Η στεγαστική κρίση στην Ελλάδα δεν είναι αποτέλεσμα μόνο του γεγονότος ότι δεν χτίζονται νέα σπίτια αλλά κυρίως ότι δεν αξιοποιούνται τα ήδη υπάρχοντα. Αν βρίσκαμε τρόπο να εντάξουμε στην αγορά ένα σημαντικό μέρος των διαθέσιμων κενών ακινήτων, τότε θα μπορούσαμε να δούμε πτώση των τιμών ίση με 25%. Αυτό είναι το συμπέρασμα ερευνητικού δοκιμίου του γραφείου προϋπολογισμού της Βουλής το συντάχθηκε στο πλαίσιο της τριμηνιαίας έκθεσης του για την πορεία της ελληνικής οικονομίας.
Σύμφωνα με τους οικονομολόγους του γραφείου, το βασικό παράδοξο της ελληνικής αγοράς κατοικίας είναι ότι οι τιμές αυξάνονται έντονα, παρότι σημαντικό μέρος του οικιστικού αποθέματος παραμένει κενό.
Στο σενάριο που στην αγορά επιστρέψει σε ορίζοντα 6ετίας ένας τέτοιος αριθμός κενών κατοικιών ώστε ο αριθμός τους να βρεθεί στο χαμηλότερο επίπεδο που έχει καταγραφεί, κι αυτό έγινε το 2001, τότε μια τέτοια αύξηση προσφοράς σύμφωνα με το δοκίμιο, θα ασκούσε σημαντική πίεση στις τιμές και θα τις οδηγούσε σε υποχώρηση από 15,5% έως 24,6% ανάλογα με τις επιμέρους υποθέσεις του σεναρίου.
Μια αποτελεσματική στεγαστική πολιτική σύμφωνα με το γραφείο δεν μπορεί να στηρίζεται αποκλειστικά σε παρεμβάσεις από την πλευρά της ζήτησης ή στην ενίσχυση της οικοδομικής δραστηριότητας. Πρέπει να περιλαμβάνει και παρεμβάσεις στο σκέλος της προσφοράς.
Προς αυτήν την κατεύθυνση προτείνονται:
- Παρεμβάσεις επιτάχυνσης της επίλυσης κληρονομικών και κτηματολογικών εκκρεμοτήτων
- Παροχή φορολογικών κινήτρων για μακροχρόνιες μισθώσεις. Ο επικεφαλής του γραφείου καθηγητής Γιάννης Τσουκαλάς διευκρίνισε ότι ως φορολογικά κίνητρα δεν εννοεί απαραίτητα την αύξηση της φορολόγησης στις βραχυχρόνιες μισθώσεις, αλλά περαιτέρω κίνητρα για το άνοιγμα των κλειστών ακινήτων.
- Στήριξη ανακαινίσεων υπό όρους επανένταξης των ακινήτων στη μακροχρόνια αγορά
- Στοχευμένη ρύθμιση των βραχυχρόνιων μισθώσεων σε περιοχές υψηλής πίεσης
- Δημόσιες επενδύσεις σε κοινωνική και προσιτή κατοικία.
Σύμφωνα με την τελευταία απογραφή της ΕΛΣΤΑΤ του 2021, τα κλειστά ακίνητα στην Ελλάδα υπολογίζονται σε 2.277.615 επί συνόλου 6.596.761. Δηλαδή, χοντρικά 1 στα 3 σπίτια στην Ελλάδα είναι κλειστό. (Σε σχέση με το 2011 και την προηγούμενη απογραφή τα συνολικά κενά σπίτια αυξήθηκαν 1,2%)
Από αυτά όμως, οι 406.859 διατίθενται προς ενοικίαση (μειωμένα κατά 10,4% σε σχέση με το 2021) και άλλες 59.530 προς πώληση (μειωμένα κατά 33,1% σε σχέση με το 2021). Επομένως, δεν βρίσκονται εκτός αγοράς.
Η αφαίρεση τους από το στοκ των κενών, μας δίνει 1.811.226 ακίνητα, τα οποία είναι εντελώς εκτός αγοράς για διάφορους λόγους (νομικά και κληρονομικά ζητήματα, κακή κατάσταση, εποχική χρήση, γεωγραφική αναντιστοιχία με τη ζήτηση κ.α).
Σε αυτά τα 1.811.226 προσμετρώνται και όλα όσα διατίθενται στη βραχυχρόνια μίσθωση.
Η αύξηση επομένως των τιμών δεν αντανακλά μόνο την περιορισμένη παραγωγή νέων κατοικιών, αλλά και το γεγονός ότι μέρος του υπάρχοντος αποθέματος – και σημαντικό μάλιστα - δεν διοχετεύεται στην αγορά.