Η ελληνική αγορά ακινήτων δείχνει να περνά σε μια πιο ώριμη και συντονισμένη φάση, με σταθερό ενδιαφέρον από επενδυτές, αυξανόμενη εμπιστοσύνη και σαφέστερη κατεύθυνση προς τη βιώσιμη ανάπτυξη.

Ο Πειραιάς κατέγραψε τη μεγαλύτερη αύξηση αυτό το τρίμηνο, με ποσοστό 28,9% σε σχέση με το προηγούμενο έτος. Από τον Μάρτιο του 2023 έως τον Φεβρουάριο του 2024, η ιδιωτική οικοδομική δραστηριότητα σε όλη τη χώρα αυξήθηκε κατά 13% στον αριθμό των κτιρίων σε σύγκριση με το προηγούμενο έτος. Εν τω μεταξύ, οι τιμές των οικοδομικών υλικών συνεχίζουν να αυξάνονται.

Όπως εκτιμά η κ. Κορίνα Σαΐα, διευθύνουσα σύμβουλος της Premier Realty Greece,  οι αξίες των ακινήτων στις μεγάλες πόλεις συνεχίζουν να αυξάνονται με έντονους ρυθμούς. Παρά την αύξηση του κόστους, η ζήτηση από τους διεθνείς αγοραστές παραμένει ισχυρή. Οι ξένοι επενδυτές έλκονται ιδιαίτερα από πολυτελείς κατοικίες, ποντάροντας σε μελλοντικά κεφαλαιακά κέρδη. Το 2023, οι ξένες αγορές ακινήτων έφτασαν τα 3 δισεκατομμύρια ευρώ. Ο τομέας των ακινήτων συνεισφέρει περίπου 20% έως 35% των συνολικών άμεσων ξένων επενδύσεων της χώρας κάθε χρόνο. Επιπλέον οι τιμές αναμένεται να αυξηθούν βραχυπρόθεσμα, την ώρα που ο σημαντικά υψηλός πληθωρισμός, η κλιμάκωση του κόστους κατασκευής και τα διατηρούμενα υψηλά επιτόκια είναι πιθανό να επηρεάσουν αρνητικά τα περιθώρια κέρδους των μακροπρόθεσμων επενδύσεων σε ακίνητα.

Η Ελλάδα έχει καλύτερες αποδόσεις από άλλες ευρωπαϊκές χώρες όσον αφορά τα ενοίκια των κατοικιών. Σύμφωνα με έκθεση του Global Property Guide για το Μάρτιο του 2024, οι μέσες ακαθάριστες αποδόσεις των ενοικίων στην Ελλάδα μειώθηκαν στο 4,82% το πρώτο τρίμηνο του 2024, από 5,22% το τρίτο τρίμηνο του 2023. Ωστόσο, οι αποδόσεις διαφέρουν ανάλογα με την τοποθεσία- για παράδειγμα, ένα διαμέρισμα ενός υπνοδωματίου στην Πατησίων προσφέρει απόδοση 7,5%, ενώ στην Πλατεία Αμερικής 6,9%. Γενικά, τα μικρότερα διαμερίσματα αποφέρουν υψηλότερες αποδόσεις ενοικίασης σε σύγκριση με τις μεγαλύτερες μονάδες.

Αγορά γραφείων-Προοπτικές-Εκτιμήσεις
Η διευθύνουσα σύμβουλος της Premier Realty Greece, σημειώνει ότι πάνω από το 60% των παγκόσμιων επενδυτών ακινήτων έχουν ενσωματώσει κριτήρια ESG στις επενδυτικές τους στρατηγικές. Στην Ελλάδα, η έλλειψη «πράσινων» κτιρίων, αποτέλεσμα της δεκαετούς κρίσης και της πανδημίας COVID-19, παρουσιάζει σημαντικές δυνατότητες ανάπτυξης, που πιθανότατα θα παραταθούν για τουλάχιστον άλλη μια δεκαετία. Μέχρι το 2026, αναμένεται να προστεθούν στην ελληνική αγορά 380.000 τ.μ. νέων πράσινων χώρων γραφείων. Η απόδοση της επένδυσης για σύγχρονα, πράσινα κτίρια γραφείων κυμαίνεται κατά μέσο όρο γύρω στο 6% για ακίνητα Α' κατηγορίας, 7% για ακίνητα Β' κατηγορίας σε προνομιακές τοποθεσίες και 8% για ακίνητα Β' κατηγορίας σε δευτερεύουσες τοποθεσίες.
Τα πράσινα κτίρια μπορούν να έχουν τιμές ενοικίασης άνω των 30 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, με τις τιμές αυτές να είναι 30% έως 40% υψηλότερες από τα συμβατικά ακίνητα γραφείων. Από το 2019, οι τιμές γραφείων ανά τετραγωνικό μέτρο έχουν αυξηθεί κατά 47,3% στο κέντρο της Αθήνας, κατά 40,6% στα Ανατολικά Προάστια, κατά 49,9% στα Νότια Προάστια και κατά 33,3% στη Δυτική Αθήνα.

Φοιτητικές κατοικίες
Στελέχη της Premier-Realty εκτιμούν ότι πολλοί επενδυτές εστιάζουν στις φοιτητικές κατοικίες, οι οποίες προσφέρουν απόδοση περίπου 7%. Σε ολόκληρη την Ευρώπη, η φοιτητική στέγαση έχει γίνει μια κορυφαία τάση στον τομέα των ακινήτων. Οι φοιτητικές εστίες των κρατικών πανεπιστημίων φιλοξενούν περίπου το 5% του φοιτητικού πληθυσμού, γεγονός που ωθεί τους επενδυτές να αγοράζουν ημιτελή κτίρια ή να ανακαινίζουν παλαιότερα ακίνητα κοντά σε πανεπιστήμια και σταθμούς του μετρό.
Ο στόχος είναι να δημιουργηθούν επιπλωμένα στούντιο με ιδιωτικό μπάνιο και κοινόχρηστες παροχές, όπως πλυντήρια, χώροι ψυχαγωγίας και κοινόχρηστους χώρους. Οι περιοχές με μεγαλύτερη ζήτηση στην Αθήνα είναι στη Ζωγράφου, το Γουδί, τον Νέο Κόσμο, την Καλλιθέα, τα Πετράλωνα, τη Νεάπολη και τα Ιλίσια.

Αγορά Logistics
Το επενδυτικό ενδιαφέρον τόσο από ελληνικές όσο και από ξένες εταιρείες επικεντρώνεται επίσης σε ακίνητα logistics και βιομηχανικά ακίνητα, με αναμενόμενες αποδόσεις γύρω στο 7%. Η Ελλάδα διαδραματίζει καθοριστικό ρόλο στη σύνδεση της Ευρώπης με την Ασία, γεγονός που αυξάνει τη ζήτηση για σύγχρονες, ενεργειακά αποδοτικές εγκαταστάσεις logistics, ιδιαίτερα σε περιοχές όπως τα Οινόφυτα, η Μαγούλα, ο Ασπρόπυργος και η Ελευσίνα. Πάνω από 250.000 τετραγωνικά μέτρα νέων εγκαταστάσεων logistics αναμένεται να ολοκληρωθούν μέχρι το 2024.

Επενδύσεις σε ξενοδοχεία

Το 2023, οι ξενοδοχειακές επενδύσεις στην Ελλάδα έφτασαν τα 3 δισ. ευρώ, αντανακλώντας αύξηση 23% σε σχέση με το προηγούμενο έτος. Η τάση αυτή συνεχίστηκε τα τελευταία πέντε χρόνια, με τις ξενοδοχειακές επενδύσεις να παρουσιάζουν ετήσιο ρυθμό αύξησης 10-15%.

Μια έκθεση της Travelworks Public Relations αναφέρει ότι το 40% των νέων ξενοδοχείων που πρόκειται να ανοίξουν θα λειτουργήσουν από διεθνή εμπορικά σχήματα, ενώ το υπόλοιπο 60% θα διοικείται από εγχώριες εταιρείες. Μια παγκόσμια έρευνα που διεξήχθη από την CBRE τοποθετεί την Ελλάδα μεταξύ των πέντε πρώτων προτιμώμενων επενδυτικών προορισμών για ξενοδοχειακά ακίνητα στην Ευρώπη. Για πρώτη φορά, η Αθήνα μπήκε στον κατάλογο των 10 κορυφαίων μητροπολιτικών προορισμών για ξενοδοχειακές επενδύσεις στην Ευρώπη, καταλαμβάνοντας την ένατη θέση.

Συμπερασματικά, σύμφωνα με εκτιμήσεις της Premier Realty Greece, η ελληνική αγορά ακινήτων παρουσιάζει πολλές υποσχόμενες επενδυτικές ευκαιρίες.

Όπως επισημαίνει το Bloomberg, οι δημόσιες αγορές κρούουν τον κώδωνα του κινδύνου για τα ακίνητα εδώ και μήνες, με τον Stoxx 600 Real Estate Index να υποχωρεί πάνω από 40% φέτος και να αγγίζει αποτιμήσεις που δεν έχουμε δει από την παγκόσμια οικονομική κρίση. Όμως, με το μεγαλύτερο μέρος των εμπορικών συναλλαγών ακινήτων να είναι ιδιωτικά, ο πραγματικός αντίκτυπος του τέλους της εποχής του φθηνού χρήματος άργησε να εμφανιστεί, μέχρι τώρα.

Η Land Securities Group Plc , ο κατασκευαστής του κτιρίου 16 ορόφων που θα στεγάσει το προσωπικό της Deutsche Bank στο Λονδίνο από τις αρχές του επόμενου έτους, σφράγισε τελικά την πώληση αυτόν τον μήνα, αποδεχόμενη τιμή περίπου 15% χαμηλότερη από τις αρχικές προσφορές που έγιναν λίγο πριν η Ρωσία επιτεθεί στην Ουκρανία.

Η συμφωνία σηματοδοτεί μια σπάνια ένδειξη του πόνου που αντιμετωπίζουν οι κάποτε καυτές αγορές ακινήτων της Ευρώπης και ξεχωρίζει επειδή πολλοί πωλητές δεν δοκιμάζουν καν την αγορά.

Εμβληματικά κτήρια

Οι προγραμματισμένες πωλήσεις εμβληματικών κτιρίων όπως τα κεντρικά γραφεία της Bank of America στο Λονδίνο δίπλα στον Καθεδρικό Ναό του Αγίου Παύλου έχουν ακυρωθεί, πράγμα που σημαίνει ότι υπάρχουν λίγες προσφορές για να κρίνουμε τη νέα πραγματικότητα.

Συνολικά, περίπου 6 δισεκατομμύρια στερλίνες μετοχών γραφείου στο Λονδίνο αποσύρθηκαν από την πώληση, εκτιμά η χρηματιστηριακή CBRE Group Inc.

Αυτό θα μπορούσε σύντομα να αλλάξει καθώς οι εταιρείες που επιδιώκουν να αναχρηματοδοτήσουν διαπιστώνουν ότι το κόστος δανεισμού έχει εκτοξευθεί. Για ορισμένους, οι αγορές χρέους είναι ουσιαστικά κλειστές και ενδέχεται να μην υπάρχουν αρκετά διαθέσιμα χρήματα για την αποπληρωμή όλων των ληξιπρόθεσμων δανείων.

Ο Hans Vrensen, επικεφαλής έρευνας και στρατηγικής στην AEW Capital Management LP , υπολογίζει ένα πιθανό κενό αναχρηματοδότησης 24 δισεκατομμυρίων ευρώ (23,5 δισεκατομμύρια δολάρια) τα επόμενα τρία χρόνια από δανεισμούς που έχουν εξασφαλιστεί έναντι ακινήτων στο Ηνωμένο Βασίλειο, τη Γερμανία και τη Γαλλία.

«Όλα αυτά αναπόφευκτα θα οδηγήσουν σε αναγκαστικές πωλήσεις μεταξύ ιδιοκτητών εμπορικών και οικιστικών ακινήτων», δήλωσε η Nicole Lux, ανώτερη ερευνήτρια στο Bayes Business School που συντάσσει μια εξαμηνιαία έκθεση για τον βρετανικό δανεισμό ακινήτων.

Αυξάνεται το κόστος

Το κόστος δανεισμού για συμφωνίες ακινήτων στο Ηνωμένο Βασίλειο και την Ευρώπη έχει αυξηθεί

Η Vonovia SE φαίνεται να ξεκινά την τάση. Ο μεγαλύτερος δημόσιος ιδιοκτήτης της Ευρώπης σχεδιάζει να πουλήσει περισσότερα από 13 δισεκατομμύρια ευρώ περιουσιακών στοιχείων για να μειώσει το χρέος μετά την έκρηξη του κόστους δανεισμού και την κατάρρευση της τιμής της μετοχής του.

Άλλες εταιρείες ακινήτων που φόρτωσαν με φθηνή πίστωση — συμπεριλαμβανομένων των Aroundtown SA , Adler Group SA και της Σουηδικής SBB — προσπαθούν επίσης να ξεφορτωθούν περιουσιακά στοιχεία πριν τη λήξη των δανείων.

Κλειδί οι αγορές χρέους

Οι αγορές χρέους είναι το κλειδί για τα ακίνητα. Η μεγαλύτερη κατηγορία περιουσιακών στοιχείων στον κόσμο παρακολουθεί γενικά τι κερδίζουν οι επενδυτές από το δημόσιο χρέος –προσφέροντας ένα ελαφρύ ασφάλιστρο δεδομένου του υψηλότερου κινδύνου.

Κατά τη διάρκεια ετών με αρνητικά επιτόκια, οι αγοραστές ήταν πρόθυμοι να δεχτούν ελάχιστες αποδόσεις των επενδύσεών τους. Ωστόσο, τα επιτόκια αυξάνονται και ακόμη και οι σταθερές αποδόσεις των γερμανικών 10ετών ομολόγων έχουν αυξηθεί κατά περίπου 2,3 ποσοστιαίες μονάδες φέτος.

Αυτή η πίεση διέρχεται από τις αγορές ακινήτων. Η συμφωνία της London Deutsche Bank δείχνει ότι οι αποδόσεις των κορυφαίων γραφείων στο Λονδίνο έχουν μετακινηθεί σε περίπου 4,7% από 4%, σύμφωνα με την αναλύτρια του Bloomberg Intelligence, Sue Munden.

Η κατάσταση στην ηπειρωτική Ευρώπη θα είναι πολύ χειρότερη καθώς οι αποδόσεις εκεί συνέχισαν να συμπιέζονται τα τελευταία πέντε χρόνια, ενώ το Brexit κράτησε τις τιμές του Λονδίνου σε μεγάλο βαθμό υπό έλεγχο.

Συμπίεση απόδοσης

Οι αποδόσεις των ευρωπαϊκών γραφείων έχουν συμπιεστεί σε χαμηλά επίπεδα ρεκόρ

Αυτό είναι ανησυχητικό για τις εταιρείες ακινήτων, επειδή ακόμη και μικρές αλλαγές έχουν υπερβολικό αντίκτυπο στις αποτιμήσεις όταν οι αποδόσεις είναι τόσο χαμηλές. Για παράδειγμα, ένα κτίριο με 10 εκατομμύρια δολάρια εισόδημα από ενοίκια θα άξιζε 100 εκατομμύρια δολάρια λιγότερο εάν η απόδοση μετατοπιστεί στο 2,5% από 2%, πολύ μεγαλύτερο αντίκτυπο από ό,τι όταν οι αποδόσεις είναι πιο κοντά στα ιστορικά πρότυπα.

Μέχρι στιγμής οι ιδιοκτήτες επιμένουν ότι οι αποτιμήσεις αντέχουν, με τη Vonovia να καθησυχάζει πρόσφατα τους επενδυτές ότι οι λογιστικές αξίες για το τρίτο τρίμηνο πιθανότατα θα είναι σταθερές ή αυξημένες. Η αισιοδοξία υποδηλώνει ότι οι εκτιμητές βρίσκονται «ακόμη περισσότερο πίσω από την καμπύλη από όσο πιστεύαμε ότι είναι δυνατό», ανέφερε σε σημείωμα η εταιρεία ερευνών ακινήτων Green Street .

Οι αυξήσεις των ενοικίων θα μπορούσαν να είναι ένας τρόπος για να στηριχθούν οι αποτιμήσεις, αλλά με επώδυνες υφέσεις σε ολόκληρη την περιοχή και το κόστος να εκτινάσσεται στα ύψη, οι επιχειρήσεις και οι καταναλωτές έχουν ήδη περιοριστεί. Στη Γερμανία, πάνω από το 10% των νοικοκυριών ήταν ήδη υπερφορτωμένα από τα έξοδα στέγασης πέρυσι, κάτι που ήταν πριν από την πραγματική εκτόξευση του πληθωρισμού.

Ευαίσθητες Αξίες

Όταν οι αποδόσεις των ακινήτων είναι τόσο χαμηλές, οι μικρές αλλαγές έχουν μεγάλο αντίκτυπο

Σίγουρα, τα βασικά στοιχεία ιδιοκτησίας εξακολουθούν να φαίνονται σταθερά. Η ζήτηση για νέους χώρους είναι ισχυρή, οι κενές θέσεις είναι ως επί το πλείστον χαμηλές και ο πληθωρισμός είναι πιθανό να συγκρατήσει τη νέα προσφορά αποτρέποντας την κατασκευή. Η Savills Plc εκτιμά ότι περισσότερο από το 40% των έργων γραφείων του Λονδίνου που επρόκειτο να κατασκευαστούν μέχρι το 2026 καθυστερούν — ορισμένα περισσότερο από ένα χρόνο.

Και εκτός από ορισμένες ακραίες τιμές, τα επίπεδα χρέους στις εταιρείες ακινήτων είναι μέτρια σε σύγκριση με το πλεόνασμα πριν από τη χρηματοπιστωτική κρίση.

Όπως τόνισε ο κ. Μητράκος, οι άμεσες ξένες επενδύσεις αγγίζουν τα 1,2 δισεκατομμύρια σε εισροές για αγορά ακινήτων και επιπλέον 700-800 εκατομμύρια για διαχείριση ακινήτων, ενώ οι αντίστοιχες εισροές για αγορά ακινήτων το 2020 κυμάνθηκαν περίπου στα 840 εκατομμύρια.

«Ήταν μια αξιόλογη αύξηση. Υπάρχει ιδιαίτερο ενδιαφέρον από το Ισραήλ για κατοικίες αλλά και για ξενοδοχεία, υπάρχει επίσης ενδιαφέρον και από τις χώρες του βορρά αλλά κυρίως το ενδιαφέρον προέρχεται από funds. Η χώρα μας έχει σημαντικές αποδόσεις και στο επαγγελματικό και στο οικιστικό ακίνητο. Σε κάποιες περιοχές μπορεί να φτάνει και το 6-6,5% ενώ παραδοσιακά η απόδοση άγγιζε το 3-3,5%. Άρα υπάρχουν πολύ υψηλές αποδόσεις και αυτό έχει προσελκύσει το ενδιαφέρον των ξένων επενδυτών» πρόσθεσε.

Μειώνεται η ιδιοκατοίκηση

Την ίδια ώρα το ποσοστό ιδιοκατοίκησης για τα νέα ζευγάρια μειώνεται σημαντικά χρόνο με το χρόνο σύμφωνα με πρόσφατη μελέτη που έγινε από την ευρωπαϊκή κεντρική τράπεζα, όπως ανέφερε ο κ. Μητράκος.

«Και στην Ελλάδα είδαμε ότι στους νέους 25 έως 34 χρονών αλλά και 35 έως 44 χρονών το ποσοστό ιδιοκατοίκησης μειώθηκε κατά 20 ποσοστιαίες μονάδες τα τελευταία 20 με 30 χρόνια, κάτι που ακολουθεί τη διεθνή μακροχρόνια τάση. Εκείνο που έχει ιδιαίτερο ενδιαφέρον είναι ότι η ερμηνεία του φαινομένου αυτού, έρχεται από την αγορά εργασίας, το επίπεδο των τιμών, τη φορολογία, τη χρήση γης, το θεσμικό πλαίσιο που ισχύει σε κάθε χώρα, αλλά ο δεύτερος παράγοντας που ερμηνεύει περισσότερο από το μισό αυτής της πτώσης είναι οι συνθήκες που επικρατούν στην αγορά εργασίας», εξήγησε ο κ. Μητράκος και διευκρίνισε: «Δηλαδή τα αβέβαια εισοδήματα, τα μεγάλα διαστήματα ανεργίας και οι χαμηλές αμοιβές είναι ο κύριος παράγοντας που μειώνει τη δυνατότητα νέων να συμμετέχουν στην αγορά κατοικίας.

«Και αυτό έχει δύο λόγους: πρώτον, δεν είναι σε θέση να συσσωρεύσουν το απαραίτητο κεφάλαιο που χρειάζεται και δεύτερον να συμμετέχουν στη στεγαστική πίστη. Αυτήν τη στιγμή οι τράπεζες δανειοδοτούν περίπου το 65 με 70% της αξίας του ακινήτου ενώ από την άλλη, οι ενδιαφερόμενοι αυτής της κατηγορίας δεν ικανοποιούν τα κριτήρια για να συμμετάσχουν στη στεγαστική πίστη. Για αυτό είναι ιδιαίτερα σημαντικό να υπάρξει μια κατάλληλα στοχευμένη στεγαστική πολιτική» συμπλήρωσε.

Η αγορά ακινήτων και η κατασκευαστική δραστηριότητα φαίνεται να επηρεάστηκαν σε μικρότερο βαθμό συγκριτικά με τους περισσότερους κλάδους της ελληνικής οικονομίας από την πανδημική κρίση, ενώ η επιδόσεις τους το 2021 ήταν ιδιαίτερα καλές σημειώνει ηA lpha Bank.

Συγκεκριμένα, η ανάκαμψη των κατασκευών, το 2021, ήταν ισχυρή, με την Ακαθάριστη Προστιθέμενη Αξία (ΑΠΑ) του τομέα να έχει σημειώσει άνοδο της τάξης του 10,3% σε σύγκριση με το 2020. Σημειώνεται ότι, το 2020, παρά την πανδημική κρίση, η ΑΠΑ των κατασκευών υποχώρησε μόλις κατά 1,2% και, μάλιστα, έπειτα από τις ισχυρές αυξήσεις της διετίας 2018-2019, κατά 7,6% και 8,4%, αντίστοιχα. Ιδιαίτερα σημαντική ήταν και η άνοδος της ιδιωτικής οικοδομικής δραστηριότητας σε όρους όγκου (κυβικά μέτρα) -σύμφωνα με τις νέες άδειες οικοδομής-, η οποία σημείωσε εντυπωσιακή αύξηση σε σύγκριση με το προηγούμενο έτος, κατά 45,9% (Γράφημα 1).

Παράλληλα, σύμφωνα με τα στοιχεία που δημοσίευσε η Τράπεζα της Ελλάδος, την προηγούμενη εβδομάδα, οι τιμές των οικιστικών ακινήτων αυξήθηκαν κατά 9,1% σε ετήσια βάση, το τέταρτο τρίμηνο του 2021, ενώ, συνολικά το 2021, η αύξηση διαμορφώθηκε σε 7,1%. Επιπρόσθετα, οι άμεσες ξένες επενδύσεις σε κατοικίες αυξήθηκαν κατά 35%, το εννεάμηνο Ιανουαρίου-Σεπτεμβρίου 2021, σε ετήσια βάση, έναντι πτώσης κατά 43%, το ίδιο διάστημα πέρυσι.

Η εισβολή της Ρωσίας στην Ουκρανία, στα τέλη του προηγούμενου μήνα, έχει εντείνει τις πληθωριστικές πιέσεις, πρωτίστως, σε προϊόντα ενέργειας και διατροφής (βλ. Εβδομαδιαίο Δελτίο Οικονομικών Εξελίξεων 10.3.2021, 23.03.2021) και, ως εκ τούτου, αναμένεται να οδηγήσει σε επιβράδυνση της ανάκαμψης των οικονομιών, σε παγκόσμιο επίπεδο, στη μετα-πανδημική εποχή. Σε ό,τι αφορά στον τομέα των κατασκευών και την αγορά ακινήτων στην Ελλάδα, οι συνέπειες των πολεμικών συγκρούσεων στην Ουκρανία αναμένονται μέσω:

Πρώτον, της ενδεχόμενης αναβολής υλοποίησης επενδυτικών σχεδίων και άμεσων ξένων επενδύσεων, εξαιτίας της αβεβαιότητας που επικρατεί, εξέλιξη που συμπιέζει μεσοπρόθεσμα την προσφορά κατοικιών.

Δεύτερον, της ανόδου των τιμών των υλικών κατασκευής και του ενεργειακού κόστους και της ενδεχόμενης μετακύλησης μέρους αυτής στις τιμές των κατοικιών.

Τρίτον, σε περίπτωση παρατεταμένης πληθωριστικής πίεσης, μέσω της στροφής των επενδυτών από τις κινητές αξίες στα ακίνητα, προκειμένου να προστατευτούν από τον φόβο ενός ισχυρού πληθωρισμού.

Οι τρείς ανωτέρω παράγοντες μπορεί να επιβραδύνουν, αλλά δύσκολα θα ανακόψουν την ανοδική πορεία της κατασκευαστικής δραστηριότητας, ενώ δρουν μάλλον αυξητικά επί των τιμών των ακινήτων.

Στο παρόν Δελτίο παραθέτουμε τα τελευταία διαθέσιμα στοιχεία για την ανοδική πορεία της αγοράς ακινήτων και των κατασκευών στην Ελλάδα, καθώς και για τις προσδοκίες των επιχειρηματιών του τομέα των κατασκευών και επιχειρούμε να καταγράψουμε τους παράγοντες που συνδέονται με τις γεωπολιτικές εξελίξεις και δύνανται να επιβραδύνουν την ανάπτυξη του εν λόγω τομέα.

Τιμές ακινήτων και ιδιωτική οικοδομική δραστηριότητα

Πιο αναλυτικά, όπως παρατηρείται στο Γράφημα 1, οι τιμές των οικιστικών ακινήτων έχουν αυξηθεί την τελευταία τριετία κατά 20% σωρευτικά, με την αύξηση να είναι εντονότερη για τα νέα διαμερίσματα, έως 5 ετών (21,5%), έναντι των παλαιών (19,2%). Επιπλέον, οι τιμές αυξήθηκαν με υψηλότερο ρυθμό στα μεγάλα αστικά κέντρα. Συγκεκριμένα, το 2021, οι τιμές των οικιστικών ακινήτων κατέγραψαν άνοδο, σε σύγκριση με το 2020, κατά 9,1% στην Αθήνα και κατά 6,9% στη Θεσσαλονίκη, ενώ στις άλλες μεγάλες πόλεις και τις λοιπές περιοχές οι αυξήσεις διαμορφώθηκαν σε 5,4% και 4,6%, αντίστοιχα.

Παράλληλα, η ιδιωτική οικοδομική δραστηριότητα, με βάση τον όγκο, κινήθηκε έντονα ανοδικά, από το 2017 και μετά, σημειώνοντας το 2021 την καλύτερη επίδοση από το 2010. Ο κύκλος εργασιών του τομέα των κατασκευών ανήλθε πέρυσι σε Ευρώ 7,4 δισ., έναντι Ευρώ 6,8 δισ., το 2020, και Ευρώ 7,2 δισ. το 2019.

Η πτώση του κύκλου εργασιών των κατασκευών, κατά το πρώτο έτος της πανδημίας (-5,2% σε ετήσια βάση), ήταν περιορισμένη συγκριτικά με άλλους τομείς που υπέστησαν σημαντικές απώλειες, όπως οι δραστηριότητες υπηρεσιών παροχής καταλύματος και εστίασης (-61%), η μεταφορά και αποθήκευση (-25,3%), η μεταποίηση (-11,1%) και το χονδρικό και λιανικό εμπόριο (-7,2%). Όπως παρατηρείται στο Γράφημα 2, ο κύκλος εργασιών των επιμέρους κλάδων των κατασκευών, δηλαδή της κατασκευής κτιρίων (που κατά βάση περιλαμβάνουν τις ιδιωτικές κατασκευές) και των έργων πολιτικού μηχανικού (τα οποία αφορούν πρωτίστως στις δημόσιες κατασκευές), κινήθηκε ανοδικά, το 2021. Συγκεκριμένα ο κύκλος εργασιών της κατασκευής κτιρίων αυξήθηκε κατά 14,9%, κατά το προηγούμενο έτος, έναντι ετήσιας αύξησης ύψους 4,4%, το 2020, υπερβαίνοντας το αντίστοιχο μέγεθος του 2019 κατά περίπου 20%. Τα έργα πολιτικού μηχανικού, αντίστοιχα, σε όρους κύκλου εργασιών, αυξήθηκαν κατά 3,3%, το 2021, ενώ η ετήσια πτώση που είχαν σημειώσει, το 2020, άγγιξε το 10,7%.

Επιχειρηματικές προσδοκίες στον κατασκευαστικό τομέα και άνοδος των τιμών υλικών κατασκευής

Οι επιχειρηματικές προσδοκίες στις ιδιωτικές κατασκευές (κατασκευή κτιρίων) κινήθηκαν έντονα πτωτικά, κατά τους πρώτους μήνες της πανδημίας, ενώ εν συνεχεία βελτιώθηκαν και πέρασαν σε θετικό έδαφος, τους τελευταίους τέσσερις μήνες του 2021 (Γράφημα 2).

Τον Μάρτιο του 2022, ο εν λόγω δείκτης διαμορφώθηκε σε 6 μονάδες, βελτιωμένος σημαντικά σε σύγκριση με τον Ιανουάριο (-10 μονάδες), αλλά και με τον Φεβρουάριο (4 μονάδες). Οι επιχειρηματικές προσδοκίες στις δημόσιες κατασκευές (έργα πολιτικού μηχανικού) επίσης κινήθηκαν ανοδικά, κατά τη διάρκεια του 2021, αλλά επέστρεψαν σε αρνητικό έδαφος, από τον Νοέμβριο του 2021 και μετά, φθάνοντας, τον Μάρτιο του 2022, τις -10 μονάδες, ελαφρώς βελτιωμένες, ωστόσο, σε σύγκριση με τον Φεβρουάριο (-14 μονάδες).

Σε ό,τι αφορά στις προσδοκίες των επιχειρηματιών του τομέα των κατασκευών, τόσο των ιδιωτικών όσο και των δημόσιων, για την εξέλιξη των τιμών των κατασκευαστικών έργων το επόμενο τρίμηνο, βαίνουν αύξουσες (Γράφημα 3).

Συγκεκριμένα, ο δείκτης των ιδιωτικών κατασκευών ανήλθε σε 16 μονάδες, τον Μάρτιο του 2022, από 25 μονάδες τον Φεβρουάριο -παρά την εισβολή της Ρωσίας στην Ουκρανία- και από -1 μονάδες, τον Μάρτιο του 2021. Αντίστοιχα, ο δείκτης των δημόσιων κατασκευών διαμορφώθηκε, τον τρέχοντα μήνα, σε 29 μονάδες, έναντι 52 μονάδες τον Φεβρουάριο και 13 μονάδες το ίδιο μήνα πέρυσι. Επιπρόσθετα, το ποσοστό των επιχειρηματιών που εκτιμά ότι οι ελλείψεις υλικού ή/και εξοπλισμού θα περιορίσουν την ιδιωτική οικοδομική δραστηριότητα έχει αυξηθεί σημαντικά, από τον Μάιο του 2021 και μετά. Τον Μάρτιο του 2022, ο σχετικός δείκτης διαμορφώθηκε στις 13 μονάδες, ενώ, από το 2019 μέχρι και τον Απρίλιο πέρυσι, η μέση τιμή του δείκτη ήταν σχεδόν ίση με τη μονάδα (κόκκινη διακεκομμένη γραμμή, Γράφημα 3). Η αύξηση των τιμών υλικών κατασκευής αποτυπώνεται στον σχετικό δείκτη της ΕΛΣΤΑΤ, ο οποίος ακολουθεί ανοδική τροχιά, από τον Ιανουάριο του 2021 και μετά. Συγκεκριμένα, ο Δείκτης Τιμών Υλικών Κατασκευής Νέων Κτιρίων Κατοικιών αυξήθηκε κατά 9%, σε ετήσια βάση, τον Φεβρουάριο του 2022, ενώ, και τους προηγούμενους τρεις μήνες, η ετήσια αύξηση ξεπέρασε το 7%. Από τις επιμέρους κατηγορίες του δείκτη, τις μεγαλύτερες ετήσιες αυξήσεις κατέγραψαν τον Φεβρουάριο οι εξής: καύσιμα μηχανημάτων (diesel), ηλεκτρική ενέργεια, νερό (44,6%), μεταλλικά υλικά βασικής επεξεργασίας (13,7%), ηλεκτρολογικά υλικά (12,6%) και τεχνητά πετρώδη υλικά (11,5%).

Ο βαθμός στον οποίο ο πόλεμος στην Ουκρανία θα επηρεάσει την ελληνική αγορά ακινήτων θα εξαρτηθεί σε σημαντικό βαθμό από τη διάρκειά του. Οι πληθωριστικές πιέσεις που συνδέονται με τις πρόσφατες γεωπολιτικές εξελίξεις έχουν ήδη αυξήσει το κόστος των επιχειρήσεων του τομέα των κατασκευών και αναμένεται να συμπιέσουν τα κέρδη τους, ενώ ενδέχεται μέρος του αυξημένου κόστους να μετακυληθεί στις τιμές των νέων κατοικιών. Ο πληθωρισμός τιμών καταναλωτή επιπρόσθετα δύναται να οδηγήσει σε διάβρωση του πλούτου των νοικοκυριών με αποτέλεσμα τη στροφή τους σε επενδύσεις σε ακίνητα, για την προστασία των αποταμιεύσεων που σωρεύθηκαν κατά τη διάρκεια της πανδημικής κρίσης (Ευρώ 19,1 δισ., από τον Μάρτιο του 2020, έως και τον Δεκέμβριο του 2021). Αυτό μπορεί να διατηρήσει τη δυναμική της αγοράς ακινήτων, καθώς ο πληθωρισμός μπορεί να λειτουργήσει ως «εργαλείο αποθεματοποίησης πλούτου». Από την άλλη πλευρά, ωστόσο, η άνοδος του επιπέδου τιμών, παράλληλα με την κατάργηση των μέτρων στήριξης για την αντιμετώπιση των αρνητικών επιπτώσεων της πανδημίας, που αποτέλεσε έναν από τους παράγοντες συσσώρευσης των καταθέσεων, μπορεί να οδηγήσουν σε μείωση των αποταμιεύσεων, για την κάλυψη του αυξημένου κόστους διαβίωσης και των καταναλωτικών αναγκών.