Διεθνείς οργανισμοί συμφωνούν ότι η ανθεκτικότητα των υποδομών αποτελεί πλέον βασικό κριτήριο οικονομικής σταθερότητας και επενδυτικής ασφάλειας. Ο ΟΟΣΑ επισημαίνει ότι οι πόλεις που επενδύουν σε υποδομές ανθεκτικές στην κλιματική αλλαγή μειώνουν δραστικά τον μακροπρόθεσμο οικονομικό κίνδυνο και προστατεύουν την αξία των περιουσιακών στοιχείων τους, συμπεριλαμβανομένων των ακινήτων.

Η αγορά ακινήτων βρίσκεται στο επίκεντρο αυτής της συζήτησης. Σύμφωνα με ανάλυση της Παγκόσμιας Τράπεζας, το real estate αποτελεί το μεγαλύτερο απόθεμα πλούτου στις περισσότερες ανεπτυγμένες οικονομίες και είναι ιδιαίτερα εκτεθειμένο στους κλιματικούς κινδύνους, από πλημμύρες και καύσωνες έως ενεργειακή ανασφάλεια. Περιοχές χωρίς επαρκείς υποδομές προσαρμογής καταγράφουν αυξημένο επενδυτικό ρίσκο και μεγαλύτερη μεταβλητότητα στις αξίες.

Υποδομές, ανθεκτικότητα και αξία ακινήτων

Ταυτόχρονα, οι αστικές αναπλάσεις, στο διεθνές περιβάλλον, αντιμετωπίζονται πλέον ως σύνθετα έργα υποδομής και όχι ως απλές παρεμβάσεις αστικού καλλωπισμού. Η Ευρωπαϊκή Τράπεζα Επενδύσεων τονίζει ότι οι αναπλάσεις που ενσωματώνουν βιώσιμες υποδομές, πράσινες λύσεις και ανθεκτικότητα αποδίδουν πολλαπλασιαστικά οφέλη στην αξία των ακινήτων και στη λειτουργικότητα των πόλεων.

Η ελληνική πραγματικότητα επιβεβαιώνει αυτή τη σύνδεση. Σύμφωνα με ανάλυση του ΙΟΒΕ για τον κλάδο των κατασκευών και των υποδομών, οι επενδύσεις σε δημόσια έργα και αστικές παρεμβάσεις αποτελούν βασικό μοχλό όχι μόνο για την οικονομική δραστηριότητα, αλλά και για τη διαμόρφωση σταθερού περιβάλλοντος στην αγορά ακινήτων. Το ΙΟΒΕ επισημαίνει ότι η ωρίμανση έργων, η ποιότητα του σχεδιασμού και η συνέπεια στην υλοποίηση επηρεάζουν άμεσα την ελκυστικότητα περιοχών και τη βιωσιμότητα των επενδύσεων.

Σε αυτό το περιβάλλον, ο ρόλος των υποδομών επαναπροσδιορίζεται. Όπως έχει επισημάνει, μιλώντας πρόσφατα στο Συνέδριο του ΤΜΕΔΕ ο πρόεδρος του Κωνσταντίνος Μακέδος, οι υποδομές δεν είναι μόνο έργα, είναι μηχανισμός προστασίας και ανθεκτικότητας απέναντι στην κλιματική κρίση, στα ακραία καιρικά φαινόμενα, στη δυσλειτουργία των αλυσίδων εφοδιασμού, στον διεθνή ανταγωνισμό και στην ενεργειακή αβεβαιότητα. Είναι μηχανισμός παραγωγικότητας, βιωσιμότητας και οικονομικής ισχύος που θωρακίζει τη χώρα και την ανταγωνιστικότητα της οικονομίας της, καθώς εξασφαλίζει την πράσινη και ψηφιακή μετάβαση, την κοινωνική συνοχή και ένα ελκυστικό επενδυτικό περιβάλλον.

Κλιματικός κίνδυνος, χρηματοπιστωτική διάσταση και πόλεις

Ο κλιματικός κίνδυνος έχει πλέον και χρηματοπιστωτική διάσταση. Η Τράπεζα Διεθνών Διακανονισμών και το Δίκτυο Κεντρικών Τραπεζών για την Πράσινη Μετάβαση επισημαίνουν ότι οι φυσικοί κίνδυνοι από την κλιματική αλλαγή μεταφράζονται άμεσα σε χρηματοοικονομικό ρίσκο, επηρεάζοντας την αξία ακινήτων, τις εξασφαλίσεις τραπεζών και τη σταθερότητα των αγορών.

Η Αθήνα αποτελεί χαρακτηριστικό παράδειγμα πόλης που βρίσκεται στην πρώτη γραμμή αυτών των πιέσεων. Στο Σχέδιο Δράσης για την Κλιματική Αλλαγή του Δήμου Αθηναίων επισημαίνεται ότι οι επενδύσεις σε υποδομές ανθεκτικότητας δεν λειτουργούν μόνο προληπτικά, αλλά και οικονομικά. Για κάθε ένα ευρώ που επενδύεται σε παρεμβάσεις προσαρμογής, μπορούν να εξοικονομηθούν έως έξι ευρώ σε μελλοντικές δαπάνες αποκατάστασης ζημιών και διαχείρισης κρίσεων.

Το πραγματικό στοίχημα για το μέλλον των πόλεων

Σε αυτό το πλαίσιο, η ανάγκη για στρατηγική στις υποδομές αποκτά κεντρική σημασία. Η Ελλάδα, όπως έχει τονίσει ο κ. Μακέδος πρέπει να πρωτοπορήσει με στρατηγική για τις υποδομές, με ευρεία χρήση της ψηφιοποίησης, της τεχνητής νοημοσύνης και των big data, με έργα που μειώνουν τους κινδύνους και με ισχυρές συνεργασίες της Πολιτείας με την Ευρώπη και του τεχνικού κόσμου με την επιστημονική κοινότητα, την αγορά και την τοπική αυτοδιοίκηση.

Το συμπέρασμα είναι ότι οι υποδομές δεν αυξάνουν απλώς την αξία των ακινήτων, καθορίζουν αν αυτή η αξία θα αντέξει στον χρόνο. Σε ένα περιβάλλον κλιματικής αβεβαιότητας και επενδυτικών πιέσεων, οι πόλεις που επενδύουν σε ανθεκτικές υποδομές, τεχνολογία και θεσμική συνεργασία είναι εκείνες που θα παραμείνουν βιώσιμες, λειτουργικές και ελκυστικές για κατοίκους και επενδυτές. Και αυτό είναι το πραγματικό στοίχημα για το μέλλον των ελληνικών πόλεων.

Τα στοιχεία προκύπτουν από έρευνα που πραγματοποιήθηκε από το γνωστό δίκτυο κτηματομεσιτικών υπηρεσιών  RE/MAX Europe, με στοιχεία που συγκεντρώθηκαν από πολίτες της ελληνικής Επικράτειας, εξετάζοντας τους παράγοντες που επηρεάζουν την αγορά ακινήτων, καθώς και την τάση των Ελλήνων για αλλαγή κατοικίας τα επόμενα χρόνια.

Με βάση τα στοιχεία της έρευνας, η συγκατοίκηση σημειώνει ανοδική πορεία στην Ελλάδα, λόγω των πλεονεκτημάτων που απορρέουν από την κοινή διαβίωση και του σαφώς χαμηλότερου κόστους αφού μοιράζονται τα έξοδα. Αυτό που δελεάζει περισσότερο τους Έλληνες στην επιλογή της συγκατοίκησης είναι η αποδοτικότερη οικονομικά από κοινού πρόσβαση σε ανέσεις (26,7%) αλλά και το μειωμένο αίσθημα της απομόνωσης (22,7%). Επιπλέον, ένα ποσοστό 20% περίπου των ερωτηθέντων στα πλαίσια της έρευνας στρέφονται σ’ αυτήν την ιδέα για λόγους ευελιξίας, με το σκεπτικό ότι έχουν τη δυνατότητα να μοιράσουν τον χρόνο τους σε περισσότερες τοποθεσίες όταν επιλέγουν συγκάτοικο.

Ενδιαφέρον αποτελεί και το γεγονός ότι ένα ποσοστό 67% δηλώνει ότι θα σκέφτονταν και τη συνιδιοκτησία: Για πολλούς, αποτελεί τον τρόπο ώστε να επιμερίζονται τα έξοδα συντήρησης (30,1%) και να εξασφαλίζεται η πρόσβαση σε ακίνητα, τα οποία υπό άλλες συνθήκες θα ήταν οικονομικά δυσπρόσιτα (24,9%). Στο μεταξύ, για λιγότερους από το ¼ των ερωτηθέντων (24,4%), η συνιδιοκτησία προσφέρει έναν ελκυστικό τρόπο να εξασφαλίσει κανείς μια δεύτερη ή εξοχική κατοικία.

Με βάση πάντα τις απαντήσεις που δόθηκαν στην έρευνα, 1 στους 4 ερωτηθέντες εκφράζει την ανησυχία για την οικονομική του δυνατότητα να αναλάβει τα έξοδα ενός ακινήτου.

Την ίδια στιγμή πάνω από το 1/3 (36,6%) των Ελλήνων ερωτηθέντων στο πλαίσιο της έρευνας αναμένουν ότι θα μετακομίσουν μέσα στα επόμενα δύο χρόνια και οι επιλογές τους κατευθύνονται ξεκάθαρα σε αστικές κατοικίες (60%), είτε προβούν σε αγορά είτε σε ενοικίαση. Το ¼ αυτών που αναμένουν ότι θα μετακομίσουν παρακινούνται από οικονομικούς παράγοντες, ποσοστό που συγκαταλέγεται στα υψηλότερα της Ευρώπης. Σ’ αυτήν την κατηγορία, περίπου το 8% αναζητά περισσότερο οικονομικές περιοχές, ενώ περισσότερο από το 6% στοχεύει να μειώσει τα έξοδα του δανείου ή της ενοικίασης. Την ίδια στιγμή, το 26% αναζητά μεγαλύτερα ακίνητα και το ¼ στρέφεται σε περισσότερες ανέσεις και ασφάλεια, που μπορούν να τους προσφέρουν άλλες περιοχές.

Παραδόξως, αν και το 80% των ερωτηθέντων στην έρευνα δηλώνουν ότι είναι ήδη ιδιοκτήτες ακίνητης περιουσίας, αυτοί που ψάχνουν να μετακομίσουν λένε ότι είναι πιθανόν να ενοικιάσουν το επόμενο ακίνητό τους. Πάνω από το 31% αναζητά μακροχρόνιες μισθώσεις, ενώ μόνο το 11% εξετάζει μικρότερες περιόδους ενοικίασης. Το ¼ των υποψήφιων αγοραστών σκέφτεται ακίνητα με προτίμηση σε αστικές περιοχές ή περιοχές των προαστίων. Είναι ενδιαφέρον ότι η παραχώρηση της χρήσης ακινήτων σε φίλους και μέλη της οικογένειας αποτελεί το κίνητρο για σχεδόν 3 στους 10 Έλληνες ερωτηθέντες, που σκέφτονται να αγοράσουν ακίνητο.

«Κλειδί» για τις παρεμβάσεις θα είναι η ένταξη των νέων περιοχών στο σύστημα από την Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων, αλλά και η δημιουργία του νέου ψηφιακού χάρτη αξιών ακινήτων.

Πάγιο αίτημα των ιδιοκτητών

Σύμφωνα με παράγοντες του υπουργείου Οικονομικών, η μαζική ένταξη στο αντικειμενικό σύστημα αξιών των ακινήτων περιοχών -που μέχρι τώρα παραμένουν στο απυρόβλητο της εφορίας- μπορεί να δημιουργήσει τον δημοσιονομικό χώρο και να ανοίξει τον δρόμο για μείωση και κατάργηση του συμπληρωματικού ΕΝΦΙΑ για τα νοικοκυριά που επιβαρύνονται υπέρμετρα για την ακίνητη περιουσία τους.

Πάγιο αίτημα των ιδιοκτητών ακινήτων τα τελευταία χρόνια αποτελεί η κατάργηση του συμπληρωματικού φόρου, ενώ και στους κόλπους των θεσμών έχει διατυπωθεί η άποψη ότι ο φόρος αυτός αποτελεί την απόλυτη στρέβλωση στην αγορά ακινήτων.

«Ανάσα» στη μεσαία τάξη

Όπως εκτιμάται, η κατάργηση του συμπληρωματικού φόρου θα δώσει ανάσες στους ιδιοκτήτες ακινήτων της μεσαίας τάξης -σε όσους διαθέτουν ακίνητη περιουσία 400.000 ευρώ. Περισσότερο ωφελημένοι, όμως, θα είναι οι φορολογούμενοι με ακίνητη περιουσία άνω του 1 εκατ. ευρώ, τους οποίους ο συμπληρωματικός ΕΝΦΙΑ επιβαρύνει με συντελεστές άνω του 1%.

Παραδείγματα

• Ιδιοκτήτης διαμερίσματος αξίας 400.000 ευρώ καλείται να πληρώσει έξτρα συμπληρωματικό φόρο 375 ευρώ.
• Ιδιοκτήτης με ακίνητα αξίας 500.000 ευρώ θα πληρώσει φέτος συμπληρωματικό φόρο που ανέρχεται σε 875 ευρώ.
• Iδιοκτήτης που διαθέτει τέσσερα διαμερίσματα συνολικής αξίας 600.000 ευρώ πρέπει να καταβάλει συμπληρωματικό φόρο που ανέρχεται σε 1.475 ευρώ.
• Ενας ιδιοκτήτης ακινήτων με συνολικά αξία λίγο πάνω από 1 εκατομμύριο ευρώ πρέπει να καταβάλει συμπληρωματικό φόρο που ανέρχεται σε περίπου 11.000 ευρώ.