Η παγκόσμια αγορά κατοικιών δεν «ξεφουσκώνει» το 2026, προειδοποιεί η Fitch Ratings, καθώς η προσφορά παραμένει ανεπαρκής και οι τιμές συνεχίζουν την ανοδική τους πορεία, παρά τις ελπίδες για μια πιο προσιτή στέγη.
Η νέα έκθεση Global Housing and Mortgage Outlook 2026 καταγράφει ότι η στεγαστική κρίση παραμένει βαθιά δομική: το πρόβλημα δεν είναι η υπερβάλλουσα ζήτηση, αλλά η αργή οικοδομική παραγωγή σε σχέση με τις ανάγκες των νοικοκυριών. Σε Ευρώπη, Βόρεια Αμερική και Ασία, οι αγορές έρχονται αντιμέτωπες με υψηλά κόστη κατασκευής, ελλείψεις εργατικού δυναμικού, γραφειοκρατικές καθυστερήσεις και αυστηρούς χωροταξικούς περιορισμούς, που κρατούν την προσφορά χαμηλή ακόμη και όταν τα επιτόκια υποχωρούν.
Οι τιμές ανεβαίνουν εκεί όπου θα περίμενε κανείς να πέφτουν
Το 2026, η Fitch βλέπει ανοδικές πιέσεις σχεδόν παντού:
Ισπανία: αναμένεται να σημειώσει τη μεγαλύτερη αύξηση παγκοσμίως, 8%-10%, καθώς η ζήτηση υπερβαίνει κατά πολύ τη χαμηλή οικοδομική δραστηριότητα.
Ολλανδία – Αυστραλία: οι τιμές συνεχίζουν να κινούνται ανοδικά, αφού η κατασκευή νέων κατοικιών δεν καλύπτει τον ρυθμό δημιουργίας νοικοκυριών.
Γερμανία – Ηνωμένο Βασίλειο: οι αγορές δεν διορθώνουν, όχι λόγω ευφορίας, αλλά λόγω επίμονης έλλειψης προσφοράς.
Στην αντίπερα όχθη, ΗΠΑ και Κίνα επιβεβαιώνουν ότι ούτε οι μεγαλύτερες αγορές μπορούν να ξεφύγουν από τη δομική πίεση της προσφοράς — απλώς το κάνουν με διαφορετικό τρόπο.
Στις ΗΠΑ, οι τιμές κινούνται σε στενό εύρος -2% έως +2%, καθώς η αδύναμη ζήτηση αντισταθμίζεται από τη χαμηλή διαθεσιμότητα ακινήτων.
Στην Κίνα, παρά την υπερπροσφορά, οι τιμές αναμένεται να υποχωρήσουν 4%-6%, καθώς η ζήτηση παραμένει αδύναμη και ο κλάδος δεν σταθεροποιείται.
Τα επιτόκια δεν αρκούν για να αλλάξουν τη μεγάλη εικόνα
Παρότι τα στεγαστικά επιτόκια σταθεροποιούνται ή υποχωρούν ελαφρώς, παραμένουν πολύ υψηλότερα από τα επίπεδα της προ-Covid δεκαετίας. Η προσιτότητα έχει ήδη επιβαρυνθεί από:
αυξημένες τιμές,
υψηλότερα ασφάλιστρα,
βαρύτερους φόρους ακινήτων,
μεγαλύτερο κόστος συντήρησης.
Ακόμη και με χαμηλότερα επιτόκια, οι τιμές κινδυνεύουν να απορροφήσουν το όφελος, αφού περισσότεροι αγοραστές θα επιστρέψουν στην αγορά, ενώ η προσφορά κατοικιών παραμένει περιορισμένη.
Οι καθυστερήσεις στα στεγαστικά δάνεια παραμένουν γενικά χαμηλές σε ΗΠΑ, Καναδά, Ευρώπη και Αυστραλία, χάρη σε ισχυρές αγορές εργασίας και αυστηρά κριτήρια δανειοδότησης. Εξαιρέσεις όπως ΗΠΑ, Καναδάς, Ιαπωνία και Μεξικό δείχνουν μικρή άνοδο, ενώ η Κίνα παραμένει η πιο ευάλωτη.
Το μήνυμα της Fitch είναι σαφές:
η παγκόσμια αγορά κατοικιών δεν πρόκειται να γίνει πιο προσιτή το 2026.
Όπου η ζήτηση είναι δυνατή, οι τιμές ανεβαίνουν επειδή δεν χτίζονται αρκετά σπίτια.
Όπου η ζήτηση εξασθενεί, οι τιμές και πάλι δεν πέφτουν επειδή η προσφορά είναι υπερβολικά περιορισμένη.
Η στεγαστική κρίση παγιώνεται ως μόνιμο, διαρθρωτικό χαρακτηριστικό των περισσότερων ανεπτυγμένων οικονομιών.