Νέες δυνατότητες για την αξιοποίηση ακίνητης περιουσίας αποκτούν από σήμερα φορολογούμενοι με ληξιπρόθεσμες οφειλές, καθώς τίθεται σε εφαρμογή ένα αναθεωρημένο πλαίσιο που επιτρέπει, υπό όρους, την άρση κατασχέσεων και την ολοκλήρωση μεταβιβάσεων. Η παρέμβαση της ΑΑΔΕ επιχειρεί να ξεμπλοκάρει συναλλαγές που παρέμεναν στάσιμες, διαμορφώνοντας παράλληλα ένα σύστημα που διασφαλίζει την είσπραξη μέρους των απαιτήσεων του Δημοσίου.
Η διαδικασία ενεργοποιείται κατόπιν αίτησης του οφειλέτη, με βασική προϋπόθεση να πληρούνται, κατά τον χρόνο της μεταβίβασης, οι όροι για τη χορήγηση φορολογικής ενημερότητας ή σχετικής βεβαίωσης οφειλής. Πρόκειται για κρίσιμο στοιχείο, καθώς χωρίς αυτό δεν μπορεί να προχωρήσει καμία πράξη μεταβίβασης.
Κομβικό ρόλο στο νέο καθεστώς παίζει το τίμημα της συναλλαγής, το οποίο δεν επιτρέπεται να είναι χαμηλότερο από την αξία που είχε προσδιοριστεί κατά την επιβολή της κατάσχεσης. Σε περιπτώσεις όπου η εμπορική αξία είναι χαμηλότερη από την αντικειμενική, λαμβάνεται υπόψη η τελευταία, ώστε να αποφεύγονται συναλλαγές σε τιμές που θα μπορούσαν να πλήξουν τα συμφέροντα του Δημοσίου.
Για κατασχέσεις που έχουν επιβληθεί πριν από περισσότερο από πέντε χρόνια, προβλέπεται η υποχρέωση προσκόμισης νέας εκτίμησης από πιστοποιημένο εκτιμητή, προκειμένου να αποτυπωθεί η τρέχουσα αξία του ακινήτου. Με τον τρόπο αυτό επιχειρείται να διασφαλιστεί η αντικειμενικότητα και η επικαιρότητα των στοιχείων που χρησιμοποιούνται στη συναλλαγή.
Σημαντική παράμετρος της ρύθμισης είναι η παρακράτηση μέρους του τιμήματος της πώλησης, το οποίο αποδίδεται απευθείας στο Δημόσιο μέσω του συμβολαιογράφου. Το ποσοστό καθορίζεται με βάση τη φορολογική συμπεριφορά του οφειλέτη και τη δυνατότητα είσπραξης του υπολοίπου της οφειλής, με ελάχιστο όριο το 25%.
Σε περίπτωση που το ποσό που προκύπτει από την παρακράτηση υπερβαίνει το συμφωνηθέν τίμημα, τότε αποδίδεται στο Δημόσιο το σύνολο του ποσού της συναλλαγής, προκειμένου να αρθεί η κατάσχεση για το συγκεκριμένο ακίνητο. Παράλληλα, για να προχωρήσει η διαδικασία αποδέσμευσης, δεν θα πρέπει να υπάρχουν άλλα βάρη ή απαιτήσεις τρίτων επί του ακινήτου.
Εξαιρέσεις προβλέπονται όταν οι οφειλές έχουν ήδη καλυφθεί πλήρως μέσω εγγυήσεων ή εμπράγματων ασφαλειών, οπότε δεν απαιτείται η εφαρμογή των κριτηρίων για τον υπολογισμό της παρακράτησης.
Λύση σε ένα χρόνιο πρόβλημα που αφορά τα κληρονομιαία ακίνητα
Το νέο πλαίσιο δίνει επίσης λύση σε ένα χρόνιο πρόβλημα που αφορά τα κληρονομιαία ακίνητα. Πλέον, παρέχεται η δυνατότητα εξόφλησης του φόρου κληρονομίας κατά τη στιγμή της μεταβίβασης, μέσω παρακράτησης από το τίμημα της πώλησης. Μέχρι σήμερα, η αδυναμία καταβολής του φόρου αποτελούσε βασικό εμπόδιο για την αξιοποίηση της περιουσίας, οδηγώντας πολλές περιπτώσεις σε αδιέξοδο.
Η ρύθμιση αυτή εκτιμάται ότι θα συμβάλει στην ενεργοποίηση σημαντικού αριθμού ακινήτων που παρέμεναν ανεκμετάλλευτα, ενισχύοντας τη ρευστότητα των ιδιοκτητών και διευκολύνοντας τη λειτουργία της αγοράς.
Παράλληλα, εισάγονται και αλλαγές που μειώνουν το κόστος των συναλλαγών. Συγκεκριμένα, καταργείται η υποχρέωση σύνταξης τοπογραφικού διαγράμματος για ακίνητα εντός σχεδίου σε περιοχές με κυρωμένη πράξη εφαρμογής και λειτουργούν Κτηματολόγιο. Στις περιπτώσεις αυτές, τα απαραίτητα στοιχεία προκύπτουν από τα υφιστάμενα κτηματολογικά δεδομένα και την ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίου, περιορίζοντας την ανάγκη πρόσθετων διαδικασιών.
Η απλοποίηση αυτή αναμένεται να μειώσει τόσο το κόστος όσο και τον χρόνο ολοκλήρωσης των μεταβιβάσεων, καθιστώντας τις συναλλαγές πιο γρήγορες και διαφανείς.
Συνολικά, το νέο πλαίσιο της ΑΑΔΕ επιχειρεί να δημιουργήσει ένα πιο λειτουργικό περιβάλλον για τη διαχείριση οφειλών, λαμβάνοντας υπόψη τις πραγματικές οικονομικές δυνατότητες των φορολογουμένων. Παράλληλα, ενισχύει την εισπραξιμότητα των δημόσιων εσόδων, αξιοποιώντας τις ίδιες τις αγοραπωλησίες ως εργαλείο αποπληρωμής χρεών.
Με την ενεργοποίησή του, εκτιμάται ότι θα δοθεί ώθηση στην αγορά ακινήτων, καθώς θα απελευθερωθούν συναλλαγές που έως τώρα δεν μπορούσαν να ολοκληρωθούν, ενώ ταυτόχρονα θα προσφερθεί μια πιο ρεαλιστική λύση σε όσους βρίσκονται αντιμέτωποι με φορολογικές υποχρεώσεις.