Ο Κυριάκος Πιερρακάκης, φιλοδοξεί να ανοίξει έναν ουσιαστικό διάλογο για τις πολιτικές που μπορούν να εφαρμοστούν σε ευρωπαϊκό επίπεδο, καθώς η εκτίναξη των ενοικίων, η έλλειψη διαθέσιμων κατοικιών και η αυξημένη πίεση στις μεγάλες πόλεις αποτελούν πλέον κοινή πρόκληση για τις οικονομίες της ευρωζώνης.

Οι 21 χώρες-μέλη που συμμετέχουν στο Eurogroup θα ανταλλάξουν εμπειρίες και να αντλήσουν ιδέες για αποτελεσματικές πολιτικές προσιτής κατοικίας, με βάση τα επιτυχημένα μοντέλα στεγαστικής πολιτικής που εφαρμόζουν η Ισπανία, η Ιρλανδία και η Κροατία.

Διαβάστε περισσότερα στο Lykavitos.gr

Στην πράξη, όμως, η εικόνα αποδεικνύεται πολύ πιο περίπλοκη. Τα δεδομένα που αποτυπώνουν την πραγματική κατάσταση των κλειστών ακινήτων δείχνουν ότι η συντριπτική πλειονότητα αυτών των κατοικιών δεν μπορεί να αξιοποιηθεί άμεσα, ακυρώνοντας σε μεγάλο βαθμό τις ελπίδες για μια γρήγορη παρέμβαση στην αγορά κατοικίας.

Παράγοντες της κτηματαγοράς αλλά και φορείς του Δημοσίου εκτιμούσαν ότι η ενεργοποίηση εκατοντάδων χιλιάδων αδρανών κατοικιών θα μπορούσε να προσφέρει ουσιαστική ανάσα σε νοικοκυριά που αδυνατούν να βρουν προσιτή στέγη είτε για αγορά είτε για ενοικίαση.

Ωστόσο, οι πρόσφατες αναλύσεις αποκαλύπτουν ότι περίπου εννέα στα δέκα κλειστά σπίτια παραμένουν ουσιαστικά μη αξιοποιήσιμα, τουλάχιστον βραχυπρόθεσμα, εξαιτίας ενός πλέγματος νομικών, διοικητικών, τεχνικών και πολεοδομικών προβλημάτων.

Το πραγματικό μέγεθος των κλειστών κατοικιών

Οι εκτιμήσεις για το ανεκμετάλλευτο οικιστικό απόθεμα στην Ελλάδα παραμένουν εντυπωσιακές. Σύμφωνα με αναλύσεις του τελευταίου 18μήνου, τα κλειστά ακίνητα υπολογίζονται μεταξύ 700.000 και 900.000 κατοικιών.

Παλιότερες αποτυπώσεις, που βασίζονταν στα στοιχεία της απογραφής του 2021, ανέβαζαν ακόμη περισσότερο το ποσοστό των κενών κατοικιών, φτάνοντας περίπου στο ένα τρίτο του συνολικού κτιριακού αποθέματος της χώρας. Στην καταγραφή αυτή περιλαμβάνονταν και δευτερεύουσες κατοικίες, με το συνολικό απόθεμα κενών σπιτιών να εκτιμάται σε περίπου 2,2 εκατομμύρια ακίνητα.

Θεωρητικά, ακόμη και η σταδιακή επιστροφή ενός μικρού ποσοστού αυτών των κατοικιών στην αγορά θα μπορούσε να επηρεάσει αισθητά τη στεγαστική κρίση.

Η πραγματικότητα, όμως, αποδεικνύεται εντελώς διαφορετική. Τα περισσότερα ακίνητα δεν παραμένουν κλειστά επειδή οι ιδιοκτήτες τους το επιλέγουν συνειδητά, αλλά επειδή είναι εγκλωβισμένα σε διαδικασίες και εκκρεμότητες που καθιστούν εξαιρετικά δύσκολη την αξιοποίησή τους.

Η «ακτινογραφία» των μπλοκαρισμένων ακινήτων

Τα στοιχεία δείχνουν ότι μόλις το 19% των κλειστών και ανεκμετάλλευτων κατοικιών θεωρείται νομικά καθαρό και άμεσα διαθέσιμο για αξιοποίηση.

Η εικόνα αυτή αποτυπώνεται μέσα από τον διεθνή δείκτη FREI, ο οποίος καταγράφει κατά πόσο ένα ακίνητο μπορεί να κατοικηθεί, να μισθωθεί, να πωληθεί ή να αξιοποιηθεί χωρίς θεσμικά και τεχνικά εμπόδια.

Στην ουσία, μεγάλο μέρος του αποθέματος υπάρχει μόνο θεωρητικά. Μπορεί να εμφανίζεται στα χαρτιά ως διαθέσιμο, αλλά πρακτικά παραμένει εκτός αγοράς και αδυνατεί να καλύψει πραγματικές στεγαστικές ή επενδυτικές ανάγκες.

Με βάση το μοντέλο αξιολόγησης Frei Funnel που χρησιμοποιεί η BluPeak Estate Analytics για τη χαρτογράφηση ακινήτων, περίπου το 32% του συνολικού αποθέματος ακινήτων στην Ελλάδα παραμένει αναξιοποίητο.

Από αυτό το ποσοστό, μόνο το ένα τέταρτο εμφανίζεται πλήρως καταγεγραμμένο, γεγονός που αποκαλύπτει ήδη σοβαρό έλλειμμα οργανωμένης πληροφόρησης γύρω από την πραγματική κατάσταση της αγοράς.

Στο επόμενο στάδιο αξιολόγησης, που αφορά την τεχνική καταλληλότητα, το ποσοστό μειώνεται ακόμη περισσότερο και υποχωρεί στο 14%. Αυτό σημαίνει ότι ένα τεράστιο κομμάτι των ακινήτων χρειάζεται παρεμβάσεις ή δεν μπορεί να εισέλθει άμεσα στην αγορά.

Ένα ακίνητο μπορεί να εμφανίζεται δηλωμένο, αλλά να έχει ασαφές ιδιοκτησιακό καθεστώς, εκκρεμότητες στο Κτηματολόγιο, πολεοδομικές παραβάσεις ή ανεπαρκή τεχνικά στοιχεία. Σε αυτές τις περιπτώσεις, η κατοικία παραμένει ουσιαστικά ανενεργή.

Η παγίδα της δημοτικής ακίνητης περιουσίας

Αντίστοιχα προβλήματα εντοπίζονται και στη δημοτική ακίνητη περιουσία, η οποία συχνά παρουσιάζεται ως πιθανό εργαλείο παρέμβασης για τη στεγαστική κρίση.

Στην πράξη, όμως, η εικόνα είναι πολύ πιο σύνθετη. Σύμφωνα με τα σχετικά μοντέλα αξιολόγησης, από ένα σύνολο 100 ακινήτων δήμων, μόνο ένα μικρό ποσοστό μπορεί να αξιοποιηθεί άμεσα.

Περίπου το ένα τέταρτο θεωρείται έτοιμο προς χρήση χωρίς σημαντικές παρεμβάσεις, είτε για στεγαστικούς είτε για κοινωνικούς σκοπούς.

Την ίδια στιγμή, περίπου τέσσερα στα δέκα ακίνητα απαιτούν τεχνικές, λειτουργικές ή διοικητικές διορθώσεις προτού μπορέσουν να αξιοποιηθούν.

Υπάρχει όμως και μια τρίτη κατηγορία: τα πλήρως μπλοκαρισμένα ακίνητα. Πρόκειται για περιπτώσεις όπου νομικά, θεσμικά ή διοικητικά εμπόδια καθιστούν αδύνατη οποιαδήποτε αξιοποίηση για μεγάλο χρονικό διάστημα.

Η ευρωπαϊκή εμπειρία και το έλλειμμα δεδομένων

Την ώρα που η Ελλάδα εξακολουθεί να αντιμετωπίζει σοβαρές αδυναμίες στην αποτύπωση της δημόσιας και ιδιωτικής ακίνητης περιουσίας, αρκετές ευρωπαϊκές χώρες έχουν ήδη περάσει σε ένα εντελώς διαφορετικό μοντέλο διαχείρισης.

Σε χώρες όπως η Ολλανδία και η Δανία λειτουργούν ολοκληρωμένα ψηφιακά μητρώα που συνδέουν ιδιοκτησιακά, τεχνικά και πολεοδομικά δεδομένα σε ενιαίες πλατφόρμες.

Με αυτόν τον τρόπο, δημόσιοι φορείς και δήμοι μπορούν να γνωρίζουν σε πραγματικό χρόνο ποια ακίνητα είναι διαθέσιμα και σε τι κατάσταση βρίσκονται.

Αντίστοιχα, στη Γερμανία τα γεωχωρικά συστήματα έχουν ενταχθεί στον σχεδιασμό στεγαστικής πολιτικής, ενώ στη Γαλλία η συστηματική καταγραφή της δημόσιας περιουσίας χρησιμοποιείται ως εργαλείο ανάπτυξης κοινωνικής κατοικίας και συνεργασιών με ιδιώτες.

Η βασική διαφορά δεν είναι απαραίτητα ο αριθμός των διαθέσιμων ακινήτων, αλλά η ποιότητα των δεδομένων και η δυνατότητα στοχευμένης αξιοποίησής τους.

Η κοινωνική πίεση μεγαλώνει

Οι κοινωνικές πιέσεις γύρω από το στεγαστικό ζήτημα εντείνονται ολοένα και περισσότερο, ιδιαίτερα στις νεότερες ηλικίες.

Έρευνα που πραγματοποιήθηκε για λογαριασμό της BluPeak δείχνει ότι στην ηλικιακή ομάδα 25-35 ετών το 82% θεωρεί πως η έλλειψη ελέγχου στην αγορά ακινήτων επηρεάζει άμεσα τις τιμές κατοικίας.

Παράλληλα, το 75% θεωρεί κρίσιμη τη δημιουργία πλήρους ψηφιακής καταγραφής όλων των ακινήτων.

Ακόμη πιο ανησυχητικό είναι ότι το 81% δηλώνει πως το στεγαστικό επηρεάζει πλέον βασικές αποφάσεις ζωής, από τη δημιουργία οικογένειας έως την επαγγελματική πορεία.

Παρόμοια εικόνα εμφανίζεται και στις ηλικίες 36-55 ετών. Το 70% θεωρεί αναγκαία τη δημιουργία ενός ενιαίου δημόσιου Μητρώου Ιδιοκτησίας Ακινήτων, ενώ το 60% πιστεύει ότι ένα τέτοιο εργαλείο θα μπορούσε να συμβάλει στη σταθεροποίηση των τιμών.

Την ίδια στιγμή, το 72% εκτιμά ότι η ουσιαστική αξιοποίηση της δημόσιας περιουσίας θα μπορούσε να λειτουργήσει ως σημαντικό αντίβαρο απέναντι στη στεγαστική κρίση που βαθαίνει.

Η ίδια επισήμανε ότι το κύριο πρόβλημα σήμερα στη χώρα το αντιμετωπίζουν οι νέοι, λέγοντας: «Τρεις στους δέκα Έλληνες δεν έχουν δικό τους σπίτι. Πρόκειται ακόμη για ένα από τα μικρότερα ποσοστά στην Ευρωπαϊκή Ένωση, ωστόσο πρέπει να τους στηρίξουμε είτε για να αποκτήσουν το δικό τους σπίτι είτε για να έχουν πρόσβαση σε προσιτή κατοικία».

Διαβάστε περισσότερα στο Lykavitos.gr

Η πρώτη δράση, που αναμένεται να προκηρυχθεί εντός Φεβρουαρίου, στοχεύει σε υφιστάμενες μεσαίες, μικρές και πολύ μικρές επιχειρήσεις της μεταποίησης, καθώς και κλάδους όπου καταγράφεται σημαντική απόκλιση μεταξύ εγχώριας προσφοράς και ζήτησης.

Η επιδότηση μπορεί να φτάσει έως το 50% του επενδυτικού σχεδίου. Ο ελάχιστος προϋπολογισμός κάθε πρότασης ορίζεται στις 100.000 ευρώ, ενώ το ανώτατο ποσό ενίσχυσης δεν μπορεί να υπερβαίνει τα 200.000 ευρώ.

Ο συνολικός επιχορηγούμενος προϋπολογισμός δεν δύναται να ξεπερνά τον υψηλότερο κύκλο εργασιών που σημείωσε η επιχείρηση σε μία από τις τρεις τελευταίες διαχειριστικές χρήσεις πριν από την αίτηση. Σε επενδύσεις άνω των 200.000 ευρώ, το επιπλέον ποσό καλύπτεται εξ ολοκλήρου από ιδιωτική συμμετοχή.

Οι επιλέξιμοι ΚΑΔ θα εξειδικευτούν στην αναλυτική πρόσκληση, ωστόσο στους βασικούς τομείς περιλαμβάνονται φαρμακευτικά και ιατροτεχνολογικά προϊόντα, χημικά, μέταλλα, ηλεκτρονικά, μηχανήματα, μεταφορικός εξοπλισμός και καταναλωτικά βιομηχανικά αγαθά όπως ένδυση και έπιπλα.

Τι καλύπτει η δράση

Οι επιλέξιμες δαπάνες αφορούν:

• Εκσυγχρονισμό παραγωγικού εξοπλισμού και αύξηση δυναμικότητας
• Τεχνολογική αναβάθμιση με αυτοματισμούς και ψηφιακά συστήματα
• Έρευνα και Ανάπτυξη για νέα ή βελτιωμένα προϊόντα
• Πιστοποιήσεις ποιότητας και συμμόρφωση με διεθνή πρότυπα
• Σχεδιασμό, συσκευασία και branding
• Μισθολογικό κόστος εξειδικευμένου προσωπικού

Απαραίτητη προϋπόθεση ένταξης είναι η ύπαρξη τουλάχιστον δύο πλήρως κλεισμένων διαχειριστικών χρήσεων.

Οι επιχειρήσεις θα μπορούν να συνδυάσουν την επιχορήγηση με δάνειο της Ελληνικής Αναπτυξιακής Τράπεζας, με επιδότηση επιτοκίου 40% ή εγγύηση έως 80%.

Στήριξη Πτυχιούχων: Έως 36.000 ευρώ για νέα επαγγελματική αρχή

Το δεύτερο πρόγραμμα, προϋπολογισμού 70 εκατ. ευρώ και με προκήρυξη εντός Μαρτίου, αφορά νέους πτυχιούχους τριτοβάθμιας εκπαίδευσης που ξεκινούν επαγγελματική δραστηριότητα.

Η ενίσχυση διαμορφώνεται ως εξής:

• 13.000 ευρώ για ίδρυση ατομικής επιχείρησης
• 21.000 ευρώ για σύσταση εταιρείας από δύο πτυχιούχους
• Επιπλέον 15.000 ευρώ σε περίπτωση πρόσληψης ενός εργαζομένου, με υποχρέωση διατήρησης της θέσης για έναν χρόνο
• Δικαίωμα συμμετοχής έχουν πτυχιούχοι μετά το 2016, καθώς και όσοι ξεκίνησαν δραστηριότητα εντός του 2025. Προβλέπεται μοριοδότηση για περιοχές που έχουν πληγεί από φυσικές καταστροφές και για άτομα με αναπηρία.

«Ανακαινίζω»: Επιδότηση έως 90% για παλαιές κατοικίες

Η τρίτη δράση, με προϋπολογισμό 400 εκατ. ευρώ και αναμενόμενο άνοιγμα πλατφόρμας τον Μάιο, προβλέπει επιδότηση έως 90% για ανακαίνιση κατοικιών που έχουν κατασκευαστεί έως το 1990.

Το πρόγραμμα αφορά τόσο κατοικημένες όσο και κενές κατοικίες που προορίζονται για ενοικίαση, υπό την προϋπόθεση ότι το μίσθωμα θα παραμείνει σταθερό για τρία χρόνια.

Επιλέξιμες εργασίες

• Ανακαίνιση κουζίνας και μπάνιου
• Αντικατάσταση δαπέδων και πλακιδίων
• Βαφές και εσωτερικές παρεμβάσεις

Τα εισοδηματικά κριτήρια ευθυγραμμίζονται με το «Σπίτι μου 2», με ανώτατο όριο τα 45.000 ευρώ για τετραμελή οικογένεια. Πρόκειται για την πρώτη ευρωπαϊκή πρωτοβουλία που επιδοτεί σε τόσο υψηλό ποσοστό μη ενεργειακές παρεμβάσεις.

Για όλα τα προγράμματα, οι αιτήσεις θα υποβάλλονται αποκλειστικά ηλεκτρονικά μέσω του Ολοκληρωμένου Πληροφοριακού Συστήματος Διαχείρισης Κρατικών Ενισχύσεων (ΟΠΣΚΕ), χωρίς φυσικό φάκελο δικαιολογητικών.

Οι τελικοί όροι, τα δικαιολογητικά και οι προθεσμίες θα καθοριστούν στις αναλυτικές προσκλήσεις που θα δημοσιευθούν το προσεχές διάστημα.

Νέο "Ανακαινίζω-Νοικιάζω": Το πιο στοχευμένο κυβερνητικό εργαλείο

Πρόκειται για το πιο στοχευµένο εργαλείο που έχει στη διάθεσή της η πολιτεία αυτή τη στιγµή, για να ανοίξουν χιλιάδες κλειστά σπίτια και να επιστρέψουν στην αγορά, εκεί όπου σήµερα υπάρχει πραγµατική ασφυξία. Η νέα, ενισχυµένη εκδοχή του προγράµµατος, σύµφωνα µε τον σχεδιασµό ο οποίος ακόµη οριστικοποιείται, προβλέπει επιδότηση έως 36.000 ευρώ, µε προσαύξηση 5.000 ευρώ για κάθε παιδί και ποσοστό ενίσχυσης που φτάνει έως και το 90%. Στην πράξη, αυτό σηµαίνει ότι µια οικογένεια µε δύο παιδιά µπορεί να λάβει έως 46.000 ευρώ για να ανακαινίσει ένα κλειστό ακίνητο και να το διαθέσει για µακροχρόνια µίσθωση. Η επιδότηση καλύπτει έως 300 ευρώ ανά τετραγωνικό µέτρο για κατοικίες έως 120 τ.µ. Το δυνατό σηµείο του προγράµµατος είναι ότι απαιτείται µικρή ενεργειακή αναβάθµιση για να αφήσει χώρο σε ουσιαστικές παρεµβάσεις που χρειάζεται ένα κλειστό για χρόνια ακίνητο. Για παράδειγµα, αλλαγή κουζίνας και µπάνιου, αντικατάσταση κουφωµάτων, βαψίµατα και λοιπές εργασίες που µετατρέπουν ένα παλιό, ανενεργό σπίτι σε σύγχρονη κατοικία.

Το καλοκαίρι αναμένεται το "Ανακαινίζω για Ιδιοκατοίκηση"

Το καλοκαίρι αναµένεται ακόµη ένα πρόγραµµα, το «Ανακαινίζω για Ιδιοκατοίκηση», το οποίο έρχεται να καλύψει ένα διαφορετικό, αλλά εξίσου υπαρκτό κενό: τα νοικοκυριά που ζουν σε παλαιές κατοικίες και δεν έχουν τη δυνατότητα να χρηµατοδοτήσουν από µόνα τους µια ουσιαστική ανακαίνιση. Πρόκειται για πολύ σηµαντικό χρηµατοδοτικό εργαλείο που, όπως επισηµαίνουν κυβερνητικές πηγές, κατέστη εφικτό µετά την καθοριστική συµβολή και προσωπική εµπλοκή του πρωθυπουργού Κυριάκου Μητσοτάκη, ώστε να εξασφαλιστούν ευρωπαϊκοί πόροι και να κατευθυνθούν εκεί όπου υπάρχει πραγµατική κοινωνική ανάγκη. Το πρόγραµµα θα αφορά 20.000 ιδιοκτήτες κλειστών διαµερισµάτων για τουλάχιστον δύο χρόνια, για ιδιοκατοίκηση. Ετσι, θα απελευθερωθούν αντίστοιχα διαµερίσµατα προς ενοικίαση. Από το πρόγραµµα θα εξαιρούνται κατοικίες οι οποίες είναι ήδη νοικιασµένες, προκειµένου να µην πυροδοτηθεί περαιτέρω αύξηση στις τιµές των ενοικίων, λόγω της προστιθέµενης αξίας που θα αποκτά πλέον η κατοικία µετά την ανακαίνισή της. Σύµφωνα µε τις διαθέσιµες πληροφορίες, καθώς οι προδιαγραφές του βρίσκονται υπό επεξεργασία, θα περιλαµβάνει επιδότηση έως 95% µε κάλυψη έως 300 ευρώ/τ.µ, δίνοντας έµφαση σε εργασίες ανακαίνισης αλλά και σε ήπιες ενεργειακές παρεµβάσεις. Υποχρεωτικά θα προβλέπεται αναβάθµιση τουλάχιστον µιας ενεργειακής κλάσης, µε ενδεικτικές παρεµβάσεις, όπως νέα κουφώµατα, συστήµατα θέρµανσης, ηλιακοί θερµοσίφωνες, θερµοµόνωση ταράτσας ή τέντες. Το πρόγραµµα θα καλύπτει επίσης υδραυλικές και ηλεκτρολογικές εργασίες, τοποθέτηση νέων πλακιδίων, αλλαγή δαπέδων καθώς και ανακαίνιση κουζίνας και µπάνιου. Η επιχορήγηση θα αυξάνεται κατά 5% για ορεινές και νησιωτικές περιοχές και επιπλέον 5% για τρίτεκνους, πολύτεκνους και οικογένειες µε ΑµεΑ, ανεβάζοντας το συνολικό ποσοστό µέχρι το 95%. ∆ικαίωµα συµµετοχής έχουν ακίνητα µε οικοδοµική άδεια έως 31 ∆εκεµβρίου 1990, ενώ η µέγιστη επιφάνεια ορίζεται στα 120 τ.µ. ∆εν υπάρχει όριο ηλικίας για τους αιτούντες και επιτρέπεται η υποβολή αίτησης για περισσότερα του ενός ακίνητα, ώστε να ενισχυθεί όσο το δυνατόν περισσότερο η διαθέσιµη κατοικία.

Τι θα αφορά το "Κατασκευάζω-Νοικιάζω"

Το τρίτο πρόγραµµα θα αφορά την έναρξη επισκευής και κατασκευής νέων δηµόσιων κτιρίων. Οι περιοχές που θα κατασκευαστούν ή θα επισκευαστούν δηµόσια ακίνητα µε το πρόγραµµα µε τίτλο «Κατασκευάζω - Νοικιάζω» (Build to Rent) θα ανακοινωθεί µέσα στο καλοκαίρι, ώστε οι πρώτες 1.500 κατοικίες να έτοιµες έως το τέλος του χρόνου. Ηδη νοµικά πρόσωπα που δραστηριοποιούνται στον τοµέα των κατασκευών ή διαχείρισης ακινήτων µπορούν να κατασκευάσουν νέες οικίες ή να µετατρέψουν σε οικιστική τη χρήση υφιστάµενων ακινήτων άλλης χρήσης. Στόχος είναι η ενίσχυση του αποθέµατος προσιτής στέγης, αποκλειστικά για τη διάθεσή τους προς µακροχρόνια µίσθωση, διάρκειας τουλάχιστον δέκα ετών και έναντι προκαθορισµένου µισθώµατος. Στο πρόγραµµα εντάσσονται επίσης ακίνητα του πρώην ΟΕΚ, στα οποία σχεδιάζεται η κατασκευή περίπου 4.000 νέων διαµερισµάτων, µεγάλο µέρος των οποίων θα επιστρέψει στο ∆ηµόσιο για να διατεθεί σε νοικοκυριά µε κοινωνικά και εισοδηµατικά κριτήρια. Το συνολικό σχέδιο υλοποιείται σε τρεις φάσεις:

• 2024-2030: 5.100 νέες κατοικίες και 2.520 ανακαινισµένες.
• 2031-2035: 2.623 νέες και 2.527 ανακαινισµένες.
• 2036-2040: 2.731 νέες κατοικίες.

Παράλληλα προχωρά η κατασκευή νέων οικισµών στα στρατόπεδα Ζιάκα στη Θεσσαλονίκη και Χαϊδαρίου στην Αθήνα, όπου µέσα στα επόµενα δύο χρόνια προβλέπεται να ανεγερθούν 500 διαµερίσµατα προσιτής στέγης, οργανωµένα ως µικρές σύγχρονες κοινότητες, µε βρεφονηπιακό σταθµό, πάρκο, καφέ, καθώς και παιδική χαρά.

Το πρώτο αφορά το νέο πρόγραμμα “Ανακαινίζω” για ενοικίαση και ιδιοκατοίκηση προϋπολογισμού 400 εκατομμυρίων ευρώ, το οποίο προγραμματίζεται να ξεκινήσει τον Μάιο, όπως προανήγγειλε αυτήν την εβδομάδα ο αναπληρωτής υπουργός Οικονομικών Νίκος Παπαθανάσης.

Στεγαστικό: Αυτούς αφορά το πρώτο πρόγραμμα της κυβέρνησης

Το πρόγραμμα θα επιδοτεί καταρχήν την ενεργειακή αναβάθμιση και ανακαίνιση κλειστών ακινήτων με προοπτική οι ιδιοκτήτες τους να τα ενοικιάσουν σε προσιτή τιμή σε νοικοκυριά. Επίσης, θα επιδοτεί την ανακαίνιση και ενεργειακή αναβάθμιση ακινήτων που ήδη κατοικούνται από τους ιδιοκτήτες τους και θα συνεχίσουν να ιδιοκατοικούνται. Το μεγαλύτερο ποσό του προγράμματος αυτού αναμένεται να αξιοποιηθεί για το σκέλος που θα αφορά την ανακαίνιση για ενοικίαση ενώ το υπόλοιπο για αυτό που αφορά την ιδιοκατοίκηση.

Σύμφωνα με πληροφορίες, στόχος είναι ένα συγκεκριμένο ποσοστό της χρηματοδότησης να διατίθεται υποχρεωτικά για τον σκοπό της ενεργειακής αναβάθμισης και το υπόλοιπο για λόγους που σχετίζονται με την ευρύτερη έννοια της ανακαίνισης. Σε ό,τι αφορά τα εισοδηματικά κριτήρια αναμένεται να κινούνται στα επίπεδα αυτών που αφορούν το πρόγραμμα “Σπίτι μου ΙΙ”, τα οποία διευρύνθηκαν σημαντικά με απόφαση της κυβέρνησης προκειμένου να αυξηθούν οι δικαιούχοι και να συμπεριλάβουν και τα μεσαία εισοδηματικά στρώματα.

Υπενθυμίζεται ότι το εισοδηματικό όριο στο “Σπίτι μου ΙΙ” που απευθύνεται σε άτομα ηλικίας 25 έως 50 ευρώ για άγαμους ανέρχεται στα 25.000 ευρώ, για ζευγάρι στα 35.000 ευρώ με προσαύξηση 5.000 ευρώ για κάθε παιδί, ενώ για μονογονεϊκές φτάνει τα 39.000 ευρώ με προσαύξηση 5.000 ευρώ για κάθε παιδί μετά το πρώτο.

Στεγαστικό: Τι αφορά το δεύτερο πρόγραμμα

Το δεύτερο πρόγραμμα αφορά την κατασκευή κατοικιών από κατασκευαστικές εταιρίες σε δημόσιες εκτάσεις που θα αναλάβουν να αξιοποιήσουν μετά από διαγωνισμό στο πλαίσιο της πολιτικής Κοινωνικής Αντιπαροχής που έχει εξαγγείλει η κυβέρνηση. Οι ιδιώτες κατασκευαστές θα αναλάβουν την υποχρέωση ένα ποσοστό (30%) των ακινήτων που θα κατασκευάσουν να το προσφέρουν στην αγορά για μακροχρόνια μίσθωση με χαμηλό ενοίκιο. Το υπόλοιπο απόθεμα κατοικιών θα μπορούν να το πουλήσουν. Το πρόγραμμα αυτό, σύμφωνα με το ισχύον χρονοδιάγραμμα, αναμένεται να τεθεί σε εφαρμογή το καλοκαίρι.

Ποια η κεντρική πρόβλεψη του νομοσχεδίου

Κεντρική πρόβλεψη του νομοσχεδίου είναι η επιστροφή δύο ενοικίων αντί ενός, χωρίς εισοδηματικά κριτήρια, σε εκπαιδευτικούς της δημόσιας εκπαίδευσης, ιατρούς και νοσηλευτές που μισθώνουν κατοικία στον τόπο υπηρεσίας τους εκτός Περιφέρειας Αττικής, με εξαίρεση την Περιφερειακή Ενότητα Νήσων, και εκτός Περιφερειακής Ενότητας Θεσσαλονίκης.

Πρόκειται για μια παρέμβαση που, σύμφωνα με τις εκτιμήσεις, αφορά περίπου 50.000 δικαιούχους και έρχεται να καλύψει ένα υπαρκτό κενό, καθώς σε πολλές περιοχές το κόστος στέγασης λειτουργεί πλέον αποτρεπτικά ακόμη και για βασικές υπηρεσίες του Δημοσίου.

Παράλληλα, το νομοσχέδιο σφίγγει περαιτέρω το πλαίσιο για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις. Στους περιορισμούς που ισχύουν ήδη στο 1ο, 2ο και 3ο Δημοτικό Διαμέρισμα του Δήμου Αθηναίων προστίθεται πλέον και η Α΄ Δημοτική Κοινότητα του Δήμου Θεσσαλονίκης.

Επιπλέον, προβλέπεται ότι σε περιοχές όπου ισχύει απαγορευτικό, αν ένα ακίνητο μεταβιβαστεί για οποιαδήποτε αιτία, διαγράφεται από το Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής και δεν μπορεί να επανεγγραφεί όσο διαρκεί ο περιορισμός, κλείνοντας τα «παράθυρα» επαναφοράς μέσω αγοραπωλησιών. Στην πλευρά της προσφοράς, το βάρος πέφτει στις επιδοτήσεις για ανακαινίσεις ενοικιαζόμενων κατοικιών.

Το νέο «Ανακαινίζω–Ενοικιάζω», με προϋπολογισμό που εκτιμάται στα 400–500 εκατ. ευρώ, αλλάζει φιλοσοφία, δίνοντας μεγαλύτερη έμφαση στις δαπάνες επισκευών και λιγότερο στην καθαρή ενεργειακή αναβάθμιση. Οι επιδοτήσεις μπορούν να φτάσουν έως τις 36.000 ευρώ, με προσαύξηση 5.000 ευρώ για κάθε παιδί, με στόχο να επιστρέψουν στην αγορά κλειστά ή υποβαθμισμένα ακίνητα που σήμερα παραμένουν εκτός μισθωτικής χρήσης.

Ξεχωριστό κεφάλαιο στο νομοσχέδιο τα κίνητρα μετεγκατάστασης

Ξεχωριστό κεφάλαιο στο νομοσχέδιο αποτελούν τα κίνητρα μετεγκατάστασης σε περιοχές που αντιμετωπίζουν έντονη πληθυσμιακή συρρίκνωση. Το πρόγραμμα «Μετεγκατάσταση», που αρχικά εφαρμόστηκε πιλοτικά στην Περιφερειακή Ενότητα Έβρου και στους δήμους Σουφλίου, Διδυμοτείχου και Ορεστιάδας, επεκτείνεται πλέον σε Δήμους και Δημοτικές Ενότητες των Περιφερειακών Ενοτήτων Δράμας, Φλώρινας, Κιλκίς, Σερρών, Πέλλας και Καστοριάς, ενώ εντάσσονται και πρωτεύουσες νομών με μείωση πληθυσμού.

Η οικονομική ενίσχυση εξισώνεται στα 10.000 ευρώ για όλους, ανεξαρτήτως μεγέθους οικισμού, και το πρόγραμμα ανοίγει σε τηλεργαζόμενους, συνταξιούχους, αποφοίτους πανεπιστημίου που παραμένουν στους δήμους για εργασία, καθώς και σε Έλληνες του εξωτερικού. Προβλέπεται, επίσης, η δυνατότητα προκαταβολής μέρους της πρώτης δόσης πριν από τη μετεγκατάσταση, ώστε να διευκολυνθεί το αρχικό κόστος μετακίνησης.

Ιδιαίτερη βαρύτητα αποκτούν οι εννέα νέες παρεμβάσεις που δρομολογούνται εντός του 2026, οι οποίες επικεντρώνονται κυρίως στην ενεργοποίηση «κλειστών» κατοικιών και στην αξιοποίηση ανεκμετάλλευτης δημόσιας και ιδιωτικής ακίνητης περιουσίας. Κεντρικό ρόλο σε αυτή τη στρατηγική έχει το νέο πρόγραμμα ανακαίνισης παλαιών κατοικιών, προϋπολογισμού 400 εκατ. ευρώ από το ΕΣΠΑ 2021–2027, το οποίο προβλέπει επιδότηση έως και 80% του κόστους ανακαίνισης, με ανώτατο όριο τις 36.000 ευρώ ανά ακίνητο. Το πρόγραμμα στοχεύει κυρίως σε κατοικίες με άδεια πριν από το 1990, δίνοντας προτεραιότητα σε κλειστά ακίνητα.

Παράλληλα, δρομολογείται πρόγραμμα ανακαίνισης δημοτικών και περιφερειακών κτιρίων σε ορεινές και νησιωτικές περιοχές, τα οποία θα διατεθούν με μακροχρόνια μίσθωση σε εργαζόμενους κρίσιμων δημόσιων υπηρεσιών, όπως εκπαιδευτικούς, υγειονομικούς, ένστολους και προσωπικό κοινωνικών δομών. Η παρέμβαση αυτή επιχειρεί να απαντήσει στο χρόνιο πρόβλημα στέγασης δημοσίων υπαλλήλων στην περιφέρεια.

Στο ίδιο πλαίσιο εντάσσεται και το μέτρο της επιστροφής δύο ενοικίων ετησίως σε εκπαιδευτικούς, ιατρούς και νοσηλευτές που εργάζονται εκτός Αττικής και Θεσσαλονίκης. Το μέτρο εφαρμόζεται ανεξαρτήτως εισοδηματικών κριτηρίων, αφορά περίπου 50.000 εργαζόμενους και συνεπάγεται πρόσθετο δημοσιονομικό κόστος 20 εκατ. ευρώ ετησίως.

Σε επίπεδο ρυθμιστικών παρεμβάσεων, από τον Μάρτιο του 2026 επεκτείνονται οι περιορισμοί στις νέες βραχυχρόνιες μισθώσεις στην Α΄ Δημοτική Κοινότητα Θεσσαλονίκης, με δυνατότητα παράτασης. Παράλληλα, ενισχύονται οι δικλείδες ώστε ακίνητα που μεταβιβάζονται να μην επανεντάσσονται αυτομάτως στο καθεστώς βραχυχρόνιας μίσθωσης, εφόσον βρίσκονται σε περιοχές περιορισμού.

Σημαντικό εργαλείο για την ενίσχυση της προσφοράς αποτελεί και το νέο πλαίσιο built to rent, το οποίο επιτρέπει σε κατασκευαστικές εταιρείες να ανεγείρουν ή να μετατρέπουν ακίνητα αποκλειστικά για μακροχρόνια μίσθωση τουλάχιστον 10 ετών, με φορολογικά κίνητρα και ανώτατα όρια ενοικίου που θα καθοριστούν από το αρμόδιο υπουργείο. Συμπληρωματικά, θεσπίζεται οριζόντια πολεοδομική ρύθμιση που διευκολύνει τη μετατροπή γραφείων, καταστημάτων και άλλων μη οικιστικών ακινήτων σε κατοικίες, ακόμη και όταν πρόκειται για εγκαταλελειμμένα ή ημιτελή κτίρια.

Μεταξύ των θεσμικών αλλαγών περιλαμβάνεται ο εκσυγχρονισμός του κληρονομικού δικαίου, ώστε να επιταχυνθεί η επίλυση συνιδιοκτησιών που κρατούν κατοικίες εκτός αγοράς, καθώς και η δημιουργία Μητρώου Φερεγγυότητας Ενοικιαστών, το οποίο αναμένεται να λειτουργήσει πιλοτικά στις αρχές του 2026. Η κυβέρνηση εκτιμά ότι το μητρώο θα καθησυχάσει ιδιοκτήτες που διατηρούν κλειστά ακίνητα από φόβο ασυνέπειας ή φθορών.

Παράλληλα με τις νέες δράσεις, παρατείνονται και ενισχύονται υφιστάμενα μέτρα που τίθενται σε ισχύ το 2026. Μεταξύ αυτών περιλαμβάνεται η επέκταση της τριετούς φοροαπαλλαγής για κενά ακίνητα που διατίθενται σε μακροχρόνια μίσθωση, η παράταση της αναστολής ΦΠΑ στις νέες οικοδομές, καθώς και η διατήρηση των περιορισμών στις βραχυχρόνιες μισθώσεις στο κέντρο της Αθήνας.

Ιδιαίτερη σημασία αποκτά και η μείωση ή κατάργηση του ΕΝΦΙΑ για κύριες κατοικίες σε μικρούς οικισμούς. Από το 2026 προβλέπεται μείωση κατά 50%, ενώ από το 2027 πλήρης κατάργηση σε οικισμούς έως 1.500 κατοίκους, με ειδικές πρόνοιες για παραμεθόριες περιοχές. Το μέτρο αφορά περίπου ένα εκατομμύριο ακίνητα και έχει ετήσιο κόστος 75 εκατ. ευρώ.

Στο φορολογικό σκέλος, από το 2026 εισάγεται ενδιάμεσος συντελεστής 25% για εισόδημα από ενοίκια μεταξύ 12.000 και 24.000 ευρώ, αντικαθιστώντας το ισχύον άλμα από το 15% στο 35%. Η αλλαγή αυτή ωφελεί περισσότερους από 160.000 ιδιοκτήτες.

Τα παραπάνω συμπληρώνουν μέτρα που εφαρμόζονται ήδη από το 2025, όπως το πρόγραμμα ΣΠΙΤΙ μου ΙΙ ύψους 2 δισ. ευρώ, με επιδότηση επιτοκίου για νέους και ζευγάρια, καθώς και η ετήσια επιστροφή ενοικίου στο 80% των ενοικιαστών με εισοδηματικά και περιουσιακά κριτήρια. Σε ισχύ παραμένουν επίσης προγενέστερες παρεμβάσεις, όπως η μεσοσταθμική μείωση του ΕΝΦΙΑ κατά 34%, η κατάργηση του φόρου γονικών παροχών και τα προγράμματα «Εξοικονομώ–Ανακαινίζω» και «Ανακαινίζω–Νοικιάζω».

Σύμφωνα με τους κυβερνητικούς υπολογισμούς, το συνολικό υπολογίσιμο κόστος των μέτρων στη διετία 2025–2026 ανέρχεται σε 2,637 δισ. ευρώ, χωρίς να συνυπολογίζονται ορισμένες δράσεις που δεν έχουν ακόμη πλήρως κοστολογηθεί, όπως το οικιστικό πρόγραμμα των Ενόπλων Δυνάμεων και το Μητρώο Φερεγγυότητας. Σε κάθε περίπτωση, πρόκειται για το μεγαλύτερο έως σήμερα πακέτο παρεμβάσεων για το στεγαστικό, το οποίο θα κριθεί στην πράξη από το αν καταφέρει να αυξήσει ουσιαστικά την προσφορά κατοικιών και να συγκρατήσει τις τιμές στην αγορά.

∆ιεθνή παραδείγµατα από τις ΗΠΑ, τη Γερµανία και την Ισπανία δείχνουν επιτυχηµένα µοντέλα φορολογικών κινήτρων και κρατικής στήριξης για προσιτή στέγη. Το βασικό ζητούµενο παραµένει η µετατροπή του θεωρητικού πλαισίου σε λειτουργικό εργαλείο που θα προσελκύσει σηµαντικές επενδύσεις. Με ενδιαφέρον αλλά και εµφανή επιφύλαξη εξετάζει η αγορά το νέο κυβερνητικό πλαίσιο κινήτρων για την προσιτή στέγη, το οποίο επιχειρεί να εισαγάγει για πρώτη φορά στην Ελλάδα µια οργανωµένη κατηγορία µισθωτικής κατοικίας µε συγκεκριµένους κανόνες και µακροπρόθεσµο ορίζοντα.

Ακίνητα: Τι προβλέπει το κυβερνητικό σχέδιο για τα φθηνά ενοίκια

Το µέτρο προβλέπει τη δυνατότητα είτε ανέγερσης νέων διαµερισµάτων είτε µετατροπής υφιστάµενων κτιρίων σε κατοικίες, οι οποίες θα διατίθενται αποκλειστικά προς ενοικίαση για τουλάχιστον δέκα χρόνια. Ταυτόχρονα συνοδεύεται από φορολογικά κίνητρα, ενώ το ανώτατο ύψος του ενοικίου θα καθορίζεται κεντρικά ώστε να διασφαλίζεται ελεγχόµενο κόστος για τους ενοικιαστές. Η κυβερνητική στόχευση είναι να δηµιουργηθεί ένα σταθερό και προβλέψιµο περιβάλλον, που θα µπορούσε να κινητοποιήσει ιδιωτικά κεφάλαια και να οδηγήσει σε βάθος χρόνου στη συστηµατική παραγωγή προσιτής κατοικίας.

Ωστόσο, η αγορά υπογραµµίζει ότι η κατεύθυνση από µόνη της δεν αρκεί. Το ενδιαφέρον υπάρχει, αλλά συνοδεύεται από αναµονή για τις τελικές διευκρινίσεις, καθώς το κρίσιµο ερώτηµα είναι αν το πλαίσιο αυτό µπορεί να µετατραπεί σε πραγµατικό εργαλείο αύξησης της προσφοράς και όχι απλώς σε µία ακόµη παρέµβαση που ενισχύει τη ζήτηση. Παράγοντες του κλάδου σηµειώνουν ότι στα µεγάλα αστικά κέντρα υπάρχει όντως απόθεµα γερασµένων ακινήτων, εγκαταλελειµµένων βιοτεχνικών συγκροτηµάτων αλλά και ακίνητης περιουσίας που ανήκει άµεσα ή έµµεσα στο ∆ηµόσιο. Το απόθεµα αυτό θα µπορούσε υπό προϋποθέσεις να αξιοποιηθεί για την ανάπτυξη κοινωνικής ή προσιτής κατοικίας.

Στο ίδιο πλαίσιο εντάσσεται και η συζήτηση για τη γεωγραφική στόχευση της κοινωνικής κατοικίας. Σε πιο υποβαθµισµένες ή µεσαίας αξίας περιοχές των µεγάλων πόλεων το µοντέλο θα µπορούσε να λειτουργήσει αποτελεσµατικότερα. Σε αυτό το πλαίσιο εντάσσεται και η πρόταση για διεύρυνση υφιστάµενων στεγαστικών προγραµµάτων, µε στόχο να ενταχθούν και νεόδµητες κατοικίες σε περιοχές όπου το κόστος επιτρέπει πιο ρεαλιστικές παρεµβάσεις, χωρίς να ενισχύεται περαιτέρω η πίεση στις ήδη ακριβές αγορές.

Γιατί η αγορά εμφανίζεται επιφυλακτική

Παρά το θετικό πρόσηµο που αναγνωρίζεται στη γενική κατεύθυνση του µέτρου, οι µεγάλοι κατασκευαστές εµφανίζονται ιδιαίτερα επιφυλακτικοί. Όπως προκύπτει από συνοµιλίες µε στελέχη ισχυρών κατασκευαστικών εταιρειών, το αντικείµενο θεωρείται περιορισµένο σε σχέση µε το µέγεθος και τις ανάγκες των µεγάλων οµίλων, ενώ απαιτεί περαιτέρω διευκρινίσεις για να αξιολογηθεί σοβαρά.

Επιπλέον, η εµπειρία της προηγούµενης δεκαετίας λειτουργεί αποτρεπτικά. Το real estate development, ιδίως την περίοδο πριν από την κρίση, κατέληξε σε µαζικά «κόκκινα» δάνεια, αφήνοντας βαθύ αποτύπωµα στον κλάδο. Ως αποτέλεσµα, οι µεγάλοι κατασκευαστές προτιµούν σήµερα δραστηριότητες µε πιο προβλέψιµες ταµειακές ροές και χαµηλότερο ρίσκο, όπως τα έργα παραχώρησης, παρά την ανάληψη νέων οικιστικών επενδύσεων µε αβέβαιη απόδοση. Ακόµη και όταν εξετάζεται το ενδεχόµενο συµµετοχής στην προσιτή κατοικία, αυτό τίθεται υπό αυστηρές προϋποθέσεις.

Η αγορά θεωρεί ότι πραγµατικό ενδιαφέρον θα µπορούσε να υπάρξει µόνο µέσα από µεγάλης κλίµακας οργανωµένα πακέτα, αντίστοιχα µε έργα τύπου φοιτητικών εστιών, όπου το ρίσκο είναι περιορισµένο, η χρηµατοδότηση εξασφαλισµένη και ο ρόλος του ∆ηµοσίου καθοριστικός. Σε διαφορετική περίπτωση η επιφυλακτικότητα παραµένει, µε πολλούς να θυµίζουν ότι παρόµοιες εξαγγελίες είχαν ακουστεί και στο παρελθόν χωρίς να αλλάξει ουσιαστικά ο στεγαστικός χάρτης της χώρας. Αντίστοιχα επιφυλακτική είναι και η στάση των developers. Σύµφωνα µε εκτιµήσεις, το όφελος δεν είναι σαφές ότι µεταφέρεται στον developer ή στον κατασκευαστή που καλείται να αναλάβει το κόστος παραγωγής.

Επιπλέον, το υψηλό κόστος γης και κατασκευής σηµαίνει ότι ακόµη και σε µεγάλα συγκροτήµατα οι τελικές τιµές συχνά παραµένουν απρόσιτες για τον µέσο πολίτη αν δεν υπάρχει µηχανισµός κρατικής στήριξης.