Η Εθνική Στρατηγική για τη Στεγαστική Πολιτική, η οποία έχει τεθεί σε δημόσια διαβούλευση, αποτελεί τον πρώτο ολοκληρωμένο οδικό χάρτη για την αντιμετώπιση των στεγαστικών προκλήσεων της χώρας. Αποτυπώνει την υφιστάμενη κατάσταση στην αγορά κατοικίας, αναλύει τις τάσεις και τις προκλήσεις που καταγράφονται στην Ελλάδα και την Ευρώπη και διαμορφώνει ένα συνεκτικό πλαίσιο κατευθύνσεων για την ανάπτυξη της στεγαστικής πολιτικής τα επόμενα χρόνια.

Ως προς το ζήτημα του πλαφόν στα ενοίκια, το Υπουργείο Κοινωνικής Συνοχής και Οικογένειας αποσαφηνίζει: δεν εξετάζεται και δεν προτίθεται να εφαρμοστεί οποιοδήποτε σύστημα διοικητικού καθορισμού ή ανώτατου ορίου στις τιμές των μισθώσεων.

Η διεθνής εμπειρία από χώρες που υιοθέτησαν παρεμβάσεις αυτού του τύπου είναι σύνθετη και τα αποτελέσματα συχνά αμφιλεγόμενα. Σε αρκετές περιπτώσεις έχουν καταγραφεί παρενέργειες, όπως η μείωση της προσφοράς κατοικιών προς ενοικίαση, η αναστολή επενδύσεων στην κατοικία και η επιδείνωση της ποιότητας του διαθέσιμου οικιστικού αποθέματος.

Επιπλέον, η ελληνική στεγαστική αγορά παρουσιάζει ιδιαίτερα χαρακτηριστικά που καθιστούν τέτοιου είδους παρεμβάσεις ακόμη πιο προβληματικές. Είναι ενδεικτικό ότι το μέσο δηλωμένο μίσθωμα στα δεδομένα της φορολογικής διοίκησης παραμένει σε επίπεδα που δεν αντανακλούν πλήρως την πραγματική εικόνα της αγοράς, γεγονός που καταδεικνύει την έκταση του φαινομένου της υποδήλωσης μισθωμάτων. Υπό αυτές τις συνθήκες, η επιβολή διοικητικών περιορισμών θα μπορούσε να ενισχύσει περαιτέρω την αδήλωτη οικονομία αντί να αντιμετωπίσει το πρόβλημα της προσιτής στέγασης.

Σε κάθε περίπτωση, η θέσπιση ρυθμιζόμενου ενοικίου στο πλαίσιο της κοινωνικής κατοικίας δεν πρέπει να συγχέεται με την επιβολή πλαφόν σε ιδιωτικά ακίνητα.

Η κυβερνητική πολιτική για τη στέγαση επικεντρώνεται στην αύξηση της προσφοράς κατοικιών, στην αξιοποίηση κλειστών ακινήτων, στην ενίσχυση της κοινωνικής και προσιτής κατοικίας, στη διευκόλυνση της πρόσβασης των νέων σε ιδιόκτητη κατοικία και στη στήριξη των ενοικιαστών μέσω στοχευμένων μέτρων. Η αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης απαιτεί διαρθρωτικές παρεμβάσεις που αυξάνουν το διαθέσιμο στεγαστικό απόθεμα και όχι διοικητικό καθορισμό τιμών.

Η Ένωση Εργαζομένων Καταναλωτών Ελλάδας ενημερώνει τους καταναλωτές για τα δικαιώματα του ιδιοκτήτη και τις υποχρεώσεις του ενοικιαστή

Σύμφωνα με την ελληνική νομοθεσία (Ν. 1703/1987 και Ν. 2235/1994), η ελάχιστη διάρκεια μιας μίσθωσης κατοικίας είναι τα τρία (3) έτη, ακόμη και αν στο ιδιωτικό συμφωνητικό έχει αναγραφεί μικρότερο χρονικό διάστημα. Οποιαδήποτε μείωση αυτής της τριετίας επιτρέπεται μόνο με μεταγενέστερη συμφωνία, η οποία πρέπει να υπογραφεί τουλάχιστον έξι μήνες μετά την έναρξη της μίσθωσης και να αποδεικνύεται αποκλειστικά με συμβολαιογραφικό έγγραφο.

Αν ο ενοικιαστής αποχωρήσει πριν τη συμπλήρωση της τριετίας, χωρίς να συντρέχουν σοβαροί λόγοι (πχ ανωτέρα βία, μη παράδοση χρήσης στο συμφωνημένο χρόνο, όταν στο μίσθιο πραγματικά ή νομικά ελαττώματα ή λείπουν συμφωνημένες ιδιότητες κλπ), οφείλει αποζημίωση για πρόωρη λύση της σύμβασης, εφόσον ο ιδιοκτήτης αποδείξει ότι υπέστη ζημία (πχ έμεινε το ακίνητο κενό για μήνες), ίση με τα υπολειπόμενα μισθώματα.

Αν το μισθωτήριο περιλαμβάνει ρήτρα αποζημίωσης για πρόωρη αποχώρηση (πχ ένα ή περισσότερα μισθώματα), τότε αυτή εφαρμόζεται, εφόσον δεν θεωρείται καταχρηστική. Καταγγελία για ιδιοκατοίκηση από τον εκμισθωτή-ιδιοκτήτη δεν υφίσταται. Ο ιδιοκτήτης έχει επίσης το δικαίωμα να κρατήσει την εγγύηση μόνο για οφειλές ή φθορές, όχι ως ποινή για την αποχώρηση.

Γενικές συστάσεις της ΕΕΚΕ για ενοικιαστές: Διαβάστε προσεκτικά τους όρους της σύμβασης και ενημερώστε έγκαιρα τον ιδιοκτήτη αν σκοπεύετε να αποχωρήσετε. Πάντοτε να αναφέρετε στο μισθωτήριο το πραγματικό μίσθωμα.

Γενικές συστάσεις της ΕΕΚΕ για ιδιοκτήτες: Συντάξτε σωστά το μισθωτήριο με τη βοήθεια νομικού. Ελέγχετε τακτικά την πορεία εξόφλησης των δαπανών του μισθίου (κοινόχρηστα, ενέργεια, νερό κλπ.) από τον ενοικιαστή.

Τέλος, στην ανακοίνωση αναφέρεται πως, για οποιοδήποτε πρόβλημα, οι ενδιαφερόμενοι μπορούν να επικοινωνούν με την Ένωση Εργαζομένων Καταναλωτών Ελλάδας, υποβάλλοντας ερωτήματα, αναφορές ή καταγγελίες.

Ειδικότερα, σύμφωνα με το νέο πλαίσιο που εφαρμόζεται ήδη, οι διαταγές πληρωμής και απόδοσης μισθίου εκδίδονται πλέον από πιστοποιημένους δικηγόρους, γεγονός που απλοποιεί σημαντικά τη διαδικασία και επιταχύνει τις εξώσεις.

Παράλληλα, το σύστημα εξασφαλίζει ισορροπία μεταξύ των δύο πλευρών: παρέχει στον ενοικιαστή εγγυημένο χρονικό περιθώριο έως έξι μηνών για αποχώρηση, ενώ ταυτόχρονα επιτρέπει στον ιδιοκτήτη να ανακτήσει πιο γρήγορα τόσο τα οφειλόμενα ενοίκια όσο και το ακίνητό του.

Τα 10 βήματα της νέας διαδικασίας

Ο ιδιοκτήτης απευθύνεται στον δικηγόρο του για τη διαχείριση της υπόθεσης, χωρίς να επιλέγει τον πιστοποιημένο δικηγόρο που εκδίδει τη διαταγή, καθώς αυτός ορίζεται αυτόματα από το Πρωτοδικείο.

Σε περίπτωση λήξης της μίσθωσης, ενεργοποιείται η νέα διαδικασία απόδοσης μισθίου, η οποία λειτουργεί παράλληλα με την υφιστάμενη, αλλά χαρακτηρίζεται από μεγαλύτερη ταχύτητα.

Για περιπτώσεις μη καταβολής ενοικίων, οι προθεσμίες παραμένουν ίδιες: εξώδικη προειδοποίηση 15 ημερών και στη συνέχεια διαδικασία που ολοκληρώνεται περίπου σε τρεις μήνες.

Όταν η μίσθωση έχει λήξει, προβλέπεται εξώδικη προθεσμία τριών μηνών και επιπλέον δίμηνη προθεσμία εκτέλεσης, δηλαδή συνολικά τουλάχιστον έξι μήνες μέχρι την αποχώρηση.

Ο δικηγόρος συντάσσει το εξώδικο, οργανώνει τον φάκελο και καταθέτει αίτηση στο Πρωτοδικείο, συνοδευόμενη από παράβολο ύψους 300 ευρώ.

Η Γραμματεία του Πρωτοδικείου ορίζει, με σειρά προτεραιότητας, πιστοποιημένο δικηγόρο, χωρίς δυνατότητα παρέμβασης από τα εμπλεκόμενα μέρη.

Ο πιστοποιημένος δικηγόρος εξετάζει τον φάκελο εντός 20 ημερών και, εφόσον είναι πλήρης, υπογράφει τη διαταγή, παρέχοντας και το δικαίωμα ανακοπής στον ενοικιαστή.

Στη συνέχεια εκδίδεται το εκτελεστό απόγραφο και επιδίδεται στον μισθωτή, ο οποίος καλείται να αποχωρήσει εντός 20 ημερών ή δύο μηνών, ανάλογα με την περίπτωση.

Ο ενοικιαστής διατηρεί τη δυνατότητα δικαστικής προσφυγής με ανακοπή και ασφαλιστικά μέτρα, ζητώντας επιπλέον χρόνο εφόσον συντρέχουν λόγοι.

Σε περιπτώσεις λήξης μίσθωσης, διασφαλίζεται από τον νόμο ότι ο ενοικιαστής έχει τουλάχιστον έξι μήνες για μετακόμιση χωρίς επιπλέον κόστος, ενώ τα έξοδα της διαδικασίας επιβαρύνουν τον ιδιοκτήτη.

Δαπάνη το 5% των εσόδων από ενοίκια

Σημαντική αλλαγή ενσωματώνεται και στο έντυπο Ε2, όπου προστίθενται νέοι κωδικοί που οδηγούν σε μηδενισμό του φόρου για όσους απέκτησαν εισοδήματα από ενοίκια εντός του 2025.

Το έντυπο αναμένεται να υποβληθεί φέτος από περίπου 3,5 εκατομμύρια ιδιοκτήτες ακινήτων.

Τα ποσά που δηλώνονται μεταφέρονται αυτόματα στο έντυπο Ε1 και φορολογούνται από το πρώτο ευρώ, με συντελεστές που κυμαίνονται από 15% έως 45%.

Παράλληλα, η Εφορία αναγνωρίζει ως δαπάνη το 5% των εισοδημάτων από ενοίκια, το οποίο καλύπτει έξοδα όπως επισκευές, συντηρήσεις, ανακαινίσεις και λοιπές λειτουργικές ανάγκες των ακινήτων. Στο ίδιο έντυπο δηλώνονται και τα ανείσπρακτα ενοίκια, δηλαδή ποσά που δεν κατέστη δυνατό να εισπραχθούν από τους μισθωτές.

Έλεγχος των ηλεκτρονικών μισθωτηρίων, αν συμφωνούν με το Ε2

Από κενό ή βραχυχρόνια μίσθωση σε μακροχρόνια -> απαλλαγή φόρου (δηλώνεται στο Ε2 στους κωδικούς 64-65, μεταφέρεται στο Ε1 και υπολογίζεται ως απαλλασσόμενο εισόδημα)

Δήλωση ανείσπρακτων ενοικίων στο Ε2, εφόσον έχει εκδοθεί διαταγή πληρωμής ή έχει κατατεθεί αγωγή (ισχύει και για ανείσπρακτα ποσά από βραχυχρόνιες μισθώσεις)

Προθεσμία αποχώρησης 20 ημερών ή 2 μηνών, ανάλογα με την περίπτωση, θα έχουν οι κακοπληρωτές ενοικιαστές, μετά το εξώδικο της έξωσης, σύμφωνα με το νέο καθεστώς για τα ανείσπρακτα ενοίκια, το οποίο τέθηκε σε εφαρμογή από την 1η Μαΐου.

Το νέο σύστημα επιχειρεί να περιορίσει τις χρονοβόρες καθυστερήσεις που επιβάρυναν μέχρι σήμερα τη δικαστική διαδικασία και επιμήκυναν την επίλυση υποθέσεων μισθώσεων.

Με βάση τις νέες ρυθμίσεις, οι διαταγές πληρωμής και απόδοσης μισθίου δεν θα εκδίδονται πλέον από δικαστές αλλά από πιστοποιημένους δικηγόρους. Η αλλαγή αυτή στοχεύει στη μείωση των μεγάλων αναμονών που δημιουργούνταν εξαιτίας των αναβολών και του αυξημένου φόρτου των δικαστηρίων.

Η διαδικασία θα εφαρμόζεται σε περιπτώσεις όπου η μίσθωση έχει λήξει ή όταν ο ενοικιαστής εξακολουθεί να παραμένει στο ακίνητο χωρίς ενεργή συμφωνία. Απαραίτητη προϋπόθεση είναι να έχει προηγηθεί αποστολή εξώδικης ειδοποίησης τουλάχιστον τρεις μήνες πριν από την έναρξη της διαδικασίας, ώστε να διασφαλίζεται ότι ο μισθωτής έχει ενημερωθεί νόμιμα.

Οι δικηγόροι που θα ενταχθούν στο νέο σύστημα θα πρέπει να διαθέτουν τουλάχιστον τέσσερα χρόνια επαγγελματικής εμπειρίας, να είναι οικονομικά ενήμεροι προς τους συλλόγους τους και να μην έχουν υποστεί σοβαρές πειθαρχικές κυρώσεις. Παράλληλα, προβλέπεται υποχρεωτική επιμόρφωση, ενώ η ανάθεση των υποθέσεων θα πραγματοποιείται μέσω ειδικών καταλόγων των Δικηγορικών Συλλόγων ανά Πρωτοδικείο και με σειρά προτεραιότητας, προκειμένου να διασφαλίζεται η διαφάνεια της διαδικασίας.

Η έκδοση κάθε διαταγής θα πρέπει να ολοκληρώνεται μέσα σε διάστημα 20 ημερών από τη στιγμή της ανάθεσης, καλύπτοντας τόσο την καταβολή των οφειλόμενων ενοικίων όσο και την απόδοση του ακινήτου στον ιδιοκτήτη. Το κόστος καθορίζεται στα 400 ευρώ για τη διαταγή πληρωμής και στα 300 ευρώ για τη διαδικασία απόδοσης μισθίου, ενώ οι συναλλαγές θα πραγματοποιούνται ηλεκτρονικά μέσω των Δικηγορικών Συλλόγων.

Οι τράπεζες εκταμίευσαν 13.756 δάνεια στεγαστικής πίστης το πρώτο τρίμηνο του 2026

Σύμφωνα με τα στοιχεία της Ελληνικής Ενωσης Τραπεζών, το πρώτο τρίμηνο του 2026 οι τράπεζες εκταμίευσαν 13.756 δάνεια στεγαστικής πίστης, συνολικού ύψους 672,8 εκατ. ευρώ. Μάλιστα, η πλειονότητα των δανείων αυτών δεν προερχόταν από το κρατικό πρόγραμμα «Σπίτι μου ΙΙ», καθώς ο κύριος όγκος των στεγαστικών, ύψους 438 εκατ. ευρώ, που χορηγήθηκαν σε 4.860 νοικοκυριά αφορά αμιγώς τραπεζική χρηματοδότηση, χωρίς την αξιοποίηση προγραμμάτων.

"Σπίτι μου ΙΙ": 1.791 νέα στεγαστικά δάνεια μέσω του προγράμματος

Επιπλέον, μέσω του προγράμματος «Σπίτι μου ΙΙ» εκταμιεύθηκαν 1.791 νέα στεγαστικά δάνεια, ύψους 191 εκατ. ευρώ, ενώ μέσω άλλων επιδοτούμενων προγραμμάτων εκταμιεύθηκαν περισσότερα από 7.100 δάνεια, συνολικής αξίας σχεδόν 43 εκατ. ευρώ.

Η πορεία των εκταμιεύσεων του α' τριμήνου στηρίζει την εκτίμηση των τραπεζιτών για νέες χορηγήσεις στεγαστικών δανείων, της τάξεως των 2,5 δισ. ευρώ φέτος. Τη ζήτηση για στεγαστικά αναμένεται να υποστηρίξουν τα χαμηλά επιτόκια, καθώς η Ελλάδα βρίσκεται μεταξύ των φθηνότερων ευρωπαϊκών χωρών για λήψη στεγαστικού δανείου.

Οπως προκύπτει από τα τελευταία διαθέσιμα στοιχεία της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας, το μέσο επιτόκιο στεγαστικών δανείων σταθερής διάρκειας έως πέντε χρόνια υποχώρησε τον Φεβρουάριο του 2026 στο χαμηλότερο επίπεδο των τελευταίων εννέα ετών στην Ελλάδα (2,95%), καθιστώντας την την πέμπτη φθηνότερη χώρα στην ευρωζώνη (μέσο επιτόκιο 3,37%). Σημειώνεται ότι οι ελληνικές τράπεζες κάλυψαν σημαντικά τη διαφορά επιτοκίων στα στεγαστικά δάνεια που είχαν με τις υπόλοιπες ευρωπαϊκές τράπεζες εντός του 2025, καθώς η Ελλάδα είχε ξεκινήσει στην ένατη θέση των φθηνότερων χωρών της ευρωζώνης, με μέσο επιτόκιο 3,44% (3,49% στην ευρωζώνη), και έφτασε στην πέμπτη. Τα στεγαστικά δάνεια, που αποτελούν την τρέχουσα περίοδο μία από τις πλέον δημοφιλείς επιλογές των δανειοληπτών, είναι αυτά με σταθερό επιτόκιο έως πέντε χρόνια.

Εκτίναξη των ενοικίων

Η ζήτηση για στεγαστικά δάνεια ακολουθεί τις τιμές των ενοικίων. Παρά την άνοδο των τιμών των ακινήτων, η εκτίναξη των ενοικίων κάνει πολλούς από τους πολίτες που αναζητούν στέγη να στρέφονται στον τραπεζικό δανεισμό, επιλέγοντας να πληρώνουν δόση δανείου για ένα ακίνητο που θα μείνει δικό τους παρά ένα υψηλό μηνιαίο ενοίκιο.

Σύμφωνα με στοιχεία της Τραπέζης της Ελλάδος, το 2025 ο πληθωρισμός της στέγασης στην Ελλάδα ανέκαμψε σημαντικά, με τον ετήσιο μέσο ρυθμό να διαμορφώνεται σε 5,5%, ενώ στην ευρωζώνη κινήθηκε σε πολύ χαμηλότερα επίπεδα (2,1%). Στο αποτέλεσμα αυτό μεγάλη ήταν η συμβολή του πληθωρισμού των ενοικίων (συμμετείχε στη διαμόρφωση του πληθωρισμού της στέγασης στην Ελλάδα κατά 77,8%), καθώς ο ρυθμός του ήταν υπερτριπλάσιος αυτού της ευρωζώνης (10%, έναντι 2,9%).

Στην Ελλάδα ο πληθωρισμός των ενοικίων αυξανόταν τη δεκαετία 2001-2010 με μέσο ετήσιο ρυθμό 4,3%, ενώ τη δεκαετία 2011-2020 σημείωνε αρνητικό μέσο ετήσιο ρυθμό μεταβολής (-2,8%).

Κατά τα έτη 2020-2022 ο πληθωρισμός των ενοικίων επανήλθε σε ισχυρούς ρυθμούς αύξησης, οι οποίοι συνεχίστηκαν το 2023 (4,8%), το 2024 (5,1%) και το 2025 (10%).

Νέα δεδομένα ισχύουν από την 1η Μαΐου για όσους ιδιοκτήτες ακινήτων έχουν ανείσπρακτα ενοίκια, καθώς πλέον οι διαταγές πληρωμής & απόδοσης μισθίου θα εκδίδονται από πιστοποιημένους δικηγόρους (όχι δικαστές).

Με απόφασή του το Υπουργείο Δικαιοσύνης καθόρισε τους όρους για τη διαδικασία κατάρτισης δικηγόρων, που από την 1η Απριλίου είναι αρμόδιοι για την έκδοση διαταγών πληρωμής και διαταγών απόδοσης μισθίου, λόγω μη καταβολής των μισθωμάτων.

Απλήρωτα ενοίκια: Τι αλλάζει

• Πλέον οι διαταγές απόδοσης θα εκδίδονται απευθείας από δικηγόρους
• Έξωση εντός ολίγων εβδομάδων
• Δεν απαιτείται αγωγή

Ο ιδιοκτήτης θα μπορεί να προσφύγει σε «εξώσεις-εξπρές» στην περίπτωση:

• μη καταβολής των ενοικίων
• με τη λήξη του συμβολαίου

Η διαταγή μπορεί να εκδοθεί απλώς γιατί έληξε ο χρόνος της μίσθωσης. Ο δικηγόρος που θα αναλαμβάνει την υπόθεση θα είναι υποχρεωμένος να εκδίδει τη σχετική διαταγή μέσα σε 20 ημέρες από την ανάθεση. Το κόστος έχει καθοριστεί σε 400 ευρώ για τη διαταγή πληρωμής και 300 ευρώ για τη διαταγή απόδοσης μισθίου.

Οι ιδιοκτήτες δεν χρειάζεται να περιμένουν απόφαση δικαστηρίου, δίχως, πάντως, να  καταργείται η δυνατότητα των ιδιοκτητών να προσφύγουν στα δικαστήρια. Από την 1η Μαΐου θα εντάσσονται στο νέο σύστημα οι αποφάσεις, εφόσον έχουν ολοκληρωθεί οι διαδικασίες εκπαίδευσης των δικηγόρων.

Το Μητρώο Φερεγγυότητας Ενοικιαστών

Ακόμα, προωθείται το Μητρώο Φερεγγυότητας Ενοικιαστών, μια βάση δεδομένων για τη μισθωτική συμπεριφορά των πολιτών, με στοιχεία από την ΑΑΔΕ και το σύστημα myPROPERTY. Συμπερασματικά, λοιπόν, μπορεί πλέον να γίνει πιο άμεσα η έξωση, αλλά για να φτάσει σε αυτό το σημείο, της έξωσης, θα πρέπει ο μισθωτής να μην απαντήσει.

Όπως αναφέρεται σε ανακοίνωση του υπουργείου, με τη συγκεκριμένη τροπολογία, παρατείνεται έως τα τέλη Σεπτεμβρίου η υποχρέωση των πολιτών να καταβάλλουν τα ενοίκια μέσω τραπεζών, οπότε το μέτρο θα αρχίσει να εφαρμόζεται από την 1η Οκτωβρίου.

Η παράταση που δίνεται κρίνεται αναγκαία προκειμένου να ολοκληρωθούν οι απαραίτητες τεχνικές προσαρμογές και να αποφευχθούν φαινόμενα δυσλειτουργίας.