Οι γερμανικές εταιρείες ακινήτων (real-estate) δανείζονται με ταχύτατους ρυθμούς, με αποτέλεσμα το 2019 να φτάνουν το ποσό των 19 δισ. σε ομόλογα, σχεδόν το 50% των ομολόγων όλης της Ευρωπαϊκής αγοράς ακινήτων.
Το μεγαλύτερο κομμάτι αυτού του χρέους αγοράστηκε από εταιρείες διαχείρισης assets, μεταξύ των οποίων η BlackRock Inc. και η Allianz SE, οι οποίες έδωσαν δισεκατομμύρια σε κτηματομεσιτικές εταιρείες για να τα ξοδέψουν με φρενήρεις ρυθμούς στην αγορά και κατασκευή ακινήτων, αναφέρει το newmoney.

Αλλά η έκρηξη που έχει σημειωθεί στην αγορά ακινήτων έρχεται σε αντίθεση με την αναιμική ανάπτυξη της Γερμανίας. Οι τιμές συνεχίζουν να σπάνε ρεκόρ και αντί αυτό να χρησιμοποιηθεί ως ευκαιρία για να μειωθεί το χρέος, οι περισσότεροι Γερμανοί ιδιοκτήτες που εμπορεύονται δημοσίως απλά συνεχίζουν να δανείζονται περισσότερα για να συνεχίσουν την αύξηση των τιμών. Αν η αγορά γυρίζει, θα μπορούσαν να μείνουν εκτεθειμένοι.

«Το βασικό είναι ότι ο αριθμός του χρέους έχει εκτοξευτεί» σχολίασε ο Πίτερ Παπαδάκος, Διευθύνων Σύμβουλος της επιχείρησης ακινήτων Green Street. Την ίδια ώρα οι επενδυτές, ιδιαίτερα του Βερολίνου αντιμετωπίζουν και την πιθανότητα να παγώσουν με απόφαση του κράτους τα ενοίκια, λόγω των αντιδράσεων που έχει επιφέρει η συνεχής αύξηση τους.

«Μόλις αυξηθούν τα επιτόκια ή έρθει η ύφεση, τότε ολόκληρος ο τομέας μένει στάσιμος και ως κάτοχος ομολόγων θα χρειαστεί να μπεις στην ουρά για να δεις τα χρήματά σου πίσω», δήλωσε ο Λατς Ρόγιερ, επικεφαλής επενδύσεων.

Το συμπέρασμα αυτό περιλαμβάνεται σε έκθεση της UBS που αφορά την πορεία του «Παγκόσμιου Δείκτη Φούσκας Ακινήτων» τον οποίο παρακολουθεί συστηματικά η επενδυτική τράπεζα.

Οι ευρωπαϊκές πόλεις που αντιμετωπίζουν το μεγαλύτερο κίνδυνο φούσκας είναι το Μόναχο, το Άμστερνταμ, η Φρανκφούρτη και το Παρίσι όπου οι τιμές των ακινήτων βρίσκονται σε ιστορικά υψηλά, ενώ το Λονδίνο το φαινόμενο έχει υποχωρήσει ύστερα από την πτώση των τιμών που έχει καταγραφεί το τελευταίο διάστημα στην πόλη, αναφέρει το protothema.

Σε διεθνές επίπεδο, στη ζώνη φούσκας βρίσκονται το Τορόντο το Χογκ Κόνγκ  και το Βανκούβερ.

Γενικά, η άνοδος των τιμών των ακινήτων σε μεγάλες πόλεις με διεθνή χαρακτήρα που ήταν αρκετά σημαντική τα τελευταία χρόνια έχει επιβραδυνθεί το τελευταίο διάστημα. Κατά μέσο όρο, ο δείκτης τιμών έχει σταθεροποιηθεί για πρώτη φορά μετά το 2012.

Οι τιμές κατοικιών τους τελευταίους 12 μήνες αυξήθηκαν μόνο στη Μόσχα, τη Βοστώνη, και τις πόλεις της Ευρωζώνης που περιλαμβάνονται στο δείγμα.

Στην έρευνα της UBS δεν περιλαμβάνεται η Αθήνα, αλλά οι τάσεις που καταγράφονται αναδεικνύουν φαινόμενα που παρατηρούνται και στην εγχώρια κτηματαγορά.

Μια δύναμη που ώθησε τις τιμές των ακινήτων ψηλά είναι η ζήτηση από το εξωτερικό και τα χαμηλά επιτόκια που ευνοούν το δανεισμό για αγορά ακινήτων.

Ωστόσο, όπως επισημαίνουν οι συντάκτες της έρευνας, τα τελευταία χρόνια, η άνοδος των τιμών ξεπέρασε την άνοδο των εισοδημάτων των κατοίκων στις συγκεκριμένες πόλεις και αυτό τελικά αποτελεί τον σημαντικότερο ανασχετικό παράγοντα για τη συνέχεια.

Κατά μέσο όρο, στις 24 πόλεις του δείγματος, η δυνατότητα αγοράς ακινήτων των νοικοκυριών έχει υποχωρήσει καθώς ο δείκτης εισοδήματος προς τιμή ακινήτου (πόσες φορές το ετήσιο εισόδημα κοστίζει ένα μέσο διαμέρισμα) αυξήθηκε από τα 5 χρόνια στα 7.

Στην έρευνα της UBS αναφέρεται ότι το κόστος χρήματος δεν είναι πια εμπόδιο στην άνοδο των τιμών, αλλά το «φρένο» οφείλεται στο ότι τα νοικοκυριά δεν έχουν τα απαιτούμενα κεφάλαια ή δεν καλύπτουν τα κριτήρια δανεισμού που θέτουν οι τράπεζες.

Επιπλέον, η οικονομική αβεβαιότητα σε ένα υφεσιακό περιβάλλον αντισταθμίζει τη θετική επίδραση των χαμηλών επιτοκίων.

Στην Ευρωζώνη, με την εξαίρεση του Μιλάνου, οι τιμές των ακινήτων σε όλες τις πόλεις της Ευρωζώνης του δείγματος (Μόναχο, Άμστερνταμ, Φρανκφούρτη, Παρίσι) του δείγματος αυξήθηκαν τους τελευταίους 12 μήνες, ως αποτέλεσμα ισχυρής οικονομικής ανάπτυξης το περασμένο έτος και λόγω των χαμηλών επιτοκίων. Η κτηματαγορά ανακάμπτει και στην Μαδρίτη και το Μιλάνο, αλλά ακόμα δείχνει να βρίσκεται στην αρχή του κύκλου.

Συνολικά, η εκτίμηση της UBS είναι ότι η θετική επίδραση των χαμηλών επιτοκίων θα αντισταθμιστεί από την μειωμένη αγοραστική δυνατότητα των νοικοκυριών, ενώ η οικονομική επιβράδυνση, ειδικά στη Γερμανία θα αποτελέσει δοκιμασία για τις τιμές των ακινήτων.