Οι Γερμανοί γνωρίζουν τι σημαίνει φούσκα ακινήτων κυρίως από τα μέσα ενημέρωσης, βλέποντας τι συνέβη τα προηγούμενα χρόνια στην Ισπανία: αναγκαστικοί πλειστηριασμοί, ανεργία, επιστροφή στο πατρικό σπίτι για πολλούς Ισπανούς και υπερχρέωση των πολιτών. Βεβαίως η κατάσταση στην Ισπανία δεν συγκρίνεται με την αντίστοιχη γερμανική. Οι Γερμανοί είναι λιγότερο χρεωμένοι, αποταμιεύουν περισσότερο και δεν ρισκάρουν τόσο πολύ οικονομικά. Επιπλέον η γερμανική οικονομία πατάει σε πιο γερά θεμέλια.
Παρόλα αυτά υπάρχουν ορισμένες παραλληλίες με την ισπανική κρίση, η οποία κορυφώθηκε το 2012, με την ΕΕ να παρεμβαίνει τελικά χορηγώντας δάνεια προκειμένου να αποτραπεί η κατάρρευση των ισπανικών τραπεζών. Ένα κοινό στοιχείο είναι ότι η γερμανική κυβέρνηση παρατηρεί σιωπηρά πως –κυρίως ξένοι- επενδυτές υπερθερμαίνουν τη γερμανική αγορά ακινήτων. Και υπάρχουν ακόμη πολλοί που δεν αναγνωρίζουν την επικίνδυνη εξέλιξη –πρωτίστως η Deutsche Bank, η οποία διαπιστώνει μεν σε μελέτες της ότι οι τιμές των ακινήτων αυξήθηκαν στη Γερμανία κατά 50% από το 2009, ωστόσο ισχυρίζεται ότι αυτό δεν συνιστά πρόβλημα.
Η ίδια τράπεζα επιχειρούσε να προσελκύσει επενδυτές στην ισπανική αγορά ακινήτων το 2007 και έπεσε έξω στις εκτιμήσεις της. Έναν χρόνο αργότερα έσκασε η «φούσκα» με καταστροφικές συνέπειες για την Ισπανία.
Ξένοι επενδυτές υπερθερμαίνουν την αγορά ακινήτων
Σύμφωνα με τον Σύνδεσμο Γερμανικών Υποθηκοφυλακείων, μόνο το 2017 διατέθηκαν σχεδόν 60 δις ευρώ για αγορές γερμανικών ακινήτων. Ένα στα δύο ευρώ δαπανήθηκε από αλλοδαπούς. «Πολλοί εξ αυτών είναι Ισπανοί», επισημαίνει ο Γκέοργκ Άμπεγκ, δικηγόρος του δικηγορικού γραφείου Rödl & Partner στη Μαδρίτη. Οι Ισπανοί επενδύουν εδώ και αρκετά χρόνια κατά προτίμηση στο Βερολίνο. «Όταν στην Ισπανία κορυφώθηκε η κρίση, μεταφέρθηκαν στη Γερμανία, όπου το επίπεδο τιμών ήταν συγκριτικά χαμηλό», αναφέρει ο γερμανός δικηγόρος. Την ίδια ώρα και Αμερικανοί αναζητούν πιο ασφαλή επενδυτική λύση στη Γερμανία, προσπαθώντας να ξεπεράσουν το σοκ μετά την κατάρρευση της αγοράς ακινήτων στις ΗΠΑ.
Ξένοι επενδυτές συνέβαλαν σημαντικά στη βαθμιαία υπερθέρμανση της ισπανικής αγοράς ακινήτων 20 χρόνια πριν. Ο πρώην πρωθυπουργός Χοσέ Μαρία Αθνάρ δήλωνε τότε ικανοποιημένος –όπως σήμερα η γερμανίδα καγκελάριος Μέρκελ- για το γεγονός ότι με αυτόν τον τρόπο γνώρισε άνθηση ο κατασκευαστικός τομέας και έπεφτε η ανεργία.
«Η Γερμανία πρέπει να φανεί πιο έξυπνη»
Ο σύμβουλος επενδύσεων Ματίας Μάιντελ, ο οποίος δραστηριοποιείται επαγγελματικά τόσο στη Γερμανία όσο και στην Ισπανία υπογραμμίζει ότι «η Γερμανία θα πρέπει να φανεί πιο έξυπνη και να τραβήξει εγκαίρως το χειρόφρενο». Κατά τη γνώμη του η γερμανική κυβέρνηση θα πρέπει να λάβει σαφή μέτρα προκειμένου να προστατεύσει τις τιμές για ενοικίαση και αγορά ακινήτων απέναντι σε κερδοσκόπους. Ειδικά στο Βερολίνο, οι υπάρχουσες διατάξεις που θέτουν περιορισμούς στην αύξηση των τιμών, συχνά παρακάμπτονται με διάφορα τεχνάσματα.
Ο δικηγόρος Γκέοργκ Άμπεγκ τονίζει ότι θα πρέπει να δοθεί ιδιαίτερη προσοχή ώστε η κατασκευή νέων ακινήτων να μην αγνοεί τις πραγματικές ανάγκες και να διασφαλίζεται ότι δεν υπάρχουν χώροι κατοικίας που μένουν άδειοι και αναξιοποίητοι.
Στην Ισπανία η κρίση στην αγορά ακινήτων κατέστρεψε κυρίως την αγορά δανείων. Αυτό δεν πρόκειται να συμβεί με παρόμοιο τρόπο στη Γερμανία επειδή το ποσοστό ιδιωτικού και δημόσιου χρέους είναι αισθητά χαμηλότερο συγκριτικά με την Ισπανία. Ωστόσο, ο γερμανικός τραπεζικός τομέας, που διανύει φάση εξασθένησης εδώ και αρκετά χρόνια, διατρέχει κίνδυνο. Κατά κύριο λόγο καλούνται να θωρακιστούν τα ταμιευτήρια. Στην Ισπανία από τα περίπου 40 ταμιευτήρια που υπήρχαν προ κρίσης, η συντριπτική τους πλειοψηφία μετεξελίχθηκαν σε τράπεζες, συγχωνεύθηκαν ή εκκαθαρίστηκαν.