Αντιμέτωποι με υπέρογκες φορολογικές επιβαρύνσεις, που φθάνουν ακόμη και το 45%, κινδυνεύουν να βρεθούν χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων οι οποίοι δεν εισέπραξαν τα ενοίκια που τους όφειλαν οι μισθωτές τους μέσα στο 2025. Ο λόγος είναι απλός: αν δεν δηλώσουν εγκαίρως στην ΑΑΔΕ τα ανείσπρακτα μισθώματα, τα ποσά αυτά θεωρούνται φορολογητέο εισόδημα, ακόμη και αν δεν μπήκαν ποτέ στον τραπεζικό τους λογαριασμό.
Το «κλειδί» για την αποφυγή της άδικης φορολόγησης είναι η έγκαιρη συμπλήρωση και ηλεκτρονική υποβολή του ειδικού εντύπου Ε411.
Το έντυπο Ε411 και τα στοιχεία που απαιτούνται
Στο έντυπο Ε411 καταχωρίζονται αναλυτικά:
-
Τα στοιχεία του μισθωτή (ΑΦΜ, ονοματεπώνυμο ή επωνυμία),
-
Η διεύθυνση του ακινήτου,
-
Το συνολικό ποσό των μη καταβληθέντων μισθωμάτων,
-
Το έτος στο οποίο αφορούν τα ανείσπρακτα ενοίκια.
Για κάθε μισθωτή και κάθε ακίνητο υποβάλλεται ξεχωριστή δήλωση.
Προϋποθέσεις πριν από την υποβολή της δήλωσης
Πριν προχωρήσουν στην υποβολή της φορολογικής τους δήλωσης, οι ιδιοκτήτες θα πρέπει να έχουν κινηθεί νομικά κατά του ενοικιαστή. Συγκεκριμένα, απαιτείται ένα από τα εξής:
-
Διαταγή πληρωμής,
-
Διαταγή απόδοσης χρήσης μισθίου,
-
Δικαστική απόφαση αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων,
-
Άσκηση αγωγής για αποβολή ή επιδίκαση μισθωμάτων.
Παράλληλα, πρέπει να υποβληθεί σχετικό αίτημα μέσω της ψηφιακής πύλης της ΑΑΔΕ «Τα Αιτήματά μου», συνοδευόμενο από όλα τα απαραίτητα δικαιολογητικά.
Τα δικαιολογητικά που ζητά η Εφορία
Μαζί με το έντυπο Ε411, οι φορολογούμενοι οφείλουν να καταθέσουν ηλεκτρονικά:
-
Τη σχετική δικαστική απόφαση, διαταγή ή αγωγή (με αποδεικτικό επίδοσης),
-
Σε περίπτωση πτώχευσης μισθωτή, τον πίνακα αναγγελίας χρεών,
-
Υπεύθυνη δήλωση ότι δεν εισπράχθηκαν μισθώματα μετά την έκδοση της απόφασης,
-
Την έκθεση αποβολής και εγκατάστασης από δικαστικό επιμελητή (όπου υπάρχει).
Σε εξαιρετικές περιπτώσεις αδυναμίας ψηφιακής υποβολής, η δήλωση μπορεί να κατατεθεί και έντυπα, ταχυδρομικά ή αυτοπροσώπως.
Ιδιαίτερη προσοχή απαιτείται, καθώς αν δεν προσκομιστούν όλα τα δικαιολογητικά, η ΑΑΔΕ αγνοεί τη δήλωση και προχωρά σε νέα εκκαθάριση, φορολογώντας κανονικά τα ποσά.
Πώς δηλώνονται τα ανείσπρακτα και τα εισπραχθέντα ενοίκια
Τα ενοίκια που δεν εισπράχθηκαν μέσα στο 2025 δηλώνονται αρχικά στο έντυπο Ε2 και μεταφέρονται αυτόματα στο Ε1.
Το ίδιο ισχύει και για ενοίκια που είχαν δηλωθεί ως ανείσπρακτα σε προηγούμενο έτος, αλλά τελικά εισπράχθηκαν μέσα στο 2025: δηλώνονται στο έτος είσπραξης και φορολογούνται κανονικά.
«Φέσι» 15 εκατ. ευρώ από απλήρωτα ενοίκια
Η στεγαστική πίεση, το αυξημένο κόστος ζωής και οι οικονομικές δυσκολίες νοικοκυριών και επαγγελματιών έχουν οδηγήσει σε σημαντική αύξηση των καθυστερήσεων και των απλήρωτων μισθωμάτων.
Σύμφωνα με τα τελευταία στοιχεία της ΑΑΔΕ, το 2024 περίπου 4.500 ιδιοκτήτες δεν κατάφεραν να εισπράξουν ενοίκια ύψους 15 εκατ. ευρώ. Πρόκειται για ένα «φέσι» που επιβαρύνει άμεσα τη μικροϊδιοκτησία και απειλεί να μετατραπεί σε φορολογική παγίδα.
Πώς φορολογούνται τα εισοδήματα από ακίνητα
Τα εισοδήματα από ενοίκια φορολογούνται αυτοτελώς από το πρώτο ευρώ, μετά την αφαίρεση ποσοστού 5% για λειτουργικές δαπάνες.
Η ισχύουσα κλίμακα προβλέπει:
-
15% για εισόδημα έως 12.000 ευρώ,
-
35% για το τμήμα από 12.001 έως 35.000 ευρώ,
-
45% για ποσά άνω των 35.000 ευρώ.
Από τον Ιανουάριο του 2026 έχει προστεθεί νέος ενδιάμεσος συντελεστής 25% για εισοδήματα από 12.000 έως 24.000 ευρώ, με στόχο τη μερική ελάφρυνση της μεσαίας ιδιοκτησίας.
Η εικόνα της αγοράς ενοικίων σε αριθμούς
Τα τελευταία στοιχεία δείχνουν ότι περίπου 1,8 εκατ. φορολογούμενοι δηλώνουν εισοδήματα από ενοίκια που ξεπερνούν συνολικά τα 8,5 δισ. ευρώ ετησίως.
Η κατανομή έχει ως εξής:
-
70% δηλώνει έως 5.000 ευρώ,
-
16% δηλώνει από 5.001 έως 10.000 ευρώ,
-
Συνολικά, το 87% δηλώνει κάτω από 10.000 ευρώ,
-
Περίπου 160.000 φορολογούμενοι δηλώνουν από 10.000 έως 20.000 ευρώ ετησίως.
Τα στοιχεία επιβεβαιώνουν ότι η μεγάλη πλειονότητα των ιδιοκτητών ανήκει στη μικρή και μεσαία ιδιοκτησία, η οποία πλήττεται περισσότερο από τα ανείσπρακτα μισθώματα.
Τι πρέπει να προσέξουν οι ιδιοκτήτες
Για να αποφύγουν την άδικη φορολόγηση, οι ιδιοκτήτες θα πρέπει:
-
Να κινηθούν έγκαιρα νομικά κατά των κακοπληρωτών,
-
Να συγκεντρώσουν όλα τα απαραίτητα δικαιολογητικά,
-
Να υποβάλουν εγκαίρως το έντυπο Ε411,
-
Να ελέγχουν προσεκτικά τη μεταφορά των στοιχείων στο Ε1.
Η σωστή και έγκαιρη δήλωση των ανείσπρακτων ενοικίων μπορεί να γλιτώσει χιλιάδες ευρώ σε φόρους και να αποτρέψει δυσάρεστες εκπλήξεις από την Εφορία.