Το νομοσχέδιο του εκσυγχρονισμού των σχέσεων συνιδιοκτησίας, που παρουσίασαν ο υπουργός Δικαιοσύνης Γιώργος Φλωρίδης και ο υφυπουργός Δικαιοσύνης Γιάννης Μπουγάς, πρόκειται να φέρει σημαντικές διαφοροποιήσεις σε ό,τι αφορά τις πολυκατοικίες. Μέσα στο νομοσχέδιο περιλαμβάνονται συγκεκριμένες διατάξεις για που αφορούν σε ενοικιαστές και αγοραστές, αλλά και για κοινόχρηστα και συνελεύσεις.
Πρόκειται για μεταρρύθμιση η οποία, ουσιαστικά, ακολουθεί τον εκσυγχρονισμό του κληρονομικού δικαίου και το έργο της νομοπαρασκευαστικής επιτροπής που θα συσταθεί αναμένεται να ολοκληρωθεί το φθινόπωρο ώστε μέχρι το τέλος του 2026 να έχει ψηφιστεί ο νόμος. Άμεσα αναμένεται να συσταθεί νομοπαρασκευαστική επιτροπή με πρόεδρο την αρεοπαγίτη Κωνσταντία Εμμανουηλίδου, που θα πρέπει να έχει ολοκληρώσει το έργο της έως τον Σεπτέμβριο.
Οι 13 βασικές αλλαγές για τις πολυκατοικίες
1. Διευκολύνεται η διαδικασία τροποποίησης των κανονισμών της πολυκατοικίας που δεν ανταποκρίνονται στις σημερινές ανάγκες.
2. Ενισχυση των μηχανισμών και ταχύτερη επίλυση των διαφόρων μεταξύ των ιδιοτήτων αποσυμφορώντας τα δικαστήρια.
3. Ρύθμιση ζητημάτων που προκύπτουν από τη βραχυχρόνια μίσθωση.
4. Επικαιροποιηση των ρυθμίσεων για τη σύσταση οριζόντιου και κάθετης ιδιοκτησίας ώστε διαμερίσματα αγορασμένα με προσύμφωνο, να εμφανιστούν στο Κτηματολόγιο για να μπορέσουν να μεταβιβαστούν.
5. Αξιοποίηση του δικαιώματος υψούν και αδιάθετων ποσοστών με την ανακατανομή μεταξύ συνιδιοκτητών, είτε με απόδοση στους οικοπεδούχους. Από αυτή τη ρύθμιση αναμένεται να αξιοποιηθούν μεγάλα ποσοστά σε πολυκατοικίες.
6. Δυνατότητα, ανεξάρτητα από το αν απαγορεύει ο κανονισμός της πολυκατοικίας, της κατάτμησης ή της συνένωσης μεγάλων διαμερισμάτων για να αντιμετωπιστεί το πρόβλημα στέγασης στις μεγάλες πόλεις.
7. Δυνατοτητα οποίος αγοράζει ακίνητο να μπορεί να βλέπει και τον κανονισμό της πολυκατοικίας.
8. Αναμόρφωση του ρόλου του διαχειριστή και της είσπραξης κοινόχρηστων ώστε να επιταχύνεται η είσπραξή τους.
9. Δημιουργια αποθεματικού και ασφάλισης της οικοδομής ώστε να αντιμετωπίζονται ζητήματα όπως αυτό που συνέβη πρόσφατα στα Πετράλωνα.
10. Αλλάζουν τα ποσοστά για τη λήψη αποφάσεων για την εκτέλεση αναγκαίων εργασιών και ενεργειακών αναβαθμίσεων.
11. Μειώνονται τα ποσοστά του απαιτούμενου αριθμού ψήφων για επισκευές για συντήρησης και ενεργειακής αναβάθμισης των κτιρίων.
12. Αλλαγές για να διευκολύνονται η εγκατάσταση φωτοβολταϊκών στις στέγες, σταθμών ηλεκτρικής φόρτισης οχημάτων ή αντλιών θερμότητας λόγω διαφωνιών ιδιοκτητών
13. Προσαρμογή των διατάξεων συνιδιοκτησίας με αυτές του κληρονομικού.
Βασικές Παθογένειες του Ισχύοντος Πλαισίου
α) Απαρτία και Λήψη Αποφάσεων: Οι αυστηρές προϋποθέσεις πλειοψηφίας (έως και 100% για τροποποίηση κανονισμού) καθιστούν σχεδόν αδύνατη την εκτέλεση αναγκαίων επισκευών ή ενεργειακών αναβαμίσεων σε παλιές πολυκατοικίες.
β) Διαχείριση Κοινοχρήστων: Η έλλειψη σαφούς νομοθεσίας για τον ορισμό και τις αρμοδιότητες του διαχειριστή οδηγεί συχνά σε αδιέξοδα και δικαστικές διαμάχες μεταξύ των ενοίκων.
γ) Ενεργειακή Αναβάθμιση: Δυσκολίες στην εγκατάσταση συστημάτων ΑΠΕ (π.χ. φωτοβολταϊκά στις στέγες), σταθμών φόρτισης ηλεκτρικών οχημάτων ή αντλιών θερμότητας λόγω διαφωνιών επί των κοινοχρήστων χώρων.
Προτεινόμενες λύσεις
α) Απλοποίηση της Πλειοψηφίας: Μείωση του απαιτούμενου ποσοστού ψήφων για τη λήψη αποφάσεων, ιδίως για ζητήματα επισκευών, συντήρησης και ενεργειακής αναβάθμισης των κτιρίων.
β) Θεσμική Κατοχύρωση του Διαχειριστή: Θέσπιση σαφέστερων κανόνων για τα καθήκοντα, τη νομιμοποίηση και τις υποχρεώσεις όσων διαχειρίζονται τα κτίρια.
γ) Εκσυγχρονισμός Κανονισμών: Εισαγωγή σύγχρονων, πρότυπων κανονισμών λειτουργίας που θα προσαρμόζονται στο σήμερα. Οι αλλαγές αυτές είναι απολύτως απαραίτητες για τη διασφάλιση της αξίας των ακινήτων, τον περιορισμό των διενέξεων στα ελληνικά νοικοκυριά και την προώθηση των σύγχρονων στόχων για την ενεργειακή απόδοση των κτιρίων.