Πρώτο και σημαντικότερο, κάθε ιδιοκτήτης πρέπει να γνωρίζει ότι τα εισοδήματα από μισθώσεις πρέπει να δηλωθούν στο έντυπο Ε1, στη συγκεκριμένη ενότητα για ακίνητα. Η καθαρή διαφορά μεταξύ των εσόδων και των επιτρεπτών εξόδων καθορίζει το φορολογητέο εισόδημα, και η σωστή αναγνώριση των εξόδων αυτών είναι ουσιώδης για τη μείωση της φορολογικής επιβάρυνσης. Σε κάθε περίπτωση, τα ποσά που λαμβάνονται από τις πλατφόρμες βραχυχρόνιων μισθώσεων όπως η Airbnb πρέπει να αποτυπώνονται με ακρίβεια, χωρίς παραλείψεις, ώστε να αποφεύγονται μελλοντικές φορολογικές διευθετήσεις ή πρόστιμα.

Κύρια SOS για εισοδήματα από ακίνητα

1. Καταγραφή εσόδων: Πριν ξεκινήσει κανείς τη συμπλήρωση, πρέπει να έχει συγκεντρώσει όλα τα στοιχεία των εισπράξεων από ενοίκια και βραχυχρόνιες μισθώσεις καθ’ όλη τη διάρκεια του έτους.
2. Αναγνώριση εξόδων: Δαπάνες που σχετίζονται με το ακίνητο, όπως ασφάλιστρα, συντήρηση και δημοτικά τέλη, μπορούν να αφαιρεθούν από τα ακαθάριστα έσοδα, μειώνοντας το φορολογητέο ποσό.
3. Χρόνος μίσθωσης: Ο χρόνος κατά τον οποίο ένα ακίνητο έχει διατεθεί προς ενοικίαση πρέπει να καταγράφεται με σαφήνεια, καθώς έχει επίδραση στη φορολόγηση.
4. Διαχωρισμός μισθώσεων: Όταν ένα ακίνητο χρησιμοποιείται με διαφορετικούς τρόπους (π.χ. μακροχρόνια και βραχυχρόνια μίσθωση), τα εισοδήματα πρέπει να διαχωρίζονται και να δηλώνονται αντίστοιχα.
5. Φορολογικός συντελεστής: Ο συντελεστής φορολόγησης των εισοδημάτων από ενοίκια και βραχυχρόνιες μισθώσεις μπορεί να διαφέρει από τα υπόλοιπα εισοδήματα και πρέπει να λαμβάνεται υπόψη.

Πέρα από αυτά τα βασικά SOS, είναι σημαντικό οι ιδιοκτήτες να ελέγχουν αν δικαιούνται τυχόν απαλλαγές ή εκπτώσεις, ανάλογα με το είδος και τον τρόπο εκμετάλλευσης του ακινήτου. Η καθυστέρηση στην υποβολή ή η λανθασμένη συμπλήρωση των σχετικών πεδίων μπορεί να οδηγήσει σε πρόσθετα πρόστιμα ή επιβαρύνσεις, κάτι που επιβαρύνει περαιτέρω τον φορολογούμενο και μπορεί να αποφευχθεί με τη σωστή προετοιμασία.

Για όσους η διαδικασία μοιάζει πολύπλοκη, η συμβουλή ενός λογιστή ή φοροτεχνικού ειδικού είναι συχνά ο πιο ασφαλής τρόπος να εξασφαλιστεί ότι όλα τα εισοδήματα έχουν δηλωθεί σωστά, ότι έχουν αξιοποιηθεί όλες οι δυνατές εκπτώσεις και ότι η δήλωση θα γίνει μέσα στα προβλεπόμενα χρονικά όρια, αποτρέποντας μελλοντικά προβλήματα με την εφορία.

Οι κανόνες που τέθηκαν σε εφαρμογή το 2025 όχι μόνο διατηρούνται, αλλά επεκτείνονται και γεωγραφικά. Παράλληλα, αλλάζει ριζικά και η φιλοσοφία των αδειών: σε κορεσμένες περιοχές, η άδεια βραχυχρόνιας μίσθωσης παύει να θεωρείται στοιχείο που «συνοδεύει» το ακίνητο, γεγονός που επηρεάζει άμεσα αγοραπωλησίες, γονικές παροχές και κληρονομιές.

Η άδεια δεν ακολουθεί πλέον το ακίνητο
Κεντρική τομή του νέου πλαισίου είναι η μη μεταβιβασιμότητα της άδειας Airbnb στις περιοχές όπου ισχύει αναστολή νέων αδειών. Μέσω του Μητρώου Βραχυχρόνιας Μίσθωσης της ΑΑΔΕ, κάθε αλλαγή ιδιοκτησίας οδηγεί αυτομάτως σε διαγραφή της υφιστάμενης καταχώρισης.

Αυτό σημαίνει ότι αν ένα ακίνητο σε ζώνη περιορισμού αλλάξει χέρια – είτε με πώληση, είτε με γονική παροχή, είτε με κληρονομιά – ο νέος ιδιοκτήτης δεν μπορεί να εκδώσει νέο Αριθμό Μητρώου Ακινήτου. Η χρήση του περιορίζεται υποχρεωτικά στη μακροχρόνια μίσθωση ή στην ιδιοκατοίκηση.

Το 2026 λειτουργεί ως έτος αξιολόγησης του μέτρου. Αν διαπιστωθεί αποκλιμάκωση των ενοικίων και επιστροφή κατοικιών στην αγορά μακροχρόνιας μίσθωσης, δεν αποκλείεται η παράταση ή και η επέκταση του πλαισίου σε άλλες τουριστικά επιβαρυμένες περιοχές.

Αθήνα: Διατήρηση του «παγώματος» στο κέντρο
Στον Δήμο Αθηναίων, οι περιορισμοί που επιβλήθηκαν το 2025 παραμένουν σε πλήρη ισχύ και το 2026. Η αναστολή νέων αδειών αφορά τις ζώνες με τη μεγαλύτερη τουριστική πίεση και καλύπτει:

– Το 1ο Δημοτικό Διαμέρισμα, με το εμπορικό τρίγωνο, την Πλάκα, το Μοναστηράκι, το Σύνταγμα, την Ομόνοια, το Κολωνάκι, τα Εξάρχεια, τα Ιλίσια, τη Νεάπολη και το Κουκάκι.
– Το 2ο Δημοτικό Διαμέρισμα, με περιοχές όπως το Μετς και ο Νέος Κόσμος.
– Το 3ο Δημοτικό Διαμέρισμα, που περιλαμβάνει τα Πετράλωνα, το Θησείο, το Γκάζι, τον Βοτανικό, το Μεταξουργείο και το Ρουφ.

Σε αυτές τις περιοχές, κανένα νέο ακίνητο δεν μπορεί να ενταχθεί στην αγορά βραχυχρόνιας μίσθωσης, ανεξαρτήτως κατάστασης ή χρήσης.

Θεσσαλονίκη: Επέκταση του μοντέλου από τον Μάρτιο
Από την 1η Μαρτίου 2026, το ίδιο καθεστώς εφαρμόζεται και στη Θεσσαλονίκη. Το αρχικό «πάγωμα» αφορά την Α’ Δημοτική Κοινότητα, όπου συγκεντρώνεται η πλειονότητα των καταχωρίσεων βραχυχρόνιας μίσθωσης.

Η ζώνη περιορισμού περιλαμβάνει το ιστορικό και εμπορικό κέντρο, την περιοχή των Λαδάδικων και του Λιμανιού, την παραλιακή ζώνη έως τον Λευκό Πύργο, καθώς και τις γειτονιές γύρω από τη Ροτόντα, την Καμάρα, τη Ναυαρίνου, τη Βαλαωρίτου και την Άνω Πόλη. Και εδώ, το μέτρο εφαρμόζεται αρχικά για το 2026, με ανοιχτό το ενδεχόμενο παράτασης.

Εντατικοί έλεγχοι και αυστηρές προδιαγραφές
Πέρα από τους χωρικούς περιορισμούς, ενισχύεται και το σκέλος των ελέγχων. Μικτά κλιμάκια του Υπουργείου Τουρισμού και της ΑΑΔΕ διενεργούν ελέγχους για την τήρηση των προδιαγραφών λειτουργίας και ασφάλειας.

Τα ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης υποχρεούνται να διαθέτουν ασφαλιστική κάλυψη αστικής ευθύνης, υπεύθυνη δήλωση ηλεκτρολόγου με ρελέ διαφυγής, εξοπλισμό πυρασφάλειας και σήμανση εξόδου, πιστοποιητικό απεντόμωσης και βασικό φαρμακείο πρώτων βοηθειών.

Οι ιδιοκτήτες ενημερώνονται δέκα ημέρες πριν από τον έλεγχο. Σε περίπτωση παράβασης, προβλέπεται πρόστιμο 5.000 ευρώ, το οποίο διπλασιάζεται σε υποτροπή και τετραπλασιάζεται στην τρίτη διαπίστωση μέσα σε έναν χρόνο.

Αν θέλεις, μπορώ να σου το προσαρμόσω σε πιο καθαρό ενημερωτικό ύφος ή να το «σφίξω» ώστε να λειτουργεί ως οδηγός για ιδιοκτήτες και επενδυτές.

Στην Αθήνα, οι περιορισμοί νέων αδειών που τέθηκαν σε ισχύ από το 2025 εξακολουθούν να ισχύουν στο ακέραιο και το 2026. Ενώ από την 1η Μαρτίου 2026 στο καθεστώς αυτό εντάσσονται και νέες περιοχές στη Θεσσαλονίκη. Και στο εξής, στις «κορεσμένες» περιοχές αποσυνδέεται η άδεια λειτουργίας (Αριθμός Μητρώου Ακινήτου – ΑΜΑ) από το ίδιο το ακίνητο, εξέλιξη που αλλάζει τα δεδομένα στις μεταβιβάσεις αλλά και στην αγορά ακινήτων γενικότερα.

Η «παγίδα» της μεταβίβασης: η άδεια δεν ακολουθεί το ακίνητο

Η εφαρμογή του μέτρου θα γίνεται μέσω του Μητρώου Βραχυχρόνιας Μίσθωσης της ΑΑΔΕ, με μπλοκάρισμα νέων εγγραφών στις ζώνες που εντάσσονται στον περιορισμό. Το 2026 θεωρείται έτος «δοκιμής» για την αποτελεσματικότητά του. Αν τα στοιχεία δείξουν αποκλιμάκωση της πίεσης στα ενοίκια και επιστροφή κατοικιών στη μακροχρόνια μίσθωση, δεν αποκλείεται η χρονική παράταση του μέτρου, ή και η επέκτασή του σε άλλες περιοχές υψηλής τουριστικής έντασης.

Τι αλλάζει πρακτικά

Η σημαντικότερη αλλαγή που οφείλουν να γνωρίζουν όλοι οι ενδιαφερόμενοι αφορά τη μη μεταβιβασιμότητα της άδειας Airbnb στις ζώνες όπου ισχύουν απαγορεύσεις. Η άδεια βραχυχρόνιας μίσθωσης παύει να θεωρείται «προίκα» ή συνοδευτικό στοιχείο του ακινήτου.

Συγκεκριμένα, εάν ένα ακίνητο που βρίσκεται σε ζώνη αναστολής έκδοσης νέων αδειών αλλάξει χέρια –είτε μέσω αγοραπωλησίας, είτε μέσω γονικής παροχής ή κληρονομιάς– η υφιστάμενη καταχώριση στο Μητρώο Βραχυχρόνιας Μίσθωσης διαγράφεται αυτομάτως. Ο νέος ιδιοκτήτης δεν έχει δικαίωμα να εκδώσει νέο ΑΜΑ, γεγονός που τον υποχρεώνει να διαθέσει το ακίνητο αποκλειστικά για μακροχρόνια μίσθωση ή για ιδιοκατοίκηση.

Αθήνα: «Πάγωμα» στο 1ο, 2ο και 3ο Διαμέρισμα και το 2026

Στον Δήμο Αθηναίων, το καθεστώς των περιορισμών που τέθηκε ήδη σε ισχύ από το 2025, συνεχίζεται και εφέτος. Η αναστολή έκδοσης νέων αδειών καλύπτει το κεντρικό τμήμα της πρωτεύουσας και τις περιοχές που δέχονται τη μεγαλύτερη τουριστική πίεση. Δηλαδή:

• 1ο Δημοτικό Διαμέρισμα: Περιλαμβάνει το εμπορικό τρίγωνο (Πλάκα, Μοναστηράκι, Σύνταγμα, Ομόνοια), το Κολωνάκι, τα Εξάρχεια, τα Ιλίσια, τη Νεάπολη και το Κουκάκι.
• 2ο Δημοτικό Διαμέρισμα: Αφορά περιοχές όπως το Μετς και ο Νέος Κόσμος.
• 3ο Δημοτικό Διαμέρισμα: Καλύπτει τα Πετράλωνα, το Θησείο, το Γκάζι, τον Βοτανικό, το Μεταξουργείο και το Ρουφ.

Στις περιοχές αυτές, κανένα ακίνητο (νεοαποκτηθέν, ανακαινισμένο ή κενό) δεν μπορεί να εισέλθει στην αγορά της βραχυχρόνιας μίσθωσης.

Θεσσαλονίκη: «Πάγωμα» στην Α’ Δημοτική Κοινότητα

Από την 1η Μαρτίου 2026, το μοντέλο της Αθήνας εφαρμόζεται και στη Θεσσαλονίκη. Το «πάγωμα» των νέων αδειών θα ισχύσει αρχικά για το 2026, με πρόβλεψη δυνατότητας παράτασης και σε επόμενα έτη. Θα αφορά στην Α’ Δημοτική Κοινότητα, όπου εντοπίζονται σήμερα 4.800 από τις 7.500 συνολικά καταχωρίσεις ακινήτων βραχυχρόνιας μίσθωσης του Δήμου.

Η ζώνη απαγόρευσης περιλαμβάνει:

• Το ιστορικό και εμπορικό κέντρο (Πλατεία Αριστοτέλους, άξονες Εγνατίας και Τσιμισκή).
• Την περιοχή των Λαδάδικων και του Λιμανιού.
• Την παραλιακή ζώνη έως τον Λευκό Πύργο.
• Τις γειτονιές γύρω από τη Ροτόντα, την Καμάρα, τη Ναυαρίνου, τη Βαλαωρίτου και την Άνω Πόλη.

Αυστηρότεροι έλεγχοι και προδιαγραφές

Πέραν των χωροταξικών περιορισμών, το κράτος εντείνει τους ελέγχους νομιμότητας μέσω μικτών κλιμακίων του υπουργείου Τουρισμού και της ΑΑΔΕ. Οι έλεγχοι εστιάζουν στην τήρηση σωρευτικών προδιαγραφών λειτουργίας και ασφάλειας.

Τα ακίνητα πρέπει υποχρεωτικά να διαθέτουν:

•  Ασφαλιστική κάλυψη αστικής ευθύνης.
•  Υπεύθυνη δήλωση ηλεκτρολόγου και ρελέ διαφυγής.
•  Πυροσβεστήρες, ανιχνευτές καπνού και σήμανση εξόδου κινδύνου.
•  Πιστοποιητικό απεντόμωσης και φαρμακείο πρώτων βοηθειών.

Οι ιδιοκτήτες θα ειδοποιούνται δέκα ημέρες προ του ελέγχου. Σε περίπτωση διαπίστωσης παραβάσεων, το πρόστιμο ορίζεται στις 5.000 ευρώ, ποσό που διπλασιάζεται σε περίπτωση υποτροπής εντός έτους και τετραπλασιάζεται σε τρίτη παράβαση.

Οι αλλαγές αυτές -πολιτικές, φορολογικές και τεχνικές- μπαίνουν σταδιακά σε εφαρμογή και έχουν άμεσες οικονομικές και κοινωνικές συνέπειες. Το βασικό νομοθετικό πλαίσιο εισάγει υποχρεώσεις ασφαλείας και ποιότητας για όλα τα καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης: φυσικό φωτισμό/αερισμό, κλιματισμό, εγκαταστάσεις πυροπροστασίας, πιστοποιήσεις ηλεκτρολογικών και απολυμάνσεων, υποχρεωτική ασφάλιση αστικής ευθύνης.

Παράλληλα, εισάγονται και αυστηρότερα πρόστιμα για μη συμμόρφωση, που -σε περιπτώσεις σοβαρών παραβάσεων- φτάνουν έως και 20.000 ευρώ. Η νέα ρύθμιση τέθηκε σε ισχύ με καταληκτική ημερομηνία εφαρμογής την 1η Οκτωβρίου 2025.

Επίσης, εφαρμόστηκε το μορατόριουμ για νέες εγγραφές βραχυχρόνιων ακινήτων σε επιλεγμένες γειτονιές του κέντρου της Αθήνας (Κολωνάκι, Κουκάκι και Εξάρχεια, κ.ά) τουλάχιστον για έναν χρόνο, με στόχο να σταματήσει η περαιτέρω «αποψίλωση» της μόνιμης κατοίκησης στο κέντρο.

Η φορολογική πλευρά συμπληρώνει το παζλ: Αφενός το ειδικό Τέλος Ανθεκτικότητας στην Κλιματική Κρίση (ΤΑΚΚ) αυξήθηκε σημαντικά για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις (από 1,5 ευρώ σε 8 ευρώ ανά διανυκτέρευση την υψηλή περίοδο, και από 0,5 ευρώ σε 2 ευρώ τη χαμηλή). Αφετέρου, στις εταιρείες διαχείρισης ακινήτων επιβάλλεται επιπλέον τέλος επιτηδεύματος για κάθε κατάλυμα που διαχειρίζονται.

Οι οικονομικές επιπτώσεις για οικοδεσπότες και διαχειριστές Airbnb

Η εφαρμογή τεχνικών προδιαγραφών σημαίνει αρχικό επενδυτικό κόστος, που για μικρά ακίνητα μπορεί να είναι σημαντικό σε ποσοστό των εσόδων τους, ιδιαίτερα για ιδιοκτήτες ενός ή δύο ακινήτων που διαχειρίζονται μόνοι τους τα καταλύματά τους.

Αυτό αναμένεται να οδηγήσει σε δύο κύριες προσαρμογές:

1. «Φιλτράρισμα» των καταλυμάτων με χαμηλό επίπεδο υπηρεσιών (πολλά από τα οποία πιθανώς θα βγουν από την αγορά STR) και
2. περαιτέρω επαγγελματικοποίηση του κλάδου, με την είσοδο εταιρικών διαχειριστών που μπορούν να απορροφήσουν τα κόστη συμμόρφωσης και να κλιμακώσουν υπηρεσίες.

Αυτό, όμως, σημαίνει ότι οι μικροϊδιοκτήτες που δεν μπορούν ή δεν θέλουν να επενδύσουν, ενδέχεται να επιλέξουν είτε μακροχρόνιες μισθώσεις είτε πώληση.

Επιπτώσεις στην προσφορά κατοικιών και στις τιμές ενοικίασης

Η δημόσια αιτία των μέτρων είναι να απελευθερωθούν κατοικίες για μόνιμους κατοίκους και να συγκρατηθούν οι τιμές ενοικίασης. Ίσως αυτά τα μέτρα να έχουν κάποιες προοπτικές να αποδώσουν, αλλά όχι άμεσα και ομοιόμορφα, σημειώνουν παράγοντες της αγοράς.

Σε περιοχές υψηλής ζήτησης οι ιδιοκτήτες μπορεί να στραφούν σε βραχυχρόνιες μισθώσεις με πλήρη συμμόρφωση, διατηρώντας ψηλά τις τιμές. Σε περιοχές που υπάρχουν πολλά μικρά καταλύματα, τα οποία δεν συμμορφώνονται με τις προδιαγραφές ασφάλειας και ποιότητας, οι ιδιοκτήτες ίσως επιστρέψουν στη μακροχρόνια μίσθωση, έστω και προσωρινά.

Πάντως, όλες οι μελέτες υποστηρίζουν ότι η καθαρή επίδραση των μέτρων στις τιμές στέγασης θα είναι ανεπαίσθητη.

Τι περιμένουν οι πλατφόρμες και πώς αντιδρούν οι αγορές

Οι ψηφιακές πλατφόρμες (Airbnb, Booking κ.ά.) έχουν ήδη τροποποιήσει τις λειτουργίες τους, παρέχοντας στοιχεία στους φορείς, ενώ έχουν ενσωματώσει τις παρακρατήσεις φόρων. Ωστόσο, το κόστος συμμόρφωσης και η ανάγκη για αυστηρότερες εγγραφές ακινήτων μπορούν να μειώσουν τον αριθμό των νέων καταχωρήσεων.

Επίσης, οι μεγαλύτεροι επαγγελματικοί διαχειριστές μπορούν να κεφαλαιοποιήσουν την κατάσταση, προσφέροντας «πλήρως συμμορφωμένα» καταλύματα και αναλαμβάνοντας τη διαχείριση συμμόρφωσης για ιδιοκτήτες. Συνεπώς, η αγορά αναμένεται να γίνει πιο συγκεντρωμένη και πιο «προσηλωμένη» στην ποιότητα και στην ασφάλεια.

Υπάρχουν, ωστόσο, σαφείς κίνδυνοι. Οι υπερβολικά αυστηρές ή γραφειοκρατικές απαιτήσεις μπορεί να ωθήσουν μέρος της αγοράς:

• Στη «μαύρη» μίσθωση ή
• σε μη δηλωμένες πρακτικές, εάν οι έλεγχοι δεν μπορούν να εφαρμοστούν αποτελεσματικά.

Επιπλέον, ορισμένες τουριστικές επιχειρήσεις χαμηλού κόστους, που εξυπηρετούν ταξιδιώτες με περιορισμένο προϋπολογισμό, μπορεί να εξαφανιστούν, με αποτέλεσμα αύξηση της συνολικής τιμής για τους καταναλωτές ή μετατόπιση της ζήτησης σε άλλους προορισμούς. Τέλος, αν τα έσοδα από τους αυξημένους φόρους και τα πρόστιμα δεν επιστραφούν σε πολιτικές στέγασης (π.χ. επιδότηση κατοικιών), τότε ο κοινωνικός αντίκτυπος θα είναι περιορισμένος.

Η μεγάλη εικόνα για Airbnb και βραχυχρόνια μίσθωση

Αν τα μέτρα εφαρμοστούν σωστά, με ισχυρούς και διαφανείς μηχανισμούς ελέγχου, κίνητρα για μετάβαση σε μακροχρόνιες μισθώσεις και στοχευμένες επιδοτήσεις, η αγορά μπορεί να εξελιχθεί προς μια πιο βιώσιμη και επαγγελματική μορφή, όπου οι βραχυχρόνιες μισθώσεις παραμένουν, αλλά υπό αυστηρότερους -κοινωνικά αποδεκτούς- όρους.

Εάν, όμως, η εφαρμογή αποδειχθεί καθυστερημένη ή αποσπασματική, υπάρχει ο κίνδυνος στρεβλώσεων, «εκροής» τουριστικής ζήτησης και δημιουργίας αθέμιτων αγορών.

Τα νέα μέτρα δείχνουν ότι «το ταβάνι» έχει οριστεί, όχι με την έννοια της εξαφάνισης των βραχυχρόνιων μισθώσεων, αλλά ως αυστηρότερο πλαίσιο λειτουργίας που θα περιορίσει την ανεξέλεγκτη επέκταση και θα αναδιαμορφώσει το προφίλ της προσφοράς, σε πιο επαγγελματική, πιο ακριβή και με υψηλότερη ποιότητα.

Ήδη ανακοινώθηκαν οι αλλαγές στο πρόγραμμα «Σπίτι μου 2», ενώ προχωρά ο σχεδιασμός για νέους περιορισμούς στο Airbnb, ενός νέου προγράμματος «διπλής» επιδότησης για ενεργειακή αναβάθμιση και ανακαίνιση κατοικιών, καθώς και η αξιοποίηση χιλιάδων αδρανών ακινήτων που προέρχονται είτε από σχολάζουσες κληρονομιές είτε από τα χαρτοφυλάκια τραπεζών και servicers.

Το πλήρες πλαίσιο των μέτρων αναμένεται να παρουσιαστεί από τον πρωθυπουργό στο πλαίσιο της ψήφισης του προϋπολογισμού του 2026, λίγο πριν από τα Χριστούγεννα.

Στεγαστικό: Οι περιορισμοί στα Airbnb

Μετά την παράταση μέχρι το τέλος του 2026 της απαγόρευσης έκδοσης νέων αδειών για βραχυχρόνιες μισθώσεις στα τρία πρώτα Δημοτικά Διαμερίσματα του Δήμου Αθηναίων, σχεδιάζεται η επέκταση του μέτρου και σε άλλες περιοχές της χώρας, όπου τα στοιχεία δείχνουν ότι η ραγδαία εξάπλωση των βραχυχρόνιων μισθώσεων τύπου Airbnb επιδεινώνει το στεγαστικό πρόβλημα.

Αν και η λίστα με τις περιοχές δεν έχει οριστικοποιηθεί, καθώς είναι σε εξέλιξη μετρήσεις για την αναλογία βραχυχρόνιων με μακροχρόνιες μισθώσεις και την έκταση των παρενεργειών, στο τραπέζι βρίσκονται σενάρια για ένταξη στο μέτρο περιοχών της Αθήνας, της Θεσσαλονίκης, της Χαλκιδικής, των Χανίων, της Πάρου και της Σαντορίνης, όπου η έντονη τουριστική ζήτηση έχει εκτοξεύσει τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, προκαλώντας οξύ πρόβλημα στέγασης.

Επισημαίνεται ότι στη Θεσσαλονίκη οι καταχωρήσεις για Airbnb καταγράφουν ραγδαία αύξηση το τελευταίο διάστημα, περιορίζοντας δραστικά την προσφορά κατοικιών για μακροχρόνια μίσθωση. Στα Χανιά οι τοπικές Αρχές εκπέμπουν σήμα κινδύνου και ζητούν άμεσα περιοριστικά μέτρα, στη Χαλκιδική η αναζήτηση στέγης έχει μετατραπεί σε εφιάλτη, ενώ σε νησιά και δημοφιλείς τουριστικούς προορισμούς μόνιμοι κάτοικοι, καθώς και γιατροί, εκπαιδευτικοί, αστυνομικοί και άλλες κατηγορίες δημοσίων υπαλλήλων, αδυνατούν να βρουν στέγη, καθώς έχουν σχεδόν εξαφανιστεί οι αγγελίες για μακροχρόνια μίσθωση και οι τιμές για τις λίγες διαθέσιμες κατοικίες είναι απλησίαστες για τα εισοδήματά τους.

Οι επιδοτήσεις – Νέο μικτό πρόγραμμα ανακαίνισης και ενεργειακής αναβάθμισης

Το υπουργείο Εθνικής Οικονομίας βρίσκεται σε διαπραγματεύσεις με την Ευρωπαϊκή Επιτροπή για την εξασφάλιση πρόσθετων κονδυλίων, με στόχο την αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης μέσω ενός νέου μικτού προγράμματος επιδοτήσεων για ανακαίνιση και ενεργειακή αναβάθμιση παλαιών, κενών ή εγκαταλελειμμένων κατοικιών.

Το πρόγραμμα αναμένεται να ανοίξει τους πρώτους μήνες του 2026 και θα περιλαμβάνει τα εξής βασικά χαρακτηριστικά:

Συνδυασμένη επιδότηση:
Θα καλύπτονται δαπάνες για την ενεργειακή αναβάθμιση των κατοικιών σε συνδυασμό με γενικότερη ανακαίνιση, με τη μεγαλύτερη συμμετοχή (60%-80%) να αφορά τις δαπάνες ανακαίνισης και το υπόλοιπο (20%-30%) την ενεργειακή αναβάθμιση.

Αυξημένη επιδότηση για παλαιά ακίνητα:
Όσο πιο παλιό είναι το ακίνητο, τόσο μεγαλύτερη θα είναι η επιδότηση. Σύμφωνα με τον αναπληρωτή υπουργό Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών Νίκο Παπαθανάση, το χρονικό όριο θα φτάνει περίπου μέχρι τα μέσα της δεκαετίας του 1990.

Εισοδηματικά όρια:
Για την ένταξη στο πρόγραμμα θα υπάρχει εισοδηματικό όριο, αλλά θα είναι υψηλότερο σε σχέση με αυτό που ισχύει για το «Σπίτι μου 2» και θα προσαυξάνεται ανάλογα με την οικογενειακή κατάσταση.

Εμβαδόν ακινήτου:
Θα τεθεί ανώτατο όριο εμβαδού στο ακίνητο, ώστε να εξαιρούνται από την επιδότηση μεγάλες και πολυτελείς κατοικίες.

Ηλικιακή προϋπόθεση:
Δεν θα υπάρχει όριο ηλικίας για τους δικαιούχους.

Τι θα γίνει με τα «ορφανά» ακίνητα

Ακόμη μία σημαντική πηγή για την αύξηση της προσφοράς στέγης είναι η αξιοποίηση από το Δημόσιο των χιλιάδων «ορφανών» ακινήτων που προέρχονται από σχολάζουσες κληρονομιές. Πρόκειται για ακίνητα φορολογουμένων που έχουν αποβιώσει χωρίς να έχουν αφήσει κληρονόμους και τα οποία, έπειτα από συγκεκριμένη νομική διαδικασία, περιέρχονται στο κράτος.

Μέχρι στιγμής έχουν καταγραφεί 2.000 αδρανή ιδρύματα και 7.000 σχολάζουσες κληρονομιές και στόχος είναι, με το νέο θεσμικό πλαίσιο που προβλέπει το σχετικό νομοσχέδιο, η εκκαθάριση αυτών των κληρονομιών να γίνεται μέσα σε έξι μήνες, ώστε οι κλειστές και εγκαταλελειμμένες κατοικίες να ενταχθούν σε προγράμματα προσιτής στέγης για ευάλωτα νοικοκυριά.

Τι αλλάζει στο «Σπίτι μου 2»

Για την επιτάχυνση του ρυθμού απορρόφησης του προγράμματος «Σπίτι μου II», που κινείται στο 65%, το οικονομικό επιτελείο προχώρησε στη διεύρυνση των εισοδηματικών κριτηρίων για το άνοιγμα της περιμέτρου των δικαιούχων, με έμφαση στην απόκτηση πρώτης κατοικίας από πολίτες ηλικίας έως 50 ετών.

Με βάση τη νέα ΚΥΑ, το ελάχιστο εισόδημα παραμένει 10.000 ευρώ για όλους, ενώ το ανώτατο εισόδημα αυξάνεται:

• σε 25.000 ευρώ (από 20.000) για άγαμους

• σε 35.000 ευρώ (από 28.000) για έγγαμους/συμβίωση, με προσαύξηση 5.000 ευρώ ανά παιδί

• σε 39.000 ευρώ (από 31.000) για μονογονεϊκές οικογένειες, με προσαύξηση 5.000 ευρώ ανά παιδί, πέραν του πρώτου.

Καταληκτική ημερομηνία υπαγωγής στο πρόγραμμα ορίζεται η 31.05.2026 (έναντι της 31.12.2025), με δυνατότητα παράτασης, εφόσον υπάρχουν διαθέσιμοι πόροι. Ως καταληκτική ημερομηνία σύναψης σύμβασης δανεισμού τελικού αποδέκτη ορίζεται η 31.08.2026 (έναντι της 30.06.2026).

Τράπεζες, servicers και κίνητρα για αξιοποίηση ακινήτων

Κρίσιμος μοχλός για την αύξηση της προσφοράς στέγης θεωρούνται τα δεκάδες χιλιάδες ακίνητα που βρίσκονται στα χαρτοφυλάκια των τραπεζών και των εταιρειών διαχείρισης «κόκκινων» δανείων (servicers).

Οι servicers έχουν καταθέσει προτάσεις στο οικονομικό επιτελείο για την επιτάχυνση της πολεοδομικής και νομικής ωρίμανσης των ακινήτων, ώστε να μπορούν να εισέλθουν ταχύτερα στην αγορά. Άλλωστε, από το 2026, τράπεζες και servicers θα καταβάλλουν διπλάσιο ΕΝΦΙΑ για τα κενά οικιστικά ακίνητα.

Συνολικά, τα τραπεζικά ιδρύματα διαθέτουν 8.300 ακίνητα και οι servicers άλλα 11.000, εκ των οποίων 7.000 είναι οικιστικά, με το δυνητικό κόστος να υπολογίζεται σε περίπου 20 εκατ. ευρώ.

Δημοσιεύτηκε στα «Παραπολιτικά»

Φέτος, το τριήμερο μετατρέπεται για πολλούς σε τετραήμερο, καθώς η αργία πέφτει Τρίτη, γεγονός που ευνοεί ιδιαίτερα την τουριστική κίνηση και ενισχύει τις κρατήσεις της τελευταίας στιγμής. Οι πληρότητες στα ξενοδοχεία και στα καταλύματα τύπου Airbnb αυξάνονται καθημερινά, ενώ τα οργανωμένα ταξιδιωτικά πακέτα γίνονται ανάρπαστα, προμηνύοντας έναν δυναμικό χειμώνα για τον εσωτερικό τουρισμό.

Ορεινοί προορισμοί στο επίκεντρο την 28η Οκτωβρίου

Η φθινοπωρινή αυτή ανάσα μεταφράζεται, για πολλούς Έλληνες, σε απόδραση στη φύση. Οι ορεινοί προορισμοί της χώρας είναι φέτος οι μεγάλοι πρωταγωνιστές. Η Αράχωβα, τα Ιωάννινα και τα Ζαγοροχώρια, το Πήλιο, τα Καλάβρυτα και η ορεινή Κορινθία συγκεντρώνουν τη μερίδα του λέοντος των κρατήσεων, ενώ έντονη κινητικότητα παρατηρείται και στη Βόρεια Ελλάδα, με αιχμή την Πιερία και τη Φλώρινα.

Στα Καλάβρυτα, οι πληρότητες κυμαίνονται στο 60%-70%, με τις τιμές για δίκλινο δωμάτιο να ξεκινούν από 70 ευρώ και να φτάνουν τα 200 ευρώ. Οι περισσότεροι ταξιδιώτες επιλέγουν διαμονή δύο ή τριών διανυκτερεύσεων, ωστόσο δεν λείπουν και εκείνοι που εκμεταλλεύονται το τετραήμερο από Παρασκευή έως Τρίτη.

Αντίστοιχα, στα Ιωάννινα και στις γύρω περιοχές, όπως στα Τζουμέρκα, το Μέτσοβο και την Κόνιτσα, οι πληρότητες φτάνουν το 80%. Οι τιμές κυμαίνονται από 60 έως 250 ευρώ τη βραδιά για δίκλινο, ενώ ένα οικογενειακό δωμάτιο μπορεί να κοστίσει έως και 300 ευρώ.

Το Πήλιο παραμένει σταθερά στις πρώτες επιλογές, με τους ιδιοκτήτες να προχωρούν σε πακέτα προσφορών για τους καθυστερημένους ταξιδιώτες. Οι τιμές κυμαίνονται από 60 έως 140 ευρώ για ένα δίκλινο, με πολλές επιλογές ακόμη διαθέσιμες για κρατήσεις της τελευταίας στιγμής. Παράλληλα, η ορεινή Αρκαδία και το Καρπενήσι προσελκύουν παραδοσιακά κοινό που αναζητά οργανωμένα πακέτα διακοπών: ένα τριήμερο κοστίζει περίπου 250 ευρώ ανά άτομο, ενώ μια τετραήμερη εκδρομή μπορεί να φτάσει τα 400 ευρώ.

«Sold out» στη Βόρεια Ελλάδα

Στον Βορρά, η κατάσταση θυμίζει… χειμερινή αιχμή. Η Φλώρινα έχει εξελιχθεί τα τελευταία χρόνια σ’ έναν από τους πιο αγαπητούς φθινοπωρινούς προορισμούς, συνδυάζοντας βουνό, λίμνες και τοπική γαστρονομία. Οι πληρότητες αγγίζουν το 98%, με τα περισσότερα διαθέσιμα καταλύματα να βρίσκονται εκτός πόλης και να κοστίζουν από 70 έως 200 ευρώ τη βραδιά. Στο εσωτερικό της Φλώρινας υπάρχει διαθεσιμότητα μόνο σ’ ένα πεντάστερο ξενοδοχείο, όπου η τιμή φτάνει τα 240 ευρώ.

Πληρότητα κοντά στο 100% εμφανίζουν επίσης το Νυμφαίο, οι Πρέσπες, ο Άγιος Παντελεήμονας και το Αμύνταιο, ενώ η Λίμνη Πλαστήρα και τα Ζαγοροχώρια έχουν ήδη «κλείσει». Η Έδεσσα αγγίζει το 86%, με τις τιμές στα διαθέσιμα Airbnb να ξεκινούν από 50 ευρώ και να φτάνουν τα 150 ευρώ. Το Μέτσοβο κινείται στο 85%, με τα πολυτελή ξενοδοχεία να φτάνουν έως και τα 450 ευρώ τη βραδιά. Αντίθετα, στον Παλαιό Άγιο Αθανάσιο, όπου η πληρότητα βρίσκεται γύρω στο 60%, υπάρχουν ακόμη αρκετές επιλογές, από 100 έως 400 ευρώ τη βραδιά, ανάλογα με το επίπεδο διαμονής.

Η άνθηση των βραχυχρόνιων μισθώσεων

Οι πλατφόρμες τύπου Airbnb συνεχίζουν να κυριαρχούν στις προτιμήσεις των Ελλήνων ταξιδιωτών. Οι πληρότητες στα καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης φτάνουν το 80%-85% στους δημοφιλείς ορεινούς προορισμούς, με τις τιμές αυξημένες κατά περίπου 15% σε σχέση με πέρυσι.

Η αυξημένη ζήτηση συνδέεται με την ιδιωτικότητα και την ευελιξία που προσφέρουν αυτά τα καταλύματα, αλλά και με τη δυνατότητα επιλογής κατοικιών για παρέες ή οικογένειες. Ένα σπίτι δύο υπνοδωματίων νοικιάζεται από 90 έως 150 ευρώ τη βραδιά, ανάλογα με την περιοχή και τις παροχές.

Οι πιο δημοφιλείς αποδράσεις στο εξωτερικό την 28η Οκτωβρίου

Παράλληλα με τις εγχώριες αποδράσεις, αυξημένη κινητικότητα παρατηρείται και στις κρατήσεις για το εξωτερικό. Οι Έλληνες ταξιδιώτες φαίνεται να επιστρέφουν δυναμικά στις διεθνείς εκδρομές, με προτίμηση σε οργανωμένα πακέτα πέντε ημερών.

Στην κορυφή των προορισμών βρίσκονται το Μαρόκο και η Αίγυπτος, ακολουθούμενα από τη Μάλτα, την Πράγα, τη Βιέννη, το Λονδίνο, τη Ρώμη και το Παρίσι. Ένα πενθήμερο ταξίδι κοστίζει κατά μέσο όρο 700-800 ευρώ, ενώ οι πιο μακρινές αποδράσεις είναι ακριβότερες: ένα οκταήμερο στην Αίγυπτο φτάνει τα 1.200 ευρώ, ενώ στο Μαρόκο τα 990 ευρώ.

Τετραήμερο… ευκαιρία για τον τουρισμό

Η φετινή συγκυρία είναι εξαιρετικά ευνοϊκή για τον τουριστικό κλάδο. Η αργία της 28ης Οκτωβρίου, σε συνδυασμό με τον ήπιο καιρό και τη διάθεση για φθινοπωρινή ανανέωση, έχει δημιουργήσει ένα τετραήμερο που ενισχύει σημαντικά την εγχώρια τουριστική οικονομία.

Από τα χιονισμένα βουνά της Ηπείρου έως τις φθινοπωρινές πλαγιές του Πηλίου και τα παζάρια της Κωνσταντινούπολης, οι Έλληνες ταξιδιώτες φαίνεται ότι είναι έτοιμοι να καλωσορίσουν τον χειμώνα με αποσκευές γεμάτες εμπειρίες και, όπως όλα δείχνουν, με τα περισσότερα καταλύματα γεμάτα έως το τέλος Οκτωβρίου.

Η κίνηση αυτή στοχεύει στην ενίσχυση της φορολογικής συμμόρφωσης και στη θωράκιση της αγοράς από φαινόμενα αθέμιτου ανταγωνισμού.
Οι ιδιοκτήτες που δεν συμμορφώνονται με τις υποχρεώσεις τους κινδυνεύουν με πρόστιμα από 5.000 ευρώ, τα οποία συνοδεύονται από διαγραφή της καταχώρησης.

Οι στόχοι της ΑΑΔΕ και το «μαχαίρι» στην παρανομία

Σύμφωνα με τη διοίκηση της ΑΑΔΕ, οι έλεγχοι έχουν διπλό χαρακτήρα:

• Να περιορίσουν την απώλεια δημοσίων εσόδων από τη φοροδιαφυγή.

• Να προστατεύσουν την αγορά ακινήτων και την πρόσβαση των πολιτών σε προσιτή στέγη.

Η έκρηξη των βραχυχρόνιων μισθώσεων τα τελευταία χρόνια, κυρίως σε μεγάλες πόλεις και τουριστικά νησιά, είχε οδηγήσει σε άνοδο των ενοικίων και πίεση στη διαθεσιμότητα κατοικιών.
Με τις νέες παρεμβάσεις, η ΑΑΔΕ επιχειρεί να αποκαταστήσει τις ισορροπίες.

Οι επιπτώσεις στους ιδιοκτήτες και την αγορά

Όσοι ιδιοκτήτες έχουν δηλώσει κανονικά τα ακίνητά τους δεν έχουν λόγο ανησυχίας.
Αντιθέτως, ωφελούνται από την απομάκρυνση των παρανόμων, αφού μειώνεται η αθέμιτη πίεση στις τιμές.

Για τους παραβάτες, όμως, τα πρόστιμα και η αφαίρεση καταχωρήσεων αποτελούν ηχηρό μήνυμα ότι η φορολογική παράκαμψη δεν είναι πλέον ανεκτή.

Η αγορά των Airbnb στην Ελλάδα παραμένει δυναμική, με χιλιάδες τουρίστες να επιλέγουν τη χώρα για διαμονή.
Ωστόσο, η επιβολή κανόνων δείχνει ότι το μέλλον του κλάδου θα είναι πιο ρυθμισμένο και δίκαιο, τόσο για τους ιδιοκτήτες όσο και για τους ενοικιαστές.

Προοπτικές και επόμενα βήματα

Η ΑΑΔΕ σχεδιάζει να ενισχύσει περαιτέρω τα εργαλεία παρακολούθησης, με αυτοματοποιημένες διασταυρώσεις και συνεργασία με τις ίδιες τις πλατφόρμες.
Παράλληλα, προωθούνται θεσμικές παρεμβάσεις που θα καθορίζουν με σαφήνεια το καθεστώς λειτουργίας των βραχυχρόνιων μισθώσεων στην Ελλάδα.

Η εξέλιξη αυτή ανοίγει τον δρόμο για ένα πιο βιώσιμο μοντέλο τουρισμού, στο οποίο θα προστατεύονται τα δημόσια έσοδα και το δικαίωμα των πολιτών στη στέγη.

Το νέο πλαίσιο, που παρουσίασε το υπουργείο Τουρισμού, στοχεύει στη διασφάλιση συνθηκών θεμιτού ανταγωνισμού και στην αναβάθμιση της ποιότητας των παρεχόμενων υπηρεσιών, εντάσσοντας για πρώτη φορά τη βραχυχρόνια μίσθωση στο ίδιο θεσμικό περιβάλλον με τα τουριστικά καταλύματα.

Στόχος: δίκαιος ανταγωνισμός και βιώσιμη τουριστική ανάπτυξη
Όπως υπογράμμισε η υπουργός Τουρισμού Όλγα Κεφαλογιάννη, το νέο πλαίσιο «βάζει τάξη» σε μια δραστηριότητα που εξελίχθηκε ραγδαία τα τελευταία χρόνια, καθιερώνοντας ποιοτικά και νομικά κριτήρια για όλους.

«Η κυβέρνηση αναγνωρίζει την ανάγκη δημιουργίας περιβάλλοντος υγιούς ανταγωνισμού στο χώρο της φιλοξενίας», σημείωσε, προσθέτοντας ότι στόχος είναι να περιοριστούν οι πιέσεις που ασκούνται σε ορισμένους προορισμούς λόγω της υπερπροσφοράς και να διασφαλιστεί η ισορροπία ανάμεσα στη φιλοξενία επισκεπτών και τη στέγαση των κατοίκων.

Η υπουργός επεσήμανε επίσης πως οι ρυθμίσεις εντάσσονται στη στρατηγική για ποιοτική και βιώσιμη ανάπτυξη του ελληνικού τουρισμού, ο οποίος συνεχίζει να καταγράφει ιστορικές επιδόσεις.

«Το πρώτο επτάμηνο του 2025 οι ταξιδιωτικές εισπράξεις αυξήθηκαν κατά 12,5%, ενώ η εισερχόμενη κίνηση ξεπέρασε τα επίπεδα του 2024, χρονιά-ρεκόρ», ανέφερε, σημειώνοντας ότι πλέον η τουριστική δραστηριότητα επεκτείνεται στους μήνες εκτός αιχμής.

Αυστηροί έλεγχοι, διαγραφές και πρόστιμα
Ο νέος νόμος προβλέπει εκτεταμένους ελέγχους από το υπουργείο Τουρισμού και την ΑΑΔΕ, καθώς και αυστηρές κυρώσεις ανάλογες με αυτές που ισχύουν για τα τουριστικά καταλύματα.

Ήδη, μέσω ηλεκτρονικής ενημέρωσης, η ΑΑΔΕ ειδοποίησε όλους τους διαχειριστές ακινήτων που διαθέτουν Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ), ενώ εγκύκλιος εξηγεί λεπτομερώς τις νέες προδιαγραφές.

Από 1η Οκτωβρίου, όσα ακίνητα δεν αποτελούν χώρους κύριας χρήσης σύμφωνα με τον πολεοδομικό κανονισμό, διαγράφονται αυτόματα από το Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής, χάνουν τον ΑΜΑ και γνωστοποιούνται στις πλατφόρμες (όπως η Airbnb) με τις οποίες η ΑΑΔΕ συνεργάζεται.

Εκτιμάται ότι το 5%-10% των καταλυμάτων τίθενται εκτός αγοράς ήδη από τον πρώτο μήνα εφαρμογής.

Μέχρι τα τέλη του έτους αναμένεται να αποφασιστεί και σε ποιες περιοχές θα απαγορευθεί η διάθεση νέων ακινήτων, πέραν των τριών πρώτων διαμερισμάτων της Αθήνας, καθώς και ποια κίνητρα ή αντικίνητρα θα θεσπιστούν για την επιστροφή ακινήτων στη μακροχρόνια μίσθωση.

Οι νέες προδιαγραφές για κάθε ακίνητο
Τα ακίνητα που διατίθενται πλέον βραχυχρόνια υποχρεούνται να πληρούν ελάχιστες προδιαγραφές ασφάλειας και νομιμότητας, όπως:

• Να αποτελούν χώρους κύριας χρήσης βάσει Νέου Οικοδομικού Κανονισμού.
• Να διαθέτουν φυσικό φωτισμό, αερισμό και κλιματισμό.
• Να έχουν ασφαλιστήριο αστικής ευθύνης για ζημιές ή ατυχήματα.
• Να διαθέτουν υπεύθυνη δήλωση ηλεκτρολόγου εγκαταστάτη.
• Να διαθέτουν πυροσβεστήρες, ανιχνευτές καπνού, ρελέ διακοπής ρεύματος, σήμανση διαφυγής, φαρμακείο πρώτων βοηθειών και πιστοποιητικό μυοκτονίας και απεντόμωσης.

Ρεκόρ καταλυμάτων και πληρότητας
Την ίδια ώρα, η ελληνική αγορά βραχυχρόνιας μίσθωσης βρίσκεται σε ιστορικό υψηλό.
Σύμφωνα με τα στοιχεία του ΙΝΣΕΤΕ, ο αριθμός των καταλυμάτων ξεπέρασε τον Ιούλιο του 2025 τις 246.000, ενώ τον Αύγουστο έφτασε τα 247.000, την υψηλότερη τιμή από το 2019.
Παράλληλα, οι διαθέσιμες κλίνες ανήλθαν σε 1.081.000, αριθμό-ρεκόρ για την ελληνική αγορά.

Οι πληρότητες παραμένουν εξαιρετικά υψηλές — 51% τον Ιούλιο και 58% τον Αύγουστο — παρά τη μικρή κάμψη σε σχέση με πέρυσι, γεγονός που επιβεβαιώνει τη σταθερή ζήτηση.

Η μέση διάρκεια παραμονής διαμορφώθηκε σε 4,2 διανυκτερεύσεις τον Αύγουστο, ενώ άνω του 90% των επισκεπτών προέρχεται από το εξωτερικό, με τα ποσοστά αλλοδαπών να αγγίζουν το 92% τους θερινούς μήνες.

Μια αγορά σε μεταμόρφωση
Η βραχυχρόνια μίσθωση, που αποτέλεσε τα τελευταία χρόνια «βαρόμετρο» του ελληνικού τουρισμού, εισέρχεται πλέον σε φάση εξορθολογισμού και ωρίμανσης.

Το νέο θεσμικό πλαίσιο επιχειρεί να συνδυάσει την ελευθερία της αγοράς με την ανάγκη για ισορροπία στις πόλεις και στους τουριστικούς προορισμούς — ανάμεσα στην ανάπτυξη, τη φιλοξενία και το δικαίωμα στη στέγη.

Η Αθήνα βρέθηκε ανάμεσα στους είκοσι κορυφαίους προορισμούς επισκεπτών που επέλεξαν το κατάλυμά τους μέσω πλατφορμών βραχυχρόνιας μίσθωσης.

Όπως έχει ήδη δείξει το πρώτο τρίμηνο του έτους, το 2025 φαίνεται να είναι μια πολλά υποσχόμενη χρονιά για τον τουρισμό. Ο συνολικός αριθμός διανυκτερεύσεων επισκεπτών το δεύτερο τρίμηνο του 2025 αυξήθηκε κατά 17,8% σε σύγκριση με το ίδιο τρίμηνο του 2024 και κατά 36,8% σε σύγκριση με το δεύτερο τρίμηνο του 2023.

Οι διανυκτερεύσεις σε καταλύματα βραχείας διαμονής αυξήθηκαν κατά 34,3% τον Απρίλιο του 2025, σε σύγκριση με τον Απρίλιο του 2024, κυρίως λόγω των διακοπών του Πάσχα, οι οποίες έλαβαν χώρα τον Απρίλιο του τρέχοντος έτους. Αυτή η αύξηση ακολουθήθηκε από μια πιο μέτρια αύξηση 5,3% τον Μάιο του 2025 και μια μεγαλύτερη αύξηση 18,1% τον Ιούνιο του 2025, σε σύγκριση με τους αντίστοιχους μήνες του 2024.

Αυτές οι πληροφορίες προέρχονται από μηνιαία στοιχεία για τα καταλύματα βραχείας διαμονής που προσφέρονται μέσω διαδικτυακών πλατφορμών . Σήμερα, η Eurostat δημοσίευσε τα στοιχεία για το δεύτερο τρίμηνο του 2025 σε εθνικό επίπεδο και το πρώτο τρίμηνο του 2025 σε περιφερειακό επίπεδο.

Oι ηλιόλουστες Κανάριες Νήσοι στην κορυφή της λίστας ταξιδιών της ΕΕ
Οι πιο δημοφιλείς περιοχές για βραχυπρόθεσμη μίσθωση καταλυμάτων που κρατήθηκαν μέσω διαδικτυακών πλατφορμών το πρώτο τρίμηνο του 2025 ήταν οι Κανάριοι Νήσοι (8,8 εκατομμύρια διανυκτερεύσεις) στην Ισπανία, ακολουθούμενες από τον Ρον-Άλπεις (8,1 εκατομμύρια) στη Γαλλία και την Ανδαλουσία (7,7 εκατομμύρια) επίσης στην Ισπανία.

Κατά το ίδιο τρίμηνο, μεταξύ των 20 κορυφαίων περιφερειών, 5 βρίσκονταν στην Ισπανία και άλλες 5 στη Γαλλία, 3 στην Ιταλία, 2 στην Αυστρία και άλλες 2 στην Πορτογαλία, και από μία περιφέρεια στην Ουγγαρία, την Πολωνία και την Ελλάδα.

Σύμφωνα με πληροφορίες, στο μέτρο εντάσσονται Θεσσαλονίκη, Σαντορίνη, Χανιά, Πάρος και Χαλκιδική, περιοχές όπου η τουριστική ζήτηση έχει εκτοξεύσει τις βραχυχρόνιες μισθώσεις και έχει προκαλέσει σοβαρή στεγαστική κρίση. Η αύξηση των ακινήτων στις πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης έχει περιορίσει δραστικά τη διαθεσιμότητα για μακροχρόνια ενοικίαση, οδηγώντας σε αύξηση των ενοικίων κατά 20% την τελευταία διετία.

Στη Θεσσαλονίκη, η εικόνα θυμίζει ολοένα και περισσότερο την Αθήνα με τις καταχωρήσεις για Airbnb να αυξάνονται συνεχώς με αποτέλεσμα να έχουν εξαφανιστεί οι αγγελίες ακινήτων για παραδοσιακή μίσθωση. Στα Χανιά, οι τοπικές αρχές ζητούν άμεσα περιοριστικά μέτρα, προκειμένου να διαφυλαχθεί ο χαρακτήρας της πόλης ενώ σε Σαντορίνη, Πάρο και Χαλκιδική η υπερβολική ζήτηση για βραχυχρόνια μίσθωση έχει προκαλέσει σοβαρές στεγαστικές στρεβλώσεις, με τους μόνιμους κατοίκους να δυσκολεύονται ολοένα και περισσότερο να βρουν προσιτή κατοικία.

Αξίζει να σημειωθεί ότι τον Ιούλιο του 2025, τα διαθέσιμα ακίνητα Airbnb ανήλθαν σε 245.944, προσφέροντας 1.078.000 κλίνες, 57.000 περισσότερες σε σχέση με τον Ιούλιο του 2024. Η πληρότητα διατηρήθηκε στο 51%, δείχνοντας σταθερή ζήτηση. Η Αττική παραμένει πρώτη, συγκεντρώνοντας σχεδόν το ένα τρίτο του συνολικού δυναμικού, ενώ ακολουθούν το Νότιο Αιγαίο και η Κεντρική Μακεδονία με 26.000 ακίνητα.

Το νέο φορολογικό πλαίσιο …

Εν τω μεταξύ, λίγες ημέρες πριν την εφαρμογή (την 1η Οκτωβρίου) των νέων αυστηρότερων κανόνων λειτουργίας των ακινήτων βραχυχρόνιας μίσθωσης, η ΑΑΔΕ προχώρησε σε κρίσιμες διευκρινίσεις για το νέο καθεστώς.

Μέσα από ερωτήσεις και απαντήσεις, παρέχει νέες οδηγίες για ιδιοκτήτες και διαχειριστές ακινήτων βραχυχρόνιας μίσθωσης.

Σύμφωνα με τον επικαιροποιημένο «οδηγό»:

*Από 1η Ιανουαρίου 2024 και εφεξής, ως βραχυχρόνια μίσθωση ορίζεται η μίσθωση ή υπεκμίσθωση ακινήτου διάρκειας έως και 59 ημερών, εφόσον τα ακίνητα εκμισθώνονται επιπλωμένα χωρίς την παροχή οποιασδήποτε υπηρεσίας πλην των κλινοσκεπασμάτων. Ο χαρακτηρισμός μιας μίσθωσης ως βραχυχρόνιας ή μη είναι ανεξαρτήτως από το αν η μίσθωση συνάπτεται ή όχι μέσω ψηφιακής πλατφόρμας. Διευκρινίζεται, επίσης, ότι το όριο των 59 ημερών αναφέρεται στη διάρκεια κάθε μίσθωσης κι όχι στο σύνολο των ημερών που ένα ακίνητο δύναται να μισθώνεται βραχυχρόνια μέσα στο έτος.

*Η μίσθωση ακινήτου με διάρκεια 60 ημερών και άνω θεωρείται πλέον μακροχρόνια και υφίσταται υποχρέωση υποβολής Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας.

*Η μίσθωση ακινήτου με παροχή επιπλέον υπηρεσιών πέραν των κλινοσκεπασμάτων θεωρείται τουριστικό κατάλυμα και πρέπει να γίνει έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας στην ΑΑΔΕ.

*Τα ακίνητα που βρίσκονται εντός των ορίων των 1ου, 2ου και 3ου Δημοτικών διαμερισμάτων του Δήμου Αθηναίων δύνανται να εγγραφούν και να λάβουν νέο αριθμό εγγραφής, υπό την προϋπόθεση ότι ήταν εγγεγραμμένα, στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής, μέχρι την 31η Δεκεμβρίου 2024. Ενδεικτικά αναφέρονται οι ακόλουθες περιπτώσεις:

α) κατάρτιση νέας σύμβασης μίσθωσης λόγω λύσης της προηγούμενης με νέο ή τον ίδιο μισθωτή/υπεκμισθωτή,

β) μεταβολή στο πρόσωπο του διαχειριστή, χωρίς μεταβολή του ιδιοκτησιακού καθεστώτος,

γ) μεταβολή στο πρόσωπο του διαχειριστή εξαιτίας μεταβίβασης του ακινήτου (λόγω επαχθούς ή χαριστικής αιτίας) ή κληρονομικής διαδοχής,

δ) επανεγγραφή του ίδιου ακινήτου από τον ίδιο Διαχειριστή, λόγω προηγούμενης διακοπής του ΑΜΑ.

*Ένας νέος ιδιοκτήτης / διαχειριστής ακίνητου, το οποίο ήταν εγγεγραμμένο από τον προηγούμενο ιδιοκτήτη / διαχειριστή στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής, για να πραγματοποιήσει βραχυχρόνιες μισθώσεις εντός ή εκτός ψηφιακής πλατφόρμας απαιτείται να εγγράψει εκ νέου το ακίνητο στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής και να λάβει νέο ΑΜΑ.

*Εφόσον, κατά την διάρκεια της μίσθωσης, συμφωνηθεί η αναμίσθωση του ακινήτου στον ίδιο μισθωτή, η χρονική διάρκεια της αναμίσθωσης, για τον χαρακτηρισμό της μίσθωσης ως βραχυχρόνιας ή μη, εξετάζεται αυτοτελώς. Για παράδειγμα, σε περίπτωση που κατά τη διάρκεια βραχυχρόνιας μίσθωσης από 10.06.2025 μέχρι 30.07.2025 (ημερομηνία αναχώρησης 31.07.2025), ήτοι διάρκειας 51 ημερών, συμφωνηθεί η διαμονή του μισθωτή μέχρι τις 12.08.2025 (ημερομηνία αναχώρησης 13.08.2025), με αποτέλεσμα η συνολική διάρκεια της διαμονής του να ανέρχεται σε 64 ημέρες, θεωρείται ότι έχει συναφθεί δεύτερη μίσθωση από 31.07.2025 έως 12.08.2025, διάρκειας 13 ημερών, η οποία είναι επίσης βραχυχρόνια.

*Ένα φυσικό πρόσωπο που πραγματοποιεί Βραχυχρόνια Μίσθωση μέχρι 2 ακινήτων επιπλωμένων χωρίς την παροχή οποιασδήποτε άλλης υπηρεσίας πλην της παροχής κλινοσκεπασμάτων αποκτά σε κάθε περίπτωση εισόδημα από ακίνητη περιουσία και όχι από επιχειρηματική δραστηριότητα.

*Η βραχυχρόνια μίσθωση απαλλάσσεται από τον ΦΠΑ όταν οι εκμισθωτές είναι φυσικά πρόσωπα που διαθέτουν μέχρι και δύο ακίνητα.

*Σε ΦΠΑ με συντελεστή 13% υπάγεται η Βραχυχρόνια Μίσθωση ακινήτων όταν οι εκμισθωτές είτε είναι φυσικά πρόσωπα που εκμεταλλεύονται από τρία ακίνητα και άνω, είτε είναι νομικά πρόσωπα ανεξάρτητα από τον αριθμό των ακινήτων που εκμεταλλεύονται.

*Εφόσον ο εκμισθωτής είναι φυσικό πρόσωπο που διαθέτει τουλάχιστον τρία ακίνητα για Βραχυχρόνια Μίσθωση, υπάγεται σε ΦΠΑ για το σύνολο των ακινήτων υπόκειται σε ΦΠΑ που εκμεταλλεύεται.

*Για τον προσδιορισμό του αριθμού των ακινήτων που διαθέτει ένα φυσικό πρόσωπο διαθέτει για βραχυχρόνια μίσθωση, λαμβάνεται υπόψη ο αριθμός των ΑΜΑ που έχει λάβει, με εξαίρεση την περίπτωση που ένα φυσικό πρόσωπο διαθέτει για Βραχυχρόνια Μίσθωση ένα διαμέρισμα/μονοκατοικία είτε ως ενιαίο χώρο είτε ως δύο δωμάτια (το άθροισμα των οποίων θα είναι ίσο με το εμβαδόν του ενιαίου χώρου για τον οποίο έχει λάβει τον τρίτο ΑΜΑ) διακριτά, κατά την οποία θεωρείται ότι εκμεταλλεύεται μόνο δύο ακίνητα για Βραχυχρόνια Μίσθωση.

*Ο ψιλός κύριος ενός ακινήτου δεν μπορεί να είναι Διαχειριστής Ακινήτου. Η μόνη περίπτωση να είναι Διαχειριστής Ακινήτου και να αποκτήσει Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ), είναι με την ιδιότητα του Υπεκμισθωτή.

*Κάθε αλλοδαπό πρόσωπο που κατέχει εμπράγματο δικαίωμα στην Ελλάδα θα πρέπει να αποκτήσει ελληνικό ΑΦΜ, τόσο για τη σύνταξη του μεταβιβαστικού συμβολαίου όσο και για την εκπλήρωση των υποχρεώσεών του (ΕΝΦΙΑ, υποβολή δηλώσεων φόρου εισοδήματος για τυχόν εισοδήματα που εισπράττει από τα ακίνητα). Όσοι αποκτούν εισόδημα από μίσθωση ακινήτου, Βραχυχρόνια ή μη, πρέπει να αποκτήσουν ΑΦΜ για να δηλώσουν το εισόδημα αυτό.

*Σε περίπτωση ακύρωσης της βραχυχρόνιας μίσθωσης, για την οποία έχει ήδη καταχωρηθεί Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής πριν την άφιξη του μισθωτή, θα πρέπει να υποβληθεί τροποποιητική Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής, λόγω ακύρωσης της κράτησης, ώστε να δηλωθεί η εν λόγω ακύρωση, είτε προβλέπεται καταβολή ποσού βάσει πολιτικής ακύρωσης είτε όχι. Αν δεν έχει υποβληθεί αρχική Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής, υποβάλλεται αρχική Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής μέχρι την 20η ημέρα του επόμενου μήνα από την ακύρωση, επιλέγοντας το ειδικό πεδίο στην εφαρμογή, μόνο στην περίπτωση που βάσει πολιτικής ακύρωσης προβλέπεται καταβολή ποσού μισθώματος από τον μισθωτή.