Στην Έκθεση Χρηματοπιστωτικής Σταθερότητας για το 2025, η Τράπεζα της Ελλάδος μέσω του δείκτη ικανότητας στεγαστικής χρηματοδότησης (ΔΙΣΧ) επιχειρεί να αποτυπώσει κατά πόσο ένα τυπικό τετραμελές νοικοκυριό μπορεί να αποκτήσει πρώτη κατοικία μέσω τραπεζικού δανεισμού. Η εικόνα που προκύπτει δείχνει σαφή επιδείνωση της προσιτότητας, καθώς οι τιμές κατοικιών στην Αθήνα αυξήθηκαν σωρευτικά κατά 84,2% την περίοδο 2018 – 2024, έναντι αύξησης 35,7% στο διαθέσιμο εισόδημα των νοικοκυριών. Ανάλογη εικόνα επικρατεί ευρύτερα στη χώρα, όπου η αύξηση των τιμών κατοικιών διαμορφώθηκε στο 67,7%.

Η πίεση είναι σαφώς εντονότερη στην Αττική λόγω της υπερσυγκέντρωσης πληθυσμού, του περιορισμένου διαθέσιμου αποθέματος και της αυξημένης ζήτησης από τουριστικές και επενδυτικές χρήσεις, που αφαιρούν κατοικίες από την αγορά πρώτης κατοικίας. Για μια τυπική κατοικία 100 τ.μ. στην ευρύτερη περιοχή της πρωτεύουσας, ο δείκτης κινείται μεταξύ 0,7 και 1,4, (οι υψηλότερες τιμές υποδηλώνουν μεγαλύτερη δυνατότητα χρηματοδότησης και άρα υψηλότερη στεγαστική προσιτότητα) δηλαδή πολύ κοντά στο όριο που διαχωρίζει τη βιώσιμη από την οριακή δυνατότητα χρηματοδότησης.

Τα νότια προάστια εμφανίζονται ως η λιγότερο προσιτή αγορά κατοικίας για τα μεσαία νοικοκυριά, ενώ χαμηλότερα του ορίου βιώσιμης χρηματοδότησης κινείται και ο δείκτης στα βόρεια προάστια. Αντίθετα, καλύτερη εικόνα εμφανίζουν τα δυτικά προάστια, ενώ οριακά υψηλότερα της μονάδας διαμορφώνεται ο δείκτης στον Πειραιά και στην υπόλοιπη Αττική.

Σημαντικές διαφοροποιήσεις καταγράφονται ακόμη και εντός του Δήμου Αθηναίων. Στα ακριβότερα τμήματα του 1ου Δημοτικού Διαμερίσματος (καλύπτει το ιστορικό και εμπορικό κέντρο της πόλης), τα νοικοκυριά μεσαίων εισοδημάτων μπορούν να υποστηρίξουν στεγαστικό δάνειο μόνο για κατοικίες χαμηλότερων αξιών, ενώ στις παραδοσιακές οικιστικές περιοχές του κέντρου, όπως Κυψέλη, Παγκράτι και Αμπελόκηποι, ο δείκτης εμφανίζεται υψηλότερος της μονάδας.

Η μελέτη προσθέτει και μία κρίσιμη ποιοτική παράμετρο, καθώς η θεωρητική δυνατότητα αγοράς κατοικίας δεν ταυτίζεται απαραίτητα με πραγματική πρόσβαση σε σύγχρονη και λειτουργική στέγη. Το μέσο ακίνητο στο κέντρο της Αθήνας έχει κατασκευαστεί στα μέσα της δεκαετίας του 1970, ενώ στα προάστια και στην υπόλοιπη Αττική το αντίστοιχο απόθεμα χρονολογείται κατά μέσο όρο στις αρχές της δεκαετίας του 1990. Σε αρκετές περιοχές του κέντρου, όπου ο δείκτης προσιτότητας εμφανίζεται υψηλότερος, τα διαθέσιμα ακίνητα είναι σημαντικά παλαιότερα και ενδέχεται να απαιτούν πρόσθετα κεφάλαια για ανακαίνιση και ενεργειακή αναβάθμιση, αυξάνοντας ουσιαστικά το πραγματικό κόστος απόκτησης κατοικίας.

Παράλληλα, ο δείκτης δεν αποτυπώνει τη δυσκολία πρόσβασης για τα χαμηλότερα εισοδήματα, ενώ βασίζεται και στην παραδοχή ότι τα νοικοκυριά διαθέτουν ήδη τα απαιτούμενα ίδια κεφάλαια για την αγορά κατοικίας. Επιπλέον, δεν εξετάζεται κατά πόσο υπάρχουν επαρκείς διαθέσιμες κατοικίες με τα χαρακτηριστικά του «τυπικού ακινήτου» στην αγορά. Πίσω από αυτές τις παραδοχές αναδεικνύεται ουσιαστικά ότι το πραγματικό στεγαστικό πρόβλημα ενδέχεται να είναι μεγαλύτερο από αυτό που αποτυπώνουν οι δείκτες χρηματοδότησης.

Στο πλαίσιο αυτό, ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζει η αναφορά στα προγράμματα «Σπίτι μου Ι και ΙΙ», τα οποία χαρακτηρίζονται μεν κοινωνικά αναγκαία, επισημαίνεται όμως ταυτόχρονα ότι ενισχύουν περαιτέρω τη ζήτηση σε μια αγορά όπου η προσφορά παραμένει περιορισμένη. Αντίστοιχη είναι η ανάγνωση και για τα προγράμματα ανακαίνισης κατοικιών, τα οποία ναι μεν εκσυγχρονίζουν το παλαιό απόθεμα, ταυτόχρονα όμως αυξάνουν αξίες και μισθώματα.

Οι πιέσεις στην αγορά κατοικίας συνδέονται παράλληλα με την αυξημένη επενδυτική και εξωτερική ζήτηση που καταγράφηκε μετά το 2018, περίοδο κατά την οποία επιταχύνθηκαν τόσο οι αγορές ακινήτων από ξένους επενδυτές όσο και η ανάπτυξη των βραχυχρόνιων μισθώσεων. Η εικόνα αυτή παραπέμπει ευθέως στην επίδραση που είχαν η Golden Visa, οι βραχυχρόνιες μισθώσεις και η εισροή ξένων επενδυτικών κεφαλαίων στις περιοχές υψηλής ζήτησης της Αττικής, κυρίως στο κέντρο της Αθήνας και στα νότια προάστια.

Θετικά αξιολογούνται από τον επόπτη οι περιορισμοί στο πρόγραμμα Golden Visa, καθώς και τα κίνητρα για αξιοποίηση κενών διατηρητέων ακινήτων και αλλαγές χρήσης εγκαταλελειμμένων επαγγελματικών χώρων, με στόχο την ενίσχυση της προσφοράς κατοικιών και την ανανέωση του αστικού ιστού.

Αναφορά γίνεται και στις βραχυχρόνιες μισθώσεις, με την εκτίμηση ότι οι περιορισμοί σε κεντρικά διαμερίσματα της Αθήνας πιθανώς απελευθέρωσαν ακίνητα προς τη μακροχρόνια μίσθωση, αν και μέρος της επενδυτικής πίεσης ενδέχεται να μεταφέρθηκε σε άλλες περιοχές της Αττικής. Ιδιαίτερη έμφαση δίνεται επίσης στη μείωση της γραφειοκρατίας σε μεταβιβάσεις, αδειοδοτήσεις και δικαστικές διαδικασίες, καθώς και στη δημιουργία σταθερού φορολογικού και νομικού πλαισίου, ώστε να επανενταχθούν ανενεργά ακίνητα στην αγορά και να επιταχυνθούν νέες επενδύσεις σε κατοικίες.

Η Τράπεζα της Ελλάδος εστιάζει και στην αξιοποίηση ακινήτων του Δημοσίου για ανάπτυξη προσιτής κατοικίας μέσω συνεργασιών με τον ιδιωτικό τομέα, αλλά και σε παρεμβάσεις ευρύτερου χωροταξικού σχεδιασμού, όπως η αναβάθμιση υποδομών, η επέκταση των μέσων σταθερής τροχιάς και η δημιουργία νέων ζωνών κατοικίας με χαμηλότερο κόστος πρόσβασης.

Η συνολική εικόνα είναι ότι το στεγαστικό παύει σταδιακά να αποτελεί πρόβλημα μόνο των χαμηλότερων εισοδημάτων και εξελίσσεται σε δομική κρίση πρόσβασης της μεσαίας τάξης στην κατοικία, ακόμη και σε περιβάλλον ελαφρώς χαμηλότερων επιτοκίων και επιστροφής των τραπεζών στη στεγαστική πίστη.

Ειδικότερα, σύμφωνα με το νέο πλαίσιο που εφαρμόζεται ήδη, οι διαταγές πληρωμής και απόδοσης μισθίου εκδίδονται πλέον από πιστοποιημένους δικηγόρους, γεγονός που απλοποιεί σημαντικά τη διαδικασία και επιταχύνει τις εξώσεις.

Παράλληλα, το σύστημα εξασφαλίζει ισορροπία μεταξύ των δύο πλευρών: παρέχει στον ενοικιαστή εγγυημένο χρονικό περιθώριο έως έξι μηνών για αποχώρηση, ενώ ταυτόχρονα επιτρέπει στον ιδιοκτήτη να ανακτήσει πιο γρήγορα τόσο τα οφειλόμενα ενοίκια όσο και το ακίνητό του.

Τα 10 βήματα της νέας διαδικασίας

Ο ιδιοκτήτης απευθύνεται στον δικηγόρο του για τη διαχείριση της υπόθεσης, χωρίς να επιλέγει τον πιστοποιημένο δικηγόρο που εκδίδει τη διαταγή, καθώς αυτός ορίζεται αυτόματα από το Πρωτοδικείο.

Σε περίπτωση λήξης της μίσθωσης, ενεργοποιείται η νέα διαδικασία απόδοσης μισθίου, η οποία λειτουργεί παράλληλα με την υφιστάμενη, αλλά χαρακτηρίζεται από μεγαλύτερη ταχύτητα.

Για περιπτώσεις μη καταβολής ενοικίων, οι προθεσμίες παραμένουν ίδιες: εξώδικη προειδοποίηση 15 ημερών και στη συνέχεια διαδικασία που ολοκληρώνεται περίπου σε τρεις μήνες.

Όταν η μίσθωση έχει λήξει, προβλέπεται εξώδικη προθεσμία τριών μηνών και επιπλέον δίμηνη προθεσμία εκτέλεσης, δηλαδή συνολικά τουλάχιστον έξι μήνες μέχρι την αποχώρηση.

Ο δικηγόρος συντάσσει το εξώδικο, οργανώνει τον φάκελο και καταθέτει αίτηση στο Πρωτοδικείο, συνοδευόμενη από παράβολο ύψους 300 ευρώ.

Η Γραμματεία του Πρωτοδικείου ορίζει, με σειρά προτεραιότητας, πιστοποιημένο δικηγόρο, χωρίς δυνατότητα παρέμβασης από τα εμπλεκόμενα μέρη.

Ο πιστοποιημένος δικηγόρος εξετάζει τον φάκελο εντός 20 ημερών και, εφόσον είναι πλήρης, υπογράφει τη διαταγή, παρέχοντας και το δικαίωμα ανακοπής στον ενοικιαστή.

Στη συνέχεια εκδίδεται το εκτελεστό απόγραφο και επιδίδεται στον μισθωτή, ο οποίος καλείται να αποχωρήσει εντός 20 ημερών ή δύο μηνών, ανάλογα με την περίπτωση.

Ο ενοικιαστής διατηρεί τη δυνατότητα δικαστικής προσφυγής με ανακοπή και ασφαλιστικά μέτρα, ζητώντας επιπλέον χρόνο εφόσον συντρέχουν λόγοι.

Σε περιπτώσεις λήξης μίσθωσης, διασφαλίζεται από τον νόμο ότι ο ενοικιαστής έχει τουλάχιστον έξι μήνες για μετακόμιση χωρίς επιπλέον κόστος, ενώ τα έξοδα της διαδικασίας επιβαρύνουν τον ιδιοκτήτη.

Δαπάνη το 5% των εσόδων από ενοίκια

Σημαντική αλλαγή ενσωματώνεται και στο έντυπο Ε2, όπου προστίθενται νέοι κωδικοί που οδηγούν σε μηδενισμό του φόρου για όσους απέκτησαν εισοδήματα από ενοίκια εντός του 2025.

Το έντυπο αναμένεται να υποβληθεί φέτος από περίπου 3,5 εκατομμύρια ιδιοκτήτες ακινήτων.

Τα ποσά που δηλώνονται μεταφέρονται αυτόματα στο έντυπο Ε1 και φορολογούνται από το πρώτο ευρώ, με συντελεστές που κυμαίνονται από 15% έως 45%.

Παράλληλα, η Εφορία αναγνωρίζει ως δαπάνη το 5% των εισοδημάτων από ενοίκια, το οποίο καλύπτει έξοδα όπως επισκευές, συντηρήσεις, ανακαινίσεις και λοιπές λειτουργικές ανάγκες των ακινήτων. Στο ίδιο έντυπο δηλώνονται και τα ανείσπρακτα ενοίκια, δηλαδή ποσά που δεν κατέστη δυνατό να εισπραχθούν από τους μισθωτές.

Έλεγχος των ηλεκτρονικών μισθωτηρίων, αν συμφωνούν με το Ε2

Από κενό ή βραχυχρόνια μίσθωση σε μακροχρόνια -> απαλλαγή φόρου (δηλώνεται στο Ε2 στους κωδικούς 64-65, μεταφέρεται στο Ε1 και υπολογίζεται ως απαλλασσόμενο εισόδημα)

Δήλωση ανείσπρακτων ενοικίων στο Ε2, εφόσον έχει εκδοθεί διαταγή πληρωμής ή έχει κατατεθεί αγωγή (ισχύει και για ανείσπρακτα ποσά από βραχυχρόνιες μισθώσεις)

Στην πράξη, όμως, η εικόνα αποδεικνύεται πολύ πιο περίπλοκη. Τα δεδομένα που αποτυπώνουν την πραγματική κατάσταση των κλειστών ακινήτων δείχνουν ότι η συντριπτική πλειονότητα αυτών των κατοικιών δεν μπορεί να αξιοποιηθεί άμεσα, ακυρώνοντας σε μεγάλο βαθμό τις ελπίδες για μια γρήγορη παρέμβαση στην αγορά κατοικίας.

Παράγοντες της κτηματαγοράς αλλά και φορείς του Δημοσίου εκτιμούσαν ότι η ενεργοποίηση εκατοντάδων χιλιάδων αδρανών κατοικιών θα μπορούσε να προσφέρει ουσιαστική ανάσα σε νοικοκυριά που αδυνατούν να βρουν προσιτή στέγη είτε για αγορά είτε για ενοικίαση.

Ωστόσο, οι πρόσφατες αναλύσεις αποκαλύπτουν ότι περίπου εννέα στα δέκα κλειστά σπίτια παραμένουν ουσιαστικά μη αξιοποιήσιμα, τουλάχιστον βραχυπρόθεσμα, εξαιτίας ενός πλέγματος νομικών, διοικητικών, τεχνικών και πολεοδομικών προβλημάτων.

Το πραγματικό μέγεθος των κλειστών κατοικιών

Οι εκτιμήσεις για το ανεκμετάλλευτο οικιστικό απόθεμα στην Ελλάδα παραμένουν εντυπωσιακές. Σύμφωνα με αναλύσεις του τελευταίου 18μήνου, τα κλειστά ακίνητα υπολογίζονται μεταξύ 700.000 και 900.000 κατοικιών.

Παλιότερες αποτυπώσεις, που βασίζονταν στα στοιχεία της απογραφής του 2021, ανέβαζαν ακόμη περισσότερο το ποσοστό των κενών κατοικιών, φτάνοντας περίπου στο ένα τρίτο του συνολικού κτιριακού αποθέματος της χώρας. Στην καταγραφή αυτή περιλαμβάνονταν και δευτερεύουσες κατοικίες, με το συνολικό απόθεμα κενών σπιτιών να εκτιμάται σε περίπου 2,2 εκατομμύρια ακίνητα.

Θεωρητικά, ακόμη και η σταδιακή επιστροφή ενός μικρού ποσοστού αυτών των κατοικιών στην αγορά θα μπορούσε να επηρεάσει αισθητά τη στεγαστική κρίση.

Η πραγματικότητα, όμως, αποδεικνύεται εντελώς διαφορετική. Τα περισσότερα ακίνητα δεν παραμένουν κλειστά επειδή οι ιδιοκτήτες τους το επιλέγουν συνειδητά, αλλά επειδή είναι εγκλωβισμένα σε διαδικασίες και εκκρεμότητες που καθιστούν εξαιρετικά δύσκολη την αξιοποίησή τους.

Η «ακτινογραφία» των μπλοκαρισμένων ακινήτων

Τα στοιχεία δείχνουν ότι μόλις το 19% των κλειστών και ανεκμετάλλευτων κατοικιών θεωρείται νομικά καθαρό και άμεσα διαθέσιμο για αξιοποίηση.

Η εικόνα αυτή αποτυπώνεται μέσα από τον διεθνή δείκτη FREI, ο οποίος καταγράφει κατά πόσο ένα ακίνητο μπορεί να κατοικηθεί, να μισθωθεί, να πωληθεί ή να αξιοποιηθεί χωρίς θεσμικά και τεχνικά εμπόδια.

Στην ουσία, μεγάλο μέρος του αποθέματος υπάρχει μόνο θεωρητικά. Μπορεί να εμφανίζεται στα χαρτιά ως διαθέσιμο, αλλά πρακτικά παραμένει εκτός αγοράς και αδυνατεί να καλύψει πραγματικές στεγαστικές ή επενδυτικές ανάγκες.

Με βάση το μοντέλο αξιολόγησης Frei Funnel που χρησιμοποιεί η BluPeak Estate Analytics για τη χαρτογράφηση ακινήτων, περίπου το 32% του συνολικού αποθέματος ακινήτων στην Ελλάδα παραμένει αναξιοποίητο.

Από αυτό το ποσοστό, μόνο το ένα τέταρτο εμφανίζεται πλήρως καταγεγραμμένο, γεγονός που αποκαλύπτει ήδη σοβαρό έλλειμμα οργανωμένης πληροφόρησης γύρω από την πραγματική κατάσταση της αγοράς.

Στο επόμενο στάδιο αξιολόγησης, που αφορά την τεχνική καταλληλότητα, το ποσοστό μειώνεται ακόμη περισσότερο και υποχωρεί στο 14%. Αυτό σημαίνει ότι ένα τεράστιο κομμάτι των ακινήτων χρειάζεται παρεμβάσεις ή δεν μπορεί να εισέλθει άμεσα στην αγορά.

Ένα ακίνητο μπορεί να εμφανίζεται δηλωμένο, αλλά να έχει ασαφές ιδιοκτησιακό καθεστώς, εκκρεμότητες στο Κτηματολόγιο, πολεοδομικές παραβάσεις ή ανεπαρκή τεχνικά στοιχεία. Σε αυτές τις περιπτώσεις, η κατοικία παραμένει ουσιαστικά ανενεργή.

Η παγίδα της δημοτικής ακίνητης περιουσίας

Αντίστοιχα προβλήματα εντοπίζονται και στη δημοτική ακίνητη περιουσία, η οποία συχνά παρουσιάζεται ως πιθανό εργαλείο παρέμβασης για τη στεγαστική κρίση.

Στην πράξη, όμως, η εικόνα είναι πολύ πιο σύνθετη. Σύμφωνα με τα σχετικά μοντέλα αξιολόγησης, από ένα σύνολο 100 ακινήτων δήμων, μόνο ένα μικρό ποσοστό μπορεί να αξιοποιηθεί άμεσα.

Περίπου το ένα τέταρτο θεωρείται έτοιμο προς χρήση χωρίς σημαντικές παρεμβάσεις, είτε για στεγαστικούς είτε για κοινωνικούς σκοπούς.

Την ίδια στιγμή, περίπου τέσσερα στα δέκα ακίνητα απαιτούν τεχνικές, λειτουργικές ή διοικητικές διορθώσεις προτού μπορέσουν να αξιοποιηθούν.

Υπάρχει όμως και μια τρίτη κατηγορία: τα πλήρως μπλοκαρισμένα ακίνητα. Πρόκειται για περιπτώσεις όπου νομικά, θεσμικά ή διοικητικά εμπόδια καθιστούν αδύνατη οποιαδήποτε αξιοποίηση για μεγάλο χρονικό διάστημα.

Η ευρωπαϊκή εμπειρία και το έλλειμμα δεδομένων

Την ώρα που η Ελλάδα εξακολουθεί να αντιμετωπίζει σοβαρές αδυναμίες στην αποτύπωση της δημόσιας και ιδιωτικής ακίνητης περιουσίας, αρκετές ευρωπαϊκές χώρες έχουν ήδη περάσει σε ένα εντελώς διαφορετικό μοντέλο διαχείρισης.

Σε χώρες όπως η Ολλανδία και η Δανία λειτουργούν ολοκληρωμένα ψηφιακά μητρώα που συνδέουν ιδιοκτησιακά, τεχνικά και πολεοδομικά δεδομένα σε ενιαίες πλατφόρμες.

Με αυτόν τον τρόπο, δημόσιοι φορείς και δήμοι μπορούν να γνωρίζουν σε πραγματικό χρόνο ποια ακίνητα είναι διαθέσιμα και σε τι κατάσταση βρίσκονται.

Αντίστοιχα, στη Γερμανία τα γεωχωρικά συστήματα έχουν ενταχθεί στον σχεδιασμό στεγαστικής πολιτικής, ενώ στη Γαλλία η συστηματική καταγραφή της δημόσιας περιουσίας χρησιμοποιείται ως εργαλείο ανάπτυξης κοινωνικής κατοικίας και συνεργασιών με ιδιώτες.

Η βασική διαφορά δεν είναι απαραίτητα ο αριθμός των διαθέσιμων ακινήτων, αλλά η ποιότητα των δεδομένων και η δυνατότητα στοχευμένης αξιοποίησής τους.

Η κοινωνική πίεση μεγαλώνει

Οι κοινωνικές πιέσεις γύρω από το στεγαστικό ζήτημα εντείνονται ολοένα και περισσότερο, ιδιαίτερα στις νεότερες ηλικίες.

Έρευνα που πραγματοποιήθηκε για λογαριασμό της BluPeak δείχνει ότι στην ηλικιακή ομάδα 25-35 ετών το 82% θεωρεί πως η έλλειψη ελέγχου στην αγορά ακινήτων επηρεάζει άμεσα τις τιμές κατοικίας.

Παράλληλα, το 75% θεωρεί κρίσιμη τη δημιουργία πλήρους ψηφιακής καταγραφής όλων των ακινήτων.

Ακόμη πιο ανησυχητικό είναι ότι το 81% δηλώνει πως το στεγαστικό επηρεάζει πλέον βασικές αποφάσεις ζωής, από τη δημιουργία οικογένειας έως την επαγγελματική πορεία.

Παρόμοια εικόνα εμφανίζεται και στις ηλικίες 36-55 ετών. Το 70% θεωρεί αναγκαία τη δημιουργία ενός ενιαίου δημόσιου Μητρώου Ιδιοκτησίας Ακινήτων, ενώ το 60% πιστεύει ότι ένα τέτοιο εργαλείο θα μπορούσε να συμβάλει στη σταθεροποίηση των τιμών.

Την ίδια στιγμή, το 72% εκτιμά ότι η ουσιαστική αξιοποίηση της δημόσιας περιουσίας θα μπορούσε να λειτουργήσει ως σημαντικό αντίβαρο απέναντι στη στεγαστική κρίση που βαθαίνει.

Πρόκειται για ακίνητα σε Παιανία, Λάρισα, Πύργο και Καλαμάτα, τα οποία, μετά από μια μακρά περίοδο αδράνειας, μπαίνουν σε τροχιά αξιοποίησης με ξεκάθαρο κοινωνικό πρόσημο. Με τη συγκεκριμένη ΚΥΑ, το Υπουργείο Κοινωνικής Συνοχής και Οικογένειας αποκτά τη δυνατότητα να προχωρήσει στα επόμενα στάδια για την εκκίνηση των διαδικασιών πρόσκλησης προς την αγορά, προκειμένου ενδιαφερόμενες κατασκευαστικές εταιρείες να υποβάλουν προσφορές για την ανάπτυξη των ακινήτων. Στόχος είναι η δημιουργία νέων κατοικιών, μέρος των οποίων θα αποδοθεί ως κοινωνική κατοικία σε συμπολίτες μας που έχουν μεγαλύτερη ανάγκη.

Η κοινωνική αντιπαροχή αποτελεί ένα από τα πιο κρίσιμα νέα εργαλεία στεγαστικής πολιτικής. Το Δημόσιο ενεργοποιεί αδρανή ακίνητα και τα αξιοποιεί σε συνεργασία με ιδιώτες αναδόχους, ώστε να δημιουργηθεί νέο στεγαστικό απόθεμα και να επιστρέψει κοινωνική αξία στους πολίτες. Στο πλαίσιο της κοινωνικής αντιπαροχής, το Δημόσιο διατηρεί πάντοτε ποσοστό τουλάχιστον 30% των κατοικιών για κοινωνική χρήση, εξασφαλίζοντας μόνιμο απόθεμα. Με αυτόν τον τρόπο, δημόσια γη που παρέμενε για πολλά χρόνια αναξιοποίητη μετατρέπεται σε κατοικίες, σε ευκαιρίες στέγασης και σε πραγματική στήριξη για ευάλωτα νοικοκυριά.

Η εμβληματική αυτή απόφαση σηματοδοτεί την αρχή της επαναδημιουργίας του θεσμού της κοινωνικής κατοικίας στη χώρα με σύγχρονους όρους, διαφάνεια και σαφή κοινωνικό προσανατολισμό. Σε συνδυασμό με την αξιοποίηση ανενεργών στρατοπέδων για τη δημιουργία 2.300 κοινωνικών κατοικιών, διαμορφώνεται πλέον ένας νέος πυλώνας στεγαστικής πολιτικής, που αυξάνει την προσφορά κατοικιών και δίνει απάντηση σε ένα από τα πιο πιεστικά κοινωνικά ζητήματα της εποχής.

Τα 8 ακίνητα που περιλαμβάνονται στην ΚΥΑ βρίσκονται:

• στην Παιανία, στην περιοχή Αγίας Τριάδας,
• στη Λάρισα, στην περιοχή Αγίου Θωμά,
• στον Πύργο, στην περιοχή Παλμαντούρα,
• στην Καλαμάτα, στην περιοχή Αγίου Κωνσταντίνου.

Με τη συγκεκριμένη απόφαση, η κυβέρνηση ενεργοποιεί στην πράξη ένα νέο μοντέλο στεγαστικής πολιτικής: η δημόσια περιουσία αποκτά ενεργό ρόλο, με κανόνες και διαφάνεια, στη δημιουργία νέων κατοικιών και στην ουσιαστική ενίσχυση της πρόσβασης στη στέγη.

Η διαδικασία αφορά σε 48.622 φορολογούμενους, με το συνολικό ποσό της μείωσης του φόρου να ανέρχεται σε 5.769.301,29 ευρώ. Ειδικότερα:

Η επανεκκαθάριση και οι απαλλαγές για το 2026 αφορούν σε ακίνητα που βρίσκονται:

-σε περιοχές της Περιφερειακής Ενότητας Κορινθίας και επλήγησαν από τις πυρκαγιές της 23ης και της 24ης Ιουλίου 2018.

–εντός του οικισμού Αναργύρων του Δήμου Αμυνταίου της Περιφερειακής Ενότητας Φλώρινας, ο οποίος έχει κηρυχθεί σε αναγκαστική απαλλοτρίωση ή εντός άλλου οικισμού, ο οποίος είναι πολεοδομικά ανενεργός βάσει του από 5.12.2002 Π.Δ. (Δ’ 1075) και συγκεκριμένα, ακίνητα που βρίσκονται εντός της Κοινότητας Πεπονιάς, κοινότητας Πολύλακκου, οικισμού Αξιοκάστρου και οικισμού Κλήματος της κοινότητας Αξιοκάστρου, οικισμού Τραπεζίτσας και οικισμού Πανάρετης της κοινότητας Τραπεζίτσας και κοινότητας Πυλωρίου του Δήμου Βοΐου της Περιφερειακής Ενότητας Κοζάνης, καθώς και σύμφωνα με την με αρ. 9439/3335/6.4.2000 απόφαση μεταφοράς των ακόλουθων κοινοτήτων και οικισμών (Δ’ 238): Kοινότητας Καλαμιτσίου, οικισμού Καλοχίου και οικισμού Μεσόλακκου της Περιφερειακής Ενότητας Γρεβενών.

–στα διοικητικά όρια των Δήμων Μαντουδίου- Λίμνης- Αγίας ‘Αννας και Ιστιαίας- Αιδηψού της Περιφερειακής Ενότητας Ευβοίας της Περιφέρειας Στερεάς Ελλάδας, οι οποίες επλήγησαν από τις πυρκαγιές που εκδηλώθηκαν αρχής γενομένης την 27η Ιουλίου 2021,

-σε περιοχές των Περιφερειακών Ενοτήτων Λάρισας, Τρικάλων και Καρδίτσας της Περιφέρειας Θεσσαλίας, της Περιφερειακής Ενότητας Πιερίας της Περιφέρειας Κεντρικής Μακεδονίας, των Περιφερειακών Ενοτήτων Γρεβενών και Κοζάνης της Περιφέρειας Δυτικής Μακεδονίας και της Περιφερειακής Ενότητας Φθιώτιδας της Περιφέρειας Στερεάς Ελλάδας και επλήγησαν από τον σεισμό της 3ης Μαρτίου 2021.

–στην Κρήτη και επλήγησαν από τους σεισμούς που εκδηλώθηκαν την 24η Ιουλίου 2021 και την 27η Σεπτεμβρίου 2021.

Η επανεκκαθάριση και οι απαλλαγές για τα έτη 2025 και 2026 αφορούν ακίνητα που βρίσκονται σε περιοχές των Περιφερειακών Ενοτήτων Σάμου, Ικαρίας και Χίου της Περιφέρειας Βορείου Αιγαίου και επλήγησαν από τον σεισμό ή την πλημμύρα της 30ής Οκτωβρίου 2020.

Πώς θα ενημερωθούν οι πολίτες:

Οι ενδιαφερόμενοι θα λάβουν ειδοποίηση για την κοινοποίηση της νέας πράξης προσδιορισμού ΕΝΦΙΑ μέσω e-mail και μέσω της προσωπικής τους θυρίδας «Τα Μηνύματά μου».

Μπορούν να δουν και να αποθηκεύσουν το νέο εκκαθαριστικό ΕΝΦΙΑ:

*στην ψηφιακή πύλη myAADE (myaade.gov.gr), στη διαδρομή Εφαρμογές > Δημοφιλείς Εφαρμογές > Δήλωση Ε9/ΕΝΦΙΑ > Είσοδος στην εφαρμογή, επιλέγοντας «Έτος 2025» ή «Έτος 2026» κατά περίπτωση

*στην εφαρμογή myAADEapp > myWallet > ΕΝΦΙΑ > + > επιλέγοντας «2025» ή «2026» κατά περίπτωση.

Για τυχόν διαγραφές ή επιστροφές φόρων, οι δικαιούχοι μπορούν να ενημερώνονται μέσω της ψηφιακής πύλης myAADE ή και μέσω του myAADEapp, στην επιλογή Ο Λογαριασμός μου.

Συμψηφισμοί και επιστροφές είναι σε εξέλιξη και αναμένεται να ολοκληρωθούν εντός της ερχόμενης εβδομάδας. Προϋπόθεση για την επιστροφή χρημάτων είναι η δήλωση έγκυρου ΙΒΑΝ στο Μητρώο της ΑΑΔΕ, μέσω της ψηφιακής πύλης myAADE > Μητρώο & Επικοινωνία > Δήλωση Λογαριασμού ΙΒΑΝ ή μέσω του myAADEapp, > Στοιχεία Επικοινωνίας.

Για οποιαδήποτε πληροφορία ή διευκρίνιση, οι ενδιαφερόμενοι μπορούν να απευθύνονται στην Εξυπηρέτηση Φορολογουμένων της ΑΑΔΕ, my1521:

*Τηλεφωνικά στο 1521, εργάσιμες ημέρες από 7:00 έως 20:00

*Ψηφιακά στο my1521, (24/7), επιλέγοντας: Θέματα Φορολογίας Κεφαλαίου > Κατοχή Ακίνητης Περιουσίας > Δήλωση Ε9 και ΕΝΦΙΑ Φυσικών/Νομικών Προσώπων > Εκτύπωση πράξης Διοικητικού/Διορθωτικού προσδιορισμού φόρου ΕΝΦΙΑ για τα έτη 2014 και επόμενα, εφόσον έχουν εκδοθεί.

Το νέο σύστημα επιχειρεί να περιορίσει τις χρονοβόρες καθυστερήσεις που επιβάρυναν μέχρι σήμερα τη δικαστική διαδικασία και επιμήκυναν την επίλυση υποθέσεων μισθώσεων.

Με βάση τις νέες ρυθμίσεις, οι διαταγές πληρωμής και απόδοσης μισθίου δεν θα εκδίδονται πλέον από δικαστές αλλά από πιστοποιημένους δικηγόρους. Η αλλαγή αυτή στοχεύει στη μείωση των μεγάλων αναμονών που δημιουργούνταν εξαιτίας των αναβολών και του αυξημένου φόρτου των δικαστηρίων.

Η διαδικασία θα εφαρμόζεται σε περιπτώσεις όπου η μίσθωση έχει λήξει ή όταν ο ενοικιαστής εξακολουθεί να παραμένει στο ακίνητο χωρίς ενεργή συμφωνία. Απαραίτητη προϋπόθεση είναι να έχει προηγηθεί αποστολή εξώδικης ειδοποίησης τουλάχιστον τρεις μήνες πριν από την έναρξη της διαδικασίας, ώστε να διασφαλίζεται ότι ο μισθωτής έχει ενημερωθεί νόμιμα.

Οι δικηγόροι που θα ενταχθούν στο νέο σύστημα θα πρέπει να διαθέτουν τουλάχιστον τέσσερα χρόνια επαγγελματικής εμπειρίας, να είναι οικονομικά ενήμεροι προς τους συλλόγους τους και να μην έχουν υποστεί σοβαρές πειθαρχικές κυρώσεις. Παράλληλα, προβλέπεται υποχρεωτική επιμόρφωση, ενώ η ανάθεση των υποθέσεων θα πραγματοποιείται μέσω ειδικών καταλόγων των Δικηγορικών Συλλόγων ανά Πρωτοδικείο και με σειρά προτεραιότητας, προκειμένου να διασφαλίζεται η διαφάνεια της διαδικασίας.

Η έκδοση κάθε διαταγής θα πρέπει να ολοκληρώνεται μέσα σε διάστημα 20 ημερών από τη στιγμή της ανάθεσης, καλύπτοντας τόσο την καταβολή των οφειλόμενων ενοικίων όσο και την απόδοση του ακινήτου στον ιδιοκτήτη. Το κόστος καθορίζεται στα 400 ευρώ για τη διαταγή πληρωμής και στα 300 ευρώ για τη διαδικασία απόδοσης μισθίου, ενώ οι συναλλαγές θα πραγματοποιούνται ηλεκτρονικά μέσω των Δικηγορικών Συλλόγων.

Από την 1η Μαΐου 2026 οι σχετικές διαταγές παύουν να εκδίδονται από δικαστές και αναλαμβάνονται από πιστοποιημένους δικηγόρους, βάσει της νέας απόφασης του υπουργείου Δικαιοσύνης, επιταχύνοντας ουσιαστικά την είσπραξη των οφειλόμενων ενοικίων και την ανάκτηση των ακινήτων.

Η συγκεκριμένη παρέμβαση μεταβάλλει ριζικά το τοπίο των μισθώσεων, προσφέροντας για πρώτη φορά στους ιδιοκτήτες ένα πιο άμεσο εργαλείο αντιμετώπισης περιπτώσεων καθυστερήσεων ή πλήρους αθέτησης υποχρεώσεων από την πλευρά των ενοικιαστών.

Με το νέο πλαίσιο η διαδικασία αποκτά ξεκάθαρη δομή και συγκεκριμένα χρονικά όρια. Σε κάθε Πρωτοδικείο της χώρας θα δημιουργούνται ειδικοί κατάλογοι δικηγόρων οι οποίοι θα έχουν την αρμοδιότητα για την έκδοση διαταγών πληρωμής και απόδοσης μισθίου. Οι συγκεκριμένοι δικηγόροι θα επιλέγονται με αυστηρά κριτήρια ώστε να διασφαλίζεται η εμπειρία και η αξιοπιστία τους.

Για να ενταχθεί ένας δικηγόρος στους αντίστοιχους καταλόγους θα πρέπει να διαθέτει τουλάχιστον τετραετή επαγγελματική εμπειρία, να είναι οικονομικά ενήμερος στον οικείο Δικηγορικό Σύλλογο, να μην έχει δεχθεί σοβαρές πειθαρχικές κυρώσεις και να έχει παρακολουθήσει ειδικά εκπαιδευτικά σεμινάρια για τη συγκεκριμένη διαδικασία. Οι κατάλογοι θα καταρτίζονται από τους δικηγορικούς συλλόγους και θα αποστέλλονται στα Πρωτοδικεία. Η ανάθεση των υποθέσεων θα πραγματοποιείται με πλήρως τυποποιημένο τρόπο, βάσει αλφαβητικής σειράς, ώστε να διασφαλίζεται η διαφάνεια και να αποτρέπονται παρεμβάσεις ή επιλεκτικές αναθέσεις. Κάθε νέα υπόθεση θα ανατίθεται στον επόμενο διαθέσιμο δικηγόρο της λίστας.

Το βασικό πλεονέκτημα της νέας διαδικασίας είναι η ταχύτητα. Ο δικηγόρος που αναλαμβάνει μια υπόθεση υποχρεούται να εκδώσει τη σχετική διαταγή εντός 20 ημερών από την ανάθεση. Πρόκειται για ένα σαφές και δεσμευτικό χρονοδιάγραμμα, το οποίο διαφοροποιεί σημαντικά τα δεδομένα σε σχέση με τις μέχρι σήμερα καθυστερήσεις. Η διαδικασία καλύπτει τόσο την έκδοση διαταγής πληρωμής για τα οφειλόμενα ενοίκια όσο και τη διαταγή απόδοσης μισθίου, δηλαδή την απομάκρυνση του ενοικιαστή από το ακίνητο όταν δεν καταβάλλει μισθώματα ή όταν έχει λήξει η μίσθωση και δεν αποχωρεί. Παράλληλα, καθορίζεται και το κόστος της διαδικασίας. Η αμοιβή του δικηγόρου ορίζεται σε 400 ευρώ για τη διαταγή πληρωμής και σε 300 ευρώ για τη διαταγή απόδοσης μισθίου. Το ποσό καταβάλλεται προκαταβολικά μέσω του Δικηγορικού Συλλόγου με ηλεκτρονική διαδικασία και αποδίδεται στον δικηγόρο μετά την ολοκλήρωση της υπόθεσης.

Μητρώο Φερεγγυότητας Ενοικιαστών

Σημαντικό στοιχείο είναι ότι η νέα διαδικασία δεν καταργεί την προσφυγή στα δικαστήρια. Οι ιδιοκτήτες εξακολουθούν να έχουν τη δυνατότητα να ασκήσουν αγωγή, ιδίως σε περιπτώσεις όπου υπάρχουν αμφισβητούμενα ζητήματα ή απαιτείται δικαστική κρίση. Ωστόσο, για τις περισσότερες περιπτώσεις απλήρωτων ενοικίων η νέα διαδικασία εκτιμάται ότι θα αποτελέσει την πρώτη επιλογή.

Μέχρι και τις 30 Απριλίου 2026 οι διαταγές θα συνεχίσουν να εκδίδονται από τους αρμόδιους δικαστές. Από την 1η Μαΐου και μετά οι νέες αιτήσεις θα εντάσσονται στο νέο σύστημα, εφόσον έχουν ολοκληρωθεί οι διαδικασίες κατάρτισης των καταλόγων και εκπαίδευσης των δικηγόρων.

Την ίδια στιγμή, η αγορά ακινήτων εισέρχεται συνολικά σε νέα φάση, καθώς δίπλα στις ταχύτερες διαδικασίες εξώσεων προστίθεται και ένα νέο «φίλτρο» πριν ακόμη από την υπογραφή ενός συμβολαίου.

Το Μητρώο Φερεγγυότητας Ενοικιαστών, που προωθείται σε πιλοτική εφαρμογή και αναμένεται να ενεργοποιηθεί πλήρως μέσα στο 2026, φιλοδοξεί να αλλάξει τον τρόπο επιλογής των ενοικιαστών, περιορίζοντας τα φαινόμενα καθυστερήσεων και αθέτησης πληρωμών.

Η βασική λογική του μέτρου είναι απλή, αλλά οι επιπτώσεις του πολυεπίπεδες. Επιτρέπει σε έναν ιδιοκτήτη που δεν μπορεί να αξιοποιήσει πλήρως το ακίνητό του — για παράδειγμα λόγω πολεοδομικών περιορισμών ή χαρακτηρισμού ως διατηρητέου — να μεταφέρει το «δικαίωμα δόμησης» σε άλλη περιοχή. Με αυτόν τον τρόπο, το δικαίωμα δεν χάνεται, αλλά αποκτά οικονομική αξία.

Πώς λειτουργεί ο μηχανισμός

Στην πράξη, η μεταφορά συντελεστή δόμησης σημαίνει ότι ένα ακίνητο «δίνει» δικαιώματα δόμησης και ένα άλλο τα «λαμβάνει». Το πρώτο, το λεγόμενο βαρυνόμενο ακίνητο, δεν μπορεί να αξιοποιήσει το σύνολο του επιτρεπόμενου συντελεστή. Το δεύτερο, το ωφελούμενο, μπορεί να χτίσει περισσότερα τετραγωνικά από όσα αρχικά επιτρέπονταν.

Η διαδικασία αυτή γίνεται οργανωμένα μέσω ενός κεντρικού μηχανισμού, που αντιστοιχίζει τα δικαιώματα και καθορίζει την αξία τους. Στην ουσία, δημιουργείται μια αγορά, όπου τα «τετραγωνικά» μετατρέπονται σε διαπραγματεύσιμο προϊόν.

Αυτό επιτρέπει την αποζημίωση ιδιοκτητών που μέχρι σήμερα βρίσκονταν σε αδιέξοδο, ενώ ταυτόχρονα ενισχύει την ανάπτυξη σε περιοχές που μπορούν να υποδεχθούν επιπλέον δόμηση.

Η σημασία για την αγορά ακινήτων

Η ενεργοποίηση του μέτρου δεν αφορά μόνο μεμονωμένες περιπτώσεις. Έχει τη δυναμική να επηρεάσει συνολικά την αγορά ακινήτων, δημιουργώντας νέα δεδομένα.

Από τη μία πλευρά, απελευθερώνονται περιουσίες που παρέμεναν αναξιοποίητες. Από την άλλη, δημιουργείται δυνατότητα αύξησης της δόμησης σε επιλεγμένες περιοχές, γεγονός που μπορεί να οδηγήσει σε νέες επενδύσεις.

Η μεταφορά συντελεστή δόμησης λειτουργεί έτσι ως μηχανισμός ανακατανομής της αξίας, μεταφέροντας δικαιώματα από περιοχές περιορισμού σε περιοχές ανάπτυξης.

Οι ζώνες υποδοχής και η χωροταξία

Κεντρικό ρόλο στο νέο πλαίσιο παίζουν οι λεγόμενες ζώνες υποδοχής συντελεστή. Πρόκειται για περιοχές όπου επιτρέπεται η αύξηση της δόμησης μέσω μεταφοράς.

Η επιλογή αυτών των περιοχών δεν είναι τυχαία. Στόχος είναι να ενισχυθούν ζώνες που μπορούν να υποστηρίξουν μεγαλύτερη ανάπτυξη, χωρίς να επιβαρυνθεί το αστικό περιβάλλον.

Με αυτόν τον τρόπο, το εργαλείο δεν λειτουργεί μόνο ως οικονομική διευκόλυνση, αλλά και ως εργαλείο πολεοδομικού σχεδιασμού. Επιτρέπει τη διατήρηση περιοχών με ιδιαίτερο χαρακτήρα, ενώ κατευθύνει την ανάπτυξη σε άλλες ζώνες.

Το όφελος για τους ιδιοκτήτες

Για τους ιδιοκτήτες, το βασικό όφελος είναι η δυνατότητα αξιοποίησης ενός δικαιώματος που μέχρι σήμερα παρέμενε ανενεργό. Αντί να βλέπουν την περιουσία τους να υποβαθμίζεται, μπορούν πλέον να τη μετατρέψουν σε οικονομικό πόρο.

Ιδιαίτερα για όσους διαθέτουν ακίνητα που έχουν χαρακτηριστεί διατηρητέα ή δεσμεύονται για κοινόχρηστους χώρους, η μεταφορά συντελεστή αποτελεί μια μορφή έμμεσης αποζημίωσης.

Ταυτόχρονα, δημιουργούνται ευκαιρίες και για επενδυτές, οι οποίοι μπορούν να αποκτήσουν επιπλέον δικαιώματα δόμησης και να αναπτύξουν μεγαλύτερα έργα.

Οι προκλήσεις και τα όρια

Παρά τα οφέλη, το μέτρο δεν στερείται προκλήσεων. Η επιτυχία του εξαρτάται από την ορθή λειτουργία του μηχανισμού αντιστοίχισης και την επάρκεια των ζωνών υποδοχής.

Επιπλέον, απαιτείται ισορροπία ώστε να μη δημιουργηθούν υπερβολικές πιέσεις σε συγκεκριμένες περιοχές. Η ανεξέλεγκτη αύξηση της δόμησης μπορεί να οδηγήσει σε υποβάθμιση της ποιότητας ζωής, αν δεν συνοδεύεται από κατάλληλο σχεδιασμό.

Για τον λόγο αυτό, το πλαίσιο προβλέπει περιορισμούς και κανόνες που καθορίζουν το μέγιστο επιτρεπόμενο όριο αύξησης του συντελεστή.

Ένα εργαλείο που επιστρέφει

Η μεταφορά συντελεστή δόμησης δεν είναι νέο εργαλείο. Αντίθετα, αποτελεί θεσμό που υπάρχει εδώ και δεκαετίες, αλλά δεν κατάφερε να λειτουργήσει αποτελεσματικά στο παρελθόν.

Η επανενεργοποίησή του σηματοδοτεί μια προσπάθεια να αξιοποιηθεί με σύγχρονους όρους, μέσω ψηφιακών συστημάτων και πιο διαφανών διαδικασιών.

Η τεχνολογία επιτρέπει πλέον την καλύτερη καταγραφή, αντιστοίχιση και παρακολούθηση των συναλλαγών, μειώνοντας τα προβλήματα που είχαν οδηγήσει σε αδράνεια.

Το νέο τοπίο

Η ενεργοποίηση της μεταφοράς συντελεστή δόμησης δημιουργεί ένα νέο τοπίο για την αγορά ακινήτων. Δεν πρόκειται μόνο για μια τεχνική ρύθμιση, αλλά για μια αλλαγή που επηρεάζει την αξία, τη χρήση και την ανάπτυξη της γης.

Η δυνατότητα μεταφοράς δικαιωμάτων δόμησης μετατρέπει τον συντελεστή σε οικονομικό εργαλείο, ενισχύοντας τη ρευστότητα και δημιουργώντας νέες ευκαιρίες.

Το ερώτημα πλέον δεν είναι αν το μέτρο θα ενεργοποιηθεί, αλλά πώς θα αξιοποιηθεί στην πράξη. Και από αυτό θα εξαρτηθεί σε μεγάλο βαθμό το αποτύπωμά του στην οικονομία και στην αγορά ακινήτων.

Με αυξήσεις στη Μέση Ζητούμενη Τιμή (ΜΖΤ) πώλησης και ενοικίασης κατοικίας κλείνει το 1^ο τρίμηνο του 2026 σε όλη τη χώρα. Πιο συγκεκριμένα, ετήσια αύξηση 7,9% σημειώθηκε στη ΜΖΤ πώλησης κατοικίας το 1^ο τρίμηνο του 2026 σε σχέση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2025, ενώ η ΜΖΤ ενοικίασης κατοικίας σημείωσε ετήσια αύξηση  4,2% πανελλαδικά.

Στα μεγάλα αστικά κέντρα και τα προάστιά τους, η ανοδική τάση παραμένει έντονη, με τη Θεσσαλονίκη να καταγράφει ισχυρότερη άνοδο σε σχέση με την Αττική. Ειδικότερα, οι τιμές πώλησης αυξήθηκαν κατά 6,5% στην Αττική και 9,7% στη Θεσσαλονίκη, ενώ οι τιμές ενοικίασης σημείωσαν άνοδο 3,9% και 6,6% αντίστοιχα.

Τα δεδομένα αυτά επιβεβαιώνουν τη συνεχιζόμενη ενίσχυση της ζήτησης για κατοικία, ιδίως στα μεγάλα αστικά κέντρα, με τη Θεσσαλονίκη να αναδεικνύεται σε δυναμική αγορά με ταχύτερους ρυθμούς ανόδου. Παράλληλα, η μεγαλύτερη αύξηση στις τιμές πώλησης σε σχέση με τα ενοίκια υποδηλώνει  ενισχυμένη επενδυτική δραστηριότητα, η οποία ωθεί τις ζητούμενες τιμές προς τα πάνω και ενδέχεται να εντείνει περαιτέρω τις πιέσεις στην προσιτότητα της κατοικίας και για τους ενοικιαστές.

Τα πιο ακριβά και πιο οικονομικά σημεία της χώρας για αγορά και ενοικίαση κατοικίας

Τα Νότια Προάστια και οι Κυκλάδες συνεχίζουν να καταλαμβάνουν τις πρώτες θέσεις στην κατάταξη των πιο ακριβών περιοχών της χώρας για αγορά κατοικίας, με ΜΖΤ πώλησης κατοικίας 4.167 ευρώ/τ.μ. και 4.000 ευρώ/τ.μ. αντίστοιχα, ενώ ακολουθούν τα Βόρεια Προάστια, η Περιφερειακή Ενότητα (Π.Ε.) Λευκάδας και η Π.Ε. Χανίων.

Στον αντίποδα, οι πιο οικονομικές περιοχές της χώρας για αγορά κατοικίας είναι οι εξής: η Π.Ε. Καστοριάς με ΜΖΤ πώλησης στα 538 ευρώ/τ.μ., η Π.Ε. Κοζάνης, η Π.Ε. Φλώρινας, η Π.Ε. Κιλκίς και η Π.Ε. Καρδίτσας.

Στον τομέα της ενοικίασης, συναντούμε και πάλι τα Νότια Προάστια και τις Κυκλάδες, με ΜΖΤ ενοικίασης στα 13,3 ευρώ/τ.μ. και 12,8 ευρώ/τ.μ. αντίστοιχα, στις κορυφαίες πιο ακριβές περιοχές της χώρας, ενώ ακολουθεί το Κέντρο της Αθήνας, τα Βόρεια Προάστια και ο Δήμος Θεσσαλονίκης.

Σε ό,τι αφορά την ενοικίαση κατοικίας, οι πιο οικονομικές περιοχές της χώρας για το 1^ο τρίμηνο του 2026 αναδεικνύονται η Π.Ε. Γρεβενών με ΜΖΤ ενοικίασης στα 3,9 ευρώ/τ.μ., ενώ ακολουθούν το υπόλοιπο της Π.Ε. Θεσσαλονίκης, η Π.Ε. Πέλλας, η Π.Ε. Ημαθίας και η Π.Ε. Κιλκίς.

Εξέλιξη των ζητούμενων τιμών για αγορά και ενοικίαση κατοικίας στην Αττική

Το Spitogatos Insights εξέτασε την εξέλιξη των ΜΖΤ πώλησης και ενοικίασης κατοικιών στην Αττική κατά το 1^ο τρίμηνο του 2026. Σύμφωνα με τα πρόσφατα στοιχεία, τα Νότια Προάστια σχεδόν μονοπωλούν το top 5 των πιο ακριβών περιοχών της Αττικής, με τη Βουλιαγμένη να βρίσκεται στην κορυφή με ΜΖΤ 7.333 ευρώ/τ.μ., ενώ ακολουθούν η Βούλα, το Ελληνικό, η Γλυφάδα και το Ιστορικό Κέντρο της Αθήνας, όπως φαίνεται στον παρακάτω πίνακα.

Στις πιο οικονομικές περιοχές της Αττικής για αγορά κατοικίας βρίσκεται ο Βαρνάβας με ΜΖΤ πώλησης στα 1.511 ευρώ/τ.μ., ενώ ακολουθούν η Αγία Βαρβάρα, τα Πατήσια, οι Αχαρνές και η περιοχή Λεωφόρος Πατησίων-Αχαρνών.

Η Βουλιαγμένη κατακτά και πάλι την κορυφή στις πιο ακριβές περιοχές της Αττικής για ενοικίαση κατοικίας κατά το 1^ο τρίμηνο του 2026 ,με ΜΖΤ στα 20,6 ευρώ/τ.μ., ενώ ακολουθούν το Κολωνάκι-Λυκαβηττός, η Βούλα, η Φιλοθέη και το Παλαιό Ψυχικό.

Στις πιο οικονομικές περιοχές της Αττικής για ενοικίαση κατοικίας κατατάσσονται οι εξής περιοχές: ο Άγιος Στέφανος με ΜΖΤ ενοικίασης στα 7,0 ευρώ/τ.μ., το Καματερό, οι Άγιοι Ανάργυροι, το Πέραμα και οι Αχαρνές.

Οι περιοχές που ξεχώρισαν κατά το 1^ο τρίμηνο του 2026 για τις σημαντικές αυξήσεις που σημείωσαν στη ΜΖΤ πώλησης κατοικίας σε σχέση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2025 είναι η περιοχή του Υμηττού, ενώ ακολουθούν η Δροσιά, ο Ταύρος, η Δάφνη και η Αγία Βαρβάρα.

Στο κομμάτι της ενοικίασης, οι περιοχές που αναδεικνύονται με ετήσιες αυξήσεις ηπιότερες σε σχέση με την πώληση, είναι: ο Υμηττός, το Πέραμα, τα Μελίσσια, οι Αχαρνές και το Χαϊδάρι.

Οι σημαντικές ετήσιες αυξήσεις που σημειώνονται στις ζητούμενες τιμές πώλησης σε Ταύρο και Δάφνη, καθώς και στις ζητούμενες τιμές ενοικίασης σε Πέραμα, Αχαρνές και Χαϊδάρι, υπογραμμίζουν το αυξανόμενο ενδιαφέρον αυτών που αναζητούν κατοικία  — είτε προς πώληση είτε προς ενοικίαση — σε λιγότερο δημοφιλείς αλλά πιο οικονομικά προσιτές περιοχές.

Θεσσαλονίκη: Οι περιοχές που ξεχώρισαν το 1^ο τρίμηνο ως πιο ακριβές,πιο οικονομικές και με τη μεγαλύτερη δυναμική

Όπως αναφέρθηκε, οι ετήσιες αυξήσεις στις ζητούμενες τιμές πώλησης και ενοικίασης κατοικίας στη Θεσσαλονίκη ήταν σημαντικές κατά το 1^ο τρίμηνο του 2026. Ειδικότερα, οι πιο ακριβές περιοχές της συμπρωτεύουσας για το 1^ο τρίμηνο του 2026 είναι η Καλαμαριά με ΜΖΤ πώλησης κατοικίας στις 3.142 ευρώ/τ.μ., το Κέντρο της Θεσσαλονίκης (3.000 ευρώ/τ.μ.) και η Πυλαία (2.989 ευρώ/τ.μ.), ενώ οι περιοχές με την υψηλότερη ΜΖΤ ενοικίασης κατοικίας είναι το Κέντρο της Θεσσαλονίκης με ΜΖΤ ενοικίασης κατοικίας στα 11,7 ευρώ/τ.μ., η περιοχή Βαρδάρης-Λαχανόκηποι (11,3 ευρώ/τ.μ.) και η περιοχή 40 Εκκλησιές-Ευαγγελίστρια (10,9 ευρώ/τ.μ.).

Οι πιο οικονομικές περιοχές της Θεσσαλονίκης για αγορά κατοικίας το 1^ο τρίμηνο του 2026 εντοπίζονται στα Προάστιά της και είναι οι εξής: Καλλιθέα (926 ευρώ/τ.μ.),  Μυγδονία (935 ευρώ/τ.μ.) και Βασιλικά (1.125 ευρώ/τ.μ.). Οι πιο οικονομικές περιοχές για ενοικίαση κατοικίας στη Θεσσαλονίκη εντοπίζονται και πάλι στα Προάστια της πόλης και είναι το Ωραιόκαστρο με ΜΖΤ ενοικίασης στα 5,4 ευρώ/τ.μ., η Μίκρα (5,5 ευρώ/τ.μ.) και τα Βασιλικά (5,6 ευρώ/τ.μ.).

Η Θεσσαλονίκη συνεχίζει να καταγράφει έντονη κινητικότητα στην αγορά κατοικίας, με συγκεκριμένες περιοχές να ξεχωρίζουν τόσο στις πωλήσεις όσο και στα ενοίκια. Στις πωλήσεις, τη μεγαλύτερη άνοδο στη Μέση Ζητούμενη Τιμή (ΜΖΤ) κατά το 1ο τρίμηνο του 2026, σε σύγκριση με το αντίστοιχο διάστημα του 2025, σημείωσε η περιοχή Ξηροκρήνη-Παναγιά Φανερωμένη στον Δήμο Θεσσαλονίκης, καταγράφοντας ετήσια αύξηση άνω του 25%. Ισχυρή ανοδική πορεία παρουσίασαν επίσης η Σταυρούπολη και η Χαλάστρα στα Προάστια της πόλης.

Αντίστοιχα, στον τομέα των ενοικιάσεων, τη μεγαλύτερη δυναμική για το 1ο τρίμηνο του 2026 εμφάνισαν η Θέρμη και η Μενεμένη στα Προάστια της Θεσσαλονίκης, καθώς και η περιοχή Ξηροκρήνη-Παναγιά Φανερωμένη στον Δήμο Θεσσαλονίκης.

Η αγορά στεγαστικών δανείων το 1ο τρίμηνο του 2026

Για πολλούς, η έγκριση στεγαστικού δανείου αποτελεί το πρώτο και πιο καθοριστικό βήμα για την απόκτηση κατοικίας. O μεγαλύτερος μεσίτης πιστώσεων στεγαστικών δανείων στην Ελλάδα, και στρατηγικός συνεργάτης του Spitogatos, η IMS-FC παρέχει στοιχεία γύρω από την αγορά στεγαστικών δανείων κατά το 1^ο τρίμηνο του 2026.

Συγκεκριμένα, o δείκτης Loan-To-Value (LTV) δείχνει το ποσοστό του δανείου σε σχέση με την συνολική αξία του ακινήτου και στον παρακάτω πίνακα φαίνεται χαρακτηριστικά η διαμόρφωση του δείκτη ανά αξία δανείου.

Είναι σημαντικό να σημειωθεί ότι ο δείκτης LTV είναι αυξημένος κατά το 1^ο τρίμηνο του 2026 σε όλες τις βαθμίδες αξίας δανείου, με τη σημαντικότερη αύξηση να σημειώνεται στη βαθμίδα 50-70 χιλιάδες ευρώ.

Εξετάζοντας περαιτέρω τα στοιχεία του 1ου τριμήνου του 2026, αποτυπώνεται μια συνολικά ισχυρή εικόνα έγκρισης στεγαστικών δανείων στην ελληνική αγορά ακινήτων, καθώς η μεγάλη πλειονότητα των δανειοληπτών έλαβε το 100% του αιτούμενου ποσού στις περισσότερες κατηγορίες δανείου.

Ειδικότερα, τα υψηλότερα ποσοστά πλήρους εκταμίευσης καταγράφονται στα δάνεια 50.000-70.000 ευρώ (96,8%), 70.000-100.000 ευρώ (95,5%) και 150.000-200.000 ευρώ (95,3%), ενώ ιδιαίτερα υψηλό είναι το ποσοστό και στην κατηγορία έως 50.000 ευρώ (92,9%).

Αντίθετα, μεγαλύτερη απόκλιση μεταξύ αιτούμενου και τελικά εγκριθέντος ποσού εμφανίζεται στις κατηγορίες 100.000-150.000 ευρώ, όπου το 17,1% δεν έλαβε το σύνολο του ποσού που ζήτησε, και 200.000-300.000 ευρώ, με αντίστοιχο ποσοστό 14,6%.

Τα παραπάνω στοιχεία δείχνουν ότι η χρηματοδότηση παραμένει προσβάσιμη για τους αγοραστές κατοικίας, ακόμη και σε μια περίοδο αυξημένης ζήτησης και έντονης κινητικότητας στην αγορά.

Η διαδικασία ενεργοποιείται κατόπιν αίτησης του οφειλέτη, με βασική προϋπόθεση να πληρούνται, κατά τον χρόνο της μεταβίβασης, οι όροι για τη χορήγηση φορολογικής ενημερότητας ή σχετικής βεβαίωσης οφειλής. Πρόκειται για κρίσιμο στοιχείο, καθώς χωρίς αυτό δεν μπορεί να προχωρήσει καμία πράξη μεταβίβασης.

Κομβικό ρόλο στο νέο καθεστώς παίζει το τίμημα της συναλλαγής, το οποίο δεν επιτρέπεται να είναι χαμηλότερο από την αξία που είχε προσδιοριστεί κατά την επιβολή της κατάσχεσης. Σε περιπτώσεις όπου η εμπορική αξία είναι χαμηλότερη από την αντικειμενική, λαμβάνεται υπόψη η τελευταία, ώστε να αποφεύγονται συναλλαγές σε τιμές που θα μπορούσαν να πλήξουν τα συμφέροντα του Δημοσίου.

Για κατασχέσεις που έχουν επιβληθεί πριν από περισσότερο από πέντε χρόνια, προβλέπεται η υποχρέωση προσκόμισης νέας εκτίμησης από πιστοποιημένο εκτιμητή, προκειμένου να αποτυπωθεί η τρέχουσα αξία του ακινήτου. Με τον τρόπο αυτό επιχειρείται να διασφαλιστεί η αντικειμενικότητα και η επικαιρότητα των στοιχείων που χρησιμοποιούνται στη συναλλαγή.

Σημαντική παράμετρος της ρύθμισης είναι η παρακράτηση μέρους του τιμήματος της πώλησης, το οποίο αποδίδεται απευθείας στο Δημόσιο μέσω του συμβολαιογράφου. Το ποσοστό καθορίζεται με βάση τη φορολογική συμπεριφορά του οφειλέτη και τη δυνατότητα είσπραξης του υπολοίπου της οφειλής, με ελάχιστο όριο το 25%.

Σε περίπτωση που το ποσό που προκύπτει από την παρακράτηση υπερβαίνει το συμφωνηθέν τίμημα, τότε αποδίδεται στο Δημόσιο το σύνολο του ποσού της συναλλαγής, προκειμένου να αρθεί η κατάσχεση για το συγκεκριμένο ακίνητο. Παράλληλα, για να προχωρήσει η διαδικασία αποδέσμευσης, δεν θα πρέπει να υπάρχουν άλλα βάρη ή απαιτήσεις τρίτων επί του ακινήτου.

Εξαιρέσεις προβλέπονται όταν οι οφειλές έχουν ήδη καλυφθεί πλήρως μέσω εγγυήσεων ή εμπράγματων ασφαλειών, οπότε δεν απαιτείται η εφαρμογή των κριτηρίων για τον υπολογισμό της παρακράτησης.

Λύση σε ένα χρόνιο πρόβλημα που αφορά τα κληρονομιαία ακίνητα

Το νέο πλαίσιο δίνει επίσης λύση σε ένα χρόνιο πρόβλημα που αφορά τα κληρονομιαία ακίνητα. Πλέον, παρέχεται η δυνατότητα εξόφλησης του φόρου κληρονομίας κατά τη στιγμή της μεταβίβασης, μέσω παρακράτησης από το τίμημα της πώλησης. Μέχρι σήμερα, η αδυναμία καταβολής του φόρου αποτελούσε βασικό εμπόδιο για την αξιοποίηση της περιουσίας, οδηγώντας πολλές περιπτώσεις σε αδιέξοδο.

Η ρύθμιση αυτή εκτιμάται ότι θα συμβάλει στην ενεργοποίηση σημαντικού αριθμού ακινήτων που παρέμεναν ανεκμετάλλευτα, ενισχύοντας τη ρευστότητα των ιδιοκτητών και διευκολύνοντας τη λειτουργία της αγοράς.

Παράλληλα, εισάγονται και αλλαγές που μειώνουν το κόστος των συναλλαγών. Συγκεκριμένα, καταργείται η υποχρέωση σύνταξης τοπογραφικού διαγράμματος για ακίνητα εντός σχεδίου σε περιοχές με κυρωμένη πράξη εφαρμογής και λειτουργούν Κτηματολόγιο. Στις περιπτώσεις αυτές, τα απαραίτητα στοιχεία προκύπτουν από τα υφιστάμενα κτηματολογικά δεδομένα και την ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίου, περιορίζοντας την ανάγκη πρόσθετων διαδικασιών.

Η απλοποίηση αυτή αναμένεται να μειώσει τόσο το κόστος όσο και τον χρόνο ολοκλήρωσης των μεταβιβάσεων, καθιστώντας τις συναλλαγές πιο γρήγορες και διαφανείς.

Συνολικά, το νέο πλαίσιο της ΑΑΔΕ επιχειρεί να δημιουργήσει ένα πιο λειτουργικό περιβάλλον για τη διαχείριση οφειλών, λαμβάνοντας υπόψη τις πραγματικές οικονομικές δυνατότητες των φορολογουμένων. Παράλληλα, ενισχύει την εισπραξιμότητα των δημόσιων εσόδων, αξιοποιώντας τις ίδιες τις αγοραπωλησίες ως εργαλείο αποπληρωμής χρεών.

Με την ενεργοποίησή του, εκτιμάται ότι θα δοθεί ώθηση στην αγορά ακινήτων, καθώς θα απελευθερωθούν συναλλαγές που έως τώρα δεν μπορούσαν να ολοκληρωθούν, ενώ ταυτόχρονα θα προσφερθεί μια πιο ρεαλιστική λύση σε όσους βρίσκονται αντιμέτωποι με φορολογικές υποχρεώσεις.