Για χρόνια η ελληνική αγορά ακινήτων αντιμετώπιζε τα χιλιάδες κλειστά σπίτια ως μια «κρυμμένη εφεδρεία» που θα μπορούσε να επιστρέψει στην αγορά και να λειτουργήσει ως βαλβίδα αποσυμπίεσης για το οξύ στεγαστικό πρόβλημα. Η ιδέα έμοιαζε απλή: αν ένα μέρος αυτού του τεράστιου αποθέματος κατοικιών άνοιγε ξανά, θα αυξανόταν η προσφορά και θα μειωνόταν η πίεση σε ενοίκια και τιμές αγοράς.
Στην πράξη, όμως, η εικόνα αποδεικνύεται πολύ πιο περίπλοκη. Τα δεδομένα που αποτυπώνουν την πραγματική κατάσταση των κλειστών ακινήτων δείχνουν ότι η συντριπτική πλειονότητα αυτών των κατοικιών δεν μπορεί να αξιοποιηθεί άμεσα, ακυρώνοντας σε μεγάλο βαθμό τις ελπίδες για μια γρήγορη παρέμβαση στην αγορά κατοικίας.
Παράγοντες της κτηματαγοράς αλλά και φορείς του Δημοσίου εκτιμούσαν ότι η ενεργοποίηση εκατοντάδων χιλιάδων αδρανών κατοικιών θα μπορούσε να προσφέρει ουσιαστική ανάσα σε νοικοκυριά που αδυνατούν να βρουν προσιτή στέγη είτε για αγορά είτε για ενοικίαση.
Ωστόσο, οι πρόσφατες αναλύσεις αποκαλύπτουν ότι περίπου εννέα στα δέκα κλειστά σπίτια παραμένουν ουσιαστικά μη αξιοποιήσιμα, τουλάχιστον βραχυπρόθεσμα, εξαιτίας ενός πλέγματος νομικών, διοικητικών, τεχνικών και πολεοδομικών προβλημάτων.
Το πραγματικό μέγεθος των κλειστών κατοικιών
Οι εκτιμήσεις για το ανεκμετάλλευτο οικιστικό απόθεμα στην Ελλάδα παραμένουν εντυπωσιακές. Σύμφωνα με αναλύσεις του τελευταίου 18μήνου, τα κλειστά ακίνητα υπολογίζονται μεταξύ 700.000 και 900.000 κατοικιών.
Παλιότερες αποτυπώσεις, που βασίζονταν στα στοιχεία της απογραφής του 2021, ανέβαζαν ακόμη περισσότερο το ποσοστό των κενών κατοικιών, φτάνοντας περίπου στο ένα τρίτο του συνολικού κτιριακού αποθέματος της χώρας. Στην καταγραφή αυτή περιλαμβάνονταν και δευτερεύουσες κατοικίες, με το συνολικό απόθεμα κενών σπιτιών να εκτιμάται σε περίπου 2,2 εκατομμύρια ακίνητα.
Θεωρητικά, ακόμη και η σταδιακή επιστροφή ενός μικρού ποσοστού αυτών των κατοικιών στην αγορά θα μπορούσε να επηρεάσει αισθητά τη στεγαστική κρίση.
Η πραγματικότητα, όμως, αποδεικνύεται εντελώς διαφορετική. Τα περισσότερα ακίνητα δεν παραμένουν κλειστά επειδή οι ιδιοκτήτες τους το επιλέγουν συνειδητά, αλλά επειδή είναι εγκλωβισμένα σε διαδικασίες και εκκρεμότητες που καθιστούν εξαιρετικά δύσκολη την αξιοποίησή τους.
Η «ακτινογραφία» των μπλοκαρισμένων ακινήτων
Τα στοιχεία δείχνουν ότι μόλις το 19% των κλειστών και ανεκμετάλλευτων κατοικιών θεωρείται νομικά καθαρό και άμεσα διαθέσιμο για αξιοποίηση.
Η εικόνα αυτή αποτυπώνεται μέσα από τον διεθνή δείκτη FREI, ο οποίος καταγράφει κατά πόσο ένα ακίνητο μπορεί να κατοικηθεί, να μισθωθεί, να πωληθεί ή να αξιοποιηθεί χωρίς θεσμικά και τεχνικά εμπόδια.
Στην ουσία, μεγάλο μέρος του αποθέματος υπάρχει μόνο θεωρητικά. Μπορεί να εμφανίζεται στα χαρτιά ως διαθέσιμο, αλλά πρακτικά παραμένει εκτός αγοράς και αδυνατεί να καλύψει πραγματικές στεγαστικές ή επενδυτικές ανάγκες.
Με βάση το μοντέλο αξιολόγησης Frei Funnel που χρησιμοποιεί η BluPeak Estate Analytics για τη χαρτογράφηση ακινήτων, περίπου το 32% του συνολικού αποθέματος ακινήτων στην Ελλάδα παραμένει αναξιοποίητο.
Από αυτό το ποσοστό, μόνο το ένα τέταρτο εμφανίζεται πλήρως καταγεγραμμένο, γεγονός που αποκαλύπτει ήδη σοβαρό έλλειμμα οργανωμένης πληροφόρησης γύρω από την πραγματική κατάσταση της αγοράς.
Στο επόμενο στάδιο αξιολόγησης, που αφορά την τεχνική καταλληλότητα, το ποσοστό μειώνεται ακόμη περισσότερο και υποχωρεί στο 14%. Αυτό σημαίνει ότι ένα τεράστιο κομμάτι των ακινήτων χρειάζεται παρεμβάσεις ή δεν μπορεί να εισέλθει άμεσα στην αγορά.
Ένα ακίνητο μπορεί να εμφανίζεται δηλωμένο, αλλά να έχει ασαφές ιδιοκτησιακό καθεστώς, εκκρεμότητες στο Κτηματολόγιο, πολεοδομικές παραβάσεις ή ανεπαρκή τεχνικά στοιχεία. Σε αυτές τις περιπτώσεις, η κατοικία παραμένει ουσιαστικά ανενεργή.
Η παγίδα της δημοτικής ακίνητης περιουσίας
Αντίστοιχα προβλήματα εντοπίζονται και στη δημοτική ακίνητη περιουσία, η οποία συχνά παρουσιάζεται ως πιθανό εργαλείο παρέμβασης για τη στεγαστική κρίση.
Στην πράξη, όμως, η εικόνα είναι πολύ πιο σύνθετη. Σύμφωνα με τα σχετικά μοντέλα αξιολόγησης, από ένα σύνολο 100 ακινήτων δήμων, μόνο ένα μικρό ποσοστό μπορεί να αξιοποιηθεί άμεσα.
Περίπου το ένα τέταρτο θεωρείται έτοιμο προς χρήση χωρίς σημαντικές παρεμβάσεις, είτε για στεγαστικούς είτε για κοινωνικούς σκοπούς.
Την ίδια στιγμή, περίπου τέσσερα στα δέκα ακίνητα απαιτούν τεχνικές, λειτουργικές ή διοικητικές διορθώσεις προτού μπορέσουν να αξιοποιηθούν.
Υπάρχει όμως και μια τρίτη κατηγορία: τα πλήρως μπλοκαρισμένα ακίνητα. Πρόκειται για περιπτώσεις όπου νομικά, θεσμικά ή διοικητικά εμπόδια καθιστούν αδύνατη οποιαδήποτε αξιοποίηση για μεγάλο χρονικό διάστημα.
Η ευρωπαϊκή εμπειρία και το έλλειμμα δεδομένων
Την ώρα που η Ελλάδα εξακολουθεί να αντιμετωπίζει σοβαρές αδυναμίες στην αποτύπωση της δημόσιας και ιδιωτικής ακίνητης περιουσίας, αρκετές ευρωπαϊκές χώρες έχουν ήδη περάσει σε ένα εντελώς διαφορετικό μοντέλο διαχείρισης.
Σε χώρες όπως η Ολλανδία και η Δανία λειτουργούν ολοκληρωμένα ψηφιακά μητρώα που συνδέουν ιδιοκτησιακά, τεχνικά και πολεοδομικά δεδομένα σε ενιαίες πλατφόρμες.
Με αυτόν τον τρόπο, δημόσιοι φορείς και δήμοι μπορούν να γνωρίζουν σε πραγματικό χρόνο ποια ακίνητα είναι διαθέσιμα και σε τι κατάσταση βρίσκονται.
Αντίστοιχα, στη Γερμανία τα γεωχωρικά συστήματα έχουν ενταχθεί στον σχεδιασμό στεγαστικής πολιτικής, ενώ στη Γαλλία η συστηματική καταγραφή της δημόσιας περιουσίας χρησιμοποιείται ως εργαλείο ανάπτυξης κοινωνικής κατοικίας και συνεργασιών με ιδιώτες.
Η βασική διαφορά δεν είναι απαραίτητα ο αριθμός των διαθέσιμων ακινήτων, αλλά η ποιότητα των δεδομένων και η δυνατότητα στοχευμένης αξιοποίησής τους.
Η κοινωνική πίεση μεγαλώνει
Οι κοινωνικές πιέσεις γύρω από το στεγαστικό ζήτημα εντείνονται ολοένα και περισσότερο, ιδιαίτερα στις νεότερες ηλικίες.
Έρευνα που πραγματοποιήθηκε για λογαριασμό της BluPeak δείχνει ότι στην ηλικιακή ομάδα 25-35 ετών το 82% θεωρεί πως η έλλειψη ελέγχου στην αγορά ακινήτων επηρεάζει άμεσα τις τιμές κατοικίας.
Παράλληλα, το 75% θεωρεί κρίσιμη τη δημιουργία πλήρους ψηφιακής καταγραφής όλων των ακινήτων.
Ακόμη πιο ανησυχητικό είναι ότι το 81% δηλώνει πως το στεγαστικό επηρεάζει πλέον βασικές αποφάσεις ζωής, από τη δημιουργία οικογένειας έως την επαγγελματική πορεία.
Παρόμοια εικόνα εμφανίζεται και στις ηλικίες 36-55 ετών. Το 70% θεωρεί αναγκαία τη δημιουργία ενός ενιαίου δημόσιου Μητρώου Ιδιοκτησίας Ακινήτων, ενώ το 60% πιστεύει ότι ένα τέτοιο εργαλείο θα μπορούσε να συμβάλει στη σταθεροποίηση των τιμών.
Την ίδια στιγμή, το 72% εκτιμά ότι η ουσιαστική αξιοποίηση της δημόσιας περιουσίας θα μπορούσε να λειτουργήσει ως σημαντικό αντίβαρο απέναντι στη στεγαστική κρίση που βαθαίνει.