 2021, το σύνολο των κατοικιών ξεπερνά τα 2,2 εκατομμύρια, αλλά το 34,5% εξ αυτών είναι κενό. Εκ πρώτης όψεως, αυτό φαίνεται ασύμβατο με τις αυξανόμενες τιμές των οικιστικών ακινήτων, αλλά δεν είναι, επειδή ένα σπίτι που δηλώνεται κενό δεν είναι απαραιτήτως και διαθέσιμο στην αγορά για ενοικίαση ή πώληση.

Μεταξύ 2011 και 2021, βάσει των αντίστοιχων Απογραφών, ο συνολικός αριθμός κατοικιών στην Ελλάδα αυξήθηκε κατά 3,5%. Ωστόσο, την ίδια περίοδο ο αριθμός των κενών κατοικιών που ήταν διαθέσιμες για (μακροχρόνια) ενοικίαση μειώθηκε κατά 10,4% και ο αριθμός των κενών κατοικιών που προσφέρονταν προς πώληση συρρικνώθηκε κατά 33,1%. Παράλληλα, οι αδρανείς κενές κατοικίες, δηλαδή οι κενές κατοικίες που δεν προσφέρονταν ούτε για ενοικίαση ούτε για πώληση, αυξήθηκαν κατά 6,1%, από τα 1,71 εκατομμύρια στα 1,81 εκατομμύρια σπίτια.

Έτσι, ενώ το συνολικό απόθεμα κατοικιών ενισχύθηκε, το απόθεμα κατοικιών που ήταν διαθέσιμες στην αγορά προς ενοικίαση ή πώληση υποχώρησε και διαμορφώθηκε στο 72,5% το 2021, έναντι 73,2% το 2011. «Η διαφορά φαίνεται μικρή σε επίπεδο ποσοστού, αλλά είναι οικονομικά σημαντική γιατί αφορά πολύ μεγάλο απόθεμα κατοικιών», υπογραμμίζεται στη μελέτη. Μάλιστα, διευκρινίζεται ότι η μείωση αυτή αποτελεί συντηρητική εκτίμηση, καθώς «δεν αποτυπώνει πλήρως κατοικίες που μπορεί να έχουν ουσιαστικά αποσυρθεί από την αγορά μακροχρόνιας μίσθωσης επειδή διατίθενται για βραχυχρόνια μίσθωση ή εμπίπτουν σε άλλες κατηγορίες διαθεσιμότητας» (π.χ. παραμένουν μη διαθέσιμες λόγω νομικών ή κληρονομικών ζητημάτων, κακής κατάστασης, χρήσης από αλλοδαπούς, εποχικής χρήσης ή επειδή βρίσκονται σε περιοχές όπου δεν υπάρχει ζήτηση για κατοικίες).

Το ερευνητικό δοκίμιο δεν υιοθετεί την άποψη ότι οι βραχυχρόνιες μισθώσεις από μόνες τους εξηγούν την όξυνση των δυσκολιών στην αγορά κατοικίας. Αντιθέτως, αναφέρονται πρόσφατα στοιχεία που υποδηλώνουν ότι ο άμεσος αντίκτυπός τους πιθανώς να είναι περιορισμένος σε συνολικό επίπεδο.

Η μερική ανάκαμψη του κατασκευαστικού κλάδου δεν αρκεί για να επιλύσει από μόνη της το στεγαστικό πρόβλημα

Η ανάλυση του Γραφείου Προϋπολογισμού του Κράτους στη Βουλή παρατηρεί ότι στον δημόσιο διάλογο μια συνήθης εξήγηση για τη ραγδαία αύξηση του κόστους της στέγης στην Ελλάδα είναι ότι οι νέες κατοικίες που χτίζονται δεν επαρκούν για να καλυφθεί η ζήτηση.

Η κατασκευαστική δραστηριότητα ουσιαστικά «πάγωσε» κατά τη διάρκεια της κρίσης χρέους και έχει μόνο μερικώς ανακάμψει: η ακαθάριστη προστιθέμενη αξία στον κατασκευαστικό τομέα μειώθηκε από σχεδόν 18 δισ. ευρώ το 2007 σε λιγότερο από 5 δισ. ευρώ κατά τη δεκαετία του 2010. Οι άδειες οικοδομής επίσης κατέρρευσαν μετά το 2007 και παραμένουν πολύ χαμηλότερα από τα προ της κρίσης επίπεδα.

Παράλληλα, οι επενδύσεις σε κατοικίες εξακολουθούν να είναι πολύ μικρότερες σε σύγκριση με τα προ της κρίσης επίπεδα: το 2025 ανήλθαν σε μόλις 3,1% του ΑΕΠ, έναντι μέσου όρου 5% στην ΕΕ και ενώ στα μέσα της δεκαετίας του 2000 ξεπερνούσαν το 10% του ΑΕΠ. Μέρος της μεγάλης αυτής υποχώρησης αντισταθμίστηκε πρόσφατα από την αύξηση των άμεσων ξένων επενδύσεων στην αγορά ακινήτων, οι οποίες από το 2019 ξεπερνούν τα 800 εκατ. ευρώ ετησίως.

Ωστόσο, αυτές οι εισροές αφορούν κυρίως συγκεκριμένα τμήματα της αγοράς και δεν μεταφράζονται απαραιτήτως σε επέκταση του οικιστικού αποθέματος που διατίθεται στην εγχώρια αγορά.

Σε κάθε περίπτωση, τα παραπάνω, όπως τονίζεται, δεν αποτελούν τη συνολική εξήγηση του προβλήματος, αλλά μέρος της εξήγησης.

Το συνολικό οικιστικό απόθεμα παρέμεινε αρκετά ανθεκτικό και προβλέπεται να επανέλθει στα προ κρίσης επίπεδα μέχρι το τέλος της τρέχουσας δεκαετίας. Συνεπώς, καθοριστική σημασία έχει όχι μόνο ο συνολικός αριθμός κατοικιών αλλά η πραγματική διαθεσιμότητά τους στην αγορά.

Η επίπτωση της μειωμένης αξιοποίησης των υφιστάμενων κατοικιών

Προκειμένου να ποσοτικοποιήσει την επίπτωση που έχει στις τιμές των ακινήτων η μειωμένη αξιοποίηση του υπάρχοντος στεγαστικού αποθέματος, η ανάλυση του Γραφείου Προϋπολογισμού του Κράτους στη Βουλή επιστρατεύει ένα προσαρμοσμένο στην ελληνική οικονομία μακροοικονομικό μοντέλο.

Το μοντέλο διακρίνει μεταξύ του συνόλου των κατοικιών και της πραγματικής ροής ακινήτων τα οποία είναι διαθέσιμα στην αγορά για να καλύψουν τις στεγαστικές ανάγκες των νοικοκυριών. Στη συνέχεια, γίνεται μια προσομοίωση του τρόπου που η μείωση των διαθέσιμων στην αγορά κατοικιών επηρεάζει τις πραγματικές τιμές τους και αναπτύσσεται σειρά σεναρίων. Σύμφωνα με τα σενάρια αυτά, ο αντίκτυπος στις πραγματικές τιμές των κατοικιών, διατηρώντας σταθερούς άλλους παράγοντες που μπορεί να συμβάλλουν στην άνοδο των τιμών (π.χ. αύξηση του εισοδήματος, του κόστους κατασκευής και των τιμών των οικοπέδων, συνθήκες χρηματοδότησης, ζήτηση από το εξωτερικό κ.ά.), ανέρχεται έως το 19,1%.

Μάλιστα, εάν δεν είχαν ανακάμψει καθόλου οι οικιστικές επενδύσεις, η αύξηση στις πραγματικές τιμές των κατοικιών εξαιτίας της μειωμένης αξιοποίησης του οικιστικού αποθέματος θα μπορούσε να φθάσει το 26,7%.

Μολονότι - όπως υπογραμμίζεται στη μελέτη - τα αποτελέσματα από την εφαρμογή του μοντέλου θα πρέπει να ερμηνευθούν ως σενάρια εργασίας, και όχι ως ακριβείς προβλέψεις ή πλήρης αιτιώδης ανάλυση της αύξησης των τιμών των κατοικιών, προκύπτει σαφώς ότι μεγάλο μέρος των ονομαστικών αυξήσεων στις τιμές των κατοικιών την περίοδο 2018-2025 μπορεί να αποδοθεί στην περιορισμένη αξιοποίηση του υπάρχοντος αποθέματος κατοικιών προς ενοικίαση ή πώληση.

Η διαπίστωση αυτή ενισχύεται στο ερευνητικό δοκίμιο από ένα υποθετικό σενάριο που απαντά στο ερώτημα «τι θα συνέβαινε εάν η Ελλάδα επέστρεφε σταδιακά στα χαμηλότερα επίπεδα κενών ακινήτων που παρατηρούνταν το 2001;».

Σε αυτό το σενάριο οι κατοικίες που δεν αξιοποιούνται για ενοικίαση ή πώληση ή υποαξιοποιούνται, επιστρέφουν στην αγορά σε ορίζοντα 6ετίας. Το μοντέλο δείχνει ότι μια τέτοια ενεργοποίηση του υφιστάμενου στεγαστικού αποθέματος θα μπορούσε να ασκήσει σημαντική πτωτική πίεση στις πραγματικές τιμές των κατοικιών. Ειδικότερα, ανάλογα με τις επιμέρους υποθέσεις εργασίας, οι πραγματικές τιμές των κατοικιών μειώνονται κατά περίπου 15,5%-24,6%.

Η μελέτη του Γραφείου Προϋπολογισμού του Κράτους στη Βουλή αναγνωρίζει, βεβαίως, ότι κάτι τέτοιο δεν θα ήταν εύκολο να επιτευχθεί ούτε σημαίνει πως όλες οι κενές κατοικίες μπορούν πράγματι να επανενταχθούν στην αγορά, καθώς πολλές από αυτές βρίσκονται σε κακή κατάσταση ή σε περιοχές με περιορισμένη ζήτηση ή δεν είναι εφικτό να αξιοποιηθούν εξαιτίας νομικών και ιδιοκτησιακών ζητημάτων.

Ωστόσο, το αποτέλεσμα επιβεβαιώνει το βασικό συμπέρασμα της ανάλυσης: η Ελλάδα δεν χρειάζεται μόνο περισσότερες κατοικίες· χρειάζεται επίσης καλύτερη αξιοποίηση του αποθέματος κατοικιών που ήδη διαθέτει.

Προτεινόμενα μέτρα στεγαστικής πολιτικής

Από τα ευρήματα της μελέτης προκύπτει ότι οι παρεμβάσεις από την πλευρά της ζήτησης για την κάλυψη των οξυμένων στεγαστικών αναγκών όχι μόνο δεν επαρκούν, αλλά μπορεί να επιδεινώσουν την κατάσταση εάν η προσφορά κατοικιών παραμείνει περιορισμένη.

Για μια ισορροπημένη στεγαστική στρατηγική, η πολιτική πρόκληση είναι διττή: να στηριχθεί η νέα δόμηση, όπου χρειάζεται, και να διατεθεί ξανά στην αγορά όσο το δυνατόν μεγαλύτερο μέρος του αναξιοποίητου οικιστικού αποθέματος. Στο πλαίσιο αυτό, το Γραφείο Προϋπολογισμού του Κράτους στη Βουλή προτείνει 5 άξονες μέτρων:

1. Ώθηση στην επίλυση κληρονομικών και κτηματολογικών εκκρεμοτήτων. Η ολοκλήρωση και ο εξορθολογισμός του Κτηματολογίου και η μείωση του συμβολαιογραφικού κόστους για μεταβιβάσεις ακινήτων μικρής αξίας θα μπορούσαν να συμβάλουν στην επαναχρησιμοποίηση αδρανών κατοικιών.

2. Φορολογικά κίνητρα για μακροχρόνιες μισθώσεις. Οι μακροχρόνιες μισθώσεις μπορούν να γίνουν πιο ελκυστικές έναντι των βραχυχρόνιων με τη θέσπιση αλλαγών στο ισχύον φορολογικό πλαίσιο, όπως μειωμένου φορολογικού συντελεστή για το εισόδημα από μακροχρόνιες μισθώσεις.

3. Στήριξη των ανακαινίσεων. Στοχευμένες επιδοτήσεις για ανακαινίσεις ή προγράμματα πράσινων δανείων, υπό την προϋπόθεση ότι στη συνέχεια τα ακίνητα θα εντάσσονται στην αγορά μακροχρόνιας μίσθωσης για τουλάχιστον ένα ορισμένο χρονικό διάστημα, θα μπορούσαν να συντελέσουν στην αντιμετώπιση τόσο των ενεργειακών όσο και των στεγαστικών προκλήσεων.

4. Ρύθμιση των βραχυχρόνιων μισθώσεων. Η καθιέρωση διαφορετικού φορολογικού καθεστώτος, αδειοδοτικών απαιτήσεων ή τελών σε περιοχές υψηλής ζήτησης θα μπορούσαν να συνεισφέρουν στην επιστροφή ακινήτων από τη βραχυχρόνια στη μακροχρόνια αγορά ακινήτων. Τα μέτρα αυτά θα πρέπει να εξισορροπούν τα οφέλη για τη στέγαση με τις επιπτώσεις στον τουριστικό τομέα.

5. Συμπληρωματικές δημόσιες επενδύσεις σε κατοικίες. Πολιτικές που δίνουν ώθηση στη νέα οικοδομική δραστηριότητα - μέσω ταχύτερων αδειοδοτήσεων, χαμηλότερου κατασκευαστικού κόστους και στοχευμένης μεταρρύθμισης των χρήσεων γης στις αστικές περιοχές - είναι απαραίτητες, αλλά πρέπει να αποτελέσουν συμπληρωματικά μέτρα, και όχι υποκατάστατα μέτρων για την ενεργοποίηση του αποθέματος υφιστάμενων κατοικιών.

Ιδίως οι δημόσιες επενδύσεις σε κοινωνική και προσιτή κατοικία σε αστικές περιοχές υψηλής ζήτησης θα μπορούσαν να διευρύνουν την προσφορά σε τμήματα της αγοράς τα οποία δεν καλύπτονται από την ιδιωτική οικοδομική δραστηριότητα.

Η άνοδος ήταν ελαφρώς ισχυρότερη στα νεότερα ακίνητα, καθώς οι τιμές των διαμερισμάτων ηλικίας έως πέντε ετών ενισχύθηκαν κατά 6,0%, έναντι αύξησης 5,5% στα παλαιότερα ακίνητα. Η εξέλιξη αυτή αντανακλά τη συνεχιζόμενη προτίμηση των αγοραστών σε ενεργειακά αποδοτικά και σύγχρονα ακίνητα, τα οποία παραμένουν περιορισμένα σε προσφορά.

Σε γεωγραφικό επίπεδο, η εικόνα παρουσιάζει διαφοροποιήσεις. Η Θεσσαλονίκη κατέγραψε τη δεύτερη υψηλότερη άνοδο μεταξύ των μεγάλων αστικών κέντρων, με τις τιμές να αυξάνονται κατά 6,4%, ενώ στην Αθήνα η άνοδος διαμορφώθηκε στο 5,2%, δείχνοντας ότι η αγορά της πρωτεύουσας εξακολουθεί να αναπτύσσεται αλλά με πιο ώριμους ρυθμούς.

Αξιοσημείωτο είναι ότι οι υψηλότερες αυξήσεις καταγράφηκαν στις λοιπές περιοχές της χώρας, όπου οι τιμές των διαμερισμάτων ενισχύθηκαν κατά 6,9%, στοιχείο που υποδηλώνει διεύρυνση του επενδυτικού ενδιαφέροντος πέρα από τα μεγάλα αστικά κέντρα. Στις άλλες μεγάλες πόλεις της χώρας η άνοδος διαμορφώθηκε στο 5,4%.

Τα στοιχεία της ΤτΕ δείχνουν ότι η αγορά ακινήτων εξακολουθεί να κινείται ανοδικά, ωστόσο η περίοδος των διψήφιων ετήσιων αυξήσεων φαίνεται να έχει παρέλθει. Η σταδιακή επιβράδυνση των ρυθμών ανόδου θεωρείται από την αγορά ένδειξη μεγαλύτερης ισορροπίας μεταξύ προσφοράς και ζήτησης, χωρίς ωστόσο να διαφαίνονται προς το παρόν συνθήκες διόρθωσης στις τιμές των κατοικιών.

Με βάση τα διαθέσιμα προσωρινά στοιχεία, εκτιμάται ότι το α΄ τρίμηνο του 2026 οι τιμές των διαμερισμάτων (σε ονομαστικούς όρους) ήταν κατά μέσο όρο αυξημένες κατά 5,7% σε σύγκριση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2025. Για το 2025, οι τιμές των διαμερισμάτων αυξήθηκαν με μέσο ετήσιο ρυθμό 8,1% (αναθεωρημένα στοιχεία), έναντι αύξησης 9,1% το 2024.

Πιο αναλυτικά, η αύξηση των τιμών το α΄ τρίμηνο του 2026 σε σχέση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2025 ήταν 6,0% για τα νέα διαμερίσματα, δηλ. ηλικίας έως 5 ετών, και 5,5% για τα παλαιά, δηλ. ηλικίας άνω των 5 ετών. Με βάση τα αναθεωρημένα στοιχεία, για το 2025 ο μέσος ετήσιος ρυθμός αύξησης των τιμών για τα νέα διαμερίσματα ήταν 7,7%, έναντι αύξησης 10,2% το 2024, ενώ ο μέσος ετήσιος ρυθμός αύξησης για τα παλαιά διαμερίσματα διαμορφώθηκε στο 8,4% το 2025, έναντι αντίστοιχης αύξησης 8,4% το 2024.

Από την ανάλυση των στοιχείων κατά γεωγραφική περιοχή προκύπτει ότι η αύξηση των τιμών των διαμερισμάτων το α΄ τρίμηνο του 2026, σε σχέση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2025, ήταν 5,2% στην Αθήνα, 6,4% στη Θεσσαλονίκη, 5,4% στις άλλες μεγάλες πόλεις και 6,9% στις λοιπές περιοχές της χώρας. Για το σύνολο του 2025, η αύξηση των τιμών στις ίδιες περιοχές σε σχέση με το 2024 ήταν 6,5%, 9,7%, 10,2% και 9,1% αντίστοιχα (αναθεωρημένα στοιχεία). Τέλος, για το σύνολο των αστικών περιοχών της χώρας, το α΄ τρίμηνο του 2026 οι τιμές των διαμερισμάτων ήταν κατά μέσο όρο αυξημένες κατά 5,6% σε σύγκριση με το α΄ τρίμηνο του 2025, ενώ για το 2025 η μέση ετήσια αύξηση διαμορφώθηκε στο 7,8% (αναθεωρημένα στοιχεία).

Τα στοιχεία της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων αποτυπώνουν με σαφήνεια τη δυναμική της αγοράς. Ο συνολικός φόρος που βεβαιώθηκε από μεταβιβάσεις κτιρίων, οικοπέδων και αγροτεμαχίων ανήλθε σε 149,37 εκατ. ευρώ το διάστημα Ιανουαρίου – Μαρτίου 2026, έναντι 130,86 εκατ. ευρώ το αντίστοιχο διάστημα του προηγούμενου έτους. Πρόκειται για αύξηση της τάξεως του 14%, η οποία επιβεβαιώνει ότι η κινητικότητα στην αγορά ακινήτων όχι μόνο διατηρείται αλλά και ενισχύεται.

Η μεγαλύτερη συμβολή προήλθε από τις αγοραπωλησίες κατοικιών και επαγγελματικών ακινήτων. Ο φόρος μεταβίβασης που βεβαιώθηκε στις μεταβιβάσεις οικοδομών έφθασε τα 125,53 εκατ. ευρώ, αυξημένος κατά 14,28% σε σχέση με το πρώτο τρίμηνο του 2025. Την ίδια στιγμή, ανοδικά κινήθηκαν και οι μεταβιβάσεις οικοπέδων και αγροτεμαχίων, με τον σχετικό φόρο να ανέρχεται στα 23,84 εκατ. ευρώ από 21,02 εκατ. ευρώ ένα χρόνο νωρίτερα.

Η εικόνα έγινε ακόμη πιο εντυπωσιακή τον Μάρτιο, μήνα κατά τον οποίο η αγορά κατέγραψε ιδιαίτερα αυξημένη δραστηριότητα. Τα συνολικά έσοδα από φόρους μεταβίβασης ακινήτων διαμορφώθηκαν σε 52,85 εκατ. ευρώ, έναντι 43,97 εκατ. ευρώ τον Μάρτιο του 2025, σημειώνοντας αύξηση που ξεπέρασε το 20%.

Ειδικότερα, ο φόρος μεταβίβασης που προήλθε από αγοραπωλησίες οικοδομών ανήλθε σε 44,29 εκατ. ευρώ, αυξημένος κατά 19,8%, ενώ στις μεταβιβάσεις οικοπέδων και αγροτεμαχίων ο αντίστοιχος φόρος έφτασε τα 8,57 εκατ. ευρώ, παρουσιάζοντας αύξηση 22,4%.

Οι επιδόσεις αυτές αποκτούν ιδιαίτερη σημασία αν ληφθεί υπόψη ότι η αγορά λειτουργεί σε ένα περιβάλλον σημαντικά υψηλότερων τιμών σε σχέση με τα προηγούμενα χρόνια. Παρά την αύξηση των αξιών, η ζήτηση εξακολουθεί να στηρίζεται τόσο από εγχώριους αγοραστές όσο και από ξένους επενδυτές, ενώ σημαντικό ρόλο διαδραματίζουν οι αγορές για επενδυτικούς σκοπούς, οι μεταβιβάσεις εντός οικογενειών και η αξιοποίηση περιουσιακών στοιχείων που είχαν παραμείνει ανενεργά τα προηγούμενα χρόνια.

Παράλληλα με τις αγοραπωλησίες, αυξημένη εμφανίζεται και η δραστηριότητα στις κληρονομιές, τις δωρεές και τις γονικές παροχές. Τα συνολικά έσοδα από τους συγκεκριμένους φόρους και τα συναφή τέλη διαμορφώθηκαν σε περίπου 60,4 εκατ. ευρώ το πρώτο τρίμηνο του έτους, έναντι 56,95 εκατ. ευρώ την αντίστοιχη περίοδο του 2025, παρουσιάζοντας αύξηση 6%.

Σημαντικός παράγοντας που διατηρεί σε υψηλά επίπεδα τις συγκεκριμένες μεταβιβάσεις είναι το αφορολόγητο όριο των 800.000 ευρώ για γονικές παροχές και δωρεές μεταξύ συγγενών πρώτου βαθμού. Η διάταξη αυτή έχει αλλάξει σημαντικά τη συμπεριφορά των φορολογουμένων, καθώς χιλιάδες οικογένειες επιλέγουν να μεταβιβάσουν ακίνητα και χρηματικά ποσά στα παιδιά ή στα εγγόνια τους χωρίς φορολογική επιβάρυνση.

Τα στοιχεία του Μαρτίου είναι αποκαλυπτικά. Οι φόροι και τα τέλη κληρονομιών διαμορφώθηκαν σε 16,73 εκατ. ευρώ, αυξημένα κατά 14,2% σε σχέση με τον αντίστοιχο μήνα του 2025. Ακόμη μεγαλύτερη ήταν η αύξηση στις δωρεές και τις γονικές παροχές, όπου τα έσοδα έφτασαν τα 5,32 εκατ. ευρώ από 3,94 εκατ. ευρώ πέρυσι, καταγράφοντας άνοδο σχεδόν 35%.

Η έντονη κινητικότητα στις μεταβιβάσεις έχει θέσει την αγορά στο επίκεντρο των ελεγκτικών μηχανισμών της ΑΑΔΕ. Η φορολογική διοίκηση θεωρεί ότι η σημαντική αύξηση του αφορολόγητου ορίου τα τελευταία χρόνια δημιούργησε νέες δυνατότητες αλλά και περιθώρια καταστρατήγησης της νομοθεσίας, γεγονός που καθιστά αναγκαία την εντατικοποίηση των ελέγχων.

Στο πλαίσιο αυτό, η ΑΑΔΕ έχει εντάξει στον φετινό προγραμματισμό της 5.900 στοχευμένους ελέγχους που αφορούν μεταβιβάσεις ακινήτων, γονικές παροχές, δωρεές, κληρονομιές και δηλώσεις στοιχείων ακινήτων.

Στο επίκεντρο θα βρεθούν 2.000 περιπτώσεις φορολογουμένων που έλαβαν απαλλαγές λόγω απόκτησης πρώτης κατοικίας, καθώς οι φορολογικές αρχές επιδιώκουν να διαπιστώσουν εάν πληρούνται πλήρως οι νόμιμες προϋποθέσεις για τη χορήγηση των συγκεκριμένων φορολογικών πλεονεκτημάτων.

Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζουν οι 1.080 υποθέσεις αφορολόγητων γονικών παροχών και δωρεών χρηματικών ποσών. Οι ελεγκτικές υπηρεσίες θα αναζητήσουν περιπτώσεις κατά τις οποίες το αφορολόγητο των 800.000 ευρώ χρησιμοποιήθηκε καταχρηστικά μέσω «τριγωνικών» συναλλαγών. Πρόκειται για περιπτώσεις όπου χρηματικά ποσά φέρονται να μεταβιβάστηκαν μέσω ενδιάμεσων συγγενών πρώτου βαθμού, ώστε να καταλήξουν τελικά σε συγγενείς που κανονικά θα επιβαρύνονταν με φόρο 20% ή ακόμη και 40%.

Παράλληλα, προβλέπονται έλεγχοι σε 2.500 δηλώσεις μεταβίβασης ακινήτων που αφορούν περιοχές εκτός αντικειμενικού συστήματος προσδιορισμού αξιών, καθώς και σε 320 υποθέσεις τροποποιητικών δηλώσεων Ε9 από τις οποίες προέκυψαν επιστροφές ΕΝΦΙΑ.

Η εικόνα που διαμορφώνεται δείχνει ότι η αγορά ακινήτων παραμένει ένας από τους βασικούς πυλώνες της ελληνικής οικονομίας, τροφοδοτώντας τόσο την επενδυτική δραστηριότητα όσο και τα δημόσια έσοδα. Ταυτόχρονα, όμως, η αυξημένη κινητικότητα και τα σημαντικά φορολογικά κίνητρα έχουν οδηγήσει τις φορολογικές αρχές σε πιο εντατικούς ελέγχους, με στόχο να διασφαλιστεί ότι οι ευνοϊκές διατάξεις αξιοποιούνται νόμιμα και δεν μετατρέπονται σε εργαλεία φοροαποφυγής.

Για τριπλάσια ετήσια οικονομική επιβάρυνση των ιδιοκτητών ακινήτων κάνει λόγο η Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΠΟΜΙΔΑ), επισημαίνοντας ότι ουσιαστικά πρόκειται για έναν νέο ετήσιο «Αυτοδιοικητικό ΕΝΦΙΑ» που θα εφαρμόζεται παράλληλα με τον υπάρχοντα ΕΝΦΙΑ, με συνολικό συντελεστή που μπορεί να φτάσει έως και 1,05‰ ετησίως.

Τι προβλέπεται

Βάσει του νομοσχεδίου για τον «Κώδικα Τοπικής Αυτοδιοίκησης», το οποίο βρίσκεται σε δημόσια διαβούλευση, από την 1η Ιανουαρίου 2027 καταργείται το ΤΑΠ που σήμερα επιβάλλεται με συντελεστή από 0,25 έως 0,35‰ πάνω στο γινόμενο (επιφάνεια ακινήτου σε τετραγωνικά μέτρα Χ αντικειμενική τιμή ζώνης ανά τετραγωνικό Χ συντελεστή παλαιότητας), καθώς και ο Φόρος Ηλεκτροδοτούμενων Χώρων, ο οποίος κυμαίνεται από 0,02 έως 0,07 ευρώ ετησίως ανά τετραγωνικό μέτρο φωτιζόμενης επιφάνειας, και αντικαθίστανται από:

Το Τέλος Τοπικής Ανάπτυξης (ΤΤΑ), το οποίο θα αποτελεί έσοδο των Δήμων. Θα επιβάλλεται με συντελεστές από 0,3‰ έως 0,7‰, οι οποίοι θα καθορίζονται από κάθε Δήμο. Ο «δημοτικός ΕΝΦΙΑ» ενσωματώνει το ΤΑΠ και τον Φόρο Ηλεκτροδοτούμενων Χώρων, όμως τελικά θα είναι ακριβότερος από το συνολικό ποσό των δύο φόρων που αντικαθιστά, με την ΠΟΜΙΔΑ να επισημαίνει ότι θα είναι περίπου διπλάσιος σε σύγκριση με το ΤΑΠ.

Το Τέλος Περιφερειακής Ανάπτυξης (ΤΠΑ), τα έσοδα του οποίου θα χρησιμοποιούνται για τη χρηματοδότηση έργων των περιφερειών. Το νέο τέλος θα επιβάλλεται με συντελεστές από 0,15‰ έως 0,35‰, που θα καθορίζονται από κάθε Περιφέρεια.

Με τα δύο νέα τέλη, η επιβάρυνση των ιδιοκτητών ακινήτων τριπλασιάζεται σε σχέση με το ΤΑΠ, σημειώνει η ΠΟΜΙΔΑ, προσθέτοντας ότι ο νέος «Αυτοδιοικητικός ΕΝΦΙΑ» είναι υψηλότερος ακόμη και από το ΕΤΑΚ, το οποίο αντικαταστάθηκε από τον σημερινό ΕΝΦΙΑ και εφαρμοζόταν με συντελεστή 1‰. Σύμφωνα με την ΠΟΜΙΔΑ, η κατάργηση του Φόρου Ηλεκτροδοτούμενων Χώρων (ΦΗΧ) δεν εξισορροπεί τα νέα βάρη, επειδή εκείνος επιβάρυνε τους ενοικιαστές, ενώ το νέο τέλος βαρύνει αποκλειστικά τους ιδιοκτήτες.

Τα τέλη επιβάλλονται επί της συνολικής αξίας κάθε μορφής ακίνητης περιουσίας και ειδικότερα:

• Σε όλα τα ακίνητα που βρίσκονται εντός εγκεκριμένου σχεδίου πόλης ή μέσα στα όρια οικισμών που υφίστανται πριν από το 1923 ή σε οικισμούς κάτω των 2.000 κατοίκων.
• Σε κάθε είδους κτίσματα που βρίσκονται εκτός σχεδίου πόλης ή εκτός ορίων οικισμών προ του 1923 ή οικισμών κάτω των 2.000 κατοίκων.

Για τον προσδιορισμό της αξίας λαμβάνεται υπόψη από το δημοτικό συμβούλιο η αξία των κτισμάτων μαζί με την αξία διπλάσιας έκτασης από εκείνη που καλύπτουν τα κτίσματα.

• Στο δικαίωμα υψούν, δηλαδή στον «αέρα», εφόσον αυτό έχει συμπεριληφθεί σε συμβόλαιο μεταβίβασης ακινήτου.

Για τον υπολογισμό της αξίας των ακινήτων υπολογίζονται τα τετραγωνικά μέτρα, η τιμή ζώνης και ο συντελεστής παλαιότητας.

Εξαιρέσεις

Εξαιρούνται ακίνητα του Δημοσίου, ναοί, μονές, κοινωφελή ιδρύματα, αθλητικοί σύλλογοι, διπλωματικές αποστολές, καθώς και διατηρητέα ή δεσμευμένα ακίνητα που δεν αποφέρουν έσοδα. Απαλλάσσονται επίσης οι κοινόχρηστοι χώροι πολυκατοικιών, στάβλοι αγροτικών περιοχών και ακίνητα που υπόκεινται σε πολεοδομικές ή αρχαιολογικές δεσμεύσεις.

Νέες οικοδομές

Για τις νέες οικοδομές προβλέπεται απαλλαγή από το ΤΤΑ για τα πρώτα επτά έτη από την έκδοση της οικοδομικής άδειας, εκτός αν κατά τη διάρκεια αυτής της περιόδου τα διαμερίσματα ενοικιαστούν ή χρησιμοποιηθούν με οποιονδήποτε τρόπο.

Ακίνητα εκτός αντικειμενικού συστήματος

Στις περιοχές όπου δεν εφαρμόζεται ακόμη το αντικειμενικό σύστημα προσδιορισμού αξιών ακινήτων, ο υπολογισμός της αξίας τους για την επιβολή του τέλους θα πραγματοποιείται με βάση στοιχεία της Φορολογικής Διοίκησης.

Οι υπόχρεοι

Υπόχρεος καταβολής είναι κάθε ιδιοκτήτης, επικαρπωτής ή νομέας ακινήτου. Αν ο λογαριασμός ηλεκτρικού ρεύματος επιβαρύνει τον ενοικιαστή, τότε υπόχρεος πληρωμής θα είναι ο ενοικιαστής, όμως στη συνέχεια το ποσό των τελών θα αφαιρείται από το ενοίκιο.

Όποιος αποκτά για πρώτη φορά ιδιοκτησία, επικαρπία ή νομή ακινήτου, υποχρεούται να υποβάλει ηλεκτρονικά δήλωση ακινήτων στον δήμο όπου βρίσκεται το ακίνητο, μέσα σε έναν μήνα από την αναγνώριση του δικαιώματός του. Σε περίπτωση μεταβολής στοιχείων, η δήλωση υποβάλλεται εντός δύο μηνών.

Διακοπή ηλεκτροδότησης

Σε περίπτωση μη εξόφλησης τριών συνεχόμενων μηνιαίων λογαριασμών, ο πάροχος ηλεκτρικής ενέργειας υποχρεούται να προχωρά σε διακοπή της σύνδεσης και να μην την επαναφέρει μέχρι να καταβληθεί το οφειλόμενο ποσό.

Παλαιές οφειλές

Ληξιπρόθεσμες οφειλές που θα έχουν βεβαιωθεί έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026 από το Τέλος Ακίνητης Περιουσίας και τον Φόρο Ηλεκτροδοτούμενων Χώρων θα συνεχίσουν να διεκδικούνται από τους δήμους.

Με βάση τα τελευταία επίσημα στοιχεία, το 99% της ελληνικής επικράτειας διαθέτει πλέον αναρτημένα κτηματολογικά δεδομένα και έχει αποκτήσει Κωδικό Αριθμό Εθνικού Κτηματολογίου (ΚΑΕΚ). Η εξέλιξη αυτή βάζει σε τάξη το ιδιοκτησιακό καθεστώς, ενισχύει την ασφάλεια των περιουσιών και διευκολύνει αισθητά τις αγοραπωλησίες και τις μεταβιβάσεις ακινήτων, αντιμετωπίζοντας χρόνιες εκκρεμότητες.

Κομβικό σημείο της διαδικασίας αποτελεί η φάση της ανάρτησης, μέσα από την οποία οι ιδιοκτήτες μπορούν να δουν συγκεντρωμένα όλα τα στοιχεία που αφορούν τα ακίνητά τους. Παράλληλα, έχουν τη δυνατότητα να ελέγξουν την ορθότητα των καταχωρίσεων και να προχωρήσουν σε διορθώσεις όπου εντοπίζονται λάθη ή παραλείψεις.

Η διαδικασία πραγματοποιείται πλέον ψηφιακά, μέσω της πλατφόρμας του Ελληνικού Κτηματολογίου και της εφαρμογής maps.ktimatologio.gr. Οι πολίτες μπορούν εύκολα να εντοπίσουν την περιουσία τους και να εξετάσουν τα διαθέσιμα στοιχεία μέσα από ένα ενιαίο σύστημα χωρικής πληροφορίας που καλύπτει όλη τη χώρα.

Πάνω από τους στόχους – Τα επόμενα στάδια
Το ποσοστό του 99% ξεπερνά τον στόχο που είχε τεθεί μέσω του Ταμείου Ανάκαμψης και Ανθεκτικότητας. Η διοίκηση του Κτηματολογίου αποδίδει το αποτέλεσμα στην επιτάχυνση των διαδικασιών και στη βελτίωση της λειτουργίας του οργανισμού τα τελευταία χρόνια.

Παρότι το έργο έχει προχωρήσει σημαντικά, εξακολουθούν να υπάρχουν ορισμένες εκκρεμότητες μέχρι την πλήρη ολοκλήρωση της κτηματογράφησης. Το επόμενο διάστημα θα δοθεί έμφαση στην ολοκλήρωση ενεργών συμβάσεων, στη διευθέτηση υποθέσεων που παραμένουν ανοιχτές και στην ολοκλήρωση ειδικών κτηματολογικών διαδικασιών.

Την ίδια ώρα, η Ελλάδα περνά σταδιακά σε ένα πλήρως ψηφιακό Κτηματολόγιο, με βασικό στόχο τη μείωση της γραφειοκρατίας και την απλοποίηση υπηρεσιών που μέχρι πρόσφατα απαιτούσαν φυσική παρουσία και χρονοβόρες διαδικασίες.

Σύμφωνα με τον υφιστάμενο σχεδιασμό, η συνολική ολοκλήρωση της κτηματογράφησης στη χώρα τοποθετείται χρονικά έως τα τέλη του 2026, στο πλαίσιο του προγράμματος Ανταγωνιστικότητας και της ευρύτερης στρατηγικής ψηφιακού μετασχηματισμού του Δημοσίου.

Σύμφωνα δε με πληροφορίες, το νέο πρόγραμμα αναμένεται να συνδυαστεί με το «Ανακαινίζω». Ενώ, όπως αναφέρουν παράγοντες της αγοράς, το πρόγραμμα πρέπει να προσφέρει στους πολίτες ιδιαίτερα ελκυστικά κίνητρα, φορολογικά και άλλα για να αντιμετωπιστούν, αφ’ ενός οι τιμές των ενοικίων και των ακινήτων που καταγράφουν συνεχή άνοδο, και αφ’ ετέρου το γεγονός ότι ένα πολύ μεγάλο μέρος του οικιστικού αποθέματος παραμένει ανεκμετάλλευτο ακόμη και σε περιοχές με αυξημένη ζήτηση.

Από την πλευρά του, ο υπουργός Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών Κυριάκος Πιερρακάκης, έφερε, ως πρόεδρος του Eurogroup, το στεγαστικό ζήτημα προς συζήτηση ως βασικό θέμα στην άτυπη συνεδρίαση στη Λευκωσία. Ο κ. Πιερρακάκης έχει χαρακτηρίσει τη στέγαση ως ζήτημα κοινωνικής συνοχής, αλλά και ένα οικονομικό ζήτημα.

Με βάση τα στοιχεία του υπουργείου, περίπου 794.000 κατοικίες παραμένουν κλειστές και, όπως δηλώσει ο υπουργός, έχουν γίνει ενέργειες για να αυξηθεί η προσφορά αυτών των κλειστών κατοικιών. Όπως με την τριετή φοροαπαλλαγή, τα προγράμματα ανακαίνισης που έχουν δρομολογηθεί, τα προγράμματα «Σπίτι μου 1» και «Σπίτι μου 2» και το, για πρώτη φορά, ολοκληρωμένο πλαίσιο κοινωνικής αντιπαροχής και αξιοποίησης του δημόσιου χώρου, που ξεκινά να δουλεύει στην Παιανία, στην Πάτρα, στη Λάρισα και στις Σέρρες.

Σημειώνεται ότι, όπως ανακοινώθηκε, η 31η Μαΐου είναι η καταληκτική ημερομηνία υπαγωγής στο πρόγραμμα «Σπίτι μου 2» και μετά από τη συγκεκριμένη ημερομηνία δεν θα είναι δυνατή η έγκριση νέων αιτήσεων υπαγωγής στο πρόγραμμα, και θα διακοπεί η ηλεκτρονική χορήγηση βεβαίωσης επιλεξιμότητας. Ωστόσο, η καταληκτική ημερομηνία υπογραφής δανειακής σύμβασης μεταξύ των δικαιούχων και της τράπεζας, παραμένει η 31η Αυγούστου.

Σημειώνεται, επίσης, ότι στο άτυπο Eurogroup, τέθηκαν προς συζήτηση τα προγράμματα στέγασης τριών χωρών (Ισπανίας, Ιρλανδίας και Κροατίας), προκειμένου, όπως είπε ο κ. Πιερρακάκης, να μάθει ο ένας από τον άλλο τι λειτούργησε και τι όχι και να υπάρξει συντονισμός των πολιτικών σε ευρωπαϊκό επίπεδο.

Η Ισπανία έχει υιοθετήσει ένα ιδιαίτερα παρεμβατικό μοντέλο για να αντιμετωπίσει την αύξηση των ενοικίων και τη μείωση της διαθέσιμης κατοικίας, κυρίως στις τουριστικές περιοχές. Προχώρησε σε περιορισμούς στις βραχυχρόνιες μισθώσεις τύπου Airbnb, ενώ ανακοίνωσε και μεγάλο πρόγραμμα κατασκευής προσιτών κατοικιών με κρατική χρηματοδότηση. Παράλληλα, δόθηκαν κίνητρα για την αξιοποίηση κενών κατοικιών και εξετάστηκαν μέτρα ελέγχου των ενοικίων σε περιοχές που η κατάσταση βρέθηκε στο «κόκκινο». Με στόχο να προστατευτούν οι νέοι και τα χαμηλά εισοδήματα από την ακραία άνοδο του κόστους στέγασης.

Στην Ιρλανδία, η στεγαστική κρίση συνδέθηκε με χρόνια έλλειψη νέων κατοικιών μετά την οικονομική κρίση του 2008. Οι πολίτες βρέθηκαν αντιμέτωποι με εκρηκτική αύξηση ενοικίων και σοβαρή έλλειψη διαθέσιμων κατοικιών. Η κυβέρνηση έφερε το πολυετές σχέδιο «Housing for All», ένα πρόγραμμα δισεκατομμυρίων ευρώ, που προβλέπει την κατασκευή δεκάδων χιλιάδων νέων κατοικιών κάθε έτος, με έμφαση στην κοινωνική και οικονομικά προσιτή στέγη. Το σχέδιο περιλαμβάνει επιδοτήσεις για νέους αγοραστές, ενίσχυση της κοινωνικής κατοικίας, αξιοποίηση κενών ακινήτων και μέτρα για τη συγκράτηση του κόστους ενοικίασης.

Τέλος, η Κροατία, η οποία αντιμετώπισε σοβαρό πρόβλημα λόγω της τουριστικής έκρηξης και της μαζικής μετατροπής κατοικιών σε τουριστικά καταλύματα, επέλεξε να αυστηροποιήσει το πλαίσιο για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις. Ανακοίνωσε αυξημένη φορολογία στα ακίνητα που παραμένουν κενά ή διατίθενται αποκλειστικά για τουριστική χρήση, επιδιώκοντας να επιστρέψουν περισσότερα σπίτια στη μακροχρόνια αγορά ενοικίασης. Παράλληλα, προωθούνται αλλαγές στη φορολογία ακινήτων και διευκολύνσεις για την ανάπτυξη κοινωνικής και προσιτής κατοικίας, ώστε να συγκρατηθούν οι τιμές και να ενισχυθεί η πρόσβαση των νέων στην κατοικία.

Η ηλεκτρονική υποβολή των δηλώσεων για όλες τις μεταβιβάσεις ακινήτων θα συνοδεύεται από αυτόματη εκκαθάριση του φόρου, μέτρο που αναμένεται να διευκολύνει σημαντικά χιλιάδες φορολογούμενους, καθώς σήμερα οι συγκεκριμένες υποθέσεις απαιτούν συχνά χρονοβόρες διαδικασίες και αλλεπάλληλες επισκέψεις στις φορολογικές υπηρεσίες.

Με τη νέα ηλεκτρονική εφαρμογή, οι φορολογούμενοι θα μπορούν να ολοκληρώνουν ψηφιακά τις διαδικασίες ανεξάρτητα από το εάν το ακίνητο βρίσκεται εντός ή εκτός αντικειμενικών αξιών, επιταχύνοντας αγοραπωλησίες, γονικές παροχές, δωρεές και αποδοχές κληρονομιάς.

Σύμφωνα με τον σχεδιασμό της ΑΑΔΕ, εντός του 2027 θα ενεργοποιηθούν:

• Η ψηφιακή υποβολή δηλώσεων φόρων μεταβίβασης ακινήτου, κληρονομιάς, δωρεάς και γονικής παροχής για ακίνητα που βρίσκονται σε περιοχές όπου δεν εφαρμόζεται το σύστημα αντικειμενικού προσδιορισμού αξίας ακινήτων.
• Η αυτοματοποίηση της διαδικασίας έκδοσης και κοινοποίησης πράξεων προσδιορισμού φόρου στις φορολογίες μεταβίβασης κεφαλαίου για δηλώσεις που δεν εκκαθαρίζονται αυτόματα μέσω της εφαρμογής myPROPERTY.

Στόχος των παρεμβάσεων είναι η μείωση των καθυστερήσεων και η ταχύτερη ολοκλήρωση των συναλλαγών σε περισσότερες από 2.100 περιοχές σε όλη τη χώρα που παραμένουν εκτός αντικειμενικού συστήματος. Στις περιοχές αυτές, οι μεταβιβάσεις εξακολουθούν να δημιουργούν σημαντικές δυσκολίες στους φορολογούμενους, ενώ το υπουργείο Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών σχεδιάζει σταδιακά την ένταξή τους στο σύστημα αντικειμενικών αξιών.

Ιδιαίτερα σημαντικό θεωρείται το όφελος για κατοίκους νησιωτικών και απομακρυσμένων περιοχών, όπου μεγάλο ποσοστό ακινήτων βρίσκεται εκτός αντικειμενικού προσδιορισμού και οι διαδικασίες μεταβίβασης συχνά απαιτούν πολύμηνη αναμονή.

Η φορολογική διοίκηση επενδύει πλέον συστηματικά στην ψηφιοποίηση των υπηρεσιών που σχετίζονται με την ακίνητη περιουσία, επιδιώκοντας να περιορίσει τα λάθη, να επιταχύνει τους ελέγχους και να ενισχύσει τις ηλεκτρονικές διασταυρώσεις στοιχείων. Ήδη, η ηλεκτρονική υποβολή δηλώσεων μέσω της πλατφόρμας myPROPERTY έχει μειώσει σημαντικά τον χρόνο ολοκλήρωσης των υποθέσεων.

Τα δύο νέα τέλη στα ακίνητα από το 2027

Το βασικότερο στοιχείο του σχεδίου είναι ότι προβλέπονται δύο ξεχωριστές επιβαρύνσεις: το νέο Τέλος Τοπικής Ανάπτυξης (ΤΤΑ) και το νέο Τέλος Περιφερειακής Ανάπτυξης (ΤΠΑ). Σύμφωνα με όσα προβλέπονται μέχρι στιγμής, και τα δύο τέλη θα υπολογίζονται βάσει των τετραγωνικών μέτρων, της τιμής ζώνης και της παλαιότητας του ακινήτου, ενώ θα ενσωματώνονται στους λογαριασμούς ρεύματος.

Το πρώτο τέλος, δηλαδή το Τέλος Τοπικής Ανάπτυξης, έρχεται να αντικαταστήσει το υφιστάμενο ΤΑΠ και τον φόρο ηλεκτροδοτούμενων χώρων. Ωστόσο, οι νέοι συντελεστές εμφανίζονται αυξημένοι, καθώς προβλέπεται να κυμαίνονται από 0,3 έως 0,7 τοις χιλίοις, έναντι 0,25 έως 0,35 τοις χιλίοις που ισχύει σήμερα. Με βάση παραδείγματα που παρουσιάστηκαν, για ένα διαμέρισμα 100 τετραγωνικών μέτρων στην Κυψέλη με τιμή ζώνης 1.500 ευρώ ανά τετραγωνικό, η ετήσια επιβάρυνση από το συγκεκριμένο τέλος εκτιμάται ότι θα κυμαίνεται από 45 έως 105 ευρώ ετησίως, ανάλογα με τον συντελεστή που θα εφαρμοστεί.

Για πρώτη φορά και το Τέλος Περιφερειακής Ανάπτυξης

Παράλληλα, εισάγεται για πρώτη φορά και το Τέλος Περιφερειακής Ανάπτυξης, το οποίο χαρακτηρίζεται ως νέα πηγή εσόδων για τις Περιφέρειες, με στόχο τη χρηματοδότηση έργων, υποδομών, αναπλάσεων και παρεμβάσεων σε τοπικό επίπεδο, ιδιαίτερα σε νησιωτικές και επιβαρυμένες περιοχές. Για το νέο αυτό τέλος, οι συντελεστές προβλέπεται να διαμορφώνονται από 0,15 έως 0,35 τοις χιλίοις. Στο ίδιο παράδειγμα διαμερίσματος στην Κυψέλη, η πρόσθετη ετήσια επιβάρυνση υπολογίζεται μεταξύ 22 και 52 ευρώ.

Συνολικά, ιδιοκτήτες που θα ενταχθούν στις υψηλότερες κλίμακες ενδέχεται να δουν τις επιβαρύνσεις να φτάνουν ακόμη και τα 150 ευρώ ετησίως, ποσό που αντιστοιχεί σε έως και τριπλάσια χρέωση σε σχέση με όσα καταβάλλονται σήμερα μέσω ΤΑΠ. Ιδιαίτερος προβληματισμός εκφράζεται και για το ποιος θα καταβάλλει πρακτικά τα τέλη, καθώς αυτά θα εμφανίζονται στους λογαριασμούς ηλεκτρικού ρεύματος, οι οποίοι συχνά εκδίδονται στο όνομα του ενοικιαστή.

Παρότι η επιβάρυνση αφορά τον ιδιοκτήτη του ακινήτου, εκτιμάται ότι θα προκύψουν διαφωνίες και πρακτικά προβλήματα στις μισθώσεις, ειδικά στις περιπτώσεις πάγιων τραπεζικών εντολών και ηλεκτρονικών πληρωμών. Το σχέδιο προβλέπει επίσης ότι τα τέλη θα επιβάλλονται σε ευρύ φάσμα ακινήτων, όπως κτίσματα εντός και εκτός σχεδίου, οικόπεδα σε οικισμούς, ακόμη και ο αέρας (δικαίωμα υψούν).

Την ίδια ώρα, εκπρόσωποι ιδιοκτητών ακινήτων, μεταξύ αυτών και η ΠΟΜΙΔΑ, αναμένεται να ζητήσουν μειώσεις στους συντελεστές κατά τη διάρκεια της δημόσιας διαβούλευσης, υποστηρίζοντας ότι η φορολογική και οικονομική επιβάρυνση στην ακίνητη περιουσία είναι ήδη ιδιαίτερα αυξημένη. Σημειώνεται πάντως ότι το σχέδιο δεν έχει ακόμη νομοθετηθεί και ενδέχεται να υπάρξουν αλλαγές πριν την κατάθεσή του στη Βουλή και την οριστική ψήφισή του.

Η πίεση στην αγορά στέγης παραμένει ιδιαίτερα ισχυρή, καθώς η διαθεσιμότητα ακινήτων προς μίσθωση παραμένει περιορισμένη σε σχέση με τη ζήτηση, γεγονός που διατηρεί τις τιμές των ενοικίων σε σταθερή ανοδική τροχιά. Σύμφωνα με τα στοιχεία που παρουσιάστηκαν, οι αυξήσεις στα μισθώματα κινούνται πλέον πάνω από το 7%, ενώ η εικόνα επιβαρύνεται ακόμη περισσότερο από τη συνεχιζόμενη άνοδο στο κόστος κατασκευής και των οικοδομικών υλικών.

Μέσα σε αυτό το περιβάλλον, το πρόγραμμα «Ανακαινίζω» επιχειρεί να αυξήσει το διαθέσιμο απόθεμα κατοικιών, παρέχοντας οικονομικά κίνητρα σε ιδιοκτήτες προκειμένου να ανακαινίσουν κλειστά ακίνητα και να τα επαναφέρουν στην αγορά. Ο συνολικός προϋπολογισμός της δράσης φτάνει τα 500 εκατ. ευρώ, με στόχο να επιστρέψουν στην αγορά χιλιάδες κατοικίες που παραμένουν σήμερα ανενεργές.

Την ίδια ώρα, επισημάνθηκε ότι η γεωπολιτική ένταση στη Μέση Ανατολή έχει ήδη επηρεάσει σημαντικά το κόστος των κατασκευαστικών υλικών, προκαλώντας νέο κύμα ανατιμήσεων στον κλάδο. Οι αυξήσεις αυτές είναι ιδιαίτερα εμφανείς από το 2021 μέχρι σήμερα, με τις τιμές των οικοδομικών υλικών να έχουν ενισχυθεί συνολικά κατά περίπου 33%, ενώ τους τελευταίους μήνες καταγράφεται νέα επιβάρυνση που ξεπερνά το 25%.

Έως 95% η επιδότηση για ανακαινίσεις

Σύμφωνα με τα στοιχεία που παρουσιάστηκαν, το ποσοστό επιδότησης για τους δικαιούχους του προγράμματος θα διαμορφώνεται αρχικά μεταξύ 70% και 80% των δαπανών ανακαίνισης, με δυνατότητα επιπλέον ενίσχυσης ανάλογα με κοινωνικά ή γεωγραφικά κριτήρια. Για κατοικίες σε ορεινές και νησιωτικές περιοχές, η επιδότηση μπορεί να κινηθεί μεταξύ 75% και 85%, ενώ για νέους έως 25 ετών — με πιθανή επέκταση του ορίου έως τα 35 — η ενίσχυση θα μπορεί να φτάσει από 80% έως και 90%.

Για ειδικές κοινωνικές ομάδες, όπως τρίτεκνοι, πολύτεκνοι και άτομα με αναπηρία, η χρηματοδότηση μπορεί να αγγίξει ακόμη και το 95%, που αποτελεί και το ανώτατο επιτρεπόμενο ποσοστό επιδότησης. Η ενίσχυση αντιστοιχεί σε έως 300 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, ενώ τα εισοδηματικά κριτήρια προβλέπουν όριο 25.000 ευρώ για άγαμους και 35.000 ευρώ για ζευγάρια, προσαυξανόμενο κατά 5.000 ευρώ για κάθε παιδί.

Στόχος η ενίσχυση της προσφοράς κατοικιών

Όπως τονίστηκε, το πρόγραμμα διαφοροποιείται από άλλες στεγαστικές παρεμβάσεις, καθώς δεν στοχεύει στην ενίσχυση της ζήτησης για αγορά κατοικίας, αλλά στην αύξηση της προσφοράς ενοικιαζόμενων ακινήτων μέσω της αξιοποίησης κλειστών κατοικιών.

Τα ακίνητα που θα ενταχθούν στη δράση θα πρέπει να έχουν επιφάνεια έως 120 τετραγωνικά μέτρα και να έχουν ανεγερθεί με οικοδομική άδεια έως το 1990.

Παράλληλα, θα προβλέπονται ειδικές ρήτρες ώστε τα ανακαινισμένα ακίνητα να διατίθενται στην αγορά με ελεγχόμενα μισθώματα, περιορίζοντας φαινόμενα υπερβολικών αυξήσεων στα ενοίκια.

Οι αιτήσεις αναμένεται να ξεκινήσουν μέσα στις επόμενες εβδομάδες, ενώ η έκδοση της σχετικής βεβαίωσης επιλεξιμότητας προγραμματίζεται έως το τέλος του μήνα, σηματοδοτώντας την έναρξη ενός από τα μεγαλύτερα στεγαστικά προγράμματα παρέμβασης των τελευταίων ετών.

Στην Έκθεση Χρηματοπιστωτικής Σταθερότητας για το 2025, η Τράπεζα της Ελλάδος μέσω του δείκτη ικανότητας στεγαστικής χρηματοδότησης (ΔΙΣΧ) επιχειρεί να αποτυπώσει κατά πόσο ένα τυπικό τετραμελές νοικοκυριό μπορεί να αποκτήσει πρώτη κατοικία μέσω τραπεζικού δανεισμού. Η εικόνα που προκύπτει δείχνει σαφή επιδείνωση της προσιτότητας, καθώς οι τιμές κατοικιών στην Αθήνα αυξήθηκαν σωρευτικά κατά 84,2% την περίοδο 2018 – 2024, έναντι αύξησης 35,7% στο διαθέσιμο εισόδημα των νοικοκυριών. Ανάλογη εικόνα επικρατεί ευρύτερα στη χώρα, όπου η αύξηση των τιμών κατοικιών διαμορφώθηκε στο 67,7%.

Η πίεση είναι σαφώς εντονότερη στην Αττική λόγω της υπερσυγκέντρωσης πληθυσμού, του περιορισμένου διαθέσιμου αποθέματος και της αυξημένης ζήτησης από τουριστικές και επενδυτικές χρήσεις, που αφαιρούν κατοικίες από την αγορά πρώτης κατοικίας. Για μια τυπική κατοικία 100 τ.μ. στην ευρύτερη περιοχή της πρωτεύουσας, ο δείκτης κινείται μεταξύ 0,7 και 1,4, (οι υψηλότερες τιμές υποδηλώνουν μεγαλύτερη δυνατότητα χρηματοδότησης και άρα υψηλότερη στεγαστική προσιτότητα) δηλαδή πολύ κοντά στο όριο που διαχωρίζει τη βιώσιμη από την οριακή δυνατότητα χρηματοδότησης.

Τα νότια προάστια εμφανίζονται ως η λιγότερο προσιτή αγορά κατοικίας για τα μεσαία νοικοκυριά, ενώ χαμηλότερα του ορίου βιώσιμης χρηματοδότησης κινείται και ο δείκτης στα βόρεια προάστια. Αντίθετα, καλύτερη εικόνα εμφανίζουν τα δυτικά προάστια, ενώ οριακά υψηλότερα της μονάδας διαμορφώνεται ο δείκτης στον Πειραιά και στην υπόλοιπη Αττική.

Σημαντικές διαφοροποιήσεις καταγράφονται ακόμη και εντός του Δήμου Αθηναίων. Στα ακριβότερα τμήματα του 1ου Δημοτικού Διαμερίσματος (καλύπτει το ιστορικό και εμπορικό κέντρο της πόλης), τα νοικοκυριά μεσαίων εισοδημάτων μπορούν να υποστηρίξουν στεγαστικό δάνειο μόνο για κατοικίες χαμηλότερων αξιών, ενώ στις παραδοσιακές οικιστικές περιοχές του κέντρου, όπως Κυψέλη, Παγκράτι και Αμπελόκηποι, ο δείκτης εμφανίζεται υψηλότερος της μονάδας.

Η μελέτη προσθέτει και μία κρίσιμη ποιοτική παράμετρο, καθώς η θεωρητική δυνατότητα αγοράς κατοικίας δεν ταυτίζεται απαραίτητα με πραγματική πρόσβαση σε σύγχρονη και λειτουργική στέγη. Το μέσο ακίνητο στο κέντρο της Αθήνας έχει κατασκευαστεί στα μέσα της δεκαετίας του 1970, ενώ στα προάστια και στην υπόλοιπη Αττική το αντίστοιχο απόθεμα χρονολογείται κατά μέσο όρο στις αρχές της δεκαετίας του 1990. Σε αρκετές περιοχές του κέντρου, όπου ο δείκτης προσιτότητας εμφανίζεται υψηλότερος, τα διαθέσιμα ακίνητα είναι σημαντικά παλαιότερα και ενδέχεται να απαιτούν πρόσθετα κεφάλαια για ανακαίνιση και ενεργειακή αναβάθμιση, αυξάνοντας ουσιαστικά το πραγματικό κόστος απόκτησης κατοικίας.

Παράλληλα, ο δείκτης δεν αποτυπώνει τη δυσκολία πρόσβασης για τα χαμηλότερα εισοδήματα, ενώ βασίζεται και στην παραδοχή ότι τα νοικοκυριά διαθέτουν ήδη τα απαιτούμενα ίδια κεφάλαια για την αγορά κατοικίας. Επιπλέον, δεν εξετάζεται κατά πόσο υπάρχουν επαρκείς διαθέσιμες κατοικίες με τα χαρακτηριστικά του «τυπικού ακινήτου» στην αγορά. Πίσω από αυτές τις παραδοχές αναδεικνύεται ουσιαστικά ότι το πραγματικό στεγαστικό πρόβλημα ενδέχεται να είναι μεγαλύτερο από αυτό που αποτυπώνουν οι δείκτες χρηματοδότησης.

Στο πλαίσιο αυτό, ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζει η αναφορά στα προγράμματα «Σπίτι μου Ι και ΙΙ», τα οποία χαρακτηρίζονται μεν κοινωνικά αναγκαία, επισημαίνεται όμως ταυτόχρονα ότι ενισχύουν περαιτέρω τη ζήτηση σε μια αγορά όπου η προσφορά παραμένει περιορισμένη. Αντίστοιχη είναι η ανάγνωση και για τα προγράμματα ανακαίνισης κατοικιών, τα οποία ναι μεν εκσυγχρονίζουν το παλαιό απόθεμα, ταυτόχρονα όμως αυξάνουν αξίες και μισθώματα.

Οι πιέσεις στην αγορά κατοικίας συνδέονται παράλληλα με την αυξημένη επενδυτική και εξωτερική ζήτηση που καταγράφηκε μετά το 2018, περίοδο κατά την οποία επιταχύνθηκαν τόσο οι αγορές ακινήτων από ξένους επενδυτές όσο και η ανάπτυξη των βραχυχρόνιων μισθώσεων. Η εικόνα αυτή παραπέμπει ευθέως στην επίδραση που είχαν η Golden Visa, οι βραχυχρόνιες μισθώσεις και η εισροή ξένων επενδυτικών κεφαλαίων στις περιοχές υψηλής ζήτησης της Αττικής, κυρίως στο κέντρο της Αθήνας και στα νότια προάστια.

Θετικά αξιολογούνται από τον επόπτη οι περιορισμοί στο πρόγραμμα Golden Visa, καθώς και τα κίνητρα για αξιοποίηση κενών διατηρητέων ακινήτων και αλλαγές χρήσης εγκαταλελειμμένων επαγγελματικών χώρων, με στόχο την ενίσχυση της προσφοράς κατοικιών και την ανανέωση του αστικού ιστού.

Αναφορά γίνεται και στις βραχυχρόνιες μισθώσεις, με την εκτίμηση ότι οι περιορισμοί σε κεντρικά διαμερίσματα της Αθήνας πιθανώς απελευθέρωσαν ακίνητα προς τη μακροχρόνια μίσθωση, αν και μέρος της επενδυτικής πίεσης ενδέχεται να μεταφέρθηκε σε άλλες περιοχές της Αττικής. Ιδιαίτερη έμφαση δίνεται επίσης στη μείωση της γραφειοκρατίας σε μεταβιβάσεις, αδειοδοτήσεις και δικαστικές διαδικασίες, καθώς και στη δημιουργία σταθερού φορολογικού και νομικού πλαισίου, ώστε να επανενταχθούν ανενεργά ακίνητα στην αγορά και να επιταχυνθούν νέες επενδύσεις σε κατοικίες.

Η Τράπεζα της Ελλάδος εστιάζει και στην αξιοποίηση ακινήτων του Δημοσίου για ανάπτυξη προσιτής κατοικίας μέσω συνεργασιών με τον ιδιωτικό τομέα, αλλά και σε παρεμβάσεις ευρύτερου χωροταξικού σχεδιασμού, όπως η αναβάθμιση υποδομών, η επέκταση των μέσων σταθερής τροχιάς και η δημιουργία νέων ζωνών κατοικίας με χαμηλότερο κόστος πρόσβασης.

Η συνολική εικόνα είναι ότι το στεγαστικό παύει σταδιακά να αποτελεί πρόβλημα μόνο των χαμηλότερων εισοδημάτων και εξελίσσεται σε δομική κρίση πρόσβασης της μεσαίας τάξης στην κατοικία, ακόμη και σε περιβάλλον ελαφρώς χαμηλότερων επιτοκίων και επιστροφής των τραπεζών στη στεγαστική πίστη.