Σε σοβαρό πονοκέφαλο για την τραπεζική εποπτεία εξελίσσεται η αγορά ακινήτων η οποία επιχειρεί να διαμορφώσει ένα minimum ασφαλιστικών δικλίδων με μία εναρμόνιση στην αγορά που ωστόσο είναι πολύ δύσκολο να υπάρξει. Αγκάθι η αγορά των επαγγελματικών ακινήτων.
Η Ευρωπαϊκή Αρχή Τραπεζών επιχειρεί τη ρύθμιση των δανείων που έχουν ως εξασφάλιση ακίνητα. Πρόκειται για έναν τομέα όπου η ανάγκη για ενιαίους κανόνες σε ευρωπαϊκό επίπεδο συγκρούεται με την πραγματικότητα σύμφωνα με την οποία η κάθε χώρα έχει τη δική της αγορά κατοικίας, με διαφορετικά χαρακτηριστικά, ιστορικές ιδιαιτερότητες και κοινωνικές ευαισθησίες.
Στη χώρα μας οι τράπεζες σήμερα είναι πιο θωρακισμένες, αλλά η αγορά ακινήτων «τρέχει» μπροστά από τα θεμελιώδη. Και όταν συμβαίνει αυτό, το ρίσκο δεν φαίνεται άμεσα στους ισολογισμούς — εμφανίζεται αργότερα, όταν αλλάξει ο κύκλος. Αυτός είναι και ο λόγος που η εποπτεία σθεναρά επιμένει οι τράπεζες να μειώσουν το απόθεμα των ακινήτων τους.
Πού εντοπίζονται οι κίνδυνοι
Η πολυπλοκότητα σε ότι αφορά την εποπτεία πανευρωπαϊκά ξεκινά από το ίδιο το αντικείμενο. Τα ανοίγματα σε ακίνητα –δηλαδή κυρίως τα στεγαστικά και τα δάνεια για επαγγελματικά ακίνητα– αποτελούν βασικό πυλώνα του τραπεζικού συστήματος, αλλά ταυτόχρονα και μία από τις μεγαλύτερες πηγές κινδύνου. Η εμπειρία της παγκόσμιας χρηματοπιστωτικής κρίσης του 2008 απέδειξε πόσο ευάλωτο μπορεί να γίνει το σύστημα όταν διογκώνεται η αγορά ακινήτων και αυξάνεται υπερβολικά ο δανεισμός. Αυτός είναι και ο λόγος που οι ρυθμιστικές αρχές αντιμετωπίζουν τον συγκεκριμένο τομέα με ιδιαίτερη προσοχή.
Οι ιδιαιτερότητες
Ωστόσο, η Ευρωπαϊκή Ένωση δεν είναι μια ενιαία αγορά ακινήτων. Σε ορισμένες χώρες κυριαρχεί η ιδιοκατοίκηση, σε άλλες η ενοικίαση. Κάποιες οικονομίες βασίζονται περισσότερο στον τραπεζικό δανεισμό, ενώ άλλες έχουν εναλλακτικά μοντέλα χρηματοδότησης. Αυτές οι διαφορές σημαίνουν ότι ένα απόλυτα ομοιόμορφο ρυθμιστικό πλαίσιο θα μπορούσε να δημιουργήσει στρεβλώσεις ή ακόμη και να αποσταθεροποιήσει επιμέρους αγορές. Έτσι, η πρόκληση για τους ευρωπαϊκούς θεσμούς είναι να βρουν μια «χρυσή τομή»: αρκετή εναρμόνιση ώστε να διασφαλίζεται η σταθερότητα, αλλά και επαρκή ευελιξία ώστε να λαμβάνονται υπόψη οι εθνικές ιδιαιτερότητες.
Ενέχυρα και εισοδήματα από ακίνητα δίνουν τον νέο τόνο στην αγορά
Σε αυτό το πλαίσιο εντάσσονται οι αλλαγές που εισάγει το νέο κανονιστικό πλαίσιο, γνωστό ως CRR3. Η φιλοσοφία του είναι να κάνει τη μέτρηση του κινδύνου πιο ακριβή και συνεπή. Βασική διάκριση αποτελεί ο διαχωρισμός μεταξύ οικιστικών και εμπορικών ακινήτων, με τα δεύτερα να θεωρούνται γενικά πιο επισφαλή. Παράλληλα, δίνεται ιδιαίτερη έμφαση σε μια ειδική κατηγορία δανείων, τα λεγόμενα ανοίγματα που παράγουν εισόδημα (IPRE). Σε αυτά, η αποπληρωμή δεν εξαρτάται από το συνολικό εισόδημα του δανειολήπτη, αλλά από τα έσοδα που δημιουργεί το ίδιο το ακίνητο, κάτι που αυξάνει τον κίνδυνο σε περιόδους ύφεσης ή πτώσης των τιμών.
Κεντρικό εργαλείο αξιολόγησης του κινδύνου είναι ο δείκτης δανείου προς αξία (LTV), δηλαδή η σχέση μεταξύ του ποσού του δανείου και της αξίας του ακινήτου. Όσο υψηλότερος είναι αυτός ο δείκτης, τόσο μικρότερο είναι το «μαξιλάρι» ασφαλείας για την τράπεζα σε περίπτωση πτώσης των τιμών, άρα και τόσο μεγαλύτερος ο κίνδυνος.
Την ίδια στιγμή, η Ευρωπαϊκή Αρχή Τραπεζών (EBA) καλείται να αξιολογήσει αν το πλαίσιο λειτουργεί σωστά. Εδώ προκύπτει μια ακόμη δυσκολία: η EBA δεν έχει την ίδια πρόσβαση σε λεπτομερή δεδομένα με τις εθνικές εποπτικές αρχές, καθώς πρέπει να βασίζεται σε εναρμονισμένα στοιχεία από όλες τις χώρες. Από την άλλη πλευρά, διαθέτει ένα σημαντικό πλεονέκτημα: μπορεί να συγκρίνει αγορές και πρακτικές μεταξύ διαφορετικών κρατών, εντοπίζοντας αποκλίσεις και βέλτιστες πρακτικές.
Τελικά, το βασικό ζήτημα δεν είναι μόνο τεχνικό αλλά και πολιτικό. Οι κανόνες για τα ακίνητα επηρεάζουν άμεσα την πρόσβαση των πολιτών στη στέγη και τη χρηματοδότηση των επιχειρήσεων. Γι’ αυτό και κάθε προσπάθεια αυστηροποίησης ή εναρμόνισης πρέπει να ισορροπεί ανάμεσα στη χρηματοπιστωτική σταθερότητα και τις κοινωνικές επιπτώσεις. Αυτή η λεπτή ισορροπία είναι που καθιστά το πλαίσιο για τα ανοίγματα σε ακίνητα ένα από τα πιο απαιτητικά πεδία ευρωπαϊκής εποπτείας.
Τρία δομικά προβλήματα για τις ελληνικές τράπεζες
Η αγορά ακινήτων στη χώρα μας και το τραπεζικό σύστημα ανέκαμψαν από μια βαθιά κρίση η οποία οδήγησε και τις δύο αγορές να αποχτήσουν αυξημένα αντανακλαστικά.
Η Ελλάδα έχει μια πολύ ιδιαίτερη δομή: υψηλό ποσοστό ιδιοκατοίκησης, ιστορικά χαμηλή μόχλευση σε σχέση με άλλες χώρες της ΕΕ (λόγω της κρίσης και της κατάρρευσης του δανεισμού μετά το 2010), αλλά ταυτόχρονα μια αγορά που τα τελευταία χρόνια έχει πάρει ξανά έντονα ανοδική τροχιά στις τιμές. Αυτό δημιουργεί μια αντίφαση: οι τράπεζες εμφανίζονται πιο «προσεκτικές», αλλά οι τιμές των ακινήτων έφθασαν σε μικρό χρονικό διάστημα σε πολύ υψηλά επίπεδα σαφώς πολύ υψηλότερα έναντι των εισοδημάτων.
Περιορισμένος αριθμός δανειοληπτών στη στεγαστική πίστη
Ο βασικός δείκτης κινδύνου, ο LTV (δάνειο προς αξία), στην Ελλάδα σήμερα είναι μικρός στα νέα δάνεια, γιατί οι τράπεζες απαιτούν υψηλή ίδια συμμετοχή. Αυτό λειτουργεί ως «μαξιλάρι» και μειώνει τον άμεσο πιστωτικό κίνδυνο. Όμως το πρόβλημα μετατοπίζεται αλλού: λιγότεροι μπορούν να πάρουν δάνειο, άρα η αγορά στηρίζεται περισσότερο σε αγοραστές με μετρητά ή σε επενδυτές, κάτι που αλλοιώνει τη φυσιογνωμία της.
Το πιο ευαίσθητο σημείο είναι η αποσύνδεση μεταξύ πραγματικής οικονομίας και της αγοράς ακινήτων. Οι τιμές ανεβαίνουν λόγω:
- τουριστικής αξιοποίησης (Airbnb),
- ξένων επενδυτών,
- προγραμμάτων τύπου “Golden Visa”,
- περιορισμένης προσφοράς νέων κατοικιών.
Αυτό σημαίνει ότι η αξία των ακινήτων δεν στηρίζεται αποκλειστικά στο εισόδημα των νοικοκυριών. Και εδώ βρίσκεται ένα από τα βασικά «ρίσκα» που προσπαθεί να πιάσει το ευρωπαϊκό πλαίσιο: αν οι τιμές διορθώσουν, οι εξασφαλίσεις των τραπεζών μπορεί να αποδειχθούν πιο αδύναμες απ’ ό,τι φαίνονται σήμερα.
Κρυφά σημεία πίεσης για τις τράπεζες
Ένα δεύτερο κρίσιμο σημείο είναι τα δάνεια που μοιάζουν με τα λεγόμενα IPRE, δηλαδή εκεί όπου η αποπληρωμή εξαρτάται από εισόδημα που παράγει το ακίνητο. Στην Ελλάδα αυτό συνδέεται έντονα με:
- τουριστικά ακίνητα,
- βραχυχρόνιες μισθώσεις,
- επαγγελματικά ακίνητα.
Αν υπάρξει κάμψη στον τουρισμό ή αλλαγή στο ρυθμιστικό πλαίσιο ), τότε οι ταμειακές ροές μειώνονται και αυξάνεται ο πιστωτικός κίνδυνος. Αυτό είναι ένα «κρυφό» σημείο πίεσης για τις τράπεζες.
Έμμεσες πιέσεις από τα κόκκινα δάνεια
Τρίτο και ίσως πιο δομικό ζήτημα είναι η κληρονομιά της κρίσης. Παρότι τα μη εξυπηρετούμενα δάνεια έχουν μειωθεί σημαντικά μέσω τιτλοποιήσεων, μεγάλο μέρος του κινδύνου έχει μεταφερθεί εκτός τραπεζικών ισολογισμών (servicers, funds). Αυτό δεν σημαίνει ότι εξαφανίστηκε· απλώς άλλαξε θέση. Σε μια νέα επιδείνωση της αγοράς, η πίεση μπορεί να επιστρέψει έμμεσα στο σύστημα.
Τελικά, το «αδύναμο σημείο» της Ελλάδας δεν είναι τόσο η υπερβολική τραπεζική έκθεση όπως το 2008 σε άλλες χώρες, αλλά η δυναμική της ίδιας της αγοράς:
μια αγορά που ανεβαίνει γρήγορα, με περιορισμένη χρηματοδότηση από τράπεζες, αλλά με αυξανόμενη εξάρτηση από εξωτερικούς παράγοντες και επενδυτικά κεφάλαια.
Το ΔΝΤ που έχει επίσης εντοπίσει το θέμα προτείνει ρηξικέλευθες ρυθμίσεις όπως φόρος στα κενά ακίνητα τα οποία στη χώρα μας είναι πάρα πολλά . Ωστόσο εκτιμάται πως μια τέτοια λογική μάλλον θα ξεσηκώσει κοινωνική θύελλα παρά θα βοηθήσει στην επίλυση δομικών προβλημάτων μιας και πολύς κόσμος δεν διαθέτει τη δυνατότητα να ανακαινίσει τα ακίνητά του προκειμένου να τα εκμεταλλευτεί.
Τα προγράμματα που εκπονούνται στην παρούσα φάση μπορεί να αποτελέσουν λύση προς αυτήν την κατεύθυνση.
