To απότομο τέλος της εποχής του φθηνού χρήματος επιφέρει αλλαγές και νέα εποπτεία σε ό,τι αφορά τη διαχείριση του χρέους των ευρωπαϊκών εταιρειών ακινήτων.
Στο «μικροσκόπιο» βρίσκονται $21 δισ. «υβριδικών» ομολόγων τα οποία χαρακτηρίζονται ως μετοχικό κεφάλαιο και όχι ως χρέος σύμφωνα με τους διεθνείς λογιστικούς κανονισμούς. Το ντιμπέιτ όσον αφορά το χρέος αυτό ξεκίνησε πριν από μία εβδομάδα όταν μία από τις μεγαλύτερες ευρωπαϊκές εταιρείες ακινήτων, η Aroundtown SA, αρνήθηκε να συμμορφωθεί με την πρόωρη επιλογή εξαργύρωσης κουπονιού ενός εκ των υβριδικών αυτών ομολόγων της.
Η απόφαση αυτή οδήγησε σε ευρύτατο sell off των υβριδικών ομολόγων των εταιρειών ακινήτων και οδήγησε πολλούς σε νέες εκκλήσεις για επικαιροποίηση των κανονισμών που τα διέπουν. Η European Public Real-Estate Association (ΕPRA), για παράδειγμα, ανακοίνωσε τον περασμένο Μάρτιο πως οι εταιρείες ακινήτων θα πρέπει να θεωρούν τα ομόλογα αυτά ως χρέος και όχι ως μετοχικά κεφάλαια, ενώ θα πρέπει επίσης να τα συμπεριλαμβάνουν στους υπολογισμούς τους ως προς την αναλογία δανείου προς αξία των εταιρειών (δείκτης δανείου-αξίας / loan-to-value ratio). Μέσω της αλλαγής αυτής, όμως, οι οίκοι αξιολόγησης, οι διεθνείς λογιστικοί κανόνες και ο κύριος επόπτης της συγκεκριμένης αγοράς, έχουν διαφορετικές απόψεις ως προς τον χαρακτηρισμό του υβριδικού χρέους.
«Η ασυμφωνία όσον αφορά τη διαχείριση των υβριδικών ομολόγων στην αγορά ακινήτων διαρκεί εδώ και πολλά χρόνια», τόνισε ο Χαρμ Μέιγερ, συνιδρυτής της Icamap Advisory Sarl., προσθέτοντας πως «τα υβριδικά χρέη αυτά αποτελούν αποκύημα της χαλαρής νομισματικής πολιτικής. Κατά την περίοδο μίας bull market κανείς δεν ασχολείται με αυτά. Σε μία απαισιόδοξη bear market, όμως, όλοι στρέφουν το ενδιαφέρον τους προς το χρέος των εταιρειών αυτών».
Η Aroundtown η οποία είναι και μία από τις μεγαλύτερες εταιρείες ακινήτων της Γερμανίας, έχει πολλές φορές βρεθεί στο επίκεντρο κατηγοριών πως έχει χαμηλή αναλογία δείκτη δανείου-αξίας (LTV) αφού δε συμπεριλαμβάνει τα υβριδικά ομόλογα στους υπολογισμούς της.
«Η Aroundtown έχει ένα ψευδώς χαμηλό LTV της τάξης του 40%», υπογράμμισε ο αναλυτής της Creditsights, Ας Ναντερσάχι, προσθέτοντας πως «η εταιρεία δεν συμπεριλαμβάνει τα υβριδικά στους υπολογισμούς της, ενώ προσμετρά κεφάλαια από τις ανολοκλήρωτες πωλήσεις». Σύμφωνα με την Creditsights, το EPRA LTV της Aroundtown κανονικά κυμαίνεται στο 55% βάσει στοιχείων Ιουνίου.
Περίπου το 12% των μετοχών της Aroundtown βρίσκονται, αυτή τη στιγμή, υπό καθεστώς δανεισμού, κάτι που έχει μετατρέψει την εταιρεία στο δεύτερο μεγαλύτερο «short» της ευρωπαϊκής αγοράς ακινήτων, λίγο πίσω από την SBB. Η Castellum AB, μία από τις εταιρείες ακινήτων με τα περισσότερα υβριδικά ομόλογα, έχει δανείσει το 11,9% των μετοχών της, καταλαμβάνοντας την τρίτη θέση.