Δύο κρίσιμες παρεμβάσεις που αλλάζουν το τοπίο των μισθώσεων βρίσκονται στο τραπέζι της κυβέρνησης λίγο πριν από τη νομοθέτηση των μέτρων της ΔΕΘ. Η πρώτη αφορά την ευελιξία στη φοροαπαλλαγή για τις μισθώσεις κύριας κατοικίας και η δεύτερη τη θεσμοθέτηση πιστοποιητικού φερεγγυότητας για τους ενοικιαστές. Σήμερα ισχύει απαλλαγή από τον φόρο εισοδήματος για τρία χρόνια, εφόσον ο ιδιοκτήτης μισθώσει κενή κατοικία για τουλάχιστον 36 μήνες. Το μέτρο αυτό, που έχει ήδη αποφασιστεί να παραταθεί έως το 2026, έφερε ορισμένα αποτελέσματα, αλλά άφησε και μεγάλα κενά.
Η ΠΟΜΙΔΑ, στη συνάντηση που είχε με τον υπουργό Οικονομίας και Οικονομικών Κυριάκο Πιερρακάκη και τους υφυπουργούς Θάνο Πετραλιά και Γιώργο Κώτσηρα, ζήτησε να επεκταθεί το μέτρο και σε μισθώσεις μικρότερης διάρκειας, ιδίως όταν πρόκειται για κρίσιμες κοινωνικές κατηγορίες όπως γιατροί, δάσκαλοι, στρατιωτικοί, αστυνομικοί ή εποχικοί εργαζόμενοι σε τουριστικές περιοχές. Πρόκειται για ομάδες που καλούνται να μετακινηθούν άμεσα και να στεγαστούν για περιορισμένο διάστημα, χωρίς όμως να βρίσκουν σπίτια στις περιοχές που υπηρετούν.
Το ισχύον πλαίσιο, όπως θεσπίστηκε με τον Ν. 5073/2023, προβλέπει ότι η απαλλαγή ισχύει μόνο αν η μίσθωση έχει διάρκεια 36 μηνών, και αφορά ακίνητο έως 120 τ.μ. που έχει δηλωθεί ως «κενό» για τα προηγούμενα τρία έτη. Αν ο ενοικιαστής αποχωρήσει πριν τη λήξη της τριετίας, η απαλλαγή ακυρώνεται και ο ιδιοκτήτης καλείται να πληρώσει αναδρομικά τους φόρους. Το αποτέλεσμα είναι να αποθαρρύνονται οι ιδιοκτήτες από το να διαθέσουν τα ακίνητά τους, ειδικά σε περιοχές όπου οι ενοικιαστές συχνά μετακινούνται.
Η κυβέρνηση, μετά τις προτάσεις της ΠΟΜΙΔΑ, εξετάζει τώρα δύο καίριες διορθώσεις. Η πρώτη είναι να μειωθεί το όριο της τριετίας, ώστε η απαλλαγή να ισχύει και για μισθώσεις μικρότερης διάρκειας, ανοίγοντας τον δρόμο για χιλιάδες κλειστά σπίτια που θα μπορούσαν να μπουν στην αγορά. Η δεύτερη είναι να αλλάξει το πώς συνδέεται η απαλλαγή: σήμερα εξαρτάται από το πρόσωπο του ενοικιαστή, ενώ αυτό που συζητείται είναι να συνδεθεί με το ίδιο το ακίνητο. Έτσι, αν ο ενοικιαστής φύγει πριν τη λήξη της τριετίας, ο ιδιοκτήτης δεν θα χάνει το φορολογικό όφελος, αρκεί το ακίνητο να συνεχίσει να μισθώνεται χωρίς κενό. Ουσιαστικά, η απαλλαγή θα αφορά το ακίνητο και όχι τον εκάστοτε ενοικιαστή. Με αυτό τον τρόπο, ένας ιδιοκτήτης θα μπορεί να συνάψει δύο ή τρεις διαδοχικές μισθώσεις μέσα στο ίδιο διάστημα, χωρίς να κινδυνεύει να χάσει το όφελος.
Η διόρθωση αυτή λύνει δύο βασικά προβλήματα: τα «φέσια» από ενοικιαστές που φεύγουν ξαφνικά και το έλλειμμα στέγης για λειτουργούς που διορίζονται σε απομακρυσμένες περιοχές για μικρά χρονικά διαστήματα. Ανάλογες ανάγκες εμφανίζονται σε νησιά με ελλείψεις σε γιατρούς ή δασκάλους, αλλά και σε τουριστικούς προορισμούς όπου οι εργαζόμενοι χρειάζονται στέγη μόνο για την περίοδο της σεζόν.
Το προεδρείο της ΠΟΜΙΔΑ ζήτησε επίσης το μέτρο να ισχύσει σε όλες τις κατηγορίες κατοικιών που σήμερα για οποιονδήποτε λόγο είναι εκτός της αγοράς μισθώσεων κύριας κατοικίας. Στις προτάσεις περιλαμβάνονται οι κενές κατοικίες ή όσες ιδιοκατοικούνται από τον ιδιοκτήτη ή έχουν παραχωρηθεί δωρεάν τουλάχιστον από την 1.1.2024, οι νεόδμητες που θα εκμισθωθούν για πρώτη φορά, οι κατοικίες που έχουν ανακαινιστεί ριζικά με πολεοδομική άδεια, οι πρώην επαγγελματικοί χώροι που διαμορφώθηκαν σε κατοικίες με αλλαγή χρήσης όπως ισχύει και για τη Golden Visa, οι κατοικίες που άλλαξαν ιδιοκτήτη λόγω θανάτου, γονικής παροχής, δωρεάς ή αγοράς και εκμισθώνονται από τον νέο ιδιοκτήτη, οι κατοικίες άνω των 120 τ.μ. όταν μισθωτής είναι πολύτεκνη οικογένεια, καθώς και κατοικίες που ανήκουν σε νομικά πρόσωπα μη κερδοσκοπικού χαρακτήρα.
Η ΠΟΜΙΔΑ έθεσε επίσης το ζήτημα των αυθαιρέτων, υπενθυμίζοντας ότι η τακτοποίηση της Κατηγορίας 5 έχει λήξει από την 1η Οκτωβρίου 2020 και σήμερα δεν είναι πλέον εφικτή. Η ομοσπονδία είχε ήδη αναδείξει την ανάγκη να δοθεί εκ νέου δυνατότητα τακτοποίησης για αυθαίρετες κατασκευές που έγιναν έως τις 28 Ιουλίου 2011, καθώς χιλιάδες ιδιοκτήτες παραμένουν εγκλωβισμένοι χωρίς δυνατότητα να αξιοποιήσουν ή να μεταβιβάσουν τα ακίνητά τους. Η μη επανενεργοποίηση της ρύθμισης σημαίνει ότι οι συγκεκριμένες ιδιοκτησίες δεν μπορούν να ενταχθούν στην αγορά, να ανακαινιστούν ή να μισθωθούν νόμιμα, με αποτέλεσμα να χάνονται πολύτιμα τετραγωνικά μέτρα σε μια περίοδο έντονης στεγαστικής πίεσης. Σύμφωνα με την ΠΟΜΙΔΑ, η επανεξέταση του ζητήματος θα μπορούσε να προσφέρει ανάσα τόσο στους ιδιοκτήτες που παραμένουν με «παγωμένα» ακίνητα, όσο και στη συνολική προσπάθεια ενίσχυσης της προσφοράς κατοικιών.
Παράλληλα, προχωράει και η ιδέα για πιστοποιητικό φερεγγυότητας των ενοικιαστών. Μέσω του Μητρώου Διαχείρισης Ιδιωτικού Χρέους ή της Ανεξάρτητης Αρχής Πιστοληπτικής Αξιολόγησης, θα εκδίδεται ένα επίσημο πιστοποιητικό που θα δείχνει το πιστοληπτικό προφίλ του υποψήφιου ενοικιαστή. Έτσι, οι ιδιοκτήτες θα γνωρίζουν αν υπάρχουν ληξιπρόθεσμες οφειλές και σε ποιο ύψος, ενώ οι ίδιοι οι ενοικιαστές θα μπορούν να το χρησιμοποιούν ως «διαβατήριο φερεγγυότητας» για να πετυχαίνουν καλύτερους όρους μίσθωσης.
Με τις αλλαγές αυτές, εκτιμάται ότι θα ανοίξει γρήγορα μεγάλος αριθμός κλειστών ακινήτων, αυξάνοντας την προσφορά στη μακροχρόνια αγορά και οδηγώντας σε σταδιακή εκλογίκευση των τιμών. Οι ιδιοκτήτες θα έχουν τη βεβαιότητα ότι δεν θα χάσουν την απαλλαγή ακόμη κι αν αλλάξει ο ενοικιαστής, ενώ οι ενοικιαστές θα έχουν ένα εργαλείο για να αποδεικνύουν την αξιοπιστία τους. Το στοίχημα της κυβέρνησης είναι να συνδυάσει τα δύο αυτά εργαλεία ώστε να δώσει ώθηση στη στεγαστική αγορά χωρίς να προκαλέσει νέα δημοσιονομική τρύπα.