Σε αυτό το πλαίσιο, πολλοί στρέφονται στις πιλοτές των πολυκατοικιών ως πιθανή λύση. Ωστόσο, η χρήση τους περιβάλλεται από παρερμηνείες και νομικές ασάφειες που συχνά οδηγούν σε λάθος πρακτικές και συγκρούσεις μεταξύ συνιδιοκτητών.

Σύμφωνα με την ισχύουσα νομοθεσία, ιδιόκτητο πάρκινγκ στην πιλοτή δεν υφίσταται. Οι συνιδιοκτήτες μιας πολυκατοικίας μπορούν να καθορίσουν θέσεις στάθμευσης στον χώρο της πιλοτής, οι οποίες όμως δεν αποτελούν ατομική ιδιοκτησία, δεν μετατρέπονται σε αυτοτελή δικαιώματα και δεν δηλώνονται στο έντυπο Ε9. Ο καθορισμός των θέσεων γίνεται είτε μέσω σύστασης οριζοντίου ιδιοκτησίας είτε με ξεχωριστό συμβολαιογραφικό έγγραφο.

Όταν δεν υπάρχει ρητή συμφωνία, όλοι οι συνιδιοκτήτες διαμερισμάτων ή καταστημάτων της πολυκατοικίας έχουν ίσο δικαίωμα στάθμευσης σε οποιαδήποτε διαθέσιμη θέση της πιλοτής. Η χρήση του χώρου περιορίζεται αποκλειστικά στους ιδιοκτήτες της πολυκατοικίας και δεν επιτρέπεται η παραχώρηση, ενοικίαση ή πώληση θέσης στάθμευσης σε τρίτους. Η παραβίαση των κανόνων αυτών επισύρει πρόστιμα και άλλες κυρώσεις.

Σημαντικές αλλαγές έφερε ο νόμος 5005/2022, ο οποίος αποσαφήνισε το καθεστώς χρήσης των θέσεων στάθμευσης στις πιλοτές. Πλέον αναγνωρίζεται το δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης συγκεκριμένων θέσεων, υπό την προϋπόθεση ότι αυτές μεταβιβάζονται μόνο σε ιδιοκτήτες διαμερισμάτων ή καταστημάτων της ίδιας πολυκατοικίας. Παράλληλα, όσοι είχαν δικαίωμα χρήσης θέσης χωρίς να είναι ιδιοκτήτες ακινήτου στο κτίριο, μπορούν να μεταβιβάσουν το δικαίωμα αυτό σε άλλο δικαιούχο διαμερίσματος.

Οι νέες ρυθμίσεις στοχεύουν στη νομική αποσαφήνιση ενός ζητήματος που για χρόνια προκαλούσε προστριβές, αυθαιρεσίες και εσφαλμένες ερμηνείες. Σε μια περίοδο που το πρόβλημα στάθμευσης στα αστικά κέντρα οξύνεται, η σωστή γνώση του πλαισίου χρήσης της πιλοτής καθίσταται κρίσιμη τόσο για τους ιδιοκτήτες όσο και για τη λειτουργία των πολυκατοικιών.

Αναλυτικότερα, στην εγκύκλιο της συντονιστικής επιτροπής αναφέρεται ότι «ο ιδιοκτήτης οριζοντίου ιδιοκτησίας-χώρου κύριας χρήσης πολυκατοικίας που έχει εμπράγματο δικαίωμα σε ανοικτή θέση στάθμευσης στην πιλοτή της ίδιας πολυκατοικίας, που αποτελεί κατά τη σύσταση αυτοτελή οριζόντια ιδιοκτησία, προβαίνει σε μονομερή τροποποίηση της πράξης οριζοντίου ιδιοκτησίας, προκειμένου να μετατρέψει τον ανοικτό χώρο στάθμευσης στην πιλοτή ως παρακολούθημα στην αποκλειστική χρήση της οριζοντίου ιδιοκτησίας του χώρου κύριας χρήσης και ταυτόχρονα να ενσωματώσει στην τελευταία ποσοστό συγκυριότητας στο οικόπεδο που είχε κατά τη σύσταση οριζοντίων ιδιοκτησιών ο ανοιχτός χώρος στάθμευσης στην πιλοτή και στην περίπτωση αυτή, η σύμφωνη γνώμη του συνόλου των συνιδιοκτητών τεκμαίρεται».

Συγκεκριμένα, η υπ. αριθμ. 383/27.12.22 εγκύκλιος της συντονιστικής επιτροπής των Συμβολαιογραφικών Συλλόγων Ελλάδος, αναφέρει τα εξής:

«Κυριότητα ανοικτών θέσεων στάθμευσης στην πιλοτή-προσθήκη παρ. 5Α στο άρθρο 1 του ν. 960/1979.

Ένα πάγιο αίτημα της ελληνικής συμβολαιογραφίας που αφορά στις θέσεις στάθμευσης της πιλοτής με ποσοστά συνιδιοκτησίας επί του οικοπέδου, υλοποιείται με το ν. 5005/21-12-2022 (ΦΕΚ 236 Α΄/21-12-2022) που έχει τίτλο «Ενίσχυση δημοσιότητας και διαφάνειας στον έντυπο και ηλεκτρονικό Τύπο – Σύσταση ηλεκτρονικών μητρώων εντύπου και ηλεκτρονικού Τύπου – Διατάξεις αρμοδιότητας της Γενικής Γραμματείας Επικοινωνίας και Ενημέρωσης και λοιπές επείγουσες ρυθμίσεις» και ειδικότερα με το άρθρο 46 αυτού με τίτλο «Κυριότητα ανοικτών θέσεων στάθμευσης στην πιλοτή – Προσθήκη παρ. 5Α στο άρθρο 1 του ν. 960/1979» στο οποίο ορίζεται ότι προστίθεται νέα παράγραφος με την αρίθμηση 5Α στο άρθρο 1 του ν. 960/1979 (Α’ 194), με το εξής περιεχόμενο:

«5Α. α) Ο ιδιοκτήτης οριζοντίου ιδιοκτησίας-χώρου κύριας χρήσης πολυκατοικίας που έχει εμπράγματο δικαίωμα σε ανοικτή θέση στάθμευσης στην πιλοτή της ίδιας πολυκατοικίας, που αποτελεί κατά τη σύσταση αυτοτελή οριζόντια ιδιοκτησία, προβαίνει σε μονομερή τροποποίηση της πράξης οριζοντίου ιδιοκτησίας, προκειμένου να μετατρέψει τον ανοικτό χώρο στάθμευσης στην πιλοτή ως παρακολούθημα στην αποκλειστική χρήση της οριζοντίου ιδιοκτησίας του χώρου κύριας χρήσης και ταυτόχρονα να ενσωματώσει στην τελευταία ποσοστό συγκυριότητας στο οικόπεδο που είχε κατά τη σύσταση οριζοντίων ιδιοκτησιών ο ανοιχτός χώρος στάθμευσης στην πιλοτή. Στην περίπτωση αυτή, η σύμφωνη γνώμη του συνόλου των συνιδιοκτητών τεκμαίρεται.

β) Ανοικτή θέση στάθμευσης στην πιλοτή πολυκατοικίας που αποτελεί κατά τη σύσταση αυτοτελή οριζόντια ιδιοκτησία και επί της οποίας δεν έχει εμπράγματο δικαίωμα ιδιοκτήτης επί οριζοντίου ιδιοκτησίας-χώρου κύριας χρήσης της αυτής πολυκατοικίας δύναται να μεταβιβαστεί κατ’ εξαίρεση και μόνο σε άλλον ιδιοκτήτη επί οριζοντίου ιδιοκτησίας-χώρου κύριας χρήσης της αυτής πολυκατοικίας. Στην περίπτωση αυτή ο ιδιοκτήτης της οριζοντίου ιδιοκτησίας-χώρου κύριας χρήσης προβαίνει σε μονομερή τροποποίηση της πράξης οριζοντίου ιδιοκτησίας, προκειμένου να μετατρέψει τον ανοικτό χώρο στάθμευσης στην πιλοτή ως παρακολούθημα στην αποκλειστική χρήση της οριζοντίου ιδιοκτησίας του χώρου κύριας χρήσης και ταυτόχρονα να ενσωματώσει στην τελευταία το ποσοστό συγκυριότητας στο οικόπεδο που είχε κατά τη σύσταση οριζοντίων ιδιοκτησιών ο ανοιχτός χώρος στάθμευσης στην πιλοτή. Στην περίπτωση αυτή, η σύμφωνη γνώμη του συνόλου των συνιδιοκτητών τεκμαίρεται.

γ) Ο ιδιοκτήτης οριζοντίου ιδιοκτησίας-χώρου κύριας χρήσης πολυκατοικίας, στον οποίο μεταβιβάστηκε και το δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης επί ανοικτής θέσης στάθμευσης στην πιλοτή ή θέσης στον ακάλυπτο χώρο της ίδιας πολυκατοικίας, στην οποία θέση, σύμφωνα με την πράξη σύστασης οριζοντίου ιδιοκτησίας ή τον κανονισμό της πολυκατοικίας, έχει συσταθεί αυτοτελές δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης χωρίς να συνδέεται με συγκεκριμένη οριζόντια ιδιοκτησία-χώρο κύριας χρήσης της πολυκατοικίας, προβαίνει σε μονομερή τροποποίηση της πράξης οριζοντίου ιδιοκτησίας, προκειμένου να αντιστοιχήσει τον ανοικτό χώρο στάθμευσης της πιλοτής ή του ακάλυπτου χώρου ως παρακολούθημα στην αποκλειστική χρήση της οριζοντίου ιδιοκτησίας του χώρου κύριας χρήσης. Στην περίπτωση αυτή, η σύμφωνη γνώμη του συνόλου των συνιδιοκτητών τεκμαίρεται».