Οι έλεγχοι επικεντρώνονται στην ορθή εφαρμογή της νομοθεσίας και βάζουν στο μικροσκόπιο συμβολαιογράφους, υποθηκοφύλακες και προϊσταμένους κτηματολογικών γραφείων, με την ΑΑΔΕ να αναζητά περιπτώσεις στις οποίες τα πιστοποιητικά ΕΝΦΙΑ ήταν ανακριβή ή δεν επισυνάφθηκαν όπως προβλέπει ο νόμος.

Το μέγεθος της ελεγκτικής «δεξαμενής» είναι μεγάλο. Σύμφωνα με τα στοιχεία της ΑΑΔΕ, μέσω της πλατφόρμας myPROPERTY υποβλήθηκαν το 2025 συνολικά 223.282 δηλώσεις φόρου μεταβίβασης ακινήτων.

Την ίδια στιγμή, από την αρχή του τρέχοντος έτους έχουν ήδη υποβληθεί περισσότερες από 123.000 δηλώσεις για αγοραπωλησίες ακινήτων, με τον φόρο που έχει βεβαιωθεί να ανέρχεται σε περίπου 335 εκατ. ευρώ.

Έλεγχοι εξ αποστάσεως με risk analysis

Οι έλεγχοι για τις μεταβιβάσεις του 2025 θα πραγματοποιηθούν εξ αποστάσεως, χωρίς να απαιτείται κατ' αρχήν φυσική παρουσία των εμπλεκομένων στις φορολογικές υπηρεσίες.

Την ευθύνη αναλαμβάνουν τα Τμήματα ή Γραφεία Συμμόρφωσης και Σχέσεων με τους Φορολογουμένους των ΔΟΥ, καθώς και τα Τμήματα Φορολογίας Κατοχής Ακινήτων των Κέντρων Φορολογίας Κεφαλαίου (ΚΕΦΟΚ).

Στόχος είναι να διαπιστωθεί εάν τηρήθηκαν οι προβλεπόμενες υποχρεώσεις από τους συμβολαιογράφους και τους υποθηκοφύλακες ή τους προϊσταμένους των κτηματολογικών γραφείων στις μεταβιβάσεις που πραγματοποιήθηκαν μέσα στο 2025.

Η επιλογή των υποθέσεων δεν γίνεται τυχαία. Η ΑΑΔΕ χρησιμοποιεί κριτήρια ανάλυσης κινδύνου (risk analysis), αξιοποιώντας ηλεκτρονικά δεδομένα αλλά και στοιχεία από εσωτερικές και εξωτερικές πηγές πληροφόρησης.

Με αυτόν τον τρόπο ο ελεγκτικός μηχανισμός μπορεί να επικεντρώνεται στις συναλλαγές που εμφανίζουν μεγαλύτερο φορολογικό ενδιαφέρον ή ενδείξεις ασυμφωνιών.

Το πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ στο επίκεντρο

Κεντρικό ρόλο στις διασταυρώσεις έχει το πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ, το οποίο αποτελεί απαραίτητο δικαιολογητικό για τις μεταβιβάσεις και σειρά άλλων πράξεων που αφορούν ακίνητα.

Με το πιστοποιητικό αποδεικνύεται, μεταξύ άλλων, ότι το συγκεκριμένο ακίνητο έχει συμπεριληφθεί στις δηλώσεις ΕΝΦΙΑ των προηγούμενων ετών.

Η νομοθεσία απαγορεύει τη σύνταξη πράξεων με τις οποίες συστήνονται, μεταβάλλονται, αλλοιώνονται ή μεταβιβάζονται δικαιώματα επί ακινήτων, καθώς και πράξεων που παρέχουν δικαίωμα προσημείωσης ή υποθήκης, εάν δεν μνημονεύεται και δεν επισυνάπτεται από τον συμβολαιογράφο το απαιτούμενο πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ.

Στις μεταβιβάσεις ακινήτων ή στη σύσταση εμπράγματου δικαιώματος από επαχθή αιτία, το πιστοποιητικό βεβαιώνει ότι το ακίνητο περιλαμβανόταν στη δήλωση ΕΝΦΙΑ για τα πέντε έτη που προηγούνται της μεταβίβασης.

Εάν το πιστοποιητικό εκδίδεται μετά την πράξη προσδιορισμού του ΕΝΦΙΑ του τρέχοντος έτους, η περίοδος επεκτείνεται στα έξι έτη, συμπεριλαμβανομένου του έτους της μεταβίβασης.

Πότε ελέγχονται και οι οφειλές ΕΝΦΙΑ

Στις υπόλοιπες δικαιοπραξίες οι προϋποθέσεις είναι αυστηρότερες.

Το πιστοποιητικό δεν βεβαιώνει μόνο ότι το ακίνητο έχει δηλωθεί στον ΕΝΦΙΑ, αλλά και ότι ο φορολογούμενος έχει εξοφλήσει ή έχει νόμιμα απαλλαγεί από τις ληξιπρόθεσμες υποχρεώσεις ΕΝΦΙΑ που αντιστοιχούν στο συγκεκριμένο ακίνητο.

Παράλληλα εξετάζεται εάν έχουν εξοφληθεί, ρυθμιστεί ή νόμιμα απαλλαγεί οι σχετικές υποχρεώσεις για τα υπόλοιπα ακίνητα του φορολογουμένου για την περίοδο που προβλέπει η νομοθεσία.

Ιδιαίτερη διαδικασία ισχύει στις αποδοχές κληρονομιάς. Κατά τη σύνταξη της σχετικής συμβολαιογραφικής πράξης πρέπει επίσης να μνημονεύεται και να επισυνάπτεται πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ.

Για τα έτη κατά τα οποία υπόχρεος ήταν ο κληρονομούμενος, το πιστοποιητικό χορηγείται εφόσον έχει καταβληθεί ο φόρος που αντιστοιχεί στο ποσοστό και στο δικαίωμα επί του ακινήτου που κληρονομείται ή υπάρχει νόμιμη απαλλαγή.

Ποιες αποκλίσεις «συγχωρούνται»

Η νομοθεσία προβλέπει πάντως συγκεκριμένα περιθώρια για μικρές αποκλίσεις στα στοιχεία του ακινήτου, ώστε ένα περιορισμένο λάθος να μη δημιουργεί αυτομάτως πρόβλημα στην εγκυρότητα του πιστοποιητικού.

Θεωρείται έγκυρο πιστοποιητικό στο οποίο η επιφάνεια του κτίσματος εμφανίζει απόκλιση έως 5 τετραγωνικά μέτρα, ενώ για γήπεδα ή οικόπεδα γίνεται αποδεκτή απόκλιση έως 2% της επιφάνειας.

Αποδεκτές μπορούν επίσης να είναι παραλείψεις ή λανθασμένες αναγραφές στοιχείων, εφόσον δεν επηρεάζουν τη φορολογική ταυτότητα του ακινήτου και δεν οδηγούν στην επιβολή χαμηλότερου φόρου.

Πρόστιμα έως 1.000 ευρώ ανά συμβόλαιο

Για τις περιπτώσεις στις οποίες οι διασταυρώσεις αποκαλύψουν παραβάσεις, η νομοθεσία προβλέπει πρόστιμα για τους υπόχρεους.

Συμβολαιογράφοι και προϊστάμενοι κτηματολογικών γραφείων που παραβαίνουν τις σχετικές υποχρεώσεις αντιμετωπίζουν πρόστιμο ανά συμβολαιογραφική πράξη, ανεξάρτητα από τον αριθμό των συμβαλλομένων, των ακινήτων ή των εμπράγματων δικαιωμάτων που περιλαμβάνονται σε αυτή.

Εφόσον έχει επισυναφθεί ανακριβές πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ, το πρόστιμο ανέρχεται στο 2% της διαφοράς της αξίας των ακινήτων ή των δικαιωμάτων που αφορά το ανακριβές πιστοποιητικό, με κατώτατο ποσό τα 100 ευρώ και ανώτατο τα 1.000 ευρώ.

Εάν από τη χρήση του ανακριβούς πιστοποιητικού δεν προκύπτει απώλεια φορολογικών εσόδων, δεν επιβάλλεται πρόστιμο.

Στην περίπτωση που δεν έχει επισυναφθεί καθόλου το απαιτούμενο πιστοποιητικό, το πρόστιμο διαμορφώνεται σε 1‰ επί της αξίας των ακινήτων ή των δικαιωμάτων ανά συμβολαιογραφική πράξη, και πάλι με ελάχιστο ποσό τα 100 ευρώ και ανώτατο τα 1.000 ευρώ.

Η νέα ελεγκτική κίνηση δείχνει ότι η ΑΑΔΕ στρέφει πλέον ακόμη μεγαλύτερο μέρος των ελέγχων στις ηλεκτρονικές διασταυρώσεις της ακίνητης περιουσίας, αξιοποιώντας τα δεδομένα από ΕΝΦΙΑ, myPROPERTY και τις υπόλοιπες διαθέσιμες βάσεις πληροφοριών.

Για όσους συμμετείχαν σε μεταβιβάσεις ακινήτων το 2025, το κρίσιμο σημείο είναι πλέον η συμφωνία των στοιχείων: ό,τι δηλώθηκε στο συμβόλαιο θα πρέπει να «κουμπώνει» με την εικόνα του ακινήτου που διαθέτει ηλεκτρονικά η φορολογική διοίκηση.

Τα μέχρι στιγμής στοιχεία δείχνουν ότι η ανταπόκριση είναι ιδιαίτερα υψηλή. Μέχρι ένα μήνα πριν τη λήξη του προγράμματος «Σπίτι μου ΙΙ» έχουν ήδη εγκριθεί περισσότερα από 15.000 στεγαστικά δάνεια, συνολικής αξίας άνω των 1,8 δισ. ευρώ. Η απορρόφηση του διαθέσιμου προϋπολογισμού έχει φθάσει στο 95%, γεγονός που καταδεικνύει ότι το πρόγραμμα κινείται προς την εξάντληση των διαθέσιμων πόρων του, πολύ πριν την εκπνοή της προθεσμίας.

Την ίδια στιγμή, ιδιαίτερα έντονη είναι και η κινητικότητα στο νέο πρόγραμμα «Ανακαίνιση Κατοικίας», το οποίο στοχεύει στην αξιοποίηση ανενεργού στεγαστικού αποθέματος και στην ενίσχυση της προσφοράς κατοικιών.

Μέχρι τα τέλη Ιουλίου, οι αιτήσεις για ένταξη ακινήτων στο πρόγραμμα είχαν ξεπεράσει τις 150.000 ενώ, σύμφωνα με τις ίδιες εκτιμήσεις, ο αριθμός των ακινήτων που έχουν ως τώρα κριθεί επιλέξιμα υπερβαίνει τις 77.000. Το ενδιαφέρον είναι υψηλό, καθώς πρόκειται για το πρώτο -και μοναδικό ως τώρα- «πιλοτικό» πρόγραμμα πανευρωπαϊκά, το οποίο δεν επιδοτεί μόνο ενεργειακές παρεμβάσεις όπως πολλά προηγούμενα, αλλά κυρίως ευρύτερες εργασίες ανακαίνισης, όπως πατώματα, κουζίνες, μπάνια και βαψίματα.

Προτεραιότητα στα «κλειστά» ακίνητα

Ιδιαίτερη βαρύτητα αποκτά το σκέλος των «κλειστών» κατοικιών. Ενώ για τα «ανοικτά» σπίτια που ήδη κατοικούνται οι αιτήσεις επιδότησης ανακαίνισης ολοκληρώθηκαν στις 31 Ιουλίου, παράταση δόθηκε για τον Αύγουστο μόνο σε κατοικίες που ήταν επί χρόνια κλειστές.

Το μέτρο επιχειρεί να δώσει προβάδισμα στα ακίνητα που παραμένουν ανενεργά και αναξιοποίητα, ώστε να ενταχθούν ξανά στην αγορά, είτε προς ιδιοκατοίκηση είτε για μακροχρόνια μίσθωση.

Για τα «κλειστά» ακίνητα, πάντως, το πλαίσιο είναι αυστηρότερο: προβλέπει πενταετή δέσμευση διάθεσης αποκλειστικά για μακροχρόνια ενοικίαση, «κλειδωμένο» ενοίκιο για τρία χρόνια και απαγόρευση χρήσης σε βραχυχρόνια μίσθωση.

Οι περιορισμοί αυτοί στοχεύουν στην αύξηση της προσφοράς ακινήτων προς ενοικίαση . Εξηγούν όμως και το γεγονός ότι, παρά το δέλεαρ της επιδότησης μέσω ΕΣΠΑ που φτάνει στα 36.000 ευρώ ανά ακίνητο ή έως και 95% για δαπάνες ανακαίνισης -ενώ συνδυάζεται και με φορολογικά κίνητρα και απαλλαγές που ισχύουν για σπίτια που έμεναν κλειστά και θα διατεθούν για πρώτη φορά ξανά σε μακροχρόνια μίσθωση- μόλις ένα στα 10 από τα ακίνητα που κρίθηκαν επιλέξιμα, αφορούσε «κλειστό» σπίτι.

Με τη διεύρυνση των κριτηρίων για να μπορούν να ενταχθούν περισσότερα ακίνητα πάντως, το ελάχιστο ποσοστό κυριότητας ή επικαρπίας για τα “κλειστά” ακίνητα μειώθηκε από 50% σε 20%, ενώ έχουν αυξηθεί και τα όρια κατανάλωσης ηλεκτρικού ρεύματος που είχαν αρχικά τεθεί , προκειμένου να αξιολογηθούν ως πραγματικά ανενεργές κατοικίες. Πλέον η Βεβαίωση Επιλεξιμότητας θα εκδίδεται μέσω της πλατφόρμας anakainisi.gov.gr, αποκλειστικά για «κλειστά» ακίνητα, με προθεσμία έως τις 31 Αυγούστου 2026 .

«Σπίτι μου ΙΙ»: Στο ανώτατο όριο η χρηματοδότηση

Ως προς το πρόγραμμα «Σπίτι μου ΙΙ», η προθεσμία για τους ήδη εγκεκριμένους δικαιούχους λήγει επίσης στις 31 Αυγούστου, προκειμένου να υπογραφούν οι δανειακές συμβάσεις. Εφόσον ολοκληρωθούν και οι τελικές υπογραφές αυτές, η μέχρι τώρα πορεία έγκρισης και εκταμίευσης δείχνει πως η χρηματοδότηση των δικαιούχων νοικοκυριών θα αγγίξει ή και θα ξεπεράσει το 98% του διαθέσιμου προϋπολογισμού.

Και τα δύο προγράμματα αποτυπώνουν την πρόθεση της κυβέρνησης να απαντήσει στη στεγαστική κρίση, όχι μόνο με επιδότηση της ζήτησης, αλλά και με ενεργοποίηση του ανεκμετάλλευτου αποθέματος κατοικιών. Αξίζει να σημειωθεί ότι το συγκεκριμένο μέτρο εντάχθηκε εκ των υστέρων στο Ταμείο Ανάκαμψης, κατόπιν αναθεώρησης του αρχικού προγράμματος, μετά το 2023 που ενέσκηψε το πρόβλημα της στεγαστικής κρίσης σε Ελλάδα και Ευρώπη.

Σύμφωνα με τα στοιχεία λίγο πριν τη λήξη του ΤΑΑ, το οποίο εκπνέει επίσης στις 31 Αυγούστου, σχεδόν το 99% των δανείων που χορηγήθηκαν από το πρόγραμμα “Σπίτι μου ΙΙ” , διατέθηκε σε νοικοκυριά που, βάσει του τελευταίου εκκαθαριστικού, είχαν δηλώσει εισοδήματα μέχρι και 44.000 ευρώ. Ένας στους τρεις δικαιούχους εμφανίζει εισοδήματα άνω των 24.000 ευρώ , ενώ μόλις ένας στους δέκα δήλωνε εισόδημα μικρότερο από 12.000 ευρώ.

Στο οικονομικό επιτελείο εκτιμούν ότι το στοιχείο αυτό αντανακλά την απήχηση που είχε το μέτρο σε νοικοκυριά με μεσαία εισοδήματα κυρίως, της τάξεως των 2.000 έως 3.650 ευρώ μηνιαίως.

Το εθνικό αυτό σχέδιο συνιστά τον κεντρικό οδικό χάρτη της Ελλάδας για τη μετάβαση από αποσπασματικές παρεμβάσεις σε ένα διαρκές, οργανωμένο και βιώσιμο σύστημα σχεδιασμού. Περιλαμβάνει αναλυτική παρουσίαση 50 συγκεκριμένων μέτρων, συνολικού προϋπολογισμού που υπερβαίνει τα 6,5 δισεκατομμύρια ευρώ. Από τα μέτρα αυτά, τα 36 συμπεριλαμβάνονται ήδη στην ενιαία ψηφιακή πύλη στεγαστικής πολιτικής, ενώ τα 14 αποτελούν νέες προτεινόμενες παρεμβάσεις.

Οι τρεις πυλώνες και οι άμεσες δράσεις

Το σύνολο των κυβερνητικών μέτρων αρθρώνεται σε τρεις κεντρικούς στρατηγικούς πυλώνες:

• Την αύξηση της προσφοράς κατοικιών στην αγορά.
• Τη στοχευμένη στήριξη νοικοκυριών και κοινωνικών ομάδων που αντιμετωπίζουν οξέα στεγαστικά προβλήματα.
• Τη δημιουργία μόνιμων θεσμών παρακολούθησης, σχεδιασμού και άσκησης στεγαστικής πολιτικής.

Με την έγκριση της Εθνικής Στρατηγικής, δρομολογούνται άμεσα συγκεκριμένες δράσεις που οδηγούν στην κατασκευή ή ανακαίνιση 19.750 προσιτών κατοικιών -με εκτιμώμενο αριθμό ωφελουμένων τους 60.000 πολίτες- καθώς και στη δημιουργία άνω των 8.500 νέων θέσεων σε φοιτητικές εστίες.

Ειδικότερα, το πρόγραμμα δράσης περιλαμβάνει:

• Την ανακαίνιση παλαιών ή κλειστών κατοικιών από 20.000 πολίτες, είτε για ιδιοκατοίκηση είτε για τη διάθεσή τους στην αγορά με μακροχρόνια μίσθωση.
• Την ανέγερση 2.350 νέων κοινωνικών κατοικιών σε μεγάλα αδρανή ακίνητα του δημοσίου, όπως ανενεργά στρατόπεδα και άλλες δημόσιες εκτάσεις.
• Τη άμεση διάθεση 400 κατοικιών μέσω του νέου θεσμού της κοινωνικής αντιπαροχής.
• Την προσθήκη 8.500 νέων κλινών στις υπάρχουσες υποδομές φοιτητικών εστιών σε έξι δημόσια Ανώτατα Εκπαιδευτικά Ιδρύματα (ΑΕΙ).
• Την κατασκευή και παράδοση 2.000 κατοικιών για τα στελέχη των Ενόπλων Δυνάμεων, στο πλαίσιο του εξειδικευμένου οικιστικού προγράμματος του υπουργείου Εθνικής Άμυνας.

Απολογισμός ενός έτους και θεσμική θωράκιση

Η Κυβερνητική Επιτροπή Στεγαστικής Πολιτικής συγκροτήθηκε τον Ιούνιο του 2025 με τη συμμετοχή 10 υπουργών, υπό την προεδρία του υπουργού Επικρατείας 'Ακη Σκέρτσου, αρμόδιου για τον συντονισμό του κυβερνητικού έργου, και με κεντρικό φορέα υλοποίησης το υπουργείο Κοινωνικής Συνοχής και Οικογένειας.

Στη διάρκεια του πρώτου έτους λειτουργίας της Επιτροπής, σχεδιάστηκαν και τέθηκαν σε εφαρμογή σημαντικές πρωτοβουλίες. Στον τομέα της αύξησης των ακινήτων, 24.000 πολίτες απέκτησαν πρώτη κατοικία μέσω των προγραμμάτων «Σπίτι μου 1 και 2», νομοθετήθηκε η αξιοποίηση της δημόσιας περιουσίας μέσω κοινωνικής αντιπαροχής και η δημιουργία κατοικιών σε στρατόπεδα, ενώ ενεργοποιήθηκαν νέα προγράμματα ανακαίνισης και ενεργειακής αναβάθμισης (όπως το «Εξοικονομώ»). Παράλληλα, θεσπίστηκαν περιορισμοί στις βραχυχρόνιες μισθώσεις και φορολογικά κίνητρα για μακροχρόνιες εκμισθώσεις και νέες κατασκευές.

Στον τομέα της στήριξης των ευάλωτων ομάδων, εφαρμόστηκαν μέτρα όπως η επιστροφή ενοικίου, η ειδική ενίσχυση δύο ενοικίων για γιατρούς, νοσηλευτές και εκπαιδευτικούς που στελεχώνουν την περιφέρεια, καθώς και η διεύρυνση του φοιτητικού στεγαστικού επιδόματος. Τέλος, για τη διασφάλιση της μακροχρόνιας βιωσιμότητας του εγχειρήματος, συγκροτήθηκαν μόνιμοι μηχανισμοί, όπως η λειτουργία της πύλης stegasi.gov.gr και ο σχεδιασμός εξειδικευμένου Φορέα Στεγαστικής Πολιτικής.

Σημειώνεται ότι το τελικό σχέδιο της Εθνικής Στρατηγικής εκπονήθηκε από το υπουργείο Κοινωνικής Συνοχής και Οικογένειας και τέθηκε σε δημόσια διαβούλευση, ενσωματώνοντας σχόλια και προτάσεις φορέων και πολιτών.

Ο υπουργός Επικρατείας Ακης Σκέρτσος δήλωσε:

«Η έγκριση της εθνικής στρατηγικής για την προσιτή στέγη έρχεται να απαντήσει σε ένα μείζον οικονομικό πρόβλημα που απασχολεί τουλάχιστον 1 στους 3 Έλληνες και αφορά στο ολοένα και αυξανόμενο κόστος της πρώτης κατοικίας. Μετά από ένα χρόνο εντατικής εργασίας και συνεργασίας με όλα τα συναρμόδια Υπουργεία (Κοινωνικής Πολιτικής και Οικογένειας, Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών, Παιδείας, Περιβάλλοντος, Άμυνας, Εργασίας και Εσωτερικών) έχουμε πλέον στα χέρια μας όλα τα εργαλεία -νομοθετικά, οικονομικά και πολεοδομικά- για να προχωρήσουμε στην επόμενη φάση δημιουργίας σχεδόν 20.000 κοινωνικών κατοικιών και 8.500 νέων φοιτητικών εστιών. Στόχος μας να αυξήσουμε την προσφορά ακινήτων με προσιτά ενοίκια και να προσφέρουμε ανακούφιση στα εισοδήματα ειδικά των πιο ευάλωτων αλλά και των νεότερων συμπολιτών μας».

Η υπουργός Κοινωνική Συνοχής και Οικογένειας Δόμνα Μιχαηλίδου δήλωσε:

«Ένας χρόνος διυπουργικής επιτροπής για τη στέγαση με απτά αποτελέσματα. Ένα τόσο μεγάλο ζήτημα δεν μπορεί να περιορίζεται και δεν περιορίζεται στις αρμοδιότητες ενός υπουργείου. Γι’ αυτό ενώνουμε τις δυνάμεις μας, συνδυάζοντας παρεμβάσεις που αυξάνουν την προσφορά κατοικιών με μέτρα που μειώνουν το βάρος του στεγαστικού κόστους για τους πολίτες. Με την Εθνική Στρατηγική αποκτούμε πλέον έναν ενιαίο σχεδιασμό, με ξεκάθαρους στόχους και συγκεκριμένο χρονοδιάγραμμα για την επόμενη δεκαετία. Στόχος μας είναι η προσιτή στέγη να γίνει πραγματική δυνατότητα για τους νέους, τις οικογένειες και τους πιο ευάλωτους συμπολίτες μας».

Βασικός στόχος είναι να περιοριστεί η γραφειοκρατία, να επιταχυνθούν οι διαδικασίες και να ενισχυθεί η διαφάνεια στη διαχείριση της κοινής ιδιοκτησίας, αξιοποιώντας παράλληλα ψηφιακά εργαλεία και σύγχρονες βάσεις δεδομένων.

Οι βασικές αλλαγές

Ο νέος Κώδικας εκσυγχρονίζει το πλαίσιο που διέπει την οριζόντια και την κάθετη ιδιοκτησία, το οποίο παραμένει σχεδόν αμετάβλητο εδώ και περίπου έναν αιώνα.

Μεταξύ των σημαντικότερων παρεμβάσεων προβλέπονται:

• Απλούστερες διαδικασίες για τη συνένωση και την κατάτμηση διαμερισμάτων, ακόμη και όταν οι κανονισμοί των πολυκατοικιών προβλέπουν περιορισμούς.
• Ταχύτερη είσπραξη των ληξιπρόθεσμων κοινοχρήστων μέσω νέων διαδικασιών.
• Νέο πλαίσιο για τον ρόλο, τις ευθύνες και τις αρμοδιότητες των διαχειριστών.
• Πρόβλεψη για δημιουργία αποθεματικού κεφαλαίου και ενίσχυση της ασφάλισης των πολυκατοικιών.
• Ευκολότερη λήψη αποφάσεων για εργασίες συντήρησης, επισκευών και ενεργειακής αναβάθμισης των κτιρίων.
• Κεντρικός ρόλος σε Κτηματολόγιο και Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου

Στο νέο μοντέλο διαχείρισης κομβικό ρόλο θα διαδραματίσουν το Κτηματολόγιο, η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου, οι τίτλοι ιδιοκτησίας και οι πίνακες χιλιοστών, καθώς θα αποτελούν τη βασική πηγή καταγραφής και επαλήθευσης των δικαιωμάτων κάθε ιδιοκτήτη.

Η αξιοποίηση αυτών των εργαλείων αναμένεται να μειώσει τις διαφωνίες μεταξύ συνιδιοκτητών, να διευκολύνει τις μεταβιβάσεις ακινήτων και να επιταχύνει τις διαδικασίες που αφορούν τη διαχείριση και τη λειτουργία των πολυκατοικιών.

Με τις αλλαγές αυτές επιδιώκεται η δημιουργία ενός πιο σύγχρονου, ευέλικτου και λειτουργικού πλαισίου, το οποίο θα ανταποκρίνεται στις σημερινές ανάγκες της αγοράς ακινήτων και της κοινής διαβίωσης στις πολυκατοικίες.

Σύμφωνα με τα τελευταία στοιχεία του Spitogatos, οι ζητούμενες τιμές πώλησης συνεχίζουν να αυξάνονται, αλλά με αισθητά χαμηλότερο ρυθμό σε σχέση με το 2025, γεγονός που δείχνει ότι η αγορά εισέρχεται σε μια πιο ώριμη φάση μετά από αρκετά χρόνια έντονης ανόδου.

Μικρότερη αύξηση στις τιμές πώλησης

Σε πανελλαδικό επίπεδο, η Μέση Ζητούμενη Τιμή (ΜΖΤ) πώλησης κατοικιών αυξήθηκε κατά 6,1% σε σχέση με το δεύτερο τρίμηνο του 2025, όταν η αντίστοιχη αύξηση είχε φθάσει το 9,7%.

Παράλληλα, οι ζητούμενες τιμές ενοικίασης αυξήθηκαν μόλις κατά 1,3% σε ετήσια βάση, έναντι 7,2% που είχε καταγραφεί το αντίστοιχο διάστημα πέρυσι.

Η εικόνα αυτή δείχνει ότι η αγορά πώλησης σταθεροποιείται, χωρίς όμως να ανακόπτεται η ανοδική πορεία των αξιών.

Η Αττική παραμένει στο επίκεντρο

Στην Αττική, οι ζητούμενες τιμές πώλησης αυξήθηκαν κατά 5,3%, σημαντικά χαμηλότερα από το 9,4% που είχε καταγραφεί πριν από έναν χρόνο.

Αντίθετα, η αγορά ενοικίων εξακολουθεί να εμφανίζει ισχυρή δυναμική, καθώς οι ζητούμενες τιμές αυξήθηκαν κατά 4,5%, επιβεβαιώνοντας ότι η ζήτηση για κατοικίες παραμένει ιδιαίτερα υψηλή.

Θεσσαλονίκη: Ισχυρή ζήτηση παρά την επιβράδυνση

Στη Θεσσαλονίκη οι ζητούμενες τιμές πώλησης αυξήθηκαν κατά 7,7%, έναντι 11,4% το προηγούμενο έτος.

Παράλληλα, τα ενοίκια σημείωσαν άνοδο 6,6%, χαμηλότερη από το 10,9% του 2025, ωστόσο εξακολουθούν να κινούνται σε ιδιαίτερα υψηλά επίπεδα.

Η εικόνα αυτή αποτυπώνει τη συνεχιζόμενη έντονη ζήτηση τόσο στον Δήμο Θεσσαλονίκης όσο και στους περιφερειακούς δήμους.

Οι ακριβότερες περιοχές της Ελλάδας

Τα Νότια Προάστια της Αθήνας παραμένουν η ακριβότερη περιοχή της χώρας για αγορά κατοικίας, με μέση ζητούμενη τιμή 4.231 ευρώ ανά τ.μ.

Ακολουθούν:

• Κυκλάδες (4.063 ευρώ/τ.μ.)
• Βόρεια Προάστια Αθηνών
• Π.Ε. Λευκάδας
• Π.Ε. Χανίων

Στην αγορά ενοικίων, την πρώτη θέση διατηρούν οι Κυκλάδες, με μέση ζητούμενη τιμή 14,4 ευρώ/τ.μ., ενώ ακολουθούν:

• Νότια Προάστια
• Κέντρο Αθήνας
• Λευκάδα
• Βόρεια Προάστια

Οι οικονομικότερες περιοχές

Η Π.Ε. Καστοριάς παραμένει η φθηνότερη περιοχή της Ελλάδας για αγορά κατοικίας, με μέση ζητούμενη τιμή 585 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο.

Ακολουθούν:

• Φλώρινα
• Κοζάνη
• Κιλκίς
• Καρδίτσα

Στα ενοίκια, οι χαμηλότερες ζητούμενες τιμές εντοπίζονται στην Πέλλα, ενώ ακολουθούν Κιλκίς, υπόλοιπο Θεσσαλονίκης, Γρεβενά και Ημαθία.

Οι ακριβότερες περιοχές της Αττικής

Η Βουλιαγμένη εξακολουθεί να αποτελεί την ακριβότερη περιοχή της Αττικής για αγορά κατοικίας, με μέση ζητούμενη τιμή 7.364 ευρώ ανά τ.μ.

Την πρώτη πεντάδα συμπληρώνουν:

• Βούλα
• Ελληνικό
• Γλυφάδα
• Παλαιό Ψυχικό

Στην αγορά ενοικίων, η Βουλιαγμένη παραμένει πρώτη με 22 ευρώ ανά τ.μ., ενώ ακολουθούν:

• Κολωνάκι – Λυκαβηττός
• Παλαιό Ψυχικό
• Βούλα
• Γλυφάδα

Οι μεγαλύτερες αυξήσεις στην Αττική

Τη μεγαλύτερη άνοδο στις ζητούμενες τιμές πώλησης παρουσίασε η Δροσιά, με αύξηση 30,2%, κυρίως λόγω της αυξημένης προσφοράς νεόδμητων κατοικιών υψηλής ενεργειακής απόδοσης.

Ακολουθούν:

• Δάφνη (+27%)
• Λυκόβρυση
• Ταύρος
• Νέα Φιλαδέλφεια

Στα ενοίκια, τις μεγαλύτερες αυξήσεις σημείωσαν:

• Δραπετσώνα (+29,1%)
• Υμηττός
• Πεντέλη
• Μελίσσια
• Νέο Ψυχικό

Το νέο τοπίο στην αγορά

Τα στοιχεία δείχνουν ότι η ελληνική αγορά κατοικίας εξακολουθεί να κινείται ανοδικά, ωστόσο οι ρυθμοί αύξησης των τιμών πώλησης υποχωρούν σταδιακά. Αντίθετα, η ισχυρή ζήτηση για ενοικιαζόμενες κατοικίες εξακολουθεί να στηρίζει τις τιμές, ιδιαίτερα στην Αθήνα και τη Θεσσαλονίκη, όπου η προσφορά παραμένει περιορισμένη.

Βασικά σημεία

• +6,1% οι ζητούμενες τιμές πώλησης πανελλαδικά.
• +1,3% οι ζητούμενες τιμές ενοικίασης.
• Βουλιαγμένη η ακριβότερη περιοχή της Αττικής.
• Νότια Προάστια ακριβότερη περιοχή της Ελλάδας για αγορά.
• Κυκλάδες πρώτες στα ενοίκια.
• Καστοριά η οικονομικότερη περιοχή για αγορά κατοικίας.
• Δροσιά με τη μεγαλύτερη αύξηση στις τιμές πώλησης.
• Δραπετσώνα με τη μεγαλύτερη άνοδο στα ενοίκια.

Το οικονομικό επιτελείο της κυβέρνησης εξετάζει την παράταση δύο βασικών φορολογικών μέτρων που τα τελευταία χρόνια λειτουργούν ως «ανάχωμα» στην περαιτέρω αύξηση του κόστους απόκτησης κατοικίας. Πρόκειται για την αναστολή της επιβολής ΦΠΑ 24% στις πωλήσεις νεόδμητων ακινήτων, καθώς και για τη διατήρηση της αναστολής του φόρου υπεραξίας 15% στις μεταβιβάσεις ακινήτων.

Σύμφωνα με πληροφορίες, η σχετική νομοθετική ρύθμιση αναμένεται να κατατεθεί το προσεχές φθινόπωρο, με την παράταση να εξετάζεται για ένα ή δύο ακόμη έτη. Παράλληλα, στο τραπέζι βρίσκεται και το ενδεχόμενο της οριστικής κατάργησης του φόρου υπεραξίας, καθώς θεωρείται ότι δημιουργεί περισσότερα προβλήματα από όσα επιλύει.

Οι τελικές αποφάσεις αναμένεται να ενταχθούν στο πακέτο φορολογικών παρεμβάσεων που θα παρουσιάσει ο πρωθυπουργός στη Διεθνή Έκθεση Θεσσαλονίκης.

ΦΠΑ 24% στα νεόδμητα: Το μέτρο που επηρεάζει άμεσα το κόστος αγοράς

Η αναστολή του ΦΠΑ στα νεόδμητα θεωρείται από την αγορά καθοριστικής σημασίας για τη διατήρηση της ζήτησης και τη συγκράτηση των τιμών.

Ο συγκεκριμένος φόρος θεσπίστηκε το 2005 και εφαρμόστηκε από την 1η Ιανουαρίου 2006, στο πλαίσιο της εναρμόνισης της ελληνικής νομοθεσίας με το κοινοτικό καθεστώς ΦΠΑ. Ωστόσο, μετά την πολυετή κρίση στην αγορά ακινήτων, η εφαρμογή του ανεστάλη ως μέτρο ενίσχυσης της οικοδομικής δραστηριότητας, με τις σχετικές παρατάσεις να συνεχίζονται έως σήμερα.

Με το ισχύον καθεστώς, οι αγοραστές νεόδμητων κατοικιών επιβαρύνονται μόνο με φόρο μεταβίβασης 3%, αντί για ΦΠΑ 24%, γεγονός που μειώνει σημαντικά το τελικό κόστος αγοράς.

Η διαφορά στο κόστος

Η διαφορά είναι ιδιαίτερα αισθητή στις τελικές τιμές αγοράς.

Για παράδειγμα:

• Ακίνητο αξίας 200.000 ευρώ με αναστολή ΦΠΑ επιβαρύνεται μόνο με φόρο μεταβίβασης 3%, ανεβάζοντας το συνολικό κόστος περίπου στις 206.000 ευρώ.
• Εάν επανέλθει ο ΦΠΑ 24%, το τελικό ποσό θα διαμορφωθεί περίπου στις 248.000 ευρώ, δηλαδή κατά περίπου 42.000 ευρώ υψηλότερα.

Η αναστολή αφορά νεόδμητα ακίνητα με οικοδομικές άδειες που έχουν εκδοθεί από το 2006 και μετά, υπό την προϋπόθεση ότι έχει υποβληθεί η σχετική αίτηση στην ΑΑΔΕ από τον κατασκευαστή.

Γιατί η κυβέρνηση εξετάζει νέα παράταση

Η κυβέρνηση επιχειρεί να ισορροπήσει ανάμεσα στην ανάγκη αύξησης των δημοσίων εσόδων και στη διατήρηση της δυναμικής της αγοράς ακινήτων.

Παράγοντες της αγοράς εκτιμούν ότι, σε μια περίοδο όπου το κόστος κατασκευής παραμένει αυξημένο λόγω των ακριβών πρώτων υλών, της ενέργειας και του εργατικού κόστους, η επαναφορά του ΦΠΑ θα μετακυλιόταν σχεδόν εξ ολοκλήρου στους αγοραστές.

Μάλιστα, η αύξηση των τιμών στα νεόδμητα θα επηρέαζε συνολικά την αγορά, καθώς θα λειτουργούσε ως σημείο αναφοράς και για τις τιμές των παλαιότερων κατοικιών.

Τι προβλέπεται για τον φόρο υπεραξίας

Παράλληλα με τον ΦΠΑ, εξετάζεται η παράταση της αναστολής του φόρου υπεραξίας 15% στις μεταβιβάσεις ακινήτων.

Ο φόρος προβλέπει επιβάρυνση επί της διαφοράς μεταξύ τιμής αγοράς και τιμής πώλησης ενός ακινήτου. Παρότι έχει θεσμοθετηθεί εδώ και αρκετά χρόνια, ουσιαστικά δεν εφαρμόστηκε ποτέ, καθώς η ισχύς του αναστέλλεται διαρκώς με διαδοχικές νομοθετικές παρεμβάσεις.

Ενδεικτικά, σε περίπτωση πώλησης ακινήτου με κέρδος 60.000 ευρώ, ο φόρος θα ανερχόταν σε περίπου 9.000 ευρώ.

Σύμφωνα με πληροφορίες, στο οικονομικό επιτελείο εξετάζεται ακόμη και η οριστική κατάργησή του, με το σκεπτικό ότι πρόκειται για έναν φόρο που αυξάνει τη γραφειοκρατία, δυσχεραίνει τις συναλλαγές και δημιουργεί αβεβαιότητα στην αγορά.

Ποιες θα ήταν οι επιπτώσεις από την επαναφορά του

Σε αντίθεση με τον ΦΠΑ, ο φόρος υπεραξίας επιβαρύνει τον πωλητή και όχι τον αγοραστή.

Αυτό σημαίνει ότι η επίδρασή του στις τελικές τιμές εξαρτάται από τις συνθήκες της αγοράς. Σε περιόδους έντονης ζήτησης, μέρος της επιβάρυνσης θα μπορούσε να μετακυλιστεί στις ζητούμενες τιμές. Αντίθετα, όταν η αγορά είναι πιο αδύναμη, οι πωλητές είναι πιθανό να απορροφήσουν το μεγαλύτερο μέρος του κόστους.

Για τον λόγο αυτό, οικονομικοί αναλυτές εκτιμούν ότι η επαναφορά του φόρου δεν θα οδηγούσε απαραίτητα σε σημαντική αύξηση των τιμών των ακινήτων. Είναι πιθανότερο να περιορίσει τον αριθμό των αγοραπωλησιών, καθώς αρκετοί ιδιοκτήτες ενδέχεται να αναβάλουν την πώληση των ακινήτων τους προκειμένου να αποφύγουν τη φορολογική επιβάρυνση.

Η εικόνα της αγοράς

Η αγορά κατοικίας εξακολουθεί να χαρακτηρίζεται από περιορισμένη προσφορά νέων ακινήτων και υψηλή ζήτηση, ιδιαίτερα στην Αθήνα, τη Θεσσαλονίκη και τις τουριστικές περιοχές της χώρας.

Υπό αυτές τις συνθήκες, η διατήρηση της αναστολής των δύο φόρων θεωρείται από την αγορά σημαντικός παράγοντας για τη σταθερότητα των συναλλαγών και την αποφυγή περαιτέρω ανόδου των τιμών.

Οι οριστικές κυβερνητικές αποφάσεις αναμένονται το προσεχές διάστημα, στο πλαίσιο των εξαγγελιών της ΔΕΘ, όπου θα παρουσιαστεί το συνολικό πακέτο φορολογικών και οικονομικών παρεμβάσεων για το 2026.

Οι δύο έρευνες που ακολουθούν παρουσιάζουν αναλυτικά τις τελευταίες εξελίξεις, τις τάσεις και τις προοπτικές της αγοράς, καταγράφοντας τα σημαντικότερα στοιχεία για τις τιμές, τις επενδύσεις, την οικοδομική δραστηριότητα και τις αποδόσεις.

Αγορά επαγγελματικών ακινήτων: Επισκόπηση και τάσεις

Η ελληνική αγορά επαγγελματικών ακινήτων διατηρεί τη θετική δυναμική της, μετά από μία μακρά περίοδο ανάκαμψης που οδήγησε στην πλήρη ανάκτηση των απωλειών της κρίσης. Οι τιμές σε γραφεία και καταστήματα υψηλών προδιαγραφών συνεχίζουν να αυξάνονται, υποστηριζόμενες από τον σταθερό ρυθμό οικονομικής μεγέθυνσης των τελευταίων ετών, την ενίσχυση των Άμεσων Ξένων Επενδύσεων σε ακίνητα και τη διατήρηση της ζήτησης για σύγχρονους επαγγελματικούς χώρους.

Ειδικότερα, όπως επισημαίνεται σε οικονομική ανάλυση της Alpha Bank, η ανάπτυξη της αγοράς παρουσιάζει έντονη διαφοροποίηση τόσο γεωγραφικά όσο και ως προς τις επιμέρους κατηγορίες ακινήτων. Η Αθήνα καταγράφει ταχύτερη άνοδο τιμών σε σχέση με τη Θεσσαλονίκη και την υπόλοιπη Ελλάδα, ενώ τα εμπορικά καταστήματα εμφανίζουν ισχυρότερη μακροχρόνια δυναμική σε σχέση με τα γραφεία.

Οι τάσεις αυτές αντανακλούν, μεταξύ άλλων, τη συγκέντρωση της επιχειρηματικής δραστηριότητας στην πρωτεύουσα, την ανοδική πορεία της ιδιωτικής κατανάλωσης και τον ρόλο του τουρισμού στη στήριξη της ζήτησης στην αγορά ακινήτων.

Παράλληλα, η αναθέρμανση της οικοδομικής δραστηριότητας τα τελευταία χρόνια, η οποία είχε περιοριστεί την προηγούμενη δεκαετία, υποδηλώνει τη σταδιακή προσαρμογή της προσφοράς σύγχρονου αποθέματος. Οι επενδύσεις κατευθύνονται σε επιμέρους κατηγορίες ακινήτων, όπως οι επαγγελματικές αποθήκες και τα τουριστικά ακίνητα, ενώ αναδύονται και νέοι τομείς, όπως τα data centers και οι εξειδικευμένες μορφές κατοικίας (φοιτητικές κατοικίες και τουριστικές μισθώσεις). Παράγοντες όπως η ποιότητα κατασκευής, η ενεργειακή αναβάθμιση και οι τοποθεσίες με σύγχρονες υποδομές, εκτιμάται ότι θα διαδραματίσουν καθοριστικό ρόλο στις επενδυτικές αποφάσεις.

Σύμφωνα με τα νεότερα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, οι δείκτες τιμών γραφείων και καταστημάτων υψηλών προδιαγραφών αυξήθηκαν κατά 5,1% και 4,8%, αντίστοιχα, το 2025, διατηρώντας θετική εικόνα και κατά τα δύο εξάμηνα του έτους. Η δυναμική, ωστόσο, της αγοράς επαγγελματικών ακινήτων, δεν κατανέμεται ομοιόμορφα γεωγραφικά, καθώς στην Αθήνα οι ρυθμοί αύξησης των τιμών είναι υψηλότεροι για τα γραφεία και για τα καταστήματα, σε σύγκριση με τη Θεσσαλονίκη και την υπόλοιπη Ελλάδα. Αυτό ενδεχομένως αντανακλά την υψηλότερη συγκέντρωση επιχειρηματικής δραστηριότητας στην Αττική, όπου βρίσκεται εγκατεστημένο το 39% των ενεργών επιχειρήσεων, γεγονός που ενισχύει τη ζήτηση για σύγχρονους επαγγελματικούς χώρους.

Πιο αναλυτικά, ο δείκτης τιμών γραφείων καταγράφει συνεχή άνοδο από το 2016, με αποτέλεσμα το 2025 να υπερβεί οριακά, κατά 0,1%, το ιστορικό υψηλό του 2010. Η άνοδος αυτή προέρχεται κυρίως από την Αθήνα, όπου οι τιμές αυξήθηκαν κατά 7% το 2025, υπερβαίνοντας κατά περίπου 15% το επίπεδο του 2010. Οι τιμές στη Θεσσαλονίκη και στην υπόλοιπη Ελλάδα ενισχύθηκαν ηπιότερα, κατά 4,2% και 2,5% αντίστοιχα, παραμένοντας περίπου 13,5% χαμηλότερα σε σύγκριση με το 2010.

Στα καταστήματα υψηλών προδιαγραφών, η ανάκαμψη της τελευταίας δεκαετίας εμφανίζεται ισχυρότερη σε σχέση με τα γραφεία, γεγονός που πιθανόν συνδέεται με τη βελτίωση της κατανάλωσης και τις υψηλές επιδόσεις του τουρισμού, παράγοντες που στηρίζουν τη ζήτηση για εμπορικούς χώρους σε κεντρικές και εμπορικά ανεπτυγμένες περιοχές.

Συγκεκριμένα, ο δείκτης τιμών καταστημάτων υπερέβη το 2025 κατά 10,7% το επίπεδο του 2010, με την Αθήνα να καταγράφει ακόμη υψηλότερη αύξηση, επιπέδου 17,7%, ενώ η Θεσσαλονίκη και η υπόλοιπη Ελλάδα κινήθηκαν χαμηλότερα, με αυξήσεις 5,3% και 0,8%, αντίστοιχα.

Οικοδομική δραστηριότητα και προσδοκίες αγοράς

Η οικοδομική δραστηριότητα στα επαγγελματικά ακίνητα, τόσο σε όρους αριθμού νέων αδειών όσο και όγκου (κυβικά μέτρα), κινείται γενικά ανοδικά την τελευταία πενταετία, με σημαντική αύξηση να καταγράφεται, πέραν των γραφείων και των εμπορικών καταστημάτων, και στα βιομηχανικά ακίνητα. Συγκεκριμένα, οι νέες οικοδομικές άδειες για γραφεία ήταν σχεδόν τριπλάσιες πέρυσι σε σύγκριση με το 2019, παρουσιάζοντας αύξηση 38% το 2025.

Σε όρους όγκου, ωστόσο, καταγράφηκε μείωση, γεγονός που υποδηλώνει ότι οι νέες άδειες αφορούσαν μικρότερα έργα σε σύγκριση με το 2024. Η εξέλιξη αυτή αποδίδεται εν μέρει και σε αποτελέσματα βάσης, καθώς το 2024 η άνοδος είχε ξεπεράσει το 100%.

Ένας ακόμη παράγοντας που ενδεχομένως συμβάλλει στη θετική πορεία της οικοδομικής δραστηριότητας των γραφείων, είναι η σταδιακή υποχώρηση της εξ αποστάσεως εργασίας. Σύμφωνα με στοιχεία της Eurostat, το ποσοστό των εργαζομένων σε καθεστώς τηλεργασίας αυξήθηκε από 5,2% το 2019 σε 14,8% το 2021.

Ωστόσο, έως το 2025 το ποσοστό αυτό μειώθηκε στο 6,8%, εξέλιξη που συνδέεται με τη σταδιακή επιστροφή των εργαζομένων στους φυσικούς χώρους εργασίας. Σε ό,τι αφορά τα εμπορικά καταστήματα, οι νέες οικοδομικές άδειες μειώθηκαν το 2020 λόγω της πανδημίας, αλλά ανέκαμψαν την επόμενη χρονιά, ξεπερνώντας τις 700. Επανήλθαν σταδιακά σε αυτό το επίπεδο την τελευταία διετία, με την ετήσια αύξηση το 2025 να διαμορφώνεται στο 10%, ενώ η άνοδος σε όρους όγκου ανήλθε στο 41%.

Από τις υπόλοιπες κατηγορίες επαγγελματικών ακινήτων ξεχωρίζουν τα βιομηχανικά κτίρια, με τον όγκο των νέων οικοδομικών αδειών να έχει σχεδόν διπλασιαστεί το 2025 σε σύγκριση με τα προ πανδημίας επίπεδα. Επιπρόσθετα, στον ξενοδοχειακό τομέα η οικοδομική δραστηριότητα παραμένει σταθερά ισχυρή τα τελευταία χρόνια, σε σχέση με την περίοδο της οικονομικής κρίσης.

Τους πρώτους δύο μήνες του 2026, η ανάπτυξη των επαγγελματικών ακινήτων ενισχύθηκε περαιτέρω, καθώς οι νέες οικοδομικές άδειες αυξήθηκαν συνολικά κατά 25% σε αριθμό και κατά 84% σε όγκο. Αξιοσημείωτη ήταν η άνοδος στα εμπορικά καταστήματα, στα εκπαιδευτικά κτίρια και στα ενοικιαζόμενα καταλύματα, ενώ οι νέες οικοδομικές άδειες γραφείων μειώθηκαν σε αριθμό αλλά αυξήθηκαν σε όγκο.

Σύμφωνα με τη μηνιαία έρευνα της Ευρωπαϊκής Επιτροπής, ο δείκτης επιχειρηματικών προσδοκιών στα οικοδομικά έργα ακολουθεί ανοδική τροχιά από το 2019, η οποία επιταχύνθηκε τους πρώτους πέντε μήνες του 2026.

Ειδικά για τα γραφεία και τα καταστήματα, βάσει έρευνας της Τράπεζας της Ελλάδος, οι προσδοκίες των συμμετεχόντων για τους επόμενους έξι μήνες διαμορφώνονται ουδέτερες, ενώ θετική δυναμική παρουσιάζουν οι επαγγελματικές αποθήκες υψηλών προδιαγραφών και τα ξενοδοχεία.

Στην ίδια έρευνα αναφέρεται ότι μεταξύ των βασικών πηγών αβεβαιότητας συγκαταλέγονται οι γεωπολιτικές εντάσεις και το αυξημένο κόστος κατασκευής και ενέργειας. Το τελευταίο αντανακλάται και στο ισοζύγιο της έρευνας της Ευρωπαϊκής Επιτροπής για τις επιχειρηματικές προσδοκίες, σχετικά με την εξέλιξη των τιμών στα οικοδομικά έργα το επόμενο τρίμηνο. Ο κινητός μέσος όρος του εν λόγω ισοζυγίου απαντήσεων διπλασιάστηκε τον Μάιο σε σύγκριση με τον Ιανουάριο, προσεγγίζοντας τα υψηλά επίπεδα που είχαν καταγραφεί στις αρχές του 2024.

Επενδύσεις και αποδόσεις επαγγελματικών ακινήτων

Η Έρευνα Επαγγελματικών Ακινήτων της Τράπεζας της Ελλάδος για το Β' εξάμηνο του 2025 (Απρίλιος 2026) δείχνει ότι, από επενδυτικής πλευράς, το ενδιαφέρον για την αγορά επαγγελματικών ακινήτων παρέμεινε ισχυρό, με ιδιαίτερη έμφαση στις αποθήκες και τους βιομηχανικούς χώρους, καθώς και στα ξενοδοχεία. Παράλληλα, τα γραφεία και τα καταστήματα διατήρησαν σημαντικό ρόλο στο επενδυτικό χαρτοφυλάκιο, με μερίδια 17% και 9%, αντίστοιχα.

Επιπρόσθετα, οι μέσες εκτιμώμενες αποδόσεις των γραφείων στην κεντρική επιχειρηματική ζώνη της Αθήνας, κυμαίνονταν μεταξύ 6% και 6,8% το 2025, ενώ τα ποσοστά των κενών χώρων στις συγκεκριμένες περιοχές διαμορφώνονταν από 5% έως 9%. Σημειώνεται ότι οι αποδόσεις των γραφείων παρουσιάζουν διαφοροποίηση, αντανακλώντας τα ποιοτικά χαρακτηριστικά και τις τεχνικές προδιαγραφές των ακινήτων, όπως η ενεργειακή αναβάθμιση, η ανακαίνιση και οι σύγχρονες εγκαταστάσεις.

Παρόμοια εικόνα παρατηρείται, τόσο στις αποδόσεις, όσο και στα εκτιμώμενα ποσοστά κενότητας των καταστημάτων που βρίσκονται στους κύριους εμπορικούς δρόμους της Αθήνας. Στις επαγγελματικές αποθήκες, αν και οι αποδόσεις ακολουθούν πτωτική πορεία την τελευταία πενταετία - από 9,4% κατά μέσο όρο το δεύτερο εξάμηνο του 2019 σε 8% το 2025 - εξακολουθούν να κινούνται σε υψηλότερα επίπεδα σε σύγκριση με τα γραφεία και τα καταστήματα.

Σύμφωνα με τους συμμετέχοντες στην ίδια έρευνα, ιδιαίτερο επενδυτικό ενδιαφέρον παρουσιάζουν, η αξιοποίηση περιοχών πρώην βιομηχανικής χρήσης, τα έργα αστικής ανάπλασης, καθώς και οι εξειδικευμένες κατηγορίες επαγγελματικών ακινήτων που προσφέρουν υψηλές αποδόσεις.

Οικόπεδα στο Λεκανοπέδιο Αττικής: Η άνοδος συνεχίζεται με ηπιότερους ρυθμούς

Σύμφωνα με το GEOAXIS Παρατηρητήριο Οικοπέδων στην Αττική (Q1 2026) της εταιρείας GEOAXIS Property & Valuation Services, διατηρείται το θετικό πρόσημο στην αγορά οικοπέδων και το 2026, καθώς και στις πέντε περιοχές της έρευνας καταγράφεται για έβδομη συνεχόμενη χρονιά αύξηση των πιθανών τιμών πώλησης.

Η μέση άνοδος διαμορφώθηκε στο 4,21% σε σχέση με το 2025 και στο 10,05% σε σχέση με το 2024, επιβεβαιώνοντας τη δυναμική της συγκεκριμένης αγοράς. Ωστόσο, σε σύγκριση με τα δύο προηγούμενα χρόνια, καταγράφεται επιβράδυνση του ρυθμού ανόδου, γεγονός που ενδεχομένως υποδηλώνει ότι η αγορά πλησιάζει στο υψηλότερο σημείο του ανοδικού κύκλου.

Σε ορίζοντα δεκαετίας, οι αξίες των οικοπέδων βρίσκονται στο υψηλότερο επίπεδο που έχει καταγραφεί, παρουσιάζοντας μέση αύξηση 48,08%. Η έρευνα εκτιμά ότι η άνοδος των αξιών θα συνεχιστεί και τους επόμενους δώδεκα μήνες, αλλά με μικρότερη ένταση.

Όπως επισημαίνεται, δεν υπάρχουν ενδείξεις δημιουργίας «φούσκας», καθώς η ανισορροπία μεταξύ προσφοράς και ζήτησης νεόδμητων κατοικιών εξακολουθεί να στηρίζει τη ζήτηση για γη και, κατ' επέκταση, την οικοδομική δραστηριότητα.

Μεταξύ των βασικών παραγόντων που θα επηρεάσουν την αγορά το επόμενο διάστημα, περιλαμβάνονται η αύξηση του κόστους κατασκευής, που σύμφωνα με την έρευνα προσεγγίζει το 10% τους τελευταίους μήνες λόγω των γεωπολιτικών εξελίξεων και του κλεισίματος των Στενών του Ορμούζ, ο πιθανός επαναπροσδιορισμός των ποσοστών αντιπαροχής, καθώς και ο χρόνος επανάκαμψης των αξιών οικοπέδων στα Βόρεια Προάστια.

Παράλληλα, σημειώνεται ότι ο περιορισμός των ευεργετημάτων του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ΝΟΚ) δεν ευνοεί τους εργολάβους και τους τελικούς χρήστες, αν και, σύμφωνα με τη GEOAXIS, συμβάλλει στην επαναφορά μεγαλύτερης ισορροπίας στην αλυσίδα της οικοδομικής δραστηριότητας.

Μεταξύ του δεύτερου τριμήνου του 2025 και του δεύτερου τριμήνου του 2026, οι διάμεσες ζητούμενες τιμές πώλησης οικοπέδων αυξήθηκαν κατά μέσο όρο 4,21% στις πέντε αγορές που παρακολουθεί η έρευνα. Η μεγαλύτερη αύξηση, 5,07%, καταγράφηκε στο Παλαιό Φάληρο, όπου η διάμεση πιθανή τιμή πώλησης διαμορφώθηκε στα 1.703 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, έναντι 1.621 ευρώ το προηγούμενο έτος.

Ακολουθούν οι Αμπελόκηποι, όπου τα οικόπεδα με συντελεστή δόμησης 3,6 κατέγραψαν αύξηση 4,68%, με τη διάμεση τιμή να ανέρχεται στα 2.727 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, από 2.605 ευρώ ένα χρόνο νωρίτερα. Στον Χολαργό, η αύξηση διαμορφώθηκε στο 4,17%, με τις διάμεσες τιμές να φθάνουν τα 1.350 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, ενώ στο Μαρούσι οι τιμές αυξήθηκαν κατά 3,96%, στα 972 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Τέλος, στο Περιστέρι καταγράφηκε αύξηση 3,21%, με τη διάμεση τιμή να ανέρχεται στα 998 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο (αυτές είναι οι περιοχές που εξετάζονται στην έρευνα).

Η έρευνα διευκρινίζει ότι όλες οι τιμές αφορούν απολύτως τυπικά οικόπεδα και αποτελούν διάμεσες αξίες. Οικόπεδα με ιδιαίτερα χαρακτηριστικά, όπως προνομιακή θέση, μεγάλη προβολή, θέα ή ειδικά πολεοδομικά χαρακτηριστικά, μπορούν να εμφανίζουν αξίες έως και 25% υψηλότερες. Όσον αφορά τις επιφάνειες των οικοπέδων που διατίθενται προς πώληση, οι μικρότερες διάμεσες επιφάνειες καταγράφονται στους Αμπελοκήπους (213 τ.μ.) και στο Περιστέρι (217 τ.μ.), ενώ μεγαλύτερα οικόπεδα εντοπίζονται στο Παλαιό Φάληρο (465 τ.μ.), στο Μαρούσι (462 τ.μ.) και στον Χολαργό (280 τ.μ.).

Η έρευνα επισημαίνει ακόμη, ότι τα αδόμητα οικόπεδα επιφάνειας ενός στρέμματος και άνω είναι πλέον εξαιρετικά δυσεύρετα, ενώ στις περισσότερες περιπτώσεις συνοδεύονται από παλαιές κατοικίες ή άλλες κατασκευές.

Επιπλέον, υπογραμμίζεται ότι:

* σε βάθος δεκαετίας οι αξίες των οικοπέδων έχουν αυξηθεί κατά μέσο όρο 48,08%,

* οι αποφάσεις του Συμβουλίου της Επικρατείας έχουν παγώσει αρκετές συμφωνίες αντιπαροχής που είχαν ήδη δρομολογηθεί,

* η αγορά αναμένει συμπίεση έως και 5% στα μελλοντικά ποσοστά αντιπαροχής, εφόσον δεν επανέλθει το σύστημα των bonus.

Οι δύο έρευνες καταδεικνύουν ότι η ελληνική αγορά ακινήτων εξακολουθεί να χαρακτηρίζεται από ισχυρή επενδυτική δραστηριότητα και ανθεκτικότητα, παρά το πιο σύνθετο διεθνές οικονομικό περιβάλλον. Η ζήτηση για σύγχρονους επαγγελματικούς χώρους, η συνεχιζόμενη άνοδος των αξιών γης και η ενίσχυση της οικοδομικής δραστηριότητας, επιβεβαιώνουν ότι ο κλάδος εξακολουθεί να αποτελεί έναν από τους βασικούς πυλώνες της οικονομίας.

Την ίδια στιγμή, το αυξημένο κόστος κατασκευής, οι γεωπολιτικές εξελίξεις και οι μεταβολές στο θεσμικό πλαίσιο, αναμένεται να διαμορφώσουν τις ισορροπίες της αγοράς το επόμενο διάστημα, επηρεάζοντας τόσο τις επενδυτικές αποφάσεις όσο και τον ρυθμό ανάπτυξης του κλάδου.

Σύμφωνα με τους οικονομολόγους του γραφείου, το βασικό παράδοξο της ελληνικής αγοράς κατοικίας είναι ότι οι τιμές αυξάνονται έντονα, παρότι σημαντικό μέρος του οικιστικού αποθέματος παραμένει κενό.

Στο σενάριο που στην αγορά επιστρέψει σε ορίζοντα 6ετίας ένας τέτοιος αριθμός κενών κατοικιών ώστε ο αριθμός τους να βρεθεί στο χαμηλότερο επίπεδο που έχει καταγραφεί, κι αυτό έγινε το 2001, τότε μια τέτοια αύξηση προσφοράς σύμφωνα με το δοκίμιο, θα ασκούσε σημαντική πίεση στις τιμές και θα τις οδηγούσε σε υποχώρηση από 15,5% έως 24,6% ανάλογα με τις επιμέρους υποθέσεις του σεναρίου.

Μια αποτελεσματική στεγαστική πολιτική σύμφωνα με το γραφείο δεν μπορεί να στηρίζεται αποκλειστικά σε παρεμβάσεις από την πλευρά της ζήτησης ή στην ενίσχυση της οικοδομικής δραστηριότητας. Πρέπει να περιλαμβάνει και παρεμβάσεις στο σκέλος της προσφοράς.

Προς αυτήν την κατεύθυνση προτείνονται:

• Παρεμβάσεις επιτάχυνσης της επίλυσης κληρονομικών και κτηματολογικών εκκρεμοτήτων
• Παροχή φορολογικών κινήτρων για μακροχρόνιες μισθώσεις. Ο επικεφαλής του γραφείου καθηγητής Γιάννης Τσουκαλάς διευκρίνισε ότι ως φορολογικά κίνητρα δεν εννοεί απαραίτητα την αύξηση της φορολόγησης στις βραχυχρόνιες μισθώσεις, αλλά περαιτέρω κίνητρα για το άνοιγμα των κλειστών ακινήτων.
• Στήριξη ανακαινίσεων υπό όρους επανένταξης των ακινήτων στη μακροχρόνια αγορά
• Στοχευμένη ρύθμιση των βραχυχρόνιων μισθώσεων σε περιοχές υψηλής πίεσης
• Δημόσιες επενδύσεις σε κοινωνική και προσιτή κατοικία.

Σύμφωνα με την τελευταία απογραφή της ΕΛΣΤΑΤ του 2021, τα κλειστά ακίνητα στην Ελλάδα υπολογίζονται σε 2.277.615 επί συνόλου 6.596.761. Δηλαδή, χοντρικά 1 στα 3 σπίτια στην Ελλάδα είναι κλειστό. (Σε σχέση με το 2011 και την προηγούμενη απογραφή τα συνολικά κενά σπίτια αυξήθηκαν 1,2%)

Από αυτά όμως, οι 406.859 διατίθενται προς ενοικίαση (μειωμένα κατά 10,4% σε σχέση με το 2021) και άλλες 59.530 προς πώληση (μειωμένα κατά 33,1% σε σχέση με το 2021). Επομένως, δεν βρίσκονται εκτός αγοράς.

Η αφαίρεση τους από το στοκ των κενών, μας δίνει 1.811.226 ακίνητα, τα οποία είναι εντελώς εκτός αγοράς για διάφορους λόγους (νομικά και κληρονομικά ζητήματα, κακή κατάσταση, εποχική χρήση, γεωγραφική αναντιστοιχία με τη ζήτηση κ.α).

Σε αυτά τα 1.811.226 προσμετρώνται και όλα όσα διατίθενται στη βραχυχρόνια μίσθωση.

Η αύξηση επομένως των τιμών δεν αντανακλά μόνο την περιορισμένη παραγωγή νέων κατοικιών, αλλά και το γεγονός ότι μέρος του υπάρχοντος αποθέματος – και σημαντικό μάλιστα - δεν διοχετεύεται στην αγορά.

Οι παρεμβάσεις δεν αφορούν μόνο όσους έχουν ληξιπρόθεσμες οφειλές προς το Δημόσιο. Επηρεάζουν συνολικά την αγορά ακινήτων, καθώς απλοποιούν τις διαδικασίες στις αγοραπωλησίες, τις γονικές παροχές και τις κληρονομιές, μειώνουν το διοικητικό κόστος και επιχειρούν να ξεμπλοκάρουν χιλιάδες υποθέσεις που μέχρι σήμερα καθυστερούσαν για μήνες ή δεν μπορούσαν να ολοκληρωθούν.

Τις επόμενες ημέρες αναμένεται να εκδοθεί η απόφαση του Διοικητή της ΑΑΔΕ που θα ενεργοποιήσει στην πράξη τη νέα διαδικασία άρσης κατασχέσεων. Όπως προανήγγειλε ο αντιπρόεδρος της κυβέρνησης Κωστής Χατζηδάκης, μιλώντας σε ημερίδα του newmoney.gr με θέμα «Το Δημόσιο αλλάζει - Νέες Πολιτικές. Μετρήσιμα Αποτελέσματα», η απόφαση θα εξειδικεύει τα κριτήρια φορολογικής συνέπειας του οφειλέτη και εισπραξιμότητας της εναπομένουσας οφειλής, βάσει των οποίων θα προσδιορίζεται το ποσοστό που θα παρακρατείται από το τίμημα της πώλησης. Το ποσοστό αυτό δεν θα μπορεί σε καμία περίπτωση να είναι μικρότερο από το 25% της οφειλής. Όπως σημείωσε, στόχος είναι να διευκολύνονται οι πολίτες που επιθυμούν να μεταβιβάσουν την περιουσία τους, χωρίς να τίθενται σε κίνδυνο τα συμφέροντα του Δημοσίου.

Διαβάστε περισσότερα στο Lykavitos.gr

Οι αλλαγές περιλαμβάνονται σε τροπολογία που κατατέθηκε στη Βουλή και εισάγει νέο τρόπο αξιοποίησης των στοιχείων της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου για τον υπολογισμό του ΕΝΦΙΑ, αλλά και νέο πλαίσιο υποχρεώσεων για το Μητρώο Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων (ΜΙΔΑ). Παράλληλα, προβλέπεται πλήρης αναμόρφωση της διαδικασίας έκδοσης φορολογικών παραστατικών για τις επαγγελματικές προμήθειες καυσίμων.

Νέα βάση υπολογισμού του ΕΝΦΙΑ

Η σημαντικότερη μεταβολή αφορά τον τρόπο υπολογισμού του ΕΝΦΙΑ από το 2027. Για πρώτη φορά, η φορολογική διοίκηση θα αντλεί στοιχεία και από την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου, ώστε η φορολογητέα επιφάνεια και η χρήση κάθε ακινήτου να αποτυπώνονται με μεγαλύτερη ακρίβεια.

Μέχρι σήμερα, ο φόρος υπολογίζεται κυρίως βάσει των στοιχείων που προκύπτουν από το Κτηματολόγιο, τις οικοδομικές άδειες και τους τίτλους ιδιοκτησίας. Ωστόσο, έχει διαπιστωθεί ότι σε αρκετές περιπτώσεις υπάρχουν αποκλίσεις ανάμεσα στα επίσημα έγγραφα και στην πραγματική εικόνα του ακινήτου.

Με το νέο σύστημα, όταν από την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου προκύπτει μεγαλύτερη επιφάνεια ή διαφορετική χρήση από εκείνη που καταγράφεται στα υφιστάμενα στοιχεία, ο ΕΝΦΙΑ θα υπολογίζεται με βάση τα πραγματικά δεδομένα. Αντίθετα, όταν η Ταυτότητα Κτιρίου αποδεικνύει μικρότερη επιφάνεια από εκείνη που εμφανίζεται στα υπόλοιπα έγγραφα, θα λαμβάνεται υπόψη η μικρότερη επιφάνεια.

Παράλληλα, προβλέπεται ότι ήδη υποβληθείσες δηλώσεις Ε9, πράξεις διοικητικού προσδιορισμού ΕΝΦΙΑ και σχετικά πιστοποιητικά δεν θα χαρακτηρίζονται ανακριβή ούτε θα επιβάλλονται κυρώσεις όταν οι διαφορές οφείλονται στη μικρότερη πραγματική επιφάνεια που τεκμηριώνεται μέσω της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου.

Αυστηρότερο πλαίσιο στο Μητρώο Ακινήτων

Κομβικό ρόλο αποκτά το Μητρώο Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων, μέσω του οποίου θα πραγματοποιούνται διασταυρώσεις σχετικά με τη χρήση των ακινήτων, τις μισθώσεις, τις δωρεάν παραχωρήσεις και τη σύνδεσή τους με επιδοτήσεις, αγροτικές ενισχύσεις και κοινωνικές παροχές.

Για την εύρυθμη λειτουργία του νέου μηχανισμού προβλέπονται συγκεκριμένες διοικητικές κυρώσεις.

Πρόστιμο 500 ευρώ θα επιβάλλεται σε περιπτώσεις εκπρόθεσμης δήλωσης εκμίσθωσης ή δωρεάν παραχώρησης ακινήτου. Εφόσον καταχωρούνται ανακριβή στοιχεία που χρησιμοποιούνται για τη λήψη επιδομάτων, ενισχύσεων ή άλλων κρατικών παροχών, το πρόστιμο αυξάνεται στα 1.000 ευρώ.

Ακόμη και όταν τα λανθασμένα στοιχεία δεν οδηγούν σε οικονομικό όφελος, προβλέπεται διοικητικό πρόστιμο 100 ευρώ, με στόχο να περιοριστούν οι ψευδείς ή ελλιπείς δηλώσεις που αλλοιώνουν την εικόνα της πραγματικής χρήσης των ακινήτων.

Νέο καθεστώς για τις επαγγελματικές αγορές καυσίμων

Παράλληλα, αλλάζει ριζικά και ο τρόπος τεκμηρίωσης των δαπανών καυσίμων για επαγγελματίες και επιχειρήσεις. Από την 1η Ιανουαρίου 2027, κάθε προμήθεια καυσίμων από πρατήριο για επαγγελματική χρήση θα πρέπει υποχρεωτικά να συνοδεύεται από τιμολόγιο στο οποίο θα αναγράφεται το ΑΦΜ του πελάτη, ανεξάρτητα από την αξία της συναλλαγής.

Η νέα διαδικασία καταργεί ουσιαστικά τη δυνατότητα αξιοποίησης απλών αποδείξεων λιανικής για τη δημιουργία εικονικών ή διογκωμένων επαγγελματικών εξόδων. Στο παρελθόν είχαν εντοπιστεί περιπτώσεις στις οποίες αποδείξεις καυσίμων χρησιμοποιούνταν για την έκδοση τιμολογίων και την εμφάνιση υψηλότερων δαπανών από τις πραγματικές.

Με το νέο πλαίσιο, κάθε συναλλαγή θα διαβιβάζεται αυτόματα στην πλατφόρμα myDATA, επιτρέποντας στη φορολογική διοίκηση να πραγματοποιεί άμεσες διασταυρώσεις και να παρακολουθεί σε πραγματικό χρόνο τις σχετικές επαγγελματικές δαπάνες.

Οι παρεμβάσεις αυτές συνθέτουν ένα πιο αυστηρό και πλήρως ψηφιοποιημένο σύστημα ελέγχου, το οποίο επιδιώκει να ενισχύσει τη διαφάνεια στην αγορά ακινήτων, να περιορίσει τις δυνατότητες φοροαποφυγής και να αποτρέψει την παράνομη είσπραξη κρατικών ενισχύσεων μέσω ανακριβών δηλώσεων ή τεχνητών φορολογικών δαπανών.