Η ελληνική αγορά ακινήτων βρίσκεται σε τροχιά ανάκαμψης, με τη ζήτηση να ενισχύεται κυρίως στα μεγάλα αστικά κέντρα. Ωστόσο, η εικόνα που αποτυπώνεται σε μια αγγελία συχνά δεν αποκαλύπτει όλη την πραγματικότητα. Πέρα από τα τετραγωνικά μέτρα, τις ανακαινίσεις ή την τοποθεσία, η συνολική κατάσταση της πολυκατοικίας –από τα κοινόχρηστα έως τη διαχείριση των οικονομικών της– μπορεί να επηρεάσει καθοριστικά την εμπορική αξία ενός διαμερίσματος.
Η πολυκατοικία ως μικρός οικονομικός μηχανισμός
Σύμφωνα με έρευνα της ελληνικής πλατφόρμας Billys, που δραστηριοποιείται στη διαχείριση δεκάδων χιλιάδων ακινήτων με έμφαση στη διαφάνεια και την ψηφιοποίηση, μια πολυκατοικία θα έπρεπε να λειτουργεί σαν ένας μικρός οργανισμός: με οργανωμένο ταμείο, σαφείς κανόνες, σταθερές διαδικασίες και ξεκάθαρη λήψη αποφάσεων. Όταν αυτά απουσιάζουν, εμφανίζονται τρία επαναλαμβανόμενα προβλήματα: προβληματική διαχείριση και έλλειψη ρευστότητας, ανεπαρκής συντήρηση και απουσία μακροπρόθεσμου σχεδιασμού.
Τι επηρεάζει πραγματικά την τιμή
Τα διαθέσιμα στοιχεία δείχνουν ότι κακή διαχείριση και πλημμελής συντήρηση μπορούν να «ροκανίσουν» έως και 20% την εμπορική αξία ενός διαμερίσματος, ακόμη κι αν αυτό είναι αντίστοιχο με άλλα της αγοράς ως προς τα βασικά χαρακτηριστικά του.
Κρίσιμες λεπτομέρειες που κάνουν τη διαφορά
Ο ανελκυστήρας αποτελεί χαρακτηριστικό παράδειγμα: σε κτίρια όπου δεν λειτουργεί σωστά ή δεν συντηρείται επαρκώς, οι τιμές ανά τετραγωνικό μέτρο υποχωρούν αισθητά, ιδιαίτερα για διαμερίσματα σε υψηλούς ορόφους. Το ίδιο ισχύει για τους κοινόχρηστους χώρους. Η εικόνα της εισόδου, το κλιμακοστάσιο, ο φωτισμός και η καθαριότητα διαμορφώνουν την «πρώτη εντύπωση» και επηρεάζουν άμεσα την αντιλαμβανόμενη αξία του ακινήτου, πριν ακόμη δει κανείς το ίδιο το διαμέρισμα. Μεσίτες και εκτιμητές επιβεβαιώνουν ότι αγοραστές είτε ζητούν σημαντικές εκπτώσεις είτε αποχωρούν από τη διαπραγμάτευση όταν η καθημερινότητα σε μια πολυκατοικία δείχνει ανοργάνωτη και αμελής.
Κοινόχρηστα και ψυχολογία της αγοράς
Το ύψος των κοινοχρήστων αποτελεί έναν ακόμη κρίσιμο παράγοντα. Υπάρχει ένα σαφές ψυχολογικό όριο πέρα από το οποίο ακόμη και ένα ποιοτικό ακίνητο χάνει σε ελκυστικότητα, ειδικά όταν δεν είναι ξεκάθαρο πώς αξιοποιούνται τα χρήματα. Τα δεδομένα δείχνουν ότι περίπου 4 στους 10 ενοίκους καθυστερούν ή δεν καταβάλλουν τα κοινόχρηστα, οδηγώντας σε συσσωρευμένα χρέη, περιορισμένη συντήρηση και αυξημένη καχυποψία από την πλευρά της αγοράς.
Οι παρεμβάσεις που προστατεύουν την αξία
Δεν είναι πάντα οι ακριβές παρεμβάσεις αυτές που κάνουν τη διαφορά. Τακτική καθαριότητα, απεντόμωση, βασική συντήρηση εσωτερικών και εξωτερικών χώρων και έγκαιρη συντήρηση ή πιστοποίηση του ανελκυστήρα έχουν άμεσο και μετρήσιμο αποτέλεσμα. Βελτιώνουν την εικόνα και τη λειτουργικότητα του κτιρίου, αυξάνοντας την προθυμία αγοραστών και ενοικιαστών να πληρώσουν καλύτερη τιμή ή να κλείσουν ταχύτερα μια συμφωνία.
Συμπέρασμα
Στην ελληνική αγορά ακινήτων, η αξία δεν καθορίζεται μόνο από τα τετραγωνικά. Η κατάσταση και η διαχείριση της πολυκατοικίας παίζουν ρόλο που δεν μπορεί να αγνοηθεί. Η απουσία οργανωμένης, διαφανούς και προνοητικής διοίκησης δεν υποβαθμίζει μόνο την καθημερινότητα των ενοίκων, αλλά επηρεάζει άμεσα και το οικονομικό αποτέλεσμα, είτε πρόκειται για πώληση είτε για ενοικίαση.