Μεγαλύτερο κίνητρο για να ανοίξουν και να διατεθούν προς ενοικίαση χιλιάδες κατοικίες που παραμένουν κλειστές επί χρόνια ή διατίθενται μόνο μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης έως τώρα, δίνουν στους ιδιοκτήτες ακινήτων οι νέες ρυθμίσεις που θέτει σε εφαρμογή η κυβέρνηση από τον Νοέμβριο.
Με βάση τους νέους όρους που προβλέπει διάταξη στο φορολογικό νομοσχέδιο, το οποίο εισάγει προς ψήφιση στη Βουλή το υπουργείο Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών, από τον επόμενο μήνα προβλέπεται να ισχύσουν οι εξής αλλαγές:
Ενισχύονται, παρατείνονται και επεκτείνονται τα κίνητρα για όσους ιδιοκτήτες ακινήτων ανοίξουν και εκμισθώσουν με μακροχρόνια σύμβαση κατοικίες που ήταν κενές ή είχαν μετατραπεί σε «Airbnb».
Παρέχεται πλήρης απαλλαγή από φόρο ενοικίων για 3 χρόνια.
Διευρύνεται το πλήθος των ιδιοκτητών αλλά και το είδος των κατοικιών που επωφελούνται της φοροαπαλλαγής.
Ενισχύεται η προστασία του ιδιοκτήτη, ώστε να μη χάνει το όφελος όταν «σπάει» το συμβόλαιο ο ενοικιαστής.
Αλλαγές με άμεση ισχύ
Ως ιδέα, το κίνητρο ισχύει ήδη από τον Δεκέμβριο του 2024: οι ιδιοκτήτες δεν πληρώνουν φόρο εισοδήματος για τρία ολόκληρα χρόνια, εάν ανοίξουν «κενά» σπίτια και τα διαθέσουν για μακροχρόνια μίσθωση.
Αυτό σημαίνει ότι για ετήσιο μίσθωμα π.χ. 8.000 ευρώ, ο ιδιοκτήτης γλιτώνει 1.200 ευρώ φόρο (15% ετησίως) ή συνολικά 3.600 ευρώ στην τριετία.
Ωστόσο, πολλοί δεν αξιοποίησαν το κίνητρο λόγω εξαιρέσεων και “ψιλών γραμμάτων” του νόμου, τα οποία καθιστούσαν τον ιδιοκτήτη «όμηρο» της βούλησης του ενοικιαστή.
Σήμερα υπολογίζεται ότι 700.000 έως 900.000 διαμερίσματα παραμένουν κενά, σύμφωνα με τον Γενικό Γραμματέα Δημογραφικής και Στεγαστικής Πολιτικής Κωνσταντίνο Γλούμη-Ατσαλάκη, μιλώντας στο συνέδριο Prodexpo 2025.
Η νέα ρύθμιση βελτιώνει και παρατείνει το μέτρο για επιπλέον ένα έτος, έως 31 Δεκεμβρίου 2026.
Τι αλλάζει από τον Νοέμβριο
Με τις νέες διατάξεις εισάγονται τρεις καίριες τροποποιήσεις που αναμένεται να ισχύσουν άμεσα μέσα στον Νοέμβριο – μόλις δημοσιευθούν σε ΦΕΚ – αλλάζοντας τα δεδομένα στην αγορά ενοικίων.
1. Δικαίωμα απαλλαγής έως το 2026:
Ο ιδιοκτήτης μπορεί να συνάψει σύμβαση μακροχρόνιας μίσθωσης έως 31 Δεκεμβρίου 2026. Το ακίνητο πρέπει να ήταν δηλωμένο ως «κενό» στο Ε2 για τουλάχιστον 3 χρόνια ή ως «Airbnb» για τουλάχιστον 1 χρόνο πριν.
2. Ευελιξία για δημόσιους υπαλλήλους:
Θεσπίζεται ελάχιστο όριο ενοικίασης έξι μηνών για γιατρούς, εκπαιδευτικούς, νοσηλευτές και ένστολους, αντί της αυστηρής τριετίας. Έτσι, η απαλλαγή ισχύει και για διαδοχικές μισθώσεις μέσα στην τριετία.
3. Επέκταση σε μεγάλες κατοικίες:
Η φοροαπαλλαγή επεκτείνεται και σε κατοικίες άνω των 120 τ.μ., εφόσον ενοικιάζονται σε τρίτεκνες ή πολύτεκνες οικογένειες. Προστίθενται 20 τ.μ. για κάθε επιπλέον παιδί μετά το δεύτερο.
Προστασία ιδιοκτητών σε περίπτωση αποχώρησης ενοικιαστή
Η πρόωρη αποχώρηση του ενοικιαστή δεν μηδενίζει το όφελος για τα ενοίκια που έχουν ήδη εισπραχθεί.
Ο ιδιοκτήτης έχει τρίμηνη προθεσμία να βρει νέο ενοικιαστή, ώστε να συνεχιστεί η φοροαπαλλαγή.
Η δυνατότητα αυτή χορηγείται άπαξ μέσα στην τριετία.
Ποιοι ιδιοκτήτες κερδίζουν περισσότερα
Οι ιδιοκτήτες που θα εκμισθώσουν κενή κατοικία για τουλάχιστον τρία χρόνια απαλλάσσονται για 36 συνεχόμενους μήνες από τον φόρο εισοδήματος.
Το όφελος είναι σημαντικό: για ιδιοκτήτη που εισπράττει 1.000 ευρώ τον μήνα, η φορολογική ελάφρυνση στην τριετία φτάνει τα 5.400 ευρώ.
Αν διαθέτει πολλαπλά ακίνητα, το όφελος πολλαπλασιάζεται, αφού τα εισοδήματα από ενοίκια φορολογούνται με συντελεστές 35%-45%.
Πώς ωφελούνται οι ενοικιαστές
Οι ενοικιαστές κερδίζουν περισσότερες επιλογές στην αγορά, καθώς χιλιάδες κλειστά σπίτια θα διατεθούν για μακροχρόνια μίσθωση.
Η φοροαπαλλαγή καθιστά πιο συμφέρουσα τη μακροχρόνια ενοικίαση για τους ιδιοκτήτες, οι οποίοι μπορούν να προσφέρουν πιο ανταγωνιστικά μισθώματα.
Τρίτεκνες και πολύτεκνες οικογένειες αποκτούν πλέον πρόσβαση σε μεγάλες κατοικίες, ενώ δημόσιοι υπάλληλοι που μετακινούνται συχνά (γιατροί, εκπαιδευτικοί, στρατιωτικοί, αστυνομικοί, νοσηλευτές) θα μπορούν να βρίσκουν στέγη για μικρότερα χρονικά διαστήματα.
Επιπλέον, προβλέπεται πως σε ενοικιαστές που πληρούν συγκεκριμένα κριτήρια, θα καταβάλλεται “ένα ενοίκιο δώρο” κάθε χρόνο στις 30 Νοεμβρίου, ως επιστροφή ενοικίου.
Τα “ψιλά γράμματα” και οι κίνδυνοι
Αν ο ενοικιαστής αποχωρήσει και δεν βρεθεί νέος εντός τριών μηνών, η απαλλαγή παύει να ισχύει για τα επόμενα ενοίκια.
Η επιλεξιμότητα του ακινήτου απαιτεί προσοχή: πρέπει να έχει δηλωθεί ως “κενό” στο Ε2 για τρία συνεχόμενα έτη πριν από τη σύναψη της μίσθωσης.
Επιπλέον, απαγορεύεται ρητά η βραχυχρόνια μίσθωση (Airbnb) εντός της τριετίας. Αν το ακίνητο διατεθεί προσωρινά με αυτό το καθεστώς, ο ιδιοκτήτης χάνει το ευεργέτημα και κινδυνεύει με αναδρομικούς φόρους και πρόστιμα.
Πώς αλλάζουν τα “deal”
Ο ιδιοκτήτης που ανοίγει κλειστό σπίτι 85 τ.μ. για μακροχρόνια μίσθωση το 2026, θα εισπράττει ολόκληρο το ενοίκιο χωρίς φόρο για 36 μήνες.
Μία ιδιοκτήτρια με διαμέρισμα 150 τ.μ. μπορεί να το νοικιάσει σε πολύτεκνη οικογένεια, γνωρίζοντας ότι δεν κινδυνεύει να χάσει το όφελος αν οι ενοικιαστές αποχωρήσουν πρόωρα, αρκεί να βρει νέους μέσα σε τρεις μήνες.
Παράλληλα, οι τρίτεκνοι και πολύτεκνοι γίνονται πλέον ελκυστικοί ενοικιαστές για ιδιοκτήτες μεγάλων κατοικιών, ενώ οι δημόσιοι υπάλληλοι που μετακινούνται συχνά αποκτούν ευελιξία μίσθωσης χωρίς να ακυρώνεται η φοροαπαλλαγή.
Έτσι, η νέα ρύθμιση δημιουργεί πιο δίκαιες, σταθερές και αμοιβαία επωφελείς συνθήκες για την αγορά κατοικίας, ενισχύοντας ταυτόχρονα τη διαθεσιμότητα στέγης και την ασφάλεια των ιδιοκτητών.