Με τη νέα Κοινή Υπουργική Απόφαση (ΚΥΑ), που δημοσιεύθηκε πρόσφατα, καθορίζονται αναλυτικά οι διαδικασίες και τα δικαιολογητικά για πολίτες τρίτων χωρών που επενδύουν σε ακίνητα, ενώ παράλληλα αλλάζει ο χαρακτήρας του προγράμματος, ώστε να περιοριστεί η κερδοσκοπία και να επιστρέψουν περισσότερες κατοικίες στη μακροχρόνια μίσθωση.

Απλοποίηση και ενοποίηση διαδικασιών

Στόχος είναι ένα πλαίσιο πιο διαφανές και λειτουργικό, με μειωμένη γραφειοκρατία.
Όλοι οι τύποι επενδύσεων – από αγορά ακινήτου έως διατηρητέα και οικόπεδα – εντάσσονται πλέον σε ενιαίο σύστημα δικαιολογητικών, ενώ παρέχεται η δυνατότητα ηλεκτρονικής υποβολής αίτησης χωρίς φυσική παρουσία του επενδυτή.

Απαιτούνται:
• Ασφαλιστήριο συμβόλαιο ιδιωτικής ασφάλισης
• Ηλεκτρονικό παράβολο 2.000 ευρώ ανά αίτηση
• Προξενικό τέλος 180 ευρώ
• Βεβαίωση συμβολαιογράφου για τα στοιχεία του ακινήτου, το τίμημα, τον τρόπο πληρωμής και την επιφάνεια των κύριων χώρων (ελάχιστο όριο 120 τ.μ. όπου απαιτείται)
• Βεβαιώσεις δικηγόρων και μηχανικών για τη νομιμότητα της επένδυσης

Τέλος στη χρήση του προγράμματος για βραχυχρόνιες μισθώσεις

Η κυβέρνηση βάζει σαφές όριο στη χρήση της Golden Visa για αγορές διαμερισμάτων που στη συνέχεια καταλήγουν σε πλατφόρμες τύπου Airbnb.
Για νέες επενδύσεις από το 2024 και μετά απαγορεύεται η βραχυχρόνια μίσθωση, με εξαίρεση τις χρονομεριστικές συμφωνίες και τις μακροχρόνιες μισθώσεις άνω των πέντε ετών σε σύνθετα τουριστικά καταλύματα.

Ο στόχος είναι να επιστρέψουν περισσότερα ακίνητα στην αγορά μακροχρόνιας μίσθωσης, ενισχύοντας τη διαθεσιμότητα κατοικιών και μειώνοντας την πίεση στο στεγαστικό.

Επενδύσεις σε βιομηχανικά κτίρια και αλλαγή χρήσης

Για τη μετατροπή παλιών βιομηχανικών κτιρίων σε κατοικίες απαιτείται:
• Τεχνική έκθεση μηχανικού που αποδεικνύει ότι το κτίριο δεν λειτουργούσε τα τελευταία 5 χρόνια
Η τεκμηρίωση μπορεί να γίνει μέσω διακοπής ηλεκτροδότησης, εντύπων Ε2 ή άλλων επίσημων εγγράφων.

Το μέτρο στοχεύει στην αναζωογόνηση εγκαταλελειμμένων βιομηχανικών ζωνών, χωρίς περαιτέρω πίεση στην αγορά κατοικιών.

Επενδύσεις σε οικόπεδα και αγροτεμάχια

Για την ενθάρρυνση πραγματικής ανάπτυξης, ο επενδυτής μπορεί να υπολογίζει:
• είτε την αξία αγοράς + το κόστος ανέγερσης
• είτε μόνο το κόστος ανέγερσης, εφόσον κατασκευάζει νέο ακίνητο.

Ενίσχυση επενδύσεων σε διατηρητέα κτίρια

Για τα διατηρητέα απαιτείται τεχνική έκθεση που αποδεικνύει την ολοκλήρωση των εργασιών αποκατάστασης.
Έτσι, η Golden Visa γίνεται κίνητρο ανακαίνισης ιστορικών κτιρίων.

Στόχος: λιγότερη κερδοσκοπία, περισσότερα διαθέσιμα ακίνητα, σοβαρές επενδύσεις

Η κυβέρνηση τονίζει ότι το νέο πλαίσιο επιδιώκει:
• να περιορίσει την κερδοσκοπία
• να αυξήσει την προσφορά για μακροχρόνια μίσθωση
• να προσελκύσει επενδύσεις που υπηρετούν στεγαστικές και κοινωνικές ανάγκες
• να κατευθύνει τη δραστηριότητα σε παλαιά, κλειστά ή διατηρητέα κτίρια

Όπως σημειώνει ο υπουργός Μετανάστευσης και Ασύλου, η νέα ΚΥΑ «ενισχύει την παρουσία διαθέσιμων ακινήτων, καταργεί τις βραχυχρόνιες μισθώσεις και αυξάνει το απαιτούμενο όριο επενδύσεων», συμβάλλοντας σε μια πιο ισορροπημένη και υγιή αγορά ακινήτων.

Η Αττική διατηρεί την πρωτοκαθεδρία, συγκεντρώνοντας πάνω από το 80% των συνολικών επενδύσεων του προγράμματος. Εκεί που κάποτε πρωταγωνιστούσαν οι πολυτελείς κατοικίες στο Κολωνάκι ή οι φθηνές επιλογές στην Κυψέλη, τώρα ανεβαίνουν περιοχές με παλαιό στοκ και δυνατότητα αναβάθμισης, όπως ο Βύρωνας, η Νέα Σμύρνη, τα Σεπόλια και το Παγκράτι. Οι αγοραστές επικεντρώνονται σε παλιά διαμερίσματα ή πρώην επαγγελματικούς χώρους που μπορούν, με τεκμηριωμένη ανακαίνιση, να φτάσουν το όριο των 250.000 ευρώ.

Η επαρχία ως εναλλακτική για σταθερή απόδοση

Παρά την κυριαρχία της Αττικής, υπάρχει ζήτηση και για ακίνητα στην περιφέρεια, παρότι το νέο κατώτατο όριο αγγίζει τις 400.000 ευρώ. Νησιά όπως η Κρήτη και τα Ιόνια, αλλά και η Πελοπόννησος και η Κεντρική Ελλάδα, προσελκύουν ενδιαφέρον λόγω σταθερής τουριστικής ροής και καλής ποιότητας ζωής. Οι επενδυτές στρέφονται κυρίως σε μεγαλύτερες κατοικίες, τουριστικά ακίνητα ή μονοκατοικίες που προσφέρουν μακροχρόνια εκμετάλλευση και επενδυτική σταθερότητα.

Η νέα τάση αποτυπώνεται και στα στοιχεία: το πρώτο τετράμηνο του 2025 σημειώθηκε άνοδος 25% στις αιτήσεις Golden Visa σε σχέση με το 2024, με 3.477 νέες αιτήσεις. Ωστόσο, τον Απρίλιο καταγράφηκε πτώση 28,5% λόγω των νέων αυστηρότερων ορίων και της κόπωσης της αγοράς ακινήτων υψηλού κόστους. Από το 2014, το πρόγραμμα έχει αποφέρει πάνω από 4,47 δισ. ευρώ, με 18.363 εγκρίσεις συνολικά.

Η νέα εποχή της Golden Visa δείχνει ότι τα παλιά διαμερίσματα και οι χώροι με δυνατότητα ανακαίνισης είναι το «εισιτήριο» για ξένους επενδυτές που στοχεύουν άδεια διαμονής και ταυτόχρονα μακροπρόθεσμη απόδοση.

Όπως αναφέρεται στα δημοσιεύματα, σύμφωνα με την ανάλυση στοιχείων του ισολογισμού πληρωμών της Κεντρικής Τράπεζας της γειτονικής χώρας, το ποσό που πλήρωσαν πέρσι (2024) οι Τούρκοι για αγορές ακινήτων στο εξωτερικό ξεπέρασε τα 2,5 δισεκατομμύρια δολάρια (για την ακρίβεια 2,513 δισ.), αυξημένο κατά 20,5% σε σύγκριση με την αμέσως προηγούμενη χρονιά (2023), ενώ μόνο τον φετινό Ιανουάριο οι επενδύσεις αυτές έφτασαν στα 144 εκατομμύρια δολάρια.

Πληρώνουν κατά μέσο όρο 500.000 δολάρια

Σε άλλο σημείο, ο Τεκτσέ ανέφερε ότι τα ακίνητα στο εξωτερικό ξεκινούν συνήθως από 300 χιλιάδες δολάρια. «Οι Τούρκοι πληρώνουν 500 χιλιάδες δολάρια για μια μέση κατοικία. Το πιο σημαντικό σημείο που πρέπει να λαμβάνεται υπόψη κατά την απόκτηση ενός ακινήτου είναι η ικανότητα του ακινήτου να παράγει εισόδημα από ενοίκια» είπε χαρακτηριστικά.

Από την πλευρά του, ο Οζντέν Τσιμέν, διευθύνων σύμβουλος της εταιρείας real estate, Parcel Estates, ανέφερε ότι οι Τούρκοι κατατάσσονται στην 7η θέση μετά την Ινδία, το Ηνωμένο Βασίλειο, τη Ρωσία, την Κίνα, το Πακιστάν και τις ΗΠΑ μεταξύ των επενδυτών που απέκτησαν τα περισσότερα ακίνητα στο Ντουμπάι.

Αντιπαραβάλλοντας τα στοιχεία της ΑΑΔΕ για τη συνολική αξία των συναλλαγών αγοραπωλησιών ακινήτων το 2023 και το 2024 με τα αντίστοιχα του υπουργείου Μετανάστευσης για τα αιτήματα λήψης αδειών διαμονής, προκύπτει ότι μια στις δέκα συναλλαγές αφορούσε επενδυτή μέσω του προγράμματος «Χρυσή Βίζα».

Ιστορικό υψηλό «έγραψαν» οι αιτήσεις για Golden Visa το 2024

Σε επενδύσεις αγοράς ακινήτων αξίας τουλάχιστον 23,2 δισ. ευρώ αντιστοιχούν οι 9.289 αιτήσεις που υποβλήθηκαν το 2024 για τη χορήγηση αδειών διαμονής, μέσω του προγράμματος επενδυτικής μετανάστευσης «Golden Visa», αποτελώντας και ένα νέο ιστορικό υψηλό.

Η κορύφωση αυτή έρχεται ως συνέχεια μιας ακόμα χρονιάς-ρεκόρ, το 2023, όταν είχαν υποβληθεί 8.477 αιτήσεις και εξηγούνται λόγω της νέας πραγματικότητας που διαμορφώθηκε σε ό,τι αφορά το ελάχιστο όριο επένδυσης, που ξεκίνησε να ισχύει από την 1η Σεπτεμβρίου του 2024 και μετά (800.000 ευρώ για το σύνολο της Αττικής, τη Θεσσαλονίκη και τα νησιά, με ελάχιστο μόνιμο πληθυσμό 3.100 κατοίκων), δίνοντας το δικαίωμα κατοχύρωσης άδειας με το προηγούμενο καθεστώς αρκεί να είχε υπογραφεί ιδιωτικό συμφωνητικό ή προσύμφωνο, αναφέρει ρεπορτάζ της εφημερίδας «Καθημερινή».

Την περίοδο 2023-24, σύμφωνα με τα στοιχεία της ΑΑΔΕ, καταγράφονται συναλλαγές συνολικής αξίας 41,2 δισ. ευρώ  για την απόκτηση ακινήτων και συγκεκριμένα 18 δισ. ευρώ το 2023 και 23,2 δισ. ευρώ το 2024.

Σύμφωνα με σχετική ανάλυση της Astons, ένα σημαντικό μέρος της ζήτησης για χορήγηση αδειών διαμονής στην Ελλάδα οφείλεται στους επενδυτές από τις ΗΠΑ, μεταξύ των οποίων θα πρέπει να σημειωθεί ότι συγκαταλέγονται και αρκετοί ομογενείς, δεύτερης, ή ακόμα και τρίτης γενιάς, άνθρωποι που δεν έχουν καν επισκεφτεί την Ελλάδα. «Η Astons εκτιμά ότι η Ελλάδα είναι υποδοχέας τουλάχιστον του 50% των αιτήσεων "Χρυσή Βίζα" από Αμερικανούς πολίτες, λόγω του ελκυστικού πλαισίου της "Χρυσή Βίζα", που προσφέρει πενταετή διάρκεια για τους ίδιους και τα μέλη της οικογένειάς τους, ενώ και η ελληνική αγορά κατοικίας βρίσκεται σε άνθηση και προσφέρει σημαντικές αποδόσεις», αναφέρει χαρακτηριστικά η βρετανική εταιρεία, η οποία είναι κι ένας από τους μεγαλύτερους παρόχους υπηρεσιών επενδυτικής μετανάστευσης διεθνώς.

Παράλληλα, όπως αναφέρει το δημοσίευμα, θα πρέπει να τονιστεί ότι η μεγάλη αυτή αύξηση των αιτήσεων, έχει και τις «παρενέργειές» της, καθώς οι υπηρεσίες καλούνται να αντιμετωπίσουν τον  μεγάλο αυτό όγκο καθώς έχουν συσσωρεύσει συνολικά 12.087 εκκρεμείς αιτήσεις χορήγησης αρχικής άδειας επενδυτή, αριθμός που είναι σχεδόν τριπλάσιος από τον ετήσιο ρυθμό εγκρίσεων.

Ο δήμαρχος της Μόσχας ανακοίνωσε τις πρώτες πρωινές ώρες σήμερα ότι η ρωσική πρωτεύουσα βρέθηκε στο στόχαστρο ουκρανικής επιδρομής με drones εφόρμησης, «μιας από τις μεγαλύτερες» που έχουν εξαπολυθεί «ποτέ», κατ’ αυτόν, εναντίον της καρδιάς της ρωσικής εξουσίας.

«Άλλα δυο drones που πέταγαν προς την κατεύθυνση της Μόσχας καταρρίφθηκαν», ανέφερε ο Σεργκέι Σαμπιάνιν στις 04:43 (τοπική ώρα και ώρα Ελλάδας), έπειτα από σειρά παρόμοιων αναρτήσεων στην πλατφόρμα Telegram.

Η αντιαεροπορική άμυνα «πολλαπλών επιπέδων» της Μόσχας «μας επέτρεψε να αποτρέψουμε επιτυχώς όλες τις επιθέσεις. Οι δυνάμεις αντιαεροπορικής άμυνας του υπουργείου Άμυνας κατέρριψαν 10» drones, διαβεβαίωσε ο αιρετός.

Πάντα σύμφωνα με τον κ. Σαμπιάνιν, επρόκειτο για «μια από τις μεγαλύτερες απόπειρες επίθεσης εναντίον της Μόσχας με drones που έχουν γίνει ποτέ».
Ρωσικά πρακτορεία ειδήσεων μεταδίδουν πως συνολικά καταρρίφθηκαν 45 μη επανδρωμένα εναέρια οχήματα που εξαπέλυσαν οι ουκρανικές ένοπλες δυνάμεις εναντίον της ρωσικής επικράτειας.

Τρία μη επανδρωμένα εναέρια οχήματα εφόρμησης που κινούνταν προς τη Μόσχα καταρρίφθηκαν στους αιθέρες πάνω από την Παντόλσκ, στην περιφέρεια της πρωτεύουσας της Ρωσίας, ανέφερε νωρίτερα ο δήμαρχος Σαμπιάνιν. «Σύμφωνα με τα πρώτα δεδομένα, δεν υπάρχουν ζημιές ούτε θύματα στην τοποθεσία όπου κατέπεσαν συντρίμμια», διαβεβαίωσε.

Η ρωσική αντιαεροπορική άμυνα κατέρριψε drones κατά τη διάρκεια της νύχτας σε διάφορους τομείς. Στην περιφέρεια Μπριάνσκ (νοτιοδυτικά), που γειτονεύει με την Ουκρανία, καταστράφηκαν 18, σύμφωνα με τον περιφερειάρχη Αλεξάντερ Μπογκαμάς, που εκφράστηκε επίσης μέσω Telegram. «Δεν υπάρχουν ούτε θύματα, ούτε ζημιές», πρόσθεσε.

Νοτιότερα, στην Μπιέλγκοροντ, καταρρίφθηκαν «πολλά» drones, ανέφερε ο περιφερειάρχης Βιτσισλάβ Γκλάντκοφ.

Από την πλευρά του ο Βασίλι Γκόλουμπεφ, ο περιφερειάρχης της Ραστόφ (νοτιοδυτικά), ανέφερε πως συστοιχίες της αντιαεροπορικής άμυνας κατέστρεψαν περί τη 01:00 «πύραυλο» που εκτόξευσαν οι ένοπλες δυνάμεις της Ουκρανίας, χωρίς να αναφερθούν θύματα ούτε σε αυτή την επίθεση.

Η πόλη της Μόσχας και η περιφέρειά της, 500 και πλέον χιλιόμετρα από τα σύνορα με την Ουκρανία, έχουν ήδη γίνει στόχος ουκρανικών επιθέσεων με drones στο παρελθόν, που πάντως γενικά είναι σπάνιες.

Το καλοκαίρι του 2023 είχαν καταστραφεί τέτοια εναέρια οχήματα σε συνοικία με ουρανοξύστες, ενώ τον Μάιο του 2023 είχαν την ίδια τύχη δυο drones σε μικρή απόσταση από το Κρεμλίνο.

Η Ρωσία εξάλλου έχει βρεθεί αντιμέτωπη με επίθεση των ουκρανικών ενόπλων δυνάμεων στην περιφέρεια Κουρσκ εδώ και δυο εβδομάδες, ενώ οι δυνάμεις τους συνεχίζουν την προέλασή τους στο ανατολικό μέτωπο της Ουκρανίας. Η Μόσχα αποκλείει κάθε διαπραγμάτευση με το Κίεβο «σε αυτό το στάδιο» του πολέμου.

Όσο ισχύει ακόμα το χαμηλό όριο των 250.000 ευρώ για την αγορά ακινήτου και την απόκτηση της Golden Visa από ξένους υπηκόους, ιδιοκτήτες και κατασκευαστές σπεύδουν να κλείσουν συμφωνίες κυρίως για ξεχασμένα ακίνητα, μισοτελειωμένες οικοδομές, παλαιές μονοκατοικίες, αλλά και για μεγαλύτερα ακίνητα που θέλουν να τα αποσύρουν από τις μισθώσεις λόγω παλαιότητας.

Σε ένα δεκαήμερο, το πρόγραμμα της Golden Visa, ακριβαίνει καθώς το όριο για την απόκτηση ακινήτου σε πολλές περιοχές της Αττικής, της Θεσσαλονίκης και ορισμένων τουριστικών νησιών, πάει στις 800.000 ευρώ, καθιστώντας εν πολλοίς ασύμφορη την αγορά ακινήτου.

Το «παιχνίδι» της μεταβατικής περιόδου κινήθηκε και κινείται σε δύο μέτωπα: όσοι είχαν ή διαθέτουν ακόμα, έτοιμα προς αξιοποίηση, ακίνητα χαμηλότερης αξίας από το σημερινό όριο των 250.000 ευρώ, προσπαθούν να πουλήσουν υψηλότερα μέσω κυρίως μεσιτικών γραφείων, σε ενδιαφερόμενους Κινέζους, Τούρκους, Ισραηλινούς, Αμερικανούς και άλλους. Πρόκειται κυρίως για ελεύθερους επαγγελματίες που μένουν στην Ελλάδα ή έχουν αποκτήσει άδεια διαμονής μέσω Golden Visa και ασχολούνται με την αναζήτηση σχεδόν έτοιμων ακινήτων για να τα μεταπουλήσουν σε τρίτους που θέλουν τη «χρυσή βίζα».

Η δεύτερη περίπτωση αφορά μισοτελειωμένα ακίνητα ή άλλα που χρειάζονται εργασίες και ανακαίνιση, και οι ιδιοκτήτες ψάχνουν κατασκευαστικές εταιρείες να τα αποπερατώσουν και στη συνέχεια οι ίδιες να τα διαθέσουν μέσω Golden Visa. Εδώ οι διαδικασίες είναι περισσότερο σύνθετες και κοστοβόρες, καθώς ναι μεν ο ιδιοκτήτης θέλει να πουλήσει πάνω από το όριο των 250.000 ευρώ, αλλά οι κατασκευαστές αποφεύγουν τα συγκεκριμένα ακίνητα λόγω των επιβαρύνσεων που προκύπτουν πέρα από την αγορά (εργασίες αποπεράτωσης, προμήθεια του ξένου μεσίτη με τον οποίο συνεργάζονται (στην περίπτωση της Κίνας φτάνει το 20%), ΦΠΑ, άλλοι φόροι κλπ).

Το νέο καθεστώς …

Στην κατεύθυνση εξομάλυνσης του στεγαστικού προβλήματος, η κυβέρνηση έχει νομοθετήσει από την περασμένη άνοιξη νέο καθεστώς για τη χορήγηση άδειας διαμονής διάρκειας 5 ετών σε πολίτες τρίτων χωρών (Golden Visa). Σύμφωνα με αυτό:

• Στην Περιφέρεια Αττικής, τις Περιφερειακές Ενότητες Θεσσαλονίκης, Μυκόνου και Σαντορίνης και στα νησιά με πληθυσμό πάνω από 3.100 κατοίκους, η αξία της ακίνητης περιουσίας που πρέπει να κατέχει ο ενδιαφερόμενος αυξάνεται στις 800.000 ευρώ.
• Στις υπόλοιπες περιοχές της χώρας η αξία της ακίνητης περιουσίας διαμορφώνεται στις 400.000 ευρώ. Σε κάθε περίπτωση, η επένδυση πρέπει να γίνει σε ένα ακίνητο (όχι σε περισσότερα ακίνητα μικρότερης αξίας) επιφάνειας τουλάχιστον 120 τ.μ. Επιτρέπεται η αγορά ποσοστού εξ αδιαιρέτου συγκυριότητας ακινήτου, η ελάχιστη αξία του οποίου διαμορφώνεται αντίστοιχα στις 800.000 και 400.000 ευρώ.
• Για κτίρια που έχουν σήμερα διαφορετική χρήση και μετατρέπονται σε κατοικίες, το ελάχιστο ύψος επένδυσης διαμορφώνεται στις 250.000 ευρώ. Η μετατροπή της χρήσης πρέπει να έχει ολοκληρωθεί πριν από την υποβολή του αιτήματος για τη χορήγηση της άδειας διαμονής.
• Στις 250.000 ευρώ καθορίζεται επίσης το όριο αν πρόκειται για επένδυση σε διατηρητέο κτίριο που είναι προς αποκατάσταση. Να σημειωθεί ότι για τις αλλαγές χρήσης, δηλαδή από π.χ. βιομηχανική σε οικιστική κ.λπ., όπως και για τα διατηρητέα, δεν προβλέπονται ελάχιστα όρια τετραγωνικών για τα προς πώληση ακίνητα.

Το πρόγραμμα «χρυσή βίζα» αναμένεται φέτος να σημειώσει νέο ρεκόρ, με το ύψος των επενδύσεων να κινείται πάνω από τα 3 δισ. ευρώ. Πέρυσι τα κεφάλαια που εισέρρευσαν από το εξωτερικό ξεπέρασαν τα 2,54 δισ. ευρώ από 1,3 δισ. ευρώ το 2022, με τις υποβληθείσες αιτήσεις να φθάνουν τις 8.516 και τις τελικές εγκρίσεις για το πρόγραμμα να διαμορφώνονται σε 1.802.

Όπως ανακοίνωσε την Τρίτη στη Βουλή ο υφυπουργός Eθνικής Oικονομίας και Oικονομικών κ. Χάρης Θεοχάρης η κυβέρνηση κάνει αποδεκτή την εισήγηση του ΠΑΣΟΚ για σύντμηση της μεταβατικής περιόδου κατά ένα μήνα.

Έτσι στην σχετική τροπολογία θα προβλέπεται οτι οι παλιές (υφιστάμενες) αξίες θα ισχύουν μέχρι το τέλος του Αυγούστου ενώ οι ενδιαφερόμενοι θα έχουν περιθώριο μέχρι το τέλος του χρόνου για να ολοκληρώσουν την επένδυση.

Συγκεκριμένα:

1. Πολίτες τρίτων χωρών οι οποίοι θα εξοφλήσουν το τίμημα ή θα καταβάλουν προκαταβολή 10%, ή θα υπογράψουν προσύμφωνο ή ιδιωτικό συμφωνητικό αγοράς, αποδεικνύοντας τις σχετικές πιστώσεις μέχρι τις 31 Αυγούστου 2024 μπορούν να ολοκληρώσουν την επένδυσή τους μέχρι τις 31 Δεκεμβρίου 2024 με τις προϋποθέσεις που ίσχυαν έως τώρα.

2. Στις περιπτώσεις αυτές, αν δεν ολοκληρωθεί η αγορά του ακινήτου, ο αγοραστής μπορεί να ολοκληρώσει την επένδυσή του σε άλλο ακίνητο πάντα με τις προϋποθέσεις που ίσχυαν έως τώρα αλλά πάντως όχι μετά τις 30 Απριλίου 2025.

Με το νέο καθεστώς που ψηφίζεται στην Βουλή, για τη χορήγηση άδειας διαμονής διάρκειας 5 ετών σε πολίτες τρίτων χωρών (Golden Visa) θα ισχύουν οι εξής προϋποθέσεις:

• Στην Περιφέρεια Αττικής, τις Περιφερειακές Ενότητες Θεσσαλονίκης, Μυκόνου και Σαντορίνης και στα νησιά με πληθυσμό πάνω από 3.100 κατοίκους, η αξία της ακίνητης περιουσίας που πρέπει να κατέχει ο ενδιαφερόμενος αυξάνεται στις 800.000 ευρώ. Στις υπόλοιπες περιοχές της χώρας η αξία της ακίνητης περιουσίας διαμορφώνεται στις 400.000 ευρώ. Σε κάθε περίπτωση η επένδυση πρέπει να γίνει σε ένα ακίνητο (όχι σε περισσότερα ακίνητα μικρότερης αξίας) επιφάνειας τουλάχιστον 120 τ.μ. Επιτρέπεται η αγορά ποσοστού εξ αδιαιρέτου συγκυριότητας ακινήτου, η ελάχιστη αξία του οποίου διαμορφώνεται αντίστοιχα στις 800.000 και 400.000 ευρώ.
• Για κτίρια που έχουν σήμερα διαφορετική χρήση και μετατρέπονται σε κατοικίες, το ελάχιστο ύψος επένδυσης διαμορφώνεται στις 250.000 ευρώ. Η μετατροπή της χρήσης πρέπει να έχει ολοκληρωθεί πριν από την υποβολή του αιτήματος για τη χορήγηση της άδειας διαμονής.

• Στις 250.000 ευρώ καθορίζεται επίσης το όριο αν πρόκειται για επένδυση σε διατηρητέο κτίριο που είναι προς αποκατάσταση.

Η κατάσταση θα ήταν αδιανόητη ακόμη και πριν από μια δεκαετία. Η ελληνική οικονομία έχει σημειώσει αξιοσημείωτη ανάκαμψη από το 2010, όταν ξεκίνησε η ελληνική κρίση χρέους. Πέρυσι, η οικονομική ανάπτυξη ξεπέρασε τις αντίστοιχες ευρωπαϊκές και η χώρα έλαβε την επενδυτική βαθμίδα από τους οίκους αξιολόγησης. Όμως η ανάκαμψη συνοδεύτηκε από κρίση στέγασης στις μεγαλύτερες πόλεις και σε δημοφιλείς νησιωτικούς προορισμούς, όπου τα ενοίκια αυξήθηκαν περισσότερο από 40% μεταξύ 2018 και 2022. Στην Αθήνα, σημείωσαν άλμα 23% μόνο πέρυσι, σύμφωνα με δημοσίευμα του Bloomberg.

Η «χρυσή βίζα»

Με την εύρεση οικονομικά προσιτής στέγης να γίνεται όλο και πιο δύσκολη, οι πολιτικοί αναζητούν κάθε ευκαιρία για να μειώσουν την πίεση στην αγορά. Ένας στόχος ήταν το πρόγραμμα «χρυσή βίζα» της Ελλάδας, το οποίο από το 2014 προσφέρει διαμονή σε αλλοδαπούς που επενδύουν τουλάχιστον 250.000 ευρώ σε ακίνητα στη χώρα – μια σχετική ευκαιρία σε σύγκριση με χώρες όπως η Ισπανία και η Ολλανδία, όπου παρόμοια προγράμματα κοστίζουν πολλαπλάσια.

Τα τελευταία χρόνια, ωστόσο, η ελληνική κυβέρνηση έχει επίσης ανεβάσει τον πήχη για την είσοδο. Τον περασμένο Αύγουστο, αύξησε το ελάχιστο όριο επένδυσης για τη χορήγηση χρυσής βίζας σε 500.000 ευρώ σε δημοφιλείς περιοχές, όπως η Θεσσαλονίκη, τμήματα της Αθήνας και οι νησιωτικοί προορισμοί Μύκονος και Σαντορίνη.

Τώρα, το κάνει ξανά. Σύμφωνα με τους νέους κανονισμούς που παρουσιάστηκαν την Πέμπτη, οι επενδυτές θα πρέπει πλέον να επενδύουν τουλάχιστον 800.000 ευρώ (873.280 δολάρια) στις παραπάνω περιοχές, καθώς και σε νησιά με πληθυσμό άνω των 3.100 κατοίκων, σύμφωνα με το Υπουργείο Οικονομικών της χώρας. Οι αλλαγές θα τεθούν σε ισχύ στις 31 Μαρτίου, ενώ το όριο της χρυσής βίζας θα αυξηθεί επίσης από 250.000 ευρώ σε 400.000 ευρώ για την υπόλοιπη χώρα. Σε όλες τις περιπτώσεις, οι επενδυτές απαιτείται να αγοράσουν ένα ακίνητο με επιφάνεια μεγαλύτερη από 120 τετραγωνικά μέτρα (1291,7 τετραγωνικά πόδια), το οποίο δεν μπορεί να χρησιμοποιηθεί για βραχυχρόνια ενοικίαση.

Το σχέδιο

Ενώ η κυβέρνηση λέει ότι το σχέδιο θα αποθαρρύνει τους ξένους επενδυτές από το να αγοράζουν σε επιθυμητές περιοχές, πολλοί υποστηρίζουν ότι οι αλλαγές δεν θα κάνουν πολλά για να συγκρατήσουν το κόστος στέγασης.

«Το πρόγραμμα της χρυσής βίζας δεν έχει καμία απολύτως σχέση με την άνοδο των τιμών”, δήλωσε η Δρακοπούλου, κατηγορώντας για την τάση αυτή τις βραχυχρόνιες μισθώσεις και αυτό που η ίδια χαρακτήρισε “ελληνική νοοτροπία”. “Οι Έλληνες κυνηγούν το γρήγορο χρήμα, ό,τι μπορούν να αρπάξουν», είπε η Δρακοπούλου.

Ο πραγματικός ένοχος, σύμφωνα με πολλούς αναλυτές, είναι η έλλειψη προσφοράς. Η οικονομική κρίση σταμάτησε τις νέες κατασκευές για σχεδόν μια δεκαετία και ενώ ο πληθυσμός της Ελλάδας παρέμεινε λίγο πολύ σταθερός, ο αριθμός των διαθέσιμων κατοικιών συρρικνώθηκε. Ταυτόχρονα, πλατφόρμες όπως η Airbnb έχουν μετατρέψει τις μακροχρόνιες κατοικίες σε βραχυχρόνιες μισθώσεις και οι ιδιοκτήτες που είναι δυσαρεστημένοι με τα φορολογικά κίνητρα έχουν αφήσει τα σπίτια ακατοίκητα αντί να τα βγάλουν στην αγορά.

Τεράστια ζήτηση

Σύμφωνα με την Τράπεζα Πειραιώς, απαιτούνται περίπου 200.000 κατοικίες για να καλυφθεί η ζήτηση σε ολόκληρη τη χώρα.
Ο Στράτος Παραδιάς, επικεφαλής της Ελληνικής Ομοσπονδίας Ακινήτων, μιας ένωσης ιδιωτών ιδιοκτητών ακινήτων, ανησυχεί ότι οι τιμές δεν θα υποχωρήσουν, εκτός εάν η κυβέρνηση δώσει κίνητρα στους ιδιοκτήτες ακινήτων να προσφέρουν μακροχρόνιες μισθώσεις. Ένας τρόπος για να γίνει αυτό, ανέφερε ο Παραδιάς, είναι να απαλλάξει τους ιδιοκτήτες με κενά ακίνητα από την καταβολή φόρου εισοδήματος για τα επόμενα τρία χρόνια, υπό την προϋπόθεση ότι θα νοικιάσουν τα ακίνητα. Αυτό θα μπορούσε επίσης να επεκταθεί στις βραχυχρόνιες μισθώσεις, το ένα τρίτο των οποίων δεν είναι σήμερα κερδοφόρο και θα μπορούσε εύκολα να προσαρμοστεί σε μακροχρόνια μίσθωση, είπε.

Αν και η στεγαστική κρίση της χώρας οφείλεται σε διαφορετικούς παράγοντες, η χρυσή βίζα αποτελεί «σταγόνα στον ωκεανό σε σύγκριση με την αυξημένη ζήτηση», σύμφωνα με τον Ηλία Λέκκο, επικεφαλής οικονομολόγο της Διεύθυνσης Οικονομικών Μελετών και Επενδυτικής Στρατηγικής της Τράπεζας Πειραιώς. Περίπου 18.000 άτομα έχουν συμμετάσχει στο πρόγραμμα από την έναρξή του και μόνο ένας μικρός αριθμός σπιτιών έχει αποσυρθεί από την αγορά. «Αυτό που πραγματικά χρειάζεται είναι κίνητρα για την κατασκευή νέων κατοικιών», είπε.

Μέτρα ελάφρυνσης

Σε ένα σκηνικό έντονης πολιτικής αντιπαράθεσης, η κυβέρνηση της Ελλάδας λαμβάνει μέτρα για την ελάφρυνση της κρίσης. Από φέτος, οι ιδιοκτήτες υποχρεούνται να συστήσουν επιχείρηση και να πληρώσουν φορολογικό συντελεστή 13%, τον ίδιο με τα ξενοδοχεία, εάν νοικιάζουν τουλάχιστον τρία ακίνητα βραχυχρόνια. Και από τον Φεβρουάριο, η ελληνική κυβέρνηση θα καλύπτει το 40% του κόστους ανακαίνισης, ή έως και 10.000 ευρώ, σε διαμερίσματα των οποίων οι ιδιοκτήτες είναι πρόθυμοι να τα νοικιάσουν μακροπρόθεσμα. Αλλά με τα Airbnb να απαιτούν κατά μέσο όρο 100 ευρώ ανά διανυκτέρευση σε μια χώρα όπου ο κατώτατος μισθός ανέρχεται σε 780 ευρώ το μήνα, η πρωτοβουλία μπορεί να αποδειχθεί δύσκολη υπόθεση.

Σημάδια κόπωσης

Εν τω μεταξύ, ορισμένοι αναλυτές πιστεύουν ότι οι τιμές των κατοικιών που εκτοξεύονται στα ύψη μπορεί σύντομα να φτάσουν στο ανώτατο όριο. Σε μια έκθεση που δημοσιεύθηκε τον Ιανουάριο, η Πειραιώς σημείωσε ότι η υπερθερμασμένη αγορά είχε ανεβάσει τις τιμές των κατοικιών πέρα από αυτό που θα μπορούσε να δικαιολογηθεί, και παρατήρησε ότι άρχισαν να εμφανίζονται «εμφανή σημάδια κόπωσης». Αυτό θα μπορούσε να δώσει τη θέση του στην «επόμενη φάση του κύκλου», έγραψαν οι αναλυτές, «όπου οι υψηλότερες τιμές θα συνοδεύονται από πτώση των συναλλαγών/αγορών».

Στην Αθήνα, το Κουκάκι έχει περάσει από όλο τον κύκλο ζωής των κατοικιών στην Ελλάδα. Από μια γειτονιά που κάποτε προσέλκυε μικρές επιχειρήσεις με φτηνά ενοίκια, έγινε ένας υπερτιμημένος προορισμός για νέους, καλλιτέχνες Έλληνες, πριν γίνει αυτό που είναι τώρα: μια γειτονιά-φάντασμα γεμάτη από βραχυχρόνιους επισκέπτες που έρχονται και φεύγουν ανάλογα με την εποχή.

«Οι πρώτοι από εμάς που στήσαμε μαγαζί στο Κουκάκι ουσιαστικά έστησαν τη γειτονιά», αναπολεί η Δρακοπούλου. Για χρόνια, το κατάστημά της, το Tintinnabulum, αποτελούσε σημείο αναφοράς και πόλο έλξης τουριστών, μοιραζόμενο τον χώρο με το εργαστήριό της σε ένα νεοκλασικό κτίριο.

«Ήταν ένα μέρος γεμάτο νέους ανθρώπους που ξεκινούσαν κάτι μόνοι τους για να αντιμετωπίσουν την οικονομική κρίση», είπε. Αυτό τελείωσε όταν οι δεκαετείς μισθώσεις άρχισαν να λήγουν και τα ενοίκια άρχισαν να ανεβαίνουν.

Στη συνέχεια, ήρθε το τελικό χτύπημα: «Ήρθε το AirBnb», παραπονέθηκε, και όλοι αναγκάστηκαν να φύγουν.

Η χώρα βρίσκεται και πάλι στο ραντάρ των επενδυτών μετά την ανάκτηση της επενδυτικής βαθμίδας, με την οικονομία της να αναπτύσσεται με ρυθμούς πολλαπλάσιους του μέσου όρου της ευρωζώνης.

Τους προηγούμενους μήνες πούλησε το σύνολο των μετοχών της σε τρεις μεγάλες τράπεζες, που διατηρεί μέσω του Ταμείου Χρηματοπιστωτικής Σταθερότητας, αντλώντας περισσότερα από 2 δισ. ευρώ. Διατηρεί ακόμα ποσοστό 18,4% στην Εθνική Τράπεζα και 72% στην μικρότερη Attica Bank, που θα διατεθούν τους επόμενους μήνες.

«Βάσει της συμφωνίας που έχουμε με τους δανειστές, μπορούμε να συνεχίσουμε την διαδικασία αποεπένδυσης μέχρι τα τέλη του 2025. Διαπιστώνουμε ότι δεν έχουμε λόγο να καθυστερήσουμε», είπε ο κ. Χατζηδάκης.

«Είχαμε πολύ σημαντικό ενδιαφέρον να εκδηλώνεται από πολλούς επενδυτές και γι’ αυτό θέλουμε να ολοκληρώσουμε αυτή τη διαδικασία έως τα τέλη του έτους», πρόσθεσε.

Από το 2019 που ήρθε στην εξουσία η Νέα Δημοκρατία μεγάλες πολυεθνικές εταιρίες όπως οι Pfizer, Google and JP Morgan άρχισαν να επενδύουν στη χώρα. Μετά την επανεκλογή της στη διακυβέρνηση της χώρας το 2023 και την ανάκτηση της επενδυτικής βαθμίδας άρχισε την αποεπένδυση στις τράπεζες.

«Είμαστε αποφασισμένοι να συνεχίσουμε, λίγο πολύ, με τον ίδιο τρόπο προχωρώντας με όλες τις απαραίτητες διαρθρωτικές μεταρρυθμίσεις μεταδίδοντας το μήνυμα ότι αυτή η χώρα είναι μια φιλική χώρα για επενδύσεις», είπε ο Χατζηδάκης.

Πρόσθεσε ότι η κυβέρνηση αναμένει έσοδα 7,1 δισ. ευρώ από αποκρατικοποιήσεις που υλοποιήθηκαν ή ολοκληρώνονται τους τελευταίους οκτώ μήνες, επιτυγχάνοντας εύκολα τον στόχο για έσοδα 5,7 δισ. ευρώ το 2024.

«Είναι πρωτοφανές για την Ελλάδα, όχι μόνο ο αριθμός των αποκρατικοποιήσεων, αλλά και τα έσοδα για το κράτος».

Η Ελλάδα εισέπραξε 790 εκατ. ευρώ από τη διάθεση του 30% του Διεθνούς Αερολιμένα Αθηνών τον περασμένο μήνα και αναμένει έσοδα ύψους 4,6 δισ. ευρώ από τις παραχωρήσεις της Εγνατίας και της Αττικής Οδού.

Ο ρυθμός οικονομικής ανάπτυξης ανήλθε στο 2% πέρυσι, ελαφρά χαμηλότερα από την πρόβλεψη της κυβέρνησης, έναντι 0,4% κατά μέσο όρο στην ευρωζώνη. Αναμένεται στο 2,9% φέτος χάρη στα αυξημένα τουριστικά έσοδα, την ενίσχυση των επενδύσεων και την ισχυρή εγχώρια ζήτηση.

«Η ελληνική οικονομία ήταν, είναι και θα είναι μια θετική έκπληξη για την Ευρώπη», είπε ο Χατζηδάκης.

Πρόσθεσε ότι θέλει να προσελκύσει περισσότερες επενδύσεις στους κλάδους της πράσινης ενέργειας, των logistics και του τουρισμού, ώστε να καλύψει το κενό με τις υπόλοιπες χώρες της ευρωζώνης.

Αναφερόμενος στο θέμα της Golden Visa ο υπουργός είπε ότι το όριο θα αυξηθεί για τους ξένους επενδυτές στα 800.000 ευρώ, από 500.000 ευρώ, για τις μεγάλες πόλεις και τα δημοφιλή νησιά, στις 400.000 για άλλες περιοχές, ενώ θα οριστεί στις 250.000 για τα διατηρητέα.

«Σχετική τροπολογία θα κατατεθεί στη βουλή πιθανότατα έως το τέλος αυτής της εβδομάδας».

Αναφορικά με την αύξηση του βασικού μισθού, είπε ότι θα αυξηθεί πάνω από τα 800 ευρώ χωρίς να δώσει περισσότερες λεπτομέρειες.

Συγκεκριμένα, κατέχει την δεύτερη θέση παγκοσμίως  μαζί με την Αυστρία, σύμφωνα με το Bloomberg.

Η Πορτογαλία συνεχίζει να προσφέρει τις καλύτερες χρυσές βίζες στον κόσμο, κατέχοντας την πρώτη θέση.

Το ηλιόλουστο έθνος παρέχει προσιτή και υψηλή ποιότητα ζωής, καθώς και εύκολη πρόσβαση σε άλλες ευρωπαϊκές χώρες και ξεκάθαρο μονοπάτι για την ιθαγένεια της ΕΕ, σύμφωνα με ένα ευρετήριο της εταιρείας συμβούλων Henley & Partners, το οποίο εξέτασε παράγοντες όπως ο χρόνος μέχρι την υπηκοότητα, οι φόροι, και το κόστος.

Ενώ υπήρξαν εκκλήσεις για να απαλλαγούμε από προγράμματα διαμονής ανά επένδυση, τα οποία επιτρέπουν στους ξένους επενδυτές να έχουν πρόσβαση σε μόνιμη διαμονή σε μια χώρα μέσω μιας αρχικής πληρωμής, αυτές οι λεγόμενες χρυσές βίζες συνέχισαν να ευδοκιμούν.

Οι ευρωπαϊκές χώρες κατατάχθηκαν ψηλά στον δείκτη, καθώς πολλές προσφέρουν σχετικά εύκολες διαδρομές απόκτησης υπηκοότητας, επιτρέπουν στους επενδυτές να ταξιδεύουν χωρίς βίζα σε ολόκληρη την Ευρωπαϊκή Ένωση και να ιδρύσουν μια επιχείρηση ή να ζήσουν στην ήπειρο με χαμηλό κόστος.

Αντιμέτωποι με την στεγαστική κρίση

Οι χρυσές βίζες δέχθηκαν πυρά εν μέσω ανησυχιών ότι συνέβαλαν στην αύξηση των τιμών των ακινήτων σε πόλεις όπως η Λισαβόνα και η Αθήνα.

Αυτό οδήγησε ορισμένες χώρες να περιορίσουν τη διαθεσιμότητά τους, συμπεριλαμβανομένης της Πορτογαλίας πέρυσι και της Ελλάδας τον Φεβρουάριο.

Αντιμέτωπη με μια στεγαστική κρίση που έχει κατηγορηθεί, τουλάχιστον εν μέρει, σε πλούσιους ξένους, η Πορτογαλία έχει κινηθεί για να τερματίσει τις φορολογικές ελαφρύνσεις για τους ομογενείς. Ωστόσο, παρά το γεγονός αυτό, σύμβουλοι παγκόσμιας περιουσίας λένε ότι η χώρα συνεχίζει να προσελκύει ξένους επενδυτές. Άλλες χώρες, όπως τα Ηνωμένα Αραβικά Εμιράτα και η Ουγγαρία , άρχισαν πρόσφατα τις δικές τους πολιτικές διαμονής ανά επένδυση.

Ένα ρεκόρ 128.000 ατόμων υψηλής καθαρής αξίας παγκοσμίως θα μετακομίσουν σε μια νέα χώρα το 2024, σύμφωνα με την Henley & Partners. Οι Αμερικανοί ήταν η κορυφαία εθνικότητα που έκαναν αίτηση για χρυσή βίζα μέσω της συμβουλευτικής εταιρείας πέρυσι και φέτος, ανέφερε.

Αύξηση του κατώτερου ορίου

Η ελληνική κυβέρνηση σχεδιάζει να αυξήσει το ελάχιστο ποσό που θα πρέπει να επενδυθεί από ξένους σε ακίνητο σε περιοχές όπου έχει υπάρξει αύξηση στα ενοίκια.

Στους δημοφιλείς προορισμούς όπως η Αθήνα, η Θεσσαλονίκη, η Μύκονος και η Σαντορίνη η Ελλάδα διπλασίασε το ποσό που απαιτείται για επένδυση στο πρόγραμμα χρυσής βίζας στα 500.000 ευρώ κατ΄ ελάχιστον. Στις υπόλοιπες περιοχές ισχύει το όριο των 250.000 ευρώ.

Στις περιοχές και τα νησιά όπου η πίεση στην οικιστική αγορά είναι μεγάλη το όριο μπορεί να αυξηθεί στα 800.000 ευρώ.

Από τότε που λάνσαρε το πρόγραμμα χρυσής βίζας το 2013, η Ελλάδα έλαβε πάνω από 25.100 αιτήσεις και ενέκρινε 17.184 από αυτές. Οι Κινέζοι επενδυτές αντιστοιχούν σχεδόν στο 60% των golden visa που έχουν εγκριθεί με τους Τούρκους να αντιστοιχούν στο 7%.