Σε μια περίοδο κατά την οποία η στεγαστική πίεση στο Λονδίνο εντείνεται διαρκώς, η εικόνα της οικοδομικής δραστηριότητας στην πόλη αποτυπώνει με τον πλέον εύγλωττο τρόπο το βάθος του προβλήματος. Λίγα μόλις λεπτά με τα πόδια από την πολυσύχναστη εμπορική περιοχή του Ealing Broadway, σε έναν από τους πιο πυκνοκατοικημένους δήμους της βρετανικής πρωτεύουσας, ένα έργο που κάποτε προβαλλόταν ως σύγχρονη οικιστική ανάπτυξη έχει ουσιαστικά εγκαταλειφθεί. Η διαφημιστική πινακίδα που προανήγγελλε την κατασκευή ενός κομψού συγκροτήματος διαμερισμάτων έχει απομακρυνθεί σιωπηλά, αφήνοντας πίσω τον σκελετό ενός ημιτελούς κτιρίου.
Το Λονδίνο χρειάζεται επειγόντως περισσότερες κατοικίες. Η ανάγκη για νέες κατοικίες στο Λονδίνο είναι επιτακτική. Έως το 2023, ο πληθυσμός της πόλης αυξήθηκε κατά περισσότερο από μισό εκατομμύριο, φτάνοντας τους 9 εκατομμύρια κατοίκους συνολικά. Παρ’ όλα αυτά, η οικοδομική δραστηριότητα έχει μειωθεί σημαντικά.
Την τελευταία πενταετία, χιλιάδες έργα είτε ακυρώθηκαν είτε διακόπηκαν για αόριστο χρονικό διάστημα, ενώ το προηγούμενο έτος ξεκίνησε η κατασκευή μόλις 5.547 κατοικιών. Πρόκειται για μείωση άνω του 75% σε σύγκριση με μια δεκαετία πριν και για το χαμηλότερο επίπεδο των τελευταίων τουλάχιστον 15 ετών, σύμφωνα με την εταιρεία Molior London, που παρακολουθεί και αναλύει την αγορά ακινήτων στο Λονδίνο, ειδικά στον τομέα της οικιστικής ανάπτυξης. Οι εκτιμήσεις δείχνουν ότι τα επόμενα χρόνια το χάσμα μεταξύ της προσφοράς και της ζήτησης κατοικιών θα μεγαλώσει ακόμη περισσότερο.
«Από όλες τις αγορές, το Λονδίνο είναι η πιο απαιτητική όσον αφορά την κατασκευή κατοικιών», δήλωσε η Τζέμα Κένταλ, επικεφαλής επενδύσεων σε κατοικίες στη μεσιτική εταιρεία JLL.
Η κρίση στον τομέα της στέγασης στο Λονδίνο προκλήθηκε από έναν συνδυασμό οικονομικών και γραφειοκρατικών παραγόντων που συσσωρεύτηκαν με την πάροδο του χρόνου, καθιστώντας σταδιακά δυσχερή την οικονομική βιωσιμότητα για τους κατασκευαστές. Τα τελευταία χρόνια, το κόστος κατασκευής αυξάνεται σταθερά, επηρεασμένο από προβλήματα στην εφοδιαστική αλυσίδα λόγω της πανδημίας και του πολέμου στην Ουκρανία, που οδήγησαν σε αυξήσεις στις τιμές των υλικών. Παράλληλα, το Brexit περιόρισε τη διαθεσιμότητα εργατικού δυναμικού. Την ίδια στιγμή, η άνοδος των επιτοκίων και ένα ιδιαίτερα σύνθετο ρυθμιστικό πλαίσιο έχουν επιβραδύνει την έκδοση οικοδομικών αδειών και καθυστερούν την ολοκλήρωση νέων κατοικιών.
«Ο τομέας της στέγασης αντιμετωπίζει συνδυασμό σοβαρών προβλημάτων σε εθνικό, αλλά και διεθνές επίπεδο», δήλωσε ο Τζέιμς Γουόλς, εκλεγμένος τοπικός εκπρόσωπος στο Λιούισχαμ του Λονδίνου. Πρόσφατα, το Λιούισχαμ αναγκάστηκε να ακυρώσει σχέδια για την κατασκευή δεκάδων κατοικιών μετά την πτώχευση μιας κατασκευαστικής εταιρείας. Τα περιθώρια κέρδους ήταν πλέον τόσο μικρά που οποιαδήποτε οικονομική ή ρυθμιστική αναταραχή μπορεί να θέσει σε κίνδυνο την ολοκλήρωση ενός έργου.
Η έλλειψη νέων κατοικιών έχει οδηγήσει σε αύξηση των τιμών και έχει καταστήσει το κόστος στέγασης ένα από τα σημαντικότερα πολιτικά ζητήματα στο Ηνωμένο Βασίλειο.
«Συνολικά, τα σπίτια δεν είναι οικονομικά προσιτά για τον μέσο Λονδρέζο», λέει η Άννα Μίντον, λέκτορας Αρχιτεκτονικής στο Πανεπιστήμιο του Ανατολικού Λονδίνου. Ο μέσος μισθός στο Λονδίνο για εργαζόμενους πλήρους απασχόλησης φτάνει περίπου τις 48.000 λίρες ετησίως, ενώ το μέσο κόστος ενός διαμερίσματος ανέρχεται στις 430.000 λίρες, σύμφωνα με την Εθνική Στατιστική Υπηρεσία. Με τα επιτόκια στεγαστικών δανείων γύρω στο 5,5%, ένα μέσο ζευγάρι χρειάζεται πάνω από 12 χρόνια για να συγκεντρώσει το 20% της προκαταβολής για το πρώτο του σπίτι, σύμφωνα με τη μεσιτική εταιρεία Hamptons.
Οι κατασκευαστικές εταιρείες συχνά λειτουργούν ως «σύστημα έγκαιρης προειδοποίησης» για τον τομέα της στέγασης, καθώς είναι οι πρώτες που επηρεάζονται από την αύξηση του κόστους υλικών και εργασίας. Τα τελευταία χρόνια, τα προειδοποιητικά σημάδια είναι έντονα: η διαχείριση των ταμειακών ροών και των χρονοδιαγραμμάτων αποτελεί πρόκληση ακόμη και υπό κανονικές συνθήκες, ενώ οι πρόσθετες πιέσεις από προβλήματα στην εφοδιαστική αλυσίδα, τον ανεξέλεγκτο πληθωρισμό και την έλλειψη εργατικού δυναμικού έχουν οδηγήσει πολλές εταιρείες σε αδιέξοδο. Σύμφωνα με κυβερνητικά στοιχεία, οι κατασκευαστικές εταιρείες αντιπροσώπευαν το 17% των πτωχεύσεων στην Αγγλία και την Ουαλία το 2025, το υψηλότερο ποσοστό μεταξύ όλων των τομέων.
Τα προβλήματα των κατασκευαστών επηρεάζουν ολόκληρη την αλυσίδα παραγωγής κατοικιών. Πάνω από έξι εταιρείες με καθυστερημένα έργα στο Λονδίνο δήλωσαν στο Bloomberg ότι οι καθυστερήσεις οφείλονταν στο ότι οι εταιρείες που είχαν αναλάβει την κατασκευή των έργων είχαν πτωχεύσει. Σύμφωνα με τη Molior, μέχρι τα τέλη Δεκεμβρίου οι εργασίες είχαν σταματήσει σε περισσότερες από 5.000 κατοικίες στην πόλη, αριθμός διπλάσιος σε σχέση με το 2020. Τα στοιχεία δείχνουν ότι πολλές από αυτές τις καθυστερήσεις σχετίζονται άμεσα με την οικονομική αδυναμία των εταιρειών αυτών.
Πολλές από τις εταιρείες που αντιμετωπίζουν δυσκολίες είναι μικρές οικογενειακές επιχειρήσεις. Ωστόσο, ακόμα και οι μεγαλύτερες εταιρείες της αγοράς πλήττονται σοβαρά. Η Henry Boot Plc, μία από τις κορυφαίες κατασκευαστικές εταιρείες του Ηνωμένου Βασιλείου, πούλησε τον Δεκέμβριο τις κατασκευαστικές της δραστηριότητες, τις οποίες αξιοποιούσε για περισσότερα από 50 χρόνια. Ο διευθύνων σύμβουλος Τιμ Ρόμπερτς, εξήγησε ότι τα περιθώρια κέρδους ήταν «πολύ, πολύ μικρά» και πρόσθεσε ότι η εταιρεία δεν μπορούσε να επεκταθεί περαιτέρω υπό τις τρέχουσες συνθήκες.
Παρόμοιες αποφάσεις παίρνουν και άλλες μεγάλες εταιρείες. Η John Lewis Partnership Plc, γνωστή για τις αλυσίδες σούπερ μάρκετ και πολυκαταστημάτων της, έκλεισε φέτος τη δραστηριότητά της στον τομέα ανάπτυξης ακινήτων για ενοικίαση, αποδίδοντας την απόφαση στα υψηλότερα επιτόκια και στο αυξημένο κόστος εργασίας. Αυτό σήμανε επίσης το τέλος των σχεδίων της για την κατασκευή περίπου 1.000 κατοικιών σε όλο το Λονδίνο και τα γύρω προάστια.
«Όταν μια τόσο γνωστή εταιρεία με σημαντικούς πόρους όπως η John Lewis καταλήγει στο συμπέρασμα ότι η οικονομική σκοπιμότητα ενός έργου δεν υφίσταται πλέον, οι υπουργοί θα πρέπει να σκεφτούν πολύ προσεκτικά», σχολίασε ο Μπρένταν Τζεράγκτι, διευθύνων σύμβουλος της Association for Rental Living.
Η κατάσταση αυτή είναι διαφορετική σε σχέση με πέντε χρόνια πριν. Κατά τη διάρκεια της πανδημίας, το χαμηλό κόστος δανεισμού και το πρόγραμμα «Help to Buy», που υποστηριζόταν από την κυβέρνηση και παρείχε δάνεια με συμμετοχή στο κεφάλαιο σε όσους αγόραζαν σπίτι για πρώτη φορά, τροφοδότησαν την οικοδομική δραστηριότητα και ενίσχυσαν τα κέρδη των κατασκευαστών, παρά τις επικρίσεις ότι συνέβαλε στην αύξηση των τιμών των κατοικιών.
Το 2022, η Τράπεζα της Αγγλίας ξεκίνησε μια πολιτική αύξησης των επιτοκίων, περιορίζοντας την πρόσβαση σε φθηνή χρηματοδότηση. Ξαφνικά, όχι μόνο τα στεγαστικά δάνεια έγιναν πιο ακριβά για τους αγοραστές, αλλά και οι κατασκευαστικές εταιρείες χρειάστηκε να πληρώνουν υψηλότερους τόκους για τα δάνεια που χρηματοδοτούσαν τα έργα τους. Όπως εξήγησε ο Τομ Γκούνταλ, διευθύνων σύμβουλος της Related Argent, της εταιρείας πίσω από την ανακαίνιση του King’s Cross στο Λονδίνο, αξίας άνω των 3 δισεκατομμυρίων λιρών, «η σχέση κινδύνου-απόδοσης απαιτεί πλέον διαφορετικό υπολογισμό. Λόγω των αυξημένων χρηματοοικονομικών κινδύνων, όπως εξήγησε, οι κατασκευαστές προσπαθούν να προστατεύσουν τα κέρδη τους», πρόσθεσε.
Η προσπάθεια αυτή, ωστόσο, μπορεί να γίνει πολύ δύσκολη. Ιστορικά, η αξία της γης αντιπροσωπεύει περίπου το ένα τρίτο της τελικής τιμής πώλησης σε οικιστικά έργα, αλλά σε πυκνοκατοικημένες περιοχές όπως το Λονδίνο μπορεί να είναι σημαντικά υψηλότερη. Οι κατασκευαστές στοχεύουν συνήθως σε περιθώριο κέρδους μεταξύ 20% και 25%, το οποίο αυξάνεται σε περιόδους αβεβαιότητας, καθώς οι επενδυτές απαιτούν μεγαλύτερες αποδόσεις για την ανάληψη αυξημένου κινδύνου. Όταν αυξάνονται τα κόστη κατασκευής ή η γραφειοκρατία δημιουργούνται καθυστερήσεις και οι τιμές πώλησης πρέπει να αυξηθούν ώστε τα έργα να παραμείνουν βιώσιμα.
Στο Λονδίνο, όμως, οι αγοραστές έχουν ήδη φτάσει στα οικονομικά τους όρια, με αποτέλεσμα οι τιμές συχνά να μην μπορούν να αυξηθούν περαιτέρω και η κατασκευή να καθυστερεί. Παράλληλα, η ζήτηση για οικόπεδα παραμένει υψηλή, όχι μόνο για κατοικίες, αλλά και για ξενοδοχεία ή γραφεία. Έτσι, η αξία της γης δεν έχει μειωθεί όσο θα περίμενε κανείς.
Ένας ακόμη σημαντικός παράγοντας είναι οι αυστηρότεροι οικοδομικοί κανονισμοί που τέθηκαν σε εφαρμογή μετά το 2017, μετά την πυρκαγιά στον Grenfell Tower που στοίχισε τη ζωή σε 72 ανθρώπους. Από τότε, τα κτίρια ύψους άνω των 18 μέτρων με κατοικίες πρέπει να υποβάλλονται σε τρεις ξεχωριστές επιθεωρήσεις, γνωστές ως «gateways», πριν οι ρυθμιστικές αρχές δώσουν την τελική έγκριση. Ωστόσο, η Αρχή Ασφάλειας Κτιρίων του Ηνωμένου Βασιλείου δεν διαθέτει αρκετό προσωπικό για να εξετάσει γρήγορα όλες τις αιτήσεις, με αποτέλεσμα να δημιουργούνται μεγάλες καθυστερήσεις. Αυτές οι καθυστερήσεις παρατείνουν τα χρονοδιαγράμματα κατασκευής και συχνά αναγκάζουν τους κατασκευαστές να επιλέγουν λιγότερο φιλόδοξα έργα.
Η Greystar Real Estate Partners, ένας από τους μεγαλύτερους επενδυτές σε ακίνητα προς ενοικίαση στο Λονδίνο, βίωσε από πρώτο χέρι τις επιπτώσεις αυστηρότερων κανονισμών και καθυστερήσεων πέρυσι, όταν ένας πύργος ενοικιαζόμενων διαμερισμάτων στην περιοχή Μπάτερσι υπέστη σοβαρές και δαπανηρές καθυστερήσεις διάρκειας πολλών μηνών. Η αμερικανική εταιρεία ιδιωτικών κεφαλαίων, που διαχειρίζεται ακίνητα αξίας άνω των 300 δισεκατομμυρίων δολαρίων παγκοσμίως, έχει πλέον επικεντρωθεί σε οικιστικά έργα χαμηλού ύψους.
«Όσο ψηλότερα χτίζεις, τόσο μεγαλύτερο είναι το κόστος κατασκευής», δήλωσε η Τομασίν Ρένσοου, διευθύνουσα σύμβουλος της Greystar για την ανάπτυξη στο Ηνωμένο Βασίλειο.
Τα προβλήματα επεκτείνονται και στους φορείς κοινωνικής στέγασης, που ενεργούν ως κατασκευαστές και διαχειριστές μεγάλων έργων και καλύπτουν περίπου το 10% των κατοικιών της Βρετανίας. Η Clarion Housing Group και η Southern Housing, που διαχειρίζονται συνολικά πάνω από 200.000 κατοικίες, είδαν εκατοντάδες από αυτές να παραμένουν ημιτελείς ή να μην ολοκληρώνονται εγκαίρως τον τελευταίο χρόνο. Το πρόβλημα προκύπτει από τα μεγάλα χρέη που δημιούργησαν όταν τα επιτόκια ήταν χαμηλά, τα οποία τώρα είναι δύσκολο να ξεπληρώσουν. Σύμφωνα με κυβερνητικά στοιχεία έως τον Μάρτιο, το κόστος εξόφλησης αυτών των χρεών υπερέβαινε τα καθαρά κέρδη των φορέων.
Όλα αυτά έχουν καθυστερήσει τα σχέδια της νέας κυβέρνησης, που ανέλαβε το 2024, για την κατασκευή περίπου 300.000 οικονομικά προσιτών κατοικιών σε ολόκληρη την Αγγλία μέσα στην επόμενη δεκαετία.
Ο δήμαρχος του Λονδίνου Σαντίκ Καν, και ο υπουργός Στέγασης Στιβ Ριντ, έστειλαν πρόσφατα μια επιστολή σε κατασκευαστές κατοικιών, στην οποία παρουσίαζαν διάφορες προτάσεις για να «βοηθήσουν στην απεμπλοκή των έργων που είναι σε παύση». Οι προτάσεις περιλαμβάνουν προσωρινές αλλαγές στους πολεοδομικούς κανόνες, φορολογικές ελαφρύνσεις για τους κατασκευαστές και την παραχώρηση νέων εξουσιών στον δήμαρχο για να παρακάμπτει αποφάσεις τοπικών αρχών.
«Η έλλειψη διαθέσιμων κατοικιών έχει σοβαρές επιπτώσεις: σε κάθε μέση τάξη του Λονδίνου, ένα παιδί ζει χωρίς μόνιμο σπίτι», έγραψαν ο Καν και ο Ριντ στους κατασκευαστές. «Σας καλούμε τώρα να επανεξετάσετε τα σχέδιά σας και να εντοπίσετε προγράμματα που μπορούν να υλοποιηθούν άμεσα».
Η Άννα Μίλτον, συγγραφέας του βιβλίου «Big Capital: Who is London For;», λέει ότι η λύση για τη στεγαστική κρίση του Λονδίνου «δεν είναι απλώς να χτιστούν περισσότερα σπίτια».
«Η κυβέρνηση δεν πρέπει να βλέπει την οικοδόμηση μόνο ως τρόπο για να αυξηθεί η οικονομία, αλλά να φτιάχνει πραγματικά προσιτά κοινωνικά σπίτια και να στηρίζει τη στέγαση με επιδοτήσεις, όπως γινόταν παλιότερα», εξηγεί η ίδια. Με τα ακριβά σπίτια να μένουν κενά, η συζήτηση επικεντρώνεται στο πόσα σπίτια χτίζονται, και όχι στο να γίνουν πραγματικά προσιτά για τους Λονδρέζους.
Υπάρχουν, όμως, ενδείξεις ότι η οικοδομική δραστηριότητα μπορεί να αρχίσει να ανακάμπτει. Με τα κυβερνητικά κίνητρα για την κατασκευή νέων σπιτιών να αναμένονται σύντομα, μερικοί κατασκευαστές στο Ηνωμένο Βασίλειο αισιοδοξούν. Σύμφωνα με πηγές που γνωρίζουν το θέμα, η κυβέρνηση ενδέχεται να δημιουργήσει φέτος ένα πρόγραμμα δανείων με συμμετοχή στο κεφάλαιο για νέες κατοικίες. Παράλληλα, έρευνα της μεσιτικής εταιρείας Knight Frank δείχνει ότι η μείωση των καθυστερήσεων στις εγκρίσεις έχει τραβήξει το ενδιαφέρον περισσότερων ανθρώπων για αγορά οικοπέδων τους τελευταίους μήνες.
Ταυτόχρονα, η πτώση της ζήτησης αναγκάζει ορισμένους κατασκευαστές να πουλήσουν μεγάλα πακέτα σπιτιών ταυτόχρονα, μια λύση ανάγκης που μειώνει τα κέρδη τους. Για τις τοπικές αρχές, όμως, μπορεί να έχει και θετικό αποτέλεσμα. Στη γειτονιά Ίλινγκ, το δημοτικό συμβούλιο εκμεταλλεύτηκε πρόσφατα τις δύσκολες συνθήκες της αγοράς για να αγοράσει με αυτόν τον τρόπο 290 διαμερίσματα. Με περισσότερες από 7.000 οικογένειες στην περιοχή να χρειάζονται επειγόντως σπίτι, αυτά τα ακίνητα θα διατεθούν για ενοικίαση ως κοινωνική στέγαση.