Η φετινή χρονιά φέρνει και αλλαγές στη φορολόγηση, καθώς στο πλαίσιο της πρόσφατης φορολογικής μεταρρύθμισης προστέθηκε νέο κλιμάκιο για εισοδήματα από 12.001 έως 24.000 ευρώ. Ως αποτέλεσμα, η κλίμακα φορολόγησης των εισοδημάτων από βραχυχρόνιες μισθώσεις διαφοροποιείται, οδηγώντας σε ελαφρύνσεις για συγκεκριμένες κατηγορίες φορολογουμένων.

Σύμφωνα με τον διοικητή της ΑΑΔΕ, τα έσοδα από τη βραχυχρόνια μίσθωση αυξήθηκαν το 2025 κατά 110 εκατ. ευρώ, φτάνοντας τα 980 εκατ. ευρώ, σε σύγκριση με το 2024. Η ετήσια αύξηση ανήλθε στο 12,6%, ενώ σε βάθος διετίας η άνοδος αγγίζει τα 230 εκατ. ευρώ ή σχεδόν το 31%. Ενδεικτικά, φορολογούμενος που θα δηλώσει εισόδημα 16.000 ευρώ από βραχυχρόνια μίσθωση θα ωφεληθεί με μείωση φόρου περίπου 400 ευρώ.

Αντίθετα, όσοι ιδιοκτήτες ή διαχειριστές αντιμετωπίσουν αδιάφορα τις προθεσμίες και δεν διορθώσουν λάθη ή παραλείψεις στα στοιχεία των ακινήτων τους, ή ακόμη χειρότερα δεν οριστικοποιήσουν τη δήλωση της βραχυχρόνιας μίσθωσης, κινδυνεύουν να βρεθούν αντιμέτωποι με φόρο, που μπορεί να φτάσει το 100% των εισοδημάτων, που είχαν δηλώσει αρχικά, ακόμη και αν τα ποσά αυτά δεν έχουν εισπραχθεί.

Η οριστικοποίηση στο Μητρώο Βραχυχρόνιας Διαμονής συνδέεται άμεσα με την υποχρέωση του Διαχειριστή Ακινήτου να κατανείμει σωστά το εισόδημα που προκύπτει από το σύνολο των Δηλώσεων Βραχυχρόνιας Διαμονής που έχουν υποβληθεί εντός του 2025, τόσο στον ίδιο όσο και σε τυχόν άλλους δικαιούχους. Οι τροποποιήσεις στα στοιχεία καταχώρησης, όπως οι λοιποί δικαιούχοι ή τα ποσοστά εισοδήματος, μπορούν να γίνουν χωρίς πρόστιμα ή άλλες επιβαρύνσεις.

Παράλληλα, τα δεδομένα που θα δηλωθούν στο Μητρώο Βραχυχρόνιας Μίσθωσης θα αξιοποιηθούν από την ΑΑΔΕ για εκτεταμένες διασταυρώσεις, με στόχο τον εντοπισμό περιπτώσεων απόκρυψης εισοδημάτων, ακόμη και όταν αυτά εισπράττονται κανονικά.

Σε περιπτώσεις όπου διαπιστωθεί ότι ακίνητα δεν έχουν δηλωθεί στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής ή έχουν αναρτηθεί σε ψηφιακές πλατφόρμες χωρίς την εμφανή αναγραφή του Αριθμού Μητρώου Ακινήτου (Α.Μ.Α.), του Ειδικού Σήματος Λειτουργίας (Ε.Σ.Λ.) ή του Μοναδικού Αριθμού Γνωστοποίησης (Μ.Α.Γ.), προβλέπονται ιδιαίτερα αυστηρές κυρώσεις.

Οι κανόνες που τέθηκαν σε εφαρμογή το 2025 όχι μόνο διατηρούνται, αλλά επεκτείνονται και γεωγραφικά. Παράλληλα, αλλάζει ριζικά και η φιλοσοφία των αδειών: σε κορεσμένες περιοχές, η άδεια βραχυχρόνιας μίσθωσης παύει να θεωρείται στοιχείο που «συνοδεύει» το ακίνητο, γεγονός που επηρεάζει άμεσα αγοραπωλησίες, γονικές παροχές και κληρονομιές.

Η άδεια δεν ακολουθεί πλέον το ακίνητο
Κεντρική τομή του νέου πλαισίου είναι η μη μεταβιβασιμότητα της άδειας Airbnb στις περιοχές όπου ισχύει αναστολή νέων αδειών. Μέσω του Μητρώου Βραχυχρόνιας Μίσθωσης της ΑΑΔΕ, κάθε αλλαγή ιδιοκτησίας οδηγεί αυτομάτως σε διαγραφή της υφιστάμενης καταχώρισης.

Αυτό σημαίνει ότι αν ένα ακίνητο σε ζώνη περιορισμού αλλάξει χέρια – είτε με πώληση, είτε με γονική παροχή, είτε με κληρονομιά – ο νέος ιδιοκτήτης δεν μπορεί να εκδώσει νέο Αριθμό Μητρώου Ακινήτου. Η χρήση του περιορίζεται υποχρεωτικά στη μακροχρόνια μίσθωση ή στην ιδιοκατοίκηση.

Το 2026 λειτουργεί ως έτος αξιολόγησης του μέτρου. Αν διαπιστωθεί αποκλιμάκωση των ενοικίων και επιστροφή κατοικιών στην αγορά μακροχρόνιας μίσθωσης, δεν αποκλείεται η παράταση ή και η επέκταση του πλαισίου σε άλλες τουριστικά επιβαρυμένες περιοχές.

Αθήνα: Διατήρηση του «παγώματος» στο κέντρο
Στον Δήμο Αθηναίων, οι περιορισμοί που επιβλήθηκαν το 2025 παραμένουν σε πλήρη ισχύ και το 2026. Η αναστολή νέων αδειών αφορά τις ζώνες με τη μεγαλύτερη τουριστική πίεση και καλύπτει:

– Το 1ο Δημοτικό Διαμέρισμα, με το εμπορικό τρίγωνο, την Πλάκα, το Μοναστηράκι, το Σύνταγμα, την Ομόνοια, το Κολωνάκι, τα Εξάρχεια, τα Ιλίσια, τη Νεάπολη και το Κουκάκι.
– Το 2ο Δημοτικό Διαμέρισμα, με περιοχές όπως το Μετς και ο Νέος Κόσμος.
– Το 3ο Δημοτικό Διαμέρισμα, που περιλαμβάνει τα Πετράλωνα, το Θησείο, το Γκάζι, τον Βοτανικό, το Μεταξουργείο και το Ρουφ.

Σε αυτές τις περιοχές, κανένα νέο ακίνητο δεν μπορεί να ενταχθεί στην αγορά βραχυχρόνιας μίσθωσης, ανεξαρτήτως κατάστασης ή χρήσης.

Θεσσαλονίκη: Επέκταση του μοντέλου από τον Μάρτιο
Από την 1η Μαρτίου 2026, το ίδιο καθεστώς εφαρμόζεται και στη Θεσσαλονίκη. Το αρχικό «πάγωμα» αφορά την Α’ Δημοτική Κοινότητα, όπου συγκεντρώνεται η πλειονότητα των καταχωρίσεων βραχυχρόνιας μίσθωσης.

Η ζώνη περιορισμού περιλαμβάνει το ιστορικό και εμπορικό κέντρο, την περιοχή των Λαδάδικων και του Λιμανιού, την παραλιακή ζώνη έως τον Λευκό Πύργο, καθώς και τις γειτονιές γύρω από τη Ροτόντα, την Καμάρα, τη Ναυαρίνου, τη Βαλαωρίτου και την Άνω Πόλη. Και εδώ, το μέτρο εφαρμόζεται αρχικά για το 2026, με ανοιχτό το ενδεχόμενο παράτασης.

Εντατικοί έλεγχοι και αυστηρές προδιαγραφές
Πέρα από τους χωρικούς περιορισμούς, ενισχύεται και το σκέλος των ελέγχων. Μικτά κλιμάκια του Υπουργείου Τουρισμού και της ΑΑΔΕ διενεργούν ελέγχους για την τήρηση των προδιαγραφών λειτουργίας και ασφάλειας.

Τα ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης υποχρεούνται να διαθέτουν ασφαλιστική κάλυψη αστικής ευθύνης, υπεύθυνη δήλωση ηλεκτρολόγου με ρελέ διαφυγής, εξοπλισμό πυρασφάλειας και σήμανση εξόδου, πιστοποιητικό απεντόμωσης και βασικό φαρμακείο πρώτων βοηθειών.

Οι ιδιοκτήτες ενημερώνονται δέκα ημέρες πριν από τον έλεγχο. Σε περίπτωση παράβασης, προβλέπεται πρόστιμο 5.000 ευρώ, το οποίο διπλασιάζεται σε υποτροπή και τετραπλασιάζεται στην τρίτη διαπίστωση μέσα σε έναν χρόνο.

Αν θέλεις, μπορώ να σου το προσαρμόσω σε πιο καθαρό ενημερωτικό ύφος ή να το «σφίξω» ώστε να λειτουργεί ως οδηγός για ιδιοκτήτες και επενδυτές.

Στην Αθήνα, οι περιορισμοί νέων αδειών που τέθηκαν σε ισχύ από το 2025 εξακολουθούν να ισχύουν στο ακέραιο και το 2026. Ενώ από την 1η Μαρτίου 2026 στο καθεστώς αυτό εντάσσονται και νέες περιοχές στη Θεσσαλονίκη. Και στο εξής, στις «κορεσμένες» περιοχές αποσυνδέεται η άδεια λειτουργίας (Αριθμός Μητρώου Ακινήτου – ΑΜΑ) από το ίδιο το ακίνητο, εξέλιξη που αλλάζει τα δεδομένα στις μεταβιβάσεις αλλά και στην αγορά ακινήτων γενικότερα.

Η «παγίδα» της μεταβίβασης: η άδεια δεν ακολουθεί το ακίνητο

Η εφαρμογή του μέτρου θα γίνεται μέσω του Μητρώου Βραχυχρόνιας Μίσθωσης της ΑΑΔΕ, με μπλοκάρισμα νέων εγγραφών στις ζώνες που εντάσσονται στον περιορισμό. Το 2026 θεωρείται έτος «δοκιμής» για την αποτελεσματικότητά του. Αν τα στοιχεία δείξουν αποκλιμάκωση της πίεσης στα ενοίκια και επιστροφή κατοικιών στη μακροχρόνια μίσθωση, δεν αποκλείεται η χρονική παράταση του μέτρου, ή και η επέκτασή του σε άλλες περιοχές υψηλής τουριστικής έντασης.

Τι αλλάζει πρακτικά

Η σημαντικότερη αλλαγή που οφείλουν να γνωρίζουν όλοι οι ενδιαφερόμενοι αφορά τη μη μεταβιβασιμότητα της άδειας Airbnb στις ζώνες όπου ισχύουν απαγορεύσεις. Η άδεια βραχυχρόνιας μίσθωσης παύει να θεωρείται «προίκα» ή συνοδευτικό στοιχείο του ακινήτου.

Συγκεκριμένα, εάν ένα ακίνητο που βρίσκεται σε ζώνη αναστολής έκδοσης νέων αδειών αλλάξει χέρια –είτε μέσω αγοραπωλησίας, είτε μέσω γονικής παροχής ή κληρονομιάς– η υφιστάμενη καταχώριση στο Μητρώο Βραχυχρόνιας Μίσθωσης διαγράφεται αυτομάτως. Ο νέος ιδιοκτήτης δεν έχει δικαίωμα να εκδώσει νέο ΑΜΑ, γεγονός που τον υποχρεώνει να διαθέσει το ακίνητο αποκλειστικά για μακροχρόνια μίσθωση ή για ιδιοκατοίκηση.

Αθήνα: «Πάγωμα» στο 1ο, 2ο και 3ο Διαμέρισμα και το 2026

Στον Δήμο Αθηναίων, το καθεστώς των περιορισμών που τέθηκε ήδη σε ισχύ από το 2025, συνεχίζεται και εφέτος. Η αναστολή έκδοσης νέων αδειών καλύπτει το κεντρικό τμήμα της πρωτεύουσας και τις περιοχές που δέχονται τη μεγαλύτερη τουριστική πίεση. Δηλαδή:

• 1ο Δημοτικό Διαμέρισμα: Περιλαμβάνει το εμπορικό τρίγωνο (Πλάκα, Μοναστηράκι, Σύνταγμα, Ομόνοια), το Κολωνάκι, τα Εξάρχεια, τα Ιλίσια, τη Νεάπολη και το Κουκάκι.
• 2ο Δημοτικό Διαμέρισμα: Αφορά περιοχές όπως το Μετς και ο Νέος Κόσμος.
• 3ο Δημοτικό Διαμέρισμα: Καλύπτει τα Πετράλωνα, το Θησείο, το Γκάζι, τον Βοτανικό, το Μεταξουργείο και το Ρουφ.

Στις περιοχές αυτές, κανένα ακίνητο (νεοαποκτηθέν, ανακαινισμένο ή κενό) δεν μπορεί να εισέλθει στην αγορά της βραχυχρόνιας μίσθωσης.

Θεσσαλονίκη: «Πάγωμα» στην Α’ Δημοτική Κοινότητα

Από την 1η Μαρτίου 2026, το μοντέλο της Αθήνας εφαρμόζεται και στη Θεσσαλονίκη. Το «πάγωμα» των νέων αδειών θα ισχύσει αρχικά για το 2026, με πρόβλεψη δυνατότητας παράτασης και σε επόμενα έτη. Θα αφορά στην Α’ Δημοτική Κοινότητα, όπου εντοπίζονται σήμερα 4.800 από τις 7.500 συνολικά καταχωρίσεις ακινήτων βραχυχρόνιας μίσθωσης του Δήμου.

Η ζώνη απαγόρευσης περιλαμβάνει:

• Το ιστορικό και εμπορικό κέντρο (Πλατεία Αριστοτέλους, άξονες Εγνατίας και Τσιμισκή).
• Την περιοχή των Λαδάδικων και του Λιμανιού.
• Την παραλιακή ζώνη έως τον Λευκό Πύργο.
• Τις γειτονιές γύρω από τη Ροτόντα, την Καμάρα, τη Ναυαρίνου, τη Βαλαωρίτου και την Άνω Πόλη.

Αυστηρότεροι έλεγχοι και προδιαγραφές

Πέραν των χωροταξικών περιορισμών, το κράτος εντείνει τους ελέγχους νομιμότητας μέσω μικτών κλιμακίων του υπουργείου Τουρισμού και της ΑΑΔΕ. Οι έλεγχοι εστιάζουν στην τήρηση σωρευτικών προδιαγραφών λειτουργίας και ασφάλειας.

Τα ακίνητα πρέπει υποχρεωτικά να διαθέτουν:

•  Ασφαλιστική κάλυψη αστικής ευθύνης.
•  Υπεύθυνη δήλωση ηλεκτρολόγου και ρελέ διαφυγής.
•  Πυροσβεστήρες, ανιχνευτές καπνού και σήμανση εξόδου κινδύνου.
•  Πιστοποιητικό απεντόμωσης και φαρμακείο πρώτων βοηθειών.

Οι ιδιοκτήτες θα ειδοποιούνται δέκα ημέρες προ του ελέγχου. Σε περίπτωση διαπίστωσης παραβάσεων, το πρόστιμο ορίζεται στις 5.000 ευρώ, ποσό που διπλασιάζεται σε περίπτωση υποτροπής εντός έτους και τετραπλασιάζεται σε τρίτη παράβαση.

Σύμφωνα με τα στοιχεία του ΙΝΣΕΤΕ, το α' τρίμηνο του 2025 ξεκίνησε ιδιαίτερα δυναμικά. Τον Ιανουάριο καταγράφηκαν 213 χιλ. καταλύματα, αυξημένα κατά +23 χιλ. σε σχέση με τα 190 χιλ. του Ιανουαρίου 2024. Τον Φεβρουάριο, τα καταλύματα ανήλθαν σε 216 χιλ., παρουσιάζοντας αύξηση +20 χιλ. έναντι των 196 χιλ. του αντίστοιχου μήνα. Τον Μάρτιο, ο αριθμός διαμορφώθηκε σε 222 χιλ., σημειώνοντας άνοδο +18 χιλ. από τα 204 χιλ. του Μαρτίου 2024.

Το β' τρίμηνο συνέχισε με σταθερά θετικό ρυθμό. Τον Απρίλιο καταγράφηκαν 228 χιλ. καταλύματα, αυξημένα κατά +16 χιλ. έναντι των 212 χιλ. του Απριλίου 2024. Τον Μάιο τα καταλύματα ανήλθαν σε 236 χιλ., κατά +18 χιλ. περισσότερα από τα 218 χιλ. του Μαΐου 2024, ενώ τον Ιούνιο σημειώθηκε νέα άνοδος στα 242 χιλ., αυξημένα κατά +17 χιλ. από τα 225 χιλ. του Ιουνίου 2024.

Το γ' τρίμηνο συνέχισε επίσης με θετικό ρυθμό. Τον Ιούλιο τα διαθέσιμα καταλύματα ανήλθαν σε 246 χιλ., υπερβαίνοντας τα 232 χιλ. του Ιουλίου 2024 (+14 χιλ.), ενώ τον Αύγουστο σημειώθηκε νέο ιστορικό υψηλό με 247 χιλ., αυξημένα κατά +14 χιλ. έναντι των 233 χιλ. του Αυγούστου 2024. Τον Σεπτέμβριο παρατηρείται οριακή αποκλιμάκωση στα 245 χιλ. καταλύματα, παραμένοντας ωστόσο +13 χιλ. υψηλότερα σε σχέση με τα 232 χιλ. του Σεπτεμβρίου 2024.

Η ανοδική τάση στις διαθέσιμες κλίνες βραχυχρόνιας μίσθωσης διατηρήθηκε ισχυρή και το γ' τρίμηνο του 2025, συνεχίζοντας την έντονη αύξηση που παρατηρήθηκε το προηγούμενο έτος. Το α' τρίμηνο ξεκίνησε θετικά, με τον Ιανουάριο να καταγράφει 947 χιλ. κλίνες, αυξημένες κατά +102 χιλ. έναντι των 845 χιλ. του Ιανουαρίου 2024. Τον Φεβρουάριο οι διαθέσιμες κλίνες ανήλθαν σε 961 χιλ., παρουσιάζοντας άνοδο +84 χιλ. σε σχέση με τις 877 χιλ. του 2024, ενώ τον Μάρτιο έφτασαν τις 981 χιλ., αυξημένες κατά +76 χιλ. έναντι των 907 χιλ. του Μαρτίου 2024.

Το β' τρίμηνο χαρακτηρίστηκε από περαιτέρω ενίσχυση. Τον Απρίλιο οι κλίνες διαμορφώθηκαν σε 1.008 χιλ., αυξημένες κατά +73 χιλ. από τις 935 χιλ. του Απριλίου 2024. Τον Μάιο ανήλθαν σε 1.038 χιλ. (+76 χιλ. έναντι 962 χιλ.) ενώ τον Ιούνιο καταγράφηκαν 1.061 χιλ. κλίνες, αυξημένες κατά +70 χιλ. περισσότερες από τις 991 χιλ. του αντίστοιχου μήνα του 2024.

Το γ' τρίμηνο κορυφώθηκε με διαδοχικά ιστορικά υψηλά. Τον Ιούλιο καταγράφηκαν 1.078 χιλ. κλίνες, αυξημένες κατά +57 χιλ. από τις 1.021 χιλ. του Ιουλίου 2024. Τον Αύγουστο σημειώθηκε νέο ρεκόρ με 1.081 χιλ., δηλαδή +58 χιλ. σε σχέση με τις 1.023 χιλ. του Αυγούστου 2024. Τον Σεπτέμβριο οι διαθέσιμες κλίνες διαμορφώθηκαν σε 1.075 χιλ., παραμένοντας σε εξαιρετικά υψηλό επίπεδο αυξημένες κατά +56 χιλ. υψηλότερες από τις 1.019 χιλ. του Σεπτεμβρίου 2024. Σύμφωνα με τον ΙΝΣΕΤΕ, η συνολική πορεία του 2025 επιβεβαιώνει τη διαρκή διεύρυνση της χωρητικότητας, με το όριο του 1 εκατ. κλινών να διατηρείται σταθερά από τον Απρίλιο και μετά - επίδοση πρωτοφανής για την περίοδο 2019-2025.

Η ανάλυση της πληρότητας των καταλυμάτων για το 2025 δείχνει μια γενικά σταθερή πορεία με ήπιες διακυμάνσεις, παρά τη σημαντική αύξηση των διαθέσιμων καταλυμάτων και κλινών καθ' όλη τη διάρκεια του έτους. Η αγορά διατηρεί ισορροπία μεταξύ προσφοράς και ζήτησης. Το α' τρίμηνο κατέγραψε θετική εξέλιξη. Τον Ιανουάριο, η πληρότητα διαμορφώθηκε στο 14%, σημειώνοντας αύξηση +2 ποσοστιαίων μονάδων σε σχέση με το 12% του Ιανουαρίου 2024. Τον Φεβρουάριο η άνοδος συνεχίστηκε, με την πληρότητα να φτάνει το 15%, έναντι 10% πέρυσι (+5 π.μ.), επιβεβαιώνοντας τη δυναμική εκκίνησης της χρονιάς. Τον Μάρτιο, η πληρότητα παρέμεινε στο 17%, σε παρόμοια επίπεδα με το 2024, γεγονός που αποτυπώνει τη σταθεροποίηση της ζήτησης.

Το β' τρίμηνο παρουσίασε ήπιες μεταβολές. Τον Απρίλιο, η πληρότητα διαμορφώθηκε στο 26%, αυξημένη κατά +3 π.μ. έναντι του 23% του 2024. Τον Μάιο σημειώθηκε μικρή πτώση στο 28%, χαμηλότερη κατά -2 π.μ. σε σχέση με το 30% του Μαΐου 2024, ενώ τον Ιούνιο το ποσοστό σταθεροποιήθηκε στο 40%, ίδιο με το 2024.

Το γ' τρίμηνο, που αποτελεί την κορύφωση της θερινής περιόδου, χαρακτηρίστηκε από σταθερότητα στα επίπεδα πληρότητας. Τον Ιούλιο, η πληρότητα διαμορφώθηκε στο 51%, παραμένοντας στα ίδια επίπεδα με το 2024, γεγονός που αντανακλά τη σταθερότητα της θερινής ζήτησης. Τον Αύγουστο, καταγράφηκε πληρότητα 58%, παρουσιάζοντας οριακή μείωση -1 π.μ. έναντι του 59% του Αυγούστου 2024. Τον Σεπτέμβριο, η πληρότητα διατηρήθηκε σταθερή στο 45%, ίδια με τον Σεπτέμβριο του 2024, επιβεβαιώνοντας τη διαχρονική διάρκεια της τουριστικής ζήτησης και μετά την αιχμή του καλοκαιριού. Η συνολική πορεία του 2025 αποδεικνύει ότι η πληρότητα παραμένει σταθερή και ανθεκτική, ενισχύοντας τη θετική εικόνα που έχει διαμορφωθεί από το 2023 και εδραιώνοντας τη θέση της βραχυχρόνιας μίσθωσης.

Η μέση διάρκεια παραμονής σε καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης το Α' τρίμηνο του 2025 παρουσίασε γενικευμένη μείωση σε σχέση με το αντίστοιχο διάστημα του 2024, συνεχίζοντας την ήπια καθοδική τάση που είχε παρατηρηθεί προς το τέλος του προηγούμενου έτους. Τον Ιανουάριο, η μέση διάρκεια παραμονής διαμορφώθηκε σε 3,1 διανυκτερεύσεις, μειωμένη κατά -3,1% σε σχέση με τις 3,2 του 2024. Τον Φεβρουάριο, η μέση διάρκεια ανήλθε σε 3,2 διανυκτερεύσεις, καταγράφοντας μείωση -11,1% από τις 3,6 του αντίστοιχου μήνα το 2024. Τον Μάρτιο, η μέση διάρκεια παραμονής διαμορφώθηκε σε 3,4 διανυκτερεύσεις, παρουσιάζοντας μείωση -2,9% σε σύγκριση με τις 3,5 του Μαρτίου 2024.

Το β' τρίμηνο κατέγραψε σταθεροποίηση τον Απρίλιο και ήπια ανάκαμψη τους επόμενους μήνες, αντιστρέφοντας εν μέρει τη μείωση του πρώτου τριμήνου. Ειδικότερα, τον Απρίλιο, η μέση διάρκεια παραμονής ήταν 3,7 διανυκτερεύσεις, στα ίδια επίπεδα με τον Απρίλιο του 2024. Τον Μάιο, σημειώθηκε η πρώτη αύξηση για το 2025, με τη μέση διάρκεια να διαμορφώνεται σε 3,6 διανυκτερεύσεις, αυξημένη κατά +5,9% έναντι των 3,4 του Μαΐου 2024. Τον Ιούνιο, η μέση διάρκεια παραμονής αυξήθηκε περαιτέρω σε 3,8 διανυκτερεύσεις, κατά +2,7% σε σύγκριση με τις 3,7 του Ιουνίου 2024.

Το γ' τρίμηνο διατήρησε τη θετική δυναμική, επιβεβαιώνοντας τη σταθεροποίηση της μέσης διάρκειας στα υψηλά επίπεδα της τελευταίας διετίας. Τον Ιούλιο, η μέση διάρκεια παραμονής διαμορφώθηκε σε 4,1 διανυκτερεύσεις, ίδια με τον Ιούλιο του 2024. Τον Αύγουστο, καταγράφηκε νέα άνοδος στις 4,2 διανυκτερεύσεις, αυξημένη κατά +2,4% σε σχέση με τις 4,1 του Αυγούστου 2024 - επίδοση που αποτέλεσε την υψηλότερη τιμή της περιόδου. Τον Σεπτέμβριο, η μέση διάρκεια παραμονής διαμορφώθηκε σε 3,8 διανυκτερεύσεις, παραμένοντας στα ίδια επίπεδα με τον Σεπτέμβριο του 2024.

Η κίνηση αυτή στοχεύει στην ενίσχυση της φορολογικής συμμόρφωσης και στη θωράκιση της αγοράς από φαινόμενα αθέμιτου ανταγωνισμού.
Οι ιδιοκτήτες που δεν συμμορφώνονται με τις υποχρεώσεις τους κινδυνεύουν με πρόστιμα από 5.000 ευρώ, τα οποία συνοδεύονται από διαγραφή της καταχώρησης.

Οι στόχοι της ΑΑΔΕ και το «μαχαίρι» στην παρανομία

Σύμφωνα με τη διοίκηση της ΑΑΔΕ, οι έλεγχοι έχουν διπλό χαρακτήρα:

• Να περιορίσουν την απώλεια δημοσίων εσόδων από τη φοροδιαφυγή.

• Να προστατεύσουν την αγορά ακινήτων και την πρόσβαση των πολιτών σε προσιτή στέγη.

Η έκρηξη των βραχυχρόνιων μισθώσεων τα τελευταία χρόνια, κυρίως σε μεγάλες πόλεις και τουριστικά νησιά, είχε οδηγήσει σε άνοδο των ενοικίων και πίεση στη διαθεσιμότητα κατοικιών.
Με τις νέες παρεμβάσεις, η ΑΑΔΕ επιχειρεί να αποκαταστήσει τις ισορροπίες.

Οι επιπτώσεις στους ιδιοκτήτες και την αγορά

Όσοι ιδιοκτήτες έχουν δηλώσει κανονικά τα ακίνητά τους δεν έχουν λόγο ανησυχίας.
Αντιθέτως, ωφελούνται από την απομάκρυνση των παρανόμων, αφού μειώνεται η αθέμιτη πίεση στις τιμές.

Για τους παραβάτες, όμως, τα πρόστιμα και η αφαίρεση καταχωρήσεων αποτελούν ηχηρό μήνυμα ότι η φορολογική παράκαμψη δεν είναι πλέον ανεκτή.

Η αγορά των Airbnb στην Ελλάδα παραμένει δυναμική, με χιλιάδες τουρίστες να επιλέγουν τη χώρα για διαμονή.
Ωστόσο, η επιβολή κανόνων δείχνει ότι το μέλλον του κλάδου θα είναι πιο ρυθμισμένο και δίκαιο, τόσο για τους ιδιοκτήτες όσο και για τους ενοικιαστές.

Προοπτικές και επόμενα βήματα

Η ΑΑΔΕ σχεδιάζει να ενισχύσει περαιτέρω τα εργαλεία παρακολούθησης, με αυτοματοποιημένες διασταυρώσεις και συνεργασία με τις ίδιες τις πλατφόρμες.
Παράλληλα, προωθούνται θεσμικές παρεμβάσεις που θα καθορίζουν με σαφήνεια το καθεστώς λειτουργίας των βραχυχρόνιων μισθώσεων στην Ελλάδα.

Η εξέλιξη αυτή ανοίγει τον δρόμο για ένα πιο βιώσιμο μοντέλο τουρισμού, στο οποίο θα προστατεύονται τα δημόσια έσοδα και το δικαίωμα των πολιτών στη στέγη.

Το νέο πλαίσιο, που παρουσίασε το υπουργείο Τουρισμού, στοχεύει στη διασφάλιση συνθηκών θεμιτού ανταγωνισμού και στην αναβάθμιση της ποιότητας των παρεχόμενων υπηρεσιών, εντάσσοντας για πρώτη φορά τη βραχυχρόνια μίσθωση στο ίδιο θεσμικό περιβάλλον με τα τουριστικά καταλύματα.

Στόχος: δίκαιος ανταγωνισμός και βιώσιμη τουριστική ανάπτυξη
Όπως υπογράμμισε η υπουργός Τουρισμού Όλγα Κεφαλογιάννη, το νέο πλαίσιο «βάζει τάξη» σε μια δραστηριότητα που εξελίχθηκε ραγδαία τα τελευταία χρόνια, καθιερώνοντας ποιοτικά και νομικά κριτήρια για όλους.

«Η κυβέρνηση αναγνωρίζει την ανάγκη δημιουργίας περιβάλλοντος υγιούς ανταγωνισμού στο χώρο της φιλοξενίας», σημείωσε, προσθέτοντας ότι στόχος είναι να περιοριστούν οι πιέσεις που ασκούνται σε ορισμένους προορισμούς λόγω της υπερπροσφοράς και να διασφαλιστεί η ισορροπία ανάμεσα στη φιλοξενία επισκεπτών και τη στέγαση των κατοίκων.

Η υπουργός επεσήμανε επίσης πως οι ρυθμίσεις εντάσσονται στη στρατηγική για ποιοτική και βιώσιμη ανάπτυξη του ελληνικού τουρισμού, ο οποίος συνεχίζει να καταγράφει ιστορικές επιδόσεις.

«Το πρώτο επτάμηνο του 2025 οι ταξιδιωτικές εισπράξεις αυξήθηκαν κατά 12,5%, ενώ η εισερχόμενη κίνηση ξεπέρασε τα επίπεδα του 2024, χρονιά-ρεκόρ», ανέφερε, σημειώνοντας ότι πλέον η τουριστική δραστηριότητα επεκτείνεται στους μήνες εκτός αιχμής.

Αυστηροί έλεγχοι, διαγραφές και πρόστιμα
Ο νέος νόμος προβλέπει εκτεταμένους ελέγχους από το υπουργείο Τουρισμού και την ΑΑΔΕ, καθώς και αυστηρές κυρώσεις ανάλογες με αυτές που ισχύουν για τα τουριστικά καταλύματα.

Ήδη, μέσω ηλεκτρονικής ενημέρωσης, η ΑΑΔΕ ειδοποίησε όλους τους διαχειριστές ακινήτων που διαθέτουν Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ), ενώ εγκύκλιος εξηγεί λεπτομερώς τις νέες προδιαγραφές.

Από 1η Οκτωβρίου, όσα ακίνητα δεν αποτελούν χώρους κύριας χρήσης σύμφωνα με τον πολεοδομικό κανονισμό, διαγράφονται αυτόματα από το Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής, χάνουν τον ΑΜΑ και γνωστοποιούνται στις πλατφόρμες (όπως η Airbnb) με τις οποίες η ΑΑΔΕ συνεργάζεται.

Εκτιμάται ότι το 5%-10% των καταλυμάτων τίθενται εκτός αγοράς ήδη από τον πρώτο μήνα εφαρμογής.

Μέχρι τα τέλη του έτους αναμένεται να αποφασιστεί και σε ποιες περιοχές θα απαγορευθεί η διάθεση νέων ακινήτων, πέραν των τριών πρώτων διαμερισμάτων της Αθήνας, καθώς και ποια κίνητρα ή αντικίνητρα θα θεσπιστούν για την επιστροφή ακινήτων στη μακροχρόνια μίσθωση.

Οι νέες προδιαγραφές για κάθε ακίνητο
Τα ακίνητα που διατίθενται πλέον βραχυχρόνια υποχρεούνται να πληρούν ελάχιστες προδιαγραφές ασφάλειας και νομιμότητας, όπως:

• Να αποτελούν χώρους κύριας χρήσης βάσει Νέου Οικοδομικού Κανονισμού.
• Να διαθέτουν φυσικό φωτισμό, αερισμό και κλιματισμό.
• Να έχουν ασφαλιστήριο αστικής ευθύνης για ζημιές ή ατυχήματα.
• Να διαθέτουν υπεύθυνη δήλωση ηλεκτρολόγου εγκαταστάτη.
• Να διαθέτουν πυροσβεστήρες, ανιχνευτές καπνού, ρελέ διακοπής ρεύματος, σήμανση διαφυγής, φαρμακείο πρώτων βοηθειών και πιστοποιητικό μυοκτονίας και απεντόμωσης.

Ρεκόρ καταλυμάτων και πληρότητας
Την ίδια ώρα, η ελληνική αγορά βραχυχρόνιας μίσθωσης βρίσκεται σε ιστορικό υψηλό.
Σύμφωνα με τα στοιχεία του ΙΝΣΕΤΕ, ο αριθμός των καταλυμάτων ξεπέρασε τον Ιούλιο του 2025 τις 246.000, ενώ τον Αύγουστο έφτασε τα 247.000, την υψηλότερη τιμή από το 2019.
Παράλληλα, οι διαθέσιμες κλίνες ανήλθαν σε 1.081.000, αριθμό-ρεκόρ για την ελληνική αγορά.

Οι πληρότητες παραμένουν εξαιρετικά υψηλές — 51% τον Ιούλιο και 58% τον Αύγουστο — παρά τη μικρή κάμψη σε σχέση με πέρυσι, γεγονός που επιβεβαιώνει τη σταθερή ζήτηση.

Η μέση διάρκεια παραμονής διαμορφώθηκε σε 4,2 διανυκτερεύσεις τον Αύγουστο, ενώ άνω του 90% των επισκεπτών προέρχεται από το εξωτερικό, με τα ποσοστά αλλοδαπών να αγγίζουν το 92% τους θερινούς μήνες.

Μια αγορά σε μεταμόρφωση
Η βραχυχρόνια μίσθωση, που αποτέλεσε τα τελευταία χρόνια «βαρόμετρο» του ελληνικού τουρισμού, εισέρχεται πλέον σε φάση εξορθολογισμού και ωρίμανσης.

Το νέο θεσμικό πλαίσιο επιχειρεί να συνδυάσει την ελευθερία της αγοράς με την ανάγκη για ισορροπία στις πόλεις και στους τουριστικούς προορισμούς — ανάμεσα στην ανάπτυξη, τη φιλοξενία και το δικαίωμα στη στέγη.

Οι εν λόγω αλλαγές έρχονται σε μία περίοδο που παρατηρείται οξεία στεγαστική κρίση, με τα ακίνητα προς ενοικίαση να μειώνονται και τις τιμές να εκτοξεύονται, απόρροια και της ταχείας και πολλές φορές χωρίς θεμιτούς κανόνες εξάπλωσης της βραχυχρόνιας μίσθωσης.

Οι νέες ρυθμίσεις, όπως εκτιμούν στην κυβέρνηση και τα συναρμόδια υπουργεία, φιλοδοξούν να αποκαταστήσουν την ισορροπία στην αγορά ακινήτων, δίνοντας έμφαση στη στήριξη της μακροχρόνιας μίσθωσης και ενισχύοντας τα μέτρα ασφάλειας και ποιότητας για τα βραχυχρόνια καταλύματα. Αξίζει να σημειωθεί ότι έχουν προηγηθεί μέτρα ισότιμης φορολογικής μεταχείρισης διαχειριστών ακινήτων βραχυχρόνιας μίσθωσης με άλλες μορφές ενοικίασης καταλυμάτων.

Στο πλαίσιο αυτό, εισάγονται αυστηρότεροι κανόνες για την αδειοδότηση και τη λειτουργία των βραχυχρόνιων μισθώσεων, καθώς και σημαντικά κίνητρα για τους ιδιοκτήτες που θα επιλέξουν να στραφούν στη μακροχρόνια μίσθωση. Αυτές οι πρωτοβουλίες, αν και αναμένονται με ενδιαφέρον, θα πρέπει να αντιμετωπίσουν το ζήτημα της αυξανόμενης πίεσης στη στεγαστική αγορά, με την ελπίδα ότι θα προσφέρουν μια βιώσιμη λύση στην κρίση που έχει πλήξει μεγάλο αριθμό νοικοκυριών.

Παρά τις ευρείες προσδοκίες, παράγοντες της αγοράς ακινήτων εκτιμούν ότι οι νέες ρυθμίσεις θα έχουν περιορισμένο αντίκτυπο στη συνολική στεγαστική κρίση. Αν και τα κίνητρα που δίνει η κυβέρνηση στους ιδιοκτήτες για να μετατρέψουν τα ακίνητά τους από βραχυχρόνια σε μακροχρόνια μίσθωση είναι ενισχυμένα, υπολογίζεται ότι μόνο το 10% των ακινήτων θα μεταβούν στη μακροχρόνια αγορά, όπως τουλάχιστον υποστηρίζουν οι εκπρόσωποι του κλάδου.

Με δεδομένο ότι τα Airbnb στην Ελλάδα προσεγγίζουν τις 120.000, αυτό μεταφράζεται σε περίπου 12.000 έως 15.000 ακίνητα που θα επιστρέψουν στην παραδοσιακή αγορά ενοικίασης.

Σύμφωνα με τις ανακοινώσεις της κυβέρνησης στην 88η Διεθνή Έκθεση Θεσσαλονίκης (ΔΕΘ), αλλά και την εξειδίκευση αυτών από τα συναρμόδια υπουργεία, οι νέες ρυθμίσεις περιλαμβάνουν σημαντικές αλλαγές, με κερδισμένους και χαμένους ιδιοκτήτες, ανάλογα με την κατεύθυνση που θα επιλέξουν.

Οι ενέργειες αυτές περιλαμβάνουν:

1. Περιορισμός των νέων βραχυχρόνιων μισθώσεων: Από την 1η Ιανουαρίου 2025, θα υπάρξει προσωρινό πάγωμα της έκδοσης νέων αδειών για βραχυχρόνιες μισθώσεις σε συγκεκριμένες περιοχές της Αθήνας, όπως το κέντρο της πόλης, το Παγκράτι και το Νέο Κόσμο, για τουλάχιστον έναν χρόνο, με δυνατότητα παράτασης.

2. Κίνητρα για τη μακροχρόνια μίσθωση: Ιδιοκτήτες που θα μετατρέψουν τα ακίνητά τους από βραχυχρόνια σε μακροχρόνια μίσθωση θα απαλλάσσονται από τον φόρο εισοδήματος για τρία χρόνια. Το μέτρο αφορά αποκλειστικά ακίνητα φυσικών προσώπων και όχι επιχειρήσεων. Η εκτιμώμενη απώλεια εσόδων για το κράτος θα είναι περίπου 3 εκατ. ευρώ το 2025 και 13 εκατ. ευρώ ετησίως για τα έτη 2026-2028.

3. Αυστηρές προδιαγραφές για βραχυχρόνια μίσθωση: Τα καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης θα υπόκεινται σε αυστηρές ελάχιστες απαιτήσεις για τη λειτουργία τους, περιλαμβάνοντας τον καθορισμό κατώτατου ορίου εμβαδού, απαγόρευση της χρήσης υπόγειων χώρων, υποχρεωτική πυρασφάλεια και πιστοποιήσεις ασφαλείας από ειδικούς μηχανικούς. Οι προδιαγραφές περιλαμβάνουν επίσης την υποχρέωση για πιστοποίηση αστικής ευθύνης, εγκατάσταση συστημάτων ασφαλείας, πυροσβεστικών συστημάτων, ανιχνευτών καπνού και τακτική απολύμανση των καταλυμάτων πριν από κάθε νέα μίσθωση.

4. Αυστηρότερες απαιτήσεις για πολυκατοικίες: Στις πολυκατοικίες θα απαιτείται η πιστοποίηση του ανελκυστήρα για επαγγελματική χρήση, ενώ θα τεθούν και περιορισμοί στον αριθμό των διαθέσιμων καταλυμάτων που μπορούν να διατίθενται για βραχυχρόνια μίσθωση.

Οι νέες ρυθμίσεις αναμένεται να τεθούν σε εφαρμογή πριν την έναρξη της θερινής περιόδου του 2025, καθορίζοντας νέα δεδομένα για τη βραχυχρόνια μίσθωση στην Ελλάδα και δημιουργώντας μια πιο ισορροπημένη και ασφαλή αγορά. Ενώ οι αλλαγές αυτές στοχεύουν στη βελτίωση της ποιότητας των καταλυμάτων και στην ενίσχυση της μακροχρόνιας μίσθωσης, η τελική τους επίδραση στην στεγαστική κρίση θα εξαρτηθεί από την αποτελεσματικότητα της εφαρμογής τους και την ικανότητα της αγοράς να προσαρμοστεί στις νέες συνθήκες.

Τα δεδομένα από τις ηλεκτρονικές πλατφόρμες για το 2022 αναμένονται στο τέλος του έτους και θα διασταυρωθούν με τα δηλωθέντα εισοδήματα. Επίσης έχουν αντληθεί και τραπεζικά δεδομένα προκειμένου να ελεγχθεί πιθανή απόκρυψη εισοδήματος. Οι έλεγχοι επί της ουσίας αφορούν στα στοιχεία των ακινήτων που έχουν δηλωθεί στο Taxisnet, στις κινήσεις των τραπεζικών λογαριασμών και των πιστωτικών καρτών των ιδιοκτητών ακινήτων, προκειμένου να διαπιστώσουν αδήλωτες πιστώσεις λογαριασμών και στα στοιχεία που θα λάβουν από τις ηλεκτρονικές πλατφόρμες τύπου Αirbnb. Ειδικότερα θα ελεγχθούν:

-Τα στοιχεία, που θα κοινοποιήσουν στην ΑΑΔΕ οι εταιρείες βραχυχρόνιων μισθώσεων, Airbnb, Booking.com, VRBO.

- Τα στοιχεία που δηλώνουν οι ιδιοκτήτες στο έντυπο Ε2.

Οι κινήσεις των τραπεζικών λογαριασμών και των πιστωτικών καρτών των ιδιοκτητών ακινήτων, καθώς και τις πληρωμές μέσω πιστωτικών καρτών των πελατών, ώστε να διαπιστωθεί τι ποσά πληρώθηκαν.

Tα πρόστιμα

Οι παραβάτες αντιμετωπίζουν πρόστιμα τα οποία ξεκινούν από 5.000 και μπορεί να φθάσουν έως 20.000 ευρώ.  Το αυτοτελές πρόστιμο 5.000 ευρώ επιβάλλεται για κάθε μία από τις εξής παραβάσεις:

-Παράλειψη εγγραφής στο "Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής".

-Μη εμφανή αναγραφή του αριθμού του Ειδικού Σήματος Λειτουργίας (ΕΣΛ) ή του Μοναδικού Αριθμού Γνωστοποίησης (ΜΑΓ) στην ανάρτηση του "Ακινήτου" στις ψηφιακές πλατφόρμες καθώς και σε κάθε άλλο μέσο προβολής, από τους "Διαχειριστές" για τους οποίους δεν υπάρχει υποχρέωση εγγραφής στο "Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής".

Το πρόστιμο επιβάλλεται στον "Διαχειριστή" και σε περίπτωση που δεν προκύπτει ότι ο "Διαχειριστής" είναι υπεκμισθωτής ή τρίτος, το πρόστιμο επιβάλλεται σε βάρος του κύριου ή του επικαρπωτή του ακινήτου. Από την διαπίστωση της παράβασης, ο "Διαχειριστής" υποχρεούται εντός 15 ημερολογιακών ημερών να προβεί στις απαραίτητες ενέργειες συμμόρφωσης.

Σε περίπτωση που διαπιστώνεται εκ νέου διάπραξη της ίδιας παράβασης εντός ενός έτους από την έκδοση της πράξης επιβολής του προστίμου και εφόσον έχει παρέλθει το 15ημερο ως προθεσμία για την ολοκλήρωση των ενεργειών συμμόρφωσης του "Διαχειριστή", το πρόστιμο επιβάλλεται στο διπλάσιο και στην περίπτωση κάθε επόμενης ίδιας παράβασης στο τετραπλάσιο του αρχικώς επιβληθέντος.

Σημειώνεται ότι τα εισοδήματα από εκμισθώσεις ακινήτων, φορολογούνται ξεχωριστά από το εισόδημα, ενώ εξαιρούνται από την εισφορά αλληλεγγύης. Ειδικότερα φορολογούνται με την ακόλουθη κλίμακα:

- 15% στα πρώτα 12.000 ευρώ του καθαρού εισοδήματος

- 35% στα επόμενα 23.000 ευρώ, δηλαδή στο τμήμα του καθαρού εισοδήματος από τα 12.001 έως τα 35.000 ευρώ

- 45% στο πάνω από τα 35.000 ευρώ τμήμα του καθαρού εισοδήματος.