Το ρυθμιστικό πλαίσιο που αφορά τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, όπως εκείνες μέσω Airbnb, υφίσταται ουσιαστικές αλλαγές, επιβάλλοντας νέες φορολογικές και διοικητικές υποχρεώσεις στους ιδιοκτήτες ακινήτων.
Οι πρόσφατες τροποποιήσεις της νομοθεσίας διαφοροποιούν τη μεταχείριση των μισθώσεων ανάλογα με παράγοντες όπως η διάρκεια, ο αριθμός ακινήτων που διατίθενται και η νομική μορφή του εκμισθωτή. Οι αλλαγές επηρεάζουν άμεσα ζητήματα όπως η επιβολή ΦΠΑ, τα τέλη που θα καταβληθούν και η ορθή δήλωση των εισοδημάτων. Για την αποσαφήνιση των αλλαγών, η Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων δημοσίευσε αναλυτικό οδηγό, με στόχο να ξεκαθαρίσει το τι ισχύει σήμερα και να περιορίσει τη σύγχυση που είχε δημιουργηθεί στο παρελθόν.
Το βασικό μήνυμα είναι πως κάθε ιδιοκτήτης οφείλει να γνωρίζει σε ποια κατηγορία ανήκει και ποιες είναι οι αντίστοιχες υποχρεώσεις του.
Καθοριστικό το όριο των 59 ημερών
Βασικό στοιχείο του νέου πλαισίου είναι η διάρκεια της μίσθωσης. Για να θεωρηθεί μία ενοικίαση «βραχυχρόνια», δεν πρέπει να ξεπερνά τις 59 ημέρες. Αν η διαμονή διαρκέσει περισσότερο, τότε η μίσθωση αλλάζει κατηγορία και εξετάζεται η επιβολή επιπλέον φόρων, όπως ΦΠΑ, τέλος παρεπιδημούντων ή Τέλος Ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση. Συνεπώς, το χρονικό όριο των 59 ημερών είναι κρίσιμο, καθώς προσδιορίζει το είδος της μίσθωσης και τις σχετικές φορολογικές συνέπειες.
ΦΠΑ: Πότε ισχύει και πότε όχι
Η απαλλαγή από την επιβολή ΦΠΑ εφαρμόζεται σε ιδιώτες που ενοικιάζουν έως δύο ακίνητα μέσω πλατφόρμας τύπου Airbnb. Αντίθετα, αν ο εκμισθωτής διαθέτει τρία ή περισσότερα ακίνητα, θεωρείται ότι ασκεί επιχειρηματική δραστηριότητα, οπότε υπάγεται σε ΦΠΑ 13%. Το ίδιο ισχύει και για όλα τα νομικά πρόσωπα, ανεξαρτήτως αριθμού ακινήτων.
Παράδειγμα: Ένας ιδιοκτήτης με δύο ακίνητα απαλλάσσεται από τον ΦΠΑ. Αν αποκτήσει και τρίτο, τότε η δραστηριότητά του θεωρείται επαγγελματική, με αποτέλεσμα την ένταξη στο καθεστώς ΦΠΑ.
Τέλος παρεπιδημούντων: Για ποιον ισχύει
Το τέλος παρεπιδημούντων δεν αφορά όλους. Επιβάλλεται μόνο όταν ο ιδιοκτήτης έχει κάνει έναρξη επιτηδεύματος, είτε πρόκειται για ατομική επιχείρηση είτε για εταιρεία. Έτσι, όσοι ενοικιάζουν έως δύο ακίνητα ως ιδιώτες δεν υπόκεινται σε αυτό. Το τέλος κυμαίνεται από 0,5% έως 0,75% επί του καθαρού εισοδήματος και υπόκειται επίσης σε ΦΠΑ. Η δήλωσή του γίνεται ταυτόχρονα με τη δήλωση ΦΠΑ στην ΑΑΔΕ.
Το Τέλος Ανθεκτικότητας στην Κλιματική Κρίση (ΤΑΚΚ) αποτελεί νέα εισφορά που αφορά όλους τους ιδιοκτήτες ακινήτων σε βραχυχρόνια μίσθωση, είτε είναι φυσικά είτε νομικά πρόσωπα. Το μέτρο επεκτείνεται και σε τουριστικά καταλύματα όλων των τύπων – ξενοδοχεία, ενοικιαζόμενα δωμάτια, τουριστικές κατοικίες και επαύλεις.
Το ΤΑΚΚ ισχύει από τον Απρίλιο έως τον Οκτώβριο. Κατά την περίοδο αυτή, οφείλονται 8 ευρώ ημερησίως για κάθε ακίνητο. Αν πρόκειται για μονοκατοικία άνω των 80 τ.μ., το ποσό ανέρχεται σε 15 ευρώ την ημέρα. Το τέλος υπολογίζεται ανά ημέρα διαμονής και επιβαρύνει τον επισκέπτη, αλλά την είσπραξη και την απόδοση την αναλαμβάνει ο εκμισθωτής. Η δήλωση γίνεται συγκεντρωτικά κάθε μήνα και πρέπει να υποβληθεί έως το τέλος του επόμενου.
Τι δεν θεωρείται βραχυχρόνια μίσθωση
Όταν η διάρκεια της μίσθωσης υπερβαίνει τις 59 ημέρες, η ενοικίαση παύει να θεωρείται βραχυχρόνια και υπάγεται σε άλλες διατάξεις. Επίσης, αν παρέχονται πρόσθετες υπηρεσίες όπως καθαριότητα, σίτιση ή μετακινήσεις – πέρα από τα βασικά είδη διαμονής – τότε το ακίνητο κατατάσσεται στην κατηγορία των τουριστικών καταλυμάτων. Σε αυτή την περίπτωση, απαιτείται έναρξη επαγγελματικής δραστηριότητας και διαφορετική φορολογική μεταχείριση.
Η ΑΑΔΕ, μέσω του νέου οδηγού, επιχειρεί να δημιουργήσει ένα ξεκάθαρο, λειτουργικό και ενιαίο πλαίσιο για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις. Στόχος είναι να περιοριστούν τα κενά και οι παρανοήσεις που υπήρχαν τα προηγούμενα χρόνια, να διασφαλιστεί η ίση φορολογική μεταχείριση όλων και να ενισχυθεί η διαφάνεια στην αγορά ακινήτων.