Όπως επισημαίνει σε ενημερωτικό της σημείωμα η κ. Κορίνα Σαΐα, διευθύνουσα σύμβουλος της Premier Realty, ένα συχνό φαινόμενο που παρατηρείται σήμερα στην αγορά είναι η μονοδιάστατη εστίαση σε ήδη πλήρως ανεπτυγμένες περιοχές, όπως τα Βόρεια Προάστια στο σύνολό τους, όπου μεγάλο μέρος της αξίας έχει πλέον προεξοφληθεί και τα περιθώρια περαιτέρω υπεραξίας είναι περιορισμένα. Σε ένα περιβάλλον αυξημένων τιμών, η ουσιαστική επενδυτική στρατηγική δεν εξαντλείται στη σημερινή αποτίμηση, αλλά απαιτεί πιο στοχευμένη ανάγνωση των δεδομένων και εστίαση σε μικροπεριοχές στρατηγικής τοποθέτησης κεφαλαίου, με προοπτική αναβάθμισης και μελλοντικής υπεραξίας.

Η αγορά της Κηφισιάς αποτελεί χαρακτηριστικό παράδειγμα αυτής της διαφοροποίησης. Στον κεντρικό της πυρήνα, οι τιμές νεόδμητων πολυτελών κατοικιών κινούνται σήμερα μεταξύ 10.000 και 12.000 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, περιορίζοντας εκ των πραγμάτων το περιθώριο μελλοντικής υπεραξίας. Αντίθετα, σε επιλεγμένες μικροπεριοχές στρατηγικής τοποθέτησης κεφαλαίου που λειτουργούν συμπληρωματικά προς το κέντρο, η ανάπτυξη σύγχρονων νεόδμητων έργων δημιουργεί πιο ισορροπημένες συνθήκες εισόδου, με τιμές που ξεκινούν από περίπου 6.500 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο και σαφώς μεγαλύτερο δυναμικό απόδοσης κεφαλαίου. Σε αυτό το πλαίσιο, ο ρόλος του σωστού συμβούλου ακινήτων είναι να αναγνωρίζει έγκαιρα αυτές τις διαφοροποιήσεις και να καθοδηγεί τις επενδυτικές επιλογές με ορίζοντα τα επόμενα χρόνια, όχι μόνο με βάση την εικόνα και τις τιμές του σήμερα.

Ποιότητα, ευελιξία, ευεξία και microlocation ως καταλύτες μακροπρόθεσμης υπεραξίας

Για να προκύψει ουσιαστική και διατηρήσιμη υπεραξία στην αγορά πολυτελών κατοικιών, απαιτείται ο συνδυασμός συγκεκριμένων πυλώνων που λειτουργούν συμπληρωματικά στον χρόνο. Η σύγχρονη πολυτελής κατοικία, εκτιμά η κ. Σαΐα, αξιολογείται πλέον ως ένα ολοκληρωμένο επενδυτικό και λειτουργικό προϊόν, όχι απλώς ως αρχιτεκτονική εικόνα. Η ποιότητα κατασκευής μεταφράζεται σε πιστοποιημένα υλικά, υψηλή θερμομόνωση και ηχομόνωση, σύγχρονα συστήματα θέρμανσης-αερισμού-κλιματισμού και ενεργειακά αποδοτικό σχεδιασμό, στοιχεία που μειώνουν το λειτουργικό κόστος, ενισχύουν τη βιωσιμότητα και στηρίζουν τη διαχρονική αξία του ακινήτου. Παράλληλα, η ευελιξία στη χρήση, χωρίς την ανάγκη δομικών παρεμβάσεων, επιτρέπει στις κατοικίες να προσαρμόζονται στις μεταβαλλόμενες ανάγκες των αγοραστών, λειτουργώντας και ως κρίσιμος παράγοντας ρευστότητας σε διαφορετικούς κύκλους της αγοράς.

Στο ίδιο πλαίσιο εξηγεί η κ. Σαΐα, η ευεξία έχει αναδειχθεί σε βασικό πυλώνα της σύγχρονης πολυτελούς διαβίωσης. Χώροι άθλησης, πισίνες, spa και συνολικά wellness χαρακτηριστικά δεν αποτελούν πλέον απλώς παροχές lifestyle, αλλά στοιχεία που ενισχύουν την ελκυστικότητα, τη ζήτηση και τελικά την αποτίμηση των κατοικιών.

Καθοριστικό ρόλο παίζει και η έννοια των premium microlocations. Σε επιμέρους οικιστικές ενότητες πολυτελών περιοχών, όπου συνδυάζονται χαμηλότερη πυκνότητα, ποιοτικό περιβάλλον και άμεση πρόσβαση σε εμπορικούς πόλους και βασικές υπηρεσίες, αναπτύσσονται σήμερα νεόδμητα οικιστικά έργα που ενσωματώνουν όλα τα παραπάνω με μέτρο και ουσία. Όπως σημειώνει η κ. Σαΐα, πρόκειται για κατοικίες με ξεκάθαρο premium χαρακτήρα, που καταφέρνουν να γεφυρώνουν αποτελεσματικά την ιδιοκατοίκηση με τη λογική της επένδυσης, προσφέροντας όχι μόνο ποιότητα διαβίωσης στο παρόν αλλά και βάσιμες προοπτικές μακροπρόθεσμης υπεραξίας. Σε μια αγορά υψηλών αποτιμήσεων, η σωστή επενδυτική επιλογή δεν είναι θέμα συγκυρίας, αλλά αποτέλεσμα εμπειρίας, βαθιάς γνώσης της αγοράς και ικανότητας ανάγνωσης των δεδομένων σε βάθος χρόνου.

Ποια είναι τα σωστά βήματα

1. Προετοιμασία πριν από τη διάθεση στην αγορά.
Η διαδικασία ξεκινά με πλήρη τεχνική και νομική οργάνωση: επικαιροποιημένους τίτλους, κατόψεις, ενεργειακή ταυτότητα και τακτοποίηση εκκρεμοτήτων. Παράλληλα, στοχευμένες αισθητικές παρεμβάσεις (light staging) συμβάλλουν σε πιο άμεση και θετική ανταπόκριση. Στην Ελλάδα, θέματα νομιμοποίησης παλαιών αδειών ή ασάφειες σε φακέλους πολεοδομίας συχνά καθυστερούν τις μεταβιβάσεις αν δεν διευθετηθούν εκ των προτέρων.

2. Στρατηγική τιμολόγησης πολυτελών ακινήτων.
Η αξία πολυτελών κατοικιών διαμορφώνεται από παράγοντες όπως σπανιότητα, αρχιτεκτονική ταυτότητα, ιδιωτικότητα, ποιότητα κατασκευής και πρόσβαση σε υπηρεσίες υψηλών προδιαγραφών. Στις παραθαλάσσιες τοποθεσίες κυριαρχούν η θέα και η επαφή με το τοπίο, ενώ σε περιοχές όπως Φιλοθέη, Ψυχικό και Κηφισιά η υπεραξία συνδέεται με πράσινο, χαμηλή δόμηση και κορυφαία σχολεία. Κρίσιμο στοιχείο αποτελεί η ορθή αρχική τιμολόγηση, αντί πρακτικών σταδιακής μείωσης που πλήττουν την αντιληπτή αξία και το positioning της κατοικίας.

3. Εποχικότητα και διεθνής ζήτηση.
Η άνοδος των επισκέψεων την τουριστική περίοδο ενισχύει τη ζήτηση, όμως οι αγοραστές υψηλής οικονομικής ισχύος κινούνται συχνά βάσει φορολογικών ή επενδυτικών χρονισμών στη χώρα τους. Η σταθερή διεθνής προβολή είναι απαραίτητη για διατήρηση ενδιαφέροντος όλο τον χρόνο. Η διεθνής ζήτηση είναι κρίσιμη τόσο σε παραθαλάσσιες όσο και σε αστικές τοποθεσίες.

4. Προβολή και επαγγελματική παρουσίαση.
Η παρουσίαση δεν είναι απλή απεικόνιση του χώρου αλλά storytelling που αναδεικνύει τον τρόπο ζωής που προσφέρει το ακίνητο. Υλικό υψηλής ποιότητας – φωτογραφίες, βίντεο, 3D tours, αρχιτεκτονικές απεικονίσεις – βοηθά τον αγοραστή να «συνδεθεί» με το ακίνητο πριν καν το επισκεφθεί. Πολλές αγορές πολυτελών κατοικιών κινητοποιούνται από lifestyle, όχι μόνο από αναζήτηση απόδοσης.

5. Νομικός και φορολογικός συντονισμός.
Η συνεργασία με ειδικούς – δικηγόρους, μηχανικούς, φοροτεχνικούς – διασφαλίζει καθαρή μεταβίβαση, due diligence και σωστή τεκμηρίωση, ιδίως όταν εμπλέκονται κεφάλαια εξωτερικού. Παρότι οι διαδικασίες στην Ελλάδα μπορεί να είναι πιο σύνθετες, η σωστή οργάνωση εξασφαλίζει ομαλή εξέλιξη.

Όπως επισημαίνει η Διευθύνουσα Σύμβουλος, με επαγγελματική προετοιμασία και κατάλληλη στρατηγική, η μεταπώληση πολυτελούς κατοικίας μπορεί να ολοκληρωθεί ομαλά και με αυξημένη αξία για τον ιδιοκτήτη.

Συγκεκριμένα, σύμφωνα με την Knight Frank, οι τιμές των ακριβών ακινήτων στο Ντουμπάι προβλέπεται ότι θα αυξηθούν κατά 13,5% την επόμενη χρονιά, καθώς το αυξανόμενο ενδιαφέρον από ξένους αγοραστές συνεχίζει να δίνει τεράστια ώθηση στην αγορά.

Η περιοχή που έχει αναδειχθεί σε επιχειρηματικό κόμβο παίρνει άνετα τα ηνία της αύξησης των τιμών στα ακριβά ακίνητα για το 2023, με μια πρόβλεψη για ετήσια μεταβολή υπερδιπλάσια από το 5% που αναμένεται για τα ακίνητα στο Μαϊάμι, το οποίο καταλαμβάνει τη δεύτερη θέση.

Το γεγονός ότι σχετική προσιτότητα της αγοράς των Ηνωμένων Αραβικών Εμιράτων και η υποδοχή του ρωσικού πλούτου, είναι δύο στοιχεία που υποστηρίζουν την άνοδό της.

Από την άλλη πλευρά, το Λονδίνο αναμένεται να δει μια επιβράδυνση, αν και οι τιμές στο κεντρικό Λονδίνο – όπου κυριαρχούν οι εξαιρετικά πλούσιοι κάτοικοι – αναμένεται να συνεχίζουν να ανεβαίνουν κατά 3,5% το 2023, σύμφωνα με την έκθεση.

Συνολικά, οι τιμές των πολυτελών ακινήτων θα αυξηθούν κατά 2% κατά μέσο όρο σε 25 μεγαλύτερες πόλεις του πλανήτη, έναντι αύξησης 5,2% το 2022, σύμφωνα πάντα με την έκθεση της Knight Frank.

«Σε μια εποχή που οι ιδιοκτήτες πρέπει να συμβιβάζονται με τον απρόβλεπτο παράγοντα του αυξανόμενου πληθωρισμού, το αυξανόμενο κόστος του χρέους και τους υψηλότερους φόρους,. Το τοπίο στις περισσότερες πόλεις παγκοσμίως μεταβάλλεται», αναφέρει η Κέιτ Εβερετ Αλλεν, επικεφαλής της παγκόσμιας έρευνας κατοικίας στην  Knight Frank.

Παρά την πιο υποτονική αναμενόμενη ανάπτυξη, το Λονδίνο και η Νέα Υόρκη εξακολουθούν να είναι οι πιο δημοφιλείς πόλεις για αγορά κατοικίας, σύμφωνα με την έρευνα της Knight Frank για τα άτομα με που έχουν μεγάλη περιουσία. Περίπου εννέα στους δέκα Κινέζους αγοραστές ανέφεραν ότι είναι πιθανό να αγοράσουν ένα ακίνητο το επόμενο έτος, εν συγκρίσει με περίπου τους μισούς Βρετανούς και Αμερικανούς επενδυτές.