Σημαντικές αλλαγές στη φορολογία ακινήτων φέρνει το 2027, με ελαφρύνσεις στον ΕΝΦΙΑ, χαμηλότερους φόρους για εισοδήματα από ενοίκια, κίνητρα για ανακαινίσεις και νέες επιβαρύνσεις σε συγκεκριμένες αγοραπωλησίες. Το νέο πλαίσιο επηρεάζει εκατοντάδες χιλιάδες ιδιοκτήτες, επενδυτές και υποψήφιους αγοραστές, ενώ αρκετές από τις παρεμβάσεις βρίσκονται ακόμη στο στάδιο της νομοθετικής ολοκλήρωσης.
Η ελληνική αγορά ακινήτων εισέρχεται σε μία νέα περίοδο φορολογικών προσαρμογών, με το οικονομικό επιτελείο να επιδιώκει την ενίσχυση της προσφοράς κατοικιών, την αξιοποίηση κλειστών διαμερισμάτων και τη διατήρηση της οικοδομικής δραστηριότητας. Παράλληλα, προωθούνται αλλαγές που διαφοροποιούν τη φορολογική αντιμετώπιση ορισμένων κατηγοριών αγοραστών από χώρες εκτός Ευρωπαϊκής Ένωσης.Οι παρεμβάσεις αφορούν τόσο τη φορολογία κατοχής όσο και τα εισοδήματα από ακίνητη περιουσία και τις μεταβιβάσεις. Ορισμένες έχουν ήδη θεσπιστεί, ενώ άλλες περιλαμβάνονται σε νομοσχέδιο που βρίσκεται σε διαδικασία διαβούλευσης και θα πρέπει να ψηφιστεί για να αποκτήσουν οριστική ισχύ.
1. Κατάργηση ΕΝΦΙΑ για κύριες κατοικίες σε χιλιάδες οικισμούς
Μία από τις σημαντικότερες παρεμβάσεις αφορά την πλήρη απαλλαγή από τον ΕΝΦΙΑ για κύριες κατοικίες σε μικρούς οικισμούς της χώρας.Σύμφωνα με τη σχεδιαζόμενη ρύθμιση, από την 1η Ιανουαρίου 2027 η απαλλαγή θα καλύπτει κύριες κατοικίες σε οικισμούς έως 2.000 κατοίκους, με εξαίρεση την Περιφέρεια Αττικής, πλην της Περιφερειακής Ενότητας Νήσων. Για τη Δυτική Μακεδονία, τον Έβρο και συγκεκριμένες παραμεθόριες περιοχές το πληθυσμιακό όριο προβλέπεται να αυξηθεί στους 2.200 κατοίκους.Το μέτρο εκτιμάται ότι θα ωφελήσει περίπου 650.000 φορολογουμένους σε 12.855 οικισμούς. Αφορά φυσικά πρόσωπα που είναι φορολογικοί κάτοικοι Ελλάδας και χρησιμοποιούν το ακίνητο ως κύρια κατοικία, ενώ εξαιρούνται κατοικίες με συνολική φορολογητέα αξία άνω των 400.000 ευρώ.
2. Μικρότερος φόρος για εισοδήματα από ενοίκια
Από τις φορολογικές δηλώσεις του 2027, που θα αφορούν τα εισοδήματα του 2026, εφαρμόζεται νέα κλίμακα φορολόγησης των μισθωμάτων.Η σημαντικότερη αλλαγή είναι η μείωση του φορολογικού συντελεστή από 35% σε 25% για το τμήμα του ετήσιου εισοδήματος από ακίνητα μεταξύ 12.000 και 24.000 ευρώ.
Για παράδειγμα, ιδιοκτήτης με φορολογητέο εισόδημα από ενοίκια 20.000 ευρώ θα επιβαρυνθεί, με βάση τη νέα κλίμακα, με 3.800 ευρώ αντί για 4.600 ευρώ με την προηγούμενη. Το όφελος ανέρχεται σε 800 ευρώ, πριν από τυχόν άλλες επιμέρους φορολογικές προσαρμογές.Σύμφωνα με τις σχετικές εκτιμήσεις, περίπου 161.587 ιδιοκτήτες με ετήσια εισοδήματα από μισθώματα άνω των 12.000 ευρώ αναμένεται να επωφεληθούν από τη συγκεκριμένη αλλαγή.
3. Φορολογική έκπτωση έως 16.000 ευρώ για ανακαινίσεις
Παράταση έως τις 31 Δεκεμβρίου 2027 προβλέπεται για το φορολογικό κίνητρο ανακαίνισης και λειτουργικής αναβάθμισης κτιρίων.Το μέτρο προβλέπει μείωση του φόρου εισοδήματος για επιλέξιμες δαπάνες έως 16.000 ευρώ, η οποία κατανέμεται ισόποσα σε πέντε χρόνια. Το ανώτατο ετήσιο όφελος μπορεί να φτάσει τα 3.200 ευρώ, εφόσον πληρούνται οι προϋποθέσεις και προκύπτει επαρκής φόρος προς συμψηφισμό.Ιδιαίτερη σημασία έχει η σύνθεση των δαπανών, καθώς το ποσό των υλικών που αναγνωρίζεται δεν μπορεί να υπερβαίνει το ένα τρίτο της δαπάνης για τις εργασίες.Η παρέμβαση αποσκοπεί στην ενθάρρυνση των ιδιοκτητών να προχωρήσουν σε επισκευές και αναβαθμίσεις, ενισχύοντας παράλληλα την οικοδομική δραστηριότητα.
4. Τρία χρόνια χωρίς φόρο ενοικίων για κλειστές κατοικίες
Έως το τέλος του 2027 σχεδιάζεται να παραταθεί και το κίνητρο για τη διάθεση κλειστών κατοικιών ή ακινήτων που χρησιμοποιούνταν για βραχυχρόνιες μισθώσεις στη μακροχρόνια αγορά.Οι ιδιοκτήτες που πληρούν τις προβλεπόμενες προϋποθέσεις μπορούν να απαλλάσσονται από τη φορολογία των σχετικών μισθωμάτων για 36 μήνες.Η απαλλαγή αφορά κατά κανόνα κατοικίες έως 120 τετραγωνικά μέτρα, με δυνατότητα προσαύξησης του ορίου για οικογένειες ενοικιαστών με περισσότερα από δύο εξαρτώμενα παιδιά. Απαιτείται επίσης να πληρούνται συγκεκριμένα κριτήρια προηγούμενης χρήσης και διάρκειας της μίσθωσης.Ειδικές προβλέψεις υπάρχουν για κατοικίες που μισθώνονται σε εκπαιδευτικούς, υγειονομικούς και ένστολους, με δυνατότητα εφαρμογής του κινήτρου υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις και για μισθώσεις μικρότερης διάρκειας.
5. Παραμένει σε αναστολή ο φόρος υπεραξίας 15%
Ένα ακόμη μέτρο αφορά την προτεινόμενη παράταση της αναστολής του φόρου υπεραξίας στις πωλήσεις ακινήτων έως τις 31 Δεκεμβρίου 2027.Ο συγκεκριμένος φόρος, με συντελεστή 15%, αφορά κατ' αρχήν τη θετική διαφορά μεταξύ τιμής πώλησης και τιμής κτήσης ενός ακινήτου, σύμφωνα με τις σχετικές φορολογικές διατάξεις.Η συνέχιση της αναστολής περιορίζει μία δυνητική φορολογική επιβάρυνση για φυσικά πρόσωπα που προχωρούν σε πώληση ακινήτου, συμβάλλοντας στη διατήρηση της κινητικότητας στην αγορά μεταβιβάσεων.
6. Παράταση της αναστολής ΦΠΑ 24% στα νεόδμητα
Σημαντική για την οικοδομή είναι και η προτεινόμενη παράταση έως το τέλος του 2027 της αναστολής επιβολής ΦΠΑ 24% σε επιλέξιμες μεταβιβάσεις νεόδμητων ακινήτων.Στις περιπτώσεις όπου εφαρμόζεται η αναστολή, η μεταβίβαση υπάγεται στον φόρο μεταβίβασης 3%, αντί της επιβολής ΦΠΑ 24%.Η διαφορά είναι ουσιαστική για το κόστος αγοράς και μπορεί να επηρεάσει τόσο τη ζήτηση νέων κατοικιών όσο και τον προγραμματισμό των κατασκευαστικών επιχειρήσεων.Η εφαρμογή της αναστολής προϋποθέτει την τήρηση των σχετικών διαδικασιών από τον κατασκευαστή, ενώ για την απόκτηση πρώτης κατοικίας εξακολουθούν να ισχύουν ειδικές διατάξεις απαλλαγής, εφόσον πληρούνται τα νόμιμα κριτήρια.
7. Φόρος μεταβίβασης 15% για ορισμένους αγοραστές εκτός ΕΕ
Η σημαντικότερη σχεδιαζόμενη επιβάρυνση αφορά συγκεκριμένες αγορές κατοικιών από υπηκόους τρίτων χωρών.Από την 1η Ιουλίου 2027 προβλέπεται να αυξηθεί ο φόρος μεταβίβασης από 3% σε 15% για αγοραστές που δεν εμπίπτουν στις προβλεπόμενες κατηγορίες εξαίρεσης, όπως πολίτες της Ευρωπαϊκής Ένωσης, του Ευρωπαϊκού Οικονομικού Χώρου, ομογενείς και επί μακρόν διαμένοντες.Με την πρόσθετη εισφορά υπέρ δήμων, η συνολική επιβάρυνση θα μπορεί να φτάνει το 15,45%, εφόσον η σχετική διάταξη ψηφιστεί όπως έχει προταθεί.
Για μία κατοικία με φορολογητέα αξία 200.000 ευρώ, ο βασικός φόρος μεταβίβασης θα αυξανόταν από 6.000 σε 30.000 ευρώ, χωρίς να συνυπολογίζονται τα λοιπά έξοδα αγοράς.Η αλλαγή ενδέχεται να επηρεάσει τις αποφάσεις ξένων επενδυτών, ιδιαίτερα σε περιοχές με έντονο ενδιαφέρον για παραθεριστική κατοικία.
Τι πρέπει να προσέξουν οι ιδιοκτήτες
Το 2027 διαμορφώνεται ως χρονιά σημαντικών φορολογικών αλλαγών για την ακίνητη περιουσία. Οι ελαφρύνσεις στα εισοδήματα από ενοίκια, τα κίνητρα ανακαίνισης και η προοπτική απαλλαγής από τον ΕΝΦΙΑ μπορούν να μειώσουν το φορολογικό βάρος συγκεκριμένων κατηγοριών ιδιοκτητών.Την ίδια στιγμή, οι αλλαγές στις μεταβιβάσεις δημιουργούν νέες παραμέτρους για τον σχεδιασμό αγοραπωλησιών, ιδιαίτερα όταν εμπλέκονται αγοραστές από χώρες εκτός Ευρωπαϊκής Ένωσης.
Το κρίσιμο στοιχείο είναι ότι δεν έχουν όλες οι παρεμβάσεις την ίδια νομοθετική κατάσταση. Οι φορολογούμενοι θα πρέπει να παρακολουθούν την οριστικοποίηση των διατάξεων και τις εφαρμοστικές αποφάσεις πριν προχωρήσουν σε οικονομικές αποφάσεις με βάση τις προτεινόμενες αλλαγές.