Η μετάθεση προβλέπεται με την απόφαση Α.1187/2026 του Διοικητή της ΑΑΔΕ, Γιώργου Πιτσιλή, καθώς το νέο σύστημα απαιτεί ακόμη τεχνική προετοιμασία και διασύνδεση των απαραίτητων δεδομένων.

Σύμφωνα με την ΑΑΔΕ, η παράταση κρίθηκε αναγκαία προκειμένου να ολοκληρωθεί το σύστημα διασταύρωσης των στοιχείων με τους παρόχους υπηρεσιών πληρωμών, αλλά και να δοθεί επαρκής χρόνος στους φορολογουμένους ώστε να προσαρμοστούν ομαλά στη νέα διαδικασία.

Πρόκειται για ακόμη μία μετάθεση στην εφαρμογή του μέτρου. Η υποχρεωτική πληρωμή των μισθωμάτων μέσω τραπεζικού συστήματος είχε αρχικά προγραμματιστεί να τεθεί σε ισχύ τον περασμένο Απρίλιο, πριν μεταφερθεί για την 1η Οκτωβρίου 2026. Πλέον η εφαρμογή του μέτρου πηγαίνει εννέα μήνες αργότερα, την 1η Ιουλίου 2027.

Το σχέδιο προβλέπει ότι τα μισθώματα θα καταβάλλονται μέσω τραπεζικού λογαριασμού, ώστε οι συναλλαγές μεταξύ ενοικιαστών και ιδιοκτητών να μπορούν να διασταυρώνονται ηλεκτρονικά από τη φορολογική διοίκηση.

Κρίσιμο κομμάτι του νέου μηχανισμού αποτελεί το Μητρώο Ιδιοκτησίας Ακινήτων (ΜΙΔΑ), στο οποίο προβλέπεται να δηλώνονται και οι λογαριασμοί μέσω των οποίων οι ιδιοκτήτες θα εισπράττουν τα μισθώματα.

Ωστόσο, η ενεργοποίηση του ΜΙΔΑ συνδέεται με ένα ευρύτερο και τεχνικά απαιτητικό εγχείρημα διασταύρωσης των δεδομένων της ΑΑΔΕ με εκείνα του Κτηματολογίου. Οι αποκλίσεις και τα λάθη που υπάρχουν στα επιμέρους αρχεία δυσκολεύουν τη διαδικασία αντιστοίχισης των ακινήτων και καθιστούν αναγκαία την περαιτέρω τεχνική προετοιμασία.

Το ΜΙΔΑ είχε αρχικά προγραμματιστεί να ενεργοποιηθεί μέσα στο καλοκαίρι, ωστόσο οι φορολογούμενοι δεν έχουν ακόμη λάβει το πλήρες κανονιστικό πλαίσιο με τις νέες υποχρεώσεις που θα το συνοδεύουν, όπως οι διαδικασίες για τη δήλωση της χρήσης των ακινήτων.

Η νέα παράταση έως την 1η Ιουλίου 2027 δίνει έτσι πρόσθετο χρόνο τόσο στην ΑΑΔΕ για να ολοκληρώσει τις απαραίτητες ηλεκτρονικές διασυνδέσεις όσο και σε ιδιοκτήτες και ενοικιαστές για να προσαρμοστούν στο σύστημα που, όταν τεθεί σε πλήρη λειτουργία, θα συνδέει την καταβολή των ενοικίων με το τραπεζικό σύστημα και τις ηλεκτρονικές διασταυρώσεις της φορολογικής διοίκησης.

Παρότι η υποχρέωση είχε προγραμματιστεί να τεθεί σε εφαρμογή από την 1η Οκτωβρίου, σύμφωνα με τις μέχρι τώρα πληροφορίες του ΕΡΤnews αναμένεται νέα μετάθεση της ημερομηνίας έναρξης. Οι πληροφορίες αναφέρουν ότι η παράταση θα είναι τουλάχιστον έως τον Δεκέμβριο, χωρίς να έχει ακόμη οριστικοποιηθεί η ακριβής ημερομηνία.

Τα προβλήματα στη διασύνδεση των συστημάτων

Η μετάθεση συνδέεται, σύμφωνα με τις ίδιες πληροφορίες, με προβλήματα που έχουν εντοπιστεί στη διασύνδεση των πληροφοριακών συστημάτων και στην άντληση των απαραίτητων στοιχείων από τις τράπεζες.

Η νέα διαδικασία απαιτεί την ηλεκτρονική καταγραφή της καταβολής των μισθωμάτων, ώστε τα στοιχεία των πληρωμών να μπορούν να διασταυρώνονται με τα δηλωμένα στοιχεία των μισθώσεων.

Η εφαρμογή του μέτρου αναμένεται να αλλάξει ουσιαστικά τον τρόπο με τον οποίο πραγματοποιούνται οι πληρωμές των ενοικίων.

Τι σημαίνει για ιδιοκτήτες και ενοικιαστές

Με την υποχρεωτική τραπεζική καταβολή των μισθωμάτων, οι πληρωμές θα πραγματοποιούνται μέσω τραπεζικού συστήματος, δημιουργώντας ένα ηλεκτρονικό ίχνος για κάθε συναλλαγή. Με αυτόν τον τρόπο θα είναι ευκολότερη η διασταύρωση των ποσών που καταβάλλονται με τα μισθώματα που έχουν δηλωθεί.

Για παράδειγμα, εάν σε ένα μισθωτήριο έχει δηλωθεί συγκεκριμένο ποσό ενοικίου, η τραπεζική πληρωμή θα πρέπει να αντιστοιχεί στα στοιχεία της συγκεκριμένης μίσθωσης.

Το μέτρο εντάσσεται στο πλαίσιο των προσπαθειών για μεγαλύτερη διαφάνεια στις συναλλαγές που αφορούν τα μισθώματα και για τον περιορισμό περιπτώσεων όπου το πραγματικό ποσό του ενοικίου δεν αντιστοιχεί στο ποσό που δηλώνεται.

Πότε θα ξεκινήσει τελικά

Προς το παρόν, η ημερομηνία έναρξης της υποχρεωτικής πληρωμής των ενοικίων μέσω τραπεζών παραμένει υπό διαμόρφωση.

Η νέα παράταση αναμένεται να μεταθέσει την εφαρμογή του μέτρου τουλάχιστον έως τον Δεκέμβριο, προκειμένου να ολοκληρωθούν οι απαραίτητες τεχνικές διαδικασίες και η διασύνδεση των συστημάτων.

Μέχρι να οριστικοποιηθεί η νέα ημερομηνία, ιδιοκτήτες και ενοικιαστές θα πρέπει να παρακολουθούν τις σχετικές ανακοινώσεις για το πότε θα τεθεί σε πλήρη εφαρμογή η υποχρεωτική τραπεζική καταβολή των μισθωμάτων.

Σύμφωνα με το Παρατηρητήριο Φοιτητικών Κατοικιών 2026 της Geoaxis, τα ζητούμενα μισθώματα στις έξι αγορές που εξετάστηκαν αυξήθηκαν μεσοσταθμικά κατά 7,3% μέσα σε έναν χρόνο. Σε σύγκριση με το 2017, η μεσοσταθμική άνοδος φθάνει το 128%.

Η Αθήνα παραμένει η ακριβότερη από τις έξι αγορές της έρευνας. Στις περιοχές Ζωγράφου, Πανεπιστημιούπολη, Γουδή και Ιλίσια, η διάμεση ζητούμενη τιμή διαμορφώθηκε στα 12,8 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο τον μήνα, από 12,1 ευρώ το 2025 και 4,8 ευρώ το 2017. Η αύξηση από το 2017 φθάνει το 164%.

Για ένα τυπικό παλαιό διαμέρισμα 34 τ.μ., το ενδεικτικό μηνιαίο μίσθωμα ανέρχεται πλέον στα 434 ευρώ, χωρίς κοινόχρηστα και άλλες δαπάνες.

Πάνω από 400 ευρώ σε Αθήνα, Θεσσαλονίκη και Ηράκλειο

Στη Θεσσαλονίκη, η ζητούμενη τιμή έφθασε τα 10,9 ευρώ ανά τ.μ., αυξημένη κατά 8,1% σε ετήσια βάση και κατά 127% σε σύγκριση με το 2017. Το μέσο διαμέρισμα του δείγματος έχει επιφάνεια 40 τ.μ. και το ενδεικτικό μίσθωμα διαμορφώνεται στα 434 ευρώ τον μήνα.

Άνοδο 8,1% καταγράφει και η Πάτρα, όπου η τιμή ανέρχεται στα 11,3 ευρώ ανά τ.μ. Για κατοικία 33 τ.μ. το μηνιαίο κόστος φθάνει τα 374 ευρώ, ενώ σε σύγκριση με το 2017 η αύξηση αγγίζει το 148%.

Στο Ηράκλειο η διάμεση ζητούμενη τιμή ανέρχεται στα 10,2 ευρώ ανά τ.μ. και το ενδεικτικό μίσθωμα στα 407 ευρώ.

Ακολουθούν ο Βόλος, με 9,7 ευρώ ανά τ.μ. και 329 ευρώ τον μήνα, και η Κομοτηνή, με 9,1 ευρώ ανά τ.μ. και μίσθωμα 364 ευρώ.

Η Κομοτηνή παραμένει η φθηνότερη από τις πόλεις της έρευνας, αν και τα ζητούμενα μισθώματα έχουν αυξηθεί κατά 84% από το 2017.

Τα διαθέσιμα σπίτια είναι κατά κανόνα παλιά. Η διάμεση ηλικία των φοιτητικών διαμερισμάτων φθάνει τα 56 έτη στο κέντρο της Θεσσαλονίκης και τα 51 έτη στην Αθήνα. Στην Πάτρα υπολογίζεται στα 29 έτη, στην Κομοτηνή στα 27, στον Βόλο στα 23 και στο Ηράκλειο στα 20 έτη.

Λιγότερα σπίτια, περισσότερη συγκατοίκηση

Η Geoaxis συνδέει την άνοδο των τιμών με τη διεύρυνση της απόστασης μεταξύ προσφοράς και ζήτησης. Η περιορισμένη προσφορά νέων κατοικιών με προσιτό ενοίκιο και η μεταφορά διαμερισμάτων στη βραχυχρόνια μίσθωση έχουν μειώσει το διαθέσιμο απόθεμα.

Ενδεικτική είναι η εικόνα στου Ζωγράφου, όπου τα εγγεγραμμένα ακίνητα σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης αυξήθηκαν από 138 σε 199 μέσα σε έναν χρόνο, δηλαδή κατά 44%. Σε σύγκριση με το 2024 η αύξηση φθάνει το 69%.

Η στενότητα στην αγορά στρέφει περισσότερους φοιτητές προς παλαιότερα ακίνητα ή στη συγκατοίκηση, ώστε να μοιράζονται το ενοίκιο και τα υπόλοιπα έξοδα.

Παράλληλα, περιορίζεται ο χρόνος που απαιτείται για να μισθωθούν μεγαλύτερα διαμερίσματα, καθώς αυξάνεται η ζήτηση από φοιτητές που επιλέγουν να συγκατοικήσουν.

Εως 590 ευρώ οι ιδιωτικές φοιτητικές εστίες

Την ίδια ώρα αναπτύσσεται η αγορά των ιδιωτικών φοιτητικών εστιών, με πλήρως επιπλωμένα δωμάτια και πακέτα υπηρεσιών που μπορεί να περιλαμβάνουν ρεύμα, νερό, θέρμανση, πρόσβαση στο Διαδίκτυο, καθαρισμό, φύλαξη και χρήση κοινόχρηστων χώρων.

Το κόστος είναι αισθητά υψηλότερο. Σύμφωνα με τη Geoaxis, τα μισθώματα στις οργανωμένες ιδιωτικές εστίες είναι κατά 30% έως 50% υψηλότερα από εκείνα των συμβατικών φοιτητικών κατοικιών, ανάλογα με την πόλη.

Στην περιοχή του Ζωγράφου, η διαμονή σε ιδιωτική εστία κοστίζει περίπου 590 ευρώ τον μήνα για χώρο 20 τ.μ.

Στη Θεσσαλονίκη το αντίστοιχο μίσθωμα φθάνει τα 580 ευρώ για 25 τ.μ., ενώ στην Πάτρα διαμορφώνεται στα 575 ευρώ για 35 τ.μ.

Στο Ηράκλειο το κόστος φθάνει επίσης τα 590 ευρώ, ενώ σε Βόλο και Κομοτηνή υπολογίζεται στα 460 ευρώ τον μήνα.

Κατά μέσον όρο, οι ιδιωτικές εστίες προσφέρουν περίπου 30% μικρότερη επιφάνεια από ένα τυπικό φοιτητικό διαμέρισμα, με μίσθωμα υψηλότερο κατά περίπου 40%.

Δημόσιες κλίνες μόλις για το 4,6% των φοιτητών

Η περιορισμένη δυναμικότητα των δημόσιων φοιτητικών εστιών αφήνει μεγάλο μέρος της ζήτησης στην ιδιωτική αγορά.

Με βάση τα στοιχεία της Εθνικής Στρατηγικής Φοιτητικής Στέγασης 2026-2035 που επικαλείται η Geoaxis, στην Ελλάδα λειτουργούν περίπου 9.200 κλίνες, οι οποίες καλύπτουν μόλις το 4,6% των περίπου 200.000 φοιτητών που σπουδάζουν μακριά από τον τόπο μόνιμης κατοικίας τους.

Το αντίστοιχο ποσοστό στην Ευρώπη εκτιμάται μεταξύ 15% και 18%.

Μέσω έργων Σύμπραξης Δημόσιου και Ιδιωτικού Τομέα έχουν δρομολογηθεί νέες φοιτητικές εστίες σε πανεπιστήμια της Αττικής, της Δυτικής Μακεδονίας, της Κρήτης, της Θράκης και της Θεσσαλίας, καθώς και στο Εθνικό Μετσόβιο Πολυτεχνείο.

Εφόσον ολοκληρωθούν όλα τα σχεδιαζόμενα έργα, θα μπορούν να φιλοξενήσουν συνολικά 8.609 φοιτητές.

Η έρευνα της Geoaxis πραγματοποιήθηκε τον Ιούνιο και τον Ιούλιο του 2026 και αφορά ζητούμενες τιμές για παλαιές, μη ριζικά ανακαινισμένες γκαρσονιέρες και δυάρια, χωρίς αποθήκη ή θέση στάθμευσης. Στις τιμές εφαρμόστηκε μειωτικός συντελεστής διαπραγμάτευσης 5%.

Η επιστροφή ενοικίου γίνεται αυτόματα στους λογαριασμούς των ενοικιαστών, χωρίς αίτηση, με βάση τη φορολογική δήλωση όπως αυτή θα έχει διαμορφωθεί έως την τελευταία εργάσιμη ημέρα του Σεπτεμβρίου.

Ωστόσο, το σημείο που απαιτεί ιδιαίτερη προσοχή είναι η σωστή αποτύπωση του ενοικίου στο Ε1. Στους κωδικούς 811-816 δηλώνεται το ποσό που καταβλήθηκε μέσα στο 2025 για την κύρια κατοικία, ενώ για τη φοιτητική στέγη χρησιμοποιούνται οι κωδικοί 817-822. Παράλληλα, στους κωδικούς 081 έως 087 πρέπει να έχει συμπληρωθεί ο αριθμός της Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας.

Ένα λάθος στο ποσό, στον ΑΦΜ του εκμισθωτή ή στον αριθμό του μισθωτηρίου μπορεί να δημιουργήσει πρόβλημα στη διασταύρωση και, κατά συνέπεια, στην πληρωμή. Για αυτό οι ενοικιαστές που έχουν εντοπίσει αναντιστοιχίες έχουν ακόμη περιθώριο να προχωρήσουν στις αναγκαίες διορθώσεις πριν «κλειδώσουν» τα δεδομένα που θα χρησιμοποιήσει η ΑΑΔΕ.

Η ενίσχυση αντιστοιχεί στο 1/12 του συνολικού ενοικίου που καταβλήθηκε το 2025. Για την κύρια κατοικία το ανώτατο ποσό φτάνει τα 800 ευρώ και προσαυξάνεται κατά 50 ευρώ για κάθε εξαρτώμενο τέκνο, ενώ για τη φοιτητική κατοικία το πλαφόν είναι 800 ευρώ για κάθε φοιτητή.

Για τη χορήγηση της επιστροφής εφαρμόζονται εισοδηματικά κριτήρια. Για τον άγαμο το ανώτατο εισόδημα διαμορφώνεται στις 25.000 ευρώ, για τους έγγαμους ή τα μέρη συμφώνου συμβίωσης στις 35.000 ευρώ, με προσαύξηση 5.000 ευρώ για κάθε παιδί, ενώ για τις μονογονεϊκές οικογένειες το όριο ανέρχεται στις 39.000 ευρώ, με επιπλέον προσαύξηση 5.000 ευρώ για κάθε παιδί πέραν του πρώτου.

Για την κύρια κατοικία ισχύει παράλληλα και περιουσιακό κριτήριο. Η αξία της ακίνητης περιουσίας δεν μπορεί να υπερβαίνει τις 120.000 ευρώ για μονοπρόσωπο νοικοκυριό, όριο που αυξάνεται κατά 20.000 ευρώ για κάθε επιπλέον μέλος. Για τη φοιτητική κατοικία εξετάζονται μόνο τα εισοδηματικά κριτήρια.

Ιδιαίτερη προσοχή χρειάζεται και στις περιπτώσεις όπου μέσα στο 2025 υπήρξαν περισσότερες διαδοχικές μισθώσεις. Όλες οι κατοικίες και τα αντίστοιχα ποσά πρέπει να έχουν αποτυπωθεί σωστά στη φορολογική δήλωση, ώστε οι διασταυρώσεις να οδηγήσουν στο σωστό ποσό επιστροφής.
Οι επόμενες ημέρες αποτελούν, επομένως, το τελευταίο ουσιαστικό παράθυρο ελέγχου πριν από την πληρωμή του Νοεμβρίου, καθώς ένα λάθος στη δήλωση μπορεί να μεταφραστεί είτε σε μικρότερη επιστροφή ενοικίου είτε σε καθυστέρηση της καταβολής.

Το Μητρώο ήταν να λειτουργήσει το πρώτο τρίμηνο τρέχοντος έτους, η εκκίνηση μετατέθηκε για το καλοκαίρι και τώρα πάει για …αργότερα, με συνέπεια να καθίσταται πρακτικά ανεφάρμοστο το νέο καθεστώς ηλεκτρονικής πληρωμής των μισθωμάτων.

Σύμφωνα με το νέο πλαίσιο, στο Μητρώο θα δηλώνονται οι τραπεζικοί λογαριασμοί μέσω των οποίων εισπράττονται τα ενοίκια, για να γίνονται και οι απαραίτητες διασταυρώσεις από την Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ).

Μετάθεση της ημερομηνίας έναρξης της ηλεκτρονικής πληρωμής των ενοικίων, ζητά επισήμως η Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΠΟΜΙΔΑ), όχι μόνο λόγω του ΜΙΔΑ αλλά και του ότι δεν έχει ακόμα δημοσιευθεί η υπουργική απόφαση η οποία θα εξειδικεύει το πλαίσιο εφαρμογής, θα καθορίζει πιθανές εξαιρέσεις και θα διευκρινίζει τον τρόπο διαχείρισης ειδικών περιπτώσεων, όπως η είσπραξη μισθωμάτων από πληρεξούσιους, εταιρείες διαχείρισης ή τρίτα πρόσωπα.

Με βάση τον νόμο, οι ενοικιαστές θα πρέπει να καταθέτουν το ενοίκιο αποκλειστικά σε τραπεζικό λογαριασμό (IBAN) ο οποίος πρέπει πρώτα να έχει δηλωθεί επίσημα από τον ιδιοκτήτη στην πλατφόρμα του ΜΙΔΑ. Καθώς η συγκεκριμένη εφαρμογή δηλώσεων πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης του ΜΙΔΑ παραμένει ημιτελής, οι ιδιοκτήτες δεν μπορούν να δηλώσουν τους λογαριασμούς τους και το σύστημα δεν μπορεί να κάνει αυτόματες διασταυρώσεις, σημειώνει η Ομοσπονδία και ζητά τουλάχιστον εξάμηνη παράταση από την ημέρα που θα αρχίσει να λειτουργεί κανονικά το Μητρώο.

Η ΠΟΜΙΔΑ τονίζει χαρακτηριστικά ότι: «είναι παράλογο να ενεργοποιηθεί ένα υποχρεωτικό μέτρο με βαριές κυρώσεις, χωρίς να είναι έτοιμο το ψηφιακό εργαλείο υποδοχής του».

Μάλιστα, υπογραμμίζει τον κίνδυνο «άδικων ποινών» για τους ιδιοκτήτες αλλά και τους ενοικιαστές εάν δεν εφαρμόσουν το μέτρο.

Οι ιδιοκτήτες κινδυνεύουν να χάσουν την έκπτωση φόρου 5% επί των εισοδημάτων από ενοίκια αν η πληρωμή δεν φανεί σωστά στο σύστημα, ενώ οι ενοικιαστές αντιμετωπίζουν τον κίνδυνο απώλειας στεγαστικών επιδομάτων ή κρατικών ενισχύσεων μίσθωσης.

Παράλληλα, επαναφέρει το αίτημά της για συγκεκριμένες εξαιρέσεις από τις κυρώσεις. Μεταξύ άλλων, προτείνει να εξαιρεθούν τα μισθώματα έως 500 ευρώ τον μήνα, οι μισθώσεις μεταξύ συμβαλλομένων άνω των 70 ετών, οι περιπτώσεις στις οποίες το ενοίκιο έχει ήδη προκαταβληθεί, καθώς και μισθώματα που έχουν κατασχεθεί ή εκχωρηθεί σε τρίτους έναντι οφειλής. Εξαίρεση ζητείται επίσης για ποσά που κατατίθενται στο Ταμείο Παρακαταθηκών και Δανείων, εφόσον η συγκεκριμένη καταβολή δεν αναγνωριστεί ρητά ως αποδεκτός τρόπος πληρωμής.

Η εμπλοκή

Τεχνικοί αλλά και δομικοί λόγοι, είναι αυτοί που φρενάρουν το ΜΙΔΑ, με το μεγαλύτερο πρόβλημα να εστιάζεται στη διαλειτουργικότητα του συστήματος, καθώς απαιτεί την ταυτόχρονη ψηφιακή ενοποίηση συστημάτων που μέχρι πρότινος δεν «επικοινωνούσαν» μεταξύ τους. Πρέπει να γίνει αυτόματη αντιστοίχιση του 11ψήφιου ΑΤΑΚ (από το Ε9 της Εφορίας) με τον 12ψήφιο ΚΑΕΚ (από το Κτηματολόγιο), καθώς και διασύνδεση με τα δεδομένα του ΔΕΔΔΗΕ.

Στην πράξη, τα συστήματα αυτά παρουσιάζουν τεράστιες αποκλίσεις.

Οι πιλοτικές δοκιμές έδειξαν ότι σε εκατομμύρια ακίνητα τα τετραγωνικά μέτρα που δηλώνονται στο Ε9 διαφέρουν από εκείνα του Κτηματολογίου ή της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου. Αν η πλατφόρμα άνοιγε απότομα, το σύστημα θα έβριθε σφαλμάτων για την πλειονότητα των ιδιοκτητών.

Η υποχρέωση να δηλώνονται στο ΜΙΔΑ και τα μισθωμένα αγροτεμάχια για να διασταυρώνονται με τις επιδοτήσεις του ΟΠΕΚΕΠΕ (ΟΣΔΕ) άνοιξε ένα νέο μέτωπο δυσκολιών. Η ταυτοποίηση των χωραφιών με το Κτηματολόγιο είναι ακόμη πιο δύσκολη από ό,τι στα αστικά ακίνητα.

Με λίγα λόγια, το κράτος, προσπαθεί να δημιουργήσει έναν ενιαίο «ψηφιακό φάκελο» για πάνω από 7 εκατομμύρια ιδιοκτήτες, καθαρίζοντας δεδομένα δεκαετιών που περιέχουν λάθη, αδήλωτα τετραγωνικά ή ημιυπαίθριους.

Οι επαγγελματικοί κλάδοι ξεκαθάρισαν ότι το σύστημα είναι πολύπλοκο και απαιτείται μεγάλη μεταβατική περίοδος.

Πάντως- παρά τα εμπόδια- το Μητρώο θα προχωρήσει σε κάθε περίπτωση, καθώς θα αποτελέσει το κεντρικό ψηφιακό εργαλείο της ΑΑΔΕ για τη διασταύρωση στοιχείων και τον εντοπισμό αδήλωτων ή υποδηλωμένων εισοδημάτων από ακίνητα.

Στόχος να μπουν περισσότερα σπίτια στην αγορά

Το βασικό «κλειδί» των νέων μέτρων είναι η αύξηση της προσφοράς κατοικιών. Η κυβερνητική εκτίμηση είναι ότι χωρίς περισσότερα διαθέσιμα ακίνητα προς μακροχρόνια μίσθωση δύσκολα μπορεί να επιτευχθεί ουσιαστική αποκλιμάκωση των ενοικίων.Στο πλαίσιο αυτό, εξετάζεται η ενίσχυση των κινήτρων για τους ιδιοκτήτες που διαθέτουν σήμερα κλειστά ακίνητα, ώστε να τα επαναφέρουν στην αγορά. Στην ίδια κατεύθυνση κινούνται οι παρεμβάσεις για την ανακαίνιση παλαιών κατοικιών, καθώς ένα μεγάλο τμήμα του υφιστάμενου αποθέματος παραμένει εκτός αγοράς επειδή απαιτεί σημαντικές εργασίες πριν μπορέσει να κατοικηθεί.

Στο μικροσκόπιο και οι βραχυχρόνιες μισθώσεις

Ένα ακόμη μέτωπο είναι οι βραχυχρόνιες μισθώσεις τύπου Airbnb, ιδιαίτερα σε περιοχές όπου η τουριστική ζήτηση έχει περιορίσει σημαντικά τον αριθμό των κατοικιών που προσφέρονται σε μόνιμους κατοίκους.Η κατεύθυνση δεν είναι απλώς να αυξηθούν οι επιδοτήσεις προς ενοικιαστές, αλλά να αντιμετωπιστεί το πρόβλημα από την πλευρά της προσφοράς. Η επιστροφή περισσότερων ακινήτων στη μακροχρόνια μίσθωση θεωρείται βασική προϋπόθεση ώστε να περιοριστεί η πίεση στις τιμές.

Αξιοποίηση δημόσιας περιουσίας

Στο ευρύτερο σχέδιο εντάσσεται και η αξιοποίηση δημόσιων ακινήτων για κατοικίες, μέσω σχημάτων κοινωνικής αντιπαροχής και συνεργασίας με ιδιώτες. Η λογική είναι να δημιουργηθεί νέο στεγαστικό απόθεμα χωρίς το σύνολο του κόστους να επιβαρύνει τον κρατικό προϋπολογισμό.Η αύξηση της προσφοράς είναι κρίσιμη, καθώς τα τελευταία στοιχεία της αγοράς δείχνουν ότι οι ανατιμήσεις συνεχίζονται. Στην Αττική, για παράδειγμα, το μέσο ενοίκιο αυξήθηκε κατά 4,3% το 2026, ενώ στα Δυτικά Προάστια η άνοδος έφτασε το 5,7%. Στη Θεσσαλονίκη η μέση αύξηση διαμορφώθηκε στο 3%.

Το μεγάλο στοίχημα: Να πέσουν πραγματικά τα ενοίκια

Η αποτελεσματικότητα των νέων μέτρων θα κριθεί τελικά από ένα αποτέλεσμα: αν θα αυξηθούν ουσιαστικά τα διαθέσιμα σπίτια.Οι επιδοτήσεις μπορούν να περιορίσουν προσωρινά το κόστος για ένα νοικοκυριό, αλλά εάν η ζήτηση παραμένει πολύ μεγαλύτερη από την προσφορά, οι τιμές δύσκολα αποκλιμακώνονται. Γι' αυτό και το βάρος μεταφέρεται πλέον στα κλειστά ακίνητα, στις ανακαινίσεις, στη δημόσια περιουσία και στη διαχείριση των βραχυχρόνιων μισθώσεων.

]]> https://www.moneypress.gr/enoikia-nea-anodos-38-to-2026-oi-perioxes-m/ Thu, 03 Sep 2026 13:10:59 +0000 https://www.moneypress.gr/?p=219127 Σε ανοδική τροχιά εξακολουθούν να κινούνται τα ενοίκια κατοικιών στην Ελλάδα, με τη μέση αύξηση να διαμορφώνεται στο 3,8% πανελλαδικά το 2026 σε σχέση με το προηγούμενο έτος. Τα στοιχεία της REMAX Ελλάς, τα οποία βασίζονται σε πραγματικές μισθώσεις σε 124 περιοχές της χώρας, επιβεβαιώνουν ότι η υψηλή ζήτηση και η περιορισμένη προσφορά κατοικιών εξακολουθούν να πιέζουν τις τιμές.

Η τάση είχε ήδη γίνει εμφανής από το πρώτο τρίμηνο, όταν η μέση ζητούμενη τιμή ενοικίασης κατοικίας κατέγραφε άνοδο 4,2% πανελλαδικά. Και στο δεύτερο τρίμηνο η πίεση στα ενοίκια Αθήνας και Θεσσαλονίκης παρέμεινε ισχυρή.

Αττική: Στο +4,3% τα ενοίκια

Στην Αττική, η μέση τιμή ενοικίασης διαμορφώνεται στα 9,2 ευρώ ανά τ.μ., από 8,9 ευρώ το 2025, σημειώνοντας αύξηση 4,3%. Στον Δήμο Αθηναίων και τις όμορες περιοχές η μέση τιμή φτάνει πλέον τα 9,8 ευρώ ανά τ.μ.Στις ακριβότερες περιοχές βρίσκεται το Κολωνάκι με 14 ευρώ/τ.μ., ενώ ακολουθεί ο Λυκαβηττός με 13 ευρώ. Ιδιαίτερα ισχυρές αυξήσεις καταγράφονται στα Πετράλωνα (+15,6%) και στην Κυψέλη (+14,3%).Στα Νότια Προάστια η μέση τιμή φτάνει τα 11,1 ευρώ/τ.μ., με Βάρη–Βάρκιζα στα 13 ευρώ, Γλυφάδα στα 12,4 ευρώ και Βούλα και Ελληνικό στα 12 ευρώ.

Θεσσαλονίκη και υπόλοιπη Ελλάδα

Στη Θεσσαλονίκη, η μέση τιμή διαμορφώνεται στα 7,7 ευρώ ανά τ.μ., καταγράφοντας αύξηση 3%. Η Παλιά Παραλία φτάνει τα 14 ευρώ/τ.μ., ενώ το Ιστορικό Κέντρο βρίσκεται στα 11,4 ευρώ.Εκτός των μεγάλων αστικών κέντρων ξεχωρίζει η Νέα Ηρακλείτσα Καβάλας, όπου καταγράφηκε αύξηση 16,7%, ενώ στη Σαντορίνη το μέσο ενοίκιο φτάνει επίσης τα 14 ευρώ ανά τ.μ.

Η περιορισμένη προσφορά κατοικιών παραμένει βασική αιτία των ανατιμήσεων. Για την ενίσχυσή της έχουν ενεργοποιηθεί κίνητρα, όπως η τριετής φοροαπαλλαγή για κλειστά ακίνητα που επιστρέφουν στη μακροχρόνια μίσθωση.

Η έρευνα καλύπτει 124 περιοχές της επικράτειας και βασίζεται σε μισθώσεις που πραγματοποιήθηκαν μέσω του δικτύου της εταιρείας. Τα στοιχεία δείχνουν ότι η ζήτηση παραμένει αυξημένη, κυρίως για ποιοτικά ακίνητα, την ώρα που η διαθέσιμη προσφορά εξακολουθεί να είναι περιορισμένη.

Παράλληλα, η αναβάθμιση υποδομών σε αρκετές περιοχές, όπως οι μεταφορές, οι νέοι ή υφιστάμενοι σταθμοί μετρό, οι χώροι στάθμευσης και οι παρεμβάσεις σε κοινόχρηστους και πράσινους χώρους, επηρεάζουν και την πορεία των τιμών.

Η Αττική κατέγραψε τη μεγαλύτερη μέση αύξηση, με τα ενοίκια να ενισχύονται κατά 4,3% σε ετήσια βάση. Στην υπόλοιπη Ελλάδα η άνοδος διαμορφώθηκε στο 4%, ενώ στη Θεσσαλονίκη ήταν πιο περιορισμένη, στο 3%.

Πάνω από €10/τ.μ. σε περισσότερες από 30 περιοχές

Από τις 124 περιοχές που περιλαμβάνονται στην έρευνα, περισσότερες από 30 εμφανίζουν πλέον μέσο ζητούμενο ενοίκιο από €10 ανά τετραγωνικό μέτρο και άνω.

Στην κορυφή της κατάταξης βρίσκονται το Κολωνάκι, η Παλιά Παραλία Θεσσαλονίκης και η Σαντορίνη, όπου το μέσο ενοίκιο διαμορφώνεται στα €14/τ.μ.

Στο Κολωνάκι και στην Παλιά Παραλία Θεσσαλονίκης οι τιμές παρέμειναν αμετάβλητες σε σχέση με το προηγούμενο έτος.

Ακολουθούν η Βάρη-Βάρκιζα και ο Λυκαβηττός, με μέσο ενοίκιο €13/τ.μ.

Πού σημειώθηκαν οι μεγαλύτερες αυξήσεις

Διαφορετική είναι η εικόνα ως προς τον ρυθμό ανόδου των τιμών.

Τη μεγαλύτερη ετήσια αύξηση κατέγραψε η Νέα Ηρακλείτσα Καβάλας, όπου τα ενοίκια ενισχύθηκαν κατά 16,7%.

Ακολούθησαν τα Πετράλωνα, με αύξηση 15,6%, ενώ στην τρίτη θέση βρέθηκαν η Κυψέλη και η Θέρμη Θεσσαλονίκης, με άνοδο 14,3%.

Τα στοιχεία της REMAX Ελλάς δείχνουν ότι η ανοδική τάση των ενοικίων συνεχίζεται και το 2026, με διαφοροποιήσεις ανά περιοχή τόσο ως προς το επίπεδο των τιμών όσο και ως προς τον ρυθμό αύξησής τους.

Αττική

Στην Αττική, η μέση τιμή ενοικίασης κατοικιών διαμορφώνεται για το 2026 στα 9,2 ευρώ ανά τ.μ., έναντι 8,9 ευρώ ανά τ.μ. το 2025 παρουσιάζοντας ετήσια αύξηση 4,3%. Ειδικότερα, σε περιοχές του Δήμου της Αθήνας και όμορων περιοχών το μέσο ενοίκιο διαμορφώνεται πλέον στα 9,8 ευρώ ανά τ.μ. έναντι 9,3 ευρώ ανά τ.μ. το 2025, αυξημένο κατά 5,4% σε ετήσια βάση με τις υψηλότερες τιμές ενοικίων να καταγράφονται στο Κολωνάκι (14 €/τ.μ.), το Λυκαβηττό (13 €/τ.μ.), το Νέο Κόσμο (10,6 €/τ.μ.), τα Πετράλωνα (10,4 €/τ.μ.), την ευρύτερη περιοχή του Χίλτον (10 €/τ.μ.) και ακολουθούν τα Εξάρχεια (9,8 €/τ.μ.), το Κουκάκι (9,7 €/τ.μ.), Αμπελόκηποι και Ζωγράφου (9,6 €/τ.μ.), ενώ οι χαμηλότερες τιμές ενοικίων εντοπίζονται στο Βύρωνα (7,6 €/τ.μ.) και τα Πατήσια (7,5 €/τ.μ.).

Αξιοσημείωτο είναι το γεγονός ότι, σύμφωνα με τα στοιχεία πραγματικών συναλλαγών της REMAX Ελλάς, οι μεγαλύτερες αυξήσεις ενοικίων στις παραπάνω περιοχές εντοπίστηκαν στα Πετράλωνα (15,6%), την Κυψέλη (14,3%), ενώ πάνω από το μέσο όρο του 5,4% κινήθηκαν ο Λυκαβηττός (8,3%), ο Νέβος Κόσμος (8,2%), ο Βύρωνας και η Νεάπολη (5,6%) και οι Αμπελόκηποι με ποσοστό ετήσιας αύξησης ενοικίων 5,5%. Σταθερές παραμένουν οι τιμές των ενοικίων στο Κολωνάκι και την ευρύτερη περιοχή του Χίλτον.

Βόρεια Προάστια

Στα Βόρεια Προάστια, η μέση τιμή ενοικίασης κατοικιών για το 2026 διαμορφώνεται σε 10,3 ευρώ ανά τ.μ., έναντι 10 ευρώ ανά τ.μ. το 2025, παρουσιάζοντας μέση ετήσια αύξηση κατά 3%.

Οι υψηλότερες τιμές εντοπίζονται στις περιοχές: Παλαιό Ψυχικό και Φιλοθέη (12 €/τ.μ.), Παπάγου (11,6 €/τ.μ.), Κηφισιά και Νέο Ψυχικό (11 €/τ.μ.), Μαρούσι 10,6 €/τ.μ.), Βριλήσσια (10,5 €/τ.μ.), Χολαργό (10,3 €/τ.μ.), ενώ κάτω από 10 ευρώ ανά τ.μ. διαμορφώνεται το μέσο ενοίκιο κατοικίας στο Χαλάνδρι (9,8 €/τ.μ.), την Αγία Παρασκευή (9,2 €/τ.μ.) το Γαλάτσι και την Εκάλη (9 €/τ.μ.) και στον Διόνυσο (8 €/τ.μ.).

Διψήφιες αυξήσεις ενοικίων μέσα σε ένα έτος καταγράφονται στου Παπάγου (12,6%) και στο Χολαργό (10,8%), ενώ μικρότερες αυξήσεις σημείωσε το Μαρούσι (6%), το Γαλάτσι (4,7%), η Αγία Παρασκευή (4,5%) και η Κηφισιά (2,8%). Σταθερά παραμένουν τα ενοίκια σε: Βριλήσσια, Διόνυσος, Εκάλη, Παλαιό Ψυχικό, Νέο Ψυχικό, Φιλοθέη και Χαλάνδρι.

Νότια Προάστια

Στα Νότια Προάστια, η μέση τιμή διαμορφώνεται στα 11,1 ευρώ ανά τ.μ., έναντι 10,7 ευρώ ανά τ.μ. πέρυσι, με την ετήσια αύξηση να διαμορφώνεται σε 3,7% και τις υψηλότερες τιμές ενοικίων ανά τ.μ. να καταγράφονται στη Βάρη – Βάρκιζα (13 €/τ.μ.), τη Γλυφάδα (12,4 €/τ.μ.), τη Βούλα και το Ελληνικό (12 €/τ.μ.), τον Άλιμο (11,5 €/τ.μ.), το Παλαιό Φάληρο (10,7 €/τ.μ.), τη Νέα Σμύρνη (10,5 €/τ.μ.) ενώ κάτω από 10 ευρώ ανά τ.μ. είναι το μέσο ενοίκιο στην Καλλιθέα (9,5 €/τ.μ.) και την Αργυρούπολη (8,6 €/τ.μ.).

Από την άλλη, οι υψηλότερες αυξήσεις μέσων ενοικίων καταγράφονται στο Ελληνικό (9,1%), τη Βάρη – Βάρκιζα (8,3%), το Παλαιό Φάληρο (7%) και τη Νέα Σμύρνη (6,1%). Σταθερά παραμένουν τα ενοίκια στην Αργυρούπολη και τη Βούλα.

Δυτικά Προάστια

Σε όλη την περιφέρεια της Αττικής, την υψηλότερη μέση αύξηση στα ενοίκια σημείωσαν τα Δυτικά Προάστια καθώς το μέσο ενοίκιο ανήλθε το 2026 σε 7,4 ευρώ ανά τ.μ. έναντι 7 ευρώ ανά τ.μ. πέρυσι, παρουσιάζοντας ετήσια άνοδο 5,7%.

Οι υψηλότερες μέσες τιμές καταγράφονται στο Ηράκλειο (9 €/τ.μ.) και ακολουθούν η Νέα Ιωνία (8 €/τ.μ.), το Αιγάλεω (7,3 €/τ.μ.), το Περιστέρι (7,2 €/τ.μ.), το Χαϊδάρι (6,9 €/τ.μ.) και η Αγία Βαρβάρα (5,8 €/τ.μ.). Αντίστοιχα οι υψηλότερες αυξήσεις σημειώθηκαν στο Περιστέρι (9,1%), το Αιγάλεω (9%) και το Χαϊδάρι (6,2%).

Πειραιάς και όμορες περιοχές

Στον Πειραιά και τις όμορες περιοχές του, η μέση τιμή ενοικίων κατοικιών διαμορφώνεται, σύμφωνα με τα στοιχεία της REMAX Ελλάς, στα 7,8 ευρώ ανά τ.μ., έναντι 7,5 ευρώ ανά τ.μ. το 2025, παρουσιάζοντας αύξηση κατά 4,0%.

Οι περιοχές με τις υψηλότερες τιμές ενοικίασης είναι το Πασαλιμάνι και το Νέο Φάληρο (10 €/τ.μ.) και ακολουθούν ο Πειραιάς (9,7 €/τ.μ.), η Καστέλα, η Πειραϊκή και Φρεαττύδα (9,5 €/τ.μ.). Από την άλλη οι χαμηλότερες τιμές ενοικίασης κατοικιών καταγράφονται στο Πέραμα (5,6 €/τ.μ.), στο Κερατσίνι και στα Καμίνια (5,8 €/τ.μ.) και στον Κορυδαλλό (6 €/τ.μ.).

Αξίζει, ωστόσο, να τονιστεί ότι ενώ ο Κορυδαλλός έχει μία από τις χαμηλότερες τιμές ενοικίασης κατοικιών, την ίδια στιγμή σε ετήσια βάση εμφάνισε την υψηλότερη ποσοστιαία αύξηση κατά 11,1%.

Αξιοσημείωτες αυξήσεις παρουσίασαν και οι περιοχές: Ρέντη (9,5%), Κερατσίνι (9,4%), Χατζηκυριάκειο (7,7%), Δραπετσώνα (5,9%) και Πασαλιμάνι (5,3%). Από την άλλη, Σταθερές παραμένουν οι τιμές στον Πειραιά, στην Καστέλα, στο Πέραμα, στην Καλλίπολη και τη Φρεαττύδα.

Θεσσαλονίκη

Στον νομό Θεσσαλονίκης, σύμφωνα με τα στοιχεία της REMAX Ελλάς, η μέση τιμή ενοικίασης κατοικίας για το 2026 διαμορφώνεται σε 7,7 ευρώ ανά τ.μ. έναντι 7,4 ευρώ ανά τ.μ. το 2025 με την ετήσια αύξηση να ανέρχεται σε 3,0%. Το υψηλότερο μέσο ενοίκιο, για μία ακόμα χρονιά, αφορά κατοικίες που βρίσκονται στην Παλιά Παραλία και είναι αμετάβλητο σε σύγκριση με το 2025 στα 14 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο.

Τα ακίνητα που βρίσκονται σε περιοχές του Δήμου Θεσσαλονίκης εξακολουθούν να εμφανίζουν τα υψηλότερα ενοίκια και συγκεκριμένα, στο Ιστορικό Κέντρο η μέση τιμή ενοικίασης κατοικίας ανέρχεται σε 11,4 ευρώ ανά τ.μ. και ακολουθούν: Νέα Παραλία (10 €/τ.μ.), Άνω Πόλη (9,5 €/τ.μ.), Ντεπώ (9 €/τ.μ.), Τούμπα (8,8 €/τ.μ.), Φάληρο (8,7 €/τ.μ.), 40 Εκκλησιές και Χαριλάου (8,4 €/τ.μ.), και Τριανδρία (8,2 €/τ.μ.).

Όσον αφορά στην ετήσια αύξηση των τιμών των ενοικίων, τη μεγαλύτερη μεταβολή παρατηρεί κανείς στις 40 Εκκλησιές (7,7%,), την Τούμπα (7,3%), τη Νέα Παραλία (5,3%), το Φάληρο (4,8%), και το Ιστορικό Κέντρο (3,6%).

Στα βόρεια του πολεοδομικού συγκροτήματος, η μέση τιμή ενοικίασης παρέμεινε αμετάβλητη στα 7,4 ευρώ ανά τ.μ., με την τιμή στα Μετέωρα να διαμορφώνεται στα 7,2 ευρώ ανά τ.μ. και στις Συκιές στα 7,6 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο.

Στη Δυτική Θεσσαλονίκη, η μέση τιμή ανήλθε στα 6,1 ευρώ ανά τ.μ., καταγράφοντας παράλληλα τη μεγαλύτερη μέση ετήσια αύξηση τιμών σε ολόκληρη τη Θεσσαλονίκη (5,2%). Όσον αφορά στις τιμές, στη Νεάπολη καταγράφεται το υψηλότερο μέσο ενοίκιο (6,8 €/τ.μ.) και ακολουθούν: Εύοσμος (6,7 €/τ.μ.), Αμπελόκηποι (6,5 €/τ.μ.), Πολίχνη (6,4 €/τ.μ.), Ευκαρπία (6,2 €/τ.μ.), Ωραιόκαστρο (6 €/τ.μ.), Ηλιούπολη και Σταυρούπολη (5,6 €/τ.μ.) και Ελευθέριο-Κορδελιό (5,1%).

Τις μεγαλύτερες αυξήσεις στη Δυτική Θεσσαλονίκης παρουσίασαν σε ετήσια βάση η Πολίχνη (8,5%), οι Αμπελόκηποι (8,3%), η Σταυρούπολη (7,7%), η Νεάπολη (6,3%) και ο Εύοσμος (4,7%).

Στην Ανατολική Θεσσαλονίκη, η μέση τιμή ενοικίασης για το 2026 διαμορφώνεται σε 7,5 ευρώ ανά τ.μ. έναντι 7,2 ευρώ ανά τ.μ. το 2025 με το ποσοστό της αύξησης να ανέρχεται σε 4,2%, ενώ οι υψηλότερες τιμές καταγράφονται στο Καραμπουρνάκι (9,8 €/τ.μ.), την Καλαμαριά (8,8 €/τ.μ.), το Πανόραμα (8,5 €/τ.μ.), την Πυλαία (8,2 €/τ.μ.) και τη Θέρμη (8 €/τ.μ.), ενώ οι χαμηλότερες εντοπίζονται στην Επανομή (4,2 €/τ.μ.), τη Νέα Μηχανιώνα (5 €/τ.μ.), την Περαία (6,8 €/τ.μ.), το Βυζάντιο (7,7 €/τ.μ.) και την Κηφισιά (7,9 €/τ.μ.).

Αναφορικά με τις αυξήσεις στα ενοίκια, τη μεγαλύτερη ετήσια μεταβολή παρουσίασε η περιοχή Θέρμη (14,3%) και ακολουθούν Νέα Μηχανιώνα (8,7%) και Επανομή (5%).

Υπόλοιπη Ελλάδα

Στην περιφέρεια, η μέση τιμή ενοικίων διαμορφώθηκε στα 7,8 ευρώ ανά τ.μ., με την ετήσια αύξηση να ανέρχεται στο 4%, σε σχέση με πέρυσι.

Το υψηλότερο μέσο ενοίκιο καταγράφεται στη Σαντορίνη (14 €/τ.μ.) και ακολουθούν η Μύκονος και η Νάξος (12 €/τ.μ.), η Πάρος και το Ρέθυμνο (11 €/τ.μ.), ο Βόλος και τα Χανιά (10 €/τ.μ.). Κάτω από τα 10 €/τ.μ., διαμορφώνονται τα μέσα ενοίκια στο Ηράκλειο (8,5 €/τ.μ.), στη Λάρισα και την Πάτρα (8 €/τ.μ.), καθώς και στα Νέα Μουδανιά (7,8 €/τ.μ.), μεταξύ άλλων περιοχών.

Στον αντίποδα, οι χαμηλότερες μέσες τιμές ενοικίων παρατηρούνται στη Θάσο (4,7 €/τ.μ.), τον Πύργο (5,1 €/τ.μ.), την Καρδίτσα (5,2 €/τ.μ.), την Κατερίνη (5,5 €/τ.μ.), το Άργος (5,6 €/τ.μ.), την Ηγουμενίτσα (5,7 €/τ.μ.), τη Λήμνο (6 €/τ.μ.), τις Σέρρες και τα Ιωάννινα (6,2 €/τ.μ.), την Καβάλα και τη Δράμα (6,5 €/τ.μ.), την Αλεξανδρούπολη (6,8 €/τ.μ.).

Αξίζει να τονιστεί ότι οι υψηλότερες ετήσιες αυξήσεις ενοικίων καταγράφονται στη Νέα Ηρακλείτσα του Νομού Καβάλας (16,7%), στην Καβάλα (12,1%) και στη Δράμα (10,2%), ενώ στη μοναδική περιοχή στην περιφέρεια που παρατηρήθηκε μείωση ενοικίων ήταν στην Πάρο κατά 8,3%.

1. Λείπουν σπίτια από την πραγματική αγορά

Το μεγαλύτερο πρόβλημα βρίσκεται στην προσφορά. Ένα σημαντικό τμήμα του υπάρχοντος οικιστικού αποθέματος παραμένει ουσιαστικά εκτός αγοράς. Πρόκειται για κλειστά ακίνητα, σπίτια που χρειάζονται σημαντικές ανακαινίσεις, ακίνητα που έχουν εμπλακεί σε διαδικασίες ιδιωτικού χρέους και αναγκαστικής εκτέλεσης, αλλά και ιδιοκτησίες όπου η πολυϊδιοκτησία δυσκολεύει τη λήψη αποφάσεων. Την ίδια στιγμή, το αυξημένο κόστος ανακαίνισης λειτουργεί αποτρεπτικά για πολλούς ιδιοκτήτες, με αποτέλεσμα χιλιάδες κατοικίες να μην επιστρέφουν στη μακροχρόνια μίσθωση.

Το πρόβλημα γίνεται μεγαλύτερο επειδή η Ελλάδα δεν κατασκευάζει αρκετές νέες κατοικίες ώστε να αναπληρώνει γρήγορα το διαθέσιμο απόθεμα. Σύμφωνα με τα στοιχεία που επικαλείται η Τράπεζα της Ελλάδος, η ακαθάριστη προστιθέμενη αξία του κατασκευαστικού κλάδου βρισκόταν στο 2,2% του ΑΕΠ στο τέλος του 2025, έναντι περίπου 5% στην Ευρωπαϊκή Ένωση. Αυτό σημαίνει ότι η νέα προσφορά κατοικιών εξακολουθεί να αυξάνεται με σχετικά αργούς ρυθμούς.

2. Περισσότερα από 200.000 ακίνητα στη βραχυχρόνια μίσθωση

Σημαντικό ρόλο παίζει και η εξάπλωση της βραχυχρόνιας μίσθωσης. Για το 2024 καταγράφονταν 207.572 καταλύματα με οριστική εγγραφή στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Μίσθωσης. Πρόκειται για έναν πολύ μεγάλο αριθμό ακινήτων, ένα μέρος των οποίων διαφορετικά θα μπορούσε δυνητικά να βρίσκεται στη μακροχρόνια αγορά κατοικίας.

Οι παρεμβάσεις που έχουν γίνει για τον περιορισμό της περαιτέρω εξάπλωσης των βραχυχρόνιων μισθώσεων αναμένεται να βοηθήσουν, όμως το πρόβλημα δεν λύνεται από τη μία ημέρα στην άλλη. Η βραχυχρόνια μίσθωση είναι ιδιαίτερα ελκυστική για αρκετούς ιδιοκτήτες σε περιοχές με υψηλή τουριστική ζήτηση και επομένως χρειάζονται ισχυρά κίνητρα ώστε ένα μεγαλύτερο μέρος των κατοικιών να επιστρέψει στη συμβατική ενοικίαση.

3. Οι ξένοι εξακολουθούν να αγοράζουν ελληνικά ακίνητα

Η δεύτερη πλευρά της εξίσωσης είναι η ζήτηση. Το ελληνικό real estate έχει προσελκύσει τα τελευταία χρόνια σημαντικά κεφάλαια από το εξωτερικό. Είναι χαρακτηριστικό ότι την περίοδο 2018-2025 οι ξένες άμεσες επενδύσεις σε ακίνητα διαμορφώθηκαν κατά μέσο όρο στα 1,6 δισ. ευρώ ετησίως, όταν την περίοδο 2008-2017 ήταν μόλις περίπου 170 εκατ. ευρώ τον χρόνο.

Το 2025 οι σχετικές εισροές μειώθηκαν κατά 25%, εξέλιξη που συνδέεται εν μέρει με τις αλλαγές στη Golden Visa, όμως η διεθνής ζήτηση παραμένει σημαντικός παράγοντας για συγκεκριμένες περιοχές. Για έναν ξένο αγοραστή με υψηλότερη αγοραστική δύναμη, ένα ελληνικό ακίνητο μπορεί να εξακολουθεί να θεωρείται σχετικά προσιτό. Για τον Έλληνα μισθωτό, όμως, η ίδια τιμή μπορεί να είναι απαγορευτική.

4. Λιγότεροι Έλληνες αλλά περισσότερα νοικοκυριά

Εδώ εμφανίζεται ένα από τα μεγαλύτερα παράδοξα της στεγαστικής κρίσης. Ο συνολικός πληθυσμός μειώνεται, αλλά αυτό δεν σημαίνει ότι μειώνεται αντίστοιχα η ανάγκη για κατοικίες. Η αστικοποίηση συνεχίζεται, ενώ αυξάνονται τα μονοπρόσωπα και τα μονογονεϊκά νοικοκυριά. Ένα σπίτι στο οποίο παλαιότερα μπορούσαν να κατοικούν τέσσερα άτομα δεν σημαίνει ότι σήμερα στεγάζει αντίστοιχο αριθμό ανθρώπων.

Έτσι, περισσότερα νοικοκυριά διεκδικούν κατοικίες στις ίδιες περιοχές, κυρίως στα μεγάλα αστικά κέντρα. Η πραγματική στεγαστική ζήτηση επομένως μπορεί να αυξάνεται ακόμη και όταν ο συνολικός πληθυσμός της χώρας μειώνεται.

5. Η οικοδομή δεν έχει καλύψει το κενό

Η μεγάλη κατάρρευση της οικοδομικής δραστηριότητας στα χρόνια της οικονομικής κρίσης άφησε ένα κενό που δεν έχει ακόμη αναπληρωθεί. Το 2025 καταγράφηκε νέα επιβράδυνση, με τις οικοδομικές άδειες να μειώνονται κατά 2,4%, την επιφάνεια κατά 9,4% και τον όγκο κατά 2,4%. Η αβεβαιότητα γύρω από τον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό και τις αποφάσεις του Συμβουλίου της Επικρατείας επηρέασε επίσης την αγορά, αν και στο δεύτερο μισό του 2025 εμφανίστηκαν ενδείξεις ανάκαμψης.

Υπάρχει όμως και ένα δεύτερο πρόβλημα: τα καινούργια σπίτια που κατασκευάζονται δεν είναι απαραίτητα προσιτά για τη μέση οικογένεια. Το υψηλό κόστος οικοπέδων, υλικών, εργασίας και χρηματοδότησης περνά στην τελική τιμή. Επομένως, ακόμη και όταν αυξάνεται η οικοδομή, μεγάλο μέρος των νεόδμητων κατοικιών μπορεί να απευθύνεται σε αγοραστές με σημαντικά υψηλότερα εισοδήματα.

6. Τα ενοίκια έχουν αποσυνδεθεί από τους μισθούς

Το μεγαλύτερο πρόβλημα για τον πολίτη δεν είναι τελικά πόσο αυξήθηκε η τιμή ενός ακινήτου, αλλά πόσο μεγάλο μέρος του μισθού του χρειάζεται για να στεγαστεί. Και εδώ η εικόνα είναι ιδιαίτερα δύσκολη. Σύμφωνα με στοιχεία που παραθέτει το Capital από μελέτη του ΚΕΦΙΜ με βάση δεδομένα της Eurostat για το 2024, στην Αττική η αναλογία ενοικίου προς μηνιαίο εισόδημα υπολογίζεται στο 70,2% για ένα τυπικό δυάρι έως 60 τ.μ. και στο 93,6% για ένα τριάρι, όταν οι αντίστοιχες αναλογίες στον μέσο όρο της Ε.Ε. βρίσκονται περίπου στο 31%-34% και 46%.

Η σύγκριση γίνεται ακόμη πιο εντυπωσιακή αν ληφθεί υπόψη ότι ο μέσος μισθός πλήρους απασχόλησης για το 2024 υπολογίζεται στα 1.500 ευρώ, ενώ το κόστος ενοικίασης μαζί με κοινόχρηστα μπορεί να φτάσει περίπου τα 1.400 ευρώ στην Αττική για το ακίνητο αναφοράς της συγκεκριμένης ανάλυσης. Αυτό εξηγεί γιατί η στεγαστική κρίση δεν αφορά πλέον μόνο τα χαμηλότερα εισοδήματα αλλά πιέζει ολοένα μεγαλύτερο τμήμα της μεσαίας τάξης.

Τι μπορεί πραγματικά να ρίξει τις τιμές

Το πρόβλημα δύσκολα μπορεί να αντιμετωπιστεί μόνο με επιδόματα. Η οικονομική ενίσχυση των ενοικιαστών προσφέρει ανακούφιση, αλλά όταν η προσφορά κατοικιών παραμένει περιορισμένη, ένα μέρος της πρόσθετης αγοραστικής δύναμης κινδυνεύει να απορροφηθεί από τις τιμές. Η ουσιαστική λύση απαιτεί περισσότερα διαθέσιμα σπίτια: νέα οικοδομή, ανακαίνιση και επαναφορά κλειστών ακινήτων, ταχύτερη αξιοποίηση περιουσίας που βρίσκεται εγκλωβισμένη σε νομικές ή τραπεζικές διαδικασίες και κίνητρα για επιστροφή κατοικιών στη μακροχρόνια μίσθωση.

Η Τράπεζα της Ελλάδος επισημαίνει ακριβώς την ανάγκη επιτάχυνσης των μέτρων που αυξάνουν το διαθέσιμο κτιριακό απόθεμα. Παράλληλα προειδοποιεί ότι η άνοδος των τιμών αρχίζει να δημιουργεί κυκλικούς συστημικούς κινδύνους και χρειάζεται στενή παρακολούθηση των πιστοδοτικών κριτηρίων, ιδιαίτερα καθώς ανακάμπτουν τα στεγαστικά δάνεια. Το στεγαστικό επομένως δεν είναι πλέον απλώς ένα ζήτημα ακριβών ενοικίων. Είναι πρόβλημα προσφοράς, εισοδημάτων και λειτουργίας ολόκληρης της αγοράς κατοικίας.

Το φορολογικό «παράθυρο» που ισχύει σήμερα κλείνει στις 31 Δεκεμβρίου 2026 και η αντίστροφη μέτρηση έχει ήδη ξεκινήσει για όσους ενδιαφέρονται να αξιοποιήσουν το συγκεκριμένο κίνητρο.

Παρότι έχουν διατυπωθεί προτάσεις και αιτήματα να παραταθεί η εφαρμογή του μέτρου και μετά το τέλος του 2026, προς το παρόν δεν είναι σαφές εάν αυτό θα συμβεί. Οι τελικές αποφάσεις του οικονομικού επιτελείου αναμένεται πιθανότατα να ληφθούν προς το τέλος της χρονιάς, σε συνδυασμό με την κατάθεση του σχεδίου του κρατικού Προϋπολογισμού για το 2027 στη Βουλή.

Η εκκρεμότητα αυτή δημιουργεί ένα σημαντικό δίλημμα για αρκετούς ιδιοκτήτες. Από το 2024 γνωρίζουν ότι έχουν τη δυνατότητα να απαλλαγούν πλήρως από τον φόρο εισοδήματος για τρία χρόνια, εφόσον διαθέσουν επιλέξιμο ακίνητο σε μακροχρόνια ενοικίαση. Αν όμως περάσει ο Σεπτέμβριος και η ΔΕΘ χωρίς να έχει αποσαφηνιστεί εάν θα υπάρξει παράταση, το χρονικό περιθώριο για τις απαραίτητες ενέργειες θα περιοριστεί σημαντικά. Έτσι, κάποιοι μπορεί να βρεθούν αντιμέτωποι με τον κίνδυνο να μην προλάβουν να κατοχυρώσουν το φορολογικό όφελος.

Αυτό που μπορούν να θεωρούν δεδομένο σήμερα οι ιδιοκτήτες κατοικιών οι οποίες είναι κλειστές ή αξιοποιούνται μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης, τύπου Airbnb, είναι η ισχύουσα προθεσμία. Εφόσον πληρούν τις απαιτούμενες προϋποθέσεις και συνάψουν την επιλέξιμη σύμβαση μίσθωσης έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026, μπορούν να εξασφαλίσουν πλήρη απαλλαγή από τον φόρο εισοδήματος για τα μισθώματα τριών ετών, δηλαδή για συνολικά 36 μήνες ενοικίων.

Το μέτρο θεσπίστηκε εξαρχής ως προσωρινό και έκτακτο, με συγκεκριμένη ημερομηνία λήξης. Βασικός στόχος του κινήτρου είναι να επιστρέψουν περισσότερα ακίνητα στην αγορά της μακροχρόνιας μίσθωσης, αυξάνοντας την προσφορά διαθέσιμων κατοικιών και περιορίζοντας, στον βαθμό του δυνατού, τις πιέσεις που ασκούνται στη στεγαστική αγορά και στις τιμές των ενοικίων.

Ιδιαίτερη σημασία έχει ότι η προθεσμία της 31ης Δεκεμβρίου 2026 δεν αφορά απλώς την υποβολή κάποιας αίτησης ή την έναρξη προπαρασκευαστικών ενεργειών. Μέχρι τότε θα πρέπει να έχει ολοκληρωθεί η επιλέξιμη μίσθωση. Αυτό πρακτικά σημαίνει ότι οι ενδιαφερόμενοι θα πρέπει, κατά προτίμηση έως τα τέλη Νοεμβρίου ή τις αρχές Δεκεμβρίου, να έχουν διευθετήσει τις βασικές εκκρεμότητες. Όσοι αφήσουν ανοιχτές διαδικασίες για τις τελευταίες ημέρες του έτους κινδυνεύουν να μην προλάβουν την προθεσμία και να χάσουν το όφελος που επιδίωκαν.

Ποιες διαδικασίες μπορεί να καθυστερήσουν τους ιδιοκτήτες

Μία από τις πρώτες κινήσεις που χρειάζεται να κάνει ο ιδιοκτήτης είναι να εξετάσει το φορολογικό ιστορικό της κατοικίας, πιθανότατα σε συνεργασία με τον λογιστή του. Για να αναγνωριστεί η φοροαπαλλαγή, δεν αρκεί μια απλή δήλωση ότι το ακίνητο παρέμενε «κλειστό». Θα πρέπει η προηγούμενη κατάσταση της κατοικίας να αποδεικνύεται μέσα από τα διαθέσιμα στοιχεία της ΑΑΔΕ.

Συγκεκριμένα, για μια κενή κατοικία θα πρέπει να προκύπτει από το έντυπο Ε2 ότι είχε δηλωθεί ως κενή για το χρονικό διάστημα που απαιτεί η νομοθεσία. Εναλλακτικά, εάν πρόκειται για ακίνητο που χρησιμοποιούνταν για βραχυχρόνιες μισθώσεις, η προηγούμενη χρήση του θα πρέπει να αποδεικνύεται από την καταχώρισή του στο σχετικό Μητρώο και τις αντίστοιχες δηλώσεις.

Το επόμενο ζήτημα είναι κατά πόσο το ακίνητο βρίσκεται σε κατάσταση που επιτρέπει την άμεση διάθεσή του σε μακροχρόνια μίσθωση. Μια κατοικία που παρέμενε κλειστή για τρία χρόνια ή ακόμη και για πολύ μεγαλύτερο διάστημα ενδέχεται να χρειάζεται σειρά παρεμβάσεων πριν μπορέσει να κατοικηθεί.

Επόμενο βήμα είναι η εύρεση του κατάλληλου ενοικιαστή. Η δημοσίευση αγγελίας, η ενδεχόμενη ανάθεση σε μεσιτικό γραφείο, οι επισκέψεις των ενδιαφερομένων, η επιλογή του μισθωτή, η διαπραγμάτευση των όρων και η τελική σύνταξη του μισθωτηρίου αποτελούν στάδια που μπορούν να παρατείνουν σημαντικά τη διαδικασία.

Ωστόσο, ακόμη και η συμφωνία μεταξύ ιδιοκτήτη και ενοικιαστή δεν αρκεί από μόνη της για να κατοχυρωθεί η φορολογική απαλλαγή. Απαραίτητη είναι και η ηλεκτρονική δήλωση της μίσθωσης στην πλατφόρμα myProperty της ΑΑΔΕ. Η προφορική συμφωνία, η υπογραφή ιδιωτικών εγγράφων ή ακόμη και η καταβολή προκαταβολής δεν εξασφαλίζουν από μόνες τους το φορολογικό όφελος, εάν δεν δηλωθεί στην ΑΑΔΕ η επιλέξιμη μίσθωση με όλες τις απαιτούμενες προϋποθέσεις.

Ποιοι μπορούν να εξασφαλίσουν φορολογικό όφελος έως 45%

Η συγκεκριμένη φορολογική απαλλαγή απευθύνεται σε φυσικά πρόσωπα που μετατρέπουν σε μακροχρόνια μίσθωση είτε κατοικία η οποία είχε δηλωθεί ως κενή για τουλάχιστον τρία χρόνια είτε ακίνητο που προηγουμένως χρησιμοποιούνταν για βραχυχρόνιες μισθώσεις.

Μετά τη μετατροπή του, το ακίνητο θα πρέπει να διατίθεται αποκλειστικά για χρήση ως κατοικία και η μίσθωση να δηλώνεται ηλεκτρονικά, σύμφωνα με τους κανόνες που προβλέπονται για τις μακροχρόνιες μισθώσεις.

Η βασική προϋπόθεση είναι η σύμβαση μακροχρόνιας μίσθωσης να έχει διάρκεια τουλάχιστον τριών ετών, όπως αυτή αποτυπώνεται στο ηλεκτρονικό μισθωτήριο. Υπάρχει, ωστόσο, ειδική πρόβλεψη για συμβάσεις διάρκειας τουλάχιστον έξι συνεχόμενων μηνών όταν οι ενοικιαστές ανήκουν σε συγκεκριμένες επαγγελματικές κατηγορίες του Δημοσίου.

Στις ειδικές αυτές περιπτώσεις περιλαμβάνονται δημόσιοι υπάλληλοι, εκπαιδευτικοί, ιατρικό και νοσηλευτικό προσωπικό της Γενικής Κυβέρνησης, καθώς και στελέχη των Ενόπλων Δυνάμεων και των Σωμάτων Ασφαλείας.

Το κίνητρο εφαρμόζεται σε επιλέξιμα μισθωτήρια που συνάπτονται από τις 8 Σεπτεμβρίου 2024 μέχρι και τις 31 Δεκεμβρίου 2026. Για τις κατοικίες που παρέμεναν κενές, η συγκεκριμένη κατάσταση θα πρέπει να αποδεικνύεται από τις δηλώσεις του εντύπου Ε2. Αντίστοιχα, για κατοικίες που είχαν ενταχθεί στη βραχυχρόνια μίσθωση, η προηγούμενη αξιοποίησή τους πρέπει να προκύπτει από τις σχετικές δηλώσεις και τα διαθέσιμα φορολογικά στοιχεία.

Πώς υπολογίζεται το φορολογικό όφελος

Η απαλλαγή από τον φόρο ξεκινά από τον μήνα κατά τον οποίο συνάπτεται η επιλέξιμη σύμβαση μίσθωσης. Το μέτρο αφορά κατοικίες επιφάνειας έως 120 τετραγωνικών μέτρων, ενώ το συγκεκριμένο όριο αυξάνεται κατά 20 τετραγωνικά μέτρα για κάθε εξαρτώμενο παιδί.

Η συγκεκριμένη ρύθμιση δεν συνεπάγεται πλήρη απαλλαγή του ιδιοκτήτη από κάθε φόρο ή άλλη οικονομική υποχρέωση που σχετίζεται με την κατοχή του ακινήτου. Το όφελος αφορά ειδικά τον φόρο εισοδήματος που κανονικά θα επιβαλλόταν στα ενοίκια κατά τη διάρκεια της περιόδου απαλλαγής.

Συνεπώς, άλλες επιβαρύνσεις εξακολουθούν να υφίστανται. Για παράδειγμα, η τριετής απαλλαγή από τον φόρο των ενοικίων δεν σημαίνει κατάργηση του ΕΝΦΙΑ, ούτε καλύπτει ασφαλιστικά έξοδα ή άλλες δαπάνες και υποχρεώσεις που μπορεί να συνδέονται με την ιδιοκτησία και την εκμίσθωση της κατοικίας.

Το οικονομικό όφελος μπορεί να είναι ιδιαίτερα σημαντικό, καθώς τα εισοδήματα από ακίνητα φορολογούνται αυτοτελώς βάσει της προβλεπόμενης κλίμακας, με συντελεστές που μπορούν να φτάσουν έως το 45%. Ένας ιδιοκτήτης μπορεί επομένως να υπολογίσει το ποσό φόρου που δυνητικά θα εξοικονομήσει μέσα στην τριετία ανάλογα με τα συνολικά εισοδήματα από ακίνητα και τα ενοίκια που πρόκειται να εισπράξει.

Η πραγματική ωφέλεια, πάντως, διαφέρει από ιδιοκτήτη σε ιδιοκτήτη. Καθοριστικό ρόλο παίζουν το ύψος του μηνιαίου και ετήσιου μισθώματος, η διάρκεια της σύμβασης και η πλήρης τήρηση των προϋποθέσεων της φοροαπαλλαγής.

Στον τελικό υπολογισμό πρέπει επίσης να λαμβάνονται υπόψη το ιδιοκτησιακό καθεστώς του ακινήτου, η πιθανή ύπαρξη συνιδιοκτητών και, κυρίως, η ορθή και εμπρόθεσμη δήλωση του μισθωτηρίου στην ΑΑΔΕ. Η σωστή ολοκλήρωση των διαδικασιών είναι αυτή που επιτρέπει στον ιδιοκτήτη να κατοχυρώσει στην πράξη την απαλλαγή για τους 36 μήνες των ενοικίων.