Σημαντικές αλλαγές στον τρόπο λειτουργίας των πολυκατοικιών και στις σχέσεις μεταξύ των συνιδιοκτητών προετοιμάζει το υπουργείο Δικαιοσύνης μέσω του νέου Κώδικα Ιδιοκτησίας, επιχειρώντας να εκσυγχρονίσει ένα θεσμικό πλαίσιο που έχει τις ρίζες του σχεδόν έναν αιώνα πίσω.
Οι παρεμβάσεις που βρίσκονται υπό επεξεργασία αγγίζουν ζητήματα τα οποία αποτελούν εδώ και χρόνια πηγή διαφωνιών και δικαστικών εμπλοκών: από τα απλήρωτα κοινόχρηστα και τις αρμοδιότητες του διαχειριστή μέχρι τις πλειοψηφίες στις γενικές συνελεύσεις, την κατάτμηση διαμερισμάτων, τις ενεργειακές αναβαθμίσεις και τις βραχυχρόνιες μισθώσεις τύπου Airbnb.
Ο νέος Κώδικας δεν θα περιορίζεται μόνο στις πολυκατοικίες. Φιλοδοξεί να αποτελέσει ένα συνολικό πλαίσιο για τις σχέσεις ιδιοκτησίας στην Ελλάδα, καλύπτοντας μεταξύ άλλων διαμερίσματα, οικόπεδα και ζητήματα που συνδέονται με το Κτηματολόγιο.
Τέλος στην ομοφωνία – Στο τραπέζι το 51%
Μία από τις σημαντικότερες αλλαγές αφορά τον τρόπο με τον οποίο λαμβάνονται οι αποφάσεις στις πολυκατοικίες.
Σύμφωνα με τον «Ελεύθερο Τύπο», στην Επιτροπή εξετάζεται η κατάργηση της απαίτησης ομοφωνίας για την τροποποίηση του κανονισμού μιας πολυκατοικίας και για άλλες αποφάσεις στις οποίες σήμερα απαιτείται η σύμφωνη γνώμη όλων.
Το ακριβές ποσοστό που θα αντικαταστήσει την ομοφωνία δεν έχει ακόμη οριστικοποιηθεί. Μεταξύ των προτάσεων που συζητούνται βρίσκεται η λήψη αποφάσεων με πλειοψηφία 51%, ενώ άλλη άποψη θέλει να απαιτείται ενισχυμένη πλειοψηφία, για παράδειγμα των 2/3 των ιδιοκτητών.
Η αλλαγή θεωρείται κρίσιμη προκειμένου να ξεμπλοκάρουν εργασίες όπως ανακαινίσεις, παρεμβάσεις στα ηλεκτρολογικά και υδραυλικά δίκτυα ή η εγκατάσταση αυτόνομων συστημάτων θέρμανσης, οι οποίες σήμερα μπορούν να καθυστερήσουν λόγω διαφωνιών μεταξύ των συνιδιοκτητών.
Τι αλλάζει με το δικαίωμα «στον αέρα»
Απλούστευση εξετάζεται και για το λεγόμενο δικαίωμα υψούν, δηλαδή τη δυνατότητα κατασκευής επιπλέον ορόφου όταν αυτή προβλέπεται από τον τίτλο ιδιοκτησίας.
Σήμερα η αξιοποίησή του προϋποθέτει σειρά ελέγχων για τον συντελεστή δόμησης, το επιτρεπόμενο ύψος, τη στατική επάρκεια και την πολεοδομική νομιμότητα του κτιρίου.
Επιπλέον, όταν υπάρχουν περισσότεροι συνιδιοκτήτες, μπορεί να απαιτείται η υπογραφή όλων, με αποτέλεσμα σε αρκετές περιπτώσεις η διαδικασία να καθίσταται εξαιρετικά δύσκολη ή ακόμη και πρακτικά αδύνατη. Ο νέος Κώδικας αναμένεται να επιχειρήσει να περιορίσει αυτά τα εμπόδια.
Κατάτμηση μεγάλων διαμερισμάτων
Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζει η συζήτηση για τη δυνατότητα κατάτμησης ή συνένωσης οριζόντιων ιδιοκτησιών, ακόμη και όταν υπάρχουν περιορισμοί στον υφιστάμενο κανονισμό της πολυκατοικίας.
Μια τέτοια αλλαγή θα μπορούσε, για παράδειγμα, να επιτρέψει στον ιδιοκτήτη ενός μεγάλου οροφοδιαμερίσματος να το χωρίσει σε δύο μικρότερες κατοικίες, χρησιμοποιώντας τη μία ως κύρια κατοικία και διαθέτοντας την άλλη προς ενοικίαση.
Η παρέμβαση συνδέεται και με την προσπάθεια καλύτερης αξιοποίησης του υφιστάμενου κτιριακού αποθέματος, σε μια περίοδο κατά την οποία η έλλειψη διαθέσιμων κατοικιών στις μεγάλες πόλεις αποτελεί σημαντικό πρόβλημα.
Ωστόσο, μέλη της Επιτροπής ζητούν να θεσπιστούν συγκεκριμένες ασφαλιστικές δικλίδες. Μεταξύ αυτών εξετάζεται η υποχρέωση να προκύπτουν δύο πραγματικά λειτουργικές και αυτοτελείς κατοικίες, με επαρκή φωτισμό και αερισμό, ανεξάρτητες παροχές κοινής ωφέλειας και τις απαραίτητες προϋποθέσεις στατικής επάρκειας.
Πιο εύκολες οι ενεργειακές αναβαθμίσεις
Αλλαγές αναμένονται και στις διαδικασίες για την ενεργειακή αναβάθμιση των πολυκατοικιών.
Εργασίες όπως η θερμομόνωση, η αντικατάσταση παλαιών συστημάτων θέρμανσης, η εγκατάσταση φωτοβολταϊκών και η τοποθέτηση αντλιών θερμότητας αναμένεται να διευκολυνθούν, ώστε οι απαραίτητες αποφάσεις να μην προσκρούουν σε χρονοβόρες διαδικασίες.
Παράλληλα εξετάζεται ποιες τεχνικές προϋποθέσεις θα πρέπει να πληρούνται, ώστε οι παρεμβάσεις να πραγματοποιούνται με σεβασμό στο περιβάλλον και στον οικιστικό χαρακτήρα κάθε περιοχής. Για τον λόγο αυτό το ζήτημα αφορά, εκτός από το υπουργείο Δικαιοσύνης, και το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας.
Απλήρωτα κοινόχρηστα: Έρχεται ταχύτερη διαδικασία είσπραξης
Μία από τις πλέον πρακτικές παρεμβάσεις αφορά τους συστηματικούς κακοπληρωτές κοινοχρήστων, ένα πρόβλημα που μπορεί να αφήσει μια πολυκατοικία χωρίς τα απαραίτητα χρήματα για βασικές λειτουργίες.
Στο νέο πλαίσιο εξετάζεται ειδική και ταχύτερη διαδικασία για την είσπραξη ληξιπρόθεσμων κοινόχρηστων δαπανών, ακόμη και μέσω έκδοσης διαταγής πληρωμής.
Παράλληλα προβλέπεται να εξεταστεί η υποχρεωτική δημιουργία αποθεματικού και η ασφάλιση της πολυκατοικίας.
Στόχος είναι οι συνεπείς ιδιοκτήτες να μη χρειάζεται να καλύπτουν συνεχώς τις οφειλές άλλων προκειμένου να συνεχίζονται βασικές υπηρεσίες, όπως η θέρμανση, η ηλεκτροδότηση των κοινόχρηστων χώρων και η λειτουργία του ανελκυστήρα.
Περισσότερες αρμοδιότητες αλλά και ευθύνες στον διαχειριστή
Ο νέος Κώδικας αναμένεται επίσης να επανακαθορίσει τον ρόλο του διαχειριστή της πολυκατοικίας.
Οι αρμοδιότητές του θα προσδιορίζονται με μεγαλύτερη σαφήνεια, ενώ μαζί με τις αυξημένες δυνατότητες παρέμβασης θα ενισχυθούν και οι ευθύνες του.
Η επιδίωξη είναι η διαχείριση να πάψει να βασίζεται σε μεγάλο βαθμό στην άτυπη λειτουργία κάθε πολυκατοικίας και να αποκτήσει ένα σαφέστερο θεσμικό πλαίσιο ως προς τις υποχρεώσεις, τις εξουσίες και τη λογοδοσία του διαχειριστή.
Τι εξετάζεται για Airbnb και βραχυχρόνιες μισθώσεις
Στο μικροσκόπιο μπαίνουν και οι βραχυχρόνιες μισθώσεις τύπου Airbnb, καθώς οι συγκρούσεις μεταξύ ιδιοκτητών για τη χρήση διαμερισμάτων με αυτόν τον τρόπο έχουν αυξηθεί τα τελευταία χρόνια.
Το νέο πλαίσιο αναμένεται να επιχειρήσει να αποσαφηνίσει τι συμβαίνει όταν υπάρχουν διαφωνίες στο εσωτερικό μιας πολυκατοικίας ή καταγγελίες για κακή χρήση ενός ακινήτου.
Η επιδίωξη του υπουργείου Δικαιοσύνης είναι να βρεθεί ισορροπία ανάμεσα στο δικαίωμα του ιδιοκτήτη να αξιοποιεί την περιουσία του και στην ανάγκη των υπόλοιπων ενοίκων για ασφάλεια, ησυχία και ομαλή χρήση των κοινόχρηστων χώρων.
Ιδιαίτερη βαρύτητα αναμένεται να εξακολουθήσει να έχει ο κανονισμός κάθε πολυκατοικίας και το τι προβλέπει σχετικά με τη χρήση των διαμερισμάτων.
Η κυβέρνηση επιδιώκει, σύμφωνα με τις σχετικές πληροφορίες, να ολοκληρώσει και να ψηφίσει τον νέο Κώδικα Ιδιοκτησίας πριν από τις επόμενες εκλογές, εντάσσοντάς τον στις σημαντικές μεταρρυθμίσεις στον χώρο του ιδιωτικού δικαίου.