Την ίδια στιγμή, οι συνεχόμενες ανατιμήσεις στην αγορά των ακινήτων αναμένεται να οδηγήσουν σε νέα αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξίων καθώς εντός του 2024 οι τιμές που λαμβάνει υπόψη της η Εφορία για να υπολογίσει φόρους και τέλη θα πρέπει να προσεγγίσουν ξανά τις τιμές αγοράς.

Με την ενεργοποίηση του νέου ηλεκτρονικού συστήματος, η εκτίμηση της αξίας ακινήτου θα υπολογίζεται με βάση τρέχουσες, γνωστές, εμπορικές αξίες των ακινήτων (σύμφωνα με ιστορικά δεδομένα συναλλαγών πωλήσεων και εκτιμήσεων), τα φυσικά χαρακτηριστικά των ακινήτων (οικονομικά, πολεοδομικά, τεχνικά, κοινωνικά, νομικά, πολιτικά) και το γεωχωρικό πλαίσιο στο οποίο αυτά εντάσσονται και συσχετίζονται.

Οι αντικειμενικές

Το νέο σύστημα που θα ονομάζεται «Μητρώο Ακινήτων» θα συγκεντρώνει, αναφέρει και επεξεργάζεται όλα τα στοιχεία που διαμορφώνουν και επηρεάζουν την αξία των ακινήτων και με τη βοήθεια κατάλληλων αλγορίθμων θα προσαρμόζει το ύψος των τιμών ζώνης ανά τετραγωνικό μέτρο σε τέτοια επίπεδα ώστε οι τελικές φορολογητέες αξίες που θα προκύπτουν να ταυτίζονται με τις εμπορικές τιμές.  Έτσι, όλοι οι φόροι όπως ο ΕΝΦΙΑ  και οι φόροι μεταβιβάσεων, δωρεών, γονικών παροχών και κληρονομιών θα υπολογίζονται πλέον με βάση φορολογητέες αξίες που θα ταυτίζονται με τις εμπορικές τιμές των ακινήτων.

Τον χορό των αυξήσεων στις τιμές σέρνουν η Αθήνα και η Θεσσαλονίκη

Τα στοιχεία που θα συγκεντρώνονται στο Μητρώο Ακινήτων είναι μεταξύ άλλων αξίες συμβολαίων, τιμές ενοικίων, αξίες απαλλοτρίωσης, δεδομένα χαρακτηριστικών ακινήτων όπως χρήση γης, επιφάνεια ακινήτων, όροφος, εγγύτητα σε σταθμούς μετρό, σχολεία, πυλώνες ηλεκτρικού ρεύματος κ.λπ. Με βάση αυτά τα στοιχεία που θα συλλέγει το σύστημα, θα αναπροσαρμόζει αυτόματα τις αντικειμενικές αξίες στα επίπεδα των εμπορικών τιμών.

Επιπλέον, το υπουργείο Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών σχεδιάζει να θέσει σε λειτουργία κι ένα Γεωπληροφοριακό Σύστημα Μαζικής Εκτίμησης Αξίας Ακινήτων, με το οποίο θα πραγματοποιείται συγκεντρωτικά μαζική εκτίμηση αξίας ακινήτων (CAMA), δημόσιων και ιδιωτικών, κατά τρόπο ομοιόμορφο  δίκαιο, θεσμικά κατοχυρωμένο και αυτοματοποιημένο.

Κάθε χρήστης του συστήματος αυτού θα έχει τη δυνατότητα:

– να βλέπει πολεοδομικά τετράγωνα, οδικό δίκτυο, διοικητική διαίρεση και σημεία ενδιαφέροντος πάνω σε γεωαναφερόμενο υπόβαθρο ορθοφωτοχαρτών του Εθνικού Κτηματολογίου,

–  να πλοηγείται σε διαδραστικούς χάρτες,

–  να εισάγει δεδομένα και

–  να πληροφορείται για την εκτιμώμενη αξία του ακινήτου που τον ενδιαφέρει.

Οι τιμές στα ακίνητα

Αποκαλυπτικά είναι τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, σύμφωνα με τα οποία το τρίτο τρίμηνο του 2023 ο ετήσιος ρυθμός μεταβολής των τιμών των διαμερισμάτων για το σύνολο της χώρας διαμορφώθηκε στο 11,9%. Τα νέα διαμερίσματα καταγράφουν αύξηση  11,6%, ενώ ακόμη μεγαλύτερη είναι η αύξηση 12,2% στις τιμές των παλαιών διαμερισμάτων (ηλικίας άνω των 5 ετών).

Τον χορό των αυξήσεων σέρνουν η Αθήνα και η Θεσσαλονίκη. Στην πρωτεύουσα οι τιμές των διαμερισμάτων έκαναν άλμα 12% σε σχέση με το τρίτο τρίμηνο του 2022, πιο ψηλά 15,4% βρέθηκαν στη συμπρωτεύουσα, ενώ στις μεγάλες πόλεις οι τιμές των διαμερισμάτων αυξήθηκαν 12,8% πόλεις και 9,5% στις λοιπές περιοχές της χώρας.

Είναι χαρακτηριστική η διαδικτυακή αγγελία από γνωστό μεσιτικό γραφείο, το οποίο απευθύνεται σε εύπορους, ξένους ενδιαφερόμενους, όπου προβαλλόταν πολυτελέστατη βίλα 770 τ.μ. σε νησί, με ζητούμενη τιμή 3,5 εκατ. ευρώ. Όπως διευκρινιζόταν από τους μεσίτες, όμως, η φορολογητέα αξία του ακινήτου είναι μόλις 48.840 ευρώ και ο ΕΝΦΙΑ που αναλογεί είναι μόνο 380 ευρώ τον χρόνο. Δηλαδή, όσο θα πλήρωνε ένας ιδιοκτήτης μικρού διαμερίσματος σε συνοικία της Αθήνας.

Ένταξη στο σύστημα των αντικειμενικών αξιών σημαίνει αυξήσεις σε δεκάδες φόρους, που επιβαρύνουν τις μεταβιβάσεις και την κατοχή των ακινήτων στις συγκεκριμένες περιοχές στις οποίες εξακολουθεί να ισχύει ακόμη το σύστημα των αντικειμενικών αξιών γης και των τιμών εκκίνησης ελαχίστου κόστους κατασκευής οικοδομής. Συμφώνα με πληροφορίες οι περιοχές που έρχονται αλλαγές στις τιμές είναι οι εξης:

Η υλοποίηση του νέου ψηφιακού εργαλείου εντάσσεται στο πλαίσιο του τεχνολογικού και ψηφιακού εκσυγχρονισμού, που αποτελεί έναν από τους τέσσερις βασικούς άξονες της μεταρρύθμισης του πλαισίου αντικειμενικού προσδιορισμού αξιών ακινήτων, την οποία προωθεί η κυβέρνηση, από το φθινόπωρο του 2019, αναφέρει το υπουργείο Οικονομικών.

Μέσω της εφαρμογής, η οποία δημιουργήθηκε με τη συνεργασία του Υπουργείου Οικονομικών και του Υπουργείου Ψηφιακής Διακυβέρνησης, και ειδικότερα των Γενικών Γραμματέων Οικονομικής Πολιτικής κ. Χρήστου Τριαντόπουλου και Πληροφοριακών Συστημάτων Δημόσιας Διοίκησης κ. Δημοσθένη Αναγνωστόπουλου, αποτυπώνονται – για πρώτη φορά – όλες οι ζώνες του συστήματος αντικειμενικού προσδιορισμού αξιών ακινήτων σε έναν ψηφιακό, δορυφορικό χάρτη της Ελλάδας.

Για την ανάπτυξη του ψηφιακού χάρτη αξιοποιήθηκε η χρήση τεχνολογιών GIS (Geographic Information System), συμπεριλαμβάνοντας και τις νέες περιοχές – επεκτάσεις και νέες ζώνες – που εντάχθηκαν στο σύστημα του αντικειμενικού προσδιορισμού αξιών ακινήτων από το Αυτοτελές Τμήμα Εκτιμήσεων και Προσδιορισμού Αξιών Ακινήτων της Γενικής Γραμματείας Οικονομικής Πολιτικής, σε συνεργασία με τις αρμόδιες υπηρεσίες της Γενικής Γραμματείας Πληροφοριακών Συστημάτων Δημόσιας Διοίκησης.

Οι δυνατότητες που δίνει η εφαρμογή

Έτσι, ο πολίτης με πολύ απλό και γρήγορο τρόπο, χωρίς να απαιτείται η χρήση κωδικών για την είσοδο στην εφαρμογή, έχει πλέον τη δυνατότητα, αναγράφοντας μόνο τη διεύθυνση του ακινήτου ή τον ταχυδρομικό κώδικα, να αναζητά και να εντοπίζει με ακρίβεια τη ζώνη που τον ενδιαφέρει και να αντλεί όλη την πληροφόρηση, η οποία, μέχρι πρότινος, περιλαμβανόταν μόνο στους αντίστοιχους πίνακες και στα έγχαρτα αποσπάσματα χαρτών των προγενέστερων υπουργικών αποφάσεων καθορισμού των τιμών ζώνης.

Επίσης, χάρη στις πολλαπλές τεχνολογικά εξελιγμένες δυνατότητες της εφαρμογής, παρέχονται πρόσθετες δυνατότητες για:

• Εμφάνιση όλων των τιμών σε ενιαίο χάρτη, ώστε να είναι δυνατή η σύγκριση αξιών περιοχών για την εξαγωγή χρήσιμων συμπερασμάτων.

• Αποτύπωση των ζωνών του αντικειμενικού προσδιορισμού αξιών ακινήτων με μοναδική κωδικοποίησή τους πάνω στον δορυφορικό χάρτη της Ελλάδος.

• Υπολογισμό της τρέχουσας αντικειμενικής αξίας για ακίνητα εντός σχεδίου πόλης ή ορίων οικισμού και εντός συστήματος αντικειμενικού προσδιορισμού αξίας ακινήτων με εισαγωγή παραμέτρων υπολογισμού.

Οι τιμές ζώνης, που έχουν αποτυπωθεί σε επίπεδο ζώνης, αφορούν την αξία νεόδμητου ακινήτου πρώτου ορόφου με πρόσοψη σε ένα δρόμο.

Αναλογικά, μέσω της εφαρμογής αποτύπωσης των χαρακτηριστικών της κάθε κατοικίας (παλαιότητα, προσόψεις κ.λπ.), μπορεί ο κάθε πολίτης να υπολογίσει την τρέχουσα αντικειμενική αξία του ακινήτου του, επιλέγοντας την πρόσοψη και συμπληρώνοντας τα αναγκαία στοιχεία.

• Πληροφόρηση, με το πάτημα ενός κουμπιού, σχετικά με το πώς θα διαμορφωθούν οι νέες αντικειμενικές αξίες από την 1η/1/2022.

• Εντοπισμό ζώνης στον χάρτη με όλα τα ψηφιοποιημένα στοιχεία της και άμεσο προσδιορισμό των περιοχών εκτός σχεδίου ή εκτός συστήματος αντικειμενικού προσδιορισμού αξίας ακινήτων μέχρι την ένταξή τους.

Μέσα στους επόμενους μήνες αναμένεται ο εμπλουτισμός του συστήματος, τόσο με την ψηφιοποίηση των υπόλοιπων εντύπων προσδιορισμού αντικειμενικής αξίας ακινήτου όσο και με την εισαγωγή ψηφιοποιημένων δεδομένων, όπως των συντελεστών δόμησης της πολεοδομίας και των συντελεστών εμπορικότητας, ώστε να αυτοματοποιηθεί πλήρως ο υπολογισμός αξίας ακινήτων.

Το υπουργείο Οικονομικών, σε συνεργασία με το υπουργείο Ψηφιακής Διακυβέρνησης, με τη νέα αυτή εφαρμογή παραμένει συνεπές στις δεσμεύσεις του για την ψηφιακή αναδιάρθρωση και αναβάθμιση του συστήματος αντικειμενικού προσδιορισμού αξιών ακινήτων.

Προς αυτή την κατεύθυνση, η δεύτερη φάση της μεταρρύθμισης περιλαμβάνει την ανάπτυξη και εφαρμογή ενός Πληροφοριακού Συστήματος Μαζικών Εκτιμήσεων Αξιών Ακινήτων με τη δημιουργία ενός εκτιμητικού μοντέλου, το οποίο θα λαμβάνει υπόψη και θα προσομοιώνει τις επικρατούσες συνθήκες της αγοράς ακινήτων και των τάσεων της αγοράς, βάσει στατιστικών μεθόδων διαχείρισης και ανάλυσης δεδομένων, σύμφωνα με τις ευρωπαϊκές και διεθνείς βέλτιστες πρακτικές.

Στο πλαίσιο αυτό, έχει ήδη ξεκινήσει η προεργασία, η οποία και προχωρά με εντατικούς ρυθμούς, με στόχο η χώρα μας να αποκτήσει ένα σύγχρονο σύστημα αντικειμενικού προσδιορισμού αξιών ακινήτων που θα είναι εναρμονισμένο με τις εξελίξεις στην αγορά και θα δημιουργεί τις συνθήκες, ώστε η φορολογία της ακίνητης περιουσίας να διασφαλίζει τον διττό στόχο της κοινωνικής δικαιοσύνης και της οικονομικής αποτελεσματικότητας.

Οι εργασίες των εκτιμητών είχαν διακοπεί εδώ και μισό χρόνο, αφότου ξέσπασε η πανδημία. Το υπουργείο  Οικονομικών αποφάσισε όμως να «ξεπαγώσει» τις διαδικασίες. Όπως λένε στο οικονομικό επιτελείο, οι περισσότεροι εκτιμητές έχουν ήδη έτοιμες τις προτάσεις τους, όσον αφορά στις αναπροσαρμογές  των Τιμών Ζώνης στη χώρα. Για αυτό άλλωστε η σχετική απόφαση που δημοσιεύθηκε στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως ορίζει ότι:

το έργο των εκτιμητών ολοκληρώνεται το αργότερο έως τις 5 Οκτωβρίου 2020 και ώρα 23:59.
οι εκτιμητές που έχουν οριστικοποιήσει τις εισηγήσεις τους στην σχετική ηλεκτρονική πλατφόρμα, δύνανται να διορθώσουν τυχόν σφάλματα στην τεχνική έκθεση, όπως την υπογραφή και σφραγίδα με καταχωρημένο τον αριθμό πιστοποίησης, προκειμένου το περιεχόμενο της τεχνικής έκθεσης να είναι συμβατό με τα δεδομένα που καταχωρήθηκαν στην ηλεκτρονική πλατφόρμα. Ωστόσο οι ήδη υποβληθείσες, ως οριστικές, εισηγήσεις για την Τιμή Ζώνης και την αξία οικοπέδου, δεν δύνανται να τροποποιηθούν.

Το επόμενο βήμα θα είναι, έως τέλος του έτους και με βάση τις εισηγήσεις, να πάρει τις αποφάσεις του το Υπουργείο Οικονομικών:

(α) για αύξηση των τιμών όπου πρέπει να φτάσουν στις αγοραίες. Αυτό έπρεπε να είχε συμβεί ήδη το 2018 αλλά η τότε ηγεσία του υπουργείου Οικονομικών «κλώτσησε το τενεκεδάκι» για μετά

Το πότε και πώς θα συμβεί αυτό, θα εξαρτηθεί και από τι θα δείξουν οι εισηγήσεις των ιδιωτών εκτιμητών. Το αρχικό σχέδιο της κυβέρνησης ήταν ότι εφόσον οι αντικειμενικές επρόκειτο να αυξηθούν, ο ΕΝΦΙΑ θα έπρεπε να μειωθεί 8%-10%. Είναι άγνωστο όμως πλέον, μετά και την πανδημία, ποια θα είναι η τάση των Τιμών Ζώνης, που αποτελούν την βάση υπολογισμού όλων των φόρων. Το υπουργείο Οικονομικών θα πρέπει να αποφασίσει επιπλέον και εάν οι αυξημένες Τιμές Ζώνης θα ισχύσουν από την Πρωτοχρονιά για τον ΕΝΦΙΑ του 2021 ή όχι, αλλά και από πότε θα ισχύσει για τις μεταβιβάσεις, γονικές παροχές κλπ.

Η ανακοίνωση του ΥΠΟΙΚ

Με απόφαση του υπουργού Οικονομικών η οποία αναμένεται να δημοσιευθεί στο ΦΕΚ , η διαδικασία υποβολής εισηγήσεων από τους εκτιμητές αναστέλλεται μέχρι νεοτέρας.

Όπως ανακοινώθηκε, το ΥΠΟΙΚ, λαμβάνοντας υπόψη τις εξαιρετικά επείγουσες και απρόβλεπτες συνθήκες, λόγω της εμφάνισης του κορωνοϊού (COVID-19) και την ανάγκη για την αντιμετώπιση των αρνητικών συνεπειών της διάδοσής του, προβαίνει από 03.04.2020 σε προσωρινή αναστολή της παράδοσης του έργου των εκτιμητών και της λειτουργίας της βάσης δεδομένων για την ηλεκτρονική καταχώριση από τους εκτιμητές της τιμής εκκίνησης και της αξίας οικοπέδου.

Οι ιδιώτες εκτιμητές θα αποζημιωθούν για το παραδοτέο έργο τους μέχρι και τη στιγμή της αναστολής, η αναστολή θα διαρκέσει για όσο χρονικό διάστημα διαρκούν τα μέτρα αντιμετώπισης του κορωνοϊού και οι επιπτώσεις αυτών, και η εκτιμητική άσκηση θα συνεχιστεί και θα ολοκληρωθεί σε επόμενη περίοδο εντός του έτους.

Όπως τονίζει το υπουργείο Οικονομικών «η αναδιαμόρφωση του πλαισίου προσδιορισμού των αντικειμενικών αξιών της ακίνητης περιουσίας παραμένει σημαντική μεταρρύθμιση του υπουργείου Οικονομικών και θα προωθηθεί κανονικά, καθώς αποσκοπεί στη δικαιότερη κατανομή και στον εξορθολογισμό της επιβάρυνσης από τη φορολογία της ακίνητης περιουσίας στην ελληνική κοινωνία».

Ήδη έχει ανακοινωθεί η αναστολή πληρωμής δόσεων για όσους έχουν ενταχθεί στο πλαίσιο προστασίας της πρώτης κατοικίας.

Η νέα προθεσμία είναι πλέον η 10η Απριλίου. Η παράταση δόθηκε καθώς οι συνθήκες στην κτηματαγορά έχουν πλεον αλλάξει άρδην λόγω της κρίσης επιδημίας του κορωνοϊού, αναφέρει το newmoney.gr.

Στην ανακοίνωση του ΥΠΟΙΚ αναφέρεται ότι υπεγράφη από τον Υπουργό Οικονομικών κ. Χρήστο Σταϊκούρα και δημοσιεύτηκε στην Εφημερίδα της Κυβέρνησης (Β’ 869) η τροποποίηση της υπ. αριθ. 8843 ΕΞ 2020/27-01-2020 υπουργικής απόφασης «Ανάθεση σε πιστοποιημένους εκτιμητές, εγγεγραμμένους στο Μητρώο Πιστοποιημένων Εκτιμητών στο πεδίο των ακινήτων του Υπουργείου Οικονομικών, της σύνταξης εισήγησης για τον καθορισμό των τιμών εκκίνησης και ρύθμιση θεμάτων σχετικά με τον καθορισμό της μεθοδολογίας, της τεκμηρίωσης, της μορφής των εισηγήσεων και τον χρόνο ολοκλήρωσης του έργου των πιστοποιημένων εκτιμητών, σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 41 του ν. 1249/1982.

Με την τροποποίηση επεκτείνεται χρονικά η προθεσμία εντός της οποίας οι εκτιμητές έχουν υποχρέωση να ολοκληρώσουν το έργο τους και ως καταληκτική ημερομηνία ορίζεται η 10η Απριλίου 2020.

Οι αλλαγές στις αντικειμενικές άξιες των ακινήτων αναμένεται να επηρεάσουν και τον υπολογισμό του ΕΝΦΙΑ.

Ειδικά εκεί που η ψαλίδα μεταξύ των τιμών της αγοράς και των τιμών της Εφορίας είναι ανοιχτή και ο χάρτης της κτηματαγοράς έχει ανατραπεί από το φαινόμενο Airbnb και τη Golden Visa.

Σύμφωνα με τα στοιχεία από την Τράπεζα της Ελλάδας (ΤτΕ), τα μεσιτικά γραφεία, τους συμβολαιογράφους, τους αναλυτές των τραπεζών, οι τιμές πώλησης των κατοικιών τόσο στο κέντρο της Αθήνας όσο και σε πολλές περιοχές του Λεκανοπεδίου της Αττικής, της Θεσσαλονίκης και των μεγάλων πόλεων της χώρας έχουν πάρει τα πάνω τους.

Οι αυξημένες τιμές πώλησης των κατοικιών αναμένεται να συμπαρασύρουν προς τα πάνω τις νέες τιμές ζώνης. Ωστόσο, σε αρκετές περιοχές οι αντικειμενικές εκτιμάται ότι θα παραμείνουν αμετάβλητες, ενώ σε άλλες θα μειωθούν.

Με βάση τη σημερινή εικόνα της αγοράς, οι περιοχές στις οποίες οι αντικειμενικές αξίες θα βρεθούν στο "κόκκινο" είναι κυρίως αυτές όπου καταγράφεται μεγάλη διαφορά μεταξύ αντικειμενικών και εμπορικών τιμών μετά την τελευταία αναπροσαρμογή των τιμών ζώνης τον Ιούνιο του 2018.

Οι άνθρωποι της κτηματαγοράς περιμένουν να δουν τις αντικειμενικές αξίες να αυξάνονται σε:

- Συνοικίες του κέντρου της Αθήνας όπως Εξάρχεια, Κυψέλη, Πατήσια, Ευελπίδων, Κουκάκι, Κολωνάκι, Αμπελόκηποι, Παγκράτι, Ιλίσια, Σύνταγμα, Χίλτον. Στο κέντρο της Αθήνας οι τιμές πώλησης των κατοικιών σημείωσαν το 2019 αύξηση πάνω από 25%. Η μέση τιμή πώλησης των κατοικιών στην καρδιά του Λεκανοπεδίου έχει διαμορφωθεί στα 1.549 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο. Ένα νεόδμητο διαμέρισμα στο Κουκάκι 80 τ.μ. πωλείται ακόμα και πάνω από 3.000 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο ενώ η τιμή πώλησης μιας καινούργιας κατοικίας στα Πατήσια 100 τ.μ. φθάνει ακόμη τα 2.350 ευρώ το τετραγωνικό.

- Περιοχές των νότιων προαστίων: Η Αθηναϊκή Ριβιέρα έχει γίνει πόλος έλξης ξένων αλλά και Ελλήνων που επενδύουν στο εγχώριο real estate. Τους τελευταίους μήνες οι τιμές έχουν τραβήξει την ανηφόρα. Η μέση τιμή πώλησης των κατοικιών στα νότια προάστια της Αττικής έχει διαμορφωθεί στα 2.576 ευρώ το τετραγωνικό, με τις τιμές να κινούνται ακόμα υψηλότερα στην παραλιακή ζώνη της Γλυφάδας, της Βούλας, της Βουλιαγμένης, του Ελληνικού. Στις περιοχές αυτές καταγράφονται σημαντικές αποκλίσεις μεταξύ αντικειμενικών και εμπορικών τιμών οι οποίες αποτελούν πυξίδα για τις νέες τιμές της Εφορίας. Για παράδειγμα, η τιμή πώλησης ενός νεόδμητου διαμερίσματος 80 τ.μ. στη Γλυφάδα (Γκολφ) φθάνει ή και υπερβαίνει τα 4.000 ευρώ το τετραγωνικό ενώ στη Βούλα (Πανόραμα) ανέρχεται σε 3.800 ευρώ το τετραγωνικό.

-Πειραιά και προάστια Αττικής: Στον Πειραιά οι τιμές πώλησης ακινήτων αυξήθηκαν το 2019 κατά 16,3% ενώ ελκυστικά έχουν γίνει και τα δυτικά προάστια.΄Έτσι μεγαλύτερες τιμές ζώνης θα δουν πολλά προάστια Λεκανοπεδίου τα οποία το τελευταίο διάστημα έχουν πάρει τα πάνω τους, όπως το Μαρούσι, ο Χολαργός, το Χαλάνδρι αλλά και “λαϊκές” συνοικίες στη Νίκαια, στο Αιγάλεω, στο Περιστέρι. Στα βόρεια προάστια του Λεκανοπεδίου οι μέσες τιμές πώλησης των κατοικιών έχουν διαμορφωθεί στα 2.222 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο. Το ραντάρ στις τιμές πώλησης των νεόδμητων διαμερισμάτων στα δυτικά προάστια της Αττικής δείχνει πάνω από 1.000 ευρώ το τετραγωνικό όταν οι αντικειμενικές κινούνται σε χαμηλότερα επίπεδα των 800 ή 900 ευρώ το τετραγωνικό.

Περιοχές της Θεσσαλονίκης: Εντυπωσιακή άνοδο σημειώνουν τους τελευταίους μήνες οι τιμές πώλησης των κατοικιών στον Δήμο Θεσσαλονίκης, με τα στοιχεία από τα μεσιτικά γραφεία να δείχνουν αύξηση τιμών που υπερβαίνει το 28%. Στη συμπρωτεύουσα οι κατοικίες πωλούνται κατά μέσο όρο 1.416 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο.

Οι εισηγήσεις τους δεν θα είναι δεσμευτικές για το οικονομικό επιτελείο, το οποίο αναμένεται να μετριάσει τα ποσοστά αύξησης ιδίως στις πιο λαϊκές συνοικίες.

Μειώσεις αναμένονται μόνο σε λίγες περιοχές, ειδικά στα βόρεια προάστια, ενώ πολύ μεγάλες πρόκειται να είναι οι ανατιμήσεις στις περιοχές που σήμερα βρίσκονται εκτός αντικειμενικού συστήματος αξιών.

Με μέση αύξηση αντικειμενικών αξιών κατά 20% σε όλη τη χώρα -πρόβλεψη που συγκλίνει με τις εκτιμήσεις και των θεσμών, οι οποίοι αναμένουν ότι η φορολογητέα αξία της περιουσίας των Ελλήνων θα αυξηθεί κατά περίπου 100 δισ. ευρώ- οι ιδιοκτήτες θα μοιραστούν σε δύο κατηγορίες:

-Σε αυτούς που θα πληρώσουν λιγότερο ΕΝΦΙΑ. Θα είναι ιδιοκτήτες ακινήτων σε περιοχές όπου η τιμή ζώνης είτε θα μειωθεί, είτε θα παραμείνει αμετάβλητη, είτε θα αυξηθεί αλλά με τέτοιο ρυθμό ώστε αυτή η αύξηση να μην προκαλέσει και αλλαγή στον συντελεστή υπολογισμού του ΕΝΦΙΑ. Για όλες αυτές τις κατηγορίες, θα έρθει η γενική ελάφρυνση που προγραμματίζει η κυβέρνηση (μέση έκπτωση στον ΕΝΦΙΑ κατά 10% σε σύγκριση με το 2019) για να «ξεφουσκώσει» το εκκαθαριστικό.

Για παράδειγμα, ιδιοκτήτης ακινήτου σε σημερινή περιοχή με τιμή ζώνης 1.250 ευρώ (σ.σ. υπάρχουν πολλές ανά την ελληνική επικράτεια) μπορεί να υποστεί αύξηση 20%, η τιμή να φτάσει τα 1.500 ευρώ και ο ΕΝΦΙΑ να παραμείνει αμετάβλητος στα 3,7 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Στη συνέχεια, με την επιβολή της γενικής έκπτωσης –η οποία θα φτάνει ακόμη και το 15% ανάλογα με την αξία της περιουσίας- ο ιδιοκτήτης θα καταλήξει να πληρώνει λιγότερα συγκριτικά με πέρυσι.

-Σε αυτούς που θα πληρώσουν περισσότερα, καθώς η γενική μείωση του ΕΝΦΙΑ θα αντισταθμιστεί από τη μεταβολή που θα υπάρξει στον συντελεστή υπολογισμού του φόρου. Σε αυτή την κατηγορία αναμένεται να βρεθούν οι ιδιοκτήτες ακινήτων σε περιοχές όπου η τιμή ζώνης θα αυξηθεί πάνω από 30-35%. Για παράδειγμα, ιδιοκτήτης ακινήτου σε περιοχή με τιμή ζώνης 2.000 ευρώ, η οποία θα αυξηθεί σε 2.600 ευρώ, θα βρεθεί να πληρώνει ΕΝΦΙΑ με συντελεστή 7,6 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο αντί για τα 4,5 ευρώ που πληρώνει σήμερα. Αυτή η μεταβολή δεν θα καλυφθεί από την έκπτωση φόρου σε καμία περίπτωση.

Πηγή: www.kathimerini.gr

Σύμφωνα με την απόφαση που εξέδωσε το υπουργείο Οικονομικών, οι εκτιμητές θα πρέπει να προχωρήσουν στην εξίσωση των εμπορικών τιμών με τις αντικειμενικές αξίες, λαμβάνοντας υπόψη συγκριτικά στοιχεία πωλήσεων ακινήτων.

Όπως αναφέρει η εφημερίδα «Καθημερινή», αυτό σημαίνει ότι σε κάποιες περιοχές οι αντικειμενικές αξίες θα αυξηθούν και σε κάποιες θα μειωθούν. Σύμφωνα με την εγκύκλιο, η παράδοση των εισηγήσεων γίνεται τμηματικά.

Οι εκτιμητές υποχρεούνται να παραδώσουν το 50% του συνόλου των εισηγήσεων στις 21 Φεβρουαρίου και το υπόλοιπο 50% μέχρι τις 17 Μαρτίου.

Τα συγκριτικά στοιχεία, όπως τονίζεται στη σχετική απόφαση, πρέπει να είναι επαρκή, να αντιπροσωπεύουν κατά το δυνατόν τη γεωγραφική κάλυψη της υπό εκτίμηση ζώνης, προσεγγίζοντας τα χαρακτηριστικά του ακινήτου, και να αφορούν χρονικό διάστημα των τελευταίων 12 μηνών.

Επίσης, μπορούν να χρησιμοποιηθούν συγκριτικά στοιχεία τα οποία προέρχονται από την πρόσφατη επαγγελματική δραστηριότητα των εκτιμητών.

Το υπουργείο Οικονομικών ζητεί από τους εκτιμητές να προχωρήσουν σε αυτοψίες στην περιοχή που έχουν αναλάβει προκειμένου να αποκτήσουν πραγματική εικόνα των τιμών πώλησης από δρόμο σε δρόμο.

Επί της ουσίας οι εκτιμητές καλούνται να εφαρμόσουν συγκριτική μέθοδο, η οποία βασίζεται σε ήδη πραγματοποιημένες συναλλαγές ή ζητούμενες τιμές για άλλα ακίνητα με παρόμοια χαρακτηριστικά κάνοντας τις κατάλληλες προσαρμογές.

Σε περίπτωση έλλειψης ικανοποιητικών στοιχείων πραγματικών συναλλαγών, οι εκτιμητές θα χρησιμοποιούν και τις κάτωθι επιλογές προσέγγισης αξίας, κατά την ευχέρεια και την κρίση τους:

α) Τη μέθοδο εισοδήματος, η οποία βασίζεται στον υπολογισμό της αξίας κάθε ακινήτου από την κεφαλαιοποιημένη αξία του εκτιμώμενου εισοδήματος. Σημαντικοί παράγοντες στην εφαρμογή της μεθόδου είναι οι πραγματοποιημένες ή ζητούμενες μισθωτικές αξίες για άλλα ακίνητα με παρόμοια χαρακτηριστικά με το εκτιμώμενο κάνοντας τις κατάλληλες προσαρμογές.

β) Τη μέθοδο αποσβεσμένου κόστους αντικατάστασης, η οποία βασίζεται στον υπολογισμό της αξίας του εκτιμώμενου ακινήτου, με βάση το κόστος αναπαραγωγής/αντικατάστασής του.

Σύμφωνα με ανθρώπους της κτηματαγοράς ήδη στο κέντρο της Αθήνας οι τιμές έχουν αυξηθεί σημαντικά, κάτι που θα οδηγήσει σε σημαντική αύξηση των αντικειμενικών αξιών.

Στις περιοχές αυτές θα πρέπει να γίνουν πρόσθετες παρεμβάσεις στην κλίμακα του ΕΝΦΙΑ, έτσι ώστε να μη χαθούν οι μειώσεις του 2019 (κατά 22% μεσοσταθμικά), αλλά και να προκύψει κάποιο αλλά μικρότερο όφελος από τη δεύτερη δόση των μειώσεων, η οποία θα είναι της τάξεως του 8% μεσοσταθμικά.

Στόχος της κυβέρνησης είναι οι αντικειμενικές αξίες να μην αποτελέσουν εργαλείο για τη χάραξη πολιτικής, αλλά να δημιουργηθούν οι αξίες εκείνες που θα βοηθήσουν την αγορά και ταυτόχρονα θα φέρουν έσοδα και στα ταμεία του Δημοσίου μέσω των αγοραπωλησιών.

Ακόμα και σήμερα πάντως καταγράφονται μεγάλες αποκλίσεις σε διάφορες περιοχές της Ελλάδας, κυρίως στα μεγάλα αστικά κέντρα.

Σημαντικές διαφορές εντοπίζονται στα ακριβότερα προάστια της Αττικής για παλαιά ακίνητα ηλικίας άνω των 25-30 ετών.

Η αντικειμενική αξία των ακινήτων αυτών είναι υψηλότερη από την εμπορική, κάτι το οποίο θα πρέπει να σταθμίσουν οι εκτιμητές ακινήτων. Σημειώνεται ότι η τιμή ζώνης ή τιμή εκκίνησης είναι η ενιαία τιμή αφετηρίας την οποία έχει κάθε ακίνητο το οποίο βρίσκεται στη ζώνη αυτή.

Η τιμή ζώνης αναφέρεται στη συνολική αξία κτίσματος και οικοπέδου που αναλογεί σε ένα τετραγωνικό μέτρο επιφάνειας, καινούργιας κατοικίας ή διαμερίσματος στον Α΄ όροφο της οικοδομής με πρόσοψη σε ένα μόνο δρόμο.

Δηλαδή η τιμή ζώνης είναι μεικτή τιμή αξίας κτίσματος μαζί με την αξία του ποσοστού οικοπέδου που του αναλογεί.

Η τιμή ζώνης που καλούνται να προτείνουν οι εκτιμητές αναφέρεται σε καινούργιο ακίνητο, ενώ για τα παλαιά απομειώνεται κατά την εφαρμογή του συστήματος η αντικειμενική τους αξία μέχρι ποσοστού 40% για κατοικίες - διαμερίσματα άνω των 26 ετών.

Δηλαδή σε περιοχές ή ζώνες που έχουν παλαιά κτίσματα, η τιμή ζώνης που θα προτείνουν θα εφαρμοστεί απομειωμένη έως και 40% για τον υπολογισμό της αντικειμενικής αξίας. Ταυτόχρονα οι εκτιμητές ακινήτων θα παραδώσουν στοιχεία και για τα εκτός αντικειμενικού προσδιορισμού ακίνητα σε περίπου 3.000 περιοχές.

Για πρώτη φορά δεκάδες χιλιάδες ακίνητα θα ενταχθούν στο αντικειμενικό σύστημα προσδιορισμού της αξίας των ακινήτων, εξέλιξη που θα οδηγήσει σε αύξηση του ποσού που θα εισπραχθεί από τον ΕΝΦΙΑ κατά 400-500 εκατ. ευρώ.

Μέχρι την ερχόμενη Παρασκευή, 400-500 πιστοποιημένοι εκτιμητές ακινήτων αναμένεται να έχουν δηλώσει την πρόθεσή τους να υπολογίσουν έως τέλη Μαρτίου την αξία της περιουσίας 7,5 εκατομμυρίων ιδιοκτητών ακινήτων, αναφέρει το protothema.

Πρόκειται κυρίως για 2.900 εντός σχεδίου περιοχές της χώρας, που δεν έχουν ως τώρα ενταχθεί στο αντικειμενικό σύστημα προσδιορισμού αξιών της εφορίας. Στα τουριστικά νησιά, για παράδειγμα, οι πρωτεύουσες συνήθως έχουν αντικειμενικές τιμές, όχι όμως και οι άλλοι μεγάλοι οικισμοί. Αλλά και στην Αθήνα ακόμη, περιοχές στις παρυφές ή σε λόφους της Αττικής δεν έχουν ακόμη σωστές αντικειμενικές τιμές και ΕΝΦΙΑ (Τουρκοβούνια, Αγ. Ιωάννης Βουλιαγμένης κλπ). Σε χιλιάδες περιοχές οι τιμές της εφορίας για μεταβιβάσεις υπολογίζονται με συγκριτικά στοιχεία «ό,τι να΄ναι» εκτός προδιαγραφών, μέχρι 50% ή 70% χαμηλότερες από τις πραγματικές της αγοράς.