Μια νέα δυνατότητα για την προστασία της πρώτης κατοικίας παρέχεται στους οφειλέτες στο πλαίσιο του εξωδικαστικού μηχανισμού. Από τις 21 Σεπτεμβρίου τίθεται σε εφαρμογή η επιλογή ρύθμισης των χρεών με ταυτόχρονη διατήρηση της κύριας κατοικίας και ρευστοποίηση των υπόλοιπων ακινήτων που διαθέτει ο οφειλέτης.
Σύμφωνα με όσα ορίζει το νέο πλαίσιο που δημοσιεύθηκε σε ΦΕΚ, η συγκεκριμένη αλλαγή απευθύνεται σε οφειλέτες με περισσότερα ακίνητα και τους επιτρέπει να κρατήσουν την κύρια κατοικία τους, υπό την προϋπόθεση ότι συμμορφώνονται με τους όρους της συμφωνίας.
Στην πράξη, οι τράπεζες και οι servicers αποκτούν τη δυνατότητα να υποβάλλουν αντιπρόταση κατά τη διαδικασία του εξωδικαστικού, η οποία μπορεί να περιλαμβάνει την εκποίηση άλλων ακινήτων του οφειλέτη, όπως μιας δεύτερης κατοικίας, ενός εξοχικού ή ενός οικοπέδου. Η ρευστοποίηση θα πραγματοποιείται στον βαθμό που είναι αναγκαίο για την ικανοποίηση των απαιτήσεων των πιστωτών. Παράλληλα, κατά τον υπολογισμό των μηνιαίων δόσεων της ρύθμισης, ως αξία ακίνητης περιουσίας θα συνυπολογίζεται αποκλειστικά η αξία της κύριας κατοικίας.
Στις περισσότερες περιπτώσεις, η κατάθεση αντιπρότασης αποτελεί επιλογή των πιστωτών, ενώ για ορισμένες κατηγορίες οφειλετών που προσδιορίζονται από τον νόμο καθίσταται υποχρεωτική. Σε κάθε περίπτωση, πάντως, ο οφειλέτης διατηρεί το δικαίωμα είτε να δεχθεί είτε να απορρίψει την πρόταση που του υποβάλλεται.
Ξεχωριστή ρύθμιση προβλέπεται για τις περιπτώσεις κατά τις οποίες η κύρια κατοικία ανήκει κατά ιδανικό μερίδιο και σε συνοφειλέτη ή εγγυητή της οφειλής του αιτούντος. Προκειμένου να εφαρμοστεί η συγκεκριμένη λύση, το πρόσωπο αυτό θα πρέπει τόσο να συνυποβάλει την αίτηση όσο και να συνυπογράψει τη σύμβαση αναδιάρθρωσης.
«Πάγωμα» των μέτρων στην πρώτη κατοικία
Με την υπογραφή της συμφωνίας τίθεται σε ισχύ η προστασία της κύριας κατοικίας απέναντι σε μέτρα αναγκαστικής εκτέλεσης. Για όσο χρονικό διάστημα ο οφειλέτης εκπληρώνει τους όρους της σύμβασης αναδιάρθρωσης, οι πιστωτές που δεσμεύονται από αυτή δεν έχουν τη δυνατότητα να επισπεύσουν διαδικασίες αναγκαστικής εκτέλεσης στην κύρια κατοικία, να επιβάλουν ασφαλιστικά μέτρα εις βάρος της, να εγγράψουν νέα υποθήκη ή να μετατρέψουν υπάρχουσα προσημείωση σε υποθήκη.
Η προστασία αυτή, ωστόσο, δεν συνεπάγεται τη διαγραφή των βαρών που έχουν ήδη εγγραφεί στο ακίνητο. Οι υφιστάμενες υποθήκες, οι προσημειώσεις και τα υπόλοιπα εμπράγματα δικαιώματα εξακολουθούν να ισχύουν. Σε περίπτωση που ο οφειλέτης παραβιάσει τους όρους της σύμβασης, το καθεστώς προστασίας αίρεται και οι πιστωτές μπορούν και πάλι να λάβουν μέτρα αναγκαστικής εκτέλεσης σε βάρος της κύριας κατοικίας.
Πώς θα γίνεται η πώληση των υπόλοιπων ακινήτων
Η διαδικασία εκποίησης της υπόλοιπης ακίνητης περιουσίας θα περιλαμβάνεται στην ίδια τη σύμβαση αναδιάρθρωσης και θα πραγματοποιείται βάσει συγκεκριμένων κανόνων, με τη σύμβαση να λειτουργεί ως εκτελεστός τίτλος. Τη διαδικασία ξεκινά ο χρηματοδοτικός φορέας που διαθέτει την υψηλότερη ενυπόθηκη απαίτηση. Αν δεν υφίσταται ενυπόθηκος δανειστής, την πρωτοβουλία αναλαμβάνει ο πιστωτής με τη μεγαλύτερη απαίτηση.
Ο ηλεκτρονικός πλειστηριασμός των ακινήτων δεν επιτρέπεται να προγραμματιστεί νωρίτερα από 40 ημέρες ούτε αργότερα από 60 ημέρες μετά τη σύνταξη της αντίστοιχης έκθεσης από τον δικαστικό επιμελητή. Για τον υπολογισμό της συγκεκριμένης χρονικής περιόδου δεν λαμβάνεται υπόψη ο μήνας Αύγουστος.
Ως τιμή πρώτης προσφοράς ορίζεται η αξία που έχει προσδιοριστεί σύμφωνα με το πλαίσιο του εξωδικαστικού μηχανισμού. Η εκποίηση μπορεί να πραγματοποιηθεί ακόμη και στην περίπτωση που έχει ήδη επιβληθεί κατάσχεση ή άλλη δέσμευση στο συγκεκριμένο ακίνητο, με την επιφύλαξη συγκεκριμένων εξαιρέσεων που καθορίζονται από τον νόμο.
Σε περίπτωση, τέλος, που ο χρηματοδοτικός φορέας με την υψηλότερη απαίτηση δεν κινήσει τη διαδικασία μέσα σε διάστημα τριών μηνών από την κατάρτιση της σύμβασης ή εφόσον η διαδικασία ματαιωθεί για δεύτερη φορά χωρίς να υπάρχει σοβαρή αιτία, τη ρευστοποίηση μπορεί να επισπεύσει άλλος πιστωτής που συμμετέχει στη συμφωνία. Για την ενέργεια αυτή δεν απαιτείται προηγούμενη δικαστική άδεια.
Δεύτερη ευκαιρία για όσους έχασαν τον εξωδικαστικό
Το νέο καθεστώς δημιουργεί ταυτόχρονα τη δυνατότητα επανένταξης στον εξωδικαστικό μηχανισμό για συγκεκριμένους οφειλέτες που είχαν χάσει παλαιότερη ρύθμιση.
Ειδικότερα, μέσα σε αποκλειστική προθεσμία έξι μηνών από τότε που θα τεθεί σε ισχύ η σχετική διάταξη, μπορούν να καταθέσουν νέα αίτηση οφειλέτες οι οποίοι είχαν αθετήσει προηγούμενη σύμβαση στο πλαίσιο του εξωδικαστικού μηχανισμού, επειδή δεν είχαν καταβάλει τα ποσά που προβλέπονταν από τη ρύθμιση.
Η ίδια δυνατότητα, εφόσον πληρούνται οι όροι που προβλέπονται από τον νόμο, παρέχεται και σε οφειλέτες οι οποίοι στο παρελθόν είχαν υποβάλει αίτημα για υπαγωγή στις διατάξεις του νόμου 3869/2010, του γνωστού νόμου Κατσέλη.
Στις 5.000 ευρώ το κατώφλι του εξωδικαστικού
Οι νέες προβλέψεις για την προστασία της κύριας κατοικίας προστίθενται στις αλλαγές που έχουν ήδη διευρύνει την περίμετρο εφαρμογής του εξωδικαστικού μηχανισμού, μετά τη μείωση του ελάχιστου ύψους των οφειλών που απαιτείται για την ένταξη στη διαδικασία.
Με τον νόμο 5313/2026, το κατώτατο όριο των οφειλών περιορίστηκε από τις 10.000 ευρώ στις 5.000 ευρώ. Με τον τρόπο αυτό, περισσότεροι οφειλέτες με χαμηλότερα χρέη προς χρηματοδοτικούς φορείς, το Δημόσιο και τους Φορείς Κοινωνικής Ασφάλισης αποκτούν πλέον τη δυνατότητα πρόσβασης στον εξωδικαστικό μηχανισμό.