Ακίνητα: Αυτοί είναι οι φόροι για αγορές, γονικές παροχές, δωρεές και κληρονομιές

0

Λεφτά που αντιστοιχούν ακόμη και σε έναν ή περισσότερους ΕΝΦΙΑ μπορούν να γλιτώσουν οι φορολογούμενοι που θα αποφασίσουν να αγοράσουν ή να μεταβιβάσουν την περιουσία τους μέσα στους επόμενους πέντε μήνες.

Η ισχύς νέων αντικειμενικών αξιών στο μεγαλύτερο μέρος της ελληνικής επικράτειας, οδηγεί μοιραία σε σημαντικές επιβαρύνσεις για όσους δεν σπεύσουν εγκαίρως να κάνουν τις σχετικές πράξεις. Έτσι για τις περισσότερες περιοχές της χώρας, η τρέχουσα συγκυρία κρίνεται ως εξαιρετικά ευνοϊκή σε σχέση με το δεύτερο εξάμηνο του έτους, οπότε και θα εφαρμοστεί το νέο σύστημα αντικειμενικού προσδιορισμού των τιμών ζώνης ανά την επικράτεια.

Στη συντριπτική πλειονότητα των περιπτώσεων, οι υπόχρεοι μπορεί να γλιτώνουν τους φόρους, ωστόσο, θα πρέπει να καλύψουν όλες τις υπόλοιπες επιβαρύνσεις που εφαρμόζονται με βάση τις αντικειμενικές αξίες των ακινήτων.

Κατ’ αρχάς όσοι αγοράσουν ένα ακίνητο θα κληθούν να πληρώσουν φόρο 3% επί της αντικειμενικής αξίας, τα συμβολαιογραφικά και λοιπά έξοδα, ενώ θα χρειαστεί και ένα ολόκληρο "χαρτοβασίλειο" για να ολοκληρώσουν τη διαδικασία!

Ο φόρος δωρεάς ή γονικής παροχής επιβάλλεται τόσο στα κινητά όσο και ακίνητα περιουσιακά στοιχεία που δωρίζει κάποιος στο παιδί του ή σε μια επιχείρηση.

Οι συγκεκριμένες δηλώσεις υποβάλλονται και από τους δύο συμβαλλομένους, ενώ στην περίπτωση της άτυπης δωρεάς, η δήλωση γίνεται από τον δωρεοδόχο. Πρέπει να σημειωθεί ότι όταν συντάσσεται συμβολαιογραφικό έγγραφο για δωρεά ή γονική παροχή, τότε η δήλωση υποβάλλεται πριν την κατάρτιση του συμβολαίου ή όταν δεν συντάσσεται συμβόλαιο, εντός 6 μηνών που μπορεί να παραταθεί για ακόμη 3 μήνες.

Ακόμα, η αξία της γονικής παροχής επηρεάζεται από την ηλικία του επικαρπωτή.

Οι φόροι δωρεάς και κληρονομιάς εξαρτώνται από τη συγγενική σχέση με τον κληρονομούμενο ή τον δωρητή όπως φαίνεται στους σχετικούς πίνακες με βάση τις τρεις κατηγορίες που ορίζονται από τη Φορολογία Κεφαλαίου.

Όπως φαίνεται κατά περίπτωση ισχύουν διαφορετικές φορολογικές κλίμακες με διαφορετικά αφορολόγητα ποσά και συντελεστές. Ιδιαίτερη σημασία έχει και η φορολογία χρηματικών ποσών, καθώς η παροχή με συγγένεια Α΄ βαθμού φορολογείται με 10%, για συγγενή Β΄ βαθμού με 20% και Γ΄ βαθμού με 40%.

Απαλλαγές από τον φόρο

Η νομοθεσία προβλέπει σειρά απαλλαγών από τον φόρο μεταβίβασης ή γονικής παροχής, εφόσον συντρέχουν συγκεκριμένες προϋποθέσεις.

Ειδικότερα:

1. Η αγορά ενός ακινήτου περιλαμβάνει φόρο 3%, ο οποίος όμως δεν πληρώνεται για όσους αποκτούν α΄
κατοικία.

2. Το τέκνο που ζητά απαλλαγή, η σύζυγος και τα ανήλικα τέκνα τους δεν πρέπει να έχουν στο όνομά τους άλλο ακίνητο που να πληροί τις στεγαστικές τους ανάγκες σε περιοχές με πληθυσμό άνω των 3.000 κατοίκων. Το συνολικό εμβαδό των ακινήτων δεν πρέπει να ξεπερνά τα 70 τ.μ., προσαυξανόμενο κατά 20 τ.μ. για τα δύο πρώτα τέκνα και κατά 25 τ.μ. για το τρίτο και καθένα από τα επόμενα.

3. Το τέκνο πρέπει να είναι Έλληνας ή πολίτης κρατών – μελών της Ευρωπαϊκής Ένωσης.

4. Το ακίνητο πρέπει να αποκτηθεί κατά πλήρη κυριότητα και ολόκληρο.
Η απαλλαγή από τον φόρο γονικής παροχής παρέχεται εφάπαξ, ενώ δεν απαλλάσσονται το τέκνο, η σύζυγος και τα ανήλικα τέκνα τους αν έχουν ήδη τύχει άλλης απαλλαγής από τον φόρο μεταβίβασης, γονικής παροχής και κληρονομιάς.

Επιπλέον, ο δωρολήπτης πρέπει να κρατήσει το ακίνητο στην κυριότητά του για μία τουλάχιστον πενταετία. Οι έκτακτοι φόροι μπορούν να εξοφληθούν πλέον σε 48 δόσεις με βάση τη νομοθεσία που ισχύει από την 1/1/2020 λόγω του νέου φορολογικού νόμου.

Τι στοιχίζουν συμβόλαια, υποθηκοφυλακείο, κτηματολόγιο

"Τσουχτερό" μπορεί να αποδειχθεί το κόστος για τη μεταβίβαση ενός ακινήτου με γονική παροχή ή δωρεά, καθώς, όπως προαναφέρθηκε, ακόμη και στην περίπτωση που δεν προκύπτει πληρωμή φόρου, εντούτοις υπάρχει πλήθος άλλων επιβαρύνσεων.

Ειδικότερα, τα έξοδα που καλείται να καταβάλλει ένας φορολογούμενος που μεταβιβάζει ακίνητη περιουσία με γονική παροχή ή δωρεά είναι τα εξής:

1. Συμβολαιογραφικά έξοδα. Για ποσό περιουσίας έως €120.000 φτάνουν στο 0,80%, για €120.000,01 - €380.000 στο 0,70%, για €380.000,01 - €2.000.000 στο 0,65%, για ποσά €2.000.000,01 - €5.000.000 στο 0,55%, για €5.000.000,01 - €8.000.000 στο 0,50%, για €8.000.000,01 - €10.000.000 στο 0,40%, για €10.000.000,01 - €12.000.000 στο 0,30%, για ποσά €12.000.000,01 - €20.000.000 στο 0,25%, ενώ για επιπλέον, ο συμβολαιογράφος δικαιούται να λάβει πάγιο ποσό €20. Επιπλέον, ο συμβολαιογράφος εισπράττει €5 για κάθε πρόσθετο φύλλο αντιγράφου του συμβολαίου και €4 όταν εκδίδονται αμέσως μετά την
κατάρτιση της πράξης. Για τη συμπλήρωση κάθε δήλωσης φόρου καθώς και για κάθε φύλλο αντικειμενικής αξίας καταβάλλεται ποσό €10. Σημειωτέον ότι στην τιμή επιβάλλεται ΦΠΑ 24%.

2. Έξοδα μεταγραφής. Για το Κτηματολόγιο καταβάλλονται αναλογικά τέλη μεταγραφών και καταχωρήσεων 0,5% επί της αντικειμενικής αξίας, αναλογικά τέλη γονικών παροχών και δωρεών 0,8% και αναλογικά τέλη εγγραφής προσημειώσεων (εάν υπάρχουν) με συντελεστή 0,8%. Επιπλέον καταβάλλονται το πάγιο τέλος των €20 για την καταχώρηση της δικαιοπραξίας, το τέλος έκδοσης αντιγράφου από το αρχείο του Κτηματογραφικού Γραφείου €9,50, το τέλος έκδοσης πιστοποιητικού από τα βιβλία του Κτηματογραφικού Γραφείου €9,50, το τέλος έκδοσης αποσπάσματος κτηματολογικού διαγράμματος: €15, το τέλος έκδοσης κτηματογραφικού διαγράμματος €33, το πρόσθετο τέλος επί της αξίας κάθε ακινήτου 1‰ και το Εφάπαξ τέλος κτηματογράφησης: 35 ευρώ/δικαίωμα + 1‰ επί αντικειμενικής αξίας άνω των €20.000 ευρώ με όριο τα €900.

2. Τα έξοδα για την μεταγραφή του συμβολαίου στο υποθηκοφυλακείο της περιοχής του ακινήτου υπολογίζονται ως εξής:

- για γονικές παροχές – δωρεές 0,775% χωρίς όριο

- για μεταβιβάσεις – διανομές – ανταλλαγές κ.λπ. 0.475% χωρίς όριο

- για τέλος μεταγραφής υπέρ ταμείου νομικών 0,125% χωρίς όριο.

Στα παραπάνω εκδίδεται απόδειξη παροχής υπηρεσιών από τον υποθηκοφύλακα, επί του οποίου επιβάλλεται ΦΠΑ 24%. Σημειώνεται ότι η πράξη καθίσταται νόμιμη μόνο μετά τη μεταγραφή του ακινήτου στο υποθηκοφυλακείο.

Επίσης, τα έγγραφα επιβαρύνονται με επικολλώμενα χαρτόσημα και μεγαρόσημα. Εξυπακούεται ότι ο υπολογισμός των εξόδων είναι ξεχωριστός όταν υπάρχουν περισσότερα του ενός εμπράγματα δικαιώματα.

Οι φόροι που προσδιορίζονται από τις αντικειμενικές αξίες

Α. Τεκμαρτά εισοδήματα από ακίνητα

1. Τεκμαρτό εισόδημα ιδιοχρησιμοποίησης επαγγελματικής στέγης 3 % επί αντικειμενικής αξίας

2. Αντικειμενική δαπάνη διαβίωσης σε ιδιόκτητη ή μισθωμένη 1η και 2η κατοικία αναλόγως εμβαδού και Τιμής Ζώνης

Β. Ετήσιοι φόροι επί της κατοχής ακινήτων

3. Ενιαίος Φόρος Ιδιοκτησίας Ακινήτων (ΕΝΦΙΑ) ανά περιουσιακό στοιχείο
Κτίσματα: 2,50-16,25€/τμ
Οικόπεδα: 0,0037-11,25€/τμ

4. Συμπληρωματικός φόρος επί συνόλου περιουσίας με αφορολόγητο ποσό 200.000 ευρώ.

Φυσικά πρόσωπα: 0,1-1%
Νομικά πρόσωπα.: 0,25%-5%

5. Τέλος Ακίνητης Περιουσίας (ΤΑΠ) (κτίσματα+οικόπεδα) 0,025%-0,035%

6. Φόρος Ακίνητης Περιουσίας Υπεράκτιων Εταιριών 15%

Γ. Φόροι - τέλη κατά τη μεταβίβαση
ακινήτων από επαχθή αιτία

7. Φ.Π.Α. στην αγορά νεόδμητων κτισμάτων και στην αντιπαροχή (επί αξίας κτισμάτων) 24%

8. Φόρος Μεταβίβασης Ακινήτων 3%

9. Φόρος Χρησικτησίας Ακινήτων 3%

10. Φόρος Ανταλλαγής (συνένωσης οικοπέδων) 1,5 %

11. Φόρος Διανομής Ακινήτων 0,75%

12. Δημοτικός φόρος μεταβίβασης ακινήτων 3% επί Φ.Μ.Α.

13. Πρόσθετο Τέλος Μεταγραφής Συμβολαίων 0,45%-0,75%

Δ. Φόροι κατά τη μεταβίβαση από χαριστική αιτία (κληρονομιά - γονική παροχή - δωρεά)

14. Φόρος Κληρονομιάς ή Γονικής Παροχής ακινήτων

Α' Κατηγορία: προς τέκνα (γον. παρ.), εγγονούς, συζύγους, γονείς: συντελεστές 1-10%

B' Κατηγορία: προς κατιόντες, αδελφούς, θείους, παππούδες κλπ.: συντελεστές 5 - 20%

Γ' Κατηγορία: προς άλλους συγγενείς και ξένους: συντελεστές 20 - 40%

15. Φόρος Δωρεάς ακινήτων
- Α' Κατηγορία: προς εγγονούς, συζύγους, γονείς 1 - 10%
- Β' Κατηγορία: προς κατιόντες, αδελφούς, θείους, παππούδες κλπ.: συντελεστές 5 - 20%
- Γ' Κατηγορία: προς άλλους συγγενείς και ξένους: συντελεστές 20 - 40%

Ε. Κτηματολόγιο - Πολεοδομικά πρόστιμα & εισφορές

16. Τέλος Εγγραφής ακινήτων στο Εθνικό Κτηματολόγιο
35 ευρώ/δικαίωμα + 1‰ επί αντ. αξίας άνω των 20.000€ με όριο τα 900 ευρώ

17. Πολεοδομικά πρόστιμα κατασκευής ή διατήρησης αυθαιρέτων
(Ν.4178/2013)

18. Εισφορές σε γη έως 50% & χρήμα έως 25% για ένταξη σε σχέδιο πόλης (Ν.1337/83- Ν.4315/14

Μία… αποθήκη δικαιολογητικά για μεταβίβαση ακινήτου

1. Αποδεικτικό φορολογικής ενημερότητας πωλητή

2. Πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ

3. Πιστοποιητικό Δ.Ο.Υ. περί μη οφειλής φόρου κληρονομίας – δωρεάς

4. Δήλωση φόρου μεταβίβασης ακινήτου ή Φ.Π.Α. στη Δ.Ο.Υ. του ακινήτου

5. Πιστοποιητικά / δηλώσεις για μη οφειλή προς Ο.Τ.Α. κλπ.

6. Βεβαίωση δήμου περί υποβολής δήλωσης ιδιοκτησίας ή μη οφειλής
εισφοράς σε χρήμα

7. Βεβαίωση ασφαλιστικής ενημερότητας

8. Βεβαίωση πολιτικού μηχανικού περί πολεοδομικής νομιμότητας

9. Πιστοποιητικό ενεργειακού επιθεωρητή

10.Τοπογραφικό διάγραμμα γεωτεμαχίου από τοπογράφο

11. Υπεύθυνη δήλωση ιδιοκτήτη περί πολεοδομικής νομιμότητας του μεταβιβαζόμενου ακινήτου.

12. Αντίγραφο οικοδομικής άδειας αν το ακίνητο κτίστηκε μετά τις 14-3-1983

13. Έγγραφο περαίωσης διαδικασίας ρύθμισης ακινήτου

14. Απόσπασμα κτηματολογικού διαγράμματος αν βρίσκεται εντός κτηματολογίου

15. Πιστοποιητικό κτηματογραφούμενου ακινήτου αν έχει περιληφθεί στα προσωρινά κτηματολογικά στοιχεία της ανάρτησης του Εθνικού Κτηματολογίου.

16. Βεβαίωση Δασαρχείου (δασική ή μη δασική έκταση)

17. Βεβαίωση δασαρχείου περί «ΑΚΑΙΑΣ» των μεταβιβαζόμενων ιδιωτικών δασών

18. Δήλωση προς το Δασαρχείο σε περίπτωση μεταβίβασης ιδιωτικού δάσους ή δασικής έκτασης πάνω από 50 στρέμματα

19. Άδεια υπουργείου Αγροτικής Ανάπτυξης σε περίπτωση κατάτμησης δασικής ιδιοκτησίας

20. Πιστοποιητικό της Διεύθυνσης Δασών ή του Κτηματολογικού Γραφείου για ακίνητο σε περιοχή όπου έχουν αναρτηθεί δασικοί χάρτες

21. Απόφαση της περιφέρειας περί άρσης της απαγόρευσης αγοράς ακινήτου σε παραμεθόρια περιοχή από φυσικά και νομικά πρόσωπα με έδρα εκτός των κρατών μελών Ευρωπαϊκής Ένωσης και Ευρωπαϊκής Ζώνης Ελεύθερων Συναλλαγών

22. Βεβαίωση του Τοπικού Οργανισμού Εγγείων Βελτιώσεων για μη οφειλή από αρδευτικά τέλη και εισφορές

Share.

Comments are closed.