«Η ομοφωνία μπλοκάρει το σύμπαν»

Μία από τις βασικότερες αλλαγές που προανήγγειλε ο Γιώργος Φλωρίδης αφορά τις πλειοψηφίες στις αποφάσεις των πολυκατοικιών. Σήμερα υπάρχουν περιπτώσεις στις οποίες η απαίτηση πολύ υψηλής πλειοψηφίας ή ομοφωνίας μπορεί να οδηγήσει σε πλήρες αδιέξοδο, ακόμη και όταν η πλειονότητα των ιδιοκτητών επιθυμεί να προχωρήσει μια παρέμβαση.«Η ομοφωνία μπλοκάρει το σύμπαν», ανέφερε χαρακτηριστικά ο υπουργός, εξηγώντας ότι το νέο πλαίσιο θα προβλέπει σε αρκετές περιπτώσεις απλές πλειοψηφίες. Στόχος είναι ένας ή λίγοι συνιδιοκτήτες να μην μπορούν να μπλοκάρουν επ' αόριστον αποφάσεις που αφορούν τη λειτουργία ή παρεμβάσεις στο κτίριο.Η κατεύθυνση αυτή αποκτά ιδιαίτερη σημασία σε παλαιότερες πολυκατοικίες, όπου απαιτούνται εργασίες συντήρησης ή ενεργειακής αναβάθμισης, αλλά οι ιδιοκτήτες συχνά αδυνατούν να συμφωνήσουν.

Νέοι κανόνες για τους κανονισμούς των πολυκατοικιών

Στο επίκεντρο της μεταρρύθμισης μπαίνουν επίσης οι κανονισμοί των πολυκατοικιών και γενικότερα οι σχέσεις μεταξύ των συνιδιοκτητών. Το ισχύον σύστημα βασίζεται σε ένα νομοθετικό πλαίσιο σχεδόν ενός αιώνα, πάνω στο οποίο έχουν προστεθεί περισσότερες από χίλιες νομοθετικές παρεμβάσεις και τροποποιήσεις.

Το αποτέλεσμα είναι ένα σύνθετο και κατακερματισμένο καθεστώς που συχνά οδηγεί τους ιδιοκτήτες στα δικαστήρια. Η νέα νομοθετική πρωτοβουλία επιχειρεί να συγκεντρώσει και να εκσυγχρονίσει τους κανόνες για την οριζόντια και κάθετη ιδιοκτησία, προσαρμόζοντάς τους στις σημερινές κοινωνικές και οικονομικές συνθήκες.

Κοινόχρηστα: Ένα από τα μεγάλα μέτωπα

Ιδιαίτερη σημασία έχει το ζήτημα των κοινοχρήστων, το οποίο αποτελεί μία από τις συχνότερες αιτίες αντιπαράθεσης στις πολυκατοικίες.

Το MoneyPress έχει ήδη παρουσιάσει αναλυτικά ποιος είναι υπεύθυνος για την πληρωμή των κοινοχρήστων, ο ιδιοκτήτης ή ο ενοικιαστής, με το σημερινό καθεστώς να στηρίζεται σε μεγάλο βαθμό στον νόμο 3741/1929.

Στις κατευθύνσεις που έχουν παρουσιαστεί για το νέο πλαίσιο περιλαμβάνεται η αντιμετώπιση των προβλημάτων είσπραξης οφειλόμενων κοινοχρήστων, με στόχο τα χρέη ενός ιδιοκτήτη να μην επιβαρύνουν επί μακρόν το σύνολο της πολυκατοικίας. Προηγούμενη παρουσίαση του σχεδίου ανέφερε μεταξύ άλλων ευκολότερη διαδικασία για τη διεκδίκηση των οφειλών.

Επισκευές και ενεργειακές αναβαθμίσεις

Η μείωση των απαιτούμενων πλειοψηφιών μπορεί να αποδειχθεί κρίσιμη και για τις επενδύσεις στα παλαιά κτίρια. Εργασίες όπως ενεργειακές αναβαθμίσεις, επισκευές κοινόχρηστων χώρων και άλλες ουσιαστικές παρεμβάσεις μπορούν σήμερα να καθυστερήσουν σημαντικά εξαιτίας διαφωνιών μεταξύ των συνιδιοκτητών.Η κατεύθυνση του νέου πλαισίου είναι να διευκολύνει τη λήψη τέτοιων αποφάσεων χωρίς, ταυτόχρονα, να καταργείται η προστασία της ιδιοκτησίας και των δικαιωμάτων της μειοψηφίας. Το υπουργείο έχει υπογραμμίσει ότι οι νέες διατάξεις θα πρέπει να είναι συμβατές τόσο με το Σύνταγμα όσο και με το ευρωπαϊκό πλαίσιο προστασίας της περιουσίας.

Airbnb και βραχυχρόνιες μισθώσεις

Το νέο πλαίσιο αναμένεται να αγγίξει και ένα από τα πλέον σύγχρονα προβλήματα στις πολυκατοικίες: τις βραχυχρόνιες μισθώσεις τύπου Airbnb.Ο νόμος του 1929 προφανώς δεν μπορούσε να προβλέψει ένα μοντέλο στο οποίο ένα διαμέρισμα χρησιμοποιείται για συνεχή εναλλαγή επισκεπτών. Αυτό έχει προκαλέσει τα τελευταία χρόνια συγκρούσεις μεταξύ ιδιοκτητών για τη χρήση των κοινόχρηστων χώρων, την ασφάλεια, την εφαρμογή των κανονισμών και τα όρια των δικαιωμάτων κάθε ιδιοκτήτη.Στις κατευθύνσεις που έχουν ήδη παρουσιαστεί για τον νέο Κώδικα Ιδιοκτησίας περιλαμβάνεται η αντιμετώπιση των τριβών που συνδέονται με τις βραχυχρόνιες μισθώσεις.

Ιδιοκτησίες που σήμερα δεν μπορούν να μεταβιβαστούν

Ακόμη μεγαλύτερο οικονομικό ενδιαφέρον παρουσιάζει η παρέμβαση σε περιουσίες που σήμερα βρίσκονται ουσιαστικά «παγιδευμένες» λόγω παλαιών ιδιοκτησιακών προβλημάτων.Ο Γιώργος Φλωρίδης έκανε ειδική αναφορά σε ακίνητα, κυρίως στη Θεσσαλία και βορειότερα, τα οποία παραμένουν χωρίς νομιμοποίηση και επομένως δεν μπορούν να μεταβιβαστούν. Το νομοσχέδιο θα επιχειρήσει να δώσει λύση και σε αυτές τις περιπτώσεις.Εάν το νέο καθεστώς επιτρέψει την τακτοποίηση τέτοιων ιδιοκτησιακών εκκρεμοτήτων, το αποτέλεσμα δεν θα είναι μόνο νομικό. Ακίνητα που σήμερα δεν μπορούν να πουληθούν, να μεταβιβαστούν ή να αξιοποιηθούν θα μπορούν δυνητικά να επιστρέψουν στην αγορά, με προφανή σημασία για τους ιδιοκτήτες αλλά και συνολικά για την κτηματαγορά.

Πότε έρχεται ο νέος νόμος

Το χρονοδιάγραμμα που έδωσε ο υπουργός Δικαιοσύνης είναι σχετικά συγκεκριμένο. Η ειδική επιτροπή έχει ήδη συγκροτηθεί και επεξεργάζεται το νέο νομοσχέδιο. Σύμφωνα με τον Γιώργο Φλωρίδη, το σχέδιο αναμένεται να παραδοθεί έως το τέλος του 2026, με στόχο να οδηγηθεί προς ψήφιση τον Ιανουάριο του 2027.Μέχρι να παρουσιαστεί το τελικό νομοσχέδιο, πάντως, δεν έχουν κλειδώσει όλες οι λεπτομέρειες. Αυτό είναι σημαντικό για τους ιδιοκτήτες: οι κατευθύνσεις έχουν ανακοινωθεί, αλλά οι ακριβείς πλειοψηφίες, οι διαδικασίες και οι προϋποθέσεις κάθε ρύθμισης θα πρέπει να αναζητηθούν στο τελικό κείμενο.

Τι σημαίνουν οι αλλαγές για εκατομμύρια ιδιοκτήτες

Η μεταρρύθμιση του νόμου του 1929 μπορεί τελικά να αποδειχθεί πολύ μεγαλύτερη από μια απλή νομική επικαιροποίηση. Οι πολυκατοικίες αποτελούν βασικό κομμάτι της ελληνικής ακίνητης περιουσίας και προβλήματα στη λειτουργία τους επηρεάζουν άμεσα την αξία των διαμερισμάτων, το κόστος συντήρησης, τις ανακαινίσεις, τις μεταβιβάσεις και την ενεργειακή αναβάθμιση των κτιρίων.Η ουσία της μεταρρύθμισης είναι να γίνει ευκολότερη η λήψη αποφάσεων χωρίς να μπορεί μία μεμονωμένη διαφωνία να ακινητοποιεί ολόκληρη την πολυκατοικία, αλλά ταυτόχρονα να υπάρχουν σαφείς κανόνες προστασίας όλων των ιδιοκτητών.

Μετά από 97 χρόνια, επομένως, το θεσμικό πλαίσιο που καθόρισε σε μεγάλο βαθμό τον τρόπο με τον οποίο λειτουργούν οι ελληνικές πολυκατοικίες μπαίνει σε διαδικασία συνολικής αναμόρφωσης. Και για εκατομμύρια ιδιοκτήτες το κρίσιμο θα είναι πλέον τι ακριβώς θα προβλέπει το τελικό νομοσχέδιο για πλειοψηφίες, κοινόχρηστα, κανονισμούς, επισκευές, Airbnb και μεταβιβάσεις ακινήτων.

]]> https://www.moneypress.gr/polykatoikies-erxontai-megales-alla/ Mon, 10 Aug 2026 15:30:03 +0000 https://www.moneypress.gr/?p=217945 Σημαντικές αλλαγές στον τρόπο λειτουργίας των πολυκατοικιών και στις σχέσεις μεταξύ των συνιδιοκτητών προετοιμάζει το υπουργείο Δικαιοσύνης μέσω του νέου Κώδικα Ιδιοκτησίας, επιχειρώντας να εκσυγχρονίσει ένα θεσμικό πλαίσιο που έχει τις ρίζες του σχεδόν έναν αιώνα πίσω.

Οι παρεμβάσεις που βρίσκονται υπό επεξεργασία αγγίζουν ζητήματα τα οποία αποτελούν εδώ και χρόνια πηγή διαφωνιών και δικαστικών εμπλοκών: από τα απλήρωτα κοινόχρηστα και τις αρμοδιότητες του διαχειριστή μέχρι τις πλειοψηφίες στις γενικές συνελεύσεις, την κατάτμηση διαμερισμάτων, τις ενεργειακές αναβαθμίσεις και τις βραχυχρόνιες μισθώσεις τύπου Airbnb.

Ο νέος Κώδικας δεν θα περιορίζεται μόνο στις πολυκατοικίες. Φιλοδοξεί να αποτελέσει ένα συνολικό πλαίσιο για τις σχέσεις ιδιοκτησίας στην Ελλάδα, καλύπτοντας μεταξύ άλλων διαμερίσματα, οικόπεδα και ζητήματα που συνδέονται με το Κτηματολόγιο.

Τέλος στην ομοφωνία – Στο τραπέζι το 51%

Μία από τις σημαντικότερες αλλαγές αφορά τον τρόπο με τον οποίο λαμβάνονται οι αποφάσεις στις πολυκατοικίες.

Σύμφωνα με τον «Ελεύθερο Τύπο», στην Επιτροπή εξετάζεται η κατάργηση της απαίτησης ομοφωνίας για την τροποποίηση του κανονισμού μιας πολυκατοικίας και για άλλες αποφάσεις στις οποίες σήμερα απαιτείται η σύμφωνη γνώμη όλων.

Το ακριβές ποσοστό που θα αντικαταστήσει την ομοφωνία δεν έχει ακόμη οριστικοποιηθεί. Μεταξύ των προτάσεων που συζητούνται βρίσκεται η λήψη αποφάσεων με πλειοψηφία 51%, ενώ άλλη άποψη θέλει να απαιτείται ενισχυμένη πλειοψηφία, για παράδειγμα των 2/3 των ιδιοκτητών.

Η αλλαγή θεωρείται κρίσιμη προκειμένου να ξεμπλοκάρουν εργασίες όπως ανακαινίσεις, παρεμβάσεις στα ηλεκτρολογικά και υδραυλικά δίκτυα ή η εγκατάσταση αυτόνομων συστημάτων θέρμανσης, οι οποίες σήμερα μπορούν να καθυστερήσουν λόγω διαφωνιών μεταξύ των συνιδιοκτητών.

Τι αλλάζει με το δικαίωμα «στον αέρα»

Απλούστευση εξετάζεται και για το λεγόμενο δικαίωμα υψούν, δηλαδή τη δυνατότητα κατασκευής επιπλέον ορόφου όταν αυτή προβλέπεται από τον τίτλο ιδιοκτησίας.

Σήμερα η αξιοποίησή του προϋποθέτει σειρά ελέγχων για τον συντελεστή δόμησης, το επιτρεπόμενο ύψος, τη στατική επάρκεια και την πολεοδομική νομιμότητα του κτιρίου.

Επιπλέον, όταν υπάρχουν περισσότεροι συνιδιοκτήτες, μπορεί να απαιτείται η υπογραφή όλων, με αποτέλεσμα σε αρκετές περιπτώσεις η διαδικασία να καθίσταται εξαιρετικά δύσκολη ή ακόμη και πρακτικά αδύνατη. Ο νέος Κώδικας αναμένεται να επιχειρήσει να περιορίσει αυτά τα εμπόδια.

Κατάτμηση μεγάλων διαμερισμάτων

Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζει η συζήτηση για τη δυνατότητα κατάτμησης ή συνένωσης οριζόντιων ιδιοκτησιών, ακόμη και όταν υπάρχουν περιορισμοί στον υφιστάμενο κανονισμό της πολυκατοικίας.

Μια τέτοια αλλαγή θα μπορούσε, για παράδειγμα, να επιτρέψει στον ιδιοκτήτη ενός μεγάλου οροφοδιαμερίσματος να το χωρίσει σε δύο μικρότερες κατοικίες, χρησιμοποιώντας τη μία ως κύρια κατοικία και διαθέτοντας την άλλη προς ενοικίαση.

Η παρέμβαση συνδέεται και με την προσπάθεια καλύτερης αξιοποίησης του υφιστάμενου κτιριακού αποθέματος, σε μια περίοδο κατά την οποία η έλλειψη διαθέσιμων κατοικιών στις μεγάλες πόλεις αποτελεί σημαντικό πρόβλημα.

Ωστόσο, μέλη της Επιτροπής ζητούν να θεσπιστούν συγκεκριμένες ασφαλιστικές δικλίδες. Μεταξύ αυτών εξετάζεται η υποχρέωση να προκύπτουν δύο πραγματικά λειτουργικές και αυτοτελείς κατοικίες, με επαρκή φωτισμό και αερισμό, ανεξάρτητες παροχές κοινής ωφέλειας και τις απαραίτητες προϋποθέσεις στατικής επάρκειας.

Πιο εύκολες οι ενεργειακές αναβαθμίσεις

Αλλαγές αναμένονται και στις διαδικασίες για την ενεργειακή αναβάθμιση των πολυκατοικιών.

Εργασίες όπως η θερμομόνωση, η αντικατάσταση παλαιών συστημάτων θέρμανσης, η εγκατάσταση φωτοβολταϊκών και η τοποθέτηση αντλιών θερμότητας αναμένεται να διευκολυνθούν, ώστε οι απαραίτητες αποφάσεις να μην προσκρούουν σε χρονοβόρες διαδικασίες.

Παράλληλα εξετάζεται ποιες τεχνικές προϋποθέσεις θα πρέπει να πληρούνται, ώστε οι παρεμβάσεις να πραγματοποιούνται με σεβασμό στο περιβάλλον και στον οικιστικό χαρακτήρα κάθε περιοχής. Για τον λόγο αυτό το ζήτημα αφορά, εκτός από το υπουργείο Δικαιοσύνης, και το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας.

Απλήρωτα κοινόχρηστα: Έρχεται ταχύτερη διαδικασία είσπραξης

Μία από τις πλέον πρακτικές παρεμβάσεις αφορά τους συστηματικούς κακοπληρωτές κοινοχρήστων, ένα πρόβλημα που μπορεί να αφήσει μια πολυκατοικία χωρίς τα απαραίτητα χρήματα για βασικές λειτουργίες.

Στο νέο πλαίσιο εξετάζεται ειδική και ταχύτερη διαδικασία για την είσπραξη ληξιπρόθεσμων κοινόχρηστων δαπανών, ακόμη και μέσω έκδοσης διαταγής πληρωμής.

Παράλληλα προβλέπεται να εξεταστεί η υποχρεωτική δημιουργία αποθεματικού και η ασφάλιση της πολυκατοικίας.

Στόχος είναι οι συνεπείς ιδιοκτήτες να μη χρειάζεται να καλύπτουν συνεχώς τις οφειλές άλλων προκειμένου να συνεχίζονται βασικές υπηρεσίες, όπως η θέρμανση, η ηλεκτροδότηση των κοινόχρηστων χώρων και η λειτουργία του ανελκυστήρα.

Περισσότερες αρμοδιότητες αλλά και ευθύνες στον διαχειριστή

Ο νέος Κώδικας αναμένεται επίσης να επανακαθορίσει τον ρόλο του διαχειριστή της πολυκατοικίας.

Οι αρμοδιότητές του θα προσδιορίζονται με μεγαλύτερη σαφήνεια, ενώ μαζί με τις αυξημένες δυνατότητες παρέμβασης θα ενισχυθούν και οι ευθύνες του.

Η επιδίωξη είναι η διαχείριση να πάψει να βασίζεται σε μεγάλο βαθμό στην άτυπη λειτουργία κάθε πολυκατοικίας και να αποκτήσει ένα σαφέστερο θεσμικό πλαίσιο ως προς τις υποχρεώσεις, τις εξουσίες και τη λογοδοσία του διαχειριστή.

Τι εξετάζεται για Airbnb και βραχυχρόνιες μισθώσεις

Στο μικροσκόπιο μπαίνουν και οι βραχυχρόνιες μισθώσεις τύπου Airbnb, καθώς οι συγκρούσεις μεταξύ ιδιοκτητών για τη χρήση διαμερισμάτων με αυτόν τον τρόπο έχουν αυξηθεί τα τελευταία χρόνια.

Το νέο πλαίσιο αναμένεται να επιχειρήσει να αποσαφηνίσει τι συμβαίνει όταν υπάρχουν διαφωνίες στο εσωτερικό μιας πολυκατοικίας ή καταγγελίες για κακή χρήση ενός ακινήτου.

Η επιδίωξη του υπουργείου Δικαιοσύνης είναι να βρεθεί ισορροπία ανάμεσα στο δικαίωμα του ιδιοκτήτη να αξιοποιεί την περιουσία του και στην ανάγκη των υπόλοιπων ενοίκων για ασφάλεια, ησυχία και ομαλή χρήση των κοινόχρηστων χώρων.

Ιδιαίτερη βαρύτητα αναμένεται να εξακολουθήσει να έχει ο κανονισμός κάθε πολυκατοικίας και το τι προβλέπει σχετικά με τη χρήση των διαμερισμάτων.

Η κυβέρνηση επιδιώκει, σύμφωνα με τις σχετικές πληροφορίες, να ολοκληρώσει και να ψηφίσει τον νέο Κώδικα Ιδιοκτησίας πριν από τις επόμενες εκλογές, εντάσσοντάς τον στις σημαντικές μεταρρυθμίσεις στον χώρο του ιδιωτικού δικαίου.

Πρόκειται για μεταρρύθμιση η οποία, ουσιαστικά, ακολουθεί τον εκσυγχρονισμό του κληρονομικού δικαίου και το έργο της νομοπαρασκευαστικής επιτροπής που θα συσταθεί αναμένεται να ολοκληρωθεί το φθινόπωρο ώστε μέχρι το τέλος του 2026 να έχει ψηφιστεί ο νόμος. Άμεσα αναμένεται να συσταθεί νομοπαρασκευαστική επιτροπή με πρόεδρο την αρεοπαγίτη Κωνσταντία Εμμανουηλίδου, που θα πρέπει να έχει ολοκληρώσει το έργο της έως τον Σεπτέμβριο.

Οι 13 βασικές αλλαγές για τις πολυκατοικίες

1. Διευκολύνεται η διαδικασία τροποποίησης των κανονισμών της πολυκατοικίας που δεν ανταποκρίνονται στις σημερινές ανάγκες.

2. Ενισχυση των μηχανισμών και ταχύτερη επίλυση των διαφόρων μεταξύ των ιδιοτήτων αποσυμφορώντας τα δικαστήρια.

3. Ρύθμιση ζητημάτων που προκύπτουν από τη βραχυχρόνια μίσθωση.

4. Επικαιροποιηση των ρυθμίσεων για τη σύσταση οριζόντιου και κάθετης ιδιοκτησίας ώστε διαμερίσματα αγορασμένα με προσύμφωνο, να εμφανιστούν στο Κτηματολόγιο για να μπορέσουν να μεταβιβαστούν.

5. Αξιοποίηση του δικαιώματος υψούν και αδιάθετων ποσοστών με την ανακατανομή μεταξύ συνιδιοκτητών, είτε με απόδοση στους οικοπεδούχους. Από αυτή τη ρύθμιση αναμένεται να αξιοποιηθούν μεγάλα ποσοστά σε πολυκατοικίες.

6. Δυνατότητα, ανεξάρτητα από το αν απαγορεύει ο κανονισμός της πολυκατοικίας, της κατάτμησης ή της συνένωσης μεγάλων διαμερισμάτων για να αντιμετωπιστεί το πρόβλημα στέγασης στις μεγάλες πόλεις.

7. Δυνατοτητα οποίος αγοράζει ακίνητο να μπορεί να βλέπει και τον κανονισμό της πολυκατοικίας.

8. Αναμόρφωση του ρόλου του διαχειριστή και της είσπραξης κοινόχρηστων ώστε να επιταχύνεται η είσπραξή τους.

9. Δημιουργια αποθεματικού και ασφάλισης της οικοδομής ώστε να αντιμετωπίζονται ζητήματα όπως αυτό που συνέβη πρόσφατα στα Πετράλωνα.

10. Αλλάζουν τα ποσοστά για τη λήψη αποφάσεων για την εκτέλεση αναγκαίων εργασιών και ενεργειακών αναβαθμίσεων.

11. Μειώνονται τα ποσοστά του απαιτούμενου αριθμού ψήφων για επισκευές για συντήρησης και ενεργειακής αναβάθμισης των κτιρίων.

12. Αλλαγές για να διευκολύνονται η εγκατάσταση φωτοβολταϊκών στις στέγες, σταθμών ηλεκτρικής φόρτισης οχημάτων ή αντλιών θερμότητας λόγω διαφωνιών ιδιοκτητών

13. Προσαρμογή των διατάξεων συνιδιοκτησίας με αυτές του κληρονομικού.

Βασικές Παθογένειες του Ισχύοντος Πλαισίου

α) Απαρτία και Λήψη Αποφάσεων: Οι αυστηρές προϋποθέσεις πλειοψηφίας (έως και 100% για τροποποίηση κανονισμού) καθιστούν σχεδόν αδύνατη την εκτέλεση αναγκαίων επισκευών ή ενεργειακών αναβαμίσεων σε παλιές πολυκατοικίες.

β) Διαχείριση Κοινοχρήστων: Η έλλειψη σαφούς νομοθεσίας για τον ορισμό και τις αρμοδιότητες του διαχειριστή οδηγεί συχνά σε αδιέξοδα και δικαστικές διαμάχες μεταξύ των ενοίκων.

γ) Ενεργειακή Αναβάθμιση: Δυσκολίες στην εγκατάσταση συστημάτων ΑΠΕ (π.χ. φωτοβολταϊκά στις στέγες), σταθμών φόρτισης ηλεκτρικών οχημάτων ή αντλιών θερμότητας λόγω διαφωνιών επί των κοινοχρήστων χώρων.

Προτεινόμενες λύσεις

α) Απλοποίηση της Πλειοψηφίας: Μείωση του απαιτούμενου ποσοστού ψήφων για τη λήψη αποφάσεων, ιδίως για ζητήματα επισκευών, συντήρησης και ενεργειακής αναβάθμισης των κτιρίων.

β) Θεσμική Κατοχύρωση του Διαχειριστή: Θέσπιση σαφέστερων κανόνων για τα καθήκοντα, τη νομιμοποίηση και τις υποχρεώσεις όσων διαχειρίζονται τα κτίρια.

γ) Εκσυγχρονισμός Κανονισμών: Εισαγωγή σύγχρονων, πρότυπων κανονισμών λειτουργίας που θα προσαρμόζονται στο σήμερα. Οι αλλαγές αυτές είναι απολύτως απαραίτητες για τη διασφάλιση της αξίας των ακινήτων, τον περιορισμό των διενέξεων στα ελληνικά νοικοκυριά και την προώθηση των σύγχρονων στόχων για την ενεργειακή απόδοση των κτιρίων.

Δεν είναι λίγες οι περιπτώσεις όπου η αντιπαράθεση οδηγείται ακόμη και στις δικαστικές αίθουσες.

Το κρίσιμο ερώτημα, ωστόσο, είναι πότε παραγράφονται οι οφειλές από κοινόχρηστα;

Οι απαιτήσεις που προκύπτουν από κοινόχρηστα πολυκατοικίας σβήνουν μετά την πάροδο πέντε ετών.

Σύμφωνα με τον Αστικό Κώδικα και τη σχετική νομολογιακή πρακτική, οι συγκεκριμένες οφειλές χαρακτηρίζονται ως «περιοδικές παροχές» και υπάγονται στη σύντομη πενταετή παραγραφή, όπως προβλέπει το Άρθρο 250 ΑΚ.

Βασικά σημεία για την παραγραφή

Έναρξη προθεσμίας: Η πενταετία αρχίζει να μετρά από το τέλος του έτους μέσα στο οποίο γεννήθηκε η απαίτηση. Για παράδειγμα, οφειλές του 2024 παραγράφονται την 1η Ιανουαρίου 2030.

Διακοπή παραγραφής: Η προθεσμία αναστέλλεται ή επανεκκινεί από την αρχή εφόσον ο διαχειριστής ή η γενική συνέλευση προχωρήσουν σε δικαστικές ενέργειες, όπως κατάθεση αγωγής ή έκδοση διαταγής πληρωμής, ή αν ο οφειλέτης αναγνωρίσει εγγράφως το χρέος του.

Ευθύνη νέου ιδιοκτήτη: Σε περίπτωση μεταβίβασης ακινήτου, ο νέος ιδιοκτήτης κατά κανόνα δεν φέρει ευθύνη για τα παλαιά χρέη του προηγούμενου, εκτός εάν προβλέπεται διαφορετικά από τον κανονισμό της πολυκατοικίας. Το χρέος εξακολουθεί να βαρύνει τον πωλητή.

Η πολυκατοικία ως μικρός οικονομικός μηχανισμός

Σύμφωνα με έρευνα της ελληνικής πλατφόρμας Billys, που δραστηριοποιείται στη διαχείριση δεκάδων χιλιάδων ακινήτων με έμφαση στη διαφάνεια και την ψηφιοποίηση, μια πολυκατοικία θα έπρεπε να λειτουργεί σαν ένας μικρός οργανισμός: με οργανωμένο ταμείο, σαφείς κανόνες, σταθερές διαδικασίες και ξεκάθαρη λήψη αποφάσεων. Όταν αυτά απουσιάζουν, εμφανίζονται τρία επαναλαμβανόμενα προβλήματα: προβληματική διαχείριση και έλλειψη ρευστότητας, ανεπαρκής συντήρηση και απουσία μακροπρόθεσμου σχεδιασμού.

Τι επηρεάζει πραγματικά την τιμή

Τα διαθέσιμα στοιχεία δείχνουν ότι κακή διαχείριση και πλημμελής συντήρηση μπορούν να «ροκανίσουν» έως και 20% την εμπορική αξία ενός διαμερίσματος, ακόμη κι αν αυτό είναι αντίστοιχο με άλλα της αγοράς ως προς τα βασικά χαρακτηριστικά του.

Κρίσιμες λεπτομέρειες που κάνουν τη διαφορά

Ο ανελκυστήρας αποτελεί χαρακτηριστικό παράδειγμα: σε κτίρια όπου δεν λειτουργεί σωστά ή δεν συντηρείται επαρκώς, οι τιμές ανά τετραγωνικό μέτρο υποχωρούν αισθητά, ιδιαίτερα για διαμερίσματα σε υψηλούς ορόφους. Το ίδιο ισχύει για τους κοινόχρηστους χώρους. Η εικόνα της εισόδου, το κλιμακοστάσιο, ο φωτισμός και η καθαριότητα διαμορφώνουν την «πρώτη εντύπωση» και επηρεάζουν άμεσα την αντιλαμβανόμενη αξία του ακινήτου, πριν ακόμη δει κανείς το ίδιο το διαμέρισμα. Μεσίτες και εκτιμητές επιβεβαιώνουν ότι αγοραστές είτε ζητούν σημαντικές εκπτώσεις είτε αποχωρούν από τη διαπραγμάτευση όταν η καθημερινότητα σε μια πολυκατοικία δείχνει ανοργάνωτη και αμελής.

Κοινόχρηστα και ψυχολογία της αγοράς

Το ύψος των κοινοχρήστων αποτελεί έναν ακόμη κρίσιμο παράγοντα. Υπάρχει ένα σαφές ψυχολογικό όριο πέρα από το οποίο ακόμη και ένα ποιοτικό ακίνητο χάνει σε ελκυστικότητα, ειδικά όταν δεν είναι ξεκάθαρο πώς αξιοποιούνται τα χρήματα. Τα δεδομένα δείχνουν ότι περίπου 4 στους 10 ενοίκους καθυστερούν ή δεν καταβάλλουν τα κοινόχρηστα, οδηγώντας σε συσσωρευμένα χρέη, περιορισμένη συντήρηση και αυξημένη καχυποψία από την πλευρά της αγοράς.

Οι παρεμβάσεις που προστατεύουν την αξία

Δεν είναι πάντα οι ακριβές παρεμβάσεις αυτές που κάνουν τη διαφορά. Τακτική καθαριότητα, απεντόμωση, βασική συντήρηση εσωτερικών και εξωτερικών χώρων και έγκαιρη συντήρηση ή πιστοποίηση του ανελκυστήρα έχουν άμεσο και μετρήσιμο αποτέλεσμα. Βελτιώνουν την εικόνα και τη λειτουργικότητα του κτιρίου, αυξάνοντας την προθυμία αγοραστών και ενοικιαστών να πληρώσουν καλύτερη τιμή ή να κλείσουν ταχύτερα μια συμφωνία.

Συμπέρασμα

Στην ελληνική αγορά ακινήτων, η αξία δεν καθορίζεται μόνο από τα τετραγωνικά. Η κατάσταση και η διαχείριση της πολυκατοικίας παίζουν ρόλο που δεν μπορεί να αγνοηθεί. Η απουσία οργανωμένης, διαφανούς και προνοητικής διοίκησης δεν υποβαθμίζει μόνο την καθημερινότητα των ενοίκων, αλλά επηρεάζει άμεσα και το οικονομικό αποτέλεσμα, είτε πρόκειται για πώληση είτε για ενοικίαση.

Σε αυτό το πλαίσιο, πολλοί στρέφονται στις πιλοτές των πολυκατοικιών ως πιθανή λύση. Ωστόσο, η χρήση τους περιβάλλεται από παρερμηνείες και νομικές ασάφειες που συχνά οδηγούν σε λάθος πρακτικές και συγκρούσεις μεταξύ συνιδιοκτητών.

Σύμφωνα με την ισχύουσα νομοθεσία, ιδιόκτητο πάρκινγκ στην πιλοτή δεν υφίσταται. Οι συνιδιοκτήτες μιας πολυκατοικίας μπορούν να καθορίσουν θέσεις στάθμευσης στον χώρο της πιλοτής, οι οποίες όμως δεν αποτελούν ατομική ιδιοκτησία, δεν μετατρέπονται σε αυτοτελή δικαιώματα και δεν δηλώνονται στο έντυπο Ε9. Ο καθορισμός των θέσεων γίνεται είτε μέσω σύστασης οριζοντίου ιδιοκτησίας είτε με ξεχωριστό συμβολαιογραφικό έγγραφο.

Όταν δεν υπάρχει ρητή συμφωνία, όλοι οι συνιδιοκτήτες διαμερισμάτων ή καταστημάτων της πολυκατοικίας έχουν ίσο δικαίωμα στάθμευσης σε οποιαδήποτε διαθέσιμη θέση της πιλοτής. Η χρήση του χώρου περιορίζεται αποκλειστικά στους ιδιοκτήτες της πολυκατοικίας και δεν επιτρέπεται η παραχώρηση, ενοικίαση ή πώληση θέσης στάθμευσης σε τρίτους. Η παραβίαση των κανόνων αυτών επισύρει πρόστιμα και άλλες κυρώσεις.

Σημαντικές αλλαγές έφερε ο νόμος 5005/2022, ο οποίος αποσαφήνισε το καθεστώς χρήσης των θέσεων στάθμευσης στις πιλοτές. Πλέον αναγνωρίζεται το δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης συγκεκριμένων θέσεων, υπό την προϋπόθεση ότι αυτές μεταβιβάζονται μόνο σε ιδιοκτήτες διαμερισμάτων ή καταστημάτων της ίδιας πολυκατοικίας. Παράλληλα, όσοι είχαν δικαίωμα χρήσης θέσης χωρίς να είναι ιδιοκτήτες ακινήτου στο κτίριο, μπορούν να μεταβιβάσουν το δικαίωμα αυτό σε άλλο δικαιούχο διαμερίσματος.

Οι νέες ρυθμίσεις στοχεύουν στη νομική αποσαφήνιση ενός ζητήματος που για χρόνια προκαλούσε προστριβές, αυθαιρεσίες και εσφαλμένες ερμηνείες. Σε μια περίοδο που το πρόβλημα στάθμευσης στα αστικά κέντρα οξύνεται, η σωστή γνώση του πλαισίου χρήσης της πιλοτής καθίσταται κρίσιμη τόσο για τους ιδιοκτήτες όσο και για τη λειτουργία των πολυκατοικιών.

«Οι δυσκολίες αρχίζουν όταν οι κάτοικοι επιθυμούν να τοποθετήσουν φορτιστές σε κοινόχρηστο χώρο. Στην περίπτωση αυτή, πρέπει να ληφθεί απόφαση στη γενική συνέλευση και να υπάρξει πλειοψηφία. Αν δεν υπάρχει συμφωνία, μπορεί να δημιουργηθούν εντάσεις για το ποιος θα πληρώνει το κόστος φόρτισης και ποιος θα αναλάβει την εγκατάσταση» ανέφερε ο κ. Κρανίδης.

Ειδικότερα όπως εξήγησε αν πρόκειται για κοινόχρηστο χώρο, απαιτείται άδεια μικρής κλίμακας ή βεβαίωση εργασιών. «Η εγκατάσταση πρέπει να συμμορφώνεται με τις τεχνικές προδιαγραφές και να έχει πιστοποιητικό ηλεκτρολόγου για την ασφάλεια της. Επίσης, πρέπει να ακολουθηθεί η νομοθεσία για τις κοινές εγκαταστάσεις» τόνισε.

Ερωτηθείς τι πρέπει να κάνουν οι ιδιοκτήτες ηλεκτρικών οχημάτων είπε ότι η καλύτερη προσέγγιση είναι να απευθυνθεί κάποιος σε πιστοποιημένη εταιρεία εγκατάστασης, για να εξασφαλίσει την ασφάλεια και την κανονικότητα της διαδικασίας.

«Είναι πολύ σημαντικό να εξασφαλιστεί ότι η φόρτιση γίνεται με το σωστό ρολόι, και ότι η κατανάλωση ρεύματος καταγράφεται μόνο για το όχημα του ιδιοκτήτη. Δεν μπορεί να χρησιμοποιηθεί το κοινόχρηστο ρολόι, διότι μπορεί να δημιουργήσει προβλήματα και παρεξηγήσεις σχετικά με την κατανομή του κόστους» ανέφερε χαρακτηριστικά.

Τι ισχύει για την τοποθέτηση φορτιστή

Ο Δημήτρης Μιχαρικόπουλος, που εξειδικεύεται σε θέματα ηλεκτροκίνησης μίλησε στον δημοσιογράφο Πάρι Πόντικα για τις προϋποθέσεις εγκατάστασης ενός φορτιστή στην πυλωτή μιας πολυκατοικίας.

«Η τοποθέτηση του φορτιστή προϋποθέτει την προηγούμενη ενημέρωση των υπόλοιπων ιδιοκτητών τουλάχιστον 30 ημέρες πριν από την εγκατάσταση και τη λήψη της έγκρισης από την πλειοψηφία (50% + 1). Σε περίπτωση αντίρρησης, μπορεί να απαιτείται μελέτη από μηχανικό που να αποδεικνύει ότι η εγκατάσταση δεν παρεμποδίζει τη χρήση των λοιπών συνιδιοκτητών ή θέτει σε κίνδυνο την ασφάλεια του κτηρίου» σημείωσε.

Παράλληλα, όπως είπε, τα δίκτυα διανομής θα πρέπει να προετοιμαστούν ώστε να έχουν την αντοχή να να τροφοδοτήσουν και τα πολλά πολλές χιλιάδες ηλεκτρικά αυτοκίνητα που αναμένεται τα επόμενα χρόνια ότι θα κυκλοφορούν στους δρόμους.

«Η πιστοποίηση των ανελκυστήρων είναι νόμος και τις προδιαγραφές δίνει ο συντηρητής ανελκυστήρων ενώ έρχονται ειδικοί επιθεωρητές και επιβεβαιώνουν τι πρέπει να γίνει. Αφού δεν γίνουν οι αλλαγές γίνεται επιθεώρηση και δίνεται η πιστοποίηση».

«Η χορήγηση της νέας προθεσμίας είναι σημαντική, καθώς η μη συμμόρφωση με τις προδιαγραφές λειτουργίας και ασφάλειας των ανελκυστήρων επιφέρει υψηλά πρόστιμα. Ενδεικτικά, επιβάλλεται πρόστιμο 1.500 ευρώ σε κάθε ιδιοκτήτη ή διαχειριστή που δεν μεριμνά για την έκδοση ή ανανέωση του πιστοποιητικού του ανελκυστήρα», πρόσθεσε.

«Οι ιδιοκτήτες – διαχειριστές πρέπει να κάνουν τον περιοδικό έλεγχο που υποχρεούνται και αφού πάρουν την έκθεση να άρουν τις παρατηρήσεις που καταγράφονται σε αυτήν».

«Η συντήρηση δεν απαιτεί πολλά χρήματα η επισκευή των ασανσέρ απαιτεί μεγάλα ποσά» πρόσθεσε η Χριστίνα Ιακωβίδου.