Η κυβέρνηση προσανατολίζεται στην παράταση της αναστολής του ΦΠΑ 24% στα νεόδμητα ακίνητα και του φόρου υπεραξίας 15% στις μεταβιβάσεις, με τις οριστικές αποφάσεις να αναμένονται στη Διεθνή Έκθεση Θεσσαλονίκης. Στόχος είναι η στήριξη της αγοράς κατοικίας και η αποφυγή νέων αυξήσεων στις τιμές των ακινήτων.
Το οικονομικό επιτελείο της κυβέρνησης εξετάζει την παράταση δύο βασικών φορολογικών μέτρων που τα τελευταία χρόνια λειτουργούν ως «ανάχωμα» στην περαιτέρω αύξηση του κόστους απόκτησης κατοικίας. Πρόκειται για την αναστολή της επιβολής ΦΠΑ 24% στις πωλήσεις νεόδμητων ακινήτων, καθώς και για τη διατήρηση της αναστολής του φόρου υπεραξίας 15% στις μεταβιβάσεις ακινήτων.
Σύμφωνα με πληροφορίες, η σχετική νομοθετική ρύθμιση αναμένεται να κατατεθεί το προσεχές φθινόπωρο, με την παράταση να εξετάζεται για ένα ή δύο ακόμη έτη. Παράλληλα, στο τραπέζι βρίσκεται και το ενδεχόμενο της οριστικής κατάργησης του φόρου υπεραξίας, καθώς θεωρείται ότι δημιουργεί περισσότερα προβλήματα από όσα επιλύει.
Οι τελικές αποφάσεις αναμένεται να ενταχθούν στο πακέτο φορολογικών παρεμβάσεων που θα παρουσιάσει ο πρωθυπουργός στη Διεθνή Έκθεση Θεσσαλονίκης.
ΦΠΑ 24% στα νεόδμητα: Το μέτρο που επηρεάζει άμεσα το κόστος αγοράς
Η αναστολή του ΦΠΑ στα νεόδμητα θεωρείται από την αγορά καθοριστικής σημασίας για τη διατήρηση της ζήτησης και τη συγκράτηση των τιμών.
Ο συγκεκριμένος φόρος θεσπίστηκε το 2005 και εφαρμόστηκε από την 1η Ιανουαρίου 2006, στο πλαίσιο της εναρμόνισης της ελληνικής νομοθεσίας με το κοινοτικό καθεστώς ΦΠΑ. Ωστόσο, μετά την πολυετή κρίση στην αγορά ακινήτων, η εφαρμογή του ανεστάλη ως μέτρο ενίσχυσης της οικοδομικής δραστηριότητας, με τις σχετικές παρατάσεις να συνεχίζονται έως σήμερα.
Με το ισχύον καθεστώς, οι αγοραστές νεόδμητων κατοικιών επιβαρύνονται μόνο με φόρο μεταβίβασης 3%, αντί για ΦΠΑ 24%, γεγονός που μειώνει σημαντικά το τελικό κόστος αγοράς.
Η διαφορά στο κόστος
Η διαφορά είναι ιδιαίτερα αισθητή στις τελικές τιμές αγοράς.
Για παράδειγμα:
- Ακίνητο αξίας 200.000 ευρώ με αναστολή ΦΠΑ επιβαρύνεται μόνο με φόρο μεταβίβασης 3%, ανεβάζοντας το συνολικό κόστος περίπου στις 206.000 ευρώ.
- Εάν επανέλθει ο ΦΠΑ 24%, το τελικό ποσό θα διαμορφωθεί περίπου στις 248.000 ευρώ, δηλαδή κατά περίπου 42.000 ευρώ υψηλότερα.
Η αναστολή αφορά νεόδμητα ακίνητα με οικοδομικές άδειες που έχουν εκδοθεί από το 2006 και μετά, υπό την προϋπόθεση ότι έχει υποβληθεί η σχετική αίτηση στην ΑΑΔΕ από τον κατασκευαστή.
Γιατί η κυβέρνηση εξετάζει νέα παράταση
Η κυβέρνηση επιχειρεί να ισορροπήσει ανάμεσα στην ανάγκη αύξησης των δημοσίων εσόδων και στη διατήρηση της δυναμικής της αγοράς ακινήτων.
Παράγοντες της αγοράς εκτιμούν ότι, σε μια περίοδο όπου το κόστος κατασκευής παραμένει αυξημένο λόγω των ακριβών πρώτων υλών, της ενέργειας και του εργατικού κόστους, η επαναφορά του ΦΠΑ θα μετακυλιόταν σχεδόν εξ ολοκλήρου στους αγοραστές.
Μάλιστα, η αύξηση των τιμών στα νεόδμητα θα επηρέαζε συνολικά την αγορά, καθώς θα λειτουργούσε ως σημείο αναφοράς και για τις τιμές των παλαιότερων κατοικιών.
Τι προβλέπεται για τον φόρο υπεραξίας
Παράλληλα με τον ΦΠΑ, εξετάζεται η παράταση της αναστολής του φόρου υπεραξίας 15% στις μεταβιβάσεις ακινήτων.
Ο φόρος προβλέπει επιβάρυνση επί της διαφοράς μεταξύ τιμής αγοράς και τιμής πώλησης ενός ακινήτου. Παρότι έχει θεσμοθετηθεί εδώ και αρκετά χρόνια, ουσιαστικά δεν εφαρμόστηκε ποτέ, καθώς η ισχύς του αναστέλλεται διαρκώς με διαδοχικές νομοθετικές παρεμβάσεις.
Ενδεικτικά, σε περίπτωση πώλησης ακινήτου με κέρδος 60.000 ευρώ, ο φόρος θα ανερχόταν σε περίπου 9.000 ευρώ.
Σύμφωνα με πληροφορίες, στο οικονομικό επιτελείο εξετάζεται ακόμη και η οριστική κατάργησή του, με το σκεπτικό ότι πρόκειται για έναν φόρο που αυξάνει τη γραφειοκρατία, δυσχεραίνει τις συναλλαγές και δημιουργεί αβεβαιότητα στην αγορά.
Ποιες θα ήταν οι επιπτώσεις από την επαναφορά του
Σε αντίθεση με τον ΦΠΑ, ο φόρος υπεραξίας επιβαρύνει τον πωλητή και όχι τον αγοραστή.
Αυτό σημαίνει ότι η επίδρασή του στις τελικές τιμές εξαρτάται από τις συνθήκες της αγοράς. Σε περιόδους έντονης ζήτησης, μέρος της επιβάρυνσης θα μπορούσε να μετακυλιστεί στις ζητούμενες τιμές. Αντίθετα, όταν η αγορά είναι πιο αδύναμη, οι πωλητές είναι πιθανό να απορροφήσουν το μεγαλύτερο μέρος του κόστους.
Για τον λόγο αυτό, οικονομικοί αναλυτές εκτιμούν ότι η επαναφορά του φόρου δεν θα οδηγούσε απαραίτητα σε σημαντική αύξηση των τιμών των ακινήτων. Είναι πιθανότερο να περιορίσει τον αριθμό των αγοραπωλησιών, καθώς αρκετοί ιδιοκτήτες ενδέχεται να αναβάλουν την πώληση των ακινήτων τους προκειμένου να αποφύγουν τη φορολογική επιβάρυνση.
Η εικόνα της αγοράς
Η αγορά κατοικίας εξακολουθεί να χαρακτηρίζεται από περιορισμένη προσφορά νέων ακινήτων και υψηλή ζήτηση, ιδιαίτερα στην Αθήνα, τη Θεσσαλονίκη και τις τουριστικές περιοχές της χώρας.
Υπό αυτές τις συνθήκες, η διατήρηση της αναστολής των δύο φόρων θεωρείται από την αγορά σημαντικός παράγοντας για τη σταθερότητα των συναλλαγών και την αποφυγή περαιτέρω ανόδου των τιμών.
Οι οριστικές κυβερνητικές αποφάσεις αναμένονται το προσεχές διάστημα, στο πλαίσιο των εξαγγελιών της ΔΕΘ, όπου θα παρουσιαστεί το συνολικό πακέτο φορολογικών και οικονομικών παρεμβάσεων για το 2026.