Σε ιστορικά υψηλά έχουν φτάσει οι τιμές των κατοικιών στην Ελλάδα, έπειτα από έξι συνεχόμενα χρόνια ανόδου, όμως το ισχυρό ράλι έχει επιδεινώσει σημαντικά την οικονομική προσιτότητα της στέγης για τα ελληνικά νοικοκυριά, επισημαίνει η Moody’s σε νέα ανάλυσή της για την ελληνική αγορά ακινήτων.
Ο οίκος διαπιστώνει ότι οι τιμές των κατοικιών αυξάνονται σταθερά εδώ και τουλάχιστον έξι χρόνια, ενώ από το 2022 και μετά κινούνται ταχύτερα από τον μέσο όρο της Ευρωζώνης. Ο ετήσιος ρυθμός ανόδου ξεπέρασε το 15% το 2023, με την Αθήνα να βρίσκεται στο επίκεντρο των ανατιμήσεων και τις τιμές να υπερβαίνουν ήδη από το 2024 τα υψηλά που είχαν καταγραφεί πριν από την οικονομική κρίση.
Η άνοδος των τιμών, ωστόσο, δεν συνοδεύτηκε από αντίστοιχη ενίσχυση των εισοδημάτων. Σύμφωνα με τη Moody’s, οι πραγματικές τιμές των κατοικιών ανακάμπτουν σταθερά από το χαμηλό του 2017, αλλά τα εισοδήματα των νοικοκυριών αυξήθηκαν πολύ πιο αργά την τελευταία οκταετία.
Το αποτέλεσμα είναι ο δείκτης τιμών κατοικιών προς εισόδημα να έχει κινηθεί πάνω από τον μακροπρόθεσμο μέσο όρο του, καταδεικνύοντας ένα σημαντικό και διευρυνόμενο χάσμα προσιτότητας. Με άλλα λόγια, η απόκτηση κατοικίας απαιτεί σήμερα πολύ μεγαλύτερο μέρος του διαθέσιμου εισοδήματος σε σχέση με το παρελθόν.
Τι τροφοδότησε το ράλι
Σύμφωνα με τη Moody’s, σημαντικό ρόλο στην άνοδο της αγοράς εξακολουθούν να διαδραματίζουν οι άμεσες ξένες επενδύσεις, οι οποίες έχουν αυξηθεί σταθερά τα τελευταία χρόνια και αποτελούν σημαντικό μέρος των συνολικών επενδύσεων σε ακίνητα.
Στους βασικούς μοχλούς της ζήτησης περιλαμβάνονται ο ισχυρός τουρισμός, οι ξένοι αγοραστές που αξιοποιούν το πρόγραμμα της Χρυσής Βίζας, αλλά και τα κρατικά προγράμματα στήριξης για την αγορά πρώτης κατοικίας.
Η Moody’s σημειώνει ότι και το πρόγραμμα «Σπίτι Μου» έδωσε προσωρινή ώθηση τόσο στη ζήτηση για στεγαστικά δάνεια όσο και στην αγορά κατοικιών, ενισχύοντας περαιτέρω τις πιέσεις στις τιμές σε μια αγορά όπου η διαθέσιμη προσφορά παραμένει περιορισμένη.
Το δημογραφικό βάζει «φρένο» στις μελλοντικές αυξήσεις
Παρά τη χαμηλή προσφορά νέων κατοικιών, καθώς οι οικοδομικές άδειες εξακολουθούν να βρίσκονται αισθητά χαμηλότερα από τα προ κρίσης επίπεδα, η Moody’s εκτιμά ότι το σημερινό ισχυρό momentum δεν θα διατηρηθεί με την ίδια ένταση μακροπρόθεσμα.
Ο βασικός παράγοντας είναι το δημογραφικό. Οι δυσμενείς πληθυσμιακές τάσεις στην Ελλάδα εκτιμάται ότι θα περιορίσουν σταδιακά τη ζήτηση για κατοικίες και, κατά συνέπεια, θα οδηγήσουν σε ηπιότερους ρυθμούς αύξησης των τιμών τα επόμενα χρόνια.
Πρόκειται για έναν παράγοντα που μπορεί να λειτουργήσει εξισορροπητικά σε μια αγορά όπου η χαμηλή προσφορά, οι ξένες επενδύσεις και η επανενεργοποίηση της στεγαστικής πίστης εξακολουθούν να στηρίζουν τις τιμές.
Επιστρέφουν τα στεγαστικά δάνεια
Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζει και η εικόνα της στεγαστικής πίστης. Μετά την αδυναμία που καταγράφηκε την περίοδο 2023-2024, όταν οι αυξήσεις των επιτοκίων της ΕΚΤ περιόρισαν σημαντικά τη ζήτηση για νέα δάνεια, η κατάσταση άρχισε να αντιστρέφεται.
Η αποκλιμάκωση του κόστους δανεισμού οδήγησε σε ισχυρή αύξηση των νέων στεγαστικών δανείων, η οποία έφτασε σε υψηλά επίπεδα το 2025 και στις αρχές του 2026.
Παράλληλα, η υποχώρηση του πληθωρισμού και η βελτίωση των συνθηκών στην αγορά εργασίας ενισχύουν την ικανότητα των νοικοκυριών να εξυπηρετούν τις δανειακές τους υποχρεώσεις.
Η ανεργία βρίσκεται κοντά σε ιστορικά χαμηλά, ενώ ο δανεισμός των ελληνικών νοικοκυριών έχει μειωθεί σημαντικά και πλέον, ως ποσοστό του διαθέσιμου εισοδήματος, βρίσκεται κάτω από τον μέσο όρο της Ευρωπαϊκής Ένωσης.
Οι εξελίξεις αυτές λειτουργούν θετικά για την ποιότητα των στεγαστικών χαρτοφυλακίων και περιορίζουν, σύμφωνα με τη Moody’s, τον κίνδυνο σημαντικής επιδείνωσης της δυνατότητας αποπληρωμής των δανείων.
Η αδύναμη πλευρά των ελληνικών νοικοκυριών
Παρά τη βελτίωση του λειτουργικού περιβάλλοντος, η Moody’s εντοπίζει μια σημαντική αδυναμία: τα ελληνικά νοικοκυριά εξακολουθούν να διαθέτουν χαμηλότερα εισοδήματα και μικρότερες αποταμιεύσεις σε σχέση με τα ευρωπαϊκά δεδομένα.
Αυτό σημαίνει ότι, παρά τον χαμηλότερο δανεισμό και τη βελτίωση της απασχόλησης, τα οικονομικά «μαξιλάρια» παραμένουν περιορισμένα. Σε περίπτωση νέας επιδείνωσης των εισοδημάτων, αύξησης των δαπανών ή επανεμφάνισης ισχυρών πληθωριστικών πιέσεων, η δυνατότητα των νοικοκυριών να απορροφήσουν τους κραδασμούς είναι μικρότερη από ό,τι σε άλλες ευρωπαϊκές οικονομίες.
Η εικόνα που περιγράφει η Moody’s είναι επομένως σύνθετη: η ελληνική αγορά κατοικίας παραμένει ισχυρή, η στεγαστική πίστη ανακάμπτει και η ανεργία υποχωρεί, όμως το χάσμα ανάμεσα στις τιμές των ακινήτων και στα εισοδήματα έχει διευρυνθεί σημαντικά, καθιστώντας την απόκτηση κατοικίας όλο και δυσκολότερη για μεγάλο μέρος των ελληνικών νοικοκυριών.