Αποκαλυπτικά είναι τα στοιχεία της Eurostat για τις συνθήκες στέγασης στην Ελλάδα. Την ώρα που σχεδόν το 70% των Ελλήνων μένει σε δικό του σπίτι, ένας στους πέντε δεν έχει την οικονομική δυνατότητα να το ζεστάνει τον χειμώνα.

Το κόστος της στέγασης στην Ελλάδα είναι ένα από τα υψηλότερα στην Ευρώπη, με περίπου το 36% των νοικοκυριών να δαπανά πάνω από το μισό διαθέσιμο εισόδημα στη στέγαση.

Μάλιστα, εξετάζοντας τα στοιχεία του 2024, οι Έλληνες δαπάνησαν περίπου το 70% του εισοδήματος τους σε έξοδα του σπιτιού, όπως ενοίκιο ή στεγαστικό δάνειο, λογαριασμούς ρεύματος, ύδρευσης και καυσίμων θέρμανσης.

Αυτό που προκαλεί εντύπωση είναι πως ενώ στην Ευρώπη, η ζωή στην πόλη είναι πιο ακριβή από το κόστος ζωής στην επαρχία, η διαφορά στην Ελλάδα είναι της τάξεως μόλις του 1%.

Η στέγαση στην ΕΕ

Σε ευρωπαϊκό επίπεδο, τα στοιχεία της Eurostat δείχνουν πως το 2024, το 68% του πληθυσμού που ζούσε σε νοικοκυριά της ΕΕ είχε την κυριότητα του σπιτιού του, ενώ το υπόλοιπο 32% ζούσε σε ενοικιαζόμενες κατοικίες.

Τα υψηλότερα ποσοστά ιδιοκτησίας παρατηρήθηκαν στη Ρουμανία (94% του πληθυσμού ζούσε σε νοικοκυριό που είχε την κυριότητα του σπιτιού του), τη Σλοβακία (93%), την Ουγγαρία (92%) και την Κροατία (91%).

• Στην Ελλάδα το ποσοστό αυτό είναι σχεδόν 70%.

Η κυριότητα κατοικίας ήταν πιο συχνή σε όλες τις χώρες της ΕΕ, εκτός από τη Γερμανία. Στη Γερμανία, η ενοικίαση ήταν πιο συχνή, όπου το 53% του πληθυσμού ήταν ενοικιαστές. Ακολουθούσαν η Αυστρία (46%) και η Δανία (39%).

Κόστος στέγασης

Το κόστος στέγασης (συμπεριλαμβανομένου του νερού, του ηλεκτρικού ρεύματος, του φυσικού αερίου και άλλων καυσίμων) σε σύγκριση με τον μέσο όρο της ΕΕ διαφέρει σημαντικά μεταξύ των χωρών της ΕΕ.

Το υψηλότερο κόστος στέγασης το 2024 σε σύγκριση με τον μέσο όρο της ΕΕ παρατηρήθηκε στην Ιρλανδία (87% πάνω από τον μέσο όρο της ΕΕ), τη Δανία (86% πάνω) και το Λουξεμβούργο (78% πάνω). Στην Ελλάδα το κόστος στέγασης διαμορφώθηκε στο 70% το 2024.

Το χαμηλότερο, από την άλλη πλευρά, παρατηρήθηκε στη Βουλγαρία (38% κάτω από τον μέσο όρο της ΕΕ), την Κροατία (44% κάτω) και την Πολωνία (49% κάτω).

Είναι η στέγαση προσιτή;

Με τις τιμές των κατοικιών και τα ενοίκια να αυξάνονται, το κόστος στέγασης μπορεί να αποτελέσει βάρος. Αυτό μπορεί να μετρηθεί με το ποσοστό επιβάρυνσης του κόστους στέγασης, το οποίο δείχνει το ποσοστό του πληθυσμού που ζει σε ένα νοικοκυριό όπου το συνολικό κόστος στέγασης αντιπροσωπεύει περισσότερο από το 40% του διαθέσιμου εισοδήματος.

Στην ΕΕ το 2024, σχεδόν το 10% του πληθυσμού στις πόλεις ζούσε σε ένα τέτοιο νοικοκυριό, ενώ το αντίστοιχο ποσοστό για τις αγροτικές περιοχές ήταν 6%.

Τα υψηλότερα ποσοστά επιβάρυνσης του κόστους στέγασης στις πόλεις παρατηρήθηκαν στην Ελλάδα (29%) και τη Δανία (23%), και τα χαμηλότερα στην Κύπρο και την Κροατία (και οι δύο 3%).

Στις αγροτικές περιοχές ήταν τα υψηλότερα στην Ελλάδα (28%) και τη Γερμανία (11%), και τα χαμηλότερα στην Κύπρο (1%).

Ένας άλλος τρόπος για να δούμε αν η στέγαση είναι προσιτή είναι από το μερίδιο του κόστους στέγασης στο συνολικό διαθέσιμο εισόδημα.

Κατά μέσο όρο, το 2024, τα νοικοκυριά της ΕΕ δαπάνησαν το 19% του διαθέσιμου εισοδήματός τους για στέγαση.

Αυτό διέφερε μεταξύ των χωρών της ΕΕ, με τα υψηλότερα μερίδια στην Ελλάδα (36%), τη Δανία (26%), τη Σουηδία και τη Γερμανία (και οι δύο 25%), ενώ η Κύπρος (11%) είχε το χαμηλότερο μερίδιο.

Εξετάζοντας τα άτομα με διαθέσιμο εισόδημα κάτω από το 60% του εθνικού μέσου εισοδήματος - άτομα που θα μπορούσαν να θεωρηθούν ότι κινδυνεύουν από φτώχεια, το μερίδιο της στέγασης στο διαθέσιμο εισόδημα ήταν κατά μέσο όρο 37% στην ΕΕ.

Από την άλλη πλευρά, για τα άτομα με διαθέσιμο εισόδημα άνω του 60% του μέσου εισοδήματος, το μερίδιο ανήλθε στο 16%.

Ποιότητα στέγασης

Η ποιότητα της στέγασης μπορεί να μετρηθεί με πολλούς τρόπους. Ένας τρόπος είναι το αν οι άνθρωποι ζουν σε υπερπλήρη σπίτια. Στην ΕΕ το 2024, το 17% του πληθυσμού ζούσε σε τέτοια σπίτια, ποσοστό που μειώθηκε από το 19% του 2010.

Δεν είναι μόνο ο αριθμός των ανθρώπων που ζουν σε ένα σπίτι (κατοικία) που επηρεάζει την ποιότητα ζωής, αλλά και η ποιότητα της στέγασης, όπως η ικανότητα να διατηρείται το σπίτι επαρκώς ζεστό.

Στην ΕΕ το 2024, το 9% του πληθυσμού δεν είχε την ικανότητα να διατηρεί το σπίτι του επαρκώς ζεστό.

Τα υψηλότερα ποσοστά παρατηρήθηκαν στη Βουλγαρία και την Ελλάδα (και οι δύο 19%), ακολουθούμενες από τη Λιθουανία και την Ισπανία (και οι δύο 18%), ενώ η Φινλανδία, η Σλοβενία ​​και η Πολωνία (όλες κάτω από 3%) είχαν τα χαμηλότερα ποσοστά.

Εξέλιξη τιμών και ενοικίων κατοικιών

Εξετάζοντας την τάση των τιμών των κατοικιών στην ΕΕ μεταξύ 2010 και 2024, παρατηρήθηκε ανοδική τάση από το 2013 έως το 2022 με σημαντικές ετήσιες αυξήσεις 8% τόσο το 2021 όσο και το 2022. Το 2023, οι τιμές σημείωσαν μικρή μείωση 0,3%, ακολουθούμενη από αύξηση 3% το 2024.

Συνολικά, σημειώθηκε αύξηση 53% μεταξύ 2010 και 2024. Υπήρξαν αυξήσεις σε όλες τις χώρες της ΕΕ εκτός από την Ιταλία και την Κύπρο. Οι μεγαλύτερες αυξήσεις παρατηρήθηκαν στην Ουγγαρία (+231%), την Εσθονία (+228%) και τη Λιθουανία (+179%).

• Αύξηση ενοικίων κατά 25%

Υπήρξε σταθερή αύξηση των ενοικίων στην ΕΕ μεταξύ 2010 και 2024 – 25% συνολικά, καθ' όλη τη διάρκεια της περιόδου. Υπήρξε αύξηση σε όλες τις χώρες της ΕΕ εκτός από την Ελλάδα (-16%). Οι μεγαλύτερες αυξήσεις καταγράφηκαν στην Εσθονία (+208%), τη Λιθουανία (+177%), την Ιρλανδία (+108%) και την Ουγγαρία (+107%).

• Πληθωρισμός: οι τιμές αυξήθηκαν κατά 39%

Μεταξύ 2010 και 2024 στην ΕΕ, ο πληθωρισμός ήταν 39%. Κατά τη διάρκεια αυτής της περιόδου, υπήρξε πληθωρισμός σε όλες τις χώρες της ΕΕ. Οι υψηλότερες τιμές καταγράφηκαν στην Ουγγαρία (86%), την Εσθονία (76%) και τη Ρουμανία (71%). Στο άλλο άκρο του εύρους ήταν η Ελλάδα (20%), η Κύπρος (23%) και η Ιρλανδία (24%).

Σύμφωνα με τη Eurostat, το 2024 τα ελληνικά νοικοκυριά δαπάνησαν το 35,5% του διαθέσιμου εισοδήματός τους για να καλύψουν το στεγαστικό κόστος,  περισσότερο από κάθε άλλη χώρα στην Ευρωπαϊκή Ένωση, όπου ο μέσος όρος διαμορφώθηκε στο 19,2%. Η εικόνα είναι ακόμη πιο αποκαλυπτική για τα νοικοκυριά χαμηλού εισοδήματος, εκείνα που βρίσκονται κάτω από το 60% του διάμεσου εισοδήματος σε αυτήν την κατηγορία, που η επιβάρυνση εκτινάσσεται στο 62,8%, στοιχείο που δείχνει πόσο δυσανάλογα πλήττονται οι πιο ευάλωτοι. Η Ελλάδα καταγράφει επίσης τα υψηλότερα ποσοστά στεγαστικής υπερφόρτωσης τόσο στις πόλεις όσο και στην ύπαιθρο. Το 29% των κατοίκων αστικών περιοχών δυσκολεύονται να τα βγάλουν πέρα, το ίδιο και το 28% των κατοίκων στην επαρχία, όταν τα αντίστοιχα ποσοστά στην ΕΕ είναι 10% και 6%. Σε χώρες όπως η Κύπρος και η Κροατία το ποσοστό δεν ξεπερνά το 3%, υπογραμμίζοντας το μέγεθος της ελληνικής απόκλισης.

Παράλληλα, η χώρα εμφανίζει μια σειρά διαρθρωτικών στεγαστικών αδυναμιών που επιβαρύνουν ακόμη περισσότερο την εικόνα. Στην Ελλάδα αντιστοιχούν μόλις 1,3 δωμάτια ανά κάτοικο, όταν ο ευρωπαϊκός μέσος όρος είναι 1,7, ενώ το 19% του πληθυσμού δηλώνει ότι δεν μπορεί να θερμάνει επαρκώς το σπίτι του, το υψηλότερο ποσοστό στην Ευρώπη, μαζί με τη Βουλγαρία. Πρόκειται για δείκτη που δεν αφορά μόνο την οικονομική ανισότητα, αλλά και την ποιότητα του στεγαστικού αποθέματος.

Το πρόβλημα αποτυπώνεται και στις ληξιπρόθεσμες οφειλές. Το 2024 το 43% των Ελλήνων ζούσε σε νοικοκυριό με καθυστερήσεις σε ενοίκια, δάνεια ή λογαριασμούς, ενώ ο μέσος όρος στην ΕΕ ήταν μόλις 9%. Η Ελλάδα καταγράφει τη χειρότερη επίδοση στην Ευρώπη και είναι παράλληλα η χώρα με την πιο έντονη αύξηση καθυστερήσεων την περίοδο 2010–2024. Από το 31% των νοικοκυριών το 2010, το ποσοστό εκτινάχθηκε στο 43% το 2024, όταν σε χώρες όπως η Κροατία το αντίστοιχο ποσοστό μειώθηκε από 30% σε 9%. Η διαδρομή αυτή δείχνει μια συνεχώς επιδεινούμενη κατάσταση, που δεν σχετίζεται μόνο με εξωτερικούς οικονομικούς παράγοντες, αλλά και με τις εσωτερικές δομικές αδυναμίες της ελληνικής αγοράς κατοικίας.

Αν και η Ελλάδα δεν συγκαταλέγεται στις χώρες με την πιο ακραία αύξηση τιμών κατοικιών από το 2010 μέχρι σήμερα, όπως η Ουγγαρία, η Εσθονία ή η Λιθουανία, η ιδιαιτερότητά της βρίσκεται στο γεγονός ότι η ζήτηση αυξάνεται, αλλά η προσφορά νέων κατοικιών παραμένει ελάχιστη. Την ώρα που στην ΕΕ οι τιμές κατοικιών αυξήθηκαν κατά 53% και τα ενοίκια κατά 25%, η Ελλάδα εξακολουθεί να υποφέρει από χαμηλή οικοδομική δραστηριότητα και περιορισμένη παραγωγή νέων κατοικιών. Το 2024 ο κατασκευαστικός κλάδος αντιστοιχούσε μόλις στο 2,2% της ακαθάριστης προστιθέμενης αξίας της ελληνικής οικονομίας – ένα από τα μικρότερα ποσοστά στην Ευρώπη. Σε χώρες όπως η Ρουμανία και η Σλοβακία το αντίστοιχο ποσοστό φτάνει το 8,8% και 8,6%, γεγονός που αποτυπώνει με σαφήνεια πόσο υστερεί η Ελλάδα στη δημιουργία νέας στεγαστικής προσφοράς.

Τα νεότερα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος έρχονται να συμπληρώσουν αυτήν τη ζοφερή εικόνα. Το τρίτο τρίμηνο του 2025 οι τιμές των διαμερισμάτων ήταν αυξημένες κατά 7,7% σε σχέση με έναν χρόνο πριν. Για το 2024 συνολικά, η άνοδος ήταν 9,1%, χαμηλότερη από το 13,9% του 2023, αλλά αρκετή για να διατηρήσει τις τιμές σε δυσπρόσιτα επίπεδα. Ακόμη πιο εντυπωσιακή είναι η τάση στα παλαιότερα διαμερίσματα, όπου οι τιμές αυξήθηκαν κατά 8,5% το τρίτο τρίμηνο του 2025, περισσότερο από τα νεόδμητα, που κινήθηκαν στο 6,6%. Σύμφωνα με την Τράπεζα της Ελλάδος, το 2024 τα νέα διαμερίσματα αυξήθηκαν κατά μέσο όρο 10,2%, ενώ τα παλαιά κατά 8,3%, με τις αυξήσεις του 2023 να είναι ακόμη υψηλότερες.

Το συνολικό συμπέρασμα είναι πως, ενώ η υπόλοιπη Ευρώπη εξακολουθεί να επενδύει συστηματικά στην οικοδομή και στην ενίσχυση του στεγαστικού της αποθέματος, η Ελλάδα παραμένει καθηλωμένη σε ένα μοντέλο χαμηλής παραγωγής νέων κατοικιών, υψηλών στεγαστικών επιβαρύνσεων και μεγάλης οικονομικής ευαλωτότητας. Η συνδυασμένη πίεση των χαμηλών εισοδημάτων, της μειωμένης αγοραστικής δύναμης, των υψηλών τιμών και της περιορισμένης προσφοράς συνθέτει ένα περιβάλλον στο οποίο η στεγαστική κρίση δεν αποτελεί πλέον μια παροδική δυσκολία, αλλά μια βαθιά κοινωνική πρόκληση.

«Η ικανότητα των νοικοκυριών να ανταποκριθούν στις δαπάνες που σχετίζονται με τη στέγαση και τις πληρωμές των ενυπόθηκων δανείων τους αποτελεί πηγή ανησυχίας, ιδίως για τα νοικοκυριά με χαμηλότερο εισόδημα», γράφουν οι ερευνητές σε άρθρο του οικονομικού δελτίου της ΕΚΤ, το οποίο αφορά τις 11 μεγαλύτερες οικονομίες της ευρωζώνης.

Από τότε που η ΕΚΤ άρχισε να αυξάνει τα επιτόκια τον Ιούλιο του 2022, το συνολικό κόστος στέγασης αυξήθηκε κατά 6% για τους άμεσους ιδιοκτήτες, αλλά κατά 12% και 9% για τους ενυπόθηκους και τους ενοικιαστές αντίστοιχα, αποκαλύπτει η έκθεση.

Από τις τρεις κύριες κατηγορίες, όσοι έχουν στεγαστικό δάνειο αντιμετωπίζουν το μεγαλύτερο κόστος, λόγω των αυξημένων επιτοκίων, με τη μέση μηνιαία πληρωμή τους να ξεπερνά τα 1.100 ευρώ.

Οι ενοικιαστές πληρώνουν κατά μέσο όρο περισσότερα από 800 ευρώ στις 11 χώρες που εξετάστηκαν, σύμφωνα με την ΕΚΤ, ενώ οι άμεσοι ιδιοκτήτες πλησιάζουν προς ένα κόστος της τάξης των 500 ευρώ τον μήνα, κυρίως λόγω της αύξησης του κόστους συντήρησης της κατοικίας. Το κόστος των υπηρεσιών κοινής ωφέλειας έχει μειωθεί πρόσφατα.

Από τις 11 χώρες, το κόστος στέγασης φάνηκε να είναι το υψηλότερο στην Ιρλανδία, περίπου 900 ευρώ το μήνα χωρίς τα στεγαστικά δάνεια, αλλά πάνω από περίπου 1.200 ευρώ αν συμπεριληφθεί η πληρωμή του στεγαστικού δανείου.

Όταν τα έξοδα στέγασης εξετάστηκαν ως αναλογία του εισοδήματος ενός νοικοκυριού, η Αυστρία φάνηκε να είναι η πιο ακριβή χώρα, με το 29% (33% αν συμπεριληφθούν στους υπολογισμούς τα ενυπόθηκα δάνεια) του εισοδήματος να πηγαίνει σε τέτοιου είδους έξοδα.

«Το ποσοστό των νοικοκυριών που αναμένουν ότι θα καθυστερήσουν να πληρώσουν τους επόμενους τρεις μήνες έχει αυξηθεί σημαντικά μεταξύ των νοικοκυριών με χαμηλότερο εισόδημα», αναφέρεται στην έκθεση.

Σύμφωνα με την έρευνα αυτή, οι Φινλανδοί ξοδεύουν τα περισσότερα χρήματα για στέγαση, με τις δαπάνες να αγγίζουν το 24% του συνόλου των εξόδων τους, ποσοστό πολύ υψηλότερο από τον μέσο όρο της Ευρωπαϊκής Ένωσης του 15%. Την Φινλανδία ακολουθεί κατά πόδας η Βρετανία, βάσει των στοιχείων.

Τα στοιχεία συνδυάζουν το κόστος του πραγματικού καταβαλλόμενου ενοικίου με μια εκτίμηση του κόστους στέγασης που θα πλήρωναν οι ιδιοκτήτες αν ενοίκιαζαν το σπίτι τους στην ελεύθερη αγορά, ποσό γνωστό και ως «τεκμαρτό ενοίκιο».

Το κόστος στέγασης στην Πολωνία, αντίθετα, βρίσκεται στην τελευταία θέση της κατάταξης από όλες τις χώρες του ΟΟΣΑ, καταλαμβάνοντας το 6% των δαπανών.

Η τιμή της στέγασης είναι υψηλότερη στο Ηνωμένο Βασίλειο, σε σχέση με τα συνολικά επίπεδα τιμών της χώρας, ακολουθούμενη από τη Νέα Ζηλανδία, την Αυστραλία και την Ιρλανδία. Η Πολωνία και η Ελλάδα κατατάσσονται και οι δύο πολύ κάτω από τον μέσο όρο του ΟΟΣΑ, με το χαμηλό κόστος στέγασης να εξηγεί εν μέρει την υψηλή δραστηριότητα στον τομέα των ακινήτων τους.

Οι τιμές των κατοικιών έχουν καταγράψει τη μεγαλύτερη αύξηση στην Τουρκία. Σύμφωνα με τα στοιχεία της έρευνας του think tank, οι τουρκικές τιμές κατοικιών σε ονομαστικούς όρους είναι 12 φορές υψηλότερες από ό,τι ήταν πριν από εννέα χρόνια. Αυτό, με τη σειρά του, κάνει ένα διαμέρισμα στην Κωνσταντινούπολη τόσο σχετικά ακριβό όσο ένα στο Παρίσι ή το Λονδίνο.

Μεταξύ των κρατών-μελών του ΟΟΣΑ, οι χώρες της βόρειας Ευρώπης, όπως η Σουηδία και η Φινλανδία, έχουν καταγράψει τη μικρότερη μεταβολή, με αύξηση άνω του 4% στις ονομαστικές τιμές των κατοικιών από το 2015.

Η Τουρκία ακολουθείται στενά από την Ουγγαρία, όπου οι τιμές έχουν καταγράψει αύξηση της τάξης του 166% σε σχέση με το 2015.

Η άνοδος των τιμών των κατοικιών και των ενοικίων η οποία οφείλεται σε μεγάλο βαθμό στην αυξανόμενη ζήτηση από ξένους αγοραστές και στη συνεχιζόμενη οικονομική ανάπτυξη, σύμφωνα με το Resolution Foundation, καθιστά δυσκολότερο για τους Έλληνες να εισέλθουν ή να αναβαθμιστούν όσον αφορά την αγορά ακινήτων.

Το Resolution Foundation κατέγραψε επίσης τη σχέση μεταξύ της συνολικής ευημερίας ενός έθνους, σε σύγκριση με το ποσοστό των υπηρεσιών των οποίων σχετίζονται με τη στέγαση που αυτό καταναλώνει.

Το ποσοστό στην Πολωνία ήταν το υψηλότερο, ακολουθούμενο από την Ελλάδα και την Τσεχία.