Το στεγαστικό εξελίσσεται σε ένα από τα μεγαλύτερα οικονομικά και κοινωνικά προβλήματα για τα ελληνικά νοικοκυριά. Παρά τη μείωση του πληθυσμού, οι τιμές αγοράς και τα ενοίκια παραμένουν σε πολύ υψηλά επίπεδα, ιδιαίτερα στην Αττική, με αποτέλεσμα η απόκτηση ή ακόμη και η ενοικίαση μιας αξιοπρεπούς κατοικίας να γίνεται ολοένα δυσκολότερη για τον μέσο εργαζόμενο. Η βασική αιτία είναι μια επίμονη ανισορροπία: η ζήτηση για κατοικίες παραμένει ισχυρή, ενώ τα σπίτια που είναι πραγματικά διαθέσιμα για μακροχρόνια κατοίκηση δεν επαρκούν.
1. Λείπουν σπίτια από την πραγματική αγορά
Το μεγαλύτερο πρόβλημα βρίσκεται στην προσφορά. Ένα σημαντικό τμήμα του υπάρχοντος οικιστικού αποθέματος παραμένει ουσιαστικά εκτός αγοράς. Πρόκειται για κλειστά ακίνητα, σπίτια που χρειάζονται σημαντικές ανακαινίσεις, ακίνητα που έχουν εμπλακεί σε διαδικασίες ιδιωτικού χρέους και αναγκαστικής εκτέλεσης, αλλά και ιδιοκτησίες όπου η πολυϊδιοκτησία δυσκολεύει τη λήψη αποφάσεων. Την ίδια στιγμή, το αυξημένο κόστος ανακαίνισης λειτουργεί αποτρεπτικά για πολλούς ιδιοκτήτες, με αποτέλεσμα χιλιάδες κατοικίες να μην επιστρέφουν στη μακροχρόνια μίσθωση.
Το πρόβλημα γίνεται μεγαλύτερο επειδή η Ελλάδα δεν κατασκευάζει αρκετές νέες κατοικίες ώστε να αναπληρώνει γρήγορα το διαθέσιμο απόθεμα. Σύμφωνα με τα στοιχεία που επικαλείται η Τράπεζα της Ελλάδος, η ακαθάριστη προστιθέμενη αξία του κατασκευαστικού κλάδου βρισκόταν στο 2,2% του ΑΕΠ στο τέλος του 2025, έναντι περίπου 5% στην Ευρωπαϊκή Ένωση. Αυτό σημαίνει ότι η νέα προσφορά κατοικιών εξακολουθεί να αυξάνεται με σχετικά αργούς ρυθμούς.
2. Περισσότερα από 200.000 ακίνητα στη βραχυχρόνια μίσθωση
Σημαντικό ρόλο παίζει και η εξάπλωση της βραχυχρόνιας μίσθωσης. Για το 2024 καταγράφονταν 207.572 καταλύματα με οριστική εγγραφή στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Μίσθωσης. Πρόκειται για έναν πολύ μεγάλο αριθμό ακινήτων, ένα μέρος των οποίων διαφορετικά θα μπορούσε δυνητικά να βρίσκεται στη μακροχρόνια αγορά κατοικίας.
Οι παρεμβάσεις που έχουν γίνει για τον περιορισμό της περαιτέρω εξάπλωσης των βραχυχρόνιων μισθώσεων αναμένεται να βοηθήσουν, όμως το πρόβλημα δεν λύνεται από τη μία ημέρα στην άλλη. Η βραχυχρόνια μίσθωση είναι ιδιαίτερα ελκυστική για αρκετούς ιδιοκτήτες σε περιοχές με υψηλή τουριστική ζήτηση και επομένως χρειάζονται ισχυρά κίνητρα ώστε ένα μεγαλύτερο μέρος των κατοικιών να επιστρέψει στη συμβατική ενοικίαση.
3. Οι ξένοι εξακολουθούν να αγοράζουν ελληνικά ακίνητα
Η δεύτερη πλευρά της εξίσωσης είναι η ζήτηση. Το ελληνικό real estate έχει προσελκύσει τα τελευταία χρόνια σημαντικά κεφάλαια από το εξωτερικό. Είναι χαρακτηριστικό ότι την περίοδο 2018-2025 οι ξένες άμεσες επενδύσεις σε ακίνητα διαμορφώθηκαν κατά μέσο όρο στα 1,6 δισ. ευρώ ετησίως, όταν την περίοδο 2008-2017 ήταν μόλις περίπου 170 εκατ. ευρώ τον χρόνο.
Το 2025 οι σχετικές εισροές μειώθηκαν κατά 25%, εξέλιξη που συνδέεται εν μέρει με τις αλλαγές στη Golden Visa, όμως η διεθνής ζήτηση παραμένει σημαντικός παράγοντας για συγκεκριμένες περιοχές. Για έναν ξένο αγοραστή με υψηλότερη αγοραστική δύναμη, ένα ελληνικό ακίνητο μπορεί να εξακολουθεί να θεωρείται σχετικά προσιτό. Για τον Έλληνα μισθωτό, όμως, η ίδια τιμή μπορεί να είναι απαγορευτική.
4. Λιγότεροι Έλληνες αλλά περισσότερα νοικοκυριά
Εδώ εμφανίζεται ένα από τα μεγαλύτερα παράδοξα της στεγαστικής κρίσης. Ο συνολικός πληθυσμός μειώνεται, αλλά αυτό δεν σημαίνει ότι μειώνεται αντίστοιχα η ανάγκη για κατοικίες. Η αστικοποίηση συνεχίζεται, ενώ αυξάνονται τα μονοπρόσωπα και τα μονογονεϊκά νοικοκυριά. Ένα σπίτι στο οποίο παλαιότερα μπορούσαν να κατοικούν τέσσερα άτομα δεν σημαίνει ότι σήμερα στεγάζει αντίστοιχο αριθμό ανθρώπων.
Έτσι, περισσότερα νοικοκυριά διεκδικούν κατοικίες στις ίδιες περιοχές, κυρίως στα μεγάλα αστικά κέντρα. Η πραγματική στεγαστική ζήτηση επομένως μπορεί να αυξάνεται ακόμη και όταν ο συνολικός πληθυσμός της χώρας μειώνεται.
5. Η οικοδομή δεν έχει καλύψει το κενό
Η μεγάλη κατάρρευση της οικοδομικής δραστηριότητας στα χρόνια της οικονομικής κρίσης άφησε ένα κενό που δεν έχει ακόμη αναπληρωθεί. Το 2025 καταγράφηκε νέα επιβράδυνση, με τις οικοδομικές άδειες να μειώνονται κατά 2,4%, την επιφάνεια κατά 9,4% και τον όγκο κατά 2,4%. Η αβεβαιότητα γύρω από τον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό και τις αποφάσεις του Συμβουλίου της Επικρατείας επηρέασε επίσης την αγορά, αν και στο δεύτερο μισό του 2025 εμφανίστηκαν ενδείξεις ανάκαμψης.
Υπάρχει όμως και ένα δεύτερο πρόβλημα: τα καινούργια σπίτια που κατασκευάζονται δεν είναι απαραίτητα προσιτά για τη μέση οικογένεια. Το υψηλό κόστος οικοπέδων, υλικών, εργασίας και χρηματοδότησης περνά στην τελική τιμή. Επομένως, ακόμη και όταν αυξάνεται η οικοδομή, μεγάλο μέρος των νεόδμητων κατοικιών μπορεί να απευθύνεται σε αγοραστές με σημαντικά υψηλότερα εισοδήματα.
6. Τα ενοίκια έχουν αποσυνδεθεί από τους μισθούς
Το μεγαλύτερο πρόβλημα για τον πολίτη δεν είναι τελικά πόσο αυξήθηκε η τιμή ενός ακινήτου, αλλά πόσο μεγάλο μέρος του μισθού του χρειάζεται για να στεγαστεί. Και εδώ η εικόνα είναι ιδιαίτερα δύσκολη. Σύμφωνα με στοιχεία που παραθέτει το Capital από μελέτη του ΚΕΦΙΜ με βάση δεδομένα της Eurostat για το 2024, στην Αττική η αναλογία ενοικίου προς μηνιαίο εισόδημα υπολογίζεται στο 70,2% για ένα τυπικό δυάρι έως 60 τ.μ. και στο 93,6% για ένα τριάρι, όταν οι αντίστοιχες αναλογίες στον μέσο όρο της Ε.Ε. βρίσκονται περίπου στο 31%-34% και 46%.
Η σύγκριση γίνεται ακόμη πιο εντυπωσιακή αν ληφθεί υπόψη ότι ο μέσος μισθός πλήρους απασχόλησης για το 2024 υπολογίζεται στα 1.500 ευρώ, ενώ το κόστος ενοικίασης μαζί με κοινόχρηστα μπορεί να φτάσει περίπου τα 1.400 ευρώ στην Αττική για το ακίνητο αναφοράς της συγκεκριμένης ανάλυσης. Αυτό εξηγεί γιατί η στεγαστική κρίση δεν αφορά πλέον μόνο τα χαμηλότερα εισοδήματα αλλά πιέζει ολοένα μεγαλύτερο τμήμα της μεσαίας τάξης.
Τι μπορεί πραγματικά να ρίξει τις τιμές
Το πρόβλημα δύσκολα μπορεί να αντιμετωπιστεί μόνο με επιδόματα. Η οικονομική ενίσχυση των ενοικιαστών προσφέρει ανακούφιση, αλλά όταν η προσφορά κατοικιών παραμένει περιορισμένη, ένα μέρος της πρόσθετης αγοραστικής δύναμης κινδυνεύει να απορροφηθεί από τις τιμές. Η ουσιαστική λύση απαιτεί περισσότερα διαθέσιμα σπίτια: νέα οικοδομή, ανακαίνιση και επαναφορά κλειστών ακινήτων, ταχύτερη αξιοποίηση περιουσίας που βρίσκεται εγκλωβισμένη σε νομικές ή τραπεζικές διαδικασίες και κίνητρα για επιστροφή κατοικιών στη μακροχρόνια μίσθωση.
Η Τράπεζα της Ελλάδος επισημαίνει ακριβώς την ανάγκη επιτάχυνσης των μέτρων που αυξάνουν το διαθέσιμο κτιριακό απόθεμα. Παράλληλα προειδοποιεί ότι η άνοδος των τιμών αρχίζει να δημιουργεί κυκλικούς συστημικούς κινδύνους και χρειάζεται στενή παρακολούθηση των πιστοδοτικών κριτηρίων, ιδιαίτερα καθώς ανακάμπτουν τα στεγαστικά δάνεια. Το στεγαστικό επομένως δεν είναι πλέον απλώς ένα ζήτημα ακριβών ενοικίων. Είναι πρόβλημα προσφοράς, εισοδημάτων και λειτουργίας ολόκληρης της αγοράς κατοικίας.