Αυξημένη η ζήτηση για κατοικίες στην Ελλάδα το 2025 σε σχέση με την προηγούμενη χρονιά

Σημαντική άνοδο (17%) κατέγραψε η εγχώρια ζήτηση για κατοικίες προς πώληση στην Ελλάδα το 2025 σε σύγκριση με το προηγούμενο έτος. Η εξέλιξη αυτή συνδέεται, μεταξύ άλλων, με την έναρξη του στεγαστικού προγράμματος «Σπίτι μου 2» στις αρχές του 2025, το οποίο ενίσχυσε το ενδιαφέρον των υποψήφιων ιδιοκτητών. Παράλληλα, η εγχώρια ζήτηση για κατοικίες προς ενοικίαση αυξήθηκε κατά 5% σε ετήσια βάση.

Ανοδική ήταν και η διεθνής ζήτηση για κατοικίες στην Ελλάδα. Το ενδιαφέρον των δυνητικών αγοραστών από το εξωτερικό για κατοικίες προς πώληση ενισχύθηκε κατά 12% σε σχέση με το 2024, ενώ ακόμη πιο έντονη ήταν η αύξηση στη ζήτηση για κατοικίες προς ενοικίαση, η οποία εκτινάχθηκε κατά 33% σε ετήσια βάση. Η σημαντική αυτή αύξηση αντικατοπτρίζει νέες τάσεις στη ζήτηση από το εξωτερικό, οι οποίες διαμορφώνονται εν μέρει από την ευέλικτη εργασία και την τηλεργασία, πιθανώς από τις σχετικά χαμηλότερες τιμές ενοικίασης και το χαμηλότερο κόστος διαβίωσης στην Ελλάδα σε σύγκριση με άλλες χώρες, αλλά και από την αύξηση του τουρισμού.

Οι δημοφιλέστερες περιοχές της χώρας για το 2025

Εξετάζοντας τη συνολική ζήτηση για κατοικίες προς πώληση στην Ελλάδα το 2025, συνδυάζοντας ζήτηση και από την Ελλάδα αλλά και το εξωτερικό, παρατηρείται ότι οι περιοχές με πολύ υψηλή ζήτηση για αγορά κατοικίας το 2025 είναι: η Χαλκιδική, ο Δήμος Αθηναίων και τα Προάστια της Θεσσαλονίκης, περιοχή με έντονη δυναμική καθώς από την πέμπτη θέση στις πιο δημοφιλείς περιοχές της χώρας για αγορά κατοικίας το 2023 έχει “σκαρφαλώσει” στην τρίτη θέση. Οι υπόλοιπες περιοχές της χώρας που συνθέτουν το top 5 των πιο δημοφιλών περιοχών είναι τα Νότια Προάστια της Αθήνας και οι Κυκλάδες. Ακολουθούν με σημαντική δυναμική οι εξής περιοχές: ο Δήμος Θεσσαλονίκης, η Καβάλα, τα Βόρεια Προάστια της Αθήνας, η Μεσσηνία και τα Δωδεκάνησα.

Εστιάζοντας περαιτέρω στη διεθνή ζήτηση για κατοικίες προς πώληση στην Ελλάδα το 2025, οι χώρες του εξωτερικού που καταγράφουν τη υψηλότερη είναι οι ΗΠΑ, η Γερμανία, το Ηνωμένο Βασίλειο, η Κίνα και η Βουλγαρία ενώ η πιο δημοφιλής κατηγορία κατοικίας προς πώληση είναι η μονοκατοικία, το διαμέρισμα και η βίλα.

Ο παρακάτω χάρτης αποτυπώνει τον όγκο των αναζητήσεων για κατοικίες ανά περιοχή της χώρας, αναδεικνύοντας τις γεωγραφικές ζώνες που συγκέντρωσαν το υψηλότερο ενδιαφέρον για αγορά κατοικίας στην Ελλάδα κατά το 4o τρίμηνο του 2025. Σύμφωνα με τα στοιχεία αυτά για το τελευταίο τρίμηνο του 2025, η ζήτηση για αγορά κατοικίας καταγράφεται πολύ υψηλή στα αστικά κέντρα και πιο συγκεκριμένα στις εξής περιοχές: Νότια, Βόρεια και Δυτικά Προάστια της Αθήνας, στο Δήμο και τα Προάστια της Θεσσαλονίκης. Οι περιοχές που ακολουθούν και καταγράφουν υψηλή ζήτηση για κατοικίες προς πώληση το 4^ο τρίμηνο του 2025 είναι οι υπόλοιποι τομείς της Αττικής (Ανατολικά Προάστια και Υπόλοιπο Νομού Αττικής), οι Κυκλάδες, η Εύβοια, η Π.Ε. Μαγνησίας και η Π.Ε. Λάρισας στη Θεσσαλία, η Π.Ε. Αχαΐας και Μεσσηνίας στην Πελοπόννησο και η Χαλκιδική στην Μακεδονία.

Σε ό,τι αφορά τις κατοικίες προς ενοικίαση, τα πιο δημοφιλή σημεία της χώρας για ενοικίαση κατοικίας το 2025, σύμφωνα με χιλιάδες αναζητήσεις στο spitogatos.gr από την Ελλάδα και το εξωτερικό, είναι ο Δήμος Αθηναίων, τα Νότια Προάστια της Αθήνας, τα Προάστια Θεσσαλονίκης, Δήμος Θεσσαλονίκης και τα Βόρεια Προάστια της Αθήνας.

Εστιάζοντας στο 4^ο τρίμηνο του 2025, οι περιοχές που συγκέντρωσαν το μεγαλύτερο ενδιαφέρον από δυνητικούς ενοικιαστές από την Ελλάδα και το εξωτερικό είναι: τα Νότια, Βόρεια και Δυτικά Προάστια της Αθήνας καθώς και ο Δήμος και τα Προάστια Θεσσαλονίκης ενώ ακολουθούν οι περιοχές με υψηλή ζήτηση όπως οι υπόλοιποι τομείς της Αττικής, η Εύβοια, η Π.Ε. Κορίνθου, Αχαΐας και Μεσσηνίας στην Πελοπόννησο, τα Δωδεκάνησα, οι Π.Ε. Χανίων και Ηρακλείου στην Κρήτη και η Π.Ε. Μαγνησίας και Λάρισας.

Σε τι ύψος τιμής αναζητούν κατοικία οι δυνητικοί αγοραστές του εξωτερικού

Σε ό,τι αφορά τις κατοικίες προς πώληση, οι χώρες του εξωτερικού που καταγράφουν υψηλό ενδιαφέρον και παράλληλα τις υψηλότερες μέσες τιμές αναζήτησης είναι η Κίνα, με μέση τιμή αναζήτησης στις 430.572 ευρώ, η Νότια Αφρική, με 414.225 ευρώ, και οι ΗΠΑ, με 391.628 ευρώ.

Οι δημοφιλέστερες περιοχές για αγορά κατοικίας στην Αττική και τη Θεσσαλονίκη  το 2025

Το Spitogatos Insights ανέλυσε περαιτέρω τη ζήτηση για κατοικίες στις επιμέρους περιοχές των μεγαλύτερων αστικών κέντρων της χώρας κατά το 2025.

Στην Αττική, την υψηλότερη ζήτηση για αγορά κατοικίας κατέγραψε ο Δήμος Αθηναίων, ενώ ο Πειραιάς ξεχώρισε σημειώνοντας σημαντική άνοδο, καθώς από την πέμπτη θέση το 2024 βρέθηκε στη δεύτερη το 2025 μεταξύ των περιοχών με τη μεγαλύτερη ζήτηση. Στις πρώτες θέσεις της κατάταξης ακολουθούν η Γλυφάδα, το Χαλάνδρι, η Κηφισιά, το Περιστέρι, το οποίο επίσης κατέγραψε αξιοσημείωτη ενίσχυση της ζήτησης σε σχέση με το 2024, καθώς και το Μαρούσι, το Παλαιό Φάληρο, η Νέα Σμύρνη και η Καλλιθέα.

Στην Θεσσαλονίκη, οι 10 δημοφιλέστερες περιοχές για αγορά κατοικίας το 2025 αναδείχθηκαν: η Καλαμαριά, το Κέντρο της Θεσσαλονίκης, ο Εύοσμος, η Τούμπα, η Θέρμη, η Πυλαία, ο Θερμαϊκός, περιοχή Ανάληψη-Μπότσαρη-Νέα Παραλία, η περιοχή Χαριλάου και η Σταυρούπολη.

Περιοχές των αστικών κέντρων με τη μεγαλύτερη ζήτηση για ενοικίαση κατοικίας το 2025

Οι πιο δημοφιλείς περιοχές για ενοικίαση κατοικίας στην Αττική το 2025 είναι ο Δήμος Αθηναίων ενώ στην δεύτερη θέση κατατάσσεται ο Πειραιάς και στην τρίτη το Περιστέρι, περιοχές οι οποίες σημείωσαν σημαντική αύξηση στη ζήτηση κατά το 2025 σε σχέση με το 2024. Ακολουθούν το Χαλάνδρι, η Καλλιθέα, η Γλυφάδα, το Μαρούσι, το Αιγάλεω και η Νέα Σμύρνη, ενώ η Νέα Ιωνία εισέρχεται για πρώτη φορά στη δεκάδα των περιοχών με τη μεγαλύτερη ζήτηση για ενοικίαση στην Αττική, μαζί με το Αιγάλεω, εξέλιξη που αναδεικνύει τη στροφή των δυνητικών ενοικιαστών προς οικονομικότερες και πιο προσιτές επιλογές κατοικίας.

Στη Θεσσαλονίκη, οι πιο δημοφιλείς περιοχές για ενοικίαση κατοικίας το 2025 είναι η Καλαμαριά, το κέντρο Θεσσαλονίκης, ο Εύοσμος, η Τούμπα, η Θέρμη, η Πυλαία, ο Θερμαϊκός, η περιοχή Ανάληψη-Μπότσαρη-Νέα Παραλία, η Χαριλάου και η Σταυρούπολη.

Η τροποποιητική δήλωση υποβάλλεται μέχρι τέλος Ιανουαρίου 2026 στην ηλεκτρονική πλατφόρμα της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ).

Οι ιδιοκτήτες ακινήτων θα πρέπει να γνωρίζουν ότι τα 10 λάθη στα στοιχεία του Ε9 που φέρνουν έξτρα χρεώσεις στο εκκαθαριστικό είναι: 

1. Αναγραφή βοηθητικών χώρων ως κύριων που έχει σαν αποτέλεσμα η Εφορία να μην υπολογίσει την έκπτωση 90% σε σχέση με το φόρο που αναλογεί στο χώρο κύριας χρήσης.

2. Δήλωση υπόγειων επιφανειών ακινήτων ως χώρων κύριας χρήσης.

3. Αναγραφή περισσότερων τετραγωνικών μέτρων για τις επιφάνειες των κύριων ή και των βοηθητικών χώρων.

4. Κενό στη συμπλήρωση του κωδικού για τον αριθμό του ορόφου, πράγμα που σημαίνει ότι για τον προσδιορισμό του φόρου λαμβάνεται υπόψη ο υψηλότερος συντελεστής που αντιστοιχεί στον 6ο όροφο.

5.  Παράλειψη συμπλήρωσης των κωδικών για κτίσματα κενά, ημιτελή και μη ηλεκτροδοτούμενα ή ηλεκτροδοτούμενα με εργοταξιακό ρεύμα με αποτέλεσμα την απώλεια της έκπτωσης 60% στο ποσό του φόρου.

6. Μη αναγραφή γεωργικού κτίσματος η αποθήκης η επαγγελματικής στέγης σε αγροτεμάχιο οπότε θεωρείται ότι είναι κατοικία και ο το ποσό του φόρου πενταπλασιάζεται.

7. Δήλωση έτους αποπεράτωσης του ακινήτου και όχι του έτους έκδοσης της οικοδομικής άδειας που οδηγεί σε υψηλότερο φόρο καθώς η παλαιότητα του ακινήτου απομειώνει τη τιμή ζώνης και περιορίζει την επιβάρυνση.

8.  Μη αναγραφή ή λανθασμένη αναγραφή εμπράγματου δικαιώματος (πλήρης ή ψιλή κυριότητα, επικαρπία) επιφέροντας άδικες χρεώσεις.

9. Μη αναγραφή του ποσοστού συνιδιοκτησίας με αποτέλεσμα να υπολογίζεται κυριότητα 100% με υποχρέωση καταβολής ολόκληρου του ποσού του φόρου.

10. Δήλωση του παταριού που επικοινωνεί με εσωτερική κλίμακα μαζί με τους κύριους χώρους του ακινήτου.

Τα βήματα

Για διορθώσεις στο Ε9 οι φορολογούμενοι εισέρχονται με τους προσωπικούς τους κωδικούς στην ψηφιακή πύλη της ΑΑΔΕ myAADE και ακολουθούν τα παρακάτω βήματα:

• Επιλέγετε το έτος που θέλετε  να υποβάλλετε Ε9 και από τις διαθέσιμες ενέργειες της αρχικής σελίδας, επιλέγετε τη δημιουργία δήλωσης Ε9 για να προβείτε στις απαραίτητες τροποποιήσεις της περιουσιακής σας κατάστασης.
• Μπορείτε να εισάγετε, να μεταβάλλετε η να διαγράψετε ακίνητο από τους πίνακες 1 (κτίσματα και οικόπεδα) και 2 (γήπεδα).
• Εάν εισάγετε ακίνητο, συμπληρώνετε  όλα τα υποχρεωτικά πεδία που αφορούν τα  περιγραφικά στοιχεία του ακινήτου (τετραγωνικά μέτρα, είδος εμπράγματου δικαιώματος, ποσοστό συνιδιοκτησίας κ.τ.λ.) και επίσης κάνετε γεωγραφικό εντοπισμό του ακινήτου είτε μέσω επιλογής του νομού, δημοτικού διαμερίσματος και δρόμων οικοδομικού τετραγώνου είτε μέσω επιλογής ανοίγματος του χάρτη Αντικειμενικού Προσδιορισμού Αξίας Ακινήτων.
• Εάν μεταβάλλετε ακίνητο, τροποποιείτε μόνο τα περιγραφικά στοιχεία για τα οποία απαιτείται  τροποποίηση.
• Από το έτος 2013 και μετά, κατά την οριστική υποβολή των δηλώσεων Ε9, ζητείται υποχρεωτικά η αναγραφή του αριθμού παροχής ρεύματος στα κτίσματα στα οποία έχετε πλήρη κυριότητα ή επικαρπία.
• Από το έτος 2014 και μετά, ανάλογα με την αιτία εισαγωγής/μεταβολής/διαγραφής ακινήτου που θα επιλέξουν θα πρέπει να συμπληρώσουν τα υποχρεωτικά  πεδία που ζητούνται  και αφορούν στοιχεία συμβολαίων (αριθμός και ημερομηνία συμβολαίου, Α.Φ.Μ. συμβολαιογράφου), στοιχεία διαθήκης εφόσον υπάρχει (αριθμός και ημερομηνία δημοσίευσης, ημερομηνία θανάτου) κ.λπ.
• Κατά την οριστική υποβολή δήλωσης Ε9, μπορεί να ζητηθεί  η μεταβολή συγκεκριμένων ακινήτων λόγω ελλείψεων στα στοιχεία τους.
• Οποιαδήποτε ενέργεια κάνετε αποθηκεύεται προσωρινά.
• Όταν ολοκληρώσετε τις μεταβολές της περιουσιακής τους κατάστασης, ελέγχετε  το πως έχει διαμορφωθεί μέσω της προεπισκόπησης περιουσιακής κατάστασης.
• Επιλέγετε οριστική υποβολή της δήλωσης Ε9 και εάν επιθυμείτε μεταφορά της δήλωσης στο επόμενο έτος.

Μεταβιβάσεις

Σε κάθε περίπτωση, τροποποιητική δήλωση Ε9 μέχρι το τέλος Ιανουαρίου θα πρέπει να υποβάλλουν οι φορολογούμενοι που απέκτησαν ή μεταβίβασαν ακίνητα μέσα στο 2025 με αποτέλεσμα να μεταβληθεί η εικόνα της περιουσιακής τους κατάστασης με βάση την οποία θα υπολογισθεί ο ΕΝΦΙΑ του 2026.

Αντίθετα καμία κίνηση δεν χρειάζεται να κάνουν οι φορολογούμενοι που υπέβαλαν δηλώσεις μεταβιβάσεων, δωρεών ή γονικών παροχών ψηφιακά μέσω της εφαρμογής myProperty καθώς στις περιπτώσεις αυτές η ΑΑΔΕ πέρασε αυτόματα στο Ε9 τις μεταβολές στην ακίνητη περιουσία τους

Ειδικότερα σε τροποποιήσεις στο Ε9 θα πρέπει να προχωρήσουν όσοι μέσα στο τρέχον έτος: 

• Απέκτησαν με αγορά, κληρονομιά, δωρεά ή γονική παροχή ακίνητα πάσης φύσεως όπως κτίσματα, οικόπεδα, αγροτεμάχια και άλλες εκτάσεις.
• Πούλησαν η μεταβίβασαν στα παιδιά τους ή σε συγγενικά πρόσωπα ακίνητα.
• Είχαν μεταβολές στα εμπράγματα δικαιώματα όπως είδος και ποσοστό κυριότητας και επικαρπία.
• Είχαν είχαν μεταβολές στην ακίνητη περιουσία τους που δεν οφείλονται σε απόκτηση αλλά σε μετατροπή ημιυπαίθριων σε χώρους κύριας χρήσης της κατοικίας, σε νομιμοποίηση αυθαιρέτου κτίσματος, σε ανέγερση, η αποπεράτωση, η κατεδάφιση κτίσματος η αύξηση της επιφάνειας υφιστάμενου κτίσματος με προσθήκες κ.αλ.

Στο νέο Μητρώο θα δηλωθούν εκ νέου όλα τα ακίνητα που κατέχουν οι φορολογούμενοι, ενώ στην ίδια πλατφόρμα θα δηλωθούν και τα στοιχεία των ενοικιαστών, είτε πρόκειται για κατοικίες είτε για επαγγελματικούς χώρους. Για κάθε ακίνητο θα δημιουργείται ατομικός φάκελος, στον οποίο θα καταγράφονται όλες οι πληροφορίες για τη χρήση του, με στόχο την αποτύπωση της πραγματικής τους εικόνας, που θα εξαλείψει τις ασυμφωνίες και θα βάλει τέλος στα διαφορετικά τετραγωνικά μέτρα που καταγράφονται σήμερα σε Κτηματολόγιο, Ε9, τίτλους ιδιοκτησίας, λογαριασμούς της ΔΕΗ κ.λ.π.

Θα ακολουθήσει η λειτουργία της πλατφόρμας και εν συνεχεία η διασύνδεση του νέου Μητρώου με το Κτηματολόγιο, αφού επιλυθούν προηγουμένως τα προβλήματα συμβατότητας που υπάρχουν τώρα με το Περιουσιολόγιο και το Κτηματολόγιο.

Όταν διαμορφωθούν οι κατάλληλες τεχνικές συνθήκες θα ξεκινήσει μέσω διαλειτουργικότητας ο έλεγχος για κάθε ένα ακίνητο σε όλη την επικράτεια. Μετά την ταυτοποίηση των ακινήτων όλοι οι φορείς θα ακολουθούν τα τετραγωνικά μέτρα που έχουν δηλωθεί στο Κτηματολόγιο. Η εξέλιξη αυτή μπορεί να επιφέρει αλλαγές στους φόρους αλλά και στα δημοτικά τέλη με την κυβέρνηση να καλείται να αποφασίσει εάν θα επιβληθούν αναδρομικά φόροι ή τέλη ή εάν η ενεργοποίηση του Ενιαίου Μητρώου Ακινήτων θα αποτελέσει την αφετηρία για τον υπολογισμό των φόρων.

Ήδη σήμερα στις περισσότερες αγοραπωλησίες ακινήτων διαπιστώνεται ότι διαφορετικά τετραγωνικά μέτρα έχουν δηλωθεί στο Κτηματολόγιο και διαφορετικά στο Ε9. Όλα αυτά θα λυθούν με το ενιαίο μητρώο εξέλιξη που θα διευκολύνει και θα επιταχύνει τις μεταβιβάσεις ακινήτων.

Το ενιαίο μητρώο θα περιλαμβάνει πρόσθετα στοιχεία σε σχέση με το Περιουσιολόγιο της ΑΑΔΕ, το Κτηματολόγιο και το υπό σύσταση Μητρώο Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων καθώς θα συγκεντρώνει πληροφορίες που μέχρι σήμερα βρίσκονται διάσπαρτες σε διάφορες δημόσιες υπηρεσίες και θα καλύπτει στοιχεία που αφορούν την ηλεκτροδότηση, ύδρευση, πολεοδομία, δικαστικές διαφορές, αγροτικές επιδοτήσεις, φορολογική και κτηματολογική εικόνα, κ.λπ.

Μεταξύ των στοιχείων που θα μεταφερθούν στην πλατφόρμα είναι τα εξής:

• Είδος ακινήτου, επιφάνεια, θέση, όροφος.
• Κατάσταση: ηλεκτροδοτούμενο, ημιτελές, κενό, μισθωμένο ή δωρεάν παραχωρημένο.
• Τα στοιχεία που υπάρχουν στο Κτηματολόγιο και κυρίως οι Κωδικοί Αριθμοί Εθνικού Κτηματολογίου (ΚΑΕΚ).
• Οι Αριθμοί Ταυτότητας Ακινήτου (ΑΤΑΚ) από το αρχείο του Taxisnet, που σχηματίστηκε από τις δηλώσεις του Ε9.
• Οι αριθμοί παροχής ηλεκτρικού ρεύματος από τον ΔΕΔΔΗΕ.
• Οι αριθμοί παροχής νερού από τις εταιρείες ύδρευσης – αποχέτευσης.
• Στοιχεία για πολεοδομικές άδειες που υπάρχουν στο Τεχνικό Επιμελητήριο της Ελλάδος (ΤΕΕ).
• Στοιχεία από τα δικαστήρια, τα υποθηκοφυλακεία και τα κτηματολογικά γραφεία που αφορούν ακίνητα στα οποία υπάρχει αμφισβήτηση της ιδιοκτησίας, με αγωγές ή άλλα ένδικα μέσα.
• Οι αριθμοί ασφαλιστηρίων συμβολαίων των κτισμάτων.
• Στοιχεία για τους αποδέκτες των αγροτικών επιδοτήσεων που καταβάλλονται για καλλιεργούμενες εκτάσεις.

Το Ενιαίο Μητρώο Ακινήτων θα διασυνδέεται με όλες τις σχετικές δημόσιες υπηρεσίες, τις πλατφόρμες του Taxisnet και του Κτηματολογίου, καθώς και με δημόσιους και ιδιωτικούς φορείς που παρέχουν δεδομένα. Η ανταλλαγή δεδομένων θα γίνεται με περιορισμένο εύρος, ανάλογα με την κατηγορία του φορέα και τις ανάγκες του.

Με την ολοκλήρωση της πλατφόρμας, κάθε αλλαγή ιδιοκτησίας θα καταγράφεται αυτόματα. Έτσι, όταν υπογράφεται ένα συμβόλαιο και αναρτάται στο myPROPERTY, το μητρώο θα ενημερώνει αυτόματα τις υπηρεσίες ηλεκτροδότησης, ύδρευσης κ.λπ., χωρίς να απαιτούνται επιπλέον ενέργειες από τον πρώην και τον νέο ιδιοκτήτη.

Τα αποτελέσματα της έρευνας βασίζονται στα διαθέσιμα ακίνητα της βάσης δεδομένων μας, κατά το δεκαήμερο 28/02/2025-18/03/2025, τα οποία πληρούν τα κριτήρια του προγράμματος "Σπίτι μου 2", αντανακλώντας τις τρέχουσες τάσεις στην αγορά. Οι αναλύσεις πραγματοποιήθηκαν βάσει αγγελιών που αντιστοιχούν σε κατοικίες επιφάνειας 30 έως 150 τ.μ., με έτος κατασκευής από το 1960 έως το 2007, για διαμερίσματα και μεζονέτες, και σε περιοχές με τουλάχιστον 100 καταγεγραμμένα διαθέσιμα ακίνητα.

Η έρευνα χωρίζεται σε πέντε μέρη, καλύπτοντας διαφορετικές γεωγραφικές περιοχές. Το πρώτο μέρος επικεντρώνεται σε ενδεικτικές συνοικίες του Δήμου Αθηναίων, ενώ το δεύτερο αναλύει δημοτικές ενότητες στην Περιφέρεια Αττικής με το νεότερο οικιστικό απόθεμα. Το τρίτο μέρος εξετάζει ενδεικτικές συνοικίες της Θεσσαλονίκης, το τέταρτο εστιάζει σε δήμους εντός της Περιφερειακής Ενότητας Θεσσαλονίκης με το νεότερο οικιστικό απόθεμα, και τέλος, το πέμπτο μέρος αφορά ενδεικτικούς δήμους στην υπόλοιπη Ελλάδα.

Η ανάλυση βασίζεται στα διαθέσιμα ακίνητα που πληρούν τα κριτήρια του προγράμματος "Σπίτι μου 2", παρέχοντας μια συνολική εικόνα των τιμών, των χαρακτηριστικών των κατοικιών και των τάσεων στην αγορά ακινήτων σε διαφορετικές περιοχές.

Για κάθε περιοχή, παρουσιάζονται τα εξής χαρακτηριστικά:

• Μέση τιμή ανά τ.μ. (€): Αποτελεί τον μέσο όρο των τιμών των διαθέσιμων ακινήτων, δίνοντας μια ενδεικτική εικόνα του κόστους αγοράς στην εκάστοτε περιοχή.
• Μέσο έτος κατασκευής: Δείχνει τη χρονική περίοδο κατασκευής των ακινήτων που είναι διαθέσιμα προς πώληση, παρέχοντας μια εικόνα της ηλικίας του οικιστικού αποθέματος.
• Μέση επιφάνεια (τ.μ.): Αντικατοπτρίζει το μέγεθος των κατοικιών που είναι διαθέσιμες στην αγορά, προσδιορίζοντας τον μέσο αριθμό τετραγωνικών μέτρων ανά ακίνητο.
• Μέσος όροφος: Καταγράφει το μέσο όροφο στον οποίο βρίσκονται τα ακίνητα, δίνοντας μια ένδειξη για την κατανομή των διαθέσιμων κατοικιών εντός πολυκατοικιών.

Αξίζει να σημειωθεί ότι η Resolute Cepal Greece διαθέτει ακίνητα σε πολλές από τις περιοχές που αναλύονται στην παρούσα έρευνα, με το μέσο έτος κατασκευής να είναι, στις περισσότερες περιπτώσεις, ίσο ή νεότερο από τον αντίστοιχο μέσο όρο των διαθέσιμων αγγελιών της αγοράς. Εξερευνήστε τα διαθέσιμα ακίνητά μας και ανακαλύψτε κατοικίες που συνδυάζουν σύγχρονα χαρακτηριστικά, λειτουργικότητα και ανταγωνιστικές τιμές.

Μέρος 1 - Δήμος Αθηναίων

Στον Δήμο Αθηναίων, παρουσιάζουμε ενδεικτικά κάποιες συνοικίες. Τα περισσότερα διαθέσιμα ακίνητα προέρχονται από τη δεκαετία του 1970 με τη μέση επιφάνεια των κατοικιών να κυμαίνεται κυρίως μεταξύ 65 και 75 τ.μ.. Εξαίρεση αποτελεί η Κυψέλη με 84 τ.μ., γεγονός που πιθανώς οφείλεται στη διαθεσιμότητα παλαιότερων, πιο ευρύχωρων διαμερισμάτων. Ο μέσος όροφος παραμένει σταθερά κοντά στον 2ο όροφο.

Μέρος 2 - Περιφέρεια Αττικής (πλην δήμου Αθηναίων)

Στην Ανατολική Αττική οι δημοτικές ενότητες με το νεότερο οικιστικό απόθεμα διαθέτουν μέσο έτος κατασκευής από το 1994 έως το 1998, με τα πιο πρόσφατα ακίνητα να εντοπίζονται στο Κορωπί. Οι τιμές κυμαίνονται μεταξύ 1.680€ και 2.480€ ανά τ.μ., ενώ η μέση επιφάνεια των κατοικιών κυμαίνεται από 78 έως 96 τ.μ.. Οι περισσότερες βρίσκονται στον 1ο ή 2ο όροφο. Οι περιοχές αυτές χαρακτηρίζονται από νεότερα και μεγαλύτερα ακίνητα, σε αντίθεση με τα πυκνοδομημένα κέντρα, καθιστώντας τες ελκυστικές για οικογένειες και όσους αναζητούν περισσότερους χώρους διαβίωσης.

Βόρειος Τομέας Αθηνών

Στον Βόρειο Τομέα Αθηνών, οι δημοτικές ενότητες με το νεότερο οικιστικό απόθεμα διαθέτουν κατοικίες με μέσο έτος κατασκευής από το 1982 έως το 1991, με τα πιο πρόσφατα ακίνητα να εντοπίζονται στα Μελίσσια. Οι τιμές ανά τ.μ. κυμαίνονται μεταξύ 2.165€ και 2.600€, ενώ η μέση επιφάνεια των κατοικιών κυμαίνεται από 78 έως 83 τ.μ.. Οι περισσότερες κατοικίες βρίσκονται στον 1ο ή 2ο όροφο.

Δυτικός Τομέας Αθηνών

Στον Δυτικό Τομέα Αθηνών, οι δημοτικές ενότητες με το νεότερο οικιστικό απόθεμα διαθέτουν κατοικίες με μέσο έτος κατασκευής κυρίως τη δεκαετία του 1980, με τα πιο πρόσφατα ακίνητα να εντοπίζονται στο Καματερό το 1991. Οι τιμές ανά τ.μ. κυμαίνονται μεταξύ 1.750€ και 1.890€, ενώ η μέση επιφάνεια των κατοικιών κυμαίνεται από 81 έως 93 τ.μ.. και κυρίως στον 1ο όροφο. Οι περιοχές αυτές προσφέρουν μεγαλύτερα και νεότερα ακίνητα σε σχέση με το κέντρο της Αθήνας, αποτελώντας ελκυστικές επιλογές για όσους αναζητούν πιο προσιτές τιμές.

Κεντρικός Τομέας Αθηνών (πλην Δήμου Αθηναίων)

Στον Κεντρικό Τομέα Αθηνών, οι δημοτικές ενότητες με το νεότερο οικιστικό απόθεμα διαθέτουν κατοικίες με μέσο έτος κατασκευής από το 1977 έως το 1981, με τα πιο πρόσφατα ακίνητα να εντοπίζονται στο Γαλάτσι. Οι τιμές ανά τ.μ. κυμαίνονται από 1.750€ έως 2.460€, ενώ η μέση επιφάνεια των κατοικιών κυμαίνεται από 68 έως 81 τ.μ.. Οι περισσότερες κατοικίες βρίσκονται στον 1ο ή 2ο όροφο. Παρόλο που το οικιστικό απόθεμα είναι σχετικά παλαιότερο σε σχέση με άλλες περιοχές της Αττικής, οι ενότητες αυτές εξακολουθούν να αποτελούν δημοφιλείς επιλογές λόγω της εγγύτητάς τους στο κέντρο και της σχετικά προσιτής αγοράς ακινήτων.

Νότιος Τομέας Αθηνών

Στον Νότιο Τομέα Αθηνών, οι δημοτικές ενότητες με το νεότερο οικιστικό απόθεμα διαθέτουν κατοικίες με μέσο έτος κατασκευής από το 1978 έως το 1983, με τις πιο πρόσφατες να εντοπίζονται στη Γλυφάδα. Οι τιμές ανά τ.μ. κυμαίνονται από 2.270€ (έως 2.780€, ενώ η μέση επιφάνεια των κατοικιών κυμαίνεται από 73 έως 80 τ.μ.. Οι περισσότερες κατοικίες βρίσκονται στον 1ο ή 2ο όροφο. Οι περιοχές αυτές συνδυάζουν τη γειτνίαση με τη θάλασσα, τις αναβαθμισμένες υποδομές και τη σχετικά πρόσφατη οικιστική ανάπτυξη, καθιστώντας τες ελκυστικές για αγοραστές που αναζητούν σύγχρονα ακίνητα σε προνομιακές τοποθεσίες.

Πειραιάς

Στον Πειραιά, οι δημοτικές ενότητες με το νεότερο οικιστικό απόθεμα διαθέτουν κατοικίες με μέσο έτος κατασκευής από το 1982 έως το 1987, με τα πιο πρόσφατα ακίνητα να εντοπίζονται στο Πέραμα. Οι τιμές ανά τ.μ. κυμαίνονται από 1.580€ έως 2.030€, ενώ η μέση επιφάνεια των κατοικιών κυμαίνεται από 77 έως 85 τ.μ.. Οι περισσότερες κατοικίες βρίσκονται στον 2ο όροφο.

Στη Δυτική Αττική, η μόνη δημοτική ενότητα με περισσότερα από 100 διαθέσιμα ακίνητα ήταν τα Άνω Λιόσια (1.540€/τ.μ., μέσο έτος κατασκευής 1996, μέση επιφάνεια 92 τ.μ., 1ος όροφος), γι’ αυτό και δεν συμπεριλαμβάνεται στην παρουσίαση των περιοχών με το νεότερο οικιστικό απόθεμα.

Μέρος 3 -Δήμος Θεσσαλονίκης

Στον Δήμο Θεσσαλονίκης, το μεγαλύτερο μέρος του διαθέσιμου οικιστικού αποθέματος προέρχεται από τη δεκαετία του 1970. Ωστόσο, υπάρχει διαφοροποίηση στη μέση επιφάνεια των κατοικιών, η οποία κυμαίνεται κυρίως μεταξύ 59 και 76 τ.μ. Οι τιμές ανά τ.μ. παρουσιάζουν διακυμάνσεις, με τις υψηλότερες στο Ιστορικό Κέντρο (2.580€/τ.μ.) και την Παλαιά Παραλία (2.330€/τ.μ.), ενώ πιο προσιτές επιλογές εντοπίζονται στη Χαριλάου (1.935€/τ.μ.). Ο μέσος όροφος κυμαίνεται κυρίως μεταξύ του 2ου και 3ου.

Μέρος 4 – Δήμοι εντός Περιφερειακής ενότητας Θεσσαλονίκης (πλην δήμου Θεσσαλονίκης)

Στην Περιφερειακή Ενότητα Θεσσαλονίκης, οι δήμοι με το νεότερο οικιστικό απόθεμα διαθέτουν κατοικίες με μέσο έτος κατασκευής από το 1994 έως το 2001, με τα πιο πρόσφατα ακίνητα να εντοπίζονται στο Ωραιόκαστρο και τη Θέρμη. Οι τιμές ανά τ.μ. κυμαίνονται από 1.130€ έως 1.780€, ενώ η μέση επιφάνεια των κατοικιών κυμαίνεται από 84 έως 109 τ.μ., με τα μεγαλύτερα ακίνητα να βρίσκονται στο Ωραιόκαστρο. Οι περισσότερες κατοικίες βρίσκονται στον 1ο ή 2ο όροφο. Οι περιοχές αυτές προσφέρουν πιο σύγχρονα και ευρύχωρα ακίνητα σε σχέση με το κέντρο της Θεσσαλονίκης, καθιστώντας τες ελκυστικές για οικογένειες που αναζητούν μεγαλύτερους χώρους διαβίωσης και νεότερες κατασκευές.

Μέρος 5 – Δήμοι στην υπόλοιπη Ελλάδα

Οι ενδεικτικοί δήμοι στην υπόλοιπη Ελλάδα διαθέτουν κατοικίες με μέσο έτος κατασκευής από το 1982 έως το 1992, με τα νεότερα ακίνητα να εντοπίζονται στην Ξάνθη (1992). Οι τιμές ανά τ.μ. κυμαίνονται από 1.080€ (Κατερίνη, Σέρρες) έως 1.830€ (Καλαμάτα), ενώ η μέση επιφάνεια των κατοικιών κυμαίνεται μεταξύ 78 και 97 τ.μ., με τα μεγαλύτερα ακίνητα να βρίσκονται στην Κατερίνη. Οι περισσότερες κατοικίες είναι στον 2ο όροφο. Οι πόλεις αυτές συγκεντρώνουν σχετικά νεότερο και πιο ευρύχωρο οικιστικό απόθεμα σε προσιτές τιμές, αποτελώντας εναλλακτικές επιλογές για όσους αναζητούν στέγαση εκτός των δύο μεγάλων αστικών κέντρων.

Σύμφωνα με τα στοιχεία της ανάλυσης, αυξητική, αλλά σε μικρότερο βαθμό, είναι η πορεία των μέσων τιμών ενοικίασης κατοικιών στα Προάστια του Πειραιά από το 2017 και μετά, με τη μέση ζητούμενη τιμή σήμερα να φτάνει τα 7,4€/τ.μ..

Μόνο το 2023, η μέση ζητούμενη τιμή ενοικίασης κατοικιών στον Πειραιά αυξήθηκε κατά 10% σε σύγκριση με το προηγούμενο έτος, ενώ στα Προάστια του Πειραιά η μέση ζητούμενη τιμή ενοικίασης κατοικίας αυξήθηκε κατά 7,6%.

Στις πωλήσεις κατοικιών η εξέλιξη των τιμών από το 2015 μέχρι το 2023 είναι ελαφρώς διαφορετική, με τη μέση ζητούμενη τιμή πώλησης κατοικιών στον Πειραιά και τα Προάστιά του να σημειώνει μείωση μέχρι το 2018. Μετά το 2018, η πορεία των μέσων ζητούμενων τιμών τόσο στον Πειραιά όσο και στα Προάστιά του είναι αυξητική, με τις μέσες ζητούμενες τιμές σήμερα να διαμορφώνονται στα 2.000€/τ.μ. και 1.653€/τ.μ. αντίστοιχα.

Σε ό,τι αφορά την πώληση κατοικιών, η μέση ζητούμενη τιμή στον Πειραιά σημείωσε αύξηση της τάξης του 15,9%, ενώ κατά 19,5% πιο ακριβές έγιναν οι κατοικίες προς πώληση στα Προάστια του Πειραιά το 2023, σε σχέση με το 2022. Αυτή η σημαντική αύξηση στη μέση ζητούμενη τιμή πώλησης στον Πειραιά αλλά και τα Προάστιά του το 2023 φαίνεται να σχετίζεται σε μεγάλο βαθμό με τις αλλαγές των όρων του προγράμματος “Golden Visa”, οι οποίες έστρεψαν το ενδιαφέρον των αγοραστών στην περιοχή. Το έντονο ενδιαφέρον που έχει προσελκύσει η περιοχή του Πειραιά και των Προαστίων του φαίνεται να επηρεάζει τις προσδοκίες των ιδιοκτητών σε ό,τι αφορά τις ζητούμενες τιμές που θέτουν για το ακίνητό τους, με αποτέλεσμα αυτές συχνά να βρίσκονται σε πολύ υψηλά επίπεδα σε σχέση με τα αντικειμενικά χαρακτηριστικά του ακινήτου.

Πειραιάς & Προάστια Πειραιά: Οι οικονομικότερες και πιο ακριβές περιοχές για αγορά και ενοικίαση κατοικίας

Οι πιο ακριβές περιοχές για αγορά κατοικίας στον Πειραιά και τα Προάστιά του είναι το Μοσχάτο (2.889€/τ.μ.), το Νέο Φάληρο (2.560€/τ.μ.) και η περιοχή Καστέλλα-Πασαλιμάνι με τιμή 2,438€/τ.μ. Αντίθετα, οι οικονομικότερες περιοχές για να αγοράσει κανείς κατοικία στον Πειραιά και τα Προάστιά του είναι το Πέραμα (1.340€/τ.μ.), ο Άγιος Ιωάννης Ρέντης (1.342€/τ.μ.) και το Κερατσίνι (1.432€/τ.μ.).

Για το 2023, οι περιοχές του Πειραιά και των Προαστίων όπου σημειώθηκαν οι μεγαλύτερες αυξήσεις σε σύγκριση με την προηγούμενη χρονιά είναι η Καλλίπολη – Φρεαττύδα (24%), το Μοσχάτο (23,8%) και η Δραπετσώνα (23,7%).

Σε ό,τι αφορά την ενοικίαση κατοικιών, οι πιο ακριβές περιοχές του Πειραιά και των Προαστίων του είναι το Μοσχάτο (9,4€/τ.μ.), η Καστέλλα – Πασαλιμάνι (9,4€/τ.μ.) και το κέντρο του Πειραιά (λιμάνι) (9,4€/τ.μ.). Οι πιο οικονομικές περιοχές εντοπίζονται στα Προάστια του Πειραιά και είναι η Νίκαια (7,3 €/τ.μ.), ο Κορυδαλλός (7,1€/τ.μ.) και το Κερατσίνι (6,8€/τ.μ.). Οι μεγαλύτερες αυξήσεις τιμών ενοικίασης κατοικιών το 2023 σε σχέση με την προηγούμενη χρονιά σημειώθηκαν στο Πέραμα (30,9%), στη Δραπετσώνα (22,2%) και στην περιοχή Ταμπούρια-Αγία Σοφία (15,1%).

Εξέλιξη τιμών επαγγελματικών ακινήτων στον Πειραιά και τα Προάστιά του

Αύξηση της μέσης ζητούμενης τιμής ενοικίασης και πώλησης επαγγελματικών ακινήτων σημειώθηκε το 2023 στον Πειραιά και τα Προάστιά του. Πιο συγκεκριμένα, αύξηση κατά 12,8% καταγράφηκε στη μέση ζητούμενη τιμή πώλησης επαγγελματικών ακινήτων στον Πειραιά (1.231€/τ.μ.), ενώ κατά 10,3% αυξήθηκε η αντίστοιχη τιμή στα Προάστια του Πειραιά (993€/τ.μ.).

‘Όσον αφορά την ενοικίαση, το 2023 η μέση ζητούμενη τιμή διαμορφώθηκε στα 8,2 ευρώ/τ.μ., αυξημένη κατά 11,3% σε σχέση με το 2022, ενώ στα Προάστια του Πειραιά η μέση ζητούμενη τιμή ενοικίασης επαγγελματικών ακινήτων φτάνει τα 6,6 ευρώ/τ.μ., αυξημένη κατά 7,8% σε σχέση με το προηγούμενο έτος.

Οι πιο ακριβές και πιο οικονομικές περιοχές για αγορά και ενοικίαση επαγγελματικού ακινήτου

Οι πιο ακριβές περιοχές για αγορά επαγγελματικού ακινήτου στον Πειραιά και τα Προάστιά του για το 2023 είναι η περιοχή της Καστέλλας-Πασαλιμάνι με τιμή 1.507 ευρώ/τ.μ., η Πειραϊκή-Χατζηκυριάκειο (1.367€/τ.μ.) και το κέντρο του Πειραιά (λιμάνι), με μέση ζητούμενη τιμή πώλησης τα 1.334€/τ.μ. Αντίθετα, οι οικονομικότερες είναι ο Κορυδαλλός (717€/τ.μ.) στα Προάστια του Πειραιά, η περιοχή Καμίνια-Παλαιά Κοκκινιά (844 ευρώ/τ.μ.) και η περιοχή Ταμπούρια-Αγία Σοφία (844€/τ.μ.).

Οι πιο ακριβές περιοχές του Πειραιά και των Προαστίων του για ενοικίαση επαγγελματικού χώρου είναι το Νέο Φάληρο (8,8€/τ.μ.), η περιοχή Καστέλλα-Πασαλιμάνι (8,7€/τ.μ.) και το κέντρο του Πειραιά (λιμάνι), με μέση ζητούμενη τιμή ενοικίασης 8,7€/τ.μ. Στον αντίποδα, οι πιο οικονομικές περιοχές για ενοικίαση επαγγελματικού ακινήτου είναι ο Άγιος Ιωάννης Ρέντης (4,5 ευρώ/τ.μ.), το Πέραμα (5,6€/τ.μ.) και τα Καμίνια-Παλαιά Κοκκινιά (6€/τ.μ.).

Παρά την ανάκαμψη του κλάδου, ωστόσο, ειδικά την τελευταία τριετία, η κατασκευαστική δραστηριότητα στην Ελλάδα απέχει σημαντικά από τα υψηλά επίπεδα που είχαν καταγραφεί, πριν από την οικονομική κρίση στη χώρα.

Η ανοδική πορεία που ακολουθεί ο κατασκευαστικός κλάδος στη χώρα μας αντανακλάται στην εξέλιξη των ακόλουθων μεγεθών:

Η Ακαθάριστη Προστιθέμενη Αξία (ΑΠΑ) του κατασκευαστικού κλάδου αυξήθηκε με υψηλούς ρυθμούς, από το 2018 και μετά -με εξαίρεση το 2020, εξαιτίας της πανδημίας-, συμβάλλοντας στην οικονομική μεγέθυνση της χώρας.

Συγκεκριμένα, η ΑΠΑ των κατασκευών αυξήθηκε στην Ελλάδα κατά σχεδόν 11%, ετησίως τη διετία 2021-2022 και κατά 17,2% σε ετήσια βάση το πρώτο εννεάμηνο του 2023 (Γράφημα 1). Το παραγόμενο προϊόν του κατασκευαστικού κλάδου, σε επίπεδο Ευρωπαϊκής Ένωσης (ΕΕ-27), αυξήθηκε κατά 2,8% το 2021 και εν συνεχεία ο ρυθμός ανόδου επιβραδύνθηκε σε 1,3% το 2022 και 0,5% το πρώτο εννεάμηνο του 2023.
Η ΑΠΑ του κλάδου, ωστόσο, στην Ελλάδα, είναι σημαντικά χαμηλότερη σε πραγματικούς όρους, σε σύγκριση με τα επίπεδα που είχαν καταγραφεί πριν από το 2010.

Ενδεικτικά αναφέρεται ότι η ΑΠΑ των κατασκευών ανερχόταν σε Ευρώ 12,3 δισ. (σταθερές τιμές 2015), ή 5,3% του ΑΕΠ, το 2006, και σταδιακά μειώθηκε σε Ευρώ 2,7 δισ., ή 1,5% του ΑΕΠ, το 2017, ενώ το 2022 διαμορφώθηκε σε Ευρώ 3,4 δισ., ή 1,8% του ΑΕΠ.

Αξίζει να σημειωθεί ότι, τους πρώτους εννέα μήνες του 2023, η ΑΠΑ των κατασκευών προσέγγισε το 89% του αντίστοιχου μεγέθους για το σύνολο του 2022, ενώ το μερίδιό της στο ΑΕΠ αυξήθηκε σε 2,1%.

Ο Δείκτης Παραγωγής στις Κατασκευές αυξήθηκε με ρυθμό μεγαλύτερο του 24% το 2022 και πρόκειται για τη μεγαλύτερη αύξηση μεταξύ των χωρών της ΕΕ-27. Ο εν λόγω δείκτης συνέχισε να αυξάνεται το πρώτο εννεάμηνο του 2023, κατά 13,4% σε ετήσια βάση, ενώ από τις επιμέρους κατηγορίες που συγκροτούν τον δείκτη, η παραγωγή οικοδομικών έργων (κτηρίων) που αντιστοιχεί κατά κύριο λόγο στις ιδιωτικές κατασκευές, κατέγραψε άνοδο της τάξης του 16,7% και η παραγωγή έργων πολιτικού μηχανικού που αφορά στις δημόσιες κατασκευές, αυξήθηκε κατά 11,3%.

Θετική η δυναμική των επενδύσεων

Η θετική αυτή εικόνα αντανακλάται και στη δυναμική αύξηση των επενδύσεων σε κατασκευές, οι οποίες καταγράφουν άνοδο από το 2020 και μετά (Γράφημα 2).
Πιο αναλυτικά, οι επενδύσεις σε κατοικίες αυξήθηκαν κατά 33,7% το 2022 και κατά 40,2% το πρώτο εννεάμηνο του 2023, ενώ οι επενδύσεις σε λοιπές κατασκευές κατέγραψαν άνοδο της τάξης του 9,5% και 5,5%, αντίστοιχα.
Συνολικά, το πρώτο εννεάμηνο του 2023, οι επενδύσεις σε κατασκευές προσέγγισαν το 84% του συνόλου του 2022 και αυξήθηκαν σε σύγκριση με το ίδιο διάστημα του 2022 κατά περίπου 16%.

Παρά την ανοδική πορεία των επενδύσεων σε κατοικίες τα τελευταία χρόνια, εξακολουθούν να υπολείπονται σημαντικά σε σύγκριση με την περίοδο πριν από την οικονομική κρίση στη χώρα, ενώ, επιπλέον, παρατηρείται και αντιστροφή του μείγματος των επενδύσεων σε κατασκευές. Συγκεκριμένα, από το 2012 και μετά, οι επενδύσεις σε κατοικίες αντιστοιχούν σε περίπου 26% του συνόλου των επενδύσεων σε κατασκευές (ενώ το πρώτο εννεάμηνο του 2023 παρατηρείται μια αύξηση, όπου το ποσοστό των επενδύσεων σε κατοικίες προσεγγίζει το 37% του συνόλου των επενδύσεων σε κατασκευές), όταν το αντίστοιχο ποσοστό, για την περίοδο από το 1995 έως το 2011, διαμορφώθηκε σε 61%.

Επιπρόσθετα, σημαντική αύξηση παρουσιάζει η ιδιωτική οικοδομική δραστηριότητα, από το 2017 και μετά -με εξαίρεση το 2022-, παρά τις απρόσμενες δυσμενείς συνθήκες εξαιτίας τόσο των περιοριστικών μέτρων στην περίοδο της πανδημίας, όσο και της ανόδου του επιπέδου των τιμών, η οποία εντάθηκε εξαιτίας της ρωσικής εισβολής στην Ουκρανία.

Τη μεγάλη αύξηση κατά περίπου 46% το 2021, ακολούθησε μικρή πτώση κατά 2,2% το 2022, ενώ το πρώτο εννεάμηνο του 2023 η ιδιωτική οικοδομική δραστηριότητα (σε όρους όγκου, μ3) κατέγραψε σημαντική αύξηση κατά περίπου 18% σε σύγκριση με την αντίστοιχη περίοδο του 2022, έχοντας ήδη ξεπεράσει το 80% του συνόλου του 2022 (Γράφημα 3).

Τέλος, η ανοδική πορεία των κατασκευών αποτυπώνεται και στην αύξηση της απασχόλησης στον εν λόγω κλάδο, κατά 9,4% σε ετήσια βάση το πρώτο εννεάμηνο του 2023. Τούτο συνάδει με την αύξηση κατά 17,1% στις εγγραφές νέων επιχειρήσεων που δραστηριοποιούνται στον κατασκευαστικό κλάδο κατά το ίδιο χρονικό διάστημα, σύμφωνα με τα πιο πρόσφατα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ.

Ανακάμπτει η αγορά ακινήτων

Παράλληλα, η αγορά ακινήτων συνεχίζει να ανακάμπτει με έντονους ρυθμούς. Συγκεκριμένα, οι τιμές των οικιστικών ακινήτων αυξήθηκαν το τρίτο τρίμηνο του 2023 κατά 11,9% σε σχέση με το αντίστοιχο τρίμηνο το 2022, ενώ το πρώτο εννεάμηνο του 2023 η ετήσια αύξηση διαμορφώθηκε σε 13,9%.

Σημαντικοί παράγοντες για την ανοδική τάση των τιμών στην αγορά ακινήτων είναι, μεταξύ άλλων, οι θετικοί ρυθμοί οικονομικής μεγέθυνσης από το 2017 και ειδικά την διετία 2021-2022, η αύξηση των επενδύσεων σε κατασκευές, οι Ξένες Άμεσες Επενδύσεις (ΞΑΕ) σε ακίνητα και το πρόγραμμα Golden Visa.

Χαρακτηριστικό είναι το γεγονός πως η αύξηση αιτούντων για Golden Visa, για το 2022, προσέγγισε το 118% σε σχέση με το 2021, ενώ με πολύ υψηλούς ρυθμούς αυξάνονται και οι ΞΑΕ σε ακίνητα, κατά 68% το 2022 φτάνοντας τα Ευρώ 2 δισ. και κατά 29% το πρώτο εννεάμηνο του 2023, σε σχέση με το αντίστοιχο διάστημα το 2022, υπερβαίνοντας τα Ευρώ 1,6 δισ.

Από το 2022 και ειδικά από το τρίτο τρίμηνο, παρατηρείται μία σημαντική διαφορά στις μεταβολές των τιμών των κατοικιών μεταξύ Ελλάδας και Ευρωζώνης (Γράφημα 3).
Χαρακτηριστικά αναφέρεται ότι, το 2022, ο μέσος ετήσιος ρυθμός αύξησης των τιμών των κατοικιών διαμορφώθηκε σε 11,9%, στην Ελλάδα, έναντι 7,2% στην Ευρωζώνη. Επιπλέον, τα μέχρι σήμερα διαθέσιμα στοιχεία δείχνουν μία αντίθετη πορεία το 2023, καθώς στην Ελλάδα οι τιμές των κατοικιών συνεχίζουν να αυξάνονται το πρώτο εννεάμηνο, ενώ στην Ευρωζώνη μειώθηκαν οριακά κατά 0,6%, με βάση τα στοιχεία του πρώτου εξαμήνου.

Η διακριτή πορεία των τιμών στην Ελλάδα σε σχέση με την υπόλοιπη Ευρωζώνη, συνδέεται σε μεγάλο βαθμό με το γεγονός ότι στη χώρα μας οι τιμές των κατοικιών ανακτούν σταδιακά το χαμένο έδαφος εξαιτίας της παρατεταμένης οικονομικής κρίσης, την περασμένη δεκαετία.

Συγκεκριμένα, σύμφωνα με τα τελευταία διαθέσιμα στοιχεία, το τρίτο τρίμηνο του 2023, οι τιμές των οικιστικών ακινήτων στην Ελλάδα έχουν σωρευτικά ανακάμψει κατά περίπου 57,8% από το χαμηλότερο σημείο τους (το τρίτο τρίμηνο του 2017), υστερώντας, ωστόσο, κατά 9,1% από το μέγιστο σημείο τους (το τρίτο τρίμηνο του 2008). Αντίθετα, οι τιμές των κατοικιών, στην Ευρωζώνη, άρχισαν να ανακάμπτουν από το 2014, υπερβαίνοντας τα επίπεδα του 2008 ήδη από το 2016, όταν οι τιμές στην Ελλάδα συνέχιζαν να υποχωρούν.

Το Μητρώο θα περιλαμβάνει ακόμη και πληροφορίες για τα ακίνητα όπως εάν είναι μισθωμένα ή δωρεάν παραχωρημένα, τα ποσά των μηνιαίων και ετήσιων μισθωμάτων, τα στοιχεία των ενοικιαστών.

Σύμφωνα με το επικαιροποιημένο σχέδιο της ΑΑΔΕ, ο «Μεγάλος Αδερφός» για τα ακίνητα θα είναι έτοιμος το Σεπτέμβριο του 2024 και θα έρθει να σφίξει τον κλοιό γύρω από τους φορολογούμενους που σκοπίμως εμφανίζουν στο Ε9 μικρότερη επιφάνεια από την πραγματική για να πληρώνουν λιγότερο ΕΝΦΙΑ και μικρότερους φόρους και τέλη (τεκμήρια, δημοτικά τέλη, ΤΑΠ).

Οι ελεγκτές της ΑΑΔΕ θα αποκτήσουν ένα νέο ηλεκτρονικό όπλο καθώς θα παρακολουθούν και θα εντοπίζουν ευκολότερα όλα τα ακίνητα και εμπράγματα δικαιώματα (πλήρης ή ψιλή κυριότητα, επικαρπία κλπ) που υπάρχουν σε αυτά τόσο για τις περιοχές που βρίσκονται εντός σχεδίου πόλεως όσο και για αυτές που βρίσκονται εκτός σχεδίου.

Το Μητρώο Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων (ΜΙΔΑ), θα περιέχει τις εξής πληροφορίες:

• Τα στοιχεία του ηλεκτρονικού «περιουσιολογίου» που έχει δημιουργηθεί με τις δηλώσεις Ε9 των φυσικών και των νομικών προσώπων, τα οποία θα μεταφερθούν, χωρίς την παρέμβαση των φορολογουμένων. Οι κάτοχοι των ακινήτων θα ελέγξουν και αν υπάρχουν διαφορές θα τις διορθώσουν, χωρίς πρόστιμα.
• Τα στοιχεία για τα μισθωμένα ακίνητα τα οποία προκύπτουν από την ηλεκτρονική πλατφόρμα της ΑΑΔΕ για τα μισθωτήρια ακινήτων αλλά και το έντυπο Ε2 των φορολογικών δηλώσεων.

Με το νέο ηλεκτρονικό φάκελο η ΑΑΔΕ θα έχει τη δυνατότητα να διασταυρώνει άμεσα τα ακίνητα που δηλώνονται ως εκμισθούμενα καθώς και τα ποσά των ενοικίων που εισπράττονται και δηλώνονται από τους ιδιοκτήτες και τους ενοικιαστές. Το Μητρώο Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων θα ενημερώνεται αυτόματα κάθε φορά που θα υποβάλλεται από ιδιοκτήτη ακινήτου και θα γίνεται αποδεκτή από τον ενοικιαστή του ίδιου ακινήτου δήλωση πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης. Επίσης θα ενημερώνεται αυτόματα κάθε φορά που ένας ιδιοκτήτης θα δηλώνει τη λύση της μίσθωσης ενός ακινήτου του.

Το Μητρώο θα διασυνδεθεί με το ηλεκτρονικό αρχείο των δηλώσεων φορολογίας εισοδήματος φυσικών και νομικών προσώπων, προκειμένου τα εισοδήματα που αποκτούν οι ιδιοκτήτες από την εκμετάλλευση της ακίνητης περιουσίας τους να προσυμπληρώνονται από την ΑΑΔΕ στα έντυπα Ε1 και Ε2 των φορολογικών τους δηλώσεων, οι δε δαπάνες των ενοικιαστών για πληρωμές μισθωμάτων να προσυμπληρώνονται και αυτές στα δικά τους έντυπα Ε1 και να μην χρειάζεται ουσιαστικά καμία πρόσθετη ενέργεια συμπλήρωσης στοιχείων τόσο από τους ιδιοκτήτες όσο και από τους ενοικιαστές.

Όπως είπε χαρακτηριστικά, πρόκειται για έναν τομέα που έχει συνδεθεί με την απόλυτη ταλαιπωρία, «μια διαδικασία η οποία αφορά μεταγραφές, υποθηκοφυλακεία, πολλά χαρτιά, δικαιολογητικά, καθυστερήσεις. Δουλεύουμε νυχθημερόν αυτήν την περίοδο για να μπορέσουμε να είμαστε έτοιμοι τον Ιανουάριο του 2024 για να μπορέσουν οι πολίτες να μεταβιβάσουν ψηφιακά το ακίνητό τους».

Εξήγησε μάλιστα την διαδικασία, τονίζοντας ότι από «πρώτη Ιανουαρίου 2024 Θα λειτουργεί ο ψηφιακός φάκελος μεταβίβασης ακινήτου στον οποίο ο συμβολαιογράφος θα μπαίνει σε μια ψηφιακή εφαρμογή, θα απευθύνει πρόσκληση μέσω gov.gr σε αγοραστή και πωλητή. Μέσα σε αυτό το κοινό ψηφιακό περιβάλλον θα κάνεις τα πάντα, θα διαλειτουργεί η φορολογική ενημερότητα, η ασφαλιστική ενημερότητα, μια σειρά από άλλα δικαιολογητικά τα οποία διαθέτει σήμερα το ελληνικό κράτος, αλλά δεν θα χρειάζεται ο πολίτης να πάει να τα πάρει από κάπου και να τα δώσει στον συμβολαιογράφο. Θα υπάρχει ψηφιακό συμβόλαιο, άρα ο τίτλος κτήσης θα είναι ένα ψηφιακό έγγραφο, του οποίου το περιεχόμενο, αυτά τα οποία γράφονται στο συμβόλαιο, δεν θα χρειάζεται να επαναλαμβάνονται σε χιλιάδες χαρτιά, όπως γίνεται σήμερα».

Για πολλούς, η απάντηση είναι αναφανδόν θετική. Για κάποιους άλλους, όμως, η απάντηση είναι μάλλον αρνητική, καθώς -όπως φαίνεται- υπάρχουν πολλοί παράγοντες, οι οποίες καθορίζουν τη διάθεση των καταναλωτών απέναντι στις επενδύσεις σε real estate.

Αυτήν την στιγμή, σύμφωνα με πρόσφατη έρευνα της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας (ΕΚΤ), η αντίληψη της αγοράς κατοικίας ως μια επενδυτική επιλογή διαφέρει σημαντικά, ανάλογα με τα δημογραφικά και οικονομικά χαρακτηριστικά του κάθε νοικοκυριού.

Κατά μέσο όρο, οι μεγαλύτερης ηλικίας και οι άνδρες καταναλωτές φαίνεται ότι έχουν μεγαλύτερη προθυμία να επενδύσουν σε σπίτια σε σχέση με τους νεότερης ηλικίας και τις γυναίκες.

Ταυτόχρονα, το ίδιο ισχύει και για όσους ήδη διαμένουν σε ιδιόκτητη κατοικία (ιδίως όσοι έχουν στεγαστικό δάνειο), αλλά και για όσους χαρακτηρίζονται ως οικονομικά καταρτισμένοι. Σ’ αντίθεση με όσους δεν κατοικούν σε ιδιόκτητο σπίτι, δεν έχουν στεγαστικό δάνειο και δεν θεωρούν εαυτόν οικονομικά «μορφωμένο».

Ενώ όλα τα παραπάνω γνωρίσματα μπορούν πράγματι να επηρεάσουν την αντίληψη της κατοικίας ως επενδυτική επιλογή, αποκλίσεις παρατηρούνται και με βάση τα οικονομικά χαρακτηριστικά του κάθε νοικοκυριού.

Ενδεικτικά, τα επιμέρους στοιχεία με βάση το διαθέσιμο εισόδημα, τη μορφή εργασίας, τη διαθεσιμότητα επαρκούς ρευστότητας, την οικονομική κατάσταση κ.α., καταδεικνύουν ότι τα οικονομικά ισχυρότερα νοικοκυριά είναι πιο πιθανό να θεωρήσουν τον κλάδο των κατοικιών ως καλή επενδυτική επιλογή.

Αυτό σημαίνει ότι τα συγκεκριμένα νοικοκυριά είτε είναι πιο ικανά είτε έχουν περισσότερη θέληση να ρισκάρουν για μια τόσο μεγάλη -μη ρευστοποιήσιμη- επένδυση, όπως η κατοικία.

Οι προσδοκίες των νοικοκυριών, παράλληλα, διαδραματίζουν σημαντικό ρόλο σ’ όλη αυτήν τη συζήτηση. Δηλαδή το τι περιμένουν να συμβεί τους επόμενους μήνες ή τα επόμενα χρόνια.

Κι αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι οι επενδύσεις στον κλάδο της κατοικίας σχετίζονται άρρηκτα με μακροπρόθεσμες αποφάσεις, οι οποίες αφορούν τις δαπάνες και τον δανεισμό του νοικοκυριού.

Λαμβάνοντας αυτά υπόψη, η ελκυστικότητα μιας επένδυσης στην κατοικία καθορίζεται από παράγοντες, όπως η προσδοκία για την εξέλιξη του διαθέσιμου εισοδήματος, τον πληθωρισμό, την οικονομική ανάπτυξη, τις τιμές των κατοικιών και τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων. Κι όλα αυτά σε βάθος 12 μηνών.

Τα μοντέλα της ΕΚΤ καταδεικνύουν ότι όσο μεγαλύτερη είναι η προσδοκία για την οικονομική ανάπτυξη, το διαθέσιμο εισόδημα και τις τιμές κατοικιών, τόσο υψηλότερη είναι η πρόσληψη των κατοικιών ως καλή επένδυση.

Αντίθετα, η άνοδος του πληθωρισμού και η αύξηση των επιτοκίων φαίνεται ότι συνεπάγονται μια αποκλιμάκωση της αντίληψης των σπιτιών ως συνετής επενδυτικής επιλογής. Αυτό, φυσικά, εξηγείται από τις αρνητικές επιπτώσεις του πληθωρισμού στο πραγματικό εισόδημα και στο κόστος εξυπηρέτησης του χρέους.

Όλα αυτά, όπως είναι εύλογο, αποτυπώνονται και στη σημερινή εποχή, καθώς η προσδοκία των νοικοκυριών για υψηλότερα στεγαστικά επιτόκια, μεγαλύτερο πληθωρισμό και χαμηλότερη ανάπτυξη επιβαρύνουν την αντίληψη της κατοικίας ως καλής επένδυσης. Κι αυτό συμβαίνει σταθερά από τα μέσα του 2021 και μετέπειτα.

Με βάση την εξέλιξη των σχετικών τάσεων, μετά την κορύφωση που συνέβη το 2021, ακολούθησε μια έντονη πτωτική τάση το 2022. Από τα τέλη του 2022, βέβαια, παρατηρείται μια σταθεροποίηση της κατάστασης, η οποία σε κάθε περίπτωση εξακολουθεί να απέχει παρασάγγας από τα πρόσφατα υψηλά.

Αποτέλεσμα είναι, ακόμη και σήμερα, οι προσδοκίες για υψηλά επιτόκια στα στεγαστικά δάνεια να συνεπάγονται τη σημαντική μείωση της ελκυστικότητας μιας επένδυσης στις κατοικίες, κάτι που αντανακλά τις σφιχτές νομισματικές συνθήκες και την υποτονική ανάπτυξη των οικονομιών.

«Είναι γεγονός ότι η προσφορά ακινήτων στην Ελλάδα αυτή τη στιγμή είναι σχετικά χαμηλή, ώστε να εξυπηρετήσει τη ζήτηση. Η εγχώρια ζήτηση από την άλλη βαίνει αυξανόμενη ακολουθώντας την ανοδική πορεία των τελευταίων ετών μετά την πανδημία, πυροδοτούμενη επιπλέον από προγράμματα όπως το “Σπίτι μου”, ενώ η διεθνής ζήτηση είναι ιδιαίτερα έντονη, αποτελώντας αυτή τη στιγμή το 18% της επισκεψιμότητας των ιστοσελίδων του δικτύου μας (από 15% πέρσι), ενώ είναι αυξημένη και σε απόλυτα νούμερα πάνω από 40%. Ο συνδυασμός αυτός της σχετικά χαμηλής προσφοράς και της συνεχώς αυξανόμενης ζήτησης πιέζει προς τα πάνω της τιμές. Το ράλι συνεχίζεται» δηλώνει ο Δημήτρης Μελαχροινός, CEO του Spitogatos.

Κάποιες από τις μεγαλύτερες αυξήσεις στη μέση ζητούμενη τιμή πώλησης κατοικιών το δεύτερο τρίμηνο του 2023 σε σχέση με το αντίστοιχο διάστημα του προηγούμενου έτους σημειώθηκαν στο Δήμο Θεσσαλονίκης (+21%), τα Προάστια Θεσσαλονίκης (+17%) και τα Νότια Προάστια Αττικής (+15%).

Όσον αφορά τη μέση ζητούμενη τιμή ενοικίασης κατοικιών, μεγάλες αυξήσεις σε σχέση με το δεύτερο τρίμηνο του 2022 παρατηρήθηκαν στα Προάστια Θεσσαλονίκης (+8%), τα Νότια Προάστια Αττικής (+7%) και τα Βόρεια Προάστια Αττικής (+7%).

Αυξήσεις στις μέσες ζητούμενες τιμές πώλησης και ενοικίασης σχεδόν σε όλη την Αττική

Η ανοδική τάση των τιμών ως προς τις κατοικίες που διατίθενται προς πώληση και ενοικίαση συνεχίζεται και το δεύτερο τρίμηνο του 2023, συγκριτικά με το αντίστοιχο διάστημα του 2022. Κάποιες από τις περιοχές που παρουσίασαν τις μεγαλύτερες αυξήσεις στις μέσες ζητούμενες τιμές πώλησης σε σχέση με πέρσι είναι το Ίλιον (Δυτικά Προάστια) με αύξηση +32%, η Αγία Παρασκευή (Βόρεια Προάστια) με αύξηση +27%, η περιοχή Ζωγράφου (Νότια Προάστια) με αύξηση +26% και η Καλλιθέα (Νότια Προάστια) με αύξηση +23%.

Στις πιο οικονομικές περιοχές για αγορά κατοικίας συγκαταλέγονται, μεταξύ άλλων, η Αττική (Αθήνα) με μέση ζητούμενη τιμή πώλησης κατοικίας στα 1.250€/τ.μ., τα Πατήσια (Αθήνα) στα 1.266€/τ.μ. και το Κερατσίνι (Προάστια Πειραιά) στα 1.333€/ τ.μ.. Από την άλλη, στην ενοικίαση κατοικιών, κάποιες από τις πιο οικονομικές περιοχές το δεύτερο τρίμηνο του 2023 είναι οι Αχαρναί (Δυτικά Προάστια) με μέση ζητούμενη τιμή ενοικίασης κατοικίας στα 6,4€/τ.μ. και ο Κορυδαλλός (Προάστια Πειραιά) με 6,8€/τ.μ..

Αυξημένες οι μέσες ζητούμενες τιμές πώλησης κατοικιών σε σχέση με το δεύτερο τρίμηνο του 2022 στη Θεσσαλονίκη

Στη Θεσσαλονίκη, οι περιοχές με τη μεγαλύτερη μεταβολή τιμής κατοικιών προς πώληση βρίσκονται στον Δήμο Θεσσαλονίκης. Συγκεκριμένα, οι μεγαλύτερες αυξήσεις σε σχέση με πέρσι στις μέσες ζητούμενες τιμές πώλησης κατοικιών παρατηρήθηκαν σε Χαριλάου (+32%) και Φάληρο – Ιπποκράτειο (+29%).

Αντίστοιχα, στην ενοικίαση κατοικιών οι μεγαλύτερες αυξήσεις στις μέσες ζητούμενες τιμές ενοικίασης κατοικιών παρατηρήθηκαν σε Θέρμη (+26%), Καλαμαριά (+13%) και Κέντρο Θεσσαλονίκης (+11%).