Πρακτικά, αυτό σημαίνει πως ένα ζευγάρι με δύο παιδιά, που θα προσανατολιζόταν -πολύ συντηρητικά- στην αγορά ενός διαμερίσματος 80 τετραγωνικών μέτρων θα έπρεπε, ενδεικτικά, να πληρώσει στο κέντρο της Αθήνας 192.240€ (από 172.320 € το 2024, αύξηση της τάξης του 11,6%) και στο κέντρο της Θεσσαλονίκης 208.960 € (από 189.840 € το 2024, +10,1%). Αντίστοιχα, μια τετραμελής οικογένεια που αναζητούσε το 2025 διαμέρισμα προς ενοικίαση, έπρεπε να υπολογίσει ως μηνιαίο μίσθωμα για το κέντρο της Αθήνας 912 € (έναντι 856 € το 2024, αυξημένο κατά 6,7%) και στο κέντρο της Θεσσαλονίκης 800 € (έναντι 744 € το 2024, αυξημένο κατά 8,1%).

Τετραετία ανόδου

Σύμφωνα με τα στοιχεία του spitogatos.gr για το στεγαστικό κόστος του 2025, στην Αττική η Μέση Ζητούμενη Τιμή πώλησης κατοικίας ενισχύθηκε κατά 8,7% και η αντίστοιχη τιμή ενοικίασης κατοικίας αυξήθηκε κατά 4,5%. Σε επίπεδο τετραετίας, τα νούμερα προκαλούν δέος. Την περίοδο 2021-2025 σε Αττική και Θεσσαλονίκη, οι τιμές των ακινήτων προς πώληση στη Θεσσαλονίκη αυξήθηκαν κατά 63,5%, ποσοστό υψηλότερο από το αντίστοιχο της Αττικής (41,5%). Οι αυξήσεις στα νοίκια έφτασαν το 28,4% στη Θεσσαλονίκη και το 24,9% στην Αττική.

Το κόστος στέγης στη χώρα μας διαρκώς αυξάνεται και τα στοιχεία για το 2025 είναι χαρακτηριστικά:

– Ο Δήμος Αθηναίων αναδεικνύεται ως η περιοχή της Αττικής με τη μεγαλύτερη ετήσια αύξηση τιμών πώλησης κατοικιών (11,6%), γεγονός που αντανακλά τη συνεχιζόμενη ενίσχυση της ζήτησης για κεντρικές και αναβαθμιζόμενες περιοχές και ακολουθούν τα Δυτικά Προάστια (11,2%), γεγονός το οποίο επιβεβαιώνει τη μετατόπιση ενδιαφέροντος των δυνητικών αγοραστών προς πιο προσιτές αγορές, ενώ τα προάστια του Πειραιά καταγράφουν αύξηση 8,3%.

– Στον τομέα της ενοικίασης, η υψηλότερη Μέση Ζητούμενη Τιμή στην Αττική εντοπίζεται στα Νότια και στα Βόρεια Προάστια.

– Η Βουλιαγμένη διατηρεί την πρωτοκαθεδρία ως η πιο ακριβή περιοχή της Αττικής για αγορά και ενοικίαση κατοικιών το 2025 (ΜΖΤ πώλησης κατοικίας στα 7.500 ευρώ/τ.μ. – ΜΖΤ ενοικίασης κατοικίας στα 20,4 ευρώ/τ.μ.). Ακολουθούν οι περιοχές: Κολωνάκι-Λυκαβηττός, Βούλα, Φιλοθέη, Παλαιό Ψυχικό και Γλυφάδα.

– Στον αντίποδα, οι πιο οικονομικές περιοχές για αγορά κατοικίας στη Αττική για το 2025 εντοπίζονται στα Δυτικά και στα Ανατολικά Προάστια, καθώς και στο κέντρο της Αθήνας, παρά τη διψήφια ετήσια αύξηση. Συγκεκριμένα, η Αγία Βαρβάρα αποτελεί την πιο οικονομική περιοχή της Αττικής για αγορά κατοικίας το 2025 και ακολουθούν ο Βαρνάβας, οι Αχαρνές, τα Πατήσια και η περιοχή Πατησίων-Αχαρνών. Οι πιο οικονομικές περιοχές της Αττικής για ενοικίαση κατοικίας για το 2025 είναι η Σταμάτα και ο Άγιος Στέφανος στα βόρεια προάστια, το Πέραμα στα προάστια του Πειραιά και το Καματερό και οι Αχαρνές στα δυτικά.

– Στη Θεσσαλονίκη, τα προάστια σημειώνουν τη σημαντική ετήσια αύξηση σε τιμές ακινήτων προς πώληση (12,6%) ενώ σημαντική άνοδος της τάξης του 10,1% σημειώνεται και στον Δήμο Θεσσαλονίκης. Η Καλαμαριά αναδεικνύεται η ακριβότερη περιοχή για αγορά κατοικίας, με τη μέση τιμή να διαμορφώνεται στις 3.052 ευρώ/τ.μ., ακολουθούν το κέντρο της Θεσσαλονίκης, η Πυλαία, η Τούμπα και η περιοχή Χαριλάου, συνθέτοντας έναν άξονα αυξημένης ζήτησης που εκτείνεται από το ιστορικό κέντρο προς τα ανατολικά της πόλης.

– Στον αντίποδα, η αγορά ενοικίασης παρουσιάζει μια ελαφρώς διαφορετική γεωγραφία ακριβών περιοχών. Το κέντρο της Θεσσαλονίκης καταγράφεται ως η πιο ακριβή περιοχή για ενοικίαση κατοικίας με το μέσο μίσθωμα στα 11,3 ευρώ/τ.μ., αντικατοπτρίζοντας τη σταθερή πίεση από φοιτητές, εργαζόμενους και βραχυχρόνιες μισθώσεις. Την εικόνα συμπληρώνουν περιοχές, όπως Βαρδάρης-Λαχανόκηποι, 40 Εκκλησιές-Ευαγγελίστρια, Άνω Πόλη, Φάληρο-Ιπποκράτειο και ζώνη Ανάληψη-Μπότσαρη-Νέα Παραλία. Οι πιο οικονομικές επιλογές για αγορά και ενοικίαση κατοικίας το 2025 εντοπίζονται στα προάστια της Θεσσαλονίκης. Η Χαλάστρα, ο Αξιός, η Καλλιθέα, η Μυγδονία και τα Βασιλικά συγκαταλέγονται στις πιο προσιτές περιοχές για αγορά κατοικίας, με ΜΖΤ πώλησης από 568 ευρώ/τ.μ. έως 1.100 ευρώ/τ.μ.

Αναζήτηση ασφάλειας

Ίσως τα στοιχεία αυτά να δικαιολογούν και τα ευρήματα της Eurostat για το 2024: Το 69,7% του πληθυσμού ζούσε σε σπίτι ιδιοκτησίας του (οριακά αυξημένο από 69,6% το 2023), διστάζοντας να αναζητήσει την αγορά νέας κατοικίας ή την ενοικίαση διαμερίσματος, αλλά ταυτόχρονα αποφεύγοντας να προσφέρει την ιδιόκτητη κατοικία του προς ενοικίαση στην αγορά στέγης.

Το φαινόμενο φαίνεται πως είναι ευρωπαϊκό. Το 2024, πάνω από τα δύο τρίτα (68%) του πληθυσμού που ζούσε σε νοικοκυριά στην Ευρωπαϊκή Ένωση ήταν ιδιοκτήτες της κατοικίας τους, ποσοστό ελαφρώς μειωμένο σε σχέση με το 69% το 2023. Το υπόλοιπο 32% διέμενε σε ενοικιαζόμενη κατοικία, από 31% το προηγούμενο έτος, σύμφωνα με στοιχεία που έδωσε στη δημοσιότητα η Eurostat.

Το υψηλότερο ποσοστό ιδιοκατοίκησης καταγράφηκε στη Ρουμανία (94%), ακολουθούμενη από τη Σλοβακία (93%) και την Ουγγαρία (92%). Η ιδιοκατοίκηση ήταν πιο διαδεδομένη σε όλες τις χώρες της ΕΕ, με εξαίρεση τη Γερμανία, όπου κυριάρχησε η ενοικίαση, καθώς το 53% του πληθυσμού ήταν ενοικιαστές. Ακολούθησαν η Αυστρία (46%) και η Δανία (39%).

Η Halifax ανέφερε ότι η μέση αξία κατοικίας μειώθηκε κατά 0,6%, στις 297.755 λίρες, καταγράφοντας τη δεύτερη συνεχόμενη μηνιαία πτώση. Υπενθυμίζεται ότι τα στοιχεία του Νοεμβρίου αναθεωρήθηκαν από μηδενική μεταβολή σε μείον 0,1%, ενώ ο ετήσιος ρυθμός αύξησης των τιμών υποχώρησε στο 0,3%.

Η τελευταία φορά που είχε καταγραφεί μεγαλύτερη μηνιαία πτώση ήταν τον Αύγουστο του 2023, όταν οι τιμές είχαν μειωθεί κατά 1,6%. Τα νέα στοιχεία ενισχύουν την εκτίμηση ότι ο προϋπολογισμός της υπουργού Οικονομικών, Ρέιτσελ Ριβς, στις 26 Νοεμβρίου επιδείνωσε τις πιέσεις στην αγορά κατοικίας για το 2025.

Η καγκελάριος αύξησε τους φόρους κατά επιπλέον 26 δισ. λίρες, συμπεριλαμβανομένου νέου φόρου για κατοικίες αξίας άνω των 2 εκατ. λιρών, ενώ νωρίτερα μέσα στη χρονιά είχε προηγηθεί αύξηση του φόρου σφραγίδας.

Τα στοιχεία της Halifax ευθυγραμμίζονται με αντίστοιχα δεδομένα της Nationwide, η οποία επίσης κατέγραψε πτώση στις τιμές κατοικιών προς το τέλος του έτους.

«Οι πιέσεις στην προσιτότητα εξακολουθούν να βαραίνουν την αγορά, παρά τις πρόσφατες βελτιώσεις στα επιτόκια στεγαστικών δανείων», δήλωσε ο Νέιθαν Έμερσον, διευθύνων σύμβουλος της Propertymark, προσθέτοντας ότι «γενικά, παραμένει μια αίσθηση επιφυλακτικότητας μεταξύ των καταναλωτών».

Επιβράδυνση στο Λονδίνο – Άνοδος στη Βορειοανατολική Αγγλία

Το Λονδίνο φαίνεται να πλήττεται περισσότερο από την επιβράδυνση της αγοράς. Οι τιμές κατοικιών στην πρωτεύουσα μειώθηκαν κατά 1,3% το 2025, διαμορφούμενες στις 539.086 λίρες κατά μέσο όρο.

Αντίθετα, η Βορειοανατολική Αγγλία αναδείχθηκε η περιοχή με την καλύτερη απόδοση, καταγράφοντας ετήσια αύξηση τιμών 3,5%.

Η πρόσφατη διόρθωση στις τιμές ενδέχεται να βελτιώσει την προσιτότητα για τους πρώτους αγοραστές, οδηγώντας τον δείκτη τιμής κατοικίας προς εισόδημα στο χαμηλότερο επίπεδο της τελευταίας δεκαετίας.

Προοπτικές για το 2026

Η Halifax προβλέπει ήπια άνοδο των τιμών το 2026, καθώς μειώνονται τα κόστη στεγαστικών δανείων και υποχωρεί η αβεβαιότητα γύρω από μελλοντικές φορολογικές αυξήσεις. Ωστόσο, τα όποια κέρδη αναμένεται να παραμείνουν περιορισμένα, λόγω ανησυχιών για πιθανές απώλειες θέσεων εργασίας.

«Αρκετοί παράγοντες είναι έτοιμοι να στηρίξουν μερικώς την αγορά το 2026», δήλωσε η Αμάντα Μπράιντεν, επικεφαλής στεγαστικών δανείων στη Halifax. «Η πτώση των τιμών τον Δεκέμβριο συνδέεται πιθανότατα με την αβεβαιότητα στο τέλος του 2025, η οποία πλέον αρχίζει να υποχωρεί».

Η έρευνα της BestBrokers δείχνει πως οι χώρες των Βαλκανίων έχουν μερικά από τα χαμηλότερα επίπεδα προσιτότητας στην Ευρώπη. Η Κύπρος προηγείται, με καθαρό ετήσιο μισθό 25.739 ευρώ που καλύπτει το 9,8% της τιμής αγοράς διαμερίσματος 100 τ.μ., κατατάσσοντας τη χώρα 4η στην Ευρώπη και 7η παγκοσμίως. Αντίθετα, η Αλβανία είναι η πιο δύσκολη αγορά, με τον μισθό να καλύπτει μόλις 4,1% της αξίας διαμερίσματος ίδιου μεγέθους.

Κατάταξη Βαλκανίων (μισθός/τιμή 100 τ.μ.):

• Κύπρος 9,80% – 122 μισθοί

• Ρουμανία 6,78% – 177 μισθοί

• Βουλγαρία 6,41% – 187 μισθοί

• Β. Μακεδονία 5,74% – 209 μισθοί

• Μαυροβούνιο 5,74% – 209 μισθοί

• Ελλάδα 5,46% – 220 μισθοί

• Βοσνία-Ερζεγοβίνη 5,23% – 229 μισθοί

• Κροατία 4,94% – 243 μισθοί

• Σερβία 4,44% – 270 μισθοί

• Αλβανία 4,08% – 294 μισθοί

Η αγορά ενός σπιτιού απαιτεί 10 έως 25 έτη εισοδημάτων αν διατεθεί ολόκληρος ο μισθός. Στην Κύπρο, ο μέσος μηνιαίος μισθός 2.145 ευρώ σημαίνει 122 μισθούς ή 10 χρόνια για την αγορά κατοικίας. Στην Αλβανία, με μέσο μισθό 679 ευρώ, η αγορά διαμερίσματος απαιτεί 294 μηνιαίους μισθούς.

Το φθηνότερο ακίνητο βρίσκεται στη Βόρεια Μακεδονία (1.554 €/τ.μ.), ενώ τα ακριβότερα στην Κροατία (3.527 €/τ.μ.). Ο αναλυτής Paul Hoffman από την BestBrokers σχολιάζει πως οι χαμηλές τιμές κρύβουν το ουσιαστικό πρόβλημα: οι μισθοί είναι τόσο χαμηλοί που καθιστούν την ιδιοκτησία σχεδόν απρόσιτη. Χωρίς αύξηση εισοδημάτων, οι χρονοδιαδρομές 20-25 ετών για απόκτηση κατοικίας θα συνεχιστούν, με τα επιτόκια στεγαστικών δανείων και τον πληθωρισμό να καθορίζουν την πρόσβαση. Ακόμα και με πιθανές μεταρρυθμίσεις, η βελτίωση στην προσιτότητα αναμένεται να είναι σταδιακή.

Οι Ιρλανδοί πάλεψαν με το υψηλότερο κόστος στέγασης, συμπεριλαμβανομένου του νερού, του ηλεκτρικού ρεύματος και του φυσικού αερίου, το 2023, το οποίο ήταν διπλάσιο από τον μέσο όρο της ΕΕ, σύμφωνα με τη Eurostat.

Το δεύτερο πιο ακριβό μέρος ήταν το Λουξεμβούργο (86% πάνω από τον μέσο όρο της ΕΕ), ακολουθούμενο από τη Δανία (80% πάνω) πέρυσι.

Το κόστος αυξήθηκε σε 17 κράτη μέλη κατά την ίδια περίοδο και μειώθηκε σε 9, συμπεριλαμβανομένης της Ελλάδας, της Κύπρου και της Ισπανίας. Το κόστος στέγασης παρέμεινε αμετάβλητο στην Πολωνία.

Οι τιμές των κατοικιών μειώθηκαν το 2023

Ενώ οι στεγαστικές κρίσεις μαστίζουν διάφορες χώρες στην Ευρώπη, συμπεριλαμβανομένης της Ιρλανδίας, της Πορτογαλίας και της Ισπανίας, η τάση της εκτόξευσης των τιμών των ακινήτων στα ύψη σταμάτησε ελαφρώς πέρυσι, όταν οι ευρωπαϊκές τιμές των κατοικιών μειώθηκαν ελαφρώς κατά 0,3% κατά μέσο όρο.

Εν τω μεταξύ, το κόστος ενοικίασης αυξήθηκε σταθερά, συνολικά κατά 22% την περίοδο 2010-2023, με όλα σχεδόν τα κράτη μέλη να καταγράφουν αύξηση εκτός από την Ελλάδα. Συγκριτικά, ο συνολικός πληθωρισμός στην ΕΕ για την ίδια περίοδο ήταν 36%.

Πόσο οικονομική είναι η στέγαση στην Ευρώπη

Κατά μέσο όρο, οι πολίτες στην ΕΕ δαπάνησαν πέρυσι περίπου το ένα πέμπτο (19,7%) του διαθέσιμου εισοδήματός τους για στέγαση, με τα υψηλότερα ποσοστά στην Ελλάδα (35,2%), το Λουξεμβούργο (27,6%) και τη Δανία (25,9%).

Στη Νορβηγία, την Ελβετία και τη Γερμανία, οι άνθρωποι ξοδεύουν περίπου το ένα τέταρτο του διαθέσιμου εισοδήματός τους για στέγαση.

Παρόλα αυτά, υπάρχει βελτίωση στο ποσοστό των ατόμων που συσσωρεύουν ληξιπρόθεσμες οφειλές για στεγαστικά δάνεια, ενοίκια ή λογαριασμούς κοινής ωφέλειας – το ποσοστό αυτό στην ΕΕ μειώθηκε στο 9,3% το 2023 από 12,4% το 2010, με μόνο πέντε κράτη μέλη να καταγράφουν κάποια αύξηση.

Οι ενοικιάσεις είναι πιο διαδεδομένες στην Ελβετία και τη Γερμανία, όπου πάνω από το ήμισυ του πληθυσμού είναι ενοικιαστές.

Σε όλο το μπλοκ, περισσότερα από τα δύο τρίτα, το 69% του πληθυσμού είναι ιδιοκτήτες κατοικιών, ενώ το υπόλοιπο 31% θα ζει σε ενοικιαζόμενες κατοικίες το 2023.

Οι άνθρωποι στην Κύπρο επένδυσαν πέρυσι το ισοδύναμο του 8,6% του ΑΕΠ της χώρας σε ακίνητα, σύμφωνα με τη Eurostat. Στην Ιταλία, το ποσοστό αυτό ήταν 7%, ελαφρώς περισσότερο από ό,τι στη Γερμανία (6,9%) και τη Γαλλία (6,4%).

Το χαμηλότερο ποσοστό καταγράφηκε στην Πολωνία (2,2% του ΑΕΠ) και στην Ελλάδα (2,3%).

Ο μέσος όρος των επενδύσεων σε κατοικίες στην ΕΕ διαμορφώθηκε στο 5,8% του ΑΕΠ το 2023, δηλαδή περίπου ένα τρισεκατομμύριο ευρώ.