Η αγορά κατοικίας στην Ευρώπη βρίσκεται σήμερα αντιμέτωπη με μια σειρά κρίσιμων προκλήσεων, όπως την εκτόξευση τιμών, την περιορισμένη προσφορά νέων κατοικιών, τα υψηλά επιτόκια στεγαστικών δανείων και την αυξανόμενη πίεση στα νοικοκυριά. Με βάση την τελευταία, 14η έκδοση της έκθεσης Deloitte Property Index, η αγορά κατοικίας όχι μόνο δεν «επανέρχεται», αλλά δείχνει να εισέρχεται και σε μια νέα πραγματικότητα, στην οποία η απόκτηση ιδιόκτητης κατοικίας θα γίνεται ακόμα πιο δύσκολη για ευρύτατα κοινωνικά στρώματα.
Στην Ελλάδα η μέση τιμή πώλησης νέων κατοικιών προσδιορίζεται στα 1.792 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, παρά το γεγονός ότι οι ετήσιες αυξήσεις αγγίζουν το +10,2%. Ωστόσο, η εικόνα «κρύβει» μια πολύ σημαντική ανισότητα: στην περιοχή της Αθήνας και γενικότερα της Αττικής οι τιμές είναι πολύ υψηλότερες, ενώ η αγοραστική δύναμη της πλειονότητας των νοικοκυριών παραμένει χαμηλή.
Συγκεκριμένα, για την αγορά ενός διαμερίσματος 70 τ.μ. στην Αθήνα απαιτούνται 15,3 ετήσιοι μισθοί, σύμφωνα με τη μελέτη της Deloitte, θέση που κάνει την πρωτεύουσα της χώρας τη δεύτερη πιο «απρόσιτη» πόλη της Ευρώπης προς αγορά κατοικίας.
Η μέση τιμή πώλησης νεόδμητων κατοικιών στην Αττική διαμορφώνεται στα 4.100 ευρώ/τ.μ., δηλαδή περίπου 287.000 ευρώ για ένα διαμέρισμα 70 τ.μ., ενώ η τιμή αυτή είναι περίπου 2,28 φορές υψηλότερη σε σχέση με τον ελληνικό εθνικό μέσο όρο των 1.800 ευρώ/τ.μ. Αυτή η μεγάλη απόκλιση, μεταξύ της Αθήνας και της υπόλοιπης χώρας, αποτελεί χαρακτηριστικό δείγμα της ασυμμετρίας που χαρακτηρίζει την ελληνική αγορά κατοικίας, καθώς η πρωτεύουσα συγκεντρώνει ζήτηση, κεφάλαια και τιμές, ενώ η υπόλοιπη χώρα εμφανίζει χαμηλότερα επίπεδα τιμών αλλά και εισοδημάτων.
Σε ευρωπαϊκό επίπεδο, η πιο ακριβή χώρα για αγορά νέου σπιτιού φέτος είναι το Λουξεμβούργο, όπου η μέση τιμή διαμορφώνεται στα 8.760 ευρώ/τ.μ. Ακολουθούν το Ισραήλ με 6.131 ευρώ/τ.μ. και το Ηνωμένο Βασίλειο με 5.203 ευρώ/τ.μ.
Σε επίπεδο πόλεων, το Τελ Αβίβ παραμένει στην κορυφή, με μέση τιμή 13.970 ευρώ/τ.μ., ενώ η πόλη του Λουξεμβούργου εμφανίζει τιμή 11.074 ευρώ/τ.μ., με τη Φρανκφούρτη στα 10.800 ευρώ/τ.μ. και το Παρίσι στα 10.760 ευρώ/τ.μ. Στον αντίποδα της κλίμακας, η πιο φθηνή αγορά εντοπίζεται στην Άγκυρα, με μόλις 905 ευρώ/τ.μ., ενώ στην Κωνσταντινούπολη η τιμή βρίσκεται στα 1.469 ευρώ/τ.μ., περίπου στο ίδιο επίπεδο με την Πάτρα, όπου η τιμή ανέρχεται σε 1.457 ευρώ/τ.μ.
Η μεγάλη διαφορά τιμών μεταξύ πόλεων και χωρών αποτυπώνει όχι μόνο τη ζήτηση και τα εισοδήματα, αλλά και τη διαρθρωτική έλλειψη, τα χρηματοδοτικά εμπόδια και τις τοπικές συνθήκες που διαμορφώνουν την αγορά κατοικίας.
Παρά το ήδη υψηλό επίπεδο τιμών σε πολλές πόλεις της Ευρώπης, η μεγαλύτερη ετήσια αύξηση τιμών νέων διαμερισμάτων καταγράφεται σε πόλεις όπως η Κρακοβία στην Πολωνία (+28,1%), η Ιερουσαλήμ (+25,2%) και οι αλβανικές πόλεις Τίρανα και Αυλώνα (αμφότερες +25%). Στο ίδιο πλαίσιο, η Αθήνα κατατάσσεται στην έκτη θέση μεταξύ 25 πρωτευουσών, με ετήσια αύξηση 10,8%. Η ένταση της αύξησης σε αυτές τις αγορές καταδεικνύει πως η «ενσωμάτωση» του αυξημένου κόστους των οικοδομικών υλικών, των επιτοκίων και της ζήτησης θέτει υπό πίεση και τις τιμές, ακόμα και σε χώρες με χαμηλότερα εισοδήματα.
Η κρίση στην αγορά κατοικίας δεν αφορά μόνο τη ζήτηση και τις τιμές, αλλά και την προσφορά. Στην Ελλάδα η κατάσταση δείχνει ότι η νέα οικοδομική δραστηριότητα δεν έχει ανακάμψει επαρκώς ώστε να καλύψει τη ζήτηση, καθώς η χώρα κατατάσσεται στη 19η θέση μεταξύ 25 ευρωπαϊκών χωρών σε όρους νέων κατοικιών, με μόλις 2,95 νέες κατοικίες ανά 1.000 κατοίκους.
Παρά το γεγονός ότι το 2024 σημειώθηκε αύξηση 14,9% στις άδειες οικοδομής και 16,5% στην επιφάνεια νέων οικοδομών, το 2025 εμφανίζει πτώση εξαιτίας νομοθετικών αλλαγών, όπως η κατάργηση των «μπόνους» δόμησης του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ΝΟΚ), με μείωση κατά 10% στον αριθμό των αδειών, 18,4% στην επιφάνεια και 11,3% στον όγκο.
Όπως επισημαίνουν αναλυτές, όταν η κατοικία παύει να είναι «προσιτή» σε μεγάλο μέρος του πληθυσμού, η οικονομική, κοινωνική και δημογραφική ανισορροπία ενισχύεται και αυτό δεν αφορά μόνο την ιδιοκατοίκηση, αλλά και την ενοικίαση, τη μορφή εργασίας, τη μετανάστευση των νέων και τη διάρθρωση των πόλεων.
Η εικόνα που αναδύεται είναι σαφής, καθώς η αγορά κατοικίας μεταβάλλεται ριζικά. Η Αθήνα, και ευρύτερα η Αττική, αναδεικνύεται ως μία από τις πιο «δύσκολες» πόλεις της Ευρώπης για την αγορά ιδιόκτητης κατοικίας, όχι λόγω υπερβολικών τιμών σε απόλυτους όρους, αλλά λόγω του συνδυασμού τιμών, εισοδημάτων, περιορισμένης προσφοράς και χρηματοδοτικών συνθηκών.