Η αγορά στεγαστικών δανείων επιστρέφει δυναμικά στην Ελλάδα, έπειτα από μια μακρά περίοδο κατά την οποία η τραπεζική χρηματοδότηση για αγορά κατοικίας είχε περιοριστεί δραματικά. Στο πρώτο εξάμηνο του 2026 οι νέες χορηγήσεις έφτασαν τα 1,83 δισ. ευρώ, σημειώνοντας αύξηση 118% σε σχέση με πέρυσι και καταγράφοντας την καλύτερη επίδοση από το 2013.
Σημαντική ώθηση έδωσε το «Σπίτι μου ΙΙ», όμως οι τράπεζες βλέπουν πλέον μεγαλύτερη επιστροφή των νοικοκυριών στα στεγαστικά δάνεια και εκτιμούν ότι η αγορά μπορεί να κινηθεί προς τα 3 δισ. ευρώ μέσα στο 2026.
Η εικόνα στη στεγαστική πίστη αλλάζει με ταχύτητα. Για χρόνια, οι νέες εκταμιεύσεις στεγαστικών παρέμεναν σε εξαιρετικά χαμηλά επίπεδα σε σχέση με την περίοδο πριν από την οικονομική κρίση. Το 2026, όμως, φαίνεται ότι αποτελεί χρονιά καμπής.
Στα 1,83 δισ. ευρώ μέσα σε έξι μήνες
Σύμφωνα με τα τελευταία στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, στο πρώτο εξάμηνο του έτους συμβασιοποιήθηκαν στεγαστικά δάνεια συνολικού ύψους 1,83 δισ. ευρώ.
Η αύξηση φτάνει το 118% σε ετήσια βάση. Με απλά λόγια, οι χορηγήσεις υπερδιπλασιάστηκαν μέσα σε έναν χρόνο. Πρόκειται παράλληλα για την υψηλότερη επίδοση που έχει καταγραφεί από το 2013.
Ρεκόρ 14,5 ετών τον Ιούνιο
Ακόμη πιο εντυπωσιακή είναι η εικόνα του Ιουνίου. Μέσα σε έναν μόνο μήνα, οι σχετικές χρηματοδοτήσεις έφτασαν τα 533 εκατ. ευρώ.
Για να βρεθεί μεγαλύτερη μηνιαία επίδοση πρέπει να γυρίσουμε πίσω στον Δεκέμβριο του 2011, όταν οι χορηγήσεις είχαν διαμορφωθεί στα 559 εκατ. ευρώ. Ουσιαστικά, λοιπόν, ο Ιούνιος του 2026 αποτέλεσε τον καλύτερο μήνα για τη στεγαστική πίστη εδώ και περίπου 14,5 χρόνια.
Το «Σπίτι μου ΙΙ» έβαλε το χέρι του
Καθοριστικό ρόλο στην εκρηκτική αύξηση έχει διαδραματίσει το πρόγραμμα «Σπίτι μου ΙΙ». Οι εκτιμήσεις της αγοράς δείχνουν ότι περίπου ένα στα πέντε στεγαστικά δάνεια που χορηγήθηκαν στο πρώτο εξάμηνο του 2026 συνδέεται με το πρόγραμμα.
Το ενδιαφέρον υπήρξε εξαιρετικά υψηλό. Περισσότερα από 15.000 στεγαστικά είχαν εγκριθεί μέχρι τις αρχές Αυγούστου, συνολικής αξίας άνω των 1,8 δισ. ευρώ, ενώ η απορρόφηση του διαθέσιμου προϋπολογισμού είχε φτάσει περίπου στο 95%.
Για τα εγκεκριμένα δάνεια που δεν είχαν προλάβει να συμβασιοποιηθούν μέχρι τις αρχές Ιουνίου, δόθηκε δυνατότητα ολοκλήρωσης της διαδικασίας έως τις 31 Αυγούστου 2026, με πόρους της Ελληνικής Αναπτυξιακής Τράπεζας.
Για πρώτη φορά μετά από 16 χρόνια αλλάζει το πρόσημο
Υπάρχει όμως ένα ακόμη στοιχείο που ίσως είναι σημαντικότερο από το απόλυτο ύψος των νέων δανείων. Για πρώτη φορά έπειτα από 16 χρόνια, η στεγαστική πίστη επέστρεψε σε πιστωτική επέκταση.
Τι σημαίνει αυτό; Ότι τα νέα στεγαστικά δάνεια που χορηγούν οι τράπεζες είναι πλέον περισσότερα από τα ποσά που αποπληρώνουν οι δανειολήπτες για τα παλαιότερα δάνεια.
Πρόκειται για μια σημαντική αλλαγή τάσης στην ελληνική τραπεζική αγορά.
Από -500 εκατ. σε +80 εκατ. ευρώ
Η μεταστροφή γίνεται ακόμη πιο καθαρή αν συγκριθούν τα στοιχεία των τελευταίων ετών. Στο επτάμηνο μέχρι το τέλος Ιουλίου του 2026, η καθαρή ροή χρηματοδότησης στα στεγαστικά διαμορφώθηκε περίπου στα +80 εκατ. ευρώ. Την αντίστοιχη περίοδο του 2025 ήταν περίπου -50 εκατ. ευρώ.
Το 2024 βρισκόταν στα -500 εκατ. ευρώ. Η διαδρομή από τα -500 εκατ. στα +80 εκατ. μέσα σε δύο χρόνια δείχνει πόσο γρήγορα αλλάζει η εικόνα.
Προς τα 3 δισ. ευρώ το 2026
Οι τράπεζες εκτιμούν ότι η ανοδική τάση μπορεί να συνεχιστεί. Με βάση την πορεία του πρώτου εξαμήνου, οι συνολικές εκταμιεύσεις στεγαστικών δανείων μπορούν να κινηθούν προς τη ζώνη των 3 δισ. ευρώ στο σύνολο του 2026.
Και οι εκτιμήσεις δεν σταματούν εκεί. Μέχρι το 2030, τραπεζικά στελέχη θεωρούν εφικτό η αγορά να προσεγγίσει ακόμη και τα 4 δισ. ευρώ νέων στεγαστικών δανείων ετησίως.
Μόνο μία στις δέκα αγορές γίνεται με δάνειο
Υπάρχει ένας αριθμός που εξηγεί γιατί οι τράπεζες βλέπουν τόσο μεγάλα περιθώρια ανάπτυξης.
Σήμερα εκτιμάται ότι μόλις περίπου 10% των μεταβιβάσεων κατοικιών πραγματοποιείται με τη βοήθεια τραπεζικού δανεισμού. Δηλαδή περίπου εννέα στις δέκα συναλλαγές γίνονται χωρίς στεγαστική χρηματοδότηση.
Για τις τράπεζες, αυτό σημαίνει ότι υπάρχει τεράστιο περιθώριο για αύξηση της συμμετοχής τους στην αγορά κατοικίας.
Γιατί επιστρέφουν οι Έλληνες στα στεγαστικά
Υπάρχουν αρκετοί λόγοι. Ο πρώτος είναι τα κρατικά προγράμματα, τα οποία έχουν φέρει χιλιάδες νέους αγοραστές στις τράπεζες. Ο δεύτερος είναι ότι, παρά τη μεγάλη άνοδο των τιμών των ακινήτων, η ανάγκη για ιδιόκτητη κατοικία παραμένει ισχυρή.
Υπάρχει όμως και ένας τρίτος παράγοντας: τα υψηλά ενοίκια. Όταν ένα νοικοκυριό πληρώνει 700, 800 ή ακόμη περισσότερα ευρώ τον μήνα για ενοίκιο, είναι φυσικό να εξετάζει εάν μπορεί με αντίστοιχη μηνιαία επιβάρυνση να χρηματοδοτήσει την αγορά δικού του ακινήτου.
Η μεγάλη παγίδα: Οι τιμές των ακινήτων
Η αύξηση των στεγαστικών δεν σημαίνει ότι λύθηκε το στεγαστικό πρόβλημα. Αντίθετα, η σημαντικότερη δυσκολία παραμένει η ίδια: η τιμή αγοράς του ακινήτου. Οι αξίες των κατοικιών έχουν αυξηθεί σημαντικά τα τελευταία χρόνια, ιδιαίτερα στην Αθήνα, στη Θεσσαλονίκη και σε δημοφιλείς τουριστικές περιοχές.
Αυτό σημαίνει ότι ένας νέος αγοραστής χρειάζεται μεγαλύτερο κεφάλαιο και υψηλότερο δάνειο για το ίδιο ακίνητο σε σχέση με λίγα χρόνια πριν.
Δεν χρηματοδοτεί η τράπεζα ολόκληρο το σπίτι
Ένας ακόμη κρίσιμος παράγοντας είναι η ίδια συμμετοχή. Στην πράξη, ο ενδιαφερόμενος πρέπει να διαθέτει δικά του χρήματα για μέρος της αγοράς και για τα έξοδα που συνοδεύουν τη συναλλαγή. Συμβολαιογραφικά, τεχνικοί και νομικοί έλεγχοι, τραπεζικά έξοδα και άλλες δαπάνες πρέπει να συνυπολογίζονται στον πραγματικό προϋπολογισμό.
Έτσι, ακόμη και όταν η μηνιαία δόση ενός στεγαστικού φαίνεται διαχειρίσιμη, το αρχικό κεφάλαιο παραμένει εμπόδιο για πολλά νοικοκυριά.
Δόση ή ενοίκιο;
Αυτό είναι πλέον ένα από τα μεγαλύτερα οικονομικά διλήμματα για νέους και οικογένειες.
Ας υποθέσουμε ότι κάποιος πληρώνει 750 ευρώ ενοίκιο κάθε μήνα. Σε έναν χρόνο καταβάλλει 9.000 ευρώ. Σε δέκα χρόνια, χωρίς να υπολογιστούν αυξήσεις ενοικίου, το ποσό φτάνει τα 90.000 ευρώ.
Από την άλλη πλευρά, η αγορά κατοικίας με στεγαστικό δημιουργεί μια πολυετή δέσμευση, περιλαμβάνει τόκους και απαιτεί σημαντική αρχική συμμετοχή. Δεν υπάρχει λοιπόν μία απάντηση που να είναι σωστή για όλους.
Η σύγκριση πρέπει να γίνεται με βάση το εισόδημα, την τιμή του ακινήτου, το επιτόκιο, τη διάρκεια του δανείου και το διαθέσιμο κεφάλαιο.
Τι ετοιμάζεται μετά το «Σπίτι μου ΙΙ»
Το ενδιαφέρον στρέφεται τώρα στη νέα στεγαστική πολιτική της κυβέρνησης. Με βάση τον σχεδιασμό που έχει γίνει γνωστός, δεν προκρίνεται ένας τρίτος κύκλος του «Σπίτι μου» με το ίδιο μοντέλο άμεσης κρατικής επιδότησης.
Αντίθετα, εξετάζεται ένα διαφορετικό σύστημα. Οι τράπεζες θα μπορούν να χορηγούν στεγαστικά δάνεια με ευνοϊκότερα επιτόκια σε συγκεκριμένες ομάδες του πληθυσμού –όπως νέους που αγοράζουν πρώτη κατοικία– και ως αντάλλαγμα να λαμβάνουν φορολογικά κίνητρα.
Εάν προχωρήσει αυτό το μοντέλο, η φιλοσοφία αλλάζει σημαντικά. Ο μηχανισμός θα μπορούσε να λειτουργεί σε πιο μόνιμη βάση, χωρίς να εξαρτάται κάθε φορά από έναν συγκεκριμένο προϋπολογισμό που εξαντλείται.
Το μεγάλο στοίχημα της κατοικίας
Η επιστροφή των στεγαστικών δανείων αποτελεί θετική εξέλιξη για τις τράπεζες και δείχνει ότι η αγορά έχει αφήσει πίσω της ένα μεγάλο μέρος της κρίσης της προηγούμενης δεκαετίας.
Για τα νοικοκυριά, όμως, το ζήτημα είναι πιο σύνθετο.
Το πραγματικό στοίχημα δεν είναι να δίνονται απλώς περισσότερα δάνεια. Είναι να μπορεί ένας εργαζόμενος ή ένα νέο ζευγάρι να βρίσκει κατοικία σε τιμή που μπορεί πραγματικά να χρηματοδοτήσει και να αποπληρώσει χωρίς να εξαντλεί το εισόδημά του.
Το 2026 δείχνει ότι τα στεγαστικά επέστρεψαν. Τώρα μένει να φανεί εάν η επιστροφή της τραπεζικής χρηματοδότησης μπορεί να συμβάλει ουσιαστικά και στην αντιμετώπιση του μεγαλύτερου προβλήματος της αγοράς: της πρόσβασης σε προσιτή κατοικία.