Σε προορισμό όχι μόνο για διακοπές, αλλά και για μόνιμη εγκατάσταση εξελίσσεται η Ελλάδα για χιλιάδες αγοραστές ακινήτων από το εξωτερικό. Σχεδόν ένας στους τρεις ενδιαφερόμενους αναζητά πλέον κατοικία με στόχο να μεταφέρει ουσιαστικά τη ζωή του στη χώρα μας, με τους ξένους συνταξιούχους να αποτελούν σημαντικό κομμάτι αυτής της ζήτησης.
Σύμφωνα με την ανάλυση των φετινών αγοραστικών τάσεων από την Elxis – At Home in Greece, το 30,8% της ζήτησης από το εξωτερικό αφορά ανθρώπους που επιθυμούν να αποκτήσουν κατοικία για μόνιμη εγκατάσταση στην Ελλάδα.
Η εξέλιξη έχει ιδιαίτερη σημασία για την ελληνική αγορά ακινήτων, καθώς οι συγκεκριμένοι αγοραστές δεν περιορίζονται σε μια επένδυση real estate. Μετατρέπονται σε μόνιμους κατοίκους και επομένως συνεχίζουν να δαπανούν χρήματα στην τοπική οικονομία.
Οι συνταξιούχοι κοιτάζουν Ελλάδα
Σημαντικό μέρος της ζήτησης προέρχεται από ξένους συνταξιούχους.
Καταλυτικό ρόλο παίζει το ειδικό φορολογικό καθεστώς που επιτρέπει, υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις, τη μεταφορά της φορολογικής κατοικίας στην Ελλάδα και προβλέπει φορολογικό συντελεστή 7% για εισόδημα αλλοδαπής για περίοδο 15 ετών.
Μεταξύ των προϋποθέσεων είναι ο ενδιαφερόμενος να μην ήταν φορολογικός κάτοικος Ελλάδας για πέντε από τα έξι προηγούμενα χρόνια και να μεταφέρει τη φορολογική κατοικία του από χώρα με την οποία υφίσταται η προβλεπόμενη φορολογική συνεργασία.
Για έναν Ευρωπαίο συνταξιούχο, επομένως, η Ελλάδα μπορεί να συνδυάζει κλίμα, τρόπο ζωής, ακίνητα και φορολογικά κίνητρα.
Από 320.000 έως 340.000 ευρώ ο προϋπολογισμός
Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζει το ποσό που είναι διατεθειμένοι να δαπανήσουν οι ξένοι αγοραστές.
Σύμφωνα με τα στοιχεία της Elxis, η πλειονότητα κινείται με διαθέσιμο προϋπολογισμό μεταξύ 320.000 και 340.000 ευρώ.
Πρόκειται για ποσά που επιτρέπουν στους ενδιαφερόμενους να κινηθούν σε σημαντικό τμήμα της ελληνικής αγοράς εξοχικής κατοικίας, ιδιαίτερα εκτός των ακριβότερων περιοχών.
Το 68,2% θέλει βίλα
Αποκαλυπτική είναι και η εικόνα ως προς το είδος του ακινήτου.
Το 68,2% των ενδιαφερομένων αναζητά βίλα, ενώ μόλις το 17,2% προτιμά διαμέρισμα.
Η προτίμηση αυτή δείχνει ότι σημαντικό μέρος της ξένης ζήτησης κατευθύνεται προς μεγαλύτερες κατοικίες και περιοχές όπου υπάρχουν διαθέσιμα ακίνητα με εξωτερικούς χώρους.
Θέλουν καινούργιο και έτοιμο σπίτι
Οι ξένοι αγοραστές δεν φαίνεται επίσης να επιθυμούν σε μεγάλο βαθμό ακίνητα που απαιτούν εκτεταμένες εργασίες.
Το 71,7% προτιμά νεόδμητη κατοικία ή ακίνητο που μπορεί να κατοικηθεί άμεσα.
Η τάση αυτή μπορεί να αποτελέσει σημαντικό μήνυμα και για τους κατασκευαστές.
Νεόδμητες κατοικίες με σύγχρονες προδιαγραφές σε περιοχές με τουριστική ζήτηση μπορούν να απευθυνθούν σε ένα κοινό που διαθέτει σημαντική αγοραστική δύναμη και αναζητά ακίνητο «με το κλειδί στο χέρι».
Το εξοχικό παραμένει στην πρώτη θέση
Παρά την εντυπωσιακή άνοδο της μόνιμης εγκατάστασης, η εξοχική κατοικία εξακολουθεί να αποτελεί τον κυριότερο λόγο αγοράς.
Το 44,4% των ξένων ενδιαφέρεται πρωτίστως για εξοχικό.
Ακολουθεί το 30,8% που θέλει μόνιμη κατοικία και το 17,8% που αντιμετωπίζει την αγορά κυρίως ως επένδυση.
Αυτό σημαίνει ότι περίπου τρεις στους τέσσερις ενδιαφερόμενους από το εξωτερικό βλέπουν το ελληνικό ακίνητο πρωτίστως ως σπίτι –μόνιμο ή εξοχικό– και όχι απλώς ως επενδυτικό προϊόν.
Μόλις 7% αγοράζει κυρίως για Golden Visa
Ένα ακόμη εύρημα ανατρέπει σε κάποιο βαθμό την αντίληψη ότι η ξένη ζήτηση στην ελληνική αγορά ακινήτων καθοδηγείται κυρίως από τη Golden Visa.
Μόλις το 7% δηλώνει ως βασικό κίνητρο την αγορά ακινήτου για την εξασφάλιση άδειας διαμονής μέσω του προγράμματος.
Η εικόνα που προκύπτει είναι συνεπώς αρκετά διαφορετική.
Για το συγκεκριμένο πελατολόγιο, το ενδιαφέρον στρέφεται περισσότερο στην πραγματική χρήση της κατοικίας παρά στην απόκτησή της αποκλειστικά ως μέσου για άδεια διαμονής.
Αμερικανοί, Ολλανδοί, Γερμανοί και Βρετανοί
Η γεωγραφία της ζήτησης παρουσιάζει επίσης ενδιαφέρον.
Κατά τη διάρκεια του 2026, οι ισχυρότερες αγορές για την Elxis είναι οι ΗΠΑ, η Ολλανδία, η Γερμανία και το Ηνωμένο Βασίλειο, ενώ ακολουθούν Βέλγιο και Γαλλία.
Ιδιαίτερη περίπτωση αποτελεί η Αυστραλία.
Το ενδιαφέρον από Αυστραλούς αγοραστές –με σημαντική συμμετοχή της ελληνικής ομογένειας– έχει διπλασιαστεί σε σύγκριση με το 2025.
Κρήτη, Πελοπόννησος και Ιόνιο
Οι ξένοι αγοραστές δεν επικεντρώνονται αποκλειστικά στην Αθήνα.
Στις δημοφιλείς επιλογές βρίσκονται η Κρήτη, η Πελοπόννησος και τα νησιά του Ιονίου, περιοχές που μπορούν να προσφέρουν το μοντέλο κατοικίας που αναζητά μεγάλο μέρος του συγκεκριμένου κοινού.
Ειδικά όταν ο στόχος είναι η συνταξιοδότηση και η μόνιμη εγκατάσταση, παράγοντες όπως η ποιότητα ζωής, το κλίμα, η πρόσβαση στη θάλασσα και οι υπηρεσίες αποκτούν μεγαλύτερη βαρύτητα από την εγγύτητα σε ένα μεγάλο αστικό κέντρο.
Οι ξένοι αλλάζουν την αγορά κατοικίας
Η συγκεκριμένη τάση έχει δύο αναγνώσεις.
Από τη μία πλευρά, δημιουργούνται νέες επενδύσεις, οικοδομική δραστηριότητα και εισροές κεφαλαίων, ενώ ένας ξένος που εγκαθίσταται μόνιμα στην Ελλάδα συνεχίζει να καταναλώνει και να στηρίζει υπηρεσίες και επιχειρήσεις στην περιοχή όπου κατοικεί.
Από την άλλη, η αυξημένη ζήτηση από αγοραστές με μεγαλύτερη οικονομική δυνατότητα μπορεί να εντείνει τον ανταγωνισμό για κατοικίες σε περιοχές με περιορισμένη προσφορά.
Το μεγάλο στοίχημα για την ελληνική αγορά ακινήτων είναι επομένως να αξιοποιήσει τις ξένες επενδύσεις χωρίς να επιδεινωθεί το ήδη έντονο πρόβλημα προσιτής στέγασης για τους μόνιμους κατοίκους.
Τα στοιχεία πάντως δείχνουν ότι κάτι αλλάζει ουσιαστικά: για ένα αυξανόμενο τμήμα των ξένων, η Ελλάδα δεν αποτελεί πλέον μόνο τον τόπο όπου θέλουν να κάνουν διακοπές.
Είναι ο τόπος όπου θέλουν να αγοράσουν σπίτι και να ζήσουν.