Ένα ευρύ πακέτο αλλαγών για την απεμπλοκή της αγοράς ακινήτων φέρνει το νέο νομοσχέδιο που τέθηκε σε δημόσια διαβούλευση. Με πέντε βασικές παρεμβάσεις, η κυβέρνηση επιχειρεί να λύσει χρόνιες στρεβλώσεις που κρατούν εκτός αγοράς χιλιάδες ακίνητα εξαιτίας χρεών, κατασχέσεων ή περίπλοκων διοικητικών διαδικασιών.
Το σχέδιο, που παρουσιάστηκε από τον αντιπρόεδρο της κυβέρνησης Κωστή Χατζηδάκη, στοχεύει να ενεργοποιήσει ιδιοκτησίες που παραμένουν «παγωμένες» για χρόνια, σε μια περίοδο όπου η στεγαστική πίεση και η άνοδος των τιμών ακινήτων εντείνονται.
Η φιλοσοφία της μεταρρύθμισης συνοψίζεται σε λιγότερη γραφειοκρατία, ταχύτερες μεταβιβάσεις και πιο ευέλικτες λύσεις για πολίτες που έχουν περιουσία αλλά αδυνατούν να τη διαχειριστούν λόγω φορολογικών ή νομικών εμποδίων.
Φόρος κληρονομιάς: Εξόφληση από το τίμημα της πώλησης
Μέχρι σήμερα, ένας πολίτης που κληρονομούσε ακίνητο έπρεπε πρώτα να καταβάλει τον φόρο κληρονομιάς για να μπορέσει να το μεταβιβάσει. Σε περιπτώσεις όπου δεν υπήρχε ρευστότητα, το ακίνητο παρέμενε ουσιαστικά δεσμευμένο.
Με τη νέα ρύθμιση, ο φόρος κληρονομιάς, δωρεάς ή γονικής παροχής θα μπορεί να παρακρατείται απευθείας από το τίμημα της πώλησης. Ο συμβολαιογράφος θα υποβάλλει ταυτόχρονα τη δήλωση φόρου μεταβίβασης και τη δήλωση φόρου κληρονομιάς, ενώ το ποσό θα αποδίδεται απευθείας στην ΑΑΔΕ.
Έτσι, ένας ιδιοκτήτης που δεν διαθέτει μετρητά θα μπορεί να πουλήσει το ακίνητο και να εξοφλήσει την υποχρέωσή του προς το Δημόσιο από το τίμημα της συναλλαγής.
Περιορισμός διεκδικήσεων του Δημοσίου σε καταπατημένα ακίνητα
Το νομοσχέδιο εισάγει σαφέστερο πλαίσιο για περιπτώσεις ακινήτων που βρίσκονται επί δεκαετίες σε «γκρίζες ζώνες» ιδιοκτησίας.
Παρόμοια αντιμετώπιση θα ισχύει και για αγροτικές εκτάσεις που παραχωρήθηκαν αλλά δεν εκδόθηκαν οριστικοί τίτλοι.
Άρση κατασχέσεων για να πραγματοποιούνται μεταβιβάσεις
Σημαντική αλλαγή αφορά και τα ακίνητα που βρίσκονται υπό κατάσχεση λόγω οφειλών προς το Δημόσιο.
Σήμερα, ακόμη και όταν υπάρχει αγοραστής, η διαδικασία μεταβίβασης μπορεί να ακυρωθεί ανά πάσα στιγμή από την ΑΑΔΕ. Με τη νέα πρόβλεψη, θα μπορεί να αίρεται η κατάσχεση ώστε να προχωρήσει η πώληση, εφόσον πληρούνται συγκεκριμένες προϋποθέσεις.
Μεταξύ άλλων, απαιτείται φορολογική ενημερότητα ή βεβαίωση οφειλής, ενώ το τίμημα δεν μπορεί να είναι χαμηλότερο από την εμπορική ή την αντικειμενική αξία. Από το ποσό της πώλησης θα παρακρατείται τουλάχιστον το 25% της οφειλής και θα αποδίδεται στο Δημόσιο.
Στόχος είναι να επιτρέπεται η αξιοποίηση περιουσίας που μέχρι σήμερα παρέμενε ουσιαστικά «νεκρή» λόγω των δεσμεύσεων.
Λιγότερη γραφειοκρατία στις μεταβιβάσεις
Το νομοσχέδιο περιορίζει και τις διοικητικές απαιτήσεις για συμβόλαια μεταβίβασης.
Καταργείται η υποχρεωτική σύνταξη τοπογραφικού για ακίνητα εντός σχεδίου πόλης σε περιοχές όπου υπάρχει κυρωμένη πράξη εφαρμογής και λειτουργεί το Κτηματολόγιο.
Η αλλαγή αυτή βασίζεται στη λογική ότι, εφόσον υπάρχει ήδη κτηματολογικό φύλλο και ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίου, η επιπλέον σύνταξη τοπογραφικού αποτελεί περιττή διαδικασία που αυξάνει το κόστος και καθυστερεί τις συναλλαγές.
Ένας ακόμη πυλώνας της μεταρρύθμισης είναι η ενίσχυση του ρόλου των συμβολαιογράφων στη διαδικασία των μεταβιβάσεων.
Τα συμβολαιογραφεία θα λειτουργούν ως «one stop shop», με διαλειτουργικότητα με την ΑΑΔΕ και άλλες υπηρεσίες. Θα μπορούν να πραγματοποιούν αυτόματες διασταυρώσεις για φοροαπαλλαγές, να υποβάλλουν δηλώσεις φόρου μεταβίβασης και να διαχειρίζονται την απόδοση φορολογικών ή ασφαλιστικών οφειλών.
Παράλληλα, θα αναλαμβάνουν την καταβολή τελών Κτηματολογίου και τη διαχείριση του τιμήματος μέσω ειδικού ακατάσχετου λογαριασμού.
Στην πράξη, οι ενδιαφερόμενοι θα χρειάζεται να παρευρίσκονται μόνο για την υπογραφή του συμβολαίου, ενώ το μεγαλύτερο μέρος της διαδικασίας θα ολοκληρώνεται μέσω του συμβολαιογραφείου.
Το στοίχημα για την αγορά ακινήτων
Με τις παρεμβάσεις αυτές, η κυβέρνηση επιχειρεί να αντιμετωπίσει ένα χρόνιο πρόβλημα της αγοράς: χιλιάδες ακίνητα που παραμένουν ανενεργά λόγω χρεών, νομικών αμφισβητήσεων ή διοικητικών εμποδίων.
Εάν οι ρυθμίσεις εφαρμοστούν αποτελεσματικά, εκτιμάται ότι σημαντικός αριθμός ιδιοκτησιών θα επανέλθει στην αγορά, αυξάνοντας την προσφορά και διευκολύνοντας τις συναλλαγές.
Η πραγματική επίδραση του νομοσχεδίου, ωστόσο, θα φανεί στην πράξη, ανάλογα με το πώς θα εφαρμοστούν οι νέες διαδικασίες και πόσο γρήγορα θα προσαρμοστούν οι εμπλεκόμενοι φορείς.