Μια νέα πραγματικότητα στην αγορά ακινήτων φέρνει το Μητρώο Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων (ΜΙΔΑ), το οποίο αναμένεται να αποτελέσει το βασικό εργαλείο της φορολογικής διοίκησης για την πλήρη καταγραφή της ακίνητης περιουσίας στη χώρα.
Πριν όμως τεθεί σε πλήρη λειτουργία, η Πολιτεία προσανατολίζεται στη δημιουργία μεταβατικής περιόδου, προκειμένου ιδιοκτήτες και επαγγελματίες να έχουν τον απαιτούμενο χρόνο για να διορθώσουν λάθη και αποκλίσεις στα στοιχεία των ακινήτων, αποφεύγοντας την άμεση επιβολή προστίμων.
Γιατί κρίθηκε απαραίτητη η μεταβατική περίοδος
Η πιλοτική λειτουργία του νέου συστήματος ανέδειξε σημαντικές δυσκολίες στη διασταύρωση στοιχείων μεταξύ του Ε9, του Ελληνικού Κτηματολογίου και άλλων δημόσιων βάσεων δεδομένων.
Τα περισσότερα προβλήματα εντοπίζονται σε:
- αγροτεμάχια με εκκρεμείς ιδιοκτησιακές υποθέσεις,
- περιοχές όπου δεν έχει ολοκληρωθεί η κτηματογράφηση,
- αναδασμούς που παραμένουν σε εκκρεμότητα,
- ακίνητα με διαφορετικές καταγραφές μεταξύ τίτλων, Κτηματολογίου και φορολογικών δηλώσεων.
Η περίοδος προσαρμογής θα επιτρέψει στους ιδιοκτήτες να διορθώσουν τα στοιχεία τους πριν ενεργοποιηθούν οι αυτοματοποιημένοι έλεγχοι της ΑΑΔΕ.
Ένας ενιαίος ψηφιακός φάκελος για κάθε ακίνητο
Με την πλήρη εφαρμογή του ΜΙΔΑ, κάθε ακίνητο θα αποκτήσει έναν ενιαίο ψηφιακό φάκελο, στον οποίο θα συγκεντρώνονται όλα τα διαθέσιμα στοιχεία.
Μεταξύ άλλων θα καταγράφονται:
- ΑΤΑΚ και ΚΑΕΚ
- θέση και επιφάνεια του ακινήτου
- ποσοστά συνιδιοκτησίας
- χρήση του ακινήτου
- μισθώσεις
- δωρεάν παραχωρήσεις
- κάθε μεταβολή που αφορά την ιδιοκτησία ή τη χρήση.
Παράλληλα θα εμφανίζονται στοιχεία όπως ο αριθμός παροχής ηλεκτρικού ρεύματος, το υδρόμετρο, οι πληροφορίες των μισθωτών, καθώς και, όπου απαιτείται, στοιχεία τραπεζικού λογαριασμού για την καταβολή μισθωμάτων.
Υποχρεώσεις και για τους ενοικιαστές
Το νέο σύστημα δεν αφορά αποκλειστικά τους ιδιοκτήτες.
Και οι ενοικιαστές θα έχουν υποχρέωση να επιβεβαιώνουν βασικά στοιχεία της μίσθωσης, όπως το ακίνητο που χρησιμοποιούν, τα στοιχεία του εκμισθωτή και το συμφωνημένο μίσθωμα, ενισχύοντας έτσι τη διαφάνεια στις συναλλαγές.
Αυτόματες διασταυρώσεις μετά το τέλος της πιλοτικής εφαρμογής
Μετά την ολοκλήρωση της μεταβατικής περιόδου, η ΑΑΔΕ θα ενεργοποιήσει μαζικούς ηλεκτρονικούς ελέγχους.
Οι διασταυρώσεις θα πραγματοποιούνται μεταξύ:
- Ε9,
- Κτηματολογίου,
- στοιχείων του ΜΙΔΑ,
- δηλώσεων μισθώσεων,
- φορολογικών δεδομένων.
Στόχος είναι να εντοπίζονται αποκλίσεις στα τετραγωνικά, στη χρήση των ακινήτων, στα ποσοστά συνιδιοκτησίας, στις μισθώσεις αλλά και στα εισοδήματα από ακίνητη περιουσία.
Σε περίπτωση διαφορών, οι ιδιοκτήτες θα καλούνται να προχωρούν σε διορθώσεις ή να τεκμηριώνουν τις αποκλίσεις.
Τα πρόστιμα που προβλέπει το νέο πλαίσιο
Μετά τη λήξη της περιόδου προσαρμογής θα ενεργοποιηθεί και το σύστημα κυρώσεων.
Συγκεκριμένα προβλέπονται:
- 500 ευρώ για εκπρόθεσμη δήλωση νέας μίσθωσης ή δωρεάν παραχώρησης.
- 100 ευρώ για ανακριβείς δηλώσεις που δεν συνδέονται με λήψη κρατικών ενισχύσεων.
- 1.000 ευρώ για ψευδείς δηλώσεις που οδηγούν σε παράνομη είσπραξη επιδοτήσεων ή άλλων κρατικών παροχών.
Τι αλλάζει στον ΕΝΦΙΑ από το 2027
Μία από τις σημαντικότερες αλλαγές αφορά τον τρόπο υπολογισμού του ΕΝΦΙΑ.
Από το 2027, για πρώτη φορά θα αξιοποιούνται τα στοιχεία της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου, ώστε ο φόρος να βασίζεται στα πραγματικά τετραγωνικά του ακινήτου.
Εάν από τα στοιχεία της Ταυτότητας προκύπτει μικρότερη επιφάνεια από εκείνη που εμφανίζεται σε άλλες βάσεις δεδομένων, ο υπολογισμός του φόρου θα γίνεται με βάση τη μικρότερη πραγματική επιφάνεια, περιορίζοντας φαινόμενα υπερφορολόγησης.
Το μεγάλο ερώτημα παραμένει
Ανοιχτό εξακολουθεί να παραμένει το ζήτημα της αναδρομικής εφαρμογής των νέων κανόνων στις περιπτώσεις όπου η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου εμφανίζει μεγαλύτερη επιφάνεια από εκείνη που είναι σήμερα δηλωμένη.
Οι τελικές αποφάσεις θα καθορίσουν εάν θα υπάρξουν αναδρομικές επιβαρύνσεις σε ΕΝΦΙΑ, δημοτικά τέλη ή άλλες φορολογικές υποχρεώσεις για χιλιάδες ιδιοκτήτες.
Τι πρέπει να κάνουν οι ιδιοκτήτες
Μέχρι την πλήρη ενεργοποίηση του ΜΙΔΑ, οι ιδιοκτήτες καλούνται να προχωρήσουν σε έλεγχο των στοιχείων που έχουν δηλώσει στο Ε9 και να διαπιστώσουν αν αυτά συμφωνούν με τα στοιχεία του Κτηματολογίου και της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου, όπου αυτή υπάρχει.
Η έγκαιρη διόρθωση τυχόν λαθών αναμένεται να αποτελέσει την καλύτερη «ασπίδα» απέναντι στους μελλοντικούς ηλεκτρονικούς ελέγχους και στα πρόστιμα που θα συνοδεύσουν την πλήρη λειτουργία του νέου συστήματος.