Σύμφωνα με την εγκύκλιο το τίμημα στις μεταβιβάσεις ακινήτων μπορεί να πληρωθεί με μετρητά ακόμα και μετά την εφαρμογή του νόμου εφόσον πρόκειται για συμβόλαια που συντάσσονται σε εκτέλεση προσυμφώνων που είχαν συνταχθεί πριν από την ημερομηνία αυτή.

*Για τα παλαιά συμβόλαια διευκρινίζεται ότι ακόμα και αν ένα συμβολαιογραφικό έγγραφο συντάχθηκε πριν την 11η Δεκεμβρίου 2023, η καταβολή του τιμήματος που πραγματοποιείται μετά την ημερομηνία αυτή πρέπει να γίνεται αποκλειστικά μέσω τραπεζικών μέσων πληρωμής.

*Για τα συμβόλαια που συντάσσονται μετά τις 11-12-2023, εφόσον βασίζονται σε προσύμφωνα που είχαν υπογραφεί πριν από την ημερομηνία αυτή, η πληρωμή του τιμήματος μπορεί να γίνει με μετρητά, χωρίς να παραβιάζεται η νέα νομοθεσία.

*Η απαγόρευση χρήσης μετρητών δεν ισχύει για ποσά που έχουν καταβληθεί πριν την 11η Δεκεμβρίου 2023. Σε αυτές τις περιπτώσεις, μπορεί να συνταχθεί πράξη εξόφλησης τιμήματος που να περιλαμβάνει την αναφορά στην καταβολή μετρητοίς, εφόσον αυτή αφορά συναλλαγές βάσει προσυμφώνων ή συμβολαίων που είχαν συνταχθεί πριν την έναρξη ισχύος του νέου νόμου.

Για την πληρέστερη κατανόηση του τρόπου καταβολής του τιμήματος η ΑΑΔΕ παραθέτει μάλιστα και χαρακτηριστικά παραδείγματα:

-Στις 23 Οκτωβρίου του 2023 υπεγράφη συμβολαιογραφικό προσύμφωνο αγοραπωλησίας ακινήτου και στις 6 Φεβρουαρίου του 2024 υπεγράφη, σε εκτέλεση του πιο πάνω προσυμφώνου, το οριστικό συμβόλαιο αγοραπωλησίας. Το συμφωνηθέν τίμημα εξοφλήθηκε από τον αγοραστή κατά την υπογραφή του οριστικού συμβολαίου πώλησης με μετρητά. Το συμβόλαιο είναι έγκυρο καθώς συνάφθηκε σε εκτέλεση προσυμφώνου το οποίο είχε συνταχθεί πριν από τις 11 Δεκεμβρίου του 2023.

-Στις 4 Σεπτεμβρίου του 2023 υπεγράφη συμβόλαιο αγοραπωλησίας ακινήτου με τον όρο της διαλυτικής αίρεσης στην περίπτωση αδυναμίας εξόφλησης του τιμήματος έως τις 26 Ιανουαρίου του 2024. Ειδικότερα την ημέρα υπογραφής του συμβολαίου (4 Σεπτεμβρίου του 2023) καταβλήθηκε σε μετρητά το 50% του τιμήματος, συμφωνήθηκε δε ότι στην περίπτωση μη καταβολής του υπολοίπου 50% του τιμήματος εντός της ταχθείσας ημερομηνίας στις 26 Ιανουαρίου του 2024, θα ανατρέπονταν τα αποτελέσματα της μεταβίβασης και θα επανέρχονταν η κυριότητα του ακινήτου αυτοδίκαια στον πωλητή. Το υπόλοιπο του τιμήματος καταβλήθηκε με την χρήση τραπεζικού μέσου πληρωμής στις 26 Ιανουαρίου του 2024. Ακολούθως, την 1η Φεβρουαρίου του 2024 καταρτίσθηκε η πράξη εξόφλησης του τιμήματος και άρσης της διαλυτικής αίρεσης. Η πράξη εξόφλησης είναι σύμφωνη με τις ως άνω διατάξεις, αφενός διότι η καταβολή των μετρητών έγινε σε χρόνο πριν την έναρξη ισχύος της συγκεκριμένης διάταξης, αφετέρου το υπόλοιπο 50% του τιμήματος εξοφλήθηκε με χρήση τραπεζικού μέσου πληρωμής.

-Στις 2 Νοεμβρίου του 2023 προκαταβλήθηκε μετρητοίς το 50% του τιμήματος για την αγοραπωλησία ακινήτου και συνετάγη σχετικό ιδιωτικό συμφωνητικό προκαταβολής βεβαίας χρονολογίας. Στις 24 Ιανουαρίου του 2024 υπεγράφη το συμβόλαιο αγοραπωλησίας ακινήτου και το υπόλοιπο 50% του τιμήματος εξοφλήθηκε από τον αγοραστή μέσω τραπεζικού εμβάσματος σε λογαριασμό ημεδαπού χρηματοπιστωτικού ιδρύματος του πωλητή στις 24 Ιανουαρίου του 2024. Η καταβολή του συνολικού τιμήματος πιστοποιείται με το συμβόλαιο αγοραπωλησίας, το οποίο είναι νόμιμο, δεδομένου ότι η καταβολή μέρους του τιμήματος με μετρητά έλαβε χώρα στις 2 Νοεμβρίου του 2023, ήτοι πριν από την έναρξη ισχύος της διάταξης.

-Στις 20 Σεπτεμβρίου του 2023 υπεγράφη συμβόλαιο αγοραπωλησίας ακινήτου με συμφωνηθέν τίμημα ποσό ύψους 40.000 ευρώ, με πίστωση μέρους του τιμήματος και με τον όρο της διαλυτικής αίρεσης ανατροπής της σύμβασης στην περίπτωση αδυναμίας εξόφλησης του τιμήματος. Ειδικότερα, με την υπογραφή του συμβολαίου καταβλήθηκε τοις μετρητοίς το ποσό των 20.000 ευρώ και ορίσθηκε η καταβολή του υπολοίπου σε δύο δόσεις με μετρητά, στις εξής ημερομηνίες: α) στις 20 Οκτωβρίου του 2023 καταβολή ποσού 10.000 ευρώ και β) στις 31 Οκτωβρίου του 2023 καταβολή ποσού 10.000  ευρώ. Στις 22 Φεβρουαρίου του 2024 συντάχθηκε η συμβολαιογραφική πράξη εξόφλησης, στην οποία αναφέρεται η καταβολή με μετρητά. Η πράξη αυτή είναι σύμφωνη με τις ως άνω διατάξεις καθώς αναφέρεται σε καταβολές του τιμήματος, οι οποίες έλαβαν χώρα πριν από την έναρξη ισχύος του νόμου.

Οι κυρώσεις

Η παράβαση της νομοθεσίας επισύρει αυστηρές κυρώσεις.

Το νέο πλαίσιο ορίζει ότι «συμβολαιογραφικό ή ιδιωτικό έγγραφο, στο οποίο καταγράφεται προκαταβολή ή μερική ή ολική εξόφληση του τιμήματος με μετρητά ή στο οποίο δεν καταγράφεται η εξόφληση του τιμήματος με τη χρήση τραπεζικού μέσου πληρωμής, είναι αυτοδικαίως άκυρο, απαγορεύεται να μεταγραφεί στα οικεία βιβλία και δεν παράγει κανένα έννομο αποτέλεσμα έναντι των συμβαλλομένων, του Δημοσίου και οποιουδήποτε τρίτου.

Στα πρόσωπα που παραβαίνουν τις προαναφερθείσες υποχρεώσεις τους, επιβάλλεται αυτοτελές πρόστιμο ίσο με το 10% του τιμήματος που δεν προκύπτει ότι καταβλήθηκε με χρήση τραπεζικού μέσου πληρωμής, το οποίο δεν μπορεί να υπολείπεται των 10.000 ευρώ και να υπερβαίνει τις 500.000 ευρώ, για κάθε παράβαση».

Παρά τις υψηλές τιμές των ακινήτων, η κτηματαγορά συνεχίζει να καταγράφει μεγάλη ζήτηση, με τις πωλήσεις να διατηρούνται σε υψηλά επίπεδα και το τρέχον έτος. Ουσιαστικά οι αγοραπωλησίες ακινήτων συνεχίζουν να συμβάλλουν ουσιαστικά στην ανάπτυξη της ελληνικής οικονομίας,

Το ποσό των 11 δισ. ευρώ αφορά πωλήσεις διαμερισμάτων, γραφείων και οικοπέδων και συνολικά πωλήθηκαν 122.000 ακίνητα. Η εξέλιξη αυτή δείχνει ότι η μέση αξία των ακινήτων διαμορφώνεται στα 90.500. Σημειώνεται ότι η αξία των ακινήτων είναι σημαντικά υψηλότερη καθώς σε αρκετές περιπτώσεις, αν όχι στις περισσότερες, οι συναλλαγές γίνονται στα επίπεδα της αντικειμενικής αξίας των ακινήτων. Παράλληλα τα ανωτέρω στοιχεία αφορούν μεταβιβάσεις ακινήτων που έγιναν μέσω της ηλεκτρονικής εφαρμογής myproperty, ουσιαστικά δεν συμπεριλαμβάνονται οι μεταβιβάσεις ακινήτων που έγιναν στις εφορίες καθώς και των αγροτεμαχίων.

Σύμφωνα με τα στοιχεία της ΑΑΔΕ έχουν πραγματοποιηθεί:

• Περισσότερες από 122.000 δηλώσεις φόρου μεταβίβασης που αφορούν αγοραπωλησίες ακινήτων, με τον φόρο μεταβίβασης που έχει βεβαιωθεί να αγγίζει τα 340 εκατ. ευρώ.

• 35.066 δηλώσεις δωρεών, στις οποίες βεβαιώθηκε φόρος 75 εκατ. ευρώ.

• 61.220 ηλεκτρονικές δηλώσεις φόρου κληρονομιάς, με φόρο ύψους 66 εκατ. ευρώ.

1. Πωλήθηκαν 144.785 ακίνητα χωρίς απαλλαγή φόρου συνολικής αξίας 15,3 δισ. ευρώ. Ο φόρος που καταβλήθηκε ανήλθε στα 459,27 εκατ. ευρώ.

2. Πωλήθηκαν 24.590 ακίνητα για τα οποία υπάρχει απαλλαγή φόρου (πρώτη κατοικία) αξίας περίπου 2,7 δισ. ευρώ.

Από τα στοιχεία του Μητρώου Αξιών Μεταβιβάσεων Ακινήτων προκύπτει ότι η ψαλίδα μεταξύ αντικειμενικών αξιών και εμπορικών τιμών έχει ανοίξει αρκετά, έπειτα από 3 και πλέον χρόνια από την εφαρμογή των νέων τιμών ζώνης στις μεταβιβάσεις ακινήτων. Οι μεγαλύτερες διαφορές εντοπίζονται κυρίως στις ακριβές περιοχές του κέντρου της Αθήνας, των νοτίων και των βορείων προαστίων του λεκανοπεδίου. Παράλληλα καταγράφεται κλείσιμο της ψαλίδας στις πωλήσεις νέων και παλαιών ακινήτων.

Για παράδειγμα, ένα διαμέρισμα 246,1 τ.μ. του 4ου ορόφου στη Γλυφάδα αγοράστηκε στην τιμή των 1,6 εκατ. ευρώ, 6.550 το τετραγωνικό μέτρο, όταν η αντικειμενική αξία στη συγκεκριμένη περιοχή ανέρχεται σε 4.250 ευρώ το τ.μ. Δηλαδή, το συγκεκριμένο ακίνητο πουλήθηκε σε τιμή κατά 50% αυξημένη της αντικειμενικής αξίας.

Επίσης, διαμέρισμα έκτου ορόφου 85,10 τ.μ. στον Δήμο της Αθήνας πωλήθηκε 375.000 ευρώ ή 4.406 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο, όταν η τιμή ζώνης στην περιοχή ανέρχεται στα 2.750 ευρώ. Ουσιαστικά η τιμή πώλησης ήταν υψηλότερη κατά 60% της αντικειμενικής αξίας.

Οι μεταβιβάσεις ακινήτων

Όσοι μεταβιβάζουν ακίνητα ή δωρίζουν χρήματα θα πρέπει να είναι ιδιαίτερα προσεκτικοί. Οι έλεγχοι της ΑΑΔΕ έχουν αποκαλύψει χιλιάδες υποθέσεις γονικών παροχών χρηματικών ποσών που έγιναν με κατάθεση μετρητών σε τραπεζικούς λογαριασμούς, αλλά και δωρεές χρημάτων σε πρόσωπα που δεν δικαιούνται το αφορολόγητο όριο των 800.000 ευρώ. Συγκεκριμένα από τους ελέγχους διαπιστώθηκε ότι φορολογούμενοι δώρισαν στα παιδιά τους ή στα εγγόνια τους χρηματικά ποσά με γονική παροχή, η οποία όμως δεν πραγματοποιήθηκε με μεταφορά χρηματικών ποσών μέσα από τις τράπεζες, όπως ορίζει ο νόμος, αλλά με μετρητά τα οποία κατατέθηκαν στον τραπεζικό λογαριασμό του δωρεοδόχου και κανονικά θα έπρεπε να καταβληθεί φόρος 10%. Επίσης εντοπίστηκαν περιπτώσεις εικονικών γονικών παροχών σε πρόσωπα τα οποία δεν δικαιούνται το αφορολόγητο των 800.000 ευρώ.

Τι πρέπει να προσέξετε

Έτσι οι φορολογούμενοι πριν ξεκινήσουν μια γονική παροχή ή δωρεά θα πρέπει να γνωρίζουν τα εξής:

– Οι χρηματικές γονικές παροχές και δωρεές θα πρέπει να αποδεικνύονται με μεταφορά χρημάτων μέσω χρηματοπιστωτικών ιδρυμάτων.

– Κατά τη σύνταξη των συμβολαιογραφικών εγγράφων μεταβίβασης ακινήτων η καταβολή του τιμήματος γίνεται αποκλειστικά με τη χρήση τραπεζικών μέσων πληρωμής.

– Χρηματικές γονικές παροχές με μετρητά φορολογούνται με αυτοτελή συντελεστή 10%, χωρίς αφορολόγητο όριο.

Στις περιπτώσεις διαδοχικών δωρεών κατά τις οποίες ωφελούνται πρόσωπα που δεν δικαιούνται το αφορολόγητο των 800.000 ευρώ (π.χ. δωρεά από τέκνο σε γονέα και εν συνεχεία δωρεά από αυτόν τον γονέα σε άλλο τέκνο), η Εφορία διερευνά τις πραγματικές συνθήκες και τη σκοπιμότητα των δωρεών αυτών, καθώς και το χρονικό διάστημα που μεσολάβησε μεταξύ αυτών. Στις περιπτώσεις που αποδεικνύεται ότι ο τελικά ωφελούμενος από τις διαδοχικές δωρεές είναι πρόσωπο που δεν ανήκει στην Α’ κατηγορία δικαιούχων (π.χ. αδελφός) και ότι οι διαδοχικές δωρεές έχουν γίνει προς τον σκοπό αυτό, τότε επιβάλλεται φόρος 20% χωρίς αφορολόγητο όριο. Εάν το χρονικό διάστημα που έχει μεσολαβήσει μεταξύ των διαδοχικών δωρεών είναι σύντομο (όχι μεγαλύτερο των έξι μηνών) χτυπάει καμπανάκι ελέγχου.

Το «ραντάρ» της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ) ελέγχει κατά καιρούς δωρεές και γονικές παροχές, με στόχο να εντοπιστούν περίεργες «μεταβιβάσεις» ακινήτων, χρημάτων, ομολόγων, μετοχών κλπ.

Αναζητείται μαύρο χρήμα που κινήθηκε εκτός τραπεζών, ενώ θα καταρτιστεί και λίστα με επαναλαμβανόμενες αφορολόγητες δωρεές, καθώς το αφορολόγητο όριο των 800.000 ευρώ ισχύει για μία φορά! Πρακτικά δηλαδή, οι ελεγκτές της ΑΑΔΕ αναζητούν «τριγωνικές» μεταβιβάσεις ακίνητων και χρημάτων, δηλαδή γονικές παροχές ή δωρεές μεσώ έτερων συγγενών, καθώς το αφορολόγητο αυξήθηκε για συγκεκριμένο βαθμό συγγένειας (ειδικά για γονείς προς τα παιδιά τους).

Μια τέτοια περίπτωση είναι όταν εμφανίζεται ένα παιδί να έχει δωρίσει χρήματα στον γονέα του και ο γονέας στη συνέχεια έδωσε με γονική παροχή τα χρήματα στο άλλο του παιδί. Δηλαδή, με ενδιάμεσο τον γονέα, τα χρήματα περάσανε από τον έναν αδερφό στον άλλον. Για τις δωρεές αυτές δεν ισχύει το αφορολόγητο όριο των 800.000 ευρώ και επιβάλλεται φόρος 20% από το πρώτο ευρώ.

Για να αποφύγουν λοιπόν μελλοντικά τρεχάματα με την εφορία, όσοι μεταβιβάζουν χρήματα ή ακίνητα θα πρέπει, από σήμερα, να προσέξουν τα εξής:

 Το αφορολόγητο των 800.000 ευρώ αφορά γονικές παροχές – δωρεές οποιασδήποτε φύσεως περιουσίας (κινητής, ακίνητης, απαίτησης), με δωρεοδόχους μόνο τα πρόσωπα της Α’ κατηγορίας (σύζυγος, μέρος συμφώνου συμβίωσης, τέκνα, εγγόνια και γονείς). Αυτό σημαίνει ότι εξαιρούνται από την απαλλαγή αδέρφια, ανίψια, θείοι και άλλοι συγγενείς

 Οι χρηματικές γονικές παροχές και δωρεές θα πρέπει να αποδεικνύονται με μεταφορά χρημάτων μέσω χρηματοπιστωτικών ιδρυμάτων. Χρηματικές γονικές παροχές με μετρητά (με χρήματα που βγήκαν από το στρώμα ή το σεντούκι κλπ), φορολογούνται με αυτοτελή συντελεστή 10%, χωρίς αφορολόγητο όριο. Το ίδιο ισχύει και όταν ο γονιός καταθέσει χρήματα στον λογαριασμό του παιδιού.

 Στις περιπτώσεις διαδοχικών δωρεών, κατά τις οποίες ωφελούνται πρόσωπα που δεν δικαιούνται το αφορολόγητο των 800.000 ευρώ (π.χ. δωρεά από τέκνο σε γονέα και εν συνεχεία δωρεά από αυτόν τον γονέα σε άλλο τέκνο), η εφορία διερευνά τις πραγματικές συνθήκες και τη σκοπιμότητα των δωρεών αυτών, καθώς και το χρονικό διάστημα που μεσολάβησε μεταξύ αυτών. Στις περιπτώσεις που αποδεικνύεται ότι ο τελικά ωφελούμενος από τις διαδοχικές δωρεές είναι πρόσωπο που δεν ανήκει στην Α’ κατηγορία δικαιούχων (π.χ. αδερφός) και ότι οι διαδοχικές δωρεές έχουν γίνει προς τον σκοπό αυτόν, τότε επιβάλλεται φόρος 20% χωρίς αφορολόγητο όριο. Εάν το χρονικό διάστημα που έχει μεσολαβήσει μεταξύ των διαδοχικών δωρεών είναι σύντομο (όχι μεγαλύτερο των έξι μηνών) χτυπάει συναγερμός στις ελεγκτικές αρχές.

 Η δυνατότητα του γονέα / δωρητή να πραγματοποιήσει χρηματική γονική παροχή / δωρεά προς το τέκνο / δωρεοδόχο, δεν ελέγχεται κατά το στάδιο της υποβολής της δήλωσης. Δηλαδή δεν υπάρχει υποχρέωση συνυποβολής δηλώσεων φορολογίας εισοδήματος παρελθόντων ετών κλπ. Το πόθεν έσχες του δωρητή ερευνάται κατά τον έλεγχο της δήλωσης. Για τον λόγο αυτόν, όσοι δωρίζουν χρήματα θα πρέπει να «τσεκάρουν» τα εισοδήματά τους και συγκεκριμένα εάν μπορούν να καλύψουν τη δωρεά ή γονική παροχή. Μία από τις λύσεις που έχουν οι φορολογούμενοι για να καλύψουν το «πόθεν έσχες» είναι η ανάλωση κεφαλαίου. Με τη μέθοδο αυτήν μπορούν να επικαλεστούν εισοδήματα προηγούμενων ετών, χωρίς να υπάρχει περιορισμός. Δηλαδή μπορούν να επικαλεστούν εισοδήματα που είχαν πριν από 5, 10, 20 ή περισσότερα χρόνια.

 Σε περίπτωση μεταφοράς χρηματικού ποσού προς κοινό λογαριασμό του τέκνου / δωρεοδόχου με τρίτο πρόσωπο, η αποδεδειγμένη «χρήση» του χρηματικού ποσού της γονικής παροχής / δωρεάς από το τέκνο / δωρεοδόχο και όχι από το τρίτο πρόσωπο, αποτελεί αντικείμενο ελέγχου. Στην περίπτωση που αποδεικνύεται η «χρήση» του χρηματικού ποσού από το τρίτο πρόσωπο, επιβάλλεται φόρος δωρεάς.

Στο επίκεντρο των ελέγχων βρίσκονται φορολογούμενοι με γονικές παροχές και δωρεές, για τους οποίους υπάρχουν βάσιμες ενδείξεις ότι μέσω τριγωνικών συναλλαγών δεν κατέβαλαν ούτε ένα ευρώ, εκμεταλλευόμενοι τη ρύθμιση για το αφορολόγητο των 800.000 ευρώ που ισχύει από τον Οκτώβριο του 2021. Εφόσον εντοπισθούν περιπτώσεις εικονικών συναλλαγών, οι παραβάτες θα κληθούν να πληρώσουν φόρο έως 40% ( δωρεές χρημάτων).

Η ΑΑΔΕ εκτιμά ότι θα εισπράξει φέτος γύρω στα 8 δισ. ευρώ από φόρους μεταβίβασης, από ένα συνολικό «ταμείο» ύψους 63 δισ. ευρώ που έχει προγραμματίσει από το εκτιμώμενο σύνολο των εφετινών φορολογικών εσόδων.

Την 1η Νοεμβρίου τίθεται σε πιλοτική λειτουργία ο ηλεκτρονικός φάκελος ακινήτου, όπου θα είναι συγκεντρωμένα όλα τα απαραίτητα δικαιολογητικά για τη μεταβίβαση των ακινήτων.

Με την ενεργοποίηση της ηλεκτρονικής πλατφόρμας, οι υποψήφιοι αγοραστές και πωλητές δεν θα χρειάζεται να αναζητήσουν από τις αρμόδιες υπηρεσίες τα 17 απαιτούμενα δικαιολογητικά, καθώς αυτά θα συμπεριλαμβάνονται στον φάκελο που θα αποκτήσει κάθε ακίνητο.

Η απάντηση είναι «ναι, μπορεί», αν το διαμέρισμά σας έχει εκ κατασκευής του κάποια μικροδιαφορά στο εμβαδόν του σε σχέση με τα σχέδια της Πολεοδομίας, οπότε ο ιδιοκτήτης του διπλανού διαμερίσματος μπορεί να μπλοκάρει την πώληση του διαμερίσματός σας ή να εμποδίσει τη γονική παροχή που θέλετε να κάνετε στο παιδί σας.

Αποτέλεσμα της κατάστασης που επικρατεί είναι δεκάδες χιλιάδες διαμερίσματα που οι ιδιοκτήτες τους πιστεύουν ότι είναι απόλυτα νόμιμα, μια και δεν έχουν κάνει κάποια αυθαιρεσία, να είναι σήμερα «εκτός συναλλαγής», επειδή ο εργολάβος κατά την κατασκευή δεν εφάρμοσε τα εγκεκριμένα σχέδια της οικοδομικής άδειας του κτιρίου.

Για να μη βρεθείτε προ εκπλήξεων, «ΤΑ ΝΕΑ» με τη βοήθεια της τοπογράφου-πολεοδόμου Γραμματής Μπακλατσή δίνουν μέσα από μερικές ερωτήσεις απαντήσεις όλες τις απαραίτητες πληροφορίες προκειμένου να αποφύγετε τις… κακοτοπιές και να προχωρήσετε χωρίς προβλήματα στη μεταβίβαση του ακινήτου σας.

Τι είναι η διαμερισμάτωση;

Εστω το εξής παράδειγμα: ιδιώτης αγόρασε με συμβόλαιο του 1987 ένα διαμέρισμα σε 5ώροφη πολυκατοικία με δύο διαμερίσματα ανά όροφο, εμβαδού 110 τ.μ. το καθένα, και σήμερα θέλει να το πουλήσει (ή να το κάνει γονική παροχή στα παιδιά του). Μαθαίνει για πρώτη φορά από τον μηχανικό που κάλεσε για να το μετρήσει προκειμένου να συντάξει την «ταυτότητα διηρημένης ιδιοκτησίας», ότι το διαμέρισμά του είναι κατά δύο τετραγωνικά μέτρα μικρότερο ή μεγαλύτερο από ό,τι αναφέρεται στα σχέδια και στην πράξη σύστασης οριζοντίου ιδιοκτησίας.

Αυτή η «παράβαση» ονομάζεται «διαμερισμάτωση» ως αυθαιρεσία και για να μεταβιβαστεί το ακίνητο πρέπει να τακτοποιηθεί με την πληρωμή προστίμου 250 ευρώ συν την αμοιβή του μηχανικού.

Ποιο είναι το πρόβλημα με τη διαμερισμάτωση και τι ισχύει σήμερα;

Το ουσιαστικό πρόβλημα είναι το «μπλοκάρισμα» της μεταβίβασης διότι απαιτείται η τροποποίηση της σύστασης οριζοντίου ιδιοκτησίας της πολυκατοικίας. Σήμερα, μετά – και – την τελευταία νομοθετική ρύθμιση -, επιτρέπεται η τροποποίηση της σύστασης οριζοντίου ιδιοκτησίας πολυκατοικιών να υπογραφεί μόνο από τους ιδιοκτήτες των όμορων διαμερισμάτων του ορόφου με τη διαφορετική διαμερισμάτωση που ονομάζεται «μονομερής τροποποίηση» αλλά στην πραγματικότητα είναι… διμερής, και όχι όλων των συνιδιοκτητών ολόκληρου του κτιρίου. Δηλαδή για να γίνει η μεταβίβαση του ακινήτου, θα πρέπει πρώτα να γίνει η διόρθωση της σύστασης με την ταυτόχρονη υπογραφή των ιδιοκτητών που τους αφορά η αλλαγή των τετραγωνικών μέτρων στον όροφο, αν αυτό είναι εφικτό…

Ποια είναι τα προβλήματα που μπορούν να κάνουν αδύνατη τη… «μονομερή» τροποποίηση της σύστασης;

Τα προβλήματα αρχίζουν όταν ο γείτονας δεν είναι εν ζωή, οι κληρονόμοι δεν έχουν κάνει αποδοχή κληρονομιάς, έχει κλειστό το διαμέρισμά του και ζει σε άλλη χώρα, ή υπάρχει διένεξη με αυτόν και δεν δίνει τη συναίνεσή του.

Επιπλέον, μπορεί και ο γείτονας να θέλει να προβεί στην τακτοποίηση της διαμερισμάτωσης αλλά να έχει κι άλλες μεγάλες παραβάσεις που επιφέρουν υψηλά πρόστιμα που αδυνατεί να τα πληρώσει ή ακόμα και να μην μπορεί να τις τακτοποιήσει (π.χ. παραβάσεις της κατηγορίας 5 για τις οποίες έχει σταματήσει η τακτοποίηση). Σε αυτή την περίπτωση η μεταβίβαση του διαμερίσματος είναι αδύνατη αφού δεν είναι εφικτή η «μονομερής» τροποποίηση.

Τι γίνεται στην περίπτωση που η διαμερισμάτωση αφορά πολλά διαμερίσματα;

Σε αυτές τις περιπτώσεις η μονομερής τροποποίηση με τη σύμπραξη όλων των επηρεαζόμενων ιδιοκτητών γίνεται εξαιρετικά δύσκολη και, μέχρι να επιτευχθεί, η μεταβίβαση είναι αδύνατη.

Πριν από χρόνια έκανα εσωτερική ανακαίνιση στο διαμέρισμά μου και άλλαξα τη διαρρύθμισή του. Αυτό είναι διαμερισμάτωση και πρέπει να τη δηλώσω;

Οχι, δεν είναι διαμερισμάτωση. Η διαφορετική διαρρύθμιση αυτοτελούς οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας από αυτήν που προβλέπεται στα εγκεκριμένα σχέδια της οικοδομικής άδειας δεν συνιστά αυθαίρετη κατασκευή και δεν υπάρχει υποχρέωση υπαγωγής στον νόμο, όμως θα πρέπει να γίνει ενημέρωση στην Ηλεκτρονική Ταυτότητα του Κτιρίου.

Εχω δύο ανεξάρτητα διαμερίσματα. Στη φάση της κατασκευής συνένωσα τα δύο σε ένα. Αυτό είναι διαμερισμάτωση και πρέπει να δηλωθεί;

Δεν έχει σημασία το ότι τα όμορα διαμερίσματα ανήκουν στον ίδιο ιδιοκτήτη. Θα πρέπει να γίνει τακτοποίηση και να καταβληθεί το πρόστιμο 250 ευρώ και στη συνέχεια να γίνει τροποποίηση της σύστασης οριζοντίου ιδιοκτησίας.

Σε πολυκατοικία τα σχέδια της Πολεοδομίας είναι διαφορετικά από την πραγματικότητα. Ωστόσο τα σχέδια της σύστασης της οριζόντιας ιδιοκτησίας και τα κοινόχρηστα είναι τα πραγματικά. Είναι διαμερισμάτωση και χρειάζεται και η συναίνεση του όμορου ιδιοκτήτη;

Ναι, και αυτή η περίπτωση ανήκει στην κατηγορία της διαμερισμάτωσης και τακτοποιείται. Αν τώρα η πραγματική κατάσταση είναι όπως η σύσταση, δεν χρειάζεται συναίνεση, καθώς στην ουσία οι ιδιοκτήτες συναίνεσαν κατά την υπογραφή των συμβολαίων.

Εκλεισα τη βεράντα και μεγάλωσα το διαμέρισμά μου. Μπορώ να το νομιμοποιήσω;

Ναι. Αυτό όμως είναι υπέρβαση δόμησης και τακτοποιείται με άλλες προϋποθέσεις. Οχι όμως ως διαμερισμάτωση. Η βεράντα και ο ημιυπαίθριος χώρος είναι χώροι αποκλειστικής χρήσης του ιδιοκτήτη του διαμερίσματος και μπορεί να το τακτοποιήσει χωρίς τη συναίνεση των άλλων συνιδιοκτητών.  

Ενας όροφος έχει τρία διαμερίσματα και το Α1 διαμέρισμα έχει μεγαλώσει 5 τ.μ. εις βάρος του διαμερίσματος Α2, ενώ το Α3 είναι εντάξει. Θεωρείται η παραπάνω μεταβολή των τ.μ. αυθαιρεσία και χρειάζεται τακτοποίηση ως διαφορετική διαμερισμάτωση;

Αφού έχουν αλλάξει τα περιγράμματα των ιδιοκτησιών Α1 και Α2 είναι διαμερισμάτωση. Η υπαγωγή γίνεται ανά όροφο και μπορεί την αίτηση να την κάνει ένας από τους δύο ιδιοκτήτες. Η υπαγωγή στον νόμο αυθαιρέτων καλύπτει και τους δύο. Οπότε καλό είναι – αν συμφωνούν και οι δύο με την τακτοποίηση – να μοιραστούν και τα έξοδα και να πάρουν και οι δύο ιδιοκτήτες από ένα αντίγραφο της ολοκληρωμένης υπαγωγής.

Γιατί να μην μπορώ μόνος μου να διορθώσω τα δικά μου τετραγωνικά;

Αυτό θα ήταν το σωστό, ιδιαίτερα στις περιπτώσεις των οροφοδιαμερισμάτων, όπου δεν υπάρχει γείτονας, και εκεί χρειάζεται να υπογράψουν όλοι οι συνιδιοκτήτες της πολυκατοικίας. Χρειάζεται άμεση επέκταση της πρόσφατης ρύθμισης ώστε όλοι να μπορούν να διορθώσουν  το εμβαδόν των ιδιοκτησιών τους στο ορθό, αίτημα που ζητά επίμονα η ΠΟΜΙΔΑ.

Πρόκειται για μια βεβαίωση που είχε καταργηθεί το 2014, αλλά επανήλθε το 2017 επί ποινή μάλιστα ακυρότητας του συμβολαίου, δυσχεραίνοντας έτι περαιτέρω τις μεταβιβάσεις ακινήτων, που ήδη απαιτούν σωρεία πιστοποιητικών και συνεπώς πολύμηνη καθυστέρηση!

Πλέον όμως τα απαιτούμενα δικαιολογητικά για τη βεβαίωση ΤΑΠ είναι τα εξής:

1. Για ηλεκτροδοτούμενο ακίνητο:
– Φωτοτυπία τελευταίου λογαριασμού ρεύματος.
– Αποδεικτικό εξόφλησης του τελευταίου λογαριασμού ρεύματος.
– Πιστοποιητικό Πληρότητας Ταυτότητας Κτιρίου/Διηρημένης Ιδιοκτησίας.

2. Για μη ηλεκτροδοτούμενο ακίνητο:
– Βεβαίωση διακοπής ηλεκτροδότησης από τον Διαχειριστή Ελληνικού Δικτύου Διανομής Ηλεκτρικής Ενέργειας (ΔΕ.ΔΔΗ.Ε), με ημερομηνία διακοπής.
– Πιστοποιητικό Πληρότητας Ταυτότητας Κτιρίου/Διηρημένης Ιδιοκτησίας.
– Υπεύθυνη δήλωση του ιδιοκτήτη για τη μη χρήση του ακινήτου.

Η βεβαίωση ΤΑΠ εκδίδεται για τα τετραγωνικά μέτρα που αναφέρονται στο Πιστοποιητικό Πληρότητας Ταυτότητας Κτιρίου/Διηρημένης Ιδιοκτησίας.
Επισημαίνεται ότι σε περίπτωση μεταβίβασης της κυριότητας των πάσης φύσεως ακινήτων για οποιαδήποτε αιτία και προ της υπογραφής του συμβολαίου, απαιτείται βεβαίωση περί μη οφειλής ΤΑΠ, άλλως η συμβολαιογραφική πράξη είναι άκυρη και δεν επάγεται οποιαδήποτε έννομη συνέπεια.

Η βεβαίωση χορηγείται κατόπιν αιτήσεως του ιδιοκτήτη ή αναζητείται αυτεπάγγελτα από τον συμβολαιογράφο ή προσκομίζεται από τον μεταβιβάζοντα, εκδίδεται εντός 5 ημερών με βάση τα στοιχεία που τηρεί ηλεκτρονικά ο δήμος και ισχύει μέχρι το τέλος του έτους έκδοσής της. Η βεβαίωση που χορηγεί ο δήμος δύναται να είναι και ψηφιακή και να χρησιμοποιείται και για την ηλεκτρονική μεταβίβαση του ακινήτου.

Βεβαίωση με καταβολή εγγύησης

Εναλλακτικά, αν το επιθυμεί ο μεταβιβάζων ή ο αγοραστής σε περίπτωση που υφίσταται αδυναμία έκδοσης της βεβαίωσης εντός πέντε ημερών για οποιονδήποτε λόγο, ο μεταβιβάζων ή ο αγοραστής έχει τη δυνατότητα να καταβάλει στον συμβολαιογράφο κατά τον χρόνο σύναψης του συμβολαίου, ως εγγύηση μέχρι την εκκαθάριση της οφειλής, ποσό που αντιστοιχεί σε ποσοστό 3‰ επί της αξίας πώλησης ή επί της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου. Το ποσό αυτό αποδίδεται από τον συμβολαιογράφο μέσω ηλεκτρονικής τραπεζικής στον δήμο για λογαριασμό του αποκτώντα. Το αποδεικτικό κατάθεσης του ποσού του πρώτου εδαφίου επέχει θέσης βεβαίωσης.

Οι δήμοι υποχρεούνται να αναρτούν στην ιστοσελίδα τους τους λογαριασμούς κατάθεσης των ανωτέρω ποσών ενώ εντός αποκλειστικής προθεσμίας τριών μηνών από την κατάθεση της εγγύησης, η ταμειακή υπηρεσία του δήμου προβαίνει σε εκκαθάριση της οφειλής του ΤΑΠ και είτε βεβαιώνει και εισπράττει το υπόλοιπο της οφειλής είτε επιστρέφει στον μεταβιβάζοντα, ή στον αποκτώντα, εντός δέκα ημερών ως αχρεωστήτως καταβληθέν το τυχόν επιπλέον ποσό που καταβλήθηκε ως εγγύηση.

Η εκκαθάριση ανατρέχει σε βάθος πενταετίας. Τυχόν οφειλές πέραν της πενταετίας δεν αναζητούνται και δεν βεβαιώνονται. Σε περίπτωση οφειλής, ο μεταβιβάζων ή ο αποκτών υποχρεούται να εξοφλήσει το υπόλοιπο ποσό είτε εφάπαξ εντός 30 ημερών, είτε σε έως 6 ισόποσες μηνιαίες δόσεις με ελάχιστο ποσό μηνιαίας δόσης τα 50 ευρώ.

Με απόφαση του Δημοτικού Συμβουλίου, η οποία λαμβάνεται με την απόλυτη πλειοψηφία του συνολικού αριθμού των μελών και τη σύμφωνη γνώμη του δημάρχου, μπορεί να αποφασίζεται η αναστολή της υποχρέωσης υποβολής της ανωτέρω βεβαίωσης περί μη οφειλής ΤΑΠ για τη μεταβίβαση της κυριότητας των πάσης φύσεως ακινήτων, υπό την προϋπόθεση υποβολής από τον συμβολαιογράφο πριν τη σύνταξη του συμβολαίου, σε ηλεκτρονική πλατφόρμα που τηρεί ο δήμος, των στοιχείων των συμβαλλομένων και του μεταβιβαζόμενου ακινήτου, ώστε να ελέγχονται και να βεβαιώνονται τυχόν οφειλές ή να παρακρατείται το οφειλόμενο ποσό που προκύπτει κατά τη μεταβίβαση του ακινήτου.

Η ίδια υποχρέωση υπάρχει και πριν από την υποβολή δήλωσης φόρου κληρονομιάς ακινήτου. Δηλαδή, πριν από την υπογραφή των συμβολαίων οι φορολογούμενοι θα ελέγχουν τα στοιχεία του ακινήτου που μεταβιβάζεται και σε περίπτωση που υπάρχουν λάθη ή παραλείψεις θα τα διορθώνουν.

Μετά την υπογραφή του συμβολαίου και την ανάρτησή του από τον συμβολαιογράφο, θα δημιουργείται αυτόματα, στην εφαρμογή myProperty, μια ψηφιακή δήλωση στοιχείων ακινήτων (Ε9) με τις απαιτούμενες εισαγωγές, μεταβολές και διαγραφές στοιχείων ακινήτων. Οι φορολογούμενοι, δηλαδή, δεν θα χρειάζεται να αλλάζουν οι ίδιοι τα στοιχεία της ακίνητης περιουσίας τους στο Ε9 κάθε φορά που προχωρούν σε κάποια αγοραπωλησία, γονική παροχή ή δωρεά ακινήτου ή όταν κληρονομούν ακίνητα. Το Ε9 θα ενημερώνεται αυτόματα με βάση τα στοιχεία των δηλώσεων μεταβίβασης ακινήτων που υποβάλλονται πλέον υποχρεωτικά ηλεκτρονικά

Από την 1η Ιουνίου 2023 και μετά σε κάθε εκποιητική δικαιοπραξία για τη μεταβίβαση ακινήτων με επαχθή αιτία ή τη σύσταση εμπράγματου δικαιώματος επ’ αυτού το πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ θα πιστοποιεί μόνο ότι το συγκεκριμένο ακίνητο περιλαμβάνεται στη δήλωση ΕΝΦΙΑ των πέντε προηγουμένων της μεταβίβασης ετών ή έξι, εάν έχει ήδη εκδοθεί ο ΕΝΦΙΑ του τρέχοντος έτους, και όχι ότι έχει καταβληθεί ο αναλογών φόρος για το συγκεκριμένο ακίνητο και ότι έχει ρυθμιστεί ο ΕΝΦΙΑ των υπόλοιπων ακινήτων για τα έτη αυτά, όπως ίσχυε ως τώρα.

Επίσης σε κάθε περίπτωση μεταβίβασης ακινήτου με επαχθή αιτία, δηλαδή σε κάθε περίπτωση πώλησης ακινήτου, εφόσον αυτό έχει αποκτηθεί από τον πωλητή με κληρονομιά, δωρεά ή γονική παροχή, δεν θα απαιτείται πλέον η προσάρτηση στο μεταβιβαστικό συμβόλαιο του πιστοποιητικού το οποίο πιστοποιεί την ολοσχερή εξόφληση των επιμεριστικά αναλογούντων στο ακίνητο φόρων κληρονομιάς, δωρεάς-γονικής παροχής. Ως ασφαλιστική δικλίδα και με στόχο να αποκλειστεί η μεταβίβαση με επαχθή αιτία (πώληση) αδήλωτων ακινήτων θα γίνεται υποχρεωτική μνεία από τον συμβολαιογράφο στο συμβόλαιο που συντάσσει περί υποβολής της οικείας δήλωσης φόρου, ανάλογα με την αιτία κτήσης του μεταβιβαζόμενου ακινήτου, όπως αναφέρει σημερινό δημοσίευμα από «Τα Νέα».

Τέλος, στην επέκταση της ηλεκτρονικής υποβολής δηλώσεων φόρου μεταβίβασης, γονικής παροχής και δωρεάς οι οποίες σήμερα υποβάλλονται χειρόγραφα στην Εφορία προχωρά η ΑΑΔΕ. Συγκεκριμένα έχει δρομολογήσει την ηλεκτρονική υποβολή δηλώσεων Φόρου Μεταβίβασης Ακινήτων για περιπτώσεις ματαίωσης και ακύρωσης μεταβίβασης, μεταβίβασης σε εκτέλεση προσυμφώνου, ανταλλαγής ακινήτων, άρσης απαλλαγής ΦΜΑ για την αγορά πρώτης κατοικίας, και συνένωσης ακινήτων. Επίσης, θα επεκταθεί η ψηφιακή υποβολή δηλώσεων φόρου δωρεάς και γονικής παροχής για τροποποιητικές δηλώσεις.

Στην εποχή της ψηφιακής επανάστασης, «συνωστίζονται» σε συμβολαιογραφεία, εφορίες, υποθηκοφυλακεία, κτηματολογικά γραφεία, πολεοδομίες, δήμους για να εξασφαλίσουν τα πολυπόθητα δικαιολογητικά και παραστατικά ώστε να μπορέσουν να ολοκληρώσουν μια μεταβίβαση ακινήτου. Μάλιστα σε πολλές περιπτώσεις μέχρι να εκδοθεί το ένα παραστατικό έχει λήξει το άλλο και έτσι η περιπέτεια ξεκινάει από την αρχή.

Τέλος στο «χαρτοβασίλειο» και στην ταλαιπωρία των φορολογουμένων αναμένεται να βάλει ο «Ηλεκτρονικός Φάκελος Μεταβίβασης Ακινήτου» ο οποίος τίθεται σε πιλοτική λειτουργία τις επόμενες ημέρες. Ο υπουργός Ψηφιακής Διακυβέρνησης Κυριάκος Πιερρακάκης μαζί με τους συμβολαιογράφους θα παρουσιάσουν εκτός απροόπτου τη Δευτέρα τη νέα πλατφόρμα μέσω της οποίας θα συγκεντρώνονται ηλεκτρονικά και θα καταχωρίζονται όλα τα δικαιολογητικά, πιστοποιητικά και έγγραφα που απαιτούνται για τη μεταβίβαση ενός ακινήτου.

Ο ηλεκτρονικός φάκελος

«Εφόσον το ακίνητο του ενδιαφερόμενου πολίτη είναι κτηματογραφημένο και τακτοποιημένο, θα μπορεί ο συμβολαιογράφος να αντλήσει όλα τα στοιχεία και τα έγγραφα τα οποία αφορούν το ακίνητο, αυτόματα με μια πλατφόρμα που θα έχει μπροστά του. Αυτό είναι μια μεγάλη ποιοτική αλλαγή, το κάναμε μαζί με τους συμβολαιογράφους για να είναι χρηστικό και λειτουργικό» ανέφερε ο Κυριάκος Πιερρακάκης. Σύμφωνα με τον υπουργό ο ηλεκτρονικός φάκελος ακινήτου θα ξεκινήσει «με όσες λειτουργίες μπορούμε να ψηφιοποιήσουμε ταχύτερα και σταδιακά θα προσθέτουμε περισσότερες, με τελικό σκοπό οι συμβαλλόμενοι να εμφανίζονται με φυσική παρουσία στον συμβολαιογράφο μόνο για τις τελικές υπογραφές».

Σε πρώτη φάση οι συμβολαιογράφοι θα μπορούν να αντλούν ηλεκτρονικά τα εξής πιστοποιητικά και έγγραφα:

1. Φορολογική ενημερότητα
2. Ασφαλιστική ενημερότητα
3. Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου
4. Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης
5. Απόσπασμα Κτηματολογικού Διαγράμματος
6. Αντίγραφα εγγράφων και σχεδίων που αφορούν τακτοποιήσεις ακινήτων.

Ολοκλήρωση σε 2-3 ημέρες

Στη νέα ψηφιακή εφαρμογή θα εμπεριέχονται όλα τα απαραίτητα δικαιολογητικά και έγγραφα ενός ακινήτου από όλους τους εμπλεκόμενους φορείς (ΑΑΔΕ, Κτηματολόγιο, Τεχνικό Επιμελητήριο, ΕΦΚΑ) τα οποία θα αντλεί ο συμβολαιογράφος και θα καταχωρίζονται στον φάκελο του ακινήτου που πρόκειται να μεταβιβαστεί. Στόχος είναι η μεταβίβαση ενός ακινήτου να ολοκληρώνεται το πολύ σε 2-3 ημέρες ενώ σύμφωνα με τον σχεδιασμό:

• Η ηλεκτρονική  πλατφόρμα με την ονομασία «Ηλεκτρονικός Φάκελος Ακινήτου», θα τρέχει στην ψηφιακή πύλη του Δημοσίου gov.gr.
• Η ηλεκτρονική πλατφόρμα διαλειτουργεί με πληροφοριακά συστήματα φορέων του Δημοσίου και ιδίως με τα πληροφοριακά  συστήματα της ΑΑΔΕ, του e-ΕΦΚΑ, του  Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδας και το Ελληνικό Κτηματολόγιο, από τα οποία αντλεί  πληροφορίες και έγγραφα. Οι απαιτούμενες  διαλειτουργικότητες πραγματοποιούνται  μέσω του Κέντρου Διαλειτουργικότητας  της  Γενικής Γραμματείας Πληροφοριακών  Συστημάτων Δημόσιας Διοίκησης του υπουργείου Ψηφιακής Διακυβέρνησης.
• Τα ενδιαφερόμενα μέρη και ο συμβολαιογράφος που συντάσσει τη σχετική πράξη εισέρχονται στην ηλεκτρονική πλατφόρμα κατόπιν αυθεντικοποίησης με τη χρήση των κωδικών-διαπιστευτηρίων της  Γενικής Γραμματείας Πληροφοριακών Συστημάτων Δημόσιας Διοίκησης του υπουργείου Ψηφιακής Διακυβέρνησης (TAXISnet), ή με τη χρήση των  διαπιστευτηρίων του Μητρώου Συμβολαιογράφων, αντίστοιχα. Κατά την έκταση που αυτό προβλέπεται στην ηλεκτρονική πλατφόρμα, τα ενδιαφερόμενα μέρη και ο συμβολαιογράφος μπορούν,  μέσω της ηλεκτρονικής πλατφόρμας, να εξουσιοδοτούν αλλήλους για τη διενέργεια των παρεχόμενων από την ηλεκτρονική πλατφόρμα υπηρεσιών και την έκδοση των σχετικών πιστοποιητικών.

Ο συμβολαιογράφος

Μέσω της νέας ηλεκτρονικής εφαρμογής ο συμβολαιογράφος θα μπορεί:

• Να αιτείται την έκδοση ή την εξαγωγή εγγράφων ή την άντληση πληροφοριών από την ΑΑΔΕ, τον e-ΕΦΚΑ, το Ελληνικό Κτηματολόγιο, το Τεχνικό Επιμελητήριο.
• Να αιτείται τη διόρθωση των ως άνω εγγράφων ή πληροφοριών.
• Να αναρτά έγγραφα στην ηλεκτρονική πλατφόρμα, όπου αυτά δεν είναι δυνατόν να εκδοθούν ή να εξαχθούν ηλεκτρονικά κατά τα ανωτέρω, υπέχοντας ευθύνη ως προς την ακρίβεια και την πληρότητα αυτών.

Οταν όλα τα έγγραφα και δικαιολογητικά «κλειδώσουν» στην πλατφόρμα, τότε ο συμβολαιογράφος μεταφέρεται στην πλατφόρμα myProperty της ΑΑΔΕ από την οποία υποβάλλεται η δήλωση, εκδίδεται αυτόματα η ταυτότητα οφειλής του φόρου μεταβίβασης, που θα πρέπει να καταβάλει ο αγοραστής του ακινήτου. Η διαδικασία της μεταβίβασης ολοκληρώνεται όταν γίνει και η μετεγγραφή του ακινήτου στο Κτηματολόγιο και πάλι ηλεκτρονικά από τον συμβολαιογράφο.

Στο «μάτι» του φοροελεγκτικού μηχανισμού θα βρεθούν 2.500 υποθέσεις φορολογίας κεφαλαίου που αφορούν σε μη ετήσιες υποχρεώσεις. Στο κάδρο επομένως δεν μπαίνει ο ΕΝΦΙΑ, αλλά υποθέσεις που σχετίζονται με αγοραπωλησίες ακινήτων, κληρονομιές και δωρεές, με την ΑΑΔΕ να στρέφει τους προβολείς της σε μία αγορά η οποία τα τελευταία χρόνια κόντρα στην πανδημία και την ενεργειακή κρίση κινείται ανοδικά.

Πού θα δοθεί προτεραιότητα

Προτεραιότητα δίνεται στις υποθέσεις του έτους 2017 για τις οποίες λήγει στις 31 Δεκεμβρίου του 2023 η προθεσμία της Φορολογικής Διοίκησης να εκδώσει πράξη διορθωτικού προσδιορισμού του φόρου. Στο πλαίσιο αυτό θα ελεγχθούν:

1.      Υποθέσεις φορολογίας μεταβίβασης ακινήτων με προσωρινή αξία ακινήτου.  Οι υποθέσεις αυτές αφορούν ακίνητα σε περιοχές εκτός αντικειμενικών αξιών, δεν έχει γίνει δεκτή από τον φορολογούμενο η προεκτίμηση προσωρινή αξία της Δ.Ο.Υ. και η διαφορά δηλωθείσας αξίας και προεκτίμησης υπερβαίνει το 30% ή η αξία της προεκτίμησης υπερβαίνει τα 100.000 ευρώ. Στις περιπτώσεις αυτές ελέγχονται οι προϋποθέσεις απαλλαγής από το φόρο μεταβίβασης, το εμβαδόν των ακινήτων καθώς και η αναγραφόμενη στο συμβόλαιο, τιμή του ακινήτου.

2.      Υποθέσεις γονικών παροχών πρώτης κατοικίας. Στις υποθέσεις αυτές ελέγχεται εάν το τέκνο δικαιούται απαλλαγή από το φόρο γονικής παροχής, λόγω πρώτης κατοικίας. Οι  εφοριακοί θα ερευνήσουν εάν:

– Το τέκνο που είχε ζητήσει την απαλλαγή, ο σύζυγος και τα ανήλικα τέκνα τους δεν έχουν δικαίωμα πλήρους κυριότητας ή επικαρπίας ή οίκησης σε άλλη κατοικία ή ιδανικό μερίδιο κατοικίας που πληροί τις στεγαστικές ανάγκες της οικογένειας ή δικαίωμα πλήρους κυριότητας επί οικοπέδου οικοδομήσιμου ή επί ιδανικού μεριδίου οικοπέδου, στα οποία αντιστοιχεί εμβαδόν κτίσματος που πληροί τις στεγαστικές τους ανάγκες και βρίσκονται σε δήμο ή κοινότητα με πληθυσμό άνω των 3.000 κατοίκων. Σημειώνεται ότι οι στεγαστικές ανάγκες θεωρείται ότι καλύπτονται αν το συνολικό εμβαδόν των ανωτέρω ακινήτων είναι 70 τ.μ., προσαυξανόμενα κατά 20τ.μ. για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα και κατά 25 τ.μ. για το τρίτο και καθένα από τα επόμενα τέκνα του δικαιούχου.

– Το ακίνητο αποκτήθηκε κατά πλήρη κυριότητα και ολόκληρο.

– Η κατοικία ή το οικόπεδο παρέμεινε  στην κυριότητα του τέκνου για μία τουλάχιστον πενταετία.

– Το αίτημα για την απαλλαγή υποβλήθηκε με την εμπρόθεσμη δήλωση.

– Το τέκνο ή ο σύζυγος ή τα ανήλικα τέκνα αυτών δεν είχαν τύχει στο παρελθόν απαλλαγής από το φόρο μεταβίβασης ή γονικής παροχής ή κληρονομιάς.

2. Υποθέσεις φορολογίας μεταβίβασης ακινήτων για τις οποίες χορηγήθηκε απαλλαγή Α’ κατοικίας με κριτήριο το ύψος της αξίας του ακινήτου.

3. Υποθέσεις φορολογίας κληρονομιών – δωρεών – γονικών παροχών , στις οποίες περιλαμβάνονται κινητές αξίες, μετοχές, μερίδια, μερίδες και γενικά επιχειρήσεις (μη εισηγμένες σε χρηματιστήριο.

4.  Υποθέσεις ειδικού φόρου επί των ακινήτων, ως προς τα δικαιολογητικά απαλλαγής.

5. Κληρονομιές. Στις κληρονομιές, ο έλεγχος εστιάζει στις υποθέσεις στις οποίες υπήρξε απαλλαγή από το φόρο κληρονομιάς ή γονικής παροχής, επειδή η τιμή του ακινήτου ήταν κάτω από το αφορολόγητο όριο. Σημειώνεται ότι η απαλλαγή παρέχεται για αξία κατοικίας μέχρι 200.000 ευρώ για κάθε ανήλικο ή άγαμο και μέχρι 250.000 ευρώ για έγγαμο, η οποία προσαυξάνεται κατά 25.000 ευρώ για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα και κατά 30.000 ευρώ για το τρίτο και καθένα από τα επόμενα ανήλικα τέκνα, των οποίων την επιμέλεια έχει ο δικαιούχος. Επίσης, χορηγείται απαλλαγή για οικόπεδο αξίας μέχρι 50.000 ευρώ για κάθε ανήλικο ή άγαμο και μέχρι 100.000 ευρώ για κάθε έγγαμο, προσαυξανόμενη κατά 10.000 ευρώ για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα και κατά 15.000 ευρώ για το τρίτο και καθένα από τα επόμενα τέκνα.

Σημειώνεται ότι πέραν των 2.500 ελέγχων στη φορολογία κεφαλαίου το επιχειρησιακό σχέδιο της ΑΑΔΕ για το 2023 προβλέπει ακόμη τη διενέργεια 25.500 ελέγχων από τις ελεγκτικές υπηρεσίες της Γενικής Διεύθυνσης Φορολογικής Διοίκησης με το 70% των υποθέσεων να είναι της τελευταίας 5ετίας.

Η ΑΑΔΕ βλέποντας να φουσκώνει το κύμα των μεταβιβάσεων και για να διευκολύνει φορολογούμενους και συμβολαιογράφους επιτρέπει μέχρι το τέλος Σεπτεμβρίου οι δηλώσεις φόρου μεταβίβασης ακινήτων, οι οποίες υποβάλλονται μέσω της ηλεκτρονικής εφαρμογής myProperty, να υποβάλλονται χωρίς τη συνυποβολή των κατά περίπτωση απαιτούμενων δικαιολογητικών μέχρι και την 30ή Σεπτεμβρίου 2021. Τα δικαιολογητικά, εφόσον ζητηθούν στο στάδιο του ελέγχου, τότε αποστέλλονται στην αρμόδια Εφορία. Σε διαφορετική περίπτωση υποβάλλονται αργότερα.

Όπως έχει ορίσει με απόφασή του ο Γιώργος Πιτσιλής:

1. Οι δηλώσεις φόρου μεταβίβασης ακινήτων, οι οποίες υποβάλλονται μέσω της ηλεκτρονικής εφαρμογής myProperty σύμφωνα με την υπό στοιχεία Α.1031/2021 απόφαση, δύνανται να υποβάλλονται χωρίς τη συνυποβολή των κατά περίπτωση απαιτούμενων δικαιολογητικών μέχρι και την 30ή Σεπτεμβρίου 2021. Τα δικαιολογητικά, στην περίπτωση αυτή, αποστέλλονται στην αρμόδια Δ.Ο.Υ. με τη διαδικασία που ορίζεται στην υπό στοιχεία Α.1137/11-6-2020 απόφαση του Διοικητή της ΑΑΔΕ «Καθορισμός της διαδικασίας υποβολής δηλώσεων φορολογίας κεφαλαίου, κοινοποίησης των πράξεων διορισμού του φόρου και λήψης πιστοποιητικών των φορολογιών κεφαλαίου» (Β’ 2423), εφόσον ζητηθούν στο στάδιο του ελέγχου.

2. Δηλώσεις φόρου μεταβίβασης οι οποίες τροποποιούν αρχικές δηλώσεις που έχουν υποβληθεί μέσω της εφαρμογής myProperty καθώς και δηλώσεις για πλασματική μεταβίβαση κατά την παρ. 2 του άρθρου 2 του α.ν. 1521/1950 υποβάλλονται στην αρμόδια για την ηλεκτρονική δήλωση Δ.Ο.Υ.

Σημειώνεται οι μεταβιβάσεις ακινήτων πραγματοποιούνται μόνο ηλεκτρονικά από τα γραφεία των συμβολαιογράφων, οι οποίοι και ελέγχουν την ορθότητα των στοιχείων των μεταβιβαζόμενων ακινήτων. Ωστόσο, η Εφορία μπορεί να ζητήσει πρόσθετα δικαιολογητικά, τα οποίοι οι συμβαλλόμενοι οφείλουν να τα προσκομίσουν, προκειμένου να ελεγχθούν για τη μεταβίβαση του ακινήτου.

Ακύρωση e-δηλώσεων

Τι γίνεται όμως στην περίπτωση που υπάρξει διαφωνία πωλητή – αγοραστή μετά τη σύνταξη του συμβολαίου ή κατά το στάδιο αυτής; Η ΑΑΔΕ διευκρινίζει πώς ακυρώνονται οι ηλεκτρονικές δηλώσεις φόρου μεταβίβασης που έχουν υποβληθεί απαντώντας σε 14 ερωτήσεις.

1. Όταν υπάρξει διαφωνία συμβαλλομένων (Πωλητή- Αγοραστή) – ματαίωση της πώλησης πριν την αποδοχή της δήλωσης, πώς ακυρώνεται η δήλωση;

Ο συμβολαιογράφος θα ακυρώσει την δήλωση στην εφαρμογή.

2. Διαφωνία συμβαλλομένων (Πωλητή- Αγοραστή- Νομ. Εκπροσώπου) – ματαίωση της πώλησης μετά την αποδοχή της δήλωσης. Πώς ακυρώνεται η δήλωση από τον συμβολαιογράφο;

Στην ηλεκτρονική εφαρμογή Φ.Μ.Α. υπάρχει η δυνατότητα στον συμβολαιογράφο, μέσα σε ένα χρόνο από την υποβολή της δήλωσης, να επιλέξει από το μενού της εφαρμογής ” Ακύρωση Δήλωσης λόγω μη σύνταξης συμβολαίου” όταν για συγκεκριμένη δήλωση δεν έχει συνταχθεί σχετικό συμβόλαιο και δεν έχει καταχωρήσει τον αριθμό και την ημερομηνία συμβολαίου στην εφαρμογή. Πέραν του έτους ακύρωση λόγω μη σύνταξης συμβολαίου τηρείται η χειρόγραφη διαδικασία που προβλέπουν οι διατάξεις.

3. Ποια είναι τα μηνύματα που λαμβάνουν οι συμβαλλόμενοι μετά την ακύρωση της δήλωσης από τον συμβολαιογράφο λόγω μη σύνταξης συμβολαίου;

Ότι υποβλήθηκε ακυρωτική δήλωση από τον συμβολαιογράφο και εκκρεμεί έγκριση/υποβολή από τον αγοραστή αναφέροντας και τον αριθμό της ακυρωτικής δήλωσης.

4. Διαφωνία συμβαλλομένων (Πωλητή – Αγοραστή – Νομ. Εκπροσώπου) – ματαίωση της πώλησης μετά την αποδοχή της δήλωσης. Η δήλωση έχει ακυρωθεί από τον συμβολαιογράφο. Πως επιστρέφεται ο φόρος;

Όταν ο αγοραστής εγκρίνει/υποβάλει την ακυρωτική δήλωση, θα δημιουργηθεί το ΑΦΕΚ, ώστε σε περίπτωση που έχει πληρωθεί ο φόρος να μπορεί να επιστραφεί το ποσό στον φορολογούμενο.

5. Μέχρι ποιο στάδιο οι συμβαλλόμενοι μπορούν να τροποποιούν την αποδοχή ή την απόρριψη;

Οι συμβαλλόμενοι μπορούν να τροποποιούν την αποδοχή ή την απόρριψη μέχρι την τελευταία αποδοχή της δήλωσης.

6. Λάθος αγοραστής σε προσωρινά αποθηκευμένη δήλωση. Πώς γίνεται από τον συμβολαιογράφο η διόρθωση;

Όταν έχει καταχωρηθεί λάθος αγοραστής για να γίνει η διόρθωση-αλλαγή αγοραστή, θα πρέπει να διαγραφούν όλα τα φύλλα υπολογισμού αξίας ακινήτου και μετά να γίνει η διόρθωση.

7. Διορθώνεται από τον συμβολαιογράφο η λάθος Δ.Ο.Υ. του ακινήτου μετά την αποδοχή της δήλωσης;

ΟΧΙ. Θα ακυρωθεί η δήλωση από τον συμβολαιογράφο και θα συνταχθεί από την αρχή νέα αρχική δήλωση Φ.Μ.Α.. Αγοραστής Νομικό Πρόσωπο (Ν.Π.) αρμοδιότητας ΦΑΕ. Έχει καταχωρηθεί από τον συμβολαιογράφο λάθος αρμόδια Δ.Ο.Υ. (Εδρας).

8. Πώς διορθώνεται η αρμόδια Δ.Ο.Υ. πριν την αποδοχή της δήλωσης;

Θα πρέπει να διαγραφούν όλα τα φύλλα υπολογισμού αξίας ακινήτου και μετά να γίνει η διόρθωση.

9. Πώς διορθώνεται η αρμόδια Δ.Ο.Υ. μετά την αποδοχή της δήλωσης;

Θα ακυρωθεί η δήλωση από τον συμβολαιογράφο και θα συνταχθεί από την αρχή νέα δήλωση Φ.Μ.Α. ή εάν έχει συνταχθεί το σχετικό συμβόλαιο η διόρθωση γίνεται με διαδικασία από την Δ.Ο.Υ. της υποβολής της δήλωσης.

10. Τι γίνεται σε περίπτωση λάθους καταχώρισης αριθμού ή ημερομηνίας συμβολαίου από τον συμβολαιογράφο;

Δεν θα μπορούν να διορθωθούν από τον συμβολαιογράφο. Το οποιοδήποτε λάθος καταχώρισης στον αριθμό ή την ημερομηνία του συμβολαίου από τον συμβολαιογράφο θα διορθώνεται από την αρμόδια Δ.Ο.Υ. μετά από αίτημα του και ανέβασμα του σωστού αρχείου στην εφαρμογή.

11. Ποια είναι η κατάσταση των δηλώσεων όταν έχει υποβληθεί ακυρωτική δήλωση;

Η αρχική δήλωση αναφέρεται “Ακυρωμένη” και συνδέεται με την νεοδημιουργηθείσα ακυρωτική δήλωση με νέο αριθμό καταχώρισης) σε κατάσταση “Ακυρωτική”, η οποία έχει πανομοιότυπα όλα τα στοιχεία (πωλητές, αγοραστές, φύλλα υπολογισμού, κλπ.) αλλά με μηδενικό φόρο.

12. Πώς λαμβάνουν γνώση οι συμβαλλόμενοι σε περίπτωση ακύρωσης δήλωσης και μη σύνταξης συμβολαίου;

Μετά την υποβολή ακυρωτικής δήλωσης από τον συμβολαιογράφο οι συμβαλλόμενοι λαμβάνουν μήνυμα στην προσωποποιημένη πληροφόρηση για την σχετική δήλωση.

13. Ποιες ενέργειες πρέπει να γίνουν από τους συμβαλλόμενους σε περίπτωση μη σύνταξης του συμβολαίου;

Θα πρέπει να γίνει αποδοχή / έγκριση της ακυρωτικής δήλωσης από τον αγοραστή.

14. Πώς αναζητείται μία ακυρωτική δήλωση Φ.Μ.Α.;

Επιλέγοντας το πεδίο εισόδου “Αναζήτηση Δήλωσης” στο μενού αναζητείται οποιαδήποτε δήλωση έχει υποβληθεί στην εφαρμογή. Αναζητείται με κριτήρια: Α.Φ.Μ., Αριθμό Δήλωσης, Αριθμό Καταχώρισης.