Σημαντικές αλλαγές στον τρόπο λειτουργίας των πολυκατοικιών προανήγγειλε ο υπουργός Δικαιοσύνης Γιώργος Φλωρίδης, καθώς η κυβέρνηση ετοιμάζει την αναμόρφωση του θεσμικού πλαισίου για την οριζόντια ιδιοκτησία, το οποίο έχει ως αφετηρία τον νόμο 3741/1929. Στόχος είναι να αντιμετωπιστούν προβλήματα που εδώ και δεκαετίες προκαλούν αδιέξοδα μεταξύ συνιδιοκτητών, καθυστερούν εργασίες στα κτίρια και, σε ορισμένες περιπτώσεις, εμποδίζουν ακόμη και την αξιοποίηση ή μεταβίβαση περιουσιών.Η αλλαγή έχει και σαφή οικονομική διάσταση. Η κατάσταση μιας πολυκατοικίας, η δυνατότητα συντήρησης και αναβάθμισής της και οι εκκρεμότητες στη διαχείριση μπορούν να επηρεάσουν την εμπορική αξία ενός διαμερίσματος, όπως έχει αναδείξει το MoneyPress σε ανάλυσή του για την αγορά ακινήτων και τους παράγοντες που επηρεάζουν την αξία ενός διαμερίσματος.
«Η ομοφωνία μπλοκάρει το σύμπαν»
Μία από τις βασικότερες αλλαγές που προανήγγειλε ο Γιώργος Φλωρίδης αφορά τις πλειοψηφίες στις αποφάσεις των πολυκατοικιών. Σήμερα υπάρχουν περιπτώσεις στις οποίες η απαίτηση πολύ υψηλής πλειοψηφίας ή ομοφωνίας μπορεί να οδηγήσει σε πλήρες αδιέξοδο, ακόμη και όταν η πλειονότητα των ιδιοκτητών επιθυμεί να προχωρήσει μια παρέμβαση.«Η ομοφωνία μπλοκάρει το σύμπαν», ανέφερε χαρακτηριστικά ο υπουργός, εξηγώντας ότι το νέο πλαίσιο θα προβλέπει σε αρκετές περιπτώσεις απλές πλειοψηφίες. Στόχος είναι ένας ή λίγοι συνιδιοκτήτες να μην μπορούν να μπλοκάρουν επ' αόριστον αποφάσεις που αφορούν τη λειτουργία ή παρεμβάσεις στο κτίριο.Η κατεύθυνση αυτή αποκτά ιδιαίτερη σημασία σε παλαιότερες πολυκατοικίες, όπου απαιτούνται εργασίες συντήρησης ή ενεργειακής αναβάθμισης, αλλά οι ιδιοκτήτες συχνά αδυνατούν να συμφωνήσουν.
Νέοι κανόνες για τους κανονισμούς των πολυκατοικιών
Στο επίκεντρο της μεταρρύθμισης μπαίνουν επίσης οι κανονισμοί των πολυκατοικιών και γενικότερα οι σχέσεις μεταξύ των συνιδιοκτητών. Το ισχύον σύστημα βασίζεται σε ένα νομοθετικό πλαίσιο σχεδόν ενός αιώνα, πάνω στο οποίο έχουν προστεθεί περισσότερες από χίλιες νομοθετικές παρεμβάσεις και τροποποιήσεις.
Το αποτέλεσμα είναι ένα σύνθετο και κατακερματισμένο καθεστώς που συχνά οδηγεί τους ιδιοκτήτες στα δικαστήρια. Η νέα νομοθετική πρωτοβουλία επιχειρεί να συγκεντρώσει και να εκσυγχρονίσει τους κανόνες για την οριζόντια και κάθετη ιδιοκτησία, προσαρμόζοντάς τους στις σημερινές κοινωνικές και οικονομικές συνθήκες.
Κοινόχρηστα: Ένα από τα μεγάλα μέτωπα
Ιδιαίτερη σημασία έχει το ζήτημα των κοινοχρήστων, το οποίο αποτελεί μία από τις συχνότερες αιτίες αντιπαράθεσης στις πολυκατοικίες.
Το MoneyPress έχει ήδη παρουσιάσει αναλυτικά ποιος είναι υπεύθυνος για την πληρωμή των κοινοχρήστων, ο ιδιοκτήτης ή ο ενοικιαστής, με το σημερινό καθεστώς να στηρίζεται σε μεγάλο βαθμό στον νόμο 3741/1929.
Στις κατευθύνσεις που έχουν παρουσιαστεί για το νέο πλαίσιο περιλαμβάνεται η αντιμετώπιση των προβλημάτων είσπραξης οφειλόμενων κοινοχρήστων, με στόχο τα χρέη ενός ιδιοκτήτη να μην επιβαρύνουν επί μακρόν το σύνολο της πολυκατοικίας. Προηγούμενη παρουσίαση του σχεδίου ανέφερε μεταξύ άλλων ευκολότερη διαδικασία για τη διεκδίκηση των οφειλών.
Επισκευές και ενεργειακές αναβαθμίσεις
Η μείωση των απαιτούμενων πλειοψηφιών μπορεί να αποδειχθεί κρίσιμη και για τις επενδύσεις στα παλαιά κτίρια. Εργασίες όπως ενεργειακές αναβαθμίσεις, επισκευές κοινόχρηστων χώρων και άλλες ουσιαστικές παρεμβάσεις μπορούν σήμερα να καθυστερήσουν σημαντικά εξαιτίας διαφωνιών μεταξύ των συνιδιοκτητών.Η κατεύθυνση του νέου πλαισίου είναι να διευκολύνει τη λήψη τέτοιων αποφάσεων χωρίς, ταυτόχρονα, να καταργείται η προστασία της ιδιοκτησίας και των δικαιωμάτων της μειοψηφίας. Το υπουργείο έχει υπογραμμίσει ότι οι νέες διατάξεις θα πρέπει να είναι συμβατές τόσο με το Σύνταγμα όσο και με το ευρωπαϊκό πλαίσιο προστασίας της περιουσίας.
Airbnb και βραχυχρόνιες μισθώσεις
Το νέο πλαίσιο αναμένεται να αγγίξει και ένα από τα πλέον σύγχρονα προβλήματα στις πολυκατοικίες: τις βραχυχρόνιες μισθώσεις τύπου Airbnb.Ο νόμος του 1929 προφανώς δεν μπορούσε να προβλέψει ένα μοντέλο στο οποίο ένα διαμέρισμα χρησιμοποιείται για συνεχή εναλλαγή επισκεπτών. Αυτό έχει προκαλέσει τα τελευταία χρόνια συγκρούσεις μεταξύ ιδιοκτητών για τη χρήση των κοινόχρηστων χώρων, την ασφάλεια, την εφαρμογή των κανονισμών και τα όρια των δικαιωμάτων κάθε ιδιοκτήτη.Στις κατευθύνσεις που έχουν ήδη παρουσιαστεί για τον νέο Κώδικα Ιδιοκτησίας περιλαμβάνεται η αντιμετώπιση των τριβών που συνδέονται με τις βραχυχρόνιες μισθώσεις.
Ιδιοκτησίες που σήμερα δεν μπορούν να μεταβιβαστούν
Ακόμη μεγαλύτερο οικονομικό ενδιαφέρον παρουσιάζει η παρέμβαση σε περιουσίες που σήμερα βρίσκονται ουσιαστικά «παγιδευμένες» λόγω παλαιών ιδιοκτησιακών προβλημάτων.Ο Γιώργος Φλωρίδης έκανε ειδική αναφορά σε ακίνητα, κυρίως στη Θεσσαλία και βορειότερα, τα οποία παραμένουν χωρίς νομιμοποίηση και επομένως δεν μπορούν να μεταβιβαστούν. Το νομοσχέδιο θα επιχειρήσει να δώσει λύση και σε αυτές τις περιπτώσεις.Εάν το νέο καθεστώς επιτρέψει την τακτοποίηση τέτοιων ιδιοκτησιακών εκκρεμοτήτων, το αποτέλεσμα δεν θα είναι μόνο νομικό. Ακίνητα που σήμερα δεν μπορούν να πουληθούν, να μεταβιβαστούν ή να αξιοποιηθούν θα μπορούν δυνητικά να επιστρέψουν στην αγορά, με προφανή σημασία για τους ιδιοκτήτες αλλά και συνολικά για την κτηματαγορά.
Πότε έρχεται ο νέος νόμος
Το χρονοδιάγραμμα που έδωσε ο υπουργός Δικαιοσύνης είναι σχετικά συγκεκριμένο. Η ειδική επιτροπή έχει ήδη συγκροτηθεί και επεξεργάζεται το νέο νομοσχέδιο. Σύμφωνα με τον Γιώργο Φλωρίδη, το σχέδιο αναμένεται να παραδοθεί έως το τέλος του 2026, με στόχο να οδηγηθεί προς ψήφιση τον Ιανουάριο του 2027.Μέχρι να παρουσιαστεί το τελικό νομοσχέδιο, πάντως, δεν έχουν κλειδώσει όλες οι λεπτομέρειες. Αυτό είναι σημαντικό για τους ιδιοκτήτες: οι κατευθύνσεις έχουν ανακοινωθεί, αλλά οι ακριβείς πλειοψηφίες, οι διαδικασίες και οι προϋποθέσεις κάθε ρύθμισης θα πρέπει να αναζητηθούν στο τελικό κείμενο.
Τι σημαίνουν οι αλλαγές για εκατομμύρια ιδιοκτήτες
Η μεταρρύθμιση του νόμου του 1929 μπορεί τελικά να αποδειχθεί πολύ μεγαλύτερη από μια απλή νομική επικαιροποίηση. Οι πολυκατοικίες αποτελούν βασικό κομμάτι της ελληνικής ακίνητης περιουσίας και προβλήματα στη λειτουργία τους επηρεάζουν άμεσα την αξία των διαμερισμάτων, το κόστος συντήρησης, τις ανακαινίσεις, τις μεταβιβάσεις και την ενεργειακή αναβάθμιση των κτιρίων.Η ουσία της μεταρρύθμισης είναι να γίνει ευκολότερη η λήψη αποφάσεων χωρίς να μπορεί μία μεμονωμένη διαφωνία να ακινητοποιεί ολόκληρη την πολυκατοικία, αλλά ταυτόχρονα να υπάρχουν σαφείς κανόνες προστασίας όλων των ιδιοκτητών.
Μετά από 97 χρόνια, επομένως, το θεσμικό πλαίσιο που καθόρισε σε μεγάλο βαθμό τον τρόπο με τον οποίο λειτουργούν οι ελληνικές πολυκατοικίες μπαίνει σε διαδικασία συνολικής αναμόρφωσης. Και για εκατομμύρια ιδιοκτήτες το κρίσιμο θα είναι πλέον τι ακριβώς θα προβλέπει το τελικό νομοσχέδιο για πλειοψηφίες, κοινόχρηστα, κανονισμούς, επισκευές, Airbnb και μεταβιβάσεις ακινήτων.