Πρόκειται για μεταρρύθμιση η οποία, ουσιαστικά, ακολουθεί τον εκσυγχρονισμό του κληρονομικού δικαίου και το έργο της νομοπαρασκευαστικής επιτροπής που θα συσταθεί αναμένεται να ολοκληρωθεί το φθινόπωρο ώστε μέχρι το τέλος του 2026 να έχει ψηφιστεί ο νόμος. Άμεσα αναμένεται να συσταθεί νομοπαρασκευαστική επιτροπή με πρόεδρο την αρεοπαγίτη Κωνσταντία Εμμανουηλίδου, που θα πρέπει να έχει ολοκληρώσει το έργο της έως τον Σεπτέμβριο.

Οι 13 βασικές αλλαγές για τις πολυκατοικίες

1. Διευκολύνεται η διαδικασία τροποποίησης των κανονισμών της πολυκατοικίας που δεν ανταποκρίνονται στις σημερινές ανάγκες.

2. Ενισχυση των μηχανισμών και ταχύτερη επίλυση των διαφόρων μεταξύ των ιδιοτήτων αποσυμφορώντας τα δικαστήρια.

3. Ρύθμιση ζητημάτων που προκύπτουν από τη βραχυχρόνια μίσθωση.

4. Επικαιροποιηση των ρυθμίσεων για τη σύσταση οριζόντιου και κάθετης ιδιοκτησίας ώστε διαμερίσματα αγορασμένα με προσύμφωνο, να εμφανιστούν στο Κτηματολόγιο για να μπορέσουν να μεταβιβαστούν.

5. Αξιοποίηση του δικαιώματος υψούν και αδιάθετων ποσοστών με την ανακατανομή μεταξύ συνιδιοκτητών, είτε με απόδοση στους οικοπεδούχους. Από αυτή τη ρύθμιση αναμένεται να αξιοποιηθούν μεγάλα ποσοστά σε πολυκατοικίες.

6. Δυνατότητα, ανεξάρτητα από το αν απαγορεύει ο κανονισμός της πολυκατοικίας, της κατάτμησης ή της συνένωσης μεγάλων διαμερισμάτων για να αντιμετωπιστεί το πρόβλημα στέγασης στις μεγάλες πόλεις.

7. Δυνατοτητα οποίος αγοράζει ακίνητο να μπορεί να βλέπει και τον κανονισμό της πολυκατοικίας.

8. Αναμόρφωση του ρόλου του διαχειριστή και της είσπραξης κοινόχρηστων ώστε να επιταχύνεται η είσπραξή τους.

9. Δημιουργια αποθεματικού και ασφάλισης της οικοδομής ώστε να αντιμετωπίζονται ζητήματα όπως αυτό που συνέβη πρόσφατα στα Πετράλωνα.

10. Αλλάζουν τα ποσοστά για τη λήψη αποφάσεων για την εκτέλεση αναγκαίων εργασιών και ενεργειακών αναβαθμίσεων.

11. Μειώνονται τα ποσοστά του απαιτούμενου αριθμού ψήφων για επισκευές για συντήρησης και ενεργειακής αναβάθμισης των κτιρίων.

12. Αλλαγές για να διευκολύνονται η εγκατάσταση φωτοβολταϊκών στις στέγες, σταθμών ηλεκτρικής φόρτισης οχημάτων ή αντλιών θερμότητας λόγω διαφωνιών ιδιοκτητών

13. Προσαρμογή των διατάξεων συνιδιοκτησίας με αυτές του κληρονομικού.

Βασικές Παθογένειες του Ισχύοντος Πλαισίου

α) Απαρτία και Λήψη Αποφάσεων: Οι αυστηρές προϋποθέσεις πλειοψηφίας (έως και 100% για τροποποίηση κανονισμού) καθιστούν σχεδόν αδύνατη την εκτέλεση αναγκαίων επισκευών ή ενεργειακών αναβαμίσεων σε παλιές πολυκατοικίες.

β) Διαχείριση Κοινοχρήστων: Η έλλειψη σαφούς νομοθεσίας για τον ορισμό και τις αρμοδιότητες του διαχειριστή οδηγεί συχνά σε αδιέξοδα και δικαστικές διαμάχες μεταξύ των ενοίκων.

γ) Ενεργειακή Αναβάθμιση: Δυσκολίες στην εγκατάσταση συστημάτων ΑΠΕ (π.χ. φωτοβολταϊκά στις στέγες), σταθμών φόρτισης ηλεκτρικών οχημάτων ή αντλιών θερμότητας λόγω διαφωνιών επί των κοινοχρήστων χώρων.

Προτεινόμενες λύσεις

α) Απλοποίηση της Πλειοψηφίας: Μείωση του απαιτούμενου ποσοστού ψήφων για τη λήψη αποφάσεων, ιδίως για ζητήματα επισκευών, συντήρησης και ενεργειακής αναβάθμισης των κτιρίων.

β) Θεσμική Κατοχύρωση του Διαχειριστή: Θέσπιση σαφέστερων κανόνων για τα καθήκοντα, τη νομιμοποίηση και τις υποχρεώσεις όσων διαχειρίζονται τα κτίρια.

γ) Εκσυγχρονισμός Κανονισμών: Εισαγωγή σύγχρονων, πρότυπων κανονισμών λειτουργίας που θα προσαρμόζονται στο σήμερα. Οι αλλαγές αυτές είναι απολύτως απαραίτητες για τη διασφάλιση της αξίας των ακινήτων, τον περιορισμό των διενέξεων στα ελληνικά νοικοκυριά και την προώθηση των σύγχρονων στόχων για την ενεργειακή απόδοση των κτιρίων.

Δεν είναι λίγες οι περιπτώσεις όπου η αντιπαράθεση οδηγείται ακόμη και στις δικαστικές αίθουσες.

Το κρίσιμο ερώτημα, ωστόσο, είναι πότε παραγράφονται οι οφειλές από κοινόχρηστα;

Οι απαιτήσεις που προκύπτουν από κοινόχρηστα πολυκατοικίας σβήνουν μετά την πάροδο πέντε ετών.

Σύμφωνα με τον Αστικό Κώδικα και τη σχετική νομολογιακή πρακτική, οι συγκεκριμένες οφειλές χαρακτηρίζονται ως «περιοδικές παροχές» και υπάγονται στη σύντομη πενταετή παραγραφή, όπως προβλέπει το Άρθρο 250 ΑΚ.

Βασικά σημεία για την παραγραφή

Έναρξη προθεσμίας: Η πενταετία αρχίζει να μετρά από το τέλος του έτους μέσα στο οποίο γεννήθηκε η απαίτηση. Για παράδειγμα, οφειλές του 2024 παραγράφονται την 1η Ιανουαρίου 2030.

Διακοπή παραγραφής: Η προθεσμία αναστέλλεται ή επανεκκινεί από την αρχή εφόσον ο διαχειριστής ή η γενική συνέλευση προχωρήσουν σε δικαστικές ενέργειες, όπως κατάθεση αγωγής ή έκδοση διαταγής πληρωμής, ή αν ο οφειλέτης αναγνωρίσει εγγράφως το χρέος του.

Ευθύνη νέου ιδιοκτήτη: Σε περίπτωση μεταβίβασης ακινήτου, ο νέος ιδιοκτήτης κατά κανόνα δεν φέρει ευθύνη για τα παλαιά χρέη του προηγούμενου, εκτός εάν προβλέπεται διαφορετικά από τον κανονισμό της πολυκατοικίας. Το χρέος εξακολουθεί να βαρύνει τον πωλητή.

Η πολυκατοικία ως μικρός οικονομικός μηχανισμός

Σύμφωνα με έρευνα της ελληνικής πλατφόρμας Billys, που δραστηριοποιείται στη διαχείριση δεκάδων χιλιάδων ακινήτων με έμφαση στη διαφάνεια και την ψηφιοποίηση, μια πολυκατοικία θα έπρεπε να λειτουργεί σαν ένας μικρός οργανισμός: με οργανωμένο ταμείο, σαφείς κανόνες, σταθερές διαδικασίες και ξεκάθαρη λήψη αποφάσεων. Όταν αυτά απουσιάζουν, εμφανίζονται τρία επαναλαμβανόμενα προβλήματα: προβληματική διαχείριση και έλλειψη ρευστότητας, ανεπαρκής συντήρηση και απουσία μακροπρόθεσμου σχεδιασμού.

Τι επηρεάζει πραγματικά την τιμή

Τα διαθέσιμα στοιχεία δείχνουν ότι κακή διαχείριση και πλημμελής συντήρηση μπορούν να «ροκανίσουν» έως και 20% την εμπορική αξία ενός διαμερίσματος, ακόμη κι αν αυτό είναι αντίστοιχο με άλλα της αγοράς ως προς τα βασικά χαρακτηριστικά του.

Κρίσιμες λεπτομέρειες που κάνουν τη διαφορά

Ο ανελκυστήρας αποτελεί χαρακτηριστικό παράδειγμα: σε κτίρια όπου δεν λειτουργεί σωστά ή δεν συντηρείται επαρκώς, οι τιμές ανά τετραγωνικό μέτρο υποχωρούν αισθητά, ιδιαίτερα για διαμερίσματα σε υψηλούς ορόφους. Το ίδιο ισχύει για τους κοινόχρηστους χώρους. Η εικόνα της εισόδου, το κλιμακοστάσιο, ο φωτισμός και η καθαριότητα διαμορφώνουν την «πρώτη εντύπωση» και επηρεάζουν άμεσα την αντιλαμβανόμενη αξία του ακινήτου, πριν ακόμη δει κανείς το ίδιο το διαμέρισμα. Μεσίτες και εκτιμητές επιβεβαιώνουν ότι αγοραστές είτε ζητούν σημαντικές εκπτώσεις είτε αποχωρούν από τη διαπραγμάτευση όταν η καθημερινότητα σε μια πολυκατοικία δείχνει ανοργάνωτη και αμελής.

Κοινόχρηστα και ψυχολογία της αγοράς

Το ύψος των κοινοχρήστων αποτελεί έναν ακόμη κρίσιμο παράγοντα. Υπάρχει ένα σαφές ψυχολογικό όριο πέρα από το οποίο ακόμη και ένα ποιοτικό ακίνητο χάνει σε ελκυστικότητα, ειδικά όταν δεν είναι ξεκάθαρο πώς αξιοποιούνται τα χρήματα. Τα δεδομένα δείχνουν ότι περίπου 4 στους 10 ενοίκους καθυστερούν ή δεν καταβάλλουν τα κοινόχρηστα, οδηγώντας σε συσσωρευμένα χρέη, περιορισμένη συντήρηση και αυξημένη καχυποψία από την πλευρά της αγοράς.

Οι παρεμβάσεις που προστατεύουν την αξία

Δεν είναι πάντα οι ακριβές παρεμβάσεις αυτές που κάνουν τη διαφορά. Τακτική καθαριότητα, απεντόμωση, βασική συντήρηση εσωτερικών και εξωτερικών χώρων και έγκαιρη συντήρηση ή πιστοποίηση του ανελκυστήρα έχουν άμεσο και μετρήσιμο αποτέλεσμα. Βελτιώνουν την εικόνα και τη λειτουργικότητα του κτιρίου, αυξάνοντας την προθυμία αγοραστών και ενοικιαστών να πληρώσουν καλύτερη τιμή ή να κλείσουν ταχύτερα μια συμφωνία.

Συμπέρασμα

Στην ελληνική αγορά ακινήτων, η αξία δεν καθορίζεται μόνο από τα τετραγωνικά. Η κατάσταση και η διαχείριση της πολυκατοικίας παίζουν ρόλο που δεν μπορεί να αγνοηθεί. Η απουσία οργανωμένης, διαφανούς και προνοητικής διοίκησης δεν υποβαθμίζει μόνο την καθημερινότητα των ενοίκων, αλλά επηρεάζει άμεσα και το οικονομικό αποτέλεσμα, είτε πρόκειται για πώληση είτε για ενοικίαση.

Σε αυτό το πλαίσιο, πολλοί στρέφονται στις πιλοτές των πολυκατοικιών ως πιθανή λύση. Ωστόσο, η χρήση τους περιβάλλεται από παρερμηνείες και νομικές ασάφειες που συχνά οδηγούν σε λάθος πρακτικές και συγκρούσεις μεταξύ συνιδιοκτητών.

Σύμφωνα με την ισχύουσα νομοθεσία, ιδιόκτητο πάρκινγκ στην πιλοτή δεν υφίσταται. Οι συνιδιοκτήτες μιας πολυκατοικίας μπορούν να καθορίσουν θέσεις στάθμευσης στον χώρο της πιλοτής, οι οποίες όμως δεν αποτελούν ατομική ιδιοκτησία, δεν μετατρέπονται σε αυτοτελή δικαιώματα και δεν δηλώνονται στο έντυπο Ε9. Ο καθορισμός των θέσεων γίνεται είτε μέσω σύστασης οριζοντίου ιδιοκτησίας είτε με ξεχωριστό συμβολαιογραφικό έγγραφο.

Όταν δεν υπάρχει ρητή συμφωνία, όλοι οι συνιδιοκτήτες διαμερισμάτων ή καταστημάτων της πολυκατοικίας έχουν ίσο δικαίωμα στάθμευσης σε οποιαδήποτε διαθέσιμη θέση της πιλοτής. Η χρήση του χώρου περιορίζεται αποκλειστικά στους ιδιοκτήτες της πολυκατοικίας και δεν επιτρέπεται η παραχώρηση, ενοικίαση ή πώληση θέσης στάθμευσης σε τρίτους. Η παραβίαση των κανόνων αυτών επισύρει πρόστιμα και άλλες κυρώσεις.

Σημαντικές αλλαγές έφερε ο νόμος 5005/2022, ο οποίος αποσαφήνισε το καθεστώς χρήσης των θέσεων στάθμευσης στις πιλοτές. Πλέον αναγνωρίζεται το δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης συγκεκριμένων θέσεων, υπό την προϋπόθεση ότι αυτές μεταβιβάζονται μόνο σε ιδιοκτήτες διαμερισμάτων ή καταστημάτων της ίδιας πολυκατοικίας. Παράλληλα, όσοι είχαν δικαίωμα χρήσης θέσης χωρίς να είναι ιδιοκτήτες ακινήτου στο κτίριο, μπορούν να μεταβιβάσουν το δικαίωμα αυτό σε άλλο δικαιούχο διαμερίσματος.

Οι νέες ρυθμίσεις στοχεύουν στη νομική αποσαφήνιση ενός ζητήματος που για χρόνια προκαλούσε προστριβές, αυθαιρεσίες και εσφαλμένες ερμηνείες. Σε μια περίοδο που το πρόβλημα στάθμευσης στα αστικά κέντρα οξύνεται, η σωστή γνώση του πλαισίου χρήσης της πιλοτής καθίσταται κρίσιμη τόσο για τους ιδιοκτήτες όσο και για τη λειτουργία των πολυκατοικιών.

«Οι δυσκολίες αρχίζουν όταν οι κάτοικοι επιθυμούν να τοποθετήσουν φορτιστές σε κοινόχρηστο χώρο. Στην περίπτωση αυτή, πρέπει να ληφθεί απόφαση στη γενική συνέλευση και να υπάρξει πλειοψηφία. Αν δεν υπάρχει συμφωνία, μπορεί να δημιουργηθούν εντάσεις για το ποιος θα πληρώνει το κόστος φόρτισης και ποιος θα αναλάβει την εγκατάσταση» ανέφερε ο κ. Κρανίδης.

Ειδικότερα όπως εξήγησε αν πρόκειται για κοινόχρηστο χώρο, απαιτείται άδεια μικρής κλίμακας ή βεβαίωση εργασιών. «Η εγκατάσταση πρέπει να συμμορφώνεται με τις τεχνικές προδιαγραφές και να έχει πιστοποιητικό ηλεκτρολόγου για την ασφάλεια της. Επίσης, πρέπει να ακολουθηθεί η νομοθεσία για τις κοινές εγκαταστάσεις» τόνισε.

Ερωτηθείς τι πρέπει να κάνουν οι ιδιοκτήτες ηλεκτρικών οχημάτων είπε ότι η καλύτερη προσέγγιση είναι να απευθυνθεί κάποιος σε πιστοποιημένη εταιρεία εγκατάστασης, για να εξασφαλίσει την ασφάλεια και την κανονικότητα της διαδικασίας.

«Είναι πολύ σημαντικό να εξασφαλιστεί ότι η φόρτιση γίνεται με το σωστό ρολόι, και ότι η κατανάλωση ρεύματος καταγράφεται μόνο για το όχημα του ιδιοκτήτη. Δεν μπορεί να χρησιμοποιηθεί το κοινόχρηστο ρολόι, διότι μπορεί να δημιουργήσει προβλήματα και παρεξηγήσεις σχετικά με την κατανομή του κόστους» ανέφερε χαρακτηριστικά.

Τι ισχύει για την τοποθέτηση φορτιστή

Ο Δημήτρης Μιχαρικόπουλος, που εξειδικεύεται σε θέματα ηλεκτροκίνησης μίλησε στον δημοσιογράφο Πάρι Πόντικα για τις προϋποθέσεις εγκατάστασης ενός φορτιστή στην πυλωτή μιας πολυκατοικίας.

«Η τοποθέτηση του φορτιστή προϋποθέτει την προηγούμενη ενημέρωση των υπόλοιπων ιδιοκτητών τουλάχιστον 30 ημέρες πριν από την εγκατάσταση και τη λήψη της έγκρισης από την πλειοψηφία (50% + 1). Σε περίπτωση αντίρρησης, μπορεί να απαιτείται μελέτη από μηχανικό που να αποδεικνύει ότι η εγκατάσταση δεν παρεμποδίζει τη χρήση των λοιπών συνιδιοκτητών ή θέτει σε κίνδυνο την ασφάλεια του κτηρίου» σημείωσε.

Παράλληλα, όπως είπε, τα δίκτυα διανομής θα πρέπει να προετοιμαστούν ώστε να έχουν την αντοχή να να τροφοδοτήσουν και τα πολλά πολλές χιλιάδες ηλεκτρικά αυτοκίνητα που αναμένεται τα επόμενα χρόνια ότι θα κυκλοφορούν στους δρόμους.

«Η πιστοποίηση των ανελκυστήρων είναι νόμος και τις προδιαγραφές δίνει ο συντηρητής ανελκυστήρων ενώ έρχονται ειδικοί επιθεωρητές και επιβεβαιώνουν τι πρέπει να γίνει. Αφού δεν γίνουν οι αλλαγές γίνεται επιθεώρηση και δίνεται η πιστοποίηση».

«Η χορήγηση της νέας προθεσμίας είναι σημαντική, καθώς η μη συμμόρφωση με τις προδιαγραφές λειτουργίας και ασφάλειας των ανελκυστήρων επιφέρει υψηλά πρόστιμα. Ενδεικτικά, επιβάλλεται πρόστιμο 1.500 ευρώ σε κάθε ιδιοκτήτη ή διαχειριστή που δεν μεριμνά για την έκδοση ή ανανέωση του πιστοποιητικού του ανελκυστήρα», πρόσθεσε.

«Οι ιδιοκτήτες – διαχειριστές πρέπει να κάνουν τον περιοδικό έλεγχο που υποχρεούνται και αφού πάρουν την έκθεση να άρουν τις παρατηρήσεις που καταγράφονται σε αυτήν».

«Η συντήρηση δεν απαιτεί πολλά χρήματα η επισκευή των ασανσέρ απαιτεί μεγάλα ποσά» πρόσθεσε η Χριστίνα Ιακωβίδου.