Με τα νέα δεδομένα, πάντως, για περισσότερα από 1 εκατομμύριο δικαιώματα επί ακινήτων (πλήρης ή μερική κυριότητα, επικαρπίες κλπ) οι φορολογούμενοι αναμένεται να δουν μειωμένο τον λογαριασμό του ΕΝΦΙΑ για το 2026, σε σχέση με πέρυσι. Οι νέες ελαφρύνσεις αφορούν κυρίως όσους έχουν ασφαλίσει ακίνητα ή ιδιοκτησίες σε περιοχές και οικισμούς με πληθυσμό μικρότερο από 1.700 κατοίκους, ενώ τα εκκαθαριστικά αναμένεται να αναρτηθούν στο πρώτο δεκαήμερο του Μαρτίου 2026.

Οι μειώσεις και εκπτώσεις φόρου ακινήτων λειτουργούν και συνδυαστικά, με συνέπεια το τελικό ποσοστό μείωσης να φτάνει και στο 70% -ή σε πλήρη απαλλαγή για ειδικές περιπτώσεις.

Υπολογίζεται ότι περίπου 400.000 ιδιοκτήτες μπορούν να διεκδικήσουν μείωση έως 20% από τον ΕΝΦΙΑ λόγω ασφαλισμένης κατοικίας. Για να την εξασφαλίσουν, όμως, οι φορολογούμενοι πρέπει μέχρι τη Δευτέρα 16 Φεβρουαρίου να υποβάλουν αίτηση χορήγησης μείωσης του φόρου μέσω της πλατφόρμας myProperty, πιστοποιώντας ότι έχουν ασφαλίσει τις κατοικίες τους συνολικά από φυσικές καταστροφές (σεισμό, πυρκαγιά και πλημμύρα).

Προϋπόθεση αποτελεί επίσης η τιμή ασφάλισης ανά τετραγωνικό να μην είναι μικρότερη από 900 ευρώ. Επιπλέον σημειώνεται ότι το μέγιστο ποσοστό μείωσης του ΕΝΦΙΑ κατά 20% ισχύει για ακίνητα που ήταν ασφαλισμένα και τους 12 μήνες του 2025. Αν ήταν λιγότερους, η έκπτωση μειώνεται αναλογικά. Για παράδειγμα, μείωση 5% αν είχε ασφάλιση για 3 μήνες ή 10% για ασφάλιση 6 μήνες κλπ. Επίσης, αν το ακίνητο έχει αξία πάνω από 500.000 ευρώ, ο ΕΝΦΙΑ μειώνεται έως 10% αντί 20%.

Μετά την υποβολή των αιτήσεων αυτών, οι ασφαλιστικές εταιρείες θα προχωρήσουν στη διασταύρωση στοιχείων έως τις 28 Φεβρουαρίου 2026, ώστε η ΑΑΔΕ να εκδώσει τα εκκαθαριστικά ενσωματώνοντας τις εκπτώσεις.

Ακόμα και αν έχουν ήδη υποβάλει δήλωση, όμως, υπάρχει δυνατότητα τροποποίησης ή συμπλήρωσης της αρχικής αίτησης, έως και την καταληκτική προθεσμία της Δευτέρας.

«Μισός ΕΝΦΙΑ» σε χιλιάδες οικισμούς

Η σημαντικότερη αλλαγή στον ΕΝΦΙΑ όμως είναι το γεγονός ότι για το έτος 2026 ο Ενιαίος Φόρος Ιδιοκτησίας Ακινήτων μειώνεται κατά 50% σε φυσικά πρόσωπα, φορολογικούς κατοίκους Ελλάδας, των οποίων η κύρια κατοικία βρίσκεται σε οικισμούς με πληθυσμό έως 1.500 κατοίκους, σύμφωνα με την εκάστοτε πλέον πρόσφατη απογραφή πληθυσμού, εξαιρουμένων των οικισμών της Περιφέρειας Αττικής, πλην της Περιφερειακής Ενότητας Νήσων.

Ειδικά για την Περιφέρεια Δυτικής Μακεδονίας, την Περιφερειακή Ενότητα Έβρου και τους δήμους της Περιφέρειας Κεντρικής Μακεδονίας, της Περιφέρειας Ανατολικής Μακεδονίας και Θράκης και της Περιφέρειας Ηπείρου που εφάπτονται με τα σύνορα της χώρας, το όριο της παρούσας παραγράφου ορίζεται σε 1.700 κατοίκους.

Υπολογίζεται ότι «μισό ΕΝΦΙΑ» θα πληρώσουν οι ιδιοκτήτες σε περίπου 12.500 οικισμούς και χωριά της χώρας. Και αυτό είναι μόνο η αρχή: από το 2027 ο ΕΝΦΙΑ θα καταργηθεί πλήρως για κύριες κατοικίες στους οικισμούς αυτούς. Η ρύθμιση θα εφαρμοστεί ευρύτερα στις ακριτικές και παραμεθόριες περιοχές, με στόχο τη στήριξη των τοπικών κοινωνιών και την παραμονή των κατοίκων στην Περιφέρεια.

Μείωση 50% για χαμηλά εισοδήματα

Επιπλέον, πάνω από 700.000 φορολογούμενοι με χαμηλά εισοδήματα εκτιμάται ότι θα λάβουν έκπτωση 50% επί του συνολικού ΕΝΦΙΑ ή ακόμη και πλήρη απαλλαγή. Η μείωση κατά 50% αφορά νοικοκυριά με οικογενειακό εισόδημα έως 9.000 ευρώ, προσαυξημένο κατά 1.000 ευρώ για κάθε επιπλέον μέλος, συνολική επιφάνεια κτισμάτων έως 150 τ.μ. και συνολική αξία ακίνητης περιουσίας εντός συγκεκριμένων ορίων.

Πλήρη απαλλαγή δικαιούνται νοικοκυριά με τρία ή περισσότερα εξαρτώμενα τέκνα, καθώς και άτομα με ποσοστό αναπηρίας άνω του 80%, υπό την προϋπόθεση ότι πληρούνται τα εισοδηματικά και περιουσιακά κριτήρια.

Διορθώσεις …κατόπιν εκκαθάρισης

Με βάση τα δεδομένα που έχουν δηλώσει ή θα δηλώσουν έως και την Δευτέρα 16/2/2026 οι ιδιοκτήτες που είχαν ασφαλίσει τα ακίνητα τους το 2025, θα εκδοθεί το εκκαθαριστικό του ΕΝΦΙΑ που αναμένεται θα αναρτηθεί στην πλατφόρμα myAADE στο πρώτο δεκαήμερο του Μαρτίου.

Αν στο εκκαθαριστικό διαπιστωθεί ότι ο φόρος υπολογίστηκε τελικώς με λάθος στοιχεία, οι φορολογούμενοι θα πρέπει να υποβάλουν τροποποιητική δήλωση Ε9.

Ωστόσο, για να γίνει η διόρθωση, θα πρέπει να έχει ολοκληρωθεί πρώτα η διαδικασία εκκαθάρισης. Πρακτικά, δηλαδή, τροποποιητικές δηλώσεις για το Ε9 του 2026 θα μπορούν να υποβληθούν ξανά από τέλη Μαρτίου ή Απρίλιο και μετά.

Πάντως, η διόρθωση αυτή δεν μπορεί να ανατρέψει άμεσα την εσφαλμένη χρέωση που προέκυψε στα αρχικά εκκαθαριστικά. Συνεπώς, οι ιδιοκτήτες θα κληθούν αρχικά να πληρώνουν κανονικά τις πρώτες δόσεις που θα έχουν προκύψει από τον Μάρτιο, μέχρι ο υπολογισμός της οφειλής να γίνει εκ νέου με βάση τις διορθώσεις που θα μεταβάλουν συνολικά τον φόρο και τις επόμενες δόσεις.

Τα λάθη αυξάνουν τον φόρο

Τα πιο συχνά λάθη που οδηγούν σε επιπλέον επιβαρύνσεις, περιλαμβάνουν τη δήλωση βοηθητικών χώρων ως κύριων. Αν ο υπόχρεος ιδιοκτήτης δεν έχει κάνει σωστά τη διάκριση στη δήλωση ακινήτων Ε9, τότε χάνει την έκπτωση 90% στον ΕΝΦΙΑ, καθώς αποθήκες και χώροι στάθμευσης δεν φορολογούνται με συντελεστή 0,1 αλλά με συντελεστή 1, όπως οι κύριοι χώροι του ακινήτου.

Επίσης, τον λογαριασμό επιβαρύνουν σημαντικά άλλα λάθη και παραλείψεις στο Ε9 όπως:

• η εκ παραδρομής δήλωση περισσότερων τετραγωνικών μέτρων
• η λανθασμένη δήλωση του είδους του εμπράγματου δικαιώματος (ποσοστό κυριότητας ή επικαρπίας κλπ) που οδηγεί να μην επιμερίζεται σωστά ο ΕΝΦΙΑ ανά συνιδιοκτήτη
• η μη δήλωση ότι το ακίνητο είναι ημιτελές ή κενό και μη ηλεκτροδοτούμενο, που οδηγεί σε απώλεια έκπτωσης 60%. Για τη διόρθωση ημιτελούς κτίσματος, οι ιδιοκτήτες πρέπει να δηλώσουν εκ νέου το ακίνητο με την προσθήκη του κωδικού 8 στη στήλη 32 του εντύπου Ε9, όταν ανοίξει ξανά η πλατφόρμα myAADE για τροποιητικές δηλώσεις αφού βγουν πρώτα τα εκκαθαριστικά ΕΝΦΙΑ τον Μάρτιο.

Τι έπρεπε να γίνει έως 31 Ιανουαρίου

Η επίσημη προθεσμία για υποβολή τροποποιητικής δήλωσης Ε9 έληξε στις 31 Ιανουαρίου 2026, παρέχοντας στους φορολογούμενους την ευκαιρία να διορθώσουν λάθη και παραλείψεις.

Οι διορθώσεις δηλώνονται ηλεκτρονικά μέσω της πλατφόρμας myAADE και αφορούν στοιχεία όπως το είδος και η επιφάνεια του ακινήτου, η παλαιότητα, τα εμπράγματα δικαιώματα και το ποσοστό συνιδιοκτησίας.

Τροποποιητική δήλωση υποχρεούνται να υποβάλουν και όσοι απέκτησαν ή μεταβίβασαν ακίνητα το 2025, καθώς και όσοι νομιμοποίησαν αυθαίρετα, μετέτρεψαν χώρους ή προχώρησαν σε ανέγερση κτισμάτων.

Σε 12 δόσεις

Ο ΕΝΦΙΑ 2026 θα εξοφληθεί σε 12 μηνιαίες ισόποσες δόσεις, από τον Μάρτιο 2026 έως και τον Φεβρουάριο 2027, με την πρώτη δόση να καταβάλλεται έως το τέλος Μαρτίου. Εναλλακτικά, οι φορολογούμενοι μπορούν να επιλέξουν εφάπαξ πληρωμή έως τις 31 Μαρτίου 2026.

Οι εξελίξεις συνδέονται άμεσα με την υποχρέωση ενσωμάτωσης της νέας ευρωπαϊκής Οδηγίας για την Ενεργειακή Απόδοση των Κτιρίων στο εθνικό δίκαιο έως τον Μάιο του 2026, γεγονός που ανοίγει τον δρόμο για νέα χρηματοδοτικά εργαλεία και αναβαθμισμένες προδιαγραφές.

Σύμφωνα με κυβερνητικές πηγές, σχεδιάζεται πρόγραμμα που θα καλύπτει την ενεργειακή ανακαίνιση περίπου 60.000 κατοικιών, καθώς και την εγκατάσταση σχεδόν 380.000 σύγχρονων συστημάτων θέρμανσης. Στόχος είναι να επιταχυνθεί η αναβάθμιση του κτιριακού αποθέματος και να διευκολυνθεί η προσαρμογή στα νέα ευρωπαϊκά πρότυπα.

Το ΥΠΕΝ ξεκαθαρίζει ότι η εφαρμογή των κανόνων δεν θα έχει τιμωρητικό χαρακτήρα ούτε θα επιβληθεί οριζόντια, λαμβάνοντας υπόψη ότι περισσότερα από τα μισά ελληνικά σπίτια έχουν κατασκευαστεί πριν από το 1980 και δεν πληρούν σύγχρονες ενεργειακές προδιαγραφές. Το θέμα τέθηκε και στη συνάντηση του υπουργού Σταύρου Παπασταύρου με την ΠΟΜΙΔΑ, όπου επισημάνθηκε η ανάγκη συνδυασμού περιβαλλοντικών στόχων με κοινωνική προστασία.

Η ευρωπαϊκή Οδηγία προβλέπει μείωση της κατανάλωσης πρωτογενούς ενέργειας στα κτίρια κατοικιών κατά 16% έως το 2030 και έως 22% έως το 2035, με προτεραιότητα στην ανακαίνιση των κτιρίων με τις χαμηλότερες ενεργειακές επιδόσεις. Παράλληλα, τίθενται υποχρεώσεις για μηδενικές εκπομπές σε όλα τα νέα κτίρια τα επόμενα χρόνια, καθώς και αυστηρότερα πρότυπα για τα μη οικιστικά ακίνητα.

Κεντρικός πυλώνας υλοποίησης παραμένουν τα προγράμματα «Εξοικονομώ», τα οποία θα συνδέονται με αυξημένες επιδοτήσεις και απλοποιημένες διαδικασίες, ώστε το κόστος της μετάβασης να μη μετακυλίεται στους πολίτες. Σημαντικό μέρος της χρηματοδότησης θα προέλθει και από το Κοινωνικό Κλιματικό Ταμείο, με διαθέσιμους πόρους που εκτιμώνται στα 2 δισ. ευρώ για την περίοδο 2026-2032.

Νέα προσέγγιση προβλέπεται και στον τρόπο υλοποίησης των παρεμβάσεων, με αξιοποίηση οικονομιών κλίμακας, ομαδοποίηση έργων και συμμετοχή της ενεργειακής και κατασκευαστικής αγοράς, ειδικά για τη στήριξη ενεργειακά ευάλωτων νοικοκυριών.

Στο πλαίσιο αυτό εντάσσεται και δράση για την ανακαίνιση κλειστών ιδιωτικών ακινήτων, τα οποία θα αναβαθμίζονται ενεργειακά με κρατική χρηματοδότηση και θα διατίθενται στη συνέχεια με μακροχρόνια μίσθωση και μειωμένο ενοίκιο σε ευάλωτες οικογένειες και φοιτητές.

Επιπλέον, προβλέπεται δωρεάν παροχή τεχνικών υπηρεσιών από πιστοποιημένους μηχανικούς για ευάλωτους πολίτες, καθώς και κάλυψη του κόστους έκδοσης Πιστοποιητικού Ενεργειακής Απόδοσης, ώστε να αρθούν τα οικονομικά εμπόδια συμμετοχής στα προγράμματα.

Ιδιαίτερη βαρύτητα αποκτούν οι εννέα νέες παρεμβάσεις που δρομολογούνται εντός του 2026, οι οποίες επικεντρώνονται κυρίως στην ενεργοποίηση «κλειστών» κατοικιών και στην αξιοποίηση ανεκμετάλλευτης δημόσιας και ιδιωτικής ακίνητης περιουσίας. Κεντρικό ρόλο σε αυτή τη στρατηγική έχει το νέο πρόγραμμα ανακαίνισης παλαιών κατοικιών, προϋπολογισμού 400 εκατ. ευρώ από το ΕΣΠΑ 2021–2027, το οποίο προβλέπει επιδότηση έως και 80% του κόστους ανακαίνισης, με ανώτατο όριο τις 36.000 ευρώ ανά ακίνητο. Το πρόγραμμα στοχεύει κυρίως σε κατοικίες με άδεια πριν από το 1990, δίνοντας προτεραιότητα σε κλειστά ακίνητα.

Παράλληλα, δρομολογείται πρόγραμμα ανακαίνισης δημοτικών και περιφερειακών κτιρίων σε ορεινές και νησιωτικές περιοχές, τα οποία θα διατεθούν με μακροχρόνια μίσθωση σε εργαζόμενους κρίσιμων δημόσιων υπηρεσιών, όπως εκπαιδευτικούς, υγειονομικούς, ένστολους και προσωπικό κοινωνικών δομών. Η παρέμβαση αυτή επιχειρεί να απαντήσει στο χρόνιο πρόβλημα στέγασης δημοσίων υπαλλήλων στην περιφέρεια.

Στο ίδιο πλαίσιο εντάσσεται και το μέτρο της επιστροφής δύο ενοικίων ετησίως σε εκπαιδευτικούς, ιατρούς και νοσηλευτές που εργάζονται εκτός Αττικής και Θεσσαλονίκης. Το μέτρο εφαρμόζεται ανεξαρτήτως εισοδηματικών κριτηρίων, αφορά περίπου 50.000 εργαζόμενους και συνεπάγεται πρόσθετο δημοσιονομικό κόστος 20 εκατ. ευρώ ετησίως.

Σε επίπεδο ρυθμιστικών παρεμβάσεων, από τον Μάρτιο του 2026 επεκτείνονται οι περιορισμοί στις νέες βραχυχρόνιες μισθώσεις στην Α΄ Δημοτική Κοινότητα Θεσσαλονίκης, με δυνατότητα παράτασης. Παράλληλα, ενισχύονται οι δικλείδες ώστε ακίνητα που μεταβιβάζονται να μην επανεντάσσονται αυτομάτως στο καθεστώς βραχυχρόνιας μίσθωσης, εφόσον βρίσκονται σε περιοχές περιορισμού.

Σημαντικό εργαλείο για την ενίσχυση της προσφοράς αποτελεί και το νέο πλαίσιο built to rent, το οποίο επιτρέπει σε κατασκευαστικές εταιρείες να ανεγείρουν ή να μετατρέπουν ακίνητα αποκλειστικά για μακροχρόνια μίσθωση τουλάχιστον 10 ετών, με φορολογικά κίνητρα και ανώτατα όρια ενοικίου που θα καθοριστούν από το αρμόδιο υπουργείο. Συμπληρωματικά, θεσπίζεται οριζόντια πολεοδομική ρύθμιση που διευκολύνει τη μετατροπή γραφείων, καταστημάτων και άλλων μη οικιστικών ακινήτων σε κατοικίες, ακόμη και όταν πρόκειται για εγκαταλελειμμένα ή ημιτελή κτίρια.

Μεταξύ των θεσμικών αλλαγών περιλαμβάνεται ο εκσυγχρονισμός του κληρονομικού δικαίου, ώστε να επιταχυνθεί η επίλυση συνιδιοκτησιών που κρατούν κατοικίες εκτός αγοράς, καθώς και η δημιουργία Μητρώου Φερεγγυότητας Ενοικιαστών, το οποίο αναμένεται να λειτουργήσει πιλοτικά στις αρχές του 2026. Η κυβέρνηση εκτιμά ότι το μητρώο θα καθησυχάσει ιδιοκτήτες που διατηρούν κλειστά ακίνητα από φόβο ασυνέπειας ή φθορών.

Παράλληλα με τις νέες δράσεις, παρατείνονται και ενισχύονται υφιστάμενα μέτρα που τίθενται σε ισχύ το 2026. Μεταξύ αυτών περιλαμβάνεται η επέκταση της τριετούς φοροαπαλλαγής για κενά ακίνητα που διατίθενται σε μακροχρόνια μίσθωση, η παράταση της αναστολής ΦΠΑ στις νέες οικοδομές, καθώς και η διατήρηση των περιορισμών στις βραχυχρόνιες μισθώσεις στο κέντρο της Αθήνας.

Ιδιαίτερη σημασία αποκτά και η μείωση ή κατάργηση του ΕΝΦΙΑ για κύριες κατοικίες σε μικρούς οικισμούς. Από το 2026 προβλέπεται μείωση κατά 50%, ενώ από το 2027 πλήρης κατάργηση σε οικισμούς έως 1.500 κατοίκους, με ειδικές πρόνοιες για παραμεθόριες περιοχές. Το μέτρο αφορά περίπου ένα εκατομμύριο ακίνητα και έχει ετήσιο κόστος 75 εκατ. ευρώ.

Στο φορολογικό σκέλος, από το 2026 εισάγεται ενδιάμεσος συντελεστής 25% για εισόδημα από ενοίκια μεταξύ 12.000 και 24.000 ευρώ, αντικαθιστώντας το ισχύον άλμα από το 15% στο 35%. Η αλλαγή αυτή ωφελεί περισσότερους από 160.000 ιδιοκτήτες.

Τα παραπάνω συμπληρώνουν μέτρα που εφαρμόζονται ήδη από το 2025, όπως το πρόγραμμα ΣΠΙΤΙ μου ΙΙ ύψους 2 δισ. ευρώ, με επιδότηση επιτοκίου για νέους και ζευγάρια, καθώς και η ετήσια επιστροφή ενοικίου στο 80% των ενοικιαστών με εισοδηματικά και περιουσιακά κριτήρια. Σε ισχύ παραμένουν επίσης προγενέστερες παρεμβάσεις, όπως η μεσοσταθμική μείωση του ΕΝΦΙΑ κατά 34%, η κατάργηση του φόρου γονικών παροχών και τα προγράμματα «Εξοικονομώ–Ανακαινίζω» και «Ανακαινίζω–Νοικιάζω».

Σύμφωνα με τους κυβερνητικούς υπολογισμούς, το συνολικό υπολογίσιμο κόστος των μέτρων στη διετία 2025–2026 ανέρχεται σε 2,637 δισ. ευρώ, χωρίς να συνυπολογίζονται ορισμένες δράσεις που δεν έχουν ακόμη πλήρως κοστολογηθεί, όπως το οικιστικό πρόγραμμα των Ενόπλων Δυνάμεων και το Μητρώο Φερεγγυότητας. Σε κάθε περίπτωση, πρόκειται για το μεγαλύτερο έως σήμερα πακέτο παρεμβάσεων για το στεγαστικό, το οποίο θα κριθεί στην πράξη από το αν καταφέρει να αυξήσει ουσιαστικά την προσφορά κατοικιών και να συγκρατήσει τις τιμές στην αγορά.

Πρόκειται για δύο κινήσεις με άμεση προτεραιότητα για το οικονομικό επιτελείο της κυβέρνησης καθώς εκτιμάται ότι θα προσφέρουν μεγάλη ανάσα στο πρόβλημα στέγασης που παρατηρείται σήμερα σε μεγάλες πόλεις της χώρας, ιδιαίτερα στην Αθήνα και στη Θεσσαλονίκη.

Σε πρώτο πλάνο για το υπουργείο Οικονομικών βρίσκεται η αναζήτηση των κατάλληλων ρυθμίσεων οι οποίες θα επιτρέψουν να βγουν στην αγορά περίπου 25.000 ακίνητα που κατέχουν οι Servicers αλλά λόγω πολεοδομικών και άλλων προβλημάτων παραμένουν αναξιοποίητα.

Ο υπουργός Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών Κυριάκος Πιερρακάκης βρίσκεται ήδη σε συζητήσεις με τις τράπεζες και τους Servicers που έχουν υποβάλλει τις προτάσεις τους για την επίλυση των ζητημάτων αυτών. Στο αμέσως επόμενο διάστημα και αφού οριστικοποιηθούν οι αποφάσεις αναμένεται να προωθηθεί σχετική ρύθμιση με την οποία θα αντιμετωπίζονται οι σημερινές δυσκολίες διάθεσης αυτού του σημαντικού αποθέματος κατοικιών στην αγορά.

Σε παράλληλο επίπεδο το οικονομικό επιτελείο της κυβέρνησης επιταχύνει τις διαδικασίες για την υλοποίηση του θεσμού της κοινωνικής αντιπαροχής μέσω της οποίας θα ανατεθεί σε ιδιώτες η κατασκευή κατοικιών σε ακίνητα του δημοσίου που παραμένουν αναξιοποίητα σήμερα.

Στόχος είναι έως το τέλος του έτους, ίσως και νωρίτερα μετά το καλοκαίρι, να τρέξει ο διαγωνισμός για το πρώτο πακέτο 1.000 ακινήτων του δημοσίου. Πρόκειται για 1.000 από τα 6.500 ακίνητα του δημοσίου (ΕΤΑΔ) που θα διατεθούν για αξιοποίηση από ιδιώτες βάση του θεσμού της κοινωνικής αντιπαροχής. Με βάση τον σχεδιασμό οι ιδιώτες θα κατασκευάσουν στα ακίνητα αυτά κατοικίες εκ των οποίων το 30% θα διατεθούν με κριτήρια κοινωνικού χαρακτήρα και το υπόλοιπο 70% θα μπορεί να πωληθεί. Εκτιμάται ότι από το πρώτο πακέτο των 1.000 ακινήτων μπορούν να κατασκευαστούν περίπου 10.000 σπίτια ενώ συνολικά από την αξιοποίηση του συνόλου των ακινήτων της ΕΤΑΔ μπορεί να προκύψει ένα σύνολο κατοικιών 25.000 - 30.000 σε βάθος χρόνου.

Για την κυβέρνηση οι παρεμβάσεις για την αντιμετώπιση του στεγαστικού προβλήματος αποτελούν ζήτημα πρώτης προτεραιότητας. Αυτό ήταν το μήνυμα και της σύσκεψης στην οποία προήδρευσε ο Πρωθυπουργός αυτήν την εβδομάδα στην οποία παρουσιάστηκε η νέα ψηφιακή πλατφόρμα stegasi.gov.gr στην οποία οι πολίτες μπορούν να ενημερωθούν για όλα τα προγράμματα απόκτησης, ανακαίνισης, επισκευής ή αναβάθμισης κατοικίας, καθώς και τις επιδοτήσεις, φοροελαφρύνσεις ή άλλες διευκολύνσεις που προσφέρονται για αυτά σε ιδιοκτήτες και ενοικιαστές.

Στη νέα ψηφιακή πύλη παρουσιάζεται για πρώτη φορά αναλυτική ενημέρωση για 43 δράσεις που υλοποιούνται για τη στέγαση συνολικού προϋπολογισμού 6,5 δισ ευρώ. Στις δράσεις αυτές συγκαταλέγονται 21 στεγαστικά προγράμματα που αφορούν μεταξύ άλλων το “ Σπίτι μου 1”, το ‘Σπίτι μου 2”, το “Ανακαινίζω - Νοικιάζω” , οι δυνατότητες ενεργειακής αναβάθμισης, η επιστροφή ενοικίου καθώς και 11 φορολογικές ρυθμίσεις που αφορούν τη μείωση του ΕΝΦΙΑ , την φοροαπαλλαγή για μακροχρόνιες μισθώσεις μαζί με τους περιορισμούς για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις. Ο κάθε πολίτης μπορεί μέσω της πλατφόρμας να υπολογίσει το όφελος που θα έχει από τη χρήση του κάθε προγράμματος και να ξεκινήσει την αίτηση συμμετοχής.

Η κ. Ζαχαράκη, μιλώντας σήμερα στον ραδιοσταθμό «Παραπολιτικά FM», τόνισε ότι άμεσα θα βγει στον αέρα και το πρόγραμμα «Ανακαινίζω-Ενοικιάζω» το οποίο θα αφορά περίπου 12.500 κατοικίες. Τα χαρακτηριστικά του προγράμματος προσομοιάζουν στην κοινωνική κατοικία, καθώς οι ιδιοκτήτες θα λαμβάνουν την κρατική επιχορήγηση για τις εργασίες ανακαίνισης αφότου αναρτούν ηλεκτρονικά το μισθωτήριο συμβόλαιο διάρκειας τουλάχιστον τριών ετών.

Αναγνωρίζοντας το κόστος στέγασης στην Ελλάδα, που είναι το υψηλότερο σε επίπεδο Ευρωπαϊκής Ένωσης, και την πίεση που προκαλεί κυρίως σε νέους και οικογένειες με παιδιά και ευάλωτα νοικοκυριά, η υπουργός Κοινωνικής Συνοχής και Οικογένειας «στάθηκε» στο πρόγραμμα «Σπίτι μου», με δικαιούχους νέους μέχρι 39 ετών, με το οποίο ήδη 2.596 νέα ζευγάρια βρήκαν το σπίτι τους και έχουν εκταμιευθεί δάνεια ύψους 247 εκατομμύρια ευρώ. Σημείωσε, δε, ότι ο προϋπολογισμός τού εν λόγω προγράμματος ύψους 1 δισ. ευρώ εξαντλήθηκε αμέσως και επεσήμανε πως «αυτό δείχνει ότι είναι πετυχημένο».

Παράλληλα, υπενθύμισε ότι «τρέχει» το πρόγραμμα «Κάλυψη» σε 44 δήμους μέχρι στιγμής, έχουν υπαχθεί σε αυτό 383 ακίνητα ιδιοκτητών και έχουμε 138 στεγασμένα νοικοκυριά. Προοπτικά το πρόγραμμα μπορεί να εντάξει 1.000 νοικοκυριά σε ακίνητα που στο παρελθόν είχαν αξιοποιηθεί για το πρόγραμμα «Εστία». Ο συνολικός προϋπολογισμός του προγράμματος ανέρχεται σε 21,5 εκατομμύρια ευρώ.

Σύμφωνα με τον κ. Πατέλη υπάρχουν 800.000 κλειστά ακίνητα και την ίδια ώρα οι ενδιαφερόμενοι, δηλαδή οι δυνητικά δικαιούχοι του προγράμματος, δυσκολεύονται να βρουν το κατάλληλο ακίνητο αναδεικνύοντας το πρόβλημα στις 24 Απριλίου, το οποίο αποτελεί «πονοκέφαλο» και για τις τράπεζες που έχουν ζητήσει να γίνουν αλλαγές στο πρόγραμμα.

Ιδιαίτερα αιχμηρός για το πρόγραμμα «Σπίτι μου» σε ότι αφορά τα διαθέσιμα ακίνητα είναι ο Σύλλογος Μεσιτών Αστικών Συμβάσεων Αθηνών – Αττικής (ΣΜΑΣΑΑ) καθώς στο λεκανοπέδιο μόνο το 32,61% των κατοικιών, ήτοι 14.899 επί συνόλου 45.685 κατοικιών, πληροί τις προϋποθέσεις του προγράμματος. Να είναι, δηλαδή, αξίας ως 150.000 ευρώ και παλαιότητας άνω των 15 ετών.

Η δυσκολία εύρεσης κατοικίας εντοπίζεται όχι μόνο στην Αθήνα αλλά και σε άλλες μεγάλες πόλεις. Μάλιστα ο Σύλλογος ενημερώνει τους ενδιαφερόμενους ότι δεν υπάρχουν  αρκετά σπίτια για όλους τους υποψήφιους αγοραστές, ούτε καν για την αρχική φάση του εγχειρήματος, πολύ περισσότερο για τη συνέχεια καθώς η σκέψη του Υπουργείου είναι το πρόγραμμα να διευρυνθεί (σήμερα ο προϋπολογισμός είναι 500 εκατ. ευρώ).

Πιο συγκεκριμένα στην Αυστραλία οι τιμές παρουσιάζουν πτωτική τάση για 5ο συνεχόμενο μήνα. Σε Καναδά και Σουηδία η συρρίκνωση  των τιμών ξεπερνάει το 8%, ενώ στη Νέα Ζηλανδία το 12%.  Πτωτική τάση παρουσιάζουν οι τιμές και σε Αμερική και Βρετανία, με πολλές άλλες οικονομίες να κινούνται στην ίδια κατεύθυνση.

Τα χαμηλά επιτόκια και η περιορισμένη προσφορά τροφοδότησαν σταθερή άνοδο των τιμών των κατοικιών στις ανεπτυγμένες οικονομίες τη δεκαετία που ακολούθησε από την παγκόσμια χρηματοπιστωτική κρίση. Στη συνέχεια ήρθε η πανδημία, κατά τη διάρκεια της οποίας οι τιμές εκτοξεύτηκαν. Για παράδειγμα, σε  Αμερική, Καναδά και Ολλανδία η αύξηση των τιμών των ακινήτων έχει ξεπεράσει το 30% από το 2020.

Η αιτία της κρίσης είναι η άνοδος των επιτοκίων: στην Αμερική οι υποψήφιοι αγοραστές παρακολουθούν τρομοκρατημένοι, καθώς το επιτόκιο των 30ετών στεγαστικών δανείων έχει φτάσει στο 6,92%, διπλάσιο από το επίπεδο ενός έτους πριν και το υψηλότερο από τον Απρίλιο του 2002.

Η φούσκα φαίνεται ότι τροφοδοτήθηκε από τις μειώσεις επιτοκίων, τα μετρητά στήριξης εν μέσω πανδημίας και το κυνήγι για αναζήτηση ακινήτων στα προάστια. Είναι χαρακτηριστικό ότι πριν από ένα χρόνο κάποιος μπορούσε να αντέξει οικονομικά να βάζει 1.800 δολάρια το μήνα για 30 χρόνια. Τότε θα μπορούσε να έχει δανειστεί 420.000 δολάρια.

Σήμερα η αντίστοιχη πληρωμή για ένα δάνειο 280.000 δολάρια είναι 33% μικρότερη. Από τη Στοκχόλμη μέχρι το Σίδνεϊ η αγοραστική δύναμη των δανειοληπτών καταρρέει. Αυτό καθιστά πιο δύσκολο για τους νέους αγοραστές να αντέξουν οικονομικά τα σπίτια, μειώνοντας τη ζήτηση και μπορεί να πιέσει τα οικονομικά των υφιστάμενων ιδιοκτητών που, εάν είναι άτυχοι, μπορεί να αναγκαστούν να πουλήσουν.

Τα καλά νέα

Τα καλά νέα είναι ότι η πτώση των τιμών των κατοικιών δεν θα προκαλέσει μια επική οικονομική κατάρρευση στην Αμερική όπως συνέβη πριν από 15 χρόνια. Η χώρα έχει λιγότερα επικίνδυνα δάνεια και καλύτερα κεφαλαιοποιημένες τράπεζες που δεν έχουν καταναλωθεί σε επισφαλείς τίτλους.

Πλέον, ο «θείος Σαμ» αναλαμβάνει τώρα ή τιτλοποιεί τα δύο τρίτα των νέων στεγαστικών δανείων. Οι μεγάλοι χαμένοι θα είναι οι φορολογούμενοι. Μέσω των κρατικών ασφαλιστικών συστημάτων φέρουν τον κίνδυνο αθέτησης υποχρεώσεων. Καθώς τα επιτόκια αυξάνονται, εκτίθενται σε απώλειες μέσω της Ομοσπονδιακής Τράπεζας, η οποία κατέχει το ένα τέταρτο των τίτλων που υποστηρίζονται από ενυπόθηκα δάνεια.

Ορισμένες άλλες χώρες, όπως η Νότια Κορέα και οι σκανδιναβικές χώρες, έχουν δει πιο τρομακτικές αυξήσεις στον δανεισμό, με το χρέος των νοικοκυριών περίπου στο 100% του ΑΕΠ. Θα μπορούσαν να αντιμετωπίσουν αποσταθεροποιητικές απώλειες οι τράπεζές τους.

Αλλά η χειρότερη οικονομική κρίση στον κόσμο που σχετίζεται με τη στέγαση θα εξακολουθήσει να περιορίζεται στην Κίνα, της οποίας τα προβλήματα όπως το ότι άνθρωποι έχουν προπληρώσει για διαμερίσματα που δεν έχουν χτιστεί.

Πάντως, η αγορά ακινήτων είναι ήδη πεδίο μάχης. Η μεγάλη γραφειοκρατία καθιστά πολύ δύσκολη την κατασκευή νέων κατοικιών στις μεγάλες πόλεις, οδηγώντας σε ελλείψεις. Μια γενιά νέων στον πλούσιο κόσμο αισθάνεται ότι έχει αποκλειστεί άδικα από την ιδιοκτησία σπιτιού.

Έχοντας διασώσει την οικονομία επανειλημμένα τα τελευταία 15 χρόνια, οι περισσότερες δυτικές κυβερνήσεις θα μπουν στον πειρασμό να το επαναλάβουν.

Η παράδοση των κατοικιών σηματοδοτεί την ολοκλήρωση ενός σημαντικού έργου που παρουσίασε μεγάλες καθυστερήσεις τα προηγούμενα 16 χρόνια, ταλαιπωρώντας τους δικαιούχους οικιστές. Δίνοντας προτεραιότητα στην επίλυση των χρόνιων τεχνικών και οικονομικών εκκρεμοτήτων και με συντονισμένες και εντατικές προσπάθειες της Διοίκησης και των αρμόδιων Υπηρεσιών, σε στενή συνεργασία με τους τοπικούς φορείς και εκπροσώπους, η αποπεράτωση των οικισμών, που ξεκίνησαν να κατασκευάζονται το 2005, βρίσκεται πλέον στο τελικό στάδιο.

Ο οικισμός «Ελευσίνα ΙV» περιλαμβάνει 40 κατοικίες, σε διώροφα κτίρια με κεραμοσκεπή καθώς και 2 καταστήματα, μια αίθουσα συγκέντρωσης και διαμορφωμένο περιβάλλοντα χώρο. Εντός του οικισμού υπάρχει παλαιό διατηρητέο βιομηχανικό κτίσμα της πρώην «Ελαιουργικής» το οποίο θα αποκατασταθεί για πολιτιστικές χρήσεις, στο πλαίσιο των αναγκών του Δήμου Ελευσίνας ως Πολιτιστική Πρωτεύουσα της Ευρώπης το έτος 2023, μέσω  προγραμματικής σύμβασης Πολιτισμικής Ανάπτυξης που θα συναφθεί μεταξύ του ΟΑΕΔ, του Δήμου Ελευσίνας, του Υπουργείου Πολιτισμού και της Περιφέρειας Αττικής.

Ομοίως ο οικισμός «Ελευσίνα V» περιλαμβάνει 40 κατοικίες, σε διώροφα κτίρια με κεραμοσκεπή  και υπόγεια και διαμορφωμένο περιβάλλοντα χώρο. Εντός του οικισμού υπάρχουν τα διατηρητέα κτίρια «ΙΡΙΣ» και «Καμινάδα», τα οποία επίσης θα αποκατασταθούν μέσω  προγραμματικής σύμβασης πολιτισμικής ανάπτυξης μεταξύ  του ΟΑΕΔ, του Δήμου Ελευσίνας, του Υπουργείου Πολιτισμού και της Περιφέρειας Αττικής, συνολικού προϋπολογισμού 2.200.000€ που υπογράφηκε τον Δεκέμβριο του 2020 και θα χρηματοδοτηθεί από τον ΟΑΕΔ έως του ποσού των 1.600.000 €.

Αισιόδοξα τα σημάδια πως οι χειμερινές εξοχικές κατοικίες,  μετά τον λήθαργο των 10 ετών, αρχίζουν να ακολουθούν τη συνολική αυξητική τάση. Αποτελεί έναν τομέα της αγοράς ακινήτων ο οποίος γνώρισε ραγδαία ανάπτυξη το 2005-2008,  όπου σήμερα ( σε σχέση με τη διετία 2007 – 2008) είναι εμφανέστατη η ραγδαία πτώση των τιμών των εξοχικών σε όλες τις τουριστικές ορεινές περιοχές της Ελλάδας ,η οποία σε αρκετές περιπτώσεις φτάνει ακόμη και το 55%, ενώ  η αγοραστική δύναμη έχει υποχωρήσει κατά 90 % – 95 %.

Επιπλέον, την περίοδο της ραγδαίας αύξησης των τιμών, πολλοί ήταν οι  λάτρεις των χειμερινών sport που οδηγήθηκαν στην αγορά κατοικίας. Η αξία τότε στην Αράχωβα άγγιζε τις 3.000 – 4.500 ευρω / τμ , στο Καρπενήσι με μέση τιμή 2.200 ευρώ/τμ. και στον Άγιο Αθανάσιο  τις 3.000 ευρώ/τμ. τη στιγμή που στις γειτονικές χώρες δεν ξεπερνούσε τα 1.200ευρώ /τμ. Σύμφωνα με τα στοιχεία, σήμερα δεν ξεπερνούν τα 400 – 600 ευρώ/ τμ.  για πολυτελή ακίνητα πλήρως επιπλωμένα.

 Airbnb στους δημοφιλείς χειμερινούς 

Παρά την αύξηση των τιμών, δεν παρατηρείται, πάντως,  έντονο επενδυτικό ενδιαφέρον για αγορά χειμερινών εξοχικών κατοικιών. «Οι ελάχιστες πράξεις που πραγματοποιήθηκαν εντός του 2018 και 2019 αφορούσαν ακίνητα έως 80.000€-100.000€ από τους λάτρεις των χειμερινών sport που άδραξαν την ευκαιρία να επενδύσουν σε ακίνητα που πριν 10 χρόνια θα έπρεπε να επενδύσουν περισσότερα από 250. 000€ και ταυτόχρονα να τα εγγράψουν σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης τις ημέρες που δεν διαμένουν», αναφέρει ο κ. Θεμιστοκλής Μπάκας,  Πρόεδρος Πανελλαδικού Δικτύου Κτηματομεσιτών E-Real Estates.

Δεν ήταν λίγοι οι ιδιοκτήτες που  προέβησαν σε εγγραφή σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης. Ενδεικτικό, πως το 2018 στην πλατφόρμα  Airbnb, στους δημοφιλείς χειμερινούς προορισμούς, ήταν εγγεγραμμένα περισσότερα από 1.000 ακίνητα, κυρίως chalet και βίλες.